淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在問題及對策

淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在問題及對策淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在問題及對策

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)工程管理中存在的問題

(一)決策階段存在問題

房地產(chǎn)業(yè)的開展與社會形式開展具有一定的關(guān)系，為了加強對房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強對前期市場的研究。在工程實際管理中，由于受多種條件的制約，對可行性研究報告研究不徹底、不完善，使工程的規(guī)劃設(shè)計不能按原來制定的方案執(zhí)行，使方案目標(biāo)與實際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差別，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)工程管理不能得到有效控制。在實際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對市場信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯誤，浪費了良好的機會，決策不正確肯定對工程產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。

決策正確與否對一個工程產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)工程的建設(shè)過程中通常會出現(xiàn)原那么性、功能性的錯誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或項目出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時，再加上對市場定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響項目工程的正常進(jìn)行。

房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對市場的調(diào)查，對工程產(chǎn)品的的技術(shù)問和項目建設(shè)工程管理產(chǎn)生直接影響，工程決策階段的問題在工程實施過程中對管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否合乎現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要創(chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計新成果。在實際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工本錢增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

(二)設(shè)計圖紙?zhí)峁┎患皶r

設(shè)計圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙設(shè)計過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計深度不夠，且不細(xì)致，不標(biāo)準(zhǔn)，最終導(dǎo)致工程決策階段的問題拖到工程實施階段。本來是設(shè)計人員的事情開發(fā)商過多的進(jìn)行干涉，造成設(shè)計圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計變更。

在開發(fā)商工程規(guī)劃和建筑計劃設(shè)計階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃偏離設(shè)計意圖，且規(guī)劃設(shè)計不完整、不詳細(xì)，從整體上來說，設(shè)計成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計人員的設(shè)計意念完全由開發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計人員的創(chuàng)新意識及設(shè)計理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實際不吻合，影響房地產(chǎn)工程在實際中的管理。

在設(shè)計階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實有效的實施計劃，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計，從而給房地產(chǎn)的工程管理帶來一定的難度，示例在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強行將一些設(shè)計工程加上去，使設(shè)計圖紙與實際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計變更對項目工程的正常發(fā)展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計變更的增多，牽涉到項目的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。

通過對工程設(shè)計資源的有效整合，可確保工程設(shè)計文件的質(zhì)量、供給時間、項目內(nèi)容接口等，從而增加工程管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成局部。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于不足設(shè)計資源，使景觀綠化設(shè)計工作滯后，使景觀綠化與整個小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變設(shè)計計劃，在一定程度上制約著工程的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計要求。

(三)收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)工程管理困難

通過對大量的房地產(chǎn)工程的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對房地產(chǎn)工程的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實施過程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場、退場的時間不一致，建設(shè)方除了與單位項目的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)項目的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。項目前期主要是工程總承包企業(yè)進(jìn)行一些根底臨建作業(yè)，此時進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理較為簡單，隨著項目工程的逐漸推進(jìn)，項目施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對房地產(chǎn)工程的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實際施工過程中，由于項目招標(biāo)時對施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時施工單位對合同沒有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給項目工程的施工質(zhì)量、平安、進(jìn)度造成一定的影響。

總承包單位對建設(shè)方直接分包的工程不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對現(xiàn)場進(jìn)行總管理。當(dāng)對項目工程進(jìn)行驗收時出現(xiàn)問題時，雙方進(jìn)行相互推諉，給項目工程的收尾造成管理的影響?？傮w上說，開發(fā)商沒有建立健全項目收尾階段的管理制度，仍堅持項目工程管理部門進(jìn)行管理，給項目收尾階段留下很多問題。

(四)開發(fā)商與供給單位之間不足誠信，影響房地產(chǎn)工程管理

開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對房地產(chǎn)整個建設(shè)過程進(jìn)行控制。對于房地產(chǎn)工程管理人員來說，控制材料的供給是確保項目質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，項目實施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實施階段必須制定完善的供給方案，滿足現(xiàn)場實際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對招標(biāo)工作不重視，對項目工程發(fā)包的內(nèi)容和接口要點不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，項目建設(shè)所需的資源積累缺乏，最終導(dǎo)致供料供給不上。

在實際中有的開發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對材料供給方提出不合理的要求，給供給單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等項目工程結(jié)算后，成心拖延項目款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響工程的正常進(jìn)展。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關(guān)系，又要建立供給單位資源庫，以便在項目工程建設(shè)需要時滿足建設(shè)需要。

二、如何解決房地產(chǎn)項目工程開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題

(一)做好市場調(diào)研，找準(zhǔn)自身定位

開發(fā)商在開發(fā)之前應(yīng)積極進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場現(xiàn)狀以及消費者的需求，實行信息化管理，實時掌握市場動向，以免出現(xiàn)信息滯后的情況。在了解市場的根底上，認(rèn)真分析自身實力以及缺乏之處，并明確自身在市場環(huán)境中的位置，找準(zhǔn)定位，從長遠(yuǎn)考慮，合理確定所從事的房地產(chǎn)工程類型。然后進(jìn)一步深入調(diào)查，從實際出發(fā)，積極開發(fā)能夠以最低耗費獲取最大效益的工程。調(diào)研工作及市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，必須加強重視。假設(shè)是經(jīng)濟興旺區(qū)，可多建別墅、高檔住宅等；假設(shè)是貧困地區(qū)，那么應(yīng)減少高檔次的建設(shè)，以經(jīng)濟房為主，進(jìn)而占領(lǐng)更多市場。

(二)加強自身建設(shè)，強化售后效勞

正確定位只是根底，此外還需完善自身建設(shè)，得到市場和消費者的認(rèn)可，如此才能長久開展下去。從國內(nèi)現(xiàn)狀來看，購房是個人和家庭的頭等大事，消費者購房時通常會綜合品牌、信譽、價格、質(zhì)量、效勞等多種因素加以考慮。因此，開發(fā)商必須加強自身內(nèi)部建設(shè)，樹立良好形象，根據(jù)消費者心理，積極打造信譽品牌，以贏得消費者青睞，而這一切都要建立在高質(zhì)量的根底上。另外，銷售人員的素質(zhì)極為關(guān)鍵，高素質(zhì)以及良好的效勞水平往往更能吸引打動消費者。所以開發(fā)商應(yīng)定期展開專業(yè)培訓(xùn)，提升銷售人員的綜合素質(zhì)，并建立良好為民的售后效勞，以吸引更多的消費者。

(三)加強管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強工程開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，防止因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時還有利于幫忙企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

(四)實現(xiàn)全過程管理

房地產(chǎn)開發(fā)是一項長期工作，內(nèi)容繁雜，波及諸多部門，其管理工作應(yīng)貫通于各個環(huán)節(jié)。在質(zhì)量管理方面，應(yīng)確保材料設(shè)備質(zhì)量合格，施工中按照要求操作，并建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度；在本錢管理方面，需實時對直接和間接本錢進(jìn)行監(jiān)測分析。另外，還需剛