酒店培訓(xùn)-會(huì)所常識(shí)

人們到商務(wù)會(huì)所干什么?為廣大的商務(wù)精英提供一個(gè)交流,互助的平臺(tái)，讓會(huì)員之間結(jié)成長期合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系.并以緊密聯(lián)合體的形式去拓展市場,最大限度地相互支持，共同走可持續(xù)化發(fā)展的道路！1主要功能商務(wù)信息交流平臺(tái),商務(wù)會(huì)談服務(wù)平臺(tái)，商務(wù)研討及培訓(xùn)平臺(tái)，招商平臺(tái)，人文藝術(shù)（音樂、美術(shù)）交流平臺(tái)。2附加功能餐飲、娛樂、休閑、健身等后勤支援3服務(wù)人群定位商務(wù)人士，中小企業(yè),藝術(shù)家和中等收入以上有一定文化品位人群首先要搞清楚什么是會(huì)所，英文叫clubhouse。我們最初關(guān)于會(huì)所的概念是來自香港，會(huì)所就是社區(qū)成員集會(huì)和娛樂消遣的場所，是給老百姓提供實(shí)惠的地方。但我們的會(huì)所卻不是這樣。開發(fā)商為了追求效益而給會(huì)所賦予了房子好不好賣的使命,所以功能超前,定位不準(zhǔn)，留于外表，過分追求奢華.最后導(dǎo)致的是要么諾大的場所門可羅雀，要么由開發(fā)商轉(zhuǎn)為他用，更甚者由社會(huì)力量租去做一些燈紅酒綠的場所，給業(yè)主的正常生活秩序帶來影響。如何建造一個(gè)合理的會(huì)所,首先是功能的確定。如果這個(gè)會(huì)所確實(shí)請國外的設(shè)計(jì)師來那么，我們要把他的方案拿來真實(shí)地按照他的思想吸收、分解掉，，同時(shí)把最終的反饋意見給他，這個(gè)意見就是功能的確定.然后再讓設(shè)計(jì)師做局部的調(diào)整和細(xì)部的定位，然后才是一個(gè)功能指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)作品.這樣一個(gè)作品才不會(huì)走樣。怎樣確定一個(gè)會(huì)所的功能呢？做方案，在小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)前期,就分期把會(huì)所的功能一步步確定下來。參照周邊小區(qū)的會(huì)所的有無和規(guī)模大小來確定自己的規(guī)模大小及功能。還有,在以往項(xiàng)目銷售的過程中，由開發(fā)商提供問卷,向目標(biāo)客戶詢問未來會(huì)所的規(guī)模、項(xiàng)目、消費(fèi)檔次等信息.所有這些信息多方比較后就能給會(huì)所的建設(shè)做出正確的指導(dǎo)方向。還有，就是方他一氣呵成。這樣的設(shè)計(jì)是爭的事實(shí);如果是國外的設(shè)計(jì)師做的方案，而設(shè)計(jì)深化又須由我們自己來案設(shè)計(jì)階段就要參與工作。在真正的理解了設(shè)計(jì)精髓基礎(chǔ)上，然后再做會(huì)所的深化設(shè)計(jì)。做到設(shè)計(jì)的一致性、連貫性，避免斷章取義,弄出來一個(gè)看著極別扭的怪物來。這樣的案歷，還真不少。前兩天，我去參觀北京樓盤的一個(gè)會(huì)所，發(fā)現(xiàn)同行還真有這種現(xiàn)象。外案的深化設(shè)計(jì)也很重要。如果是我們自己的設(shè)計(jì)師做的方案還好說，就由建立在反復(fù)整改的基礎(chǔ)上。但國內(nèi)的建筑師不被感冒確實(shí)是個(gè)不完成，那我們就要在其做方立面是很現(xiàn)代的，內(nèi)飾卻石膏藻井、角線縱橫?？磥沓酝敢粋€(gè)建筑方案設(shè)計(jì)的精髓,是很重要的.我想，會(huì)所不只是吸引眼球，還要做到實(shí)用美觀。真正體現(xiàn)建筑應(yīng)該有的實(shí)用、堅(jiān)固、美觀的要素。會(huì)所正如建筑行業(yè)里的小品一樣，小而精，小而好用，象文化方面的小品一樣要適合觀眾的口味,否則就是再高雅，也沒有觀眾欣賞。愿個(gè)每會(huì)所都是一顆璀璨的明珠，鑲嵌在住宅產(chǎn)業(yè)里。愿開發(fā)商聰明地利用會(huì)所這個(gè)窗口，有效地進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，建成更成熟的社區(qū)，更賞心悅目的會(huì)所。高檔物業(yè)會(huì)所建議及功能分布原則會(huì)所建議及功能１、私家獨(dú)擁，歡樂共享。會(huì)所立足于本項(xiàng)目社區(qū)對社區(qū)業(yè)主及業(yè)主友人開放服務(wù)。２、尊貴體現(xiàn),彰顯成功基本環(huán)境，必須堅(jiān)持以服務(wù)業(yè)主，以空間環(huán)境獨(dú)享為出發(fā)點(diǎn)，僅同時(shí)兼顧家庭需求，品質(zhì)生活與家人同行．完美擁有天倫之樂，家業(yè)兩全．４、高端物業(yè)、高端配建目前市場上有８０％甚至高更比例的小區(qū)會(huì)所經(jīng)營失敗，因此在布局定位中,我們也充分考慮商業(yè)經(jīng)營發(fā)展問題。從商業(yè)經(jīng)營的角度出來，進(jìn)行布局分配.６、營銷為先，利潤至上★考慮到本項(xiàng)目總體營銷需求，為充分贏取客戶的認(rèn)可，降低銷售壓力，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)所的布局定位和建設(shè)水平將是本次營銷中一個(gè)極為重要的因素。項(xiàng)目物業(yè)定位需要一個(gè)符合目標(biāo)客戶群身份的會(huì)所。關(guān)于私人會(huì)所發(fā)展的趨勢1、私人會(huì)所發(fā)展私人會(huì)所還可以稱之為頂級會(huì)員制俱樂部。其起源于17世紀(jì)的歐洲大陸及英國。當(dāng)時(shí)的英國紳士、豪商及貴族們由于需要兼具排他性及私密性的社交空間，因而誕生了專門為英國上層社會(huì)服務(wù)的會(huì)員制的紳士俱樂部。為了體現(xiàn)當(dāng)時(shí)英國紳士良好的教養(yǎng)和優(yōu)雅的傳統(tǒng)，滿足當(dāng)時(shí)英國紳士對高雅品位生活的追求,俱樂部的內(nèi)部陳設(shè)均十分考究，古香古色的裝修風(fēng)格加上美輪美奐的裝飾形成了俱樂部完美的內(nèi)部環(huán)境，俱樂部內(nèi)部功能主要有書房、圖書館、茶室、餐廳和娛樂室等.俱樂部提供的服務(wù)主要有：定期組織社交活動(dòng)、向會(huì)員提供餐飲、銀行保險(xiǎn)、聯(lián)系和接洽國內(nèi)私人會(huì)所發(fā)展起步于上個(gè)世紀(jì)90年代,以京城四俱樂部、中國會(huì)和北京美洲俱樂部)為代表。等服務(wù)。大頂級俱樂部（京城俱樂部、長安中國大陸部分代表性私人會(huì)所基本情況一覽表俱樂部名稱開業(yè)時(shí)間投資方建筑面積(㎡）會(huì)員構(gòu)成1-1.北京美洲俱樂部2000年北京美洲俱樂部有限公司/華潤集團(tuán)5000多來自美國企業(yè)多為俱樂部會(huì)員和與美國相關(guān)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)的人士,其中500強(qiáng)企業(yè)駐大陸代表1—2。京城俱樂部1994年10月中信集團(tuán)4300以國內(nèi)外商界人士為主，國內(nèi)外大公司總裁居多.因位置接近使館區(qū),所以吸引了很多國家的使館工作人員的參加1—3。中國會(huì)1996年9月香港商人鄧永鏘等與北京旅游集團(tuán)10000會(huì)員大多為來自世界各地的知名人士，包括政治家、知名企業(yè)家、藝術(shù)家以及外企的高級行政人員等1—4。長安俱樂部1996年陳麗華女士8000國際、國內(nèi)知名企業(yè)的高層經(jīng)理；另外還有140多個(gè)使館人員入會(huì)1—5。雍福會(huì)2004年4月汪興政上海鮮墻房企業(yè)發(fā)展有限公司2000各國領(lǐng)事、企業(yè)家、金融家、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家、影視明星1-6。銀行家俱樂部2001年上海浦東國際金融大廈13000金融界人士以及大廈住戶,以及陸家嘴附近的金融、證券人士1-7。新天地壹號2001年瑞安集團(tuán)500沒有會(huì)員卡,也不需繳納會(huì)費(fèi)1—8.西郊莊園國際俱樂部2004年西郊莊園置業(yè)有限公司104000西郊莊園別墅業(yè)主，目前國內(nèi)最大的私人俱樂部1—9。達(dá)生堂2004年個(gè)人投資6000企業(yè)家、高級白領(lǐng)、文藝時(shí)尚界人士、外籍人士2、私人會(huì)所功能解析從現(xiàn)有私人俱樂部發(fā)展來看,現(xiàn)有私人俱樂部主要涵蓋四大功能:大堂及前臺(tái)接待功能、餐飲及宴會(huì)功能、會(huì)務(wù)功能和康樂功能等。其中:2-1。大堂及前臺(tái)接待功能主要包括接待客人及為客人提供商務(wù)處理服務(wù)等功能；2-2。餐飲及宴會(huì)功能主要包括有酒吧、中西餐廳、多功能廳及獨(dú)立單間。酒吧為客人提供社交場所、非正式會(huì)議和會(huì)晤場所、雞尾酒會(huì)和商務(wù)快餐等服務(wù);2-3。中西餐廳為客人提供各種特色美食及舉辦各種宴會(huì)場所等服務(wù),就餐及宴會(huì)場所，包括有多功能廳及獨(dú)立單間等；2-4?？禈分行奶峁┓?wù)包括有運(yùn)動(dòng)健身服務(wù)、室內(nèi)球類活動(dòng)、桑拿按摩、水療美容、影視鑒賞服務(wù)、古董及藝術(shù)品鑒賞、紅酒雪茄鑒賞等。國內(nèi)外部分代表性私人會(huì)所功能情況一覽表知名會(huì)所會(huì)所功能a。芝加哥大都會(huì)俱樂部京城俱樂部長安俱樂部大堂和前臺(tái)接待客人、客人短暫逗留、提供飲品和商務(wù)處理接待客人、報(bào)刊瀏覽、360度景觀、商務(wù)處理接待客人、客人短暫逗留、提供飲品和商務(wù)處理俱樂部酒吧商務(wù)會(huì)晤、雞尾酒會(huì)、配酒商務(wù)快餐社交、非正式會(huì)議、雞尾酒會(huì)、自助午餐會(huì)員酒吧可容納70人，用于社交會(huì)晤、商務(wù)快餐中西餐廳分為正式餐廳和非正式餐廳，及一個(gè)專門烹飪世界各地菜肴的餐廳香港及蘇格蘭廚師的中西餐廳提供粵菜和中國各地特色菜、日本橋餐廳、歐陸宴會(huì)廳多功能廳提供各種商務(wù)會(huì)晤、會(huì)議功能的場地和先進(jìn)的視聽設(shè)備音樂廳、圖書館、董事廳、北京廳……特別派隊(duì)、商業(yè)會(huì)議及宴會(huì)會(huì)議功能，還可以舉辦50人的晚宴獨(dú)立單間可以提供私人餐廳，舉辦私人聚會(huì)、婚禮等各種規(guī)模大小的宴會(huì)和活動(dòng)趣味性教育性活動(dòng)、如早餐論壇、雞尾酒派對、主題演講等貴廳賓（11間不同規(guī)格的貴廳賓），供會(huì)員作為客房、接待用康樂中心提供私人教練服務(wù)、制定各種健身計(jì)劃和按摩理療、同時(shí)也提供飲品和出售健身用品室內(nèi)泳池、六道保齡球館、壁/網(wǎng)球場、臺(tái)球廳、乒乓球臺(tái)、健身房和音響室游泳池、壁球場、健康舞室、健身酒吧、桑拿室、運(yùn)動(dòng)專賣店、按摩室、水療美容3、私人俱樂部發(fā)展方向目前私人會(huì)所提供服務(wù)鏈相對較短,主要為餐飲及宴會(huì)、會(huì)議及會(huì)晤、康樂等三大功能,并且這三大功能更多的體現(xiàn)在為會(huì)員的日常生活和社交兩個(gè)方面提供服務(wù)，而這兩個(gè)方面只是高端人士工作度兩個(gè)方面延展。首先，俱樂部功能更為完善，增加為會(huì)員提供工作生活的一小部分。未來私人俱樂部服務(wù)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向服務(wù)廣度及服務(wù)深生活一體化的空間(本文將其定義為24小時(shí)私人office），其功能具備office＋parlor＋bed,這個(gè)空間可以作為會(huì)員除了固定辦公室之外的第二甚至第三辦公場所。這個(gè)空間客人既可以用來臨時(shí)辦公,還可以用來會(huì)客，休息，重大決策的冷靜思考，而且這個(gè)空間有家的溫馨，但沒有家的隨意；有辦公室的正式，但沒有辦公室的嚴(yán)肅；相比較酒店客房而言也沒有酒店客房的生硬和冷冰冰。其次，為會(huì)員提供個(gè)性化管家式服務(wù)。在俱樂部空間功能之外，為會(huì)員提供個(gè)性化的管家式服務(wù),成為會(huì)員個(gè)人的特別助理。如為可以制訂及安排出國考察計(jì)劃、機(jī)場綠色通道服務(wù)、專車接送服務(wù)等全程差旅服務(wù)等；依據(jù)客人喜好、要求、口味安排宴會(huì)及宴會(huì)的相關(guān)菜式;為會(huì)員處理一些棘手問題：如預(yù)訂為客人預(yù)訂全球最奢華度假酒店的客房，安排具備個(gè)性化的周年慶典，約見重要人士等。再次，有能力提供全球連鎖網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的管理公司將受到歡迎。經(jīng)濟(jì)全球化加速了國際性商業(yè)、貿(mào)易、旅行和旅游業(yè)乃至全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就要求私人會(huì)所有能力在全球范圍內(nèi)為會(huì)員提供全球如一的個(gè)性化服務(wù)，而在全球有連鎖網(wǎng)絡(luò)的管理公司在為會(huì)員提供全球如一的服務(wù)方面具備明顯的優(yōu)勢有些別墅是注定要被載入歷史的，因?yàn)橛行┤速x予了別墅一種超然氣度與精神,比如上海的美廬、周公館、丁香花園、馬勒別墅……有些別墅是注定生來創(chuàng)造歷史的，因?yàn)橛行┤俗⒍▽⒂靡粭潉e墅積淀自己的非凡人生，定位為重慶以及西南首座私人會(huì)所別墅群的嘉凱城北麓官邸,注定是為這些人創(chuàng)世，繼而存世……北麓官邸，重慶高端奢侈品一份于今年4月發(fā)布的《2010年胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，重慶有650名億萬富豪。來自于市外經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計(jì)還顯示，截至去年12月31日，入駐重慶的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)到154家,其中境外企業(yè)125家。重慶引入世界500強(qiáng)企業(yè)的總量,已居西部第一。對于這些高端富豪和世界500強(qiáng)在渝高管,他們的奢侈品是什么呢？也許,他們樣，比如榮智健玩名馬，其在參加美洲杯帆船賽，在153年的歷史中，美洲杯帆船賽一直被稱為“高端富豪的游戲圈”；楊休玩收藏,其擁有幾千件字畫藏品,其中不乏徐悲鴻、齊白石等名家珍品，還擁有亞洲惟一的超長悍馬；李曉華玩名車，是國內(nèi)第一個(gè)購買法拉利跑車的商人……玩名表、豪車,玩收藏、游艇，并以國內(nèi)一些著名的玩家作為他們的知音或榜英國倫敦的私人馬場里養(yǎng)著4匹冠軍級名馬；汪潮涌玩帆船，不過,隨著時(shí)代的進(jìn)步與發(fā)展,高端富豪們的奢侈品也在不斷升級。那么,對于他們，眼下流行高端的奢侈品又是什么呢?答案是：私人會(huì)所別墅。事實(shí)上，在國外,擁有名表、豪車等奢侈品早已不算什么，擁有自己的會(huì)所別墅或是官邸，才是最牛最讓人肅然起敬的。如美國前總統(tǒng)布什在得克薩斯州擁有私人的克勞福德農(nóng)場，其當(dāng)年接待普京夫婦，就是在這里.在國內(nèi)，張保全擁有的350畝柿子林會(huì)館，也已成為令眾多高端富豪艷羨不已的高端奢侈品。而嘉凱城北麓官邸，則是為重慶高端富豪量身訂做、與國際接軌的高端奢侈品。北麓官邸，重慶高端生活方式在北京、上海，長安俱樂部、雍福會(huì)、鴻藝會(huì)等私家會(huì)所已經(jīng)成為涉入高端社交圈的身份象征，層出不窮的高尚休閑方式讓“塔尖人群”找到歸屬并趨之若鶩，不少社會(huì)名流均成為其專屬會(huì)員。事實(shí)上，名流們同樣渴望有一間屬于自己的私家會(huì)所,在烙上主人身份和歷練的同時(shí),以品位、興趣、愛好慢慢集結(jié)起自己的社交圈,為每一個(gè)志同道合的友人頒出自家“私家會(huì)籍”。住宅的本質(zhì)代表著一種生活，而生活質(zhì)量的高低則體現(xiàn)在住宅質(zhì)量的優(yōu)劣上.“馬斯洛的需要層次理論”說到，人的需要是分層次的，由低到高，最低層的是生理的需要，最高層的是自我實(shí)現(xiàn)的需要。人類對住宅的要求在馬斯洛的需要層次理論中,從最初的僅僅滿足生存居住需求逐步發(fā)展成為自我實(shí)現(xiàn)的需要.伴隨著需求的不斷提升，相對應(yīng)地，私人會(huì)所別墅的出現(xiàn)填補(bǔ)了高端富豪們對于高端生活方式的追求。發(fā)布財(cái)富報(bào)告的胡潤認(rèn)為，10年里,富豪們的居住條件發(fā)生了顯著的變化，住所的變化也衍生富豪階層在生活層面的革命.“10年前中國的富豪們會(huì)住在面積大于普通人的樓房里，而最近這些年，他們通常會(huì)住在城市富人區(qū)中條件很好的別墅里。住在那么大的別墅里,他們開始考慮在墻上掛一些藝術(shù)作品，更多地?cái)[一些漂亮的家具，更多地思考生活方式的事情?！比绻f，從面積較大的樓房到別墅，是富豪生活方式的一次進(jìn)步,那么，現(xiàn)在的高端富豪則需要再一次進(jìn)步。嘉凱城北麓官邸作為高端私人會(huì)所別墅，率先開啟了高端私人會(huì)所別墅新時(shí)代，從此，別墅不再是生活居住、旅游度假等單一功能性建筑,而是塔尖人士的交流場、工作場和歡聚場。對于城市而言，北麓官邸直接推進(jìn)了重慶別墅生活方式進(jìn)化，成為重慶高端生活方式接軌國際的重要符號，也填補(bǔ)了重慶高端人士生活方式的空白。北麓官邸，多功能的私人會(huì)所別墅群作為私人會(huì)所別墅，嘉凱城北麓官邸如果僅以重慶高端奢侈品或代表重慶高端生活方式自居,也許其很難被講究實(shí)際的重慶及國內(nèi)國際富豪所接受.引人注意的是，作為真正意義上的私人官邸群，北麓官邸并非一個(gè)花瓶或是一個(gè)概念，它兼具了官邸所特有的居住、會(huì)所、投資等三大功能。北麓官邸是宜居的城市別墅首先，北麓官邸作為別墅形態(tài)。而且由于背靠主城最大森林公園、與觀音橋商圈僅千米距離的地段優(yōu)勢,其必然是一個(gè)非常宜居的城市別墅。很久以來，人們對于別墅一直有種誤解,認(rèn)為“住別墅的都是有錢人，他們有車，不需要城市，也不在乎配套".因此，不少別墅社區(qū)交房多年仍然入住者寥寥，形同一座空城。歸結(jié)根底，就在于這些別墅不宜居。事實(shí)上，別墅絕對不是城市絕緣體.別墅是離不開城市的，因?yàn)閷τ凇吧嫌欣?、下有?的別墅購買主力來說，老人需要醫(yī)療條件好的醫(yī)院,子女需要好的學(xué)校，而這些資源無一不是集中在城市，更不要說商業(yè)、餐飲、娛樂等各種構(gòu)成“生活品質(zhì)”的城市資源.所以，保

持與城市的適度距離,擁有良好的自然環(huán)境,通過縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通干道聯(lián)系城市，這是理想別墅的第一特征。而北麓官邸就是一個(gè)城市別墅，并且是一個(gè)擁有良好自然資源的城市別墅.可以這樣說，在居住功能上,北麓官邸的強(qiáng)大將是空前的。北麓官邸是無可替代的會(huì)所別墅其次，北麓官邸可以作為私人或企業(yè)會(huì)所。在國外或北京、上海等城市，政商名流擁有私人會(huì)所或企業(yè)會(huì)所，早已成為一種時(shí)尚以及身份地位的象征，正如布什當(dāng)年之所以選擇在自己的得州農(nóng)場接待普京夫婦,因?yàn)檫@不僅是對賓的客最高禮遇，更是主人最有面子的時(shí)刻.據(jù)了解，在上海，不少老別墅、老洋房都成為了政商名流或是跨國機(jī)構(gòu)的會(huì)所。在青島著名的八大關(guān)別墅區(qū)，有會(huì)所一條街，這些會(huì)所在紅瓦綠樹掩映之間，越是擁有歷史感的老宅越是代表著會(huì)所主人的尊崇顯赫。在重慶，一些政商名流或是實(shí)力企業(yè)近年也開始購買別墅作為會(huì)所.而北麓官邸由于位于城市核心，緊接鴻恩寺森林公園，其作為會(huì)所別墅,出則繁華入則自然私密,顯然是郊區(qū)別墅所無法啟及的。更為值得稱道的是,北麓官邸結(jié)合重慶及西南發(fā)展大勢而定位為國際高端私人會(huì)所別墅群，其在會(huì)所功能上的純粹性和地段唯一性，必然也非普通別墅所能及。北麓官邸是值得投資的經(jīng)典別墅作為對地段要求甚為苛刻的私人會(huì)所別墅群,北麓官邸具有無可比擬的投資功能。而由于其具有普通別墅難以企及的居住和會(huì)所功能及無可替代的顯赫地段，它的投資功能顯然也要高人一等。同時(shí)，北麓官邸還具有無法復(fù)制的稀缺性，產(chǎn)品形態(tài)可以復(fù)制，建筑外立面可以復(fù)制，戶型設(shè)計(jì)也可以復(fù)制，但北麓官邸所擁有的森林資源和城市核心地段卻無可復(fù)制。因此，就連嘉凱城的有關(guān)負(fù)責(zé)人也曾這樣表示,“今后我們再也做不出另一個(gè)北麓官邸了,因?yàn)檫@樣的資源和地段可能找遍全國亦根本無處可尋”。另外，據(jù)透露,北麓官邸由全球高端設(shè)計(jì)師操刀，嘉凱城高層甚至連用材、用料檔次都提出了明確要求，有著享譽(yù)全國的中凱佘山別墅高端樣板的嘉凱城集團(tuán),再造經(jīng)典更為輕車熟路。而經(jīng)典從來都是最值得投資的。會(huì)所地產(chǎn)投資新模式走進(jìn)保存完好的羅家大院四合院遺址,一種古典韻味頓時(shí)襲來，回望四壁，朱門高墻之下，儼然一老北京四合院豪宅。位于此地的百仁府比鄰俄羅斯大使館，雍和宮、國子監(jiān)、孔廟，一路文脈休戚相生，承襲皇城后址千年蘊(yùn)道,又與一個(gè)多世紀(jì)前的王府花園（今南館公園）芳鄰無間，宛若鬧中取靜的自然清凈之地。如此私密甚至讓人感覺來錯(cuò)了地方，幸好上碰迎面而來的百仁府負(fù)責(zé)人,經(jīng)詢問得知，在清朝初這里曾為權(quán)貴人物的外宅，后成為康有為之女康晶。從古香古色的四合院跨入多功能廳的紅地毯，頓時(shí)猶如走進(jìn)暮色之下的時(shí)尚空間，隨后從地下二層，到四層，康體中心、餐飲、NAGARED酒吧、陽光書廊、澤豐酒窖、雪茄吧、咖啡廳……一一在目。同璧私邸，這里正是將其修葺的結(jié)雅致的澤豐酒窖里，陳列著琳瑯的法國名酒及國際知名品牌的雪茄，走到這里，不禁讓人想到張?jiān)垤潮け本﹪H酒莊地下酒窖,在商界人士看來，“酒窖無疑是高雅的交際場所，興趣相投的朋友可以在分享美酒的同時(shí)交流暢談,而這里也是葡萄酒愛好者一個(gè)共同的家?！倍@里的一切更讓人想《福布斯》雜志那句預(yù)言:未來顯示生活品質(zhì)的不是私家游泳池、私家豪宅，而是私人酒窖.

更具特點(diǎn)的是取伯納之意的百仁府潮粵大酒樓，這里融入東西方美學(xué)設(shè)計(jì)，又不乏儒學(xué)風(fēng)尚，親臨其間，優(yōu)雅的音樂縈繞耳邊，仿佛置身于另一個(gè)星球。還有那別致、儒雅的陽光咖啡書廊，走進(jìn)書廊，紅、金、黑三種貴族色調(diào)引入眼簾，優(yōu)雅浪漫的半圓形咖啡座營造出的私密恬靜讓人駐守期間，寸步難行。每一處，每一點(diǎn)，都讓這座北京頂級豪宅Naga上院打造的私人俱樂部更顯神秘。據(jù)百仁府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這里是一個(gè)以Naga上院99位層峰業(yè)主為人脈基石、面向中國各界高端人士開放的俱樂部，旨在為華人精英提供一種階層專屬的極品生活方式。而百仁府的存在也正是歷史真實(shí)性和文化多樣性的結(jié)晶，在歷史建筑中必定會(huì)在傳統(tǒng)與時(shí)尚中開辟出一條新的脈絡(luò)。由會(huì)所時(shí)尚文化開始，一種全新的生活方式和生活態(tài)度,正在注入生活氣息，并引入會(huì)所這一業(yè)態(tài)，悄然蔓延開來，從單一存在的會(huì)所功能，到復(fù)合式產(chǎn)品形態(tài)的疊加，“會(huì)所+地產(chǎn)"的商業(yè)模式，便逐漸成為會(huì)所投資和房地產(chǎn)開發(fā)并行的新興模式。董事長李建國曾在百仁府開業(yè)時(shí)表示，“百仁府是上院的一個(gè)延伸?！痹谒磥?，豪宅要具備幾點(diǎn)：一個(gè)豪宅能持續(xù)有價(jià)值的一定是在市中心,臨著精致的小公園；產(chǎn)品一定是最好的，這樣才會(huì)持續(xù)發(fā)展。而Naga上院名流居多，有大企業(yè)、機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人,有上市公司的一些董事長，還有國際名人。正因?yàn)榇?更需要給他們創(chuàng)造一個(gè)平臺(tái)，百仁府就這樣應(yīng)運(yùn)而生。雖然是一個(gè)小項(xiàng)目，但是卻占地8000多平方米。像百仁府的崛起，在給予房地產(chǎn)品質(zhì)本身的提升之外，更為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了可借鑒的創(chuàng)新思路。百仁府的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者坦言，“特別是對于高端早的居住功能，漸漸發(fā)展到旅游度假、商務(wù)會(huì)所、私人會(huì)所等功能,以此來進(jìn)一步達(dá)成人與建筑的和諧、人與人之間的交流以及資源利用的最大化?！笔聦?shí)上，對于核心城市真正需求的高品質(zhì)住宅來說,提供物業(yè)來說，已經(jīng)從最與之相配的高端物業(yè)管理與尊貴的私人會(huì)所服務(wù)，這些額外的價(jià)值往往比它本身的居住價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出數(shù)倍，而追求這種生活方式的人群對于這些價(jià)值的需求也遠(yuǎn)高于產(chǎn)品本身。高品質(zhì)的硬件只是其中一部分，更重要的是高品質(zhì)生活的服務(wù)保障.未來，高端住宅所引領(lǐng)的會(huì)所文化也將更具魅力.

上世紀(jì)九十年代初，四大頂級俱樂部（私人會(huì)所)在京城悄然出現(xiàn),其成員以“美元的終身會(huì)員資格”享受著生活的快樂。加入這些會(huì)所者“非富即貴"。他們在私人會(huì)所里，在彼此熟悉的氣息間,摘下面具,把酒言歡,分享成功的感覺.如今，這些頂級會(huì)所已從北京發(fā)展到了更多的城市……北京1993年,第一個(gè)以“頂級的展望”為理念的京城俱樂部落戶北京。也許私人會(huì)所唯我獨(dú)尊的排他性恰好滿足了成功人士的某種潛在心理需求，也許曾經(jīng)是天子腳下的京城中云了集太多的重量級人物，落戶京城的私人會(huì)所無論規(guī)模還是數(shù)量，都在內(nèi)地獨(dú)占鰲頭.長安俱樂部成立時(shí)間：1993年主要會(huì)員：李嘉誠、霍英東、楊元慶入會(huì)費(fèi):個(gè)人會(huì)籍16000美元,公司會(huì)籍18000美元。會(huì)所描述：俱樂部聯(lián)網(wǎng)。進(jìn)入長安俱樂部，撲面而來的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。長安有能力邀請到行業(yè)內(nèi)最頂級的人物。據(jù)說,中關(guān)村“村長”段永基從來不去星酒位居長安街十號,在長安大廈中占據(jù)十二層的長安俱樂部，與全球250多家主要特色：最有權(quán)威、店談事,而是選擇長安俱京城俱樂部成立時(shí)間：1993年主要會(huì)員：商界精英人士、新興產(chǎn)業(yè)人士、使館工作人員代表會(huì)員：李澤楷、許榮茂入會(huì)費(fèi)：個(gè)人會(huì)籍10萬元人民幣，公司會(huì)籍12.5萬元人民幣.會(huì)所描述:是中國最早的高級私人會(huì)所之一，幾年前就是中國商業(yè)精英階層首選的私人商務(wù)俱樂部.主要特色：位于北京京城大廈50層的360度視角的落地長窗,是它最與眾不同的地方。從踏進(jìn)俱樂部那一刻起，便能俯瞰北京城。它號稱“中國第一富人俱樂部"，曾云集了全球500強(qiáng)大部分中國公司的總裁和相當(dāng)數(shù)量的駐華大使.北京美洲俱樂部成立時(shí)間：2002年主要會(huì)員:世界500強(qiáng)企業(yè)駐內(nèi)地代表、企業(yè)高層、藝術(shù)界人士、海歸派人士代表會(huì)員：張朝陽、孫振邀入會(huì)費(fèi):每人1。6萬美元會(huì)所描述：北京美洲俱樂部位于華潤大廈頂層,是京城“四大會(huì)所"中最年輕的俱樂部,把自己清晰定位在“商務(wù)俱樂部"上，像微軟、惠普這樣的大公司都是其主要會(huì)員。主要特色：美洲俱樂部有明朗、簡潔的美式風(fēng)格，它是北京最具規(guī)模的私人俱樂部。中國會(huì)成立時(shí)間：1996年主要會(huì)員:國外王室成員、企業(yè)家、藝術(shù)家代表會(huì)員：陳東升、王雁南入會(huì)費(fèi)：常駐會(huì)員入會(huì)費(fèi)為15000美元會(huì)所描述：中國會(huì)位于西城區(qū)西單絨線胡同51號,是清朝親王的舊府邸。主要特色：中國會(huì)保留了中國傳統(tǒng)建筑的精髓，這座院落本身又是中國重點(diǎn)文物保護(hù)單位.這里的會(huì)員經(jīng)常說：“中國會(huì)的一切都是古董，只有人是新的?！鄙虾Ｉ虾Ｈ吮旧淼木骱退膰H化風(fēng)格在其私人會(huì)所里也有直接的體現(xiàn)，不僅精致，而且奢華得很藝術(shù).銀行家俱樂部成立時(shí)間：2001年主要會(huì)員:金融界人士入會(huì)費(fèi)：個(gè)人入會(huì)采用儲(chǔ)值卡形式，人民幣5萬元起。會(huì)所描述:位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地帶，坐落在猶如水晶桂冠的中銀大廈內(nèi)。主要特色：俱樂部主要成員為金融界資深人士，俱樂部與香港的銀行家俱樂部聯(lián)網(wǎng)。此外,這里是鳥瞰黃浦江兩岸美景的最佳位置，還有上海最奢華也是最昂貴的餐廳，還有十幾套五星級標(biāo)準(zhǔn)的臥室。由于豪華無比而且樓層又高，這里看起來像天堂.服務(wù)員都受過極好的保密教育,“俱樂部沒有故事".鴻藝會(huì)成立時(shí)間:2002年主要會(huì)員：各國外交官、外籍商務(wù)人士代表會(huì)員：孫慧芬、何超瓊?cè)霑?huì)費(fèi)：2.88萬人民幣會(huì)所描述：鴻藝會(huì)以休閑娛樂見長,在同行中又以服務(wù)取勝，去年在中國會(huì)所里排名第一。主要特色：鴻藝會(huì)的英文名叫大使館俱樂部,因?yàn)樗谏虾ｎI(lǐng)館最集中的淮海中路上。雍福會(huì)成立時(shí)間：2004年主要會(huì)員：各國領(lǐng)事、企業(yè)家、金融家、藝術(shù)家、影視明星入會(huì)費(fèi)：個(gè)人入會(huì)2萬元人民幣會(huì)所描述：雍福會(huì)的創(chuàng)辦理念是，復(fù)活在上海曾遺失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、傳說中的東方情調(diào)"。主要特色:雍福會(huì)位于永福路200號英國領(lǐng)事館舊址，是典的型復(fù)古風(fēng)格西洋建筑.有會(huì)員感嘆道：美得一塌糊涂、貴得一塌糊涂“。證券總會(huì)成立時(shí)間：1997年主要會(huì)員:證券、銀行、保險(xiǎn)等行業(yè)老總?cè)霑?huì)費(fèi)：個(gè)人入會(huì)3萬元人民幣以上會(huì)所描述：證券總會(huì)與上海證券交易所一起成立。在這個(gè)俱樂部上,保利集團(tuán)的投資高達(dá)1億元人民幣。主要特色：有相當(dāng)一部分證券界人士選擇成為它的會(huì)員,所以他們在這里談?wù)摰脑掝}，很可能會(huì)影響股市接下來幾天的交易情況。香港私人會(huì)所在香港的發(fā)展已經(jīng)高度成熟,各類私人會(huì)所如高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部等星羅棋布，一些世界一流水平的高級會(huì)所甚至具有上百年的歷史。國內(nèi)其他會(huì)所廣州盧浮宮會(huì)所距離廣州45分鐘車程的鳳凰城酒店里尤為行政樓層客人服務(wù)的盧浮宮會(huì)所，它設(shè)在酒店的五、六樓,為名師設(shè)計(jì),尊貴卻又含蓄內(nèi)斂。廣州驚艷會(huì)驚艷會(huì)是一所高檔休閑會(huì)所。會(huì)所里陳列了眾多中國藝術(shù)珍品，甚至還有舊時(shí)西關(guān)的臥寢系列。在恒溫玻璃酒庫中，2000多支紅酒來自100個(gè)不同的國外著名酒莊，其中包括有法國頂級酒莊名釀，雪茄特區(qū)供應(yīng)世界頂級名牌雪茄。沈陽御豪俱樂部沈陽御豪俱樂部是一家五星級私人會(huì)所.從御豪俱樂部外觀看只有兩層建筑，但內(nèi)部卻別有洞天,設(shè)施也十分完善.深圳喜福會(huì)深圳第一私人會(huì)所。位于深圳市濱河大道北，深圳高爾夫球場東南側(cè)，緊靠CBD中心區(qū).隨以“國內(nèi)唯一城市高爾夫私人酒店”概念建立的趣園酒店式公寓而成立，主要倡導(dǎo)私人會(huì)所休閑生活。除了高尚、簡約的商務(wù)餐飲外，無論是紅酒還是雪茄鑒賞專家都可以在這里找到屬于自己的樂趣.MetropolitanClub,Chicago世界知名會(huì)所GrandHavanaRoom,NewYork簡介：頂尖商務(wù)雪茄會(huì)所特色：雪茄藏品豐富，有西半球最大的恒溫室地址:紐約第五大道666號39層MetropolitanClub,Chicago簡介：匯聚了芝加哥全城金融精英特色：會(huì)員享有在芝加哥地區(qū)所有高爾夫球場打球的特權(quán)地址：芝加哥Sears大廈66和67樓NationalClub，Toronto簡介：多倫多乃至加拿大最成熟的私人商務(wù)會(huì)所特色：有深厚的歷史傳承和精致的服務(wù)，享有“國家俱樂部”的美譽(yù)地址：多倫多海灣大街303號White’sClub，London簡介：倫歷敦史最悠久也最豪華的私人會(huì)所特色：會(huì)員入會(huì)條件非常高會(huì)所經(jīng)營模式探討近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，是否具備樓盤住戶會(huì)所已經(jīng)成為購房人群選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。究竟什么是會(huì)所？會(huì)所原來是一個(gè)舶來品，意思是身份不凡人士聚會(huì)的場所。演變至今，會(huì)所已成為物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施之一,買房人在考察樓盤時(shí)，從關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格、位置、交通、戶型等，進(jìn)而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會(huì)所也成為項(xiàng)目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時(shí)尚。在這種大環(huán)境下,會(huì)所已成為眾人所關(guān)注的熱點(diǎn).一。會(huì)所的表現(xiàn)形式現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式：1.以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式這類形式的會(huì)所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的,以便適應(yīng)市場，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營。這類形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所。2.以盈利為目的的形式即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè)立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會(huì)所也包括兩種類型:一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)和會(huì)員；一種是即對內(nèi)又對外開放.我們這里談到的會(huì)所是經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所。對于經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所能否于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備，而且經(jīng)不能得以有效改善，那么，這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè),影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來不良后果。主充分發(fā)揮它的作用,取決過后續(xù)經(jīng)營也因此，在進(jìn)行可行性研究時(shí),應(yīng)全面、詳盡地搜集市場資料,進(jìn)行客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過科學(xué)測算，判斷會(huì)所所能帶來的回報(bào)。二.會(huì)所的可行性分析會(huì)所的可行性分析一般包括（1）該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次.(2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析.(3)地理環(huán)境、交通情況。(4）法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。（5）擬建設(shè)施項(xiàng)目。這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的材料專門針對會(huì)所進(jìn)行分析論證，有些資料還要針對性地進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充，然后再作預(yù)測分析,以保證可行性分析的科學(xué)合理性。三.會(huì)所內(nèi)可設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容從功能與特點(diǎn)來看,我們可以把當(dāng)前的會(huì)所項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消項(xiàng)閑目、娛樂項(xiàng)目.下面分別對之做簡單介紹。(一）康體項(xiàng)目的種類康體項(xiàng)目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健身項(xiàng)目?？刁w項(xiàng)目有別于專業(yè)體育項(xiàng)目，它不需要專業(yè)體育項(xiàng)目那么強(qiáng)的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體項(xiàng)目，只為達(dá)到鍛煉目的，并從中享受到一定樂趣?？刁w項(xiàng)目的特點(diǎn)是：（1）須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等。（2)不是以競技為主,而是為了達(dá)到特定的目的。如健美、減肥等等。（3）運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法。即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性，時(shí)間和運(yùn)動(dòng)量適中等。(二）消項(xiàng)閑目的種類消項(xiàng)閑目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式,在一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動(dòng)項(xiàng)目。這種項(xiàng)目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。消項(xiàng)閑目的特點(diǎn)：（1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。（2)運(yùn)動(dòng)不激烈,趣味性、技巧性強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。(3)寓享受于消閑之中，強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。（三)娛樂項(xiàng)目的種類娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù),使人們能積極主動(dòng)、全身心投入的、得到身心快樂和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目。娛樂項(xiàng)目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中體驗(yàn)個(gè)人樂趣。娛樂項(xiàng)目的特點(diǎn)：(1）環(huán)境氛圍感要求強(qiáng);（2)文化氣息濃;（3)具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。四.會(huì)所的三種經(jīng)營模式從當(dāng)前市場上的會(huì)所的經(jīng)營模式來看，大致可以分為三種：1、全封閉模式。這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營，會(huì)所是總公司的一個(gè)部門，財(cái)務(wù)由總公司一起核算，不計(jì)較盈虧。2、半封閉模式。這類會(huì)所有獨(dú)立型的，也有非獨(dú)立型的，它既對內(nèi)也對外，但對外必須辦會(huì)員卡，是會(huì)員才可以消費(fèi)，顯然，這門檻也比較高，一般人是不會(huì)進(jìn)來消費(fèi)的.3、全開放模式。這類會(huì)所比較“大眾化”。大多數(shù)是以承包方式經(jīng)營為主,會(huì)所一些項(xiàng)目設(shè)施都是外包給專業(yè)公司負(fù)責(zé)，或整體承包或單項(xiàng)承包，而物業(yè)公司只收租金和水電費(fèi)，一般情況不搞會(huì)員制，都是現(xiàn)金交易，消費(fèi)者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主,人員較雜,當(dāng)然警力也得增加。相對來講，就安全和檔次問題要次于前兩種。這樣的分類目的是為了更好地對會(huì)所進(jìn)行研究，以期找到更好的出路。有關(guān)專家表示，現(xiàn)在會(huì)所的硬件設(shè)施都大同小異，基本上沒什么差別.要想會(huì)所扭虧為盈,不再成為發(fā)展商的包袱，并且在營運(yùn)中盈利.就務(wù)必從“軟件"入手，要經(jīng)營得有特色.要經(jīng)營的有特色，會(huì)所可以考慮多方位經(jīng)營的模式。五。會(huì)所的多方位經(jīng)營的模式多方位經(jīng)營是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個(gè)會(huì)所開展的各種項(xiàng)目之間通過一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性"。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低.因此,協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義,會(huì)所是否采用多方位經(jīng)營是一個(gè)帶有全局性、長遠(yuǎn)性的問題，關(guān)系到會(huì)所、主業(yè)經(jīng)營的成敗,所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置.1。會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營的必要性(1）激烈的競爭要求會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價(jià)值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用.競爭將迫使會(huì)所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維，未能實(shí)施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略,就會(huì)像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩,隨時(shí)有被市場競爭淹沒的可能。（2）需求的變化迫使會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂之余更追求一種享受感、一種新奇感，時(shí)尚化、個(gè)性化已成為一種會(huì)所消費(fèi)的潮流。因此，會(huì)所必須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念，確立自己的服務(wù)項(xiàng)目，以加強(qiáng)自己的競爭力。（3)實(shí)行多方位經(jīng)營是會(huì)所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段必的發(fā)展階段看,經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理階段—-科學(xué)管理階段——現(xiàn)代管理階段-—戰(zhàn)略管理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點(diǎn)?，F(xiàn)代會(huì)所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會(huì)所的應(yīng)變能力。會(huì)所管理進(jìn)入戰(zhàn)需的一步?，F(xiàn)代企業(yè)形成以后，從企業(yè)略階段，會(huì)所管理的重點(diǎn)由項(xiàng)目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)會(huì)所的市場目標(biāo)，會(huì)所需要制定各種對策和策略，必須將整體和長遠(yuǎn)的利益相結(jié)合，就經(jīng)營目標(biāo)、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的積極適應(yīng)等問題進(jìn)行謀劃和決策,制定會(huì)所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、方向等，以實(shí)現(xiàn)會(huì)所環(huán)境、會(huì)所能力、會(huì)所經(jīng)營目標(biāo)的動(dòng)態(tài)平衡和統(tǒng)一，謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。2。多方位經(jīng)營的類型多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型:(1）充分利用自己的資源對市場進(jìn)行滲透，提高市場占有率.進(jìn)行市場滲透是會(huì)所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴(kuò)大會(huì)所的銷售,以占市領(lǐng)場更大的市場面，這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項(xiàng)目的市場占有率。其具體的實(shí)施方法主要有：擴(kuò)大宣傳，增加客戶對會(huì)所的了解，使老顧客增加消費(fèi)的次數(shù)；提高服務(wù)質(zhì)量，并通過降低價(jià)格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費(fèi);會(huì)所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項(xiàng)目來上.（2)利用擁有項(xiàng)目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項(xiàng)目和原有資源衍生的項(xiàng)目(我們統(tǒng)稱擁有項(xiàng)目）來爭取新的消費(fèi)群,從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心是為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場.其具體的實(shí)施方法主要有:在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩停@些顧客目前尚未參與進(jìn)來，但他們對項(xiàng)目的興趣有可能被激發(fā)。如,會(huì)所以前一直把太極拳作為老年人的項(xiàng)目，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn),加以渲染、包裝，向中年人、青年人推廣；會(huì)所可以考慮利用老主顧把會(huì)所介紹給親戚朋友，邀他們加入，從而增加客流量，促進(jìn)市場開發(fā);會(huì)所還可以利用各種商機(jī)來開發(fā)市場。（3)開發(fā)新項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進(jìn)原有項(xiàng)目或開發(fā)新項(xiàng)目的方法進(jìn)入原有市場的一種經(jīng)營方式，它是會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)基本戰(zhàn)略。由人于們的需求不斷變化和提高，會(huì)所只有不斷改進(jìn)項(xiàng)目,以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏固原有市場，并進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。如某會(huì)所所開發(fā)的項(xiàng)目:①改進(jìn)型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。②新項(xiàng)目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨(dú)立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊（供應(yīng)酒水、燒烤）、陽光泳池、情人島。③多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機(jī)會(huì)。實(shí)踐證明，這家會(huì)所利用新項(xiàng)目鞏固了市場，擴(kuò)大了市場占有率。會(huì)所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項(xiàng)目的擴(kuò)展。擴(kuò)展項(xiàng)目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充分利用閑置資源，或利用營銷能力，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力,或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ)的原則，以該項(xiàng)目能否使自己充分發(fā)揮并增強(qiáng)競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢是否能夠延伸擴(kuò)展至目標(biāo)行業(yè)。切忌：（1）不顧自身?xiàng)l件,盲目開發(fā)項(xiàng)目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項(xiàng)目,一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)需要較長時(shí)間，結(jié)果可能顧此失彼，造成被動(dòng)。(2)無所側(cè)重，一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項(xiàng)目不宜趕時(shí)髦，即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高,但是從長期來看，隨時(shí)可能遭受風(fēng)險(xiǎn)打擊的項(xiàng)目。過分偏激的項(xiàng)目高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。(3）主觀確定項(xiàng)目,采取反導(dǎo)向策略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是：確定市場目標(biāo)顧客-—確定會(huì)所的各方面條件及可挖掘潛力-—確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備--確定能否立項(xiàng)。會(huì)所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會(huì)所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源,去不斷創(chuàng)新、開拓。會(huì)所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被目前市場上針對小會(huì)所主題單一，大會(huì)所經(jīng)營壓力過重的情況，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師們提出“泛會(huì)所”概念六.泛會(huì)所的三種模式其一為式，主要是指了除集中設(shè)置中心會(huì)所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務(wù)。也有些是在中心會(huì)所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業(yè)合作,組成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ"式的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費(fèi)且不會(huì)被干擾，就可以享受其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等消費(fèi)人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會(huì)所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施置于小區(qū)邊較好的折扣。緣生活街的底層商網(wǎng),形成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補(bǔ)內(nèi)部設(shè)施的虧損，用以保證業(yè)主的生活需要與私密要求，對社區(qū)安全非常有利,會(huì)所運(yùn)營的良性循環(huán)也得以延續(xù).其三、分建式,指在小區(qū)不同部位根據(jù)不同使用功能設(shè)計(jì)幾個(gè)小型會(huì)所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和業(yè)性消費(fèi)放在小區(qū)邊靜和便利.文化等，把健身運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費(fèi)分開，將小超市、美容美發(fā)等商緣,閱覽、棋牌等文化型消費(fèi)放在小區(qū)內(nèi)部，以保證業(yè)主生活氛圍的安會(huì)所的經(jīng)營是一種文化，更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾，但需要摸索、去充實(shí)、去開拓、去創(chuàng)新,不斷發(fā)展完善，最終形成一個(gè)科學(xué)的管理體系。使所配會(huì)所最終實(shí)現(xiàn)贏利的目的。高檔會(huì)所所做的經(jīng)營策劃草案一、會(huì)所簡介（略）二、會(huì)所經(jīng)營結(jié)構(gòu)分析1、KTV包房——根據(jù)包房檔次規(guī)模設(shè)立包房費(fèi)或最低消費(fèi)，以酒水消費(fèi)為主，配合特色小吃,以娛樂性消費(fèi)為主導(dǎo)。（概)2、麻將房—-設(shè)立最低消費(fèi)（最低消費(fèi)時(shí)限）或計(jì)時(shí)，以顧客用餐為主導(dǎo)消費(fèi)，茶水點(diǎn)心為輔。（概）3、紅（名）酒窖——會(huì)員資格區(qū)，酒的購買方式由杯或瓶計(jì)算,可儲(chǔ)存（根據(jù)酒的類型和品種確定是否可以以杯計(jì)量和儲(chǔ)存時(shí)限，以品酒和社會(huì)效益為主導(dǎo).（概）4、散客廳—-不設(shè)立最低消費(fèi)，以用餐和酒水、茶水、午茶為主導(dǎo)消費(fèi)；（概）5、會(huì)員區(qū)——初步設(shè)想(概）6、無煙區(qū)——初步設(shè)想時(shí)尚女性專區(qū)（概）三、經(jīng)營賣點(diǎn)分析1、環(huán)境硬件賣點(diǎn)分析A、君悅會(huì)所擁有最完善的休閑娛樂經(jīng)營項(xiàng)目｛上述｝；B、君悅會(huì)所擁有最先進(jìn)的設(shè)備和貴州省區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)一無二的檔次規(guī)模;（概）2、廚房產(chǎn)品賣點(diǎn)分析A、融合中西餐、川黔特色、午茶點(diǎn)心、等（詳見廚房出品分析表）（概）B、過硬的廚師隊(duì)伍，創(chuàng)新的出品理念，推崇“西菜中做”；（概）3、水吧產(chǎn)品賣點(diǎn)分析A、集合各類名酒、純手工現(xiàn)磨咖啡、季節(jié)性飲品、小吃,（飲品可列為主導(dǎo)，貴陽特別流行趨勢）（詳見水吧出品分析表）；（概）B、靈活多變的菜牌、酒水牌(活頁)（概）借鑒宜北町奶茶系4、無形賣點(diǎn)分析A、人性化的管理和友情化的服務(wù)理念，不失規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，用服務(wù)體現(xiàn)會(huì)所之高檔；（概）B、高檔次的消費(fèi)群體，貴州和來自各地的白領(lǐng)聚集地；一個(gè)無形提高身份的去處;(概）C、由貴州XX公司和省歷屆MBA創(chuàng)辦為背景；（概)四、市場定位及對象分析1、市場定位A、同類或類似場所省內(nèi)NO1B、以高端客戶(政府官員、投資家、富豪等）為目標(biāo)；(概）C、以白領(lǐng)階層（中小投資者、中小企業(yè)家、CEO、MBA）主流客戶為導(dǎo)向;（概）D、以時(shí)尚并具備經(jīng)濟(jì)能力的發(fā)展中中青年為主流客戶為鋪墊;（概)E、以高檔產(chǎn)品、中等消費(fèi)為導(dǎo)向，把具備一定消費(fèi)能力的其他客戶做為發(fā)展對象；（概）2、主流客源—-投資家、富豪、企業(yè)家、中小投資者、中小企業(yè)家、CEO、MBA;(概)3、次流客源—-具備經(jīng)濟(jì)能力的發(fā)展中中青年;（概）4、散客客源——貴陽本地具備消費(fèi)能力的,愛好休閑的人群；(概）5、待發(fā)展客源——政府官員等；（概)五、服務(wù)特色分析1、出品特色（略）2、服務(wù)特色A、根據(jù)服務(wù)人員的崗位(如服務(wù)經(jīng)理、主管、部長、服務(wù)師、服務(wù)生等)、性別確定服飾；B、推崇友情化服務(wù)——如每位員工必須知道和認(rèn)識(shí)我們的固定客戶,如會(huì)員成員，并能夠按照職位姓氏來尊稱我們的客戶，如：我們的保安人員都應(yīng)知道客戶的車牌等?。ǜ?C、服務(wù)語言的特殊要求D、服務(wù)理念——時(shí)尚貴陽、品位君悅（草）第二章管理模式概述一、管理組織結(jié)構(gòu)分析1、管理組織結(jié)構(gòu)圖（草）2、信息反饋流向圖（略）二、管理職責(zé)分析（略）1、總經(jīng)辦——執(zhí)行總經(jīng)理（略）1人2、樓面服務(wù)部(略)3、廚師長——（略）4、財(cái)務(wù)經(jīng)理—-（略）5、人事主管(略）6、樓面主管、領(lǐng)班（略）7、其他（略)三、管理范圍分析1、產(chǎn)品供、產(chǎn)、的銷管理（略）2、日常衛(wèi)生管理（略）3、成本控制管理(略)4、規(guī)章制度的建立和執(zhí)行（略）5、服務(wù)管理與培訓(xùn)(略)6、銷售管理（略）四、管理思路分析(略)1、企業(yè)文化的建立（略）2、管理方式和技巧(略）3、管理意識(shí)（略）注：以上只限于本人闡明管理思路,詳細(xì)方案待日后根據(jù)場所實(shí)際情況詳細(xì)制訂，第三章成本與經(jīng)濟(jì)管理概述一、目標(biāo)總?cè)蝿?wù)的設(shè)定1、營業(yè)總面積分析總客流走向A、容納客人數(shù)：（具體數(shù)字有待實(shí)地詳查）KTV包房、麻將房最大容納人數(shù)：N1：10—15人N2：10-15人N3：10—15人N4：6-10N5：6—10N6：6—10N7：6—10N8：6—10N9：6—10N10：8—12N11:15-30總計(jì)最大容量:142人B、大廳：大小桌面估計(jì)擺防35桌左右（具體數(shù)字有待實(shí)地詳查）按照平均臺(tái)四人計(jì)算總計(jì):～140人C、午餐時(shí)段：10：30——14：00按照總?cè)萘?0％計(jì)算：～140人D、午茶時(shí)段：14：00——16：30按照總?cè)萘?0%計(jì)算：~140人E、晚餐時(shí)段:16：30——21：00按照總?cè)萘?00％計(jì)算：～280人F、娛樂休閑時(shí)段：21:00-—1：30按照總?cè)萘?0％計(jì)算：~140人G、預(yù)計(jì)日客流總量：700人H、目標(biāo)人均消費(fèi)50元，日營業(yè)額為35000元左右；月目標(biāo)營業(yè)額115萬元/2、淡旺季節(jié)的利潤分配:A、1、2、3、4、5月份10、11、12、月份原則上是屬于旺季，按照目標(biāo)營業(yè)額100%預(yù)算總營業(yè)額為:920萬元B、淡季6、7、8、9月份屬于淡季，按照目標(biāo)營業(yè)額的80%計(jì)算,月營業(yè)額為92萬元，總計(jì)為368萬元3、目標(biāo)年?duì)I業(yè)總額:1288萬元二、目標(biāo)任務(wù)的部門分擔(dān)1、廚房60%即772萬元2、水吧40％515萬三、目標(biāo)任務(wù)的區(qū)域預(yù)算1、KTV包房最低消費(fèi)388-—1888不等，目標(biāo)均消費(fèi):1000元（時(shí)段下午:17：00止，晚上1：30止）2、麻將房均消費(fèi)500元（時(shí)段10:30——1：30止）3、紅酒窖4、散客廳5、會(huì)員廳6、無煙廳四、成本核算分析1、應(yīng)繳國家相關(guān)職能部門費(fèi)用部分地區(qū)是向地稅機(jī)關(guān)繳納5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅的稅額繳納7%城建稅和3%教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅2％人員工資費(fèi)用年約50萬元左右2、房租水費(fèi)電用合計(jì)142萬元房租:1800平米×55元~10萬元每月年～120萬元水電:按照兩千平米計(jì)算月估計(jì)17000～22000左右年22萬元左右3、酒水\廚房、其他原材料成本占總營業(yè)額50%即毛利率為50％4、維修維護(hù)月估計(jì)1000元年約12000元5、易耗品月1000元年約12000元6、廣告宣傳費(fèi)用年約10萬元左右7、其他費(fèi)用（招待費(fèi)用辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)用、燃油費(fèi)用等)年約50萬元8、年費(fèi)用總計(jì)約357，1800元日均費(fèi)用約9785.8元；9、利潤點(diǎn)分析年目標(biāo)營業(yè)總額12，880，000元×50%－357,1800=286,8200凈利率約22％第四章銷售管理概述一、銷售對象分析（略）1、主客源的設(shè)立2、其他客源3、散客源二、銷售市場推廣及協(xié)作互贏1、電視、廣播等傳統(tǒng)傳媒的擇項(xiàng)宣傳2、人際傳播的宣傳3、時(shí)尚產(chǎn)品公司的協(xié)作互贏(草)A、由銷售部門擬訂強(qiáng)強(qiáng)協(xié)作協(xié)議；(概）B、由銷售部門擬訂意向性合作對象，并作好藍(lán)圖;(概）C、由銷售推廣人員與相關(guān)意想單位進(jìn)行溝通和交流，簽訂合作協(xié)議及相關(guān)協(xié)議；（概）D、合作意向單位類型：時(shí)尚鞋服名品店、時(shí)尚數(shù)碼產(chǎn)品企業(yè)、類似的其他企業(yè)；（概）E、詳細(xì)新穎、對顧客有著相當(dāng)誘惑力，對企業(yè)有著極高社會(huì)效益的項(xiàng)目；(概）4、產(chǎn)品展示發(fā)布的應(yīng)用（設(shè)想）三、銷售及VI形象推廣（略）1、VI的設(shè)計(jì)和宣傳2、VI包裝的內(nèi)容和項(xiàng)目四、會(huì)員系統(tǒng)管理草案1、會(huì)員資格以及會(huì)員案檔管理A、會(huì)員類型：固定會(huì)員、長期短期會(huì)員、廣告會(huì)員等(概）B、會(huì)員案檔：姓名、生日、單位、電話、愛好、會(huì)員號碼、、、、、(概）2、會(huì)員卡的分類和相關(guān)要求A、至尊會(huì)員、黃金會(huì)員（男性）（概)B、淑女卡會(huì)員（概)3、會(huì)員卡的申請與銷售贈(zèng)送流程略(略）4、會(huì)員卡的使用方式方法（略）5、會(huì)員卡的積分和沖值（略）6、會(huì)員流程圖會(huì)員類型→會(huì)員推廣→會(huì)員維護(hù)→會(huì)員回訪→會(huì)員反饋→弱點(diǎn)消除→永久會(huì)員五、銷售業(yè)績的內(nèi)部激勵(lì)方案（略）會(huì)所經(jīng)營模式探討近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，是否具備樓盤住戶會(huì)所已經(jīng)成為購房人群選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。究竟什么是會(huì)所？會(huì)所原來是一個(gè)舶來品，意思是身份不凡人士聚會(huì)的場所.演變至今,會(huì)所已成為物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施之一，買房人在考察樓盤時(shí)，從關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格、位置、交通、戶型等，進(jìn)而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會(huì)所也成為項(xiàng)目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時(shí)尚.在這種大環(huán)境下，會(huì)所已成為眾人所關(guān)注的熱點(diǎn).一。會(huì)所的表現(xiàn)形式現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式：1。以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式這類形式的會(huì)所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適應(yīng)市場，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營。這類形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所.2。以盈利為目的的形式即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在,設(shè)立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會(huì)所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會(huì)員；一種是即對內(nèi)又對外開放。我們這里談到的會(huì)所是經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所。對于經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所能否充分發(fā)揮它的作用,取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改，善那么,這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來不良后果.因此，在進(jìn)行可行性研究時(shí),應(yīng)全面、詳盡地搜集市場資料，進(jìn)行客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過科學(xué)測算,判斷會(huì)所所能帶來的回報(bào)。二。會(huì)所的可行性分析會(huì)所的可行性分析一般包括(1)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。（2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。（3)地理環(huán)境、交通情況.（4）法律法規(guī)制度、(5)擬建設(shè)施項(xiàng)目。這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行公用設(shè)施情況。了研究和論證，應(yīng)該利用原還要針對性地進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充，然后再作預(yù)有的材料專門針對會(huì)所進(jìn)行分析論證，有些資料測分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。三.會(huì)所內(nèi)可設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容從功能與特點(diǎn)來看，我們可以把當(dāng)前的會(huì)所項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目。下面分別對之做簡單介紹.（一）康體項(xiàng)目的種類康體項(xiàng)目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健身項(xiàng)目。康體項(xiàng)目有別于專業(yè)體育項(xiàng)目,它不需要專業(yè)體育項(xiàng)目那么強(qiáng)的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體項(xiàng)目，只為達(dá)到鍛煉目的,并從中享受到一定樂趣。康體項(xiàng)目的特點(diǎn)是：(1）須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等.(2）不是以競技為主，而是為了達(dá)到特定的目的.如健美、減肥等等。（3)運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法。即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性,時(shí)間和運(yùn)動(dòng)量適中等.(二）消閑項(xiàng)目的種類消閑項(xiàng)目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動(dòng)項(xiàng)目.這種項(xiàng)目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的.消閑項(xiàng)目的特點(diǎn):（1）借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、（2)運(yùn)動(dòng)不激烈，趣味性、強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。人工按摩等。技巧性(3)寓享受于消閑之中，強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。(三）娛樂項(xiàng)目的種類娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動(dòng)、全身心投入的、得到身心快樂和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目.娛樂項(xiàng)目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中體驗(yàn)個(gè)人樂趣。娛樂項(xiàng)目的特點(diǎn)：(1)環(huán)境氛圍感要求強(qiáng)；(2)文化氣息濃;（3)具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。四。會(huì)所的三種經(jīng)營模式從當(dāng)前市場上的會(huì)所的經(jīng)營模式來看，大致可以分為三種：1、全封閉模式.這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營，會(huì)所是總公司的一個(gè)部門，務(wù)財(cái)由總公司一起核算,不計(jì)較盈虧2、半封閉模式。這類會(huì)所有獨(dú)立型的,也有非獨(dú)立型的,它既對內(nèi)也對外,但對外必須辦會(huì)員卡,是會(huì)員才可以消費(fèi)，顯然，這門檻也高，一般人是不會(huì)進(jìn)來消費(fèi)的。3、全開放模式.這類會(huì)所比較“大眾化”。大多數(shù)是以承包方式經(jīng)營為主，會(huì)所一些項(xiàng)目設(shè)施都是外包給專業(yè)公司負(fù)責(zé)，或整體承包或單項(xiàng)承包，而物業(yè)公司只收租金和水電費(fèi)，一般搞會(huì)員制，都是現(xiàn)金交易,消費(fèi)者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主，人員.比較情況不較雜,當(dāng)然警力也得增加。相對來講,就安全和檔次問題要次于前兩種。這樣的分類目的是為了更好地對會(huì)所進(jìn)行研究，以期找到更好的出路。有關(guān)專家表示，現(xiàn)在會(huì)所的硬件設(shè)施都大同小異,基本上沒什么差別。要想會(huì)所扭虧為盈，不再成為發(fā)展商的包袱，并且在營運(yùn)中盈利。就務(wù)必從“軟件”入手，要經(jīng)營得有特色。要經(jīng)營的有特色，會(huì)所可以考慮多方位經(jīng)營的模式。五.會(huì)所的多方位經(jīng)營的模式多方位經(jīng)營是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個(gè)會(huì)所開展的各種項(xiàng)目之間通過一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低.因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義，會(huì)所是否采用多方位經(jīng)營是一個(gè)帶有全局性、長遠(yuǎn)性的問題，關(guān)系到會(huì)所、主業(yè)經(jīng)營的成敗，所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置.1.會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營的必要性(1)激烈的競爭要求會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價(jià)值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會(huì)所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維,未能實(shí)施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略，就會(huì)像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩，隨時(shí)有被市場競爭淹沒的可能。(2)需求的變化迫使會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂之余更追求一種享受感、一種新奇感，時(shí)尚化、個(gè)性化已成為一種會(huì)所消費(fèi)的潮流.因此,會(huì)所必須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念，確立自己的服務(wù)項(xiàng)目，以加強(qiáng)自己的競爭力.(3)實(shí)行多方位經(jīng)營是會(huì)所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階必段需的一步.現(xiàn)代企業(yè)形成以后，從企業(yè)的發(fā)展階看段，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理階段--科學(xué)管理階段—-現(xiàn)代管理階段-—戰(zhàn)略管理階。段不同的階段始終將管理手如段何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點(diǎn)。爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會(huì)所的應(yīng)變能力。會(huì)所管理進(jìn)入戰(zhàn)略階，段會(huì)所管理的重點(diǎn)由項(xiàng)目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)會(huì)所的市場目標(biāo)，會(huì)所需要制現(xiàn)代會(huì)所競

定各種對策和策略,必須將整體和長遠(yuǎn)的利益相結(jié)合,就經(jīng)營目標(biāo)、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的積極適應(yīng)等問題進(jìn)行謀劃和決策,制定會(huì)所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、方向等,以實(shí)現(xiàn)會(huì)所環(huán)境、會(huì)所能力、會(huì)所經(jīng)營目標(biāo)的動(dòng)態(tài)平衡和統(tǒng)一,謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。2.多方位經(jīng)營的類型多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型:(1)充分利用自己的資源對市場進(jìn)行滲透，提高市場占有率。進(jìn)行市場滲透是會(huì)所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴(kuò)大會(huì)所的銷售,以占領(lǐng)市場更大的市場面，這種方式的核心是充分利用有原資源提高有原項(xiàng)目的市場占有率.其具體的實(shí)施方法主要有：擴(kuò)大宣傳，增加客戶對會(huì)所的了解,使老顧客增加消費(fèi)的次數(shù)；提高服務(wù)質(zhì)量，并通過降低價(jià)格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費(fèi)；會(huì)所可以盡力將競爭者的顧客吸引（2）利用擁有項(xiàng)目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用有原項(xiàng)目和有原資源衍生的項(xiàng)目（我們統(tǒng)稱擁有項(xiàng)目)來爭取新的消費(fèi)群，從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式.其中心是到自己的項(xiàng)目上來。為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場。其具體的實(shí)施方法主要有：在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩?這些顧客目前尚未參與進(jìn)來，但他們對項(xiàng)目的興趣有可能被激發(fā)。如,會(huì)所以前一直把太極拳作為老年人的項(xiàng)目,可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn)，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推廣；會(huì)所可以考慮利用老主顧把會(huì)所介紹給親戚朋友,邀他們加入，從而增加客流量，促進(jìn)市場開發(fā)；會(huì)所還可以利用各種商機(jī)來開發(fā)市場.（3)開發(fā)新項(xiàng)目.項(xiàng)目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進(jìn)有原項(xiàng)目或開發(fā)新項(xiàng)目的方法進(jìn)入有原市場的一種經(jīng)營方式,它是會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提高，會(huì)所只有不斷改進(jìn)項(xiàng)目，以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏固原有市場,并進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。如某會(huì)所所開發(fā)的項(xiàng)目：①改進(jìn)型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。②新項(xiàng)目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨(dú)立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊（供應(yīng)酒水、燒烤）、陽光泳池、情人島.③多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機(jī)會(huì).實(shí)踐證明，這家會(huì)所利用新項(xiàng)目鞏固了市場,擴(kuò)大了市場占有率.會(huì)所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項(xiàng)目的擴(kuò)展。擴(kuò)展項(xiàng)目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充分利用閑置資源，或利用營銷能力，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力，或利用現(xiàn)有顧客以該項(xiàng)目能否使自己充分發(fā)揮并增強(qiáng)競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢是否能夠延伸擴(kuò)展至目標(biāo)行業(yè)。切忌:（1)不顧自身?xiàng)l件,盲目開發(fā)項(xiàng)目.如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項(xiàng)目，一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)需要較長時(shí)為基礎(chǔ)的原則，間,結(jié)果可能顧此失彼，造成被動(dòng)。（2)無所側(cè)重,一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項(xiàng)目不宜時(shí)趕髦,即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高,但是從長期來看,隨時(shí)可能遭受風(fēng)險(xiǎn)打擊的項(xiàng)目。過分偏激的項(xiàng)目高潮來得快，消亡得也快,生命周期很短。（3）主觀確定項(xiàng)目,采取反導(dǎo)向策略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是:確定市場目標(biāo)顧客—-確定會(huì)所的各方面條件及可挖掘潛力——確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備--確定能否立項(xiàng)。會(huì)所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會(huì)所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源,去不斷創(chuàng)新、開拓。會(huì)所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被目前市場上針對小會(huì)所主題單一，大會(huì)所經(jīng)營壓力過重的情況，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師們提出“泛會(huì)所”概念.六。泛會(huì)所的三種模式

其一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會(huì)所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式"形式為住戶提供服務(wù)。也有些是在中心會(huì)所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業(yè)合作，組成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ”式的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費(fèi)且不會(huì)被干擾,就可以享受較好的折扣。其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等消費(fèi)人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會(huì)所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施置于小區(qū)邊緣生活街的底層商網(wǎng)，形成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補(bǔ)內(nèi)部設(shè)施的虧損，用以保證業(yè)主的生活需要與私密要求，對社區(qū)安全非常有利，會(huì)所運(yùn)營的良性循環(huán)也得以延續(xù)。其三、分建式,指在小區(qū)不同部位根據(jù)不同使用功能設(shè)計(jì)幾個(gè)小型會(huì)所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費(fèi)分開,將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費(fèi)放在小區(qū)邊緣，閱覽、棋牌等文化型消費(fèi)放在小區(qū)內(nèi)部，以保證業(yè)主生活氛圍的安靜和便利。會(huì)所的經(jīng)營是一種文化，更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾，但需要摸索、去充實(shí)、去開拓、去創(chuàng)新,不斷發(fā)展完善，最終形成一個(gè)科學(xué)的管理體系。使所配會(huì)所最終實(shí)現(xiàn)贏利的目的。會(huì)所設(shè)置及運(yùn)營研究“會(huì)所”的稱呼最先應(yīng)源自《圣經(jīng)》之“會(huì)幕”，是拜祭耶和華的地方；后由港穗深開發(fā)商引用成“會(huì)所”而廣為應(yīng)用。其本質(zhì)其實(shí)就是居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的集中配置，是住宅配套服務(wù)的結(jié)果，終極目的是“便民”,包括其吃喝玩樂、健康休閑等等。但是,我們發(fā)現(xiàn):銷售時(shí)轟轟烈烈的重要賣點(diǎn),無法掩飾經(jīng)營后清淡經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)。在寧波，大多數(shù)已建成社區(qū)的會(huì)所淪為“面子工程”；在深圳，50%以上會(huì)所成為單純的擺設(shè)——科目配備盲目跟風(fēng)，攀高檔比齊全,裝飾豪華但使用率極低。所以我們有必要對“會(huì)所”進(jìn)行系統(tǒng)審視和正確認(rèn)識(shí)。一、會(huì)所的功能配置這是會(huì)所成功的關(guān)鍵。滿足客戶使用需求是會(huì)所配置的第一層次，滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象是第二層次。要注意的就是:在銷售期，客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象往往成為第一層次（越高檔越體面)；但一旦建成,又有多少人多少時(shí)間真正去消費(fèi)去享用這些“高檔”。所以銷售期的客戶需求與實(shí)際使用期的客戶需求是不一致的。為了銷售推廣，也為了持續(xù)經(jīng)營，在建設(shè)前把握好兩者恰如其分的契合點(diǎn)至關(guān)重要.所以要研究不同客戶的需求差異，然后確定適合某特定項(xiàng)目的會(huì)所功能配置.項(xiàng)目定位決定會(huì)所功能配置，絕對嚴(yán)禁不切實(shí)際的“好大喜功”!我們把不同家庭結(jié)構(gòu)、不同收入階層、不同年齡的人群對各功能的需求差異分析如下，供參考：1、不同家庭結(jié)構(gòu)需求取向不同家庭結(jié)構(gòu)可以分為：核心家庭1、核心家庭2和主干家庭。從下圖可以知道：各種結(jié)構(gòu)的家庭偏愛的活動(dòng)偏重體育活動(dòng)，由強(qiáng)到弱：游泳、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球、桌球、籃球、健身和保因是家庭中老人和小孩成為居住區(qū)生活的主體，他們的活動(dòng)對居住區(qū)內(nèi)的設(shè)施具有較強(qiáng)依賴性，同時(shí)，又是大眾性活動(dòng),他們活動(dòng)必須由社區(qū)來提供.核心家庭1，特別是高收入主干家庭其主要活動(dòng)首先具有較強(qiáng)的可選擇性，既可在居住區(qū)內(nèi)設(shè)置又可由居住區(qū)社會(huì)資源提供;其次這類家庭偏好的活動(dòng)往往偏高、占地規(guī)模大、建設(shè)資金高,同時(shí)活動(dòng)具有較強(qiáng)排他性（如網(wǎng)球、保齡球）,并且這類家庭會(huì)在一段時(shí)間后向前二種轉(zhuǎn)化.所以會(huì)所配置要先考慮前兩種家庭的需求。齡球。核心家庭2和主干家庭無論在活動(dòng)類型還是活動(dòng)頻率上都非常相似,原2、不同收入階層家庭需求取向依據(jù)收入水平，我們將家庭劃分：低收入家庭、較低收入家庭、中等收入家庭、較高收入家庭、高收入家庭五種。從下圖可以看出:游泳為各個(gè)階層居民的共同取向；中、低收入家庭往往從事戶外羽毛球、乒乓球、桌球、籃球等大眾性活動(dòng)；較高收入和高收入偏好網(wǎng)球、健身、保齡球、室內(nèi)羽毛球.中低收入家庭休閑活動(dòng)集中在居住區(qū)內(nèi)，高收入則有更多選擇，同時(shí)還有排他性.3、開發(fā)商如何對會(huì)所功能配置作出選擇?如果要擺脫負(fù)債經(jīng)營同時(shí)又滿足客戶需求，開發(fā)商必須在建設(shè)投資、經(jīng)營收益和社會(huì)效益這三個(gè)因素之間進(jìn)行權(quán)衡，進(jìn)而明確設(shè)定哪些科目.依據(jù)投資、收益、使用效果的差異將會(huì)所科目抽象劃分為6種類型，在供給和需求之間，在開發(fā)商利益與客戶利益之間做一個(gè)擬合：——情況A，投資少、收益高、使用頻率高,這是最理想的；——情況B，雖然經(jīng)營收益少,但社會(huì)收益高,有利于提升發(fā)展商的社會(huì)形象,會(huì)給后續(xù)項(xiàng)目帶來外部效應(yīng)，加上這些科目建設(shè)資金少，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)設(shè)置；-—情況C，對客戶和開發(fā)商任何一方?jīng)]有意義,建議取消；——情況D，雖然投資較高，但鑒于經(jīng)營收益好，客戶使用頻率高,這樣科目發(fā)展商可以接受；--情況E，鑒于建設(shè)投資高，經(jīng)營收益低，建設(shè)資金在較長一戶需求強(qiáng)烈，但應(yīng)根據(jù)科目具體特點(diǎn)權(quán)衡配置;—-情況F，不切實(shí)際的“好大喜功”正是目前許多會(huì)所通病,這樣科目墅等高端項(xiàng)目除外）.段時(shí)間無法收回，雖然客最好不做（豪宅別同時(shí)，發(fā)展商要注意單一功能空間復(fù)合使用的可能性，減少重復(fù)建設(shè)。一室多用,一場多用，一物多用。如會(huì)議室、多功能廳和西餐廳等往往可以并用.滿足了項(xiàng)目的客戶需求并不等于萬事大吉,會(huì)所的開發(fā)與經(jīng)營就會(huì)成功了！還有其他要件，見下文。二、會(huì)所配置的功能設(shè)計(jì)根據(jù)對寧波、杭州、上海、廣州、深圳、成都、重慶、大連等幾個(gè)城市的調(diào)研，研究發(fā)現(xiàn)使用頻率最高的科目集中在大眾化性活動(dòng)項(xiàng)目上，業(yè)主對戶外簡易體育設(shè)施如門球、單杠、雙杠等普及性活動(dòng)需求強(qiáng)烈，而高檔豪華項(xiàng)目明顯過剩。很多開發(fā)商做了許多普及性活動(dòng)設(shè)施，在銷售期也不會(huì)將這些作為“賣點(diǎn)”宣傳,客戶購房時(shí)也不會(huì)去關(guān)心這些“低檔”設(shè)施的。再具體一下，實(shí)際使用頻率較高的科目有：棋牌室、健身室、影音室、乒乓球室、兒童活動(dòng)中心、便利店、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等；有的還配備美容室、閱覽室、酒吧、茶/咖啡廳、多功能廳等配套休閑設(shè)施。我們寧波在會(huì)所配置上也往往以大眾化性活動(dòng)項(xiàng)目為主打科目，但為何門庭寥寥？問題就在于：客戶需求與實(shí)際使用（資料來源:根據(jù)中原地產(chǎn)對深圳地區(qū)的調(diào)查資料和萬科集團(tuán)全國19個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查資料得)出現(xiàn)需求與使用差異仍會(huì)存在較大的差異.歸納整理而說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。如設(shè)計(jì)欠缺,場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等;規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系，兒童活動(dòng)場地沒有成人休息座椅,咖啡、閱覽、桌球等混在一起。雖然在功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求.說得難聽一點(diǎn)，我們寧波開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)者根本沒有靜下心來仔細(xì)研究以下各功能的使用習(xí)慣—-如何布局,如何組織人流，如何符合人體工學(xué)?要涉及餐飲業(yè)、旅店業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、會(huì)議廳等多種行業(yè)多種建筑類型的多個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)范，又如何協(xié)調(diào)？這些方面，我們做得太不仔細(xì)了!只要前期推廣中告訴消費(fèi)者某項(xiàng)目會(huì)所中配備了什么，越多越好，至于設(shè)計(jì)是否符合客戶日后的使用，那就不要緊了-—這也是目前會(huì)所門庭寥寥,狀如“雞肋”的主要原因.但還有其他原因，見下文。三、會(huì)所經(jīng)營出現(xiàn)需求與使用差異,除了設(shè)計(jì)欠缺外，還有一個(gè)最重要的“經(jīng)營方式”的問題。也就是說，除去適應(yīng)需求之外，還有一個(gè)“提供有效供給”的問題。寧波與國內(nèi)許多城市一樣,在會(huì)所經(jīng)營方面存在好多問題，要么普遍虧損要么銷售時(shí)的承諾未做到.原因是:一是運(yùn)營成本過高：個(gè)別科目過分豪華、初期投資多、運(yùn)營成本高.如有的小區(qū)設(shè)置保齡球館、桑拿、小型高爾夫球場，其實(shí)這些完全可由城市配套解決，開發(fā)商可采用外借或戰(zhàn)略聯(lián)盟手段獲得。二是缺乏消費(fèi)：造成人氣不旺主要原因是價(jià)格和特色。過的高收費(fèi)與業(yè)主消費(fèi)水平不適應(yīng)，沒有特色就不能持久.當(dāng)然，消費(fèi)可以通過改善經(jīng)營模式來組織和引導(dǎo)消費(fèi).三是沒有好的經(jīng)營模式：對開發(fā)商而言，銷售結(jié)束資金回?cái)n就萬事大吉。會(huì)所要么由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營，要么房屋出租了事,往往少有具備專業(yè)商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司或人員來負(fù)責(zé)經(jīng)營。往往交付使用時(shí)還能開業(yè)并裝點(diǎn)門面，以后漸漸走向衰落，甚至功能隨意更替，惡性循環(huán)，真正成了“雞肋"一根。那么,如何經(jīng)營呢?關(guān)鍵還在于理念上。——雖然開發(fā)商超過政府規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，在規(guī)劃之初配置了“會(huì)所”,其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商;但“會(huì)所"的本質(zhì)還是居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，理應(yīng)便民服務(wù)；千萬不要將其定位于“經(jīng)營性優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”；——前期推廣時(shí)的承諾必須做到，而且應(yīng)該持續(xù)經(jīng)營；“做到承諾、持續(xù)經(jīng)營"是開發(fā)商造好會(huì)所后的惟一目標(biāo);除此以外別無其他目標(biāo)(包括經(jīng)濟(jì)收入目標(biāo))；-—有好的經(jīng)營模式,如專業(yè)公司承包經(jīng)營等，開發(fā)商自己經(jīng)營或物業(yè)公司經(jīng)營都將陷入“外行”、“勞財(cái)傷命"、“用人唯親"地步,最后又成“雞肋”；但必須對該專業(yè)公司有嚴(yán)格的資格資金實(shí)力審查、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定價(jià)的核定、以及經(jīng)營期服務(wù)質(zhì)量跟蹤;——持續(xù)經(jīng)營的前提是贏利，鼓勵(lì)專業(yè)公司贏利；贏利后才有提高質(zhì)量，才能持續(xù)經(jīng)營……以此形成良性循環(huán)。開發(fā)商獲得“誠信”的口碑，提升品牌美譽(yù)度!為豪宅定制會(huì)所標(biāo)識(shí)豪宅價(jià)值的符號是什么？一把智能化的指紋鎖，一套巴厘島進(jìn)口材質(zhì)，還是一間360度海景衛(wèi)浴間?在信息時(shí)代，硬件的拷貝速度只