評估途徑與方法-收益法

第二節(jié)收益途徑評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!基本內容1.了解收益法含義及其適用的前提2.了解折現(xiàn)率與資本化率的區(qū)分3.掌握收益法評估的基本原理（分段法與年金資本化法）4.了解收益法的優(yōu)缺點評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、收益途徑的基本涵義 收益途徑是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!三、收益途徑的基本程序

1)收集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等； 2)分析測算被評估對象未來預期收益; 3)確定折現(xiàn)率或資本化率； 4)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值； 5)分析確定評估結果。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!

2)折現(xiàn)率

從本質上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。一般來說，折現(xiàn)率應包括無風險利率，風險報酬率和通貨膨脹率。

四、收益途徑的基本參數(shù)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!

3)收益期限

收益期限是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產自身效能及相關條件,以及有關法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。四、收益途徑的基本參數(shù)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!P——評估值；i——年序號；Pi——未來第i年的評估值；Ri——未來第i年的預期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；ri——第i年的折現(xiàn)率或資本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!4.某評估機構采用收益法對一項長期股權投資進行評估，假定該投資每年純收益為20萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權投資的評估值為多少？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!5.有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的純收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于多少萬元？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁! 2)純收益在若干年后保持不變 (1)無限年期收益。其基本公式為:

其成立條件是： ①純收益在n年(含第n年)以前有變化; ②純收益在n年(不含第n年)以后保持不變; ③收益年期無限; ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!（1）前5年收益的現(xiàn)值=1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.7513+1600×0.683+2000×0.6209=5362.33萬元（2）第6年后收益的現(xiàn)值=2000÷10%×0.6209=12418萬元（3）企業(yè)價值=5362.33+12428=17780.33萬元評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

(2)有限年期收益。其計算公式為:

其成立條件是： ①純收益在t年(含第t年)以前有變化； ②純收益在t年(不含第t年)以后保持不變； ③收益年期有限為n； ④r大于零。 這里要注意的是,純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

(2)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增額為B； ③收益年期有限為n； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

(4)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減額為B； ③收益年期有限為n； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!

(2)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增比率為s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!

(4)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減比率為s； ③收益年期有限為n； ④r大于零； ⑤0＜s≤1。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁! 5)已知未來若干年后資產價格的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益在第n年(含n年)前保持不變； ②預知第n年的價格為Pn； ③r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!答案：運用有限期收益現(xiàn)值法計算評估值接近于1974270元，具體過程如下：

評估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27×0.4665+27×0.4241+27×0.3855+120×0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!表3-3某企業(yè)未來三年的預期收益單位：萬元第一年第二年第三年收益額300400200折現(xiàn)率6%6%6%折現(xiàn)系數(shù)0.94340.89000.8396收益折現(xiàn)值283356167.90由此可以確定其折現(xiàn)額。 資產評估價值=283+356+167.9=806.9(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140×0.6209=136.174(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!(1)計算未來5年收益額=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.621=536.233(萬元)(2)求取年金=536.233/3.791=141.46(萬元)(3)確定企業(yè)評估值評估值=141.46/11%=1286(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1.收益法的優(yōu)點（1）比較真實、準確的反映企業(yè)本金化的價值，且與投資決策相結合；（2）緊扣資產的收益，真正體現(xiàn)了資產商品化在交易市場上的實際價格；（3）對整體資產評估有獨特的優(yōu)越性。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!1.采用收益途徑評估資產，各指標存在的關系是（

）

A.資本化率越高，收益現(xiàn)值越低

B.資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C.資產未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響

D.資本化率和收益現(xiàn)值無關A評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!8.待估企業(yè)未來5年的預期利潤總額分別為300萬元、330萬元、320萬元、340萬元、350萬元，第6年起利潤總額固定在350萬元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復為25％。評估人員認為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。要求：用分段法計算該企業(yè)的價值。（計算結果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位）評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!答案：(1)運用年金法估測企業(yè)整體價值接近于1414.82萬元，具體計算過程如下：

企業(yè)整體價值=(100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209)

×（P／A，10％，5）÷10％=(91+99.168+112.695+109.28+124.18)×0.2638÷10％

=536.323×0.2638÷10％=141.482÷10％=1414.82(萬元)

(2)采用分段法估測企業(yè)整體價值接近于1295萬元，具體評估過程如下：

企業(yè)整體價值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209

+200÷10％×[1-1/（1+10%）5]=536.323+2000×0.3791=536.323+758.2=1294.523(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140×0.6209=136.174(萬元)評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!年金法11.某企業(yè)需評估，預計該企業(yè)未來5年的預期利潤總額分別為140萬元、150萬元、140萬元、150萬元和160萬元。評估時市場平均收益率為8％，無風險報酬率為3％，企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比值為1.2。該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%，生產經營比較平穩(wěn)。要求：試運用年金資本化法計算該企業(yè)的凈資產價值。(計算結果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!二、收益途徑的基本前提 (1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量； (2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量； (3)被評估資產預期獲利年限可以預測。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!四、收益途徑的基本參數(shù)

1)收益額

資產的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。

特點：

其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；

其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

資本化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同，折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!五、收益途徑中的具體方法評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁! 1)純收益不變

(1)在收益永續(xù),各因素不變的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②資本化率固定且大于零； ③收益年期無限。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!

(2)在收益年期有限,資本化率大于零的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②資本化率固定且大于零； ③收益年期有限為n。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

(3)在收益年期有限,資本化率等于零的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益每年不變； ②收益年期有限為n； ③資本化率為零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!某企業(yè)預計未來5年的預期收益額為1000萬元、1200萬元、1500萬元、1600萬元、2000萬元，并根據(jù)實際情況推斷，從第六年開始，企業(yè)年收益額將維持在2000萬元水平上，假定本金化率為10%，使用分段法估測企業(yè)的價值。

分段法例題評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!3.預計某企業(yè)未來5年的稅后資產凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產可以永續(xù)經營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設下的價值為（）萬元。A、136B、219C、127D、145D評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁! 3)純收益按等差級數(shù)變化 (1)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增額為B； ③收益年期無限； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!

(3)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等差級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減額為B； ③收益遞減到零為止； ④r大于零。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁! 4)純收益按等比級數(shù)變化 (1)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增比率為s； ③收益年期無限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!

(3)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：

其成立條件是： ①純收益按等比級數(shù)遞減； ②純收益逐年遞減比率為s； ③收益年期無限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!6.有一宗房地產，評估基準日后年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，已知未來各年的純收益將在上年的基礎上增長1%，則該宗房地產的永續(xù)評估價值最接近于多少萬元？如果未來各年的純收益將在上年的基礎上增長1萬元，則該宗房地產的永續(xù)評估價值最接近于多少萬元？評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!7.評估對象在未來五年內的預期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬元，第十年末資產擬轉讓，變現(xiàn)價約120萬元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益途徑估測資產的價值。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁! 6)應用舉例 [例3-8]某企業(yè)尚能繼續(xù)經營,3年的營業(yè)收益全部用于抵充負債,現(xiàn)評估其3年經營收益的折現(xiàn)值。經預測得出3年內各年預期收益的數(shù)據(jù)如表3-3:評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!例：某企業(yè)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率10%，確定該企業(yè)在持續(xù)經營下的評估值。評估過程可按下列步驟進行：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!某企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經營狀況以及未來市場形勢，預計其未來五年的收益額分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，假定折現(xiàn)率和資本化率分別為10%和11％，企業(yè)經營期永續(xù)，試用年金資本化法確定該企業(yè)的價值。

年金法例題評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!六、收益法的優(yōu)缺點評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!2.收益法的缺點(1)預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；(2)適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產的評估。評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!2.在下面4種說法中，正確的是（）。A.根據(jù)公式P=A/r可以看出，評估值等于一年的收益除以本金化率，因而評估值的高低與收益期限無關B.根據(jù)公式P=A/r可以看出，只要預測出評估基準日后年的收益，然后除以本金化率即可求得評估值C.凡是可利用公式P=A/r來評估計算的資產，其每年的收益額必須完全相等D.公式P=A/r中的收益額A實質上是經過了年金化的年收益額D評估途徑與方法-收益法共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!9.被估企業(yè)預計未來5年的預期收益為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，假定折現(xiàn)率和本金化率均為10%,試用年金法估測企業(yè)整體價值。另外，假定被估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在200萬元水平，試采用