商業(yè)廣場建設(shè)項目策劃書

商業(yè)廣場建設(shè)項目策劃書第一章總論1.1項目名稱與擬建地XXXX商業(yè)廣場建設(shè)項目1.2擬建地XX大道XX側(cè)1.3項目概況XXXX商業(yè)廣場系XX石正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的生態(tài)商住小區(qū)，小區(qū)占地36381.12平方米。1.4可行性研究依據(jù)與范圍1.4.1研究依據(jù)1.4.1.1項目可行性研究咨詢業(yè)務(wù)約定書；1.4.1.2XX市企業(yè)投資項目備案證（備案編號：2010039）；1.4.1.3國家計委建設(shè)部關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定；1.4.1.4項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.4.2研究范圍依據(jù)國家有關(guān)的政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、項目建設(shè)規(guī)劃、方案及公用工程、環(huán)保、投資估算和效益進行全面的論證和研究。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號項目單位指標(biāo)1總建筑面積㎡192060.332總征地面積㎡363813總投資萬元300004全部投資內(nèi)部收益率%4.0695靜態(tài)投資回收期年2.706動態(tài)投資回收期年2.937所得稅后利潤總額萬元8935.308總投資利潤率%79.631.6研究結(jié)論與建議1.6.1研究結(jié)論1.6.1.1項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和用地原則。1.6.1.2該項目選址在XX市環(huán)線與禮花路交叉處東南角（環(huán)線A地塊）,建設(shè)項目其獨特的地理位置，便捷的交通，周邊高檔的公建配套，人氣集聚而繁華，顯示了其作為人們居住向往的風(fēng)水寶地的獨特性。因此，本項目建設(shè)符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃。1.6.1.3建設(shè)項目規(guī)劃總用地面積36381㎡，總建筑面積199415.92㎡，項目將建成XX市的環(huán)保生態(tài)商住小區(qū)。1.6.1.4項目建設(shè)單位XX市石正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)層從事房地產(chǎn)開發(fā)多年，經(jīng)驗豐富，技術(shù)力量強，管理水平高，資金實力雄厚，因此，對本項目的開發(fā)成功具備了良好的基礎(chǔ)。1.6.1.5該項目地理位置優(yōu)越，是居住小區(qū)的最佳地塊，市場前景好。該項目開發(fā)成功后可以產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。綜上所述，XXXX商業(yè)廣場建設(shè)項目是XX市城市建設(shè)中的一個重點工程。項目的建設(shè)成功不僅為新城區(qū)增添了一道亮麗的風(fēng)景線，而且也促進了市場經(jīng)濟的發(fā)展，富裕了XX財政，并為人民群眾提供了良好的人居環(huán)境，也為項目建設(shè)單位自身的發(fā)展壯大提供了資金保障，該項目地水、電、交通條件優(yōu)良，項目建設(shè)條件具備，市場前景樂觀，因此項目建設(shè)可行。1.6.2建議1.6.2.1本項目工程規(guī)模較大，資金投入較多，資金的到位情況將成為該項目可否如期進行的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)按預(yù)算計劃積極籌足資金，保證項目建設(shè)正常實施。1.6.2.2建筑工程中也有諸多因素不可忽視，質(zhì)量、工期、任務(wù)、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。建議在工程實施過程中，要選派精干人員，加強施工管理，有效實施工程監(jiān)理。1.6.2.3建議嚴格審批制度，保證建設(shè)資金的正確使用。第二章項目建設(shè)背景XX市地處華中三角經(jīng)濟腹地，與長沙、萍鄉(xiāng)、株洲緊鄰，與岳陽、宜春相望，具有突出的區(qū)域性中心戰(zhàn)略地位。XX有依托長株潭城市群的發(fā)展平臺優(yōu)勢，鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，多樣性旅游資源優(yōu)勢及獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢，已成為大三角密集都市群中成長能力最強的城市之一。近年來XX實施人氣東聚戰(zhàn)略，大力發(fā)展商貿(mào)、旅游業(yè)、促進了第三產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。XX的商貿(mào)、旅游業(yè)具有較強的優(yōu)勢，XX市委、市政府充分發(fā)揮這一優(yōu)勢，再造優(yōu)勢，以旅游業(yè)為龍頭，大力做好大商貿(mào)、大旅游、大流通、大服務(wù)這篇文章，將XX打造成為華中大三角密集都市群的區(qū)域性中心城市，長沙以及長株潭區(qū)域性的“東方花園”，成為湖南乃至全國聞名的旅游購物勝地，休閑健身樂園。XX市相對于上海、北京、深圳那些發(fā)達的大城市，房地產(chǎn)行業(yè)還處于起步階段。但XX作為典型的山水城市，有道吾山、蕉溪嶺、西湖山和天馬山群山環(huán)抱，向東直達湘東明珠天然氧吧大圍山國家森林公園，全市森林覆蓋率高達68%以上，世界名河XX河穿城而過。此外，XX獲得“中國人居環(huán)境范例獎”、“中國優(yōu)秀旅游城市”等桂冠，再加上“世界XX之都”和中國花卉苗木之鄉(xiāng)等獨特優(yōu)勢，是長株潭城市群范圍內(nèi)最具宜居價值的城市之一，再加上市民持續(xù)旺盛的消費力、距離長沙半個小時的車程和實惠的價格，使其成為在大城市購房之外的第二選擇，據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計，近年來，外來人員購房面積占總銷售的比例不斷上升。另一方面，在XX的購房大軍中，剛性需求始終是占據(jù)第一位。伴隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，進城市民的增多和80后結(jié)婚買房的需求，XX樓市剛性需求還將得到持續(xù)釋放。當(dāng)然，住房公積金政策的不斷優(yōu)化和落實也促進了樓市成交量的上漲，很多青年職業(yè)者在單位提供住房公積金后都主動從公積金貸款，享受到低利息的優(yōu)惠。2009年，XX市經(jīng)濟運行呈現(xiàn)一季度平穩(wěn)起步，二季度企穩(wěn)回升，三、四季度提速上行的態(tài)勢。2009年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值418.8億元，同比增長15.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值43.56億元，增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值259.07億元，增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值116.17億元，增長13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比調(diào)整為10.4:61.9:27.7。全市實現(xiàn)財政總收入28.58億元，增長12.95%，其中地方一般預(yù)算收入12.37億元，增長15.54%；上劃收入11.75億元，增長6.13%；土地出讓金收入4.46億元，增長26.45%。實現(xiàn)社會消費品零售總額103.17億元，增長17.41%；全社會固定資產(chǎn)投資220.74億元，增長29.17%；年末，金融機構(gòu)存款余額172.52億元，比年初增加42.72億元，貸款余額164.81億元，比年初增加48.86億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18870元，增長11.8%，農(nóng)民人均可支配收入9017元，增長17.01%。XX市經(jīng)濟發(fā)展整體態(tài)勢較好，人均地均經(jīng)濟指標(biāo)較低，但人均收入提高較快，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善，城市化程度相對較低，但這也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了更多的機遇。第三章項目建設(shè)的可行性和市場需求分析3.1項目建設(shè)的必要性3.1.1項目建設(shè)是改善XX人民居住條件、實現(xiàn)兩個富裕的需要。近年來，隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，XX市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的好勢頭，2010年1-6月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.76億元，比去年同期（5.63億元）增長20.07%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生地方稅收1.63億元（含財政契稅1400.75萬元），比去年同期（1.33億元，含財政契稅1408.58萬元）增長22%，占全市地稅總收入的35.09%。1-6月份全市共有房地產(chǎn)在建項目42個（含待銷尾盤），其中開發(fā)面積在5萬㎡以上的達到12個，在建房屋總施工面積127.75萬㎡，比去年同期（114.66萬㎡）增長11.42%，新開工房屋施工面積21.98萬㎡，比去年同期（38.20萬㎡）減少42.46%，竣工面積16.27萬㎡，比去年同期（7.56萬㎡）增長115.21%。1-6月份經(jīng)審批共準許預(yù)售商品房屋面積27.09萬㎡，比去年同期（24.07萬㎡）增長12.55%，加上歷年累積42.47萬㎡，全市今年1-6月份商品房市場投放量為69.56萬㎡，減去1-6月份商品房銷售面積29.17萬㎡，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有40.39萬㎡，其中期房面積28.70萬㎡，現(xiàn)房面積11.69萬㎡（其中：住宅7.42萬㎡，占63.47%；商業(yè)營業(yè)用房2.77萬㎡，占23.70%；其他1.50萬㎡，占12.83%），一年以上現(xiàn)房空置3.9萬㎡。由上述數(shù)字可以看出，經(jīng)過2009年的房地產(chǎn)市場修整，2010年房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖趨勢，現(xiàn)在XX市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片萬物復(fù)蘇的景象，大量消費者把目光投向房地產(chǎn)消費，項目建設(shè)定位為高檔、高端、高品質(zhì)、高品味的樓盤，將直接面對XX市中高段消費群體，該群體的房產(chǎn)消費目標(biāo)已經(jīng)不再是僅僅滿足于單純的住宅要求了，而是把目光轉(zhuǎn)向了對生活的享受了，在這樣的消費背景之下，建設(shè)單位適時的推出XXXX商業(yè)廣場這樣高端樓盤以滿足消費者的消費要求，提高置業(yè)興趣，從而獲得更高的回報。在房地產(chǎn)業(yè)成為了全市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的發(fā)展壯大，有效地拉動了建筑建材、裝飾裝修，家電、家具、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，改善了市民的居住生活條件?！癤XXX商業(yè)廣場”項目建設(shè)總投資3億元，總建筑面積192060.33㎡，為實現(xiàn)XX市委提出的“富裕XX財政和富裕XX人民”兩個富裕的目標(biāo)，改善市民的居住生活條件，促進XX經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)快速發(fā)展將作出積極的貢獻。3.1.2項目建設(shè)是XX城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略的需要。近年來，由于城市人口規(guī)模的不斷增長，城市建設(shè)用地明顯不足，XX市委、市政府根據(jù)城市建設(shè)形勢的發(fā)展，作出了城市建設(shè)擴容提質(zhì)為主題，由老城改造向新城拓展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，堅持南拓東進，以東進為重點的戰(zhàn)略決策。近年年先后完成了以XX河風(fēng)光帶、體育中心、行政中心、龔家橋立交橋等工程建設(shè)為主的新城區(qū)建設(shè)，拉大了城市骨架，促進了城市規(guī)模擴張。項目建設(shè)選址在城區(qū)境內(nèi)，屬城市發(fā)展規(guī)劃中的居住休閑片區(qū)，規(guī)劃總用地面積36381㎡，由住宅部分和住宅配套公建部分以及停車庫等各類設(shè)備用房、庫房組成。項目建設(shè)單位堅持以人為本，以地域環(huán)境為條件，以科學(xué)技術(shù)為先導(dǎo)，應(yīng)對所在城市的建設(shè)起到積極的推動作用，提高城市建設(shè)水平，提高城市居住質(zhì)量，改善市民生活環(huán)境為建設(shè)宗旨。充分配合XX城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略的需求。3.1.3.2項目建設(shè)成功后具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。該項目建設(shè)工程規(guī)劃總用地面積36381㎡，總建筑面積192060.33平方米，其中居住建設(shè)面積約為125718.53平方米，商業(yè)建設(shè)面積約35584.2平方米，物業(yè)管理建筑面積1139.5平方米，幼兒園建筑面積1712.1平方米，地上建筑面積約164934.33平方米，地下建筑面積約27126平方米。項目產(chǎn)品定位為“復(fù)合型生態(tài)城市小區(qū)”。將“XX商業(yè)廣場”建設(shè)成為綠化景觀、居住生活、休閑購物和商業(yè)文化等綜合功能為一體的功能復(fù)合型、綠色生態(tài)型、開放型城市小區(qū)。本項目建設(shè)成功后，可安排部分物業(yè)管理人員保潔人員。增加了就業(yè)崗位，緩解了社會就業(yè)難的壓力，促進了社會安定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。3.2市場分析3.2.1XX市商品住宅樓的市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢3.2.1.1市場現(xiàn)狀由于福利分房的取消，商品住宅需求增加，為了滿足市民對住房的需求，市委、市政府出臺了一系列培育住房消費、擴大住房建設(shè)的政策，積極扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是市政府實施“萬戶農(nóng)民進城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)工程”和加強對土地一級市場供應(yīng)的宏觀調(diào)控以來，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐，極大地促進了房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速發(fā)展，我市商品房的開發(fā)得到空前高漲，呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的喜人局面，據(jù)我市新聞媒體報道，我市房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的發(fā)展起來，從1999年的6家企業(yè)發(fā)展到目前50多家，直接從業(yè)人員達6000多人。隨著經(jīng)濟發(fā)展和房改的整體推進，個人住宅消費得到實質(zhì)啟動，我市房地產(chǎn)業(yè)步入一個嶄新的發(fā)展時期XX有聞名世界的XX河，又是中國人居環(huán)境范例獎城市，還有自然氧吧的大圍山和長瀏高速的建設(shè)等這些無形和有型的優(yōu)勢開始吸引大批外地人進XX購房。有專家預(yù)計，隨著XX經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市交通的改善以及宜居概念的深入人心，來XX購房定居的人會越來越多。樓盤銷售價格對比表財智廣場東紫門名河鑫都項目建設(shè)地XX大道XX市行政中心側(cè)勞動路與圭齋路交叉處占地面積310411㎡96000㎡16649㎡建筑面積362731㎡260000㎡117478㎡容積率1.672.676.38銷售均價2500元/㎡2700元/㎡3000元/㎡裝修標(biāo)準毛坯毛坯毛坯3.2.1.2商品住宅樓市場的發(fā)展趨勢根據(jù)我市城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)還將會有一個大的發(fā)展空間。目前，我市城區(qū)面積30平方公里，人口30萬，在未來幾年中我市房地產(chǎn)將繼續(xù)實施引導(dǎo)農(nóng)民進城創(chuàng)業(yè)，加快住宅建房，改善居家環(huán)境，提高居民居住質(zhì)量的政策?！笆晃濉逼陂g，全市引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)面積250萬平方米，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資27.6億元，市場需求將從解困、實惠型向小康、舒適型轉(zhuǎn)變，市居民房地產(chǎn)需求將進一步釋放，對房產(chǎn)品的質(zhì)量要求和社區(qū)配套服務(wù)等需求日益加劇，房地產(chǎn)市場日趨火爆，房價將持續(xù)保持穩(wěn)中有升局面。項目建設(shè)地因位于XX市環(huán)線邊，交通方便，是商用和居家的理想地段。交通縱橫交叉，方便快捷、環(huán)境優(yōu)美、地理位置優(yōu)越、加之建筑先進、設(shè)計超前，設(shè)施齊全，具有很強的市場優(yōu)勢。因此，項目建設(shè)獨立性強，利用價值高，風(fēng)險系數(shù)小，回報速度快，市場前景樂觀，希望項目建設(shè)單位抓住市場機遇，早日竣工，早日回報社會。3.2.2風(fēng)險分析該項目風(fēng)險評估包括政策風(fēng)險，客觀經(jīng)濟形式變化，當(dāng)?shù)厝丝谧儎忧闆r，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，競爭企業(yè)的經(jīng)營策略等。當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控的力度，“看緊土地，緊縮銀根”的政策對于實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)既是挑戰(zhàn)又是發(fā)展新機遇。XX雖是縣級市，但客觀經(jīng)濟形勢好，城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和各項城市配套設(shè)施的齊全以及城市建設(shè)骨架的拉開，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來良好的機遇和空間。消費市場需求旺盛，商品房空滯率低，房地產(chǎn)價格合理，開發(fā)商品不存在暴利空間，市場前景好。政策在規(guī)范房地產(chǎn)市場的同時，加大力度扶持信譽好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)，取消了單位集資建房，開征私房對外銷售營業(yè)稅等措施，上述等等舉措從該公司至全行業(yè)來看，又是一個新的發(fā)展春天。因此“XX商業(yè)廣場”項目的風(fēng)險系數(shù)比較小，項目建設(shè)可行。第四章項目建設(shè)內(nèi)容與工程進度計劃4.1建設(shè)內(nèi)容該項目建設(shè)工程規(guī)劃總用地面積36381㎡，總建筑面積192060.33平方米，其中居住建筑面積125718.53平方米，商業(yè)建筑面積35584.2平方米，機動車停車位891輛。4.2工程進度計劃為抓住市場需求的有利機遇，建議項目建設(shè)緊扣各個環(huán)節(jié)，在保證安全、優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上爭取高效率。本項目建設(shè)工程施工從2010年11月動工，至2012年12月竣工驗收，建設(shè)工期為24個月。第五章項目建設(shè)條件5.1地理位置及交通條件項目選址在XX市環(huán)線，北臨城市主路環(huán)線，西鄰XX市百合花園，距319國道不足1公里，106國道400米，是新城區(qū)核心區(qū)。交通縱橫交叉，快捷方便，地理位置十分優(yōu)越，是居家的理想地段。5.2自然條件XX地處連云山脈，森林覆蓋率達62.8%，有顯著的中亞熱帶山地丘陵資源特色，是國家生態(tài)示范區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣（市），項目地屬山丘地貌，地勢較高，因在城區(qū)內(nèi)，風(fēng)景秀麗，氣候涼爽。項目區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，光照充足，雨量充沛，無霜期長，全年平均氣溫16.7～17.6℃，比省會長沙早春月平均氣溫高1～2℃。年日照1490～1850小時，日照率為37%，年輻射量為100～112千卡/cm2，年降雨量156毫米，無霜期235～293天，場地地質(zhì)自上而下為素填土、粉質(zhì)粘土、強風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、強風(fēng)化泥灰?guī)r、中風(fēng)化泥灰?guī)r,層次分明，地質(zhì)良好。根據(jù)國家地震局1990年6月頒布的[（中國地震烈度區(qū)劃圖（1990））]查得：XX市地震基本烈度小于6度。據(jù)“XX縣志”記載，XX縣從明代至今發(fā)生的地震，只有輕微震感，沒有造成傷害。5.3水電供應(yīng)條件該項目因建在XX市市域規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，水、電條件已經(jīng)具備，只要就近按需接入適當(dāng)負荷的管線就可以滿足項目建設(shè)的用水、用電。該項目建設(shè)地交通方便，環(huán)境優(yōu)良，水電供應(yīng)條件好，項目建設(shè)得到了市委、市政府和有關(guān)部門的大力支持，由此可見，該項目建設(shè)的條件具備，項目建設(shè)可行。第六章項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案6.1

設(shè)計依據(jù)6.1.1《民用建筑可行性研究與快速報價》6.1.2項目建筑單位提供的有關(guān)資料6.2規(guī)劃原則體現(xiàn)“以人為本，方便民眾”的思想，遵循“資源整合，節(jié)能省地”的原則最大限度保護和創(chuàng)造讓人們接受大自然的機會創(chuàng)造能夠鼓勵人們社交活動的機會和場所，以增加社區(qū)感和鄰里意識。提供安全、方便、舒適、無障礙的人性化社區(qū)環(huán)境。設(shè)計應(yīng)有利于房地產(chǎn)的有效增值。應(yīng)用生態(tài)設(shè)計原則，尊重場地自然環(huán)境特征，減少土地開發(fā)帶來的負面影響，以維護并保存自然環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)的完整性。尊重人們的文化傳統(tǒng)及地域特征，并將其與現(xiàn)代生活方式與功能需求結(jié)合起來?？傮w布局滿足建筑、日照、消防、衛(wèi)生、交通、安保等要求。6.3總平面規(guī)劃小區(qū)征地面積36381㎡，北臨XX大道，西依商貿(mào)一街，北邊是財智廣場、東臨XX，南邊為百合花園，基地地市比較平坦，無較大起伏，其東北角地下原為礦場，基地中心位置有一條東西向的俺去貫穿其中。6.4總體布局由于整個小區(qū)基地為山地地形，依據(jù)其本身的地形綜合考慮物業(yè)類型的分布，合理地布置主要道路系統(tǒng)。充分利用原生地形，盡可能保留原有地塊的高地和低地，建筑布局分別集中在南北兩個山坳，新城南、北兩個組團，組團之間山體完全呈自然狀態(tài)面向廣場，形成100多米的視覺走廊。通過景觀綠化、水景、小廣場及住宅建筑單位的有機結(jié)合，形成了亮麗的景觀長廊，進一步提升了小區(qū)的居住品質(zhì)主要物業(yè)類型的分布:小區(qū)物業(yè)均為高層建筑，考慮到各單元的景觀均好性及各物業(yè)類型的自身特點，以景觀綠地為中心，高低錯落，成組團分布，兩個組團相對獨立，在方便使用的同時，使住宅區(qū)域更為獨立，增強了私密性，形成良好的居家氛圍。6.5交通組織和豎向設(shè)計6.5.1交通組織行人與機動車相對分離，有利于保障小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的安全與寧靜，使小區(qū)內(nèi)的環(huán)境能充分為人們所享用。且該小區(qū)用地規(guī)模不大，車輛可以在靠近主入口處下地下室，而人則步行進入小區(qū)內(nèi)部，避免了停車后過大的步行距離。小區(qū)的消防通道呈環(huán)狀建筑，在局部位置結(jié)合景觀隱匿于環(huán)境的硬質(zhì)鋪裝之中，在滿足消防要求的同時，也能減少通道對環(huán)境的整體感及連續(xù)感的破壞。地面停車主要分布于入口靠近天馬路一側(cè)地勢較為平緩的區(qū)域，絕大部分住宅停車則主要位于南區(qū)、北區(qū)地下車庫車行出入口進出。其中南區(qū)地下車庫有三個出入口，北區(qū)地下車庫有二個出入口。住宅部分非機動車停放考慮每幢住宅吊腳平臺最下層，采用集中停車的方式，按每戶3平方米預(yù)留停車位，非機動車停車庫入口盡量就近每個單元?？?，方便住戶使用。6.5.2場地豎向設(shè)計依據(jù)地形高差，自然地面標(biāo)高的基礎(chǔ)上，設(shè)計進行整體抬高，減少了土石方的開掘，節(jié)約工程成本。6.6住宅群體設(shè)計本次設(shè)計住宅類型均為高層住宅，包括塔式，板式兩種類型。通過住宅的長短變化，前后錯接，局部轉(zhuǎn)折，高低錯落，塑造豐富多變的社區(qū)景觀，大部分住宅基本呈南北布置，間距滿足日照和規(guī)劃要求。6.7住宅建筑單體設(shè)計以創(chuàng)造出具有大眾性；超前性；科學(xué)性的可持續(xù)發(fā)展的新型室內(nèi)外空間環(huán)境，生態(tài)環(huán)境，人文環(huán)境為設(shè)計指導(dǎo)思想，力爭在建筑技術(shù)及材料設(shè)備的使用上有所突破，達到先進性，新穎性。本案在建筑設(shè)計上設(shè)有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇。在立面及形體造型上結(jié)合湖南XX地區(qū)地方氣候特點及文化底蘊，力求表達典雅尊貴的氣質(zhì)。采用新古典主義與現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計手法，形成即傳承經(jīng)典建筑又體現(xiàn)現(xiàn)代建筑簡潔、大方、高尚的獨特氣質(zhì)，建筑立面材質(zhì)幾本以米黃為主調(diào)，表現(xiàn)建筑純凈、樸素的效果，并與銀黑色框料、深色玻璃相匹配，鑄造精致、整體的視覺形象，使整個小區(qū)洋溢著典雅高貴的自然風(fēng)光，配合綠意盎然的環(huán)境設(shè)計，使人仿若置身異域之中。6.8公共建筑設(shè)計規(guī)劃力求使小區(qū)的生活功能，服務(wù)功能既密切聯(lián)系，又互不干擾使全區(qū)功能有所分離。6.9消防設(shè)計每棟住宅由市政路與小區(qū)內(nèi)道路新城消防環(huán)路，不能環(huán)通部分設(shè)置高層建筑距離建設(shè)外墻10米以上、6米寬消防車道，并設(shè)有18米*18米的大型消防回車場。6.10結(jié)構(gòu)設(shè)計6.10.1設(shè)計依據(jù)及設(shè)計要求6.10.1.1設(shè)計依據(jù)a、本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程及規(guī)定，根據(jù)建筑、總圖等專業(yè)提供的條件進行設(shè)計。所采用的規(guī)范如下：《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準》GB50068—2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500011—2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010—2002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50003—2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007—2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3—2002b、自然條件1)基本風(fēng)壓：0.40kN/m2基本雪壓：0.45kN/m22)基本地震烈度小于6度6.10.1.2設(shè)計要求（1）基本要求本工建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級；抗震設(shè)防烈度小于6度，房屋設(shè)計使用年限為50年。（2）工程地質(zhì)勘察報告和主要內(nèi)容（3）樓面活荷載住宅：2.0kN/㎡衛(wèi)生間：2.0kN/㎡不上人屋面：0.5kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡走廊、樓梯：2.0kN/㎡消防疏散樓梯：3.5kN/㎡消防車道：20.0kN/㎡通風(fēng)機房、電梯機房：7.0kN/㎡陽臺：2.5kN/㎡停車庫：4.0kN/㎡6.11給排水設(shè)計6.11.1設(shè)計依據(jù)1、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范《GB50045-95》（2005年版）2、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范《G50015-2003》3、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范《GB50084-2001》（2005年版）4、建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范《GB50140-2005》5、室外給水設(shè)計規(guī)范《GB50013-2006》6、室外排水設(shè)計規(guī)范《GB50014-2006》7、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范《GB50067-97》6.11.2工程概況6.11.3設(shè)計內(nèi)容1、給水系統(tǒng)2、排水系統(tǒng)3、雨水系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)5、自動噴水滅火系統(tǒng)6、滅火器配置6.11.4生活用水量本小區(qū)最高日用水量為1633m3/d；最大小時用水量為171.6m3/h。6.11.5消防用水量給水取自市政給水管網(wǎng)，由天馬路引入一條進水管，管徑均為DN200。小區(qū)內(nèi)設(shè)有室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)，濕式自動噴水滅火系統(tǒng)及干粉滅火系統(tǒng)。消防用水量（按最大一棟建筑設(shè)計）：室內(nèi)消防用水量：40l/s（火災(zāi)延續(xù)時間2h）室外消防用水量：30l/s（火災(zāi)延續(xù)時間2h）自動噴水用水量：28l/s（火災(zāi)延續(xù)時間1h）室內(nèi)消防用水貯存于地下室專用消防水池中；室外消防環(huán)管滿足室外消防用水。小區(qū)消防水箱供消防初期用水。室外給水干管布置成環(huán)狀，為生活、消防合一系統(tǒng)，干管管為DN200，沿環(huán)狀管網(wǎng)上均勻布置若干具室外地上消火栓，間距不大于120m。6.11.6室內(nèi)給水、消防生活給水采用市政給水和加壓供水的供水系統(tǒng)，系統(tǒng)豎向分為三區(qū)。供水方式均采用上行下給式。為節(jié)約成本、利用資源，本小區(qū)給水系統(tǒng)分三區(qū)：地下室至地上三層為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供給；四層至十三層為中區(qū)，由中區(qū)生活變頻供水裝置供給；十三層至屋頂為高區(qū)，由高區(qū)變頻供水裝置供給。在各層均設(shè)置消火栓，消火栓系統(tǒng)為臨時高壓制，系統(tǒng)由地下室消防水池、消火栓泵、管網(wǎng)、有效容積18m3的屋頂消防水箱組成。在地下車庫、商場等部位設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防水池、噴淋水泵、濕式報警閥、信號閘閥、水流指示器、閉式噴頭組成。6.11.7排水系統(tǒng)1、采用分流制系統(tǒng)，污、雨水系統(tǒng)分別排出。生活污水經(jīng)化糞池后，排入小區(qū)污水干管，再排入市政污水干管。2、生活污水：為設(shè)伸頂通氣管的單立管排水系統(tǒng)。3、建筑物內(nèi)的雨水采用外排水系統(tǒng)。6.11.8管材室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，排水管住宅部分采用柔性鑄鐵管，其余商場部分采用UPVC塑料管。室外給水管采用高密度聚乙烯管，排水管采用雙壁波紋管。消火栓及自動噴淋系統(tǒng)管道采用熱鍍鋅鋼管。DN≥100的管道用卡箍連接，DN≤80管道用絲扣連接；所有排水出墻管采用排水鑄鐵管；所有裸露在外的鋼管及管閥件均須考慮防凍。6.12電氣設(shè)計6.12.1負荷計算小區(qū)約195908平方米，共設(shè)5個公共變電所、5個專用變電所，分別設(shè)于地下車庫和各棟首層，滿足電力部門的小容量多布點的要求。6.12.2電源、供配電系統(tǒng)及變配電所本工程設(shè)10KV配電所一座，作為小區(qū)供電電源，10KV配電所設(shè)在1#地下車庫地下二層。10KV配電所由城市電網(wǎng)單回路10KV電源供電，電纜埋地引入。6.12.3設(shè)計要點1、采用五線制TN-S低壓配電系統(tǒng)，衛(wèi)生間等特殊場所設(shè)局部等電位接地，確保人身安全。2、各層設(shè)層配電箱，其主開關(guān)帶分離脫扣。3、所有消防用電設(shè)備由低壓雙電源供電，且末端自動切換。4、按消防要求設(shè)應(yīng)急燈和疏散指示標(biāo)志。5、在變壓器低壓母線上；向重要設(shè)備供電的末端配電箱上；各種室外引入線路（電力線路、信號線路、信息線路、控制線路等）的入口箱上均應(yīng)裝設(shè)SPD電涌保護器。6、為防止單相接地故障引起的電氣火災(zāi)，在層照明箱與層動力配電箱的進線開關(guān)裝設(shè)漏電報警器，可同時送信號至消防控制室。（0.3～1.0A，0.2～0.8S）7、手提式、移動用電設(shè)備、一般單相三孔插座回路均設(shè)漏電開關(guān)。（30mA，<=0.1S）。8、照明燈以節(jié)能熒光燈為主。9、按二類防雷建筑作防雷接地設(shè)計，30米以上考慮防側(cè)擊雷措施。10、商場、超市單獨計量。商住集中分戶計量。6.13弱電設(shè)計6.13.1設(shè)計依據(jù)：1、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)；2、《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-98；3、《智能建筑設(shè)計標(biāo)準》GB/T50314-2000；4、《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB/T50311-2000：5、《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94；6、工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文（房屋建筑部分）2002年版；7、建設(shè)單位所提要求；8、本工程相關(guān)專業(yè)所提的要求和條件。6.13.2設(shè)計范圍：弱電設(shè)計包括火災(zāi)自動報警及控制系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、語音。數(shù)據(jù)通信綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)等六個系統(tǒng)。6.13.3火災(zāi)自動報警及控制系統(tǒng)本建筑物按照一級保護對象進行火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計，火災(zāi)報警系統(tǒng)采用集中報警系統(tǒng)的形式。消防控制室設(shè)在一層，消防控制室的門向疏散方向開啟，并在入口處設(shè)置帶燈光的標(biāo)志牌，火災(zāi)探測器、手動報警按鈕、火災(zāi)報警控制器等設(shè)備均選用智能型總線式報警設(shè)備。在車庫、商場、辦公室、管理用房、設(shè)備用房、走廊、前室和機房等處按照火災(zāi)發(fā)生的可能性及探測器的保護半徑、保護面積等設(shè)置相應(yīng)的感溫、感煙火災(zāi)探測器；并按規(guī)定在主要出入口附近設(shè)置手動報警按鈕，手動報警按鈕帶有消防專用電話插孔，其安裝間距保證從本層任何位置到最鄰近的手動報警按鈕的步行距離不超過30m。各消火栓設(shè)有地址式消火栓泵啟動按鈕；每層水流指示器、信號閥等均通過監(jiān)視模塊接入報警回路。火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)采用單獨的消防專用電源，雙回路末端自動切換，容量1OkW。直流備用電源采用火災(zāi)報警控制器專用蓄電池，消防聯(lián)動控制裝置的直流操作電源電壓為24V?；馂?zāi)專用通信系統(tǒng)：在消防控制室設(shè)有向公安消防部門報警的119直通電話，并設(shè)消防專用緊急電話總機，分機設(shè)在值班室、消防水泵房、排氣機房、變配電所和電梯機房等處。消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：火災(zāi)報警后，自動或手動啟動消火栓水泵，并接受其反饋信號；自動或手動啟動噴淋水泵，并接受其反饋信號：自動或手動啟動有關(guān)部位的防煙、排煙風(fēng)機，并接受其反饋信號?；馂?zāi)確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部降至首層，并接受其反饋信號，同時消防電梯可由消防人員手動控制照常運行；切斷強電豎井內(nèi)的非消防電源，并接通火災(zāi)事故照明應(yīng)急電源；消防控制設(shè)備應(yīng)按疏散順序接通火災(zāi)應(yīng)急廣播，控制程序應(yīng)為接通火災(zāi)發(fā)生層及相鄰的上下層?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)的室內(nèi)線路均為穿管沿樓板、墻暗敷或管線井內(nèi)沿橋架敷設(shè)。6.13.4廣播系統(tǒng)廣播系統(tǒng)在大樓的車庫、走廊和電梯前室內(nèi)等公共場所設(shè)置揚聲器（與消防廣播揚聲器合用，發(fā)生火災(zāi)時，由消防控制室切換為緊急廣播用）；系統(tǒng)由吸頂揚聲器、功放、自動播音報時器、CD機、雙卡座、控制器等設(shè)備組成，音源設(shè)置有錄音帶、CD光碟和人工播音等。車庫部分每層劃分為一個播音區(qū)域，住宅部分每五層劃分為一個播音區(qū)域。總輸出功率為1000W，采用120V定電壓式輸出。線路均為穿管沿墻、樓板暗敷或管線井內(nèi)敷設(shè)。6.13.5綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)采用星型拓撲結(jié)構(gòu)的模塊化設(shè)計，可以根據(jù)需要通過靈活的跳線支持大樓內(nèi)的各種語音通信、數(shù)據(jù)通信，并能與外部通信網(wǎng)絡(luò)相連接，為大樓提供先進、可靠、靈活的布線平臺。本設(shè)計采用光纜和通信對絞電纜混合組網(wǎng)方式。綜合布線系統(tǒng)由以下五個系統(tǒng)子系統(tǒng)組成：工作區(qū)子系統(tǒng)，在值班室、商場和住宅等部門設(shè)置工作區(qū)，每個工作區(qū)按需要設(shè)置單孔或雙孔信息插座，可用于連接電話機或計算機等終端設(shè)備。住宅部分每戶設(shè)3個信息點，共計約2100個信息點。配線子系統(tǒng)，信息插座選用標(biāo)準的超5類RJ45插座，信息插座采用墻上安裝方式；信息插座每一孔配線電纜均選用1根4對超5類非屏蔽雙絞線。干線子系統(tǒng)，大樓的干線采用光纜和大對數(shù)通信電纜；光纜主要用于通信速率要求比較高的計算機網(wǎng)絡(luò)，大對數(shù)電纜主要用于語音通信。干線銅纜的設(shè)置按語音點的1.2倍選型。設(shè)備間子系統(tǒng)，大樓內(nèi)設(shè)綜合布線設(shè)備安裝在弱電井，用于安裝語音主配線架和數(shù)據(jù)主配線架，通過主配線架可使大樓內(nèi)的信息點與市政通信線路、計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等相連。管理子系統(tǒng)，管理子系統(tǒng)分配線架設(shè)在弱電豎井內(nèi)，交接設(shè)備連接采用插接線方式。6.13.6有線電視系統(tǒng)系統(tǒng)采用750MHZ鄰頻傳輸，系統(tǒng)輸出口電平設(shè)計值在64±4dBuv范圍內(nèi)，圖像清晰度不低于四級。節(jié)目信號源接自市有線電視網(wǎng)絡(luò)。在大樓的值班室、商場、住宅設(shè)置有線電視用戶盒，住宅每戶設(shè)兩個有線電視用戶終端，共計約850個有線電視用戶終端，采用有中心前端的系統(tǒng)的模式，中心前端設(shè)在弱電井內(nèi)。大樓內(nèi)分配網(wǎng)絡(luò)采用分配——分支方式，線路均為穿管沿樓板、墻暗敷或管線井內(nèi)敷設(shè)。6.13.7閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對大樓內(nèi)的重要場所進行實時全方位的現(xiàn)場監(jiān)視。在車庫出入口、住宅大堂、商場、電梯轎廂等場所設(shè)置攝像機進行24小時實時動態(tài)監(jiān)視。系統(tǒng)由電梯專用攝像機、半球式攝像機、槍式攝像機、視頻矩陣、十六畫面處理器、彩色監(jiān)視器、硬盤錄像機等設(shè)備組成。監(jiān)控系統(tǒng)主機設(shè)在消防控制室。監(jiān)控線路穿管沿樓板、墻暗敷或管線井內(nèi)敷設(shè)。6.13.8可視對講系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)主要對兩個住宅塔樓入口進行安全防范，防止外來人員自由出入住宅塔樓內(nèi)，避免給住戶安全帶來不必要的隱患。每戶均設(shè)置可視對講分機。系統(tǒng)由可視對講分機、可視對講門口主機及電控鎖、閉門器、電源箱和控制中心管理員總機等設(shè)備組成。6.13.9空調(diào)系統(tǒng)本工程包括1#~14#高層樓棟及附屬配套公建：其中附屬配套公建預(yù)留冷暖型商用分體空調(diào)安裝位置及相應(yīng)電源，空調(diào)設(shè)備由用戶自理，利用外窗間歇通風(fēng)。高層住宅部分空調(diào)形式暫按照家用變制冷劑多聯(lián)機空調(diào)考慮。室內(nèi)機形式擬采用側(cè)送風(fēng)機型。本次初設(shè)配合設(shè)備平臺位置和典型戶型空調(diào)布置。樓內(nèi)線路穿管沿樓板、墻暗敷或管線井內(nèi)敷設(shè)。6.13.10接地各弱電系統(tǒng)設(shè)備接地均接入建筑物共用接地裝置，接地電阻不大于1Ω。所有弱電外線引入部分必須做防浪涌保護，加裝電涌保護器。6.14燃氣及排煙設(shè)計6.14.1設(shè)計內(nèi)容地下車庫及輔助用房的通風(fēng)及防排煙設(shè)計，地下室防煙樓梯間與合用前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。氣源為天然氣，本工程設(shè)庭院燃氣管道向各住宅樓棟廚房供氣。6.15節(jié)能設(shè)計6.15.1編制依據(jù)6.15.1.1本項目采用下列有關(guān)標(biāo)準及規(guī)定：（1）中華人民共和國《節(jié)約能源法》；（2）關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告《節(jié)能篇(章)編制及評估的規(guī)定》6.15.1.2各專業(yè)提供的節(jié)能措施與做法6.15.2設(shè)計原則6.15.2.1遵守能源珍貴性原則，合理選擇能源，利用社會的集中供能。6.15.2.2節(jié)約能源，大力推廣應(yīng)用行之有效及先進的“四新節(jié)能”產(chǎn)品。6.15.3節(jié)能措施6.15.3.1建筑節(jié)能措施：（1）建筑物屋面采取保溫隔熱措施，屋傳熱系數(shù)不大于1.5W/m2·k。（2）外墻均采用燒結(jié)多孔磚，傳熱系數(shù)大于2.0W／m2·k。圍護結(jié)構(gòu)基本組成：外墻類型（聚苯乙烯泡沫塑料抹灰系統(tǒng)）：外墻面磚（不計入）+耐堿玻纖網(wǎng)布抗裂砂漿（5mm）+聚苯顆粒保溫砂漿（40mm）（外保溫）+燒結(jié)多孔磚（240mm+）混合砂漿（20mm）樓板類型：水泥砂漿（20mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）分戶墻類型：混合砂漿（20mm）+燒結(jié)多孔磚（240mm）+混合砂漿（20mm）平屋面類型：細石混凝土（40mm）+水泥砂漿（20mm）+擠塑聚苯板（40mm）+水泥砂漿（20mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）窗類型：5mm厚普通雙層鋁合金中空玻璃窗。門類型：雙層金屬門板中間填充15玻璃棉板。6.15.3.2給排水節(jié)能措施：給排水節(jié)能措施：水泵等設(shè)備采用新型低能耗產(chǎn)品，坐便器水箱采用節(jié)水型。水箱，所有衛(wèi)生器具的水嘴均采用節(jié)能型產(chǎn)品。6.15.3.3電氣節(jié)能措施：1、照明節(jié)能措施采用節(jié)能光源及高效燈具充分利用自然光2、電力設(shè)備的節(jié)能措施1）核定用電量的控制2）采用低損耗變壓器第七章水土保持與綠化7.1水土保持該項目地處XX市環(huán)，屬新城區(qū)核心區(qū)，水土保持尤為重要。項目開工后，房屋的興建各類工程的動土，將對該處水土保持造成損害，因此，建議項目建設(shè)單位在施工前在其低坡處砌擋土墻，對清理出的松土進行壓實，對裸露泥土種植花木、草皮覆益。7.2綠化在“XX商業(yè)廣場”小區(qū)內(nèi)住宅樓前后和道路兩旁和圍墻邊種上常青樹和綠籬以及亞熱帶植物、四時花卉、草皮，通過美化、綠化營造一個良好舒適整潔、四季飄香的環(huán)境，建造一個花園式生態(tài)住宅小區(qū)。第八章環(huán)境保護8.1環(huán)境現(xiàn)狀項目選址在屬新城區(qū)。周邊無污染企業(yè)。側(cè)面毗鄰環(huán)線，交通噪聲對小區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量存在一定的影響。該處屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，光照充足、雨量充沛、無霜期長，年平均氣溫16.7℃—17.6℃，自然條件好，特別是地塊環(huán)境資源異常豐富。給地塊建設(shè)成一流的生態(tài)住宅小區(qū)創(chuàng)造了良好的自然條件。8.2建設(shè)項目的污染源及污染物項目建設(shè)的污染源和污染物主要是來自小區(qū)商住樓的生活污水和生活垃圾。8.3環(huán)保措施8.3.1生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)，統(tǒng)一由城市污水處理廠處理。8.3.2生活垃圾分類袋裝收集，由城市環(huán)衛(wèi)部門集中處理。綜上所述，項目建成后，不會對環(huán)境產(chǎn)生多大的影響，并且項目的綠化率達到45%，對環(huán)境會有很大的改善。第九章物業(yè)管理9.1住宅小區(qū)的物業(yè)管理可聘請專職物業(yè)公司或物業(yè)小區(qū)由業(yè)主自行成立管理委員會，管理小區(qū)的水、電、安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、環(huán)境保護、綠化及公共設(shè)施等。第十章項目SWOT分析10.1項目優(yōu)勢分析１、小區(qū)概況：總建筑面積192060.33平方米。以上設(shè)計數(shù)值顯示：低密度的建筑、容積率、高標(biāo)準的綠地率，就是打造高品質(zhì)樓盤的重要保證數(shù)值。２、建筑立面要求：小區(qū)建筑主體以24-28層的現(xiàn)代高層建筑為主體，外墻配進口花崗巖及面磚、真石漆，共同融合一體，形成簡潔、大方的建筑形態(tài)。３、平面布局：嚴格遵守國家及XX市規(guī)劃規(guī)范等技術(shù)的要求，做到戶戶有景觀。滿足道路、消防、節(jié)能、車位、供水、供電、排水、排污等需求。建筑紅線內(nèi)設(shè)置透空圍墻，并設(shè)置車行通道和人行通道，道路坡度控制在規(guī)范之內(nèi)，方便行人自如出入。４、戶型設(shè)計：戶型設(shè)計上追求大氣、合理、舒適，所有房子坐北朝南。每戶景觀陽臺。5、車庫車位配置是衡量小區(qū)檔次標(biāo)準之一,以每80平方米以上中大戶型配0.8只，小戶型配0.3只的較高標(biāo)準比例，配置車庫或車位來滿足小區(qū)車位規(guī)劃要求，為今后小區(qū)高標(biāo)準物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。6、所有公共部位均按星級賓館的標(biāo)準要求進行精裝飾，特別是門廳、電梯廳、會所、公廁等等場所。7、景觀專業(yè)設(shè)計，以環(huán)線、大門口為中心，盡量營造中間一塊綠化用地，采用人工綠化、小品、水景、魚池、噴泉等景觀，因此將為項目建設(shè)樓盤帶來更大的升值空間。９、齊全配套設(shè)施，小區(qū)基本是住宅，區(qū)內(nèi)配備生活服務(wù)的同時，建一處高檔會所，室外配置網(wǎng)球場、嬉水池、兒童游樂場地、公民健身運動場地，利用天馬山的優(yōu)越條件和特色，沿山建造獨有的健身景觀道路，及小區(qū)配套的公廁、垃圾站等配套設(shè)施。10、節(jié)能保溫、環(huán)保達到國家標(biāo)準，更好地體現(xiàn)國家現(xiàn)行建設(shè)的需要。10.1項目建設(shè)劣勢項目建設(shè)的劣勢主要體現(xiàn)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的形式下，是否能夠沖出一條捷徑，使項目能夠更早的為XX人民服務(wù)。10.2項目機會分析1、XX市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟動力是該項目成功建設(shè)地主要力量源泉，今年來，XX市的經(jīng)濟不斷地朝前發(fā)展，社會各行業(yè)的經(jīng)濟指標(biāo)屢創(chuàng)新高，這為項目建設(shè)提供了良好的建設(shè)背景。2、作為湖南省會長沙的衛(wèi)星城，XX市的用地政策相對寬松，這也為項目建設(shè)提供的了廣泛的政策支持。10.4項目成功分析2009年度，XX市房地產(chǎn)供應(yīng)總量將有較大幅度的增長，短期內(nèi)供銷比率將拉大，市場競爭將更為激烈，更加促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壯大。第十一章投資估算與資金籌措10.1投資估算本次財務(wù)分析計算的工程項目總建筑面積為192060.33平方米，可用于銷售：住宅面積122522.53㎡,11棟共999套;商用面積36952.2㎡;車位725個。該項目工程總投資估算為30000萬元，投資估算范圍包括前期費用、土建工程費、附屬設(shè)施費，水、電工程和環(huán)境綠化工程，道路硬化，電梯購置安裝，不可預(yù)計費用等。建設(shè)期從2010年11月開始，到2012年12月竣工驗收，次年交付使用。（詳見投資估算表二）10.2資金籌措本項目總投資30000萬元，項目建設(shè)單位自籌15000萬元，占總投資50.00%,向銀行部門貸款15000萬元,占總投資50.00%。第十二章財務(wù)評價11.1評價依據(jù)本次財務(wù)分析計算的工程項目總建筑面積為192060.33平方米，工程施工計劃在12個月內(nèi)全部竣工。財務(wù)評價的主要依據(jù)：1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)；2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3、項目設(shè)計方案；4、房地產(chǎn)市場調(diào)查。11.2銷售收入及銷售稅金估算11.2.1銷售價格通過對XX市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件情況，本次效益分析商業(yè)建筑平均售價2972元/m2經(jīng)營收入進行測算。根據(jù)項目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合XX市房地產(chǎn)市場的實際銷售情況，按100%銷售計算。2、銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為4年，項目的計算周期按年考慮。項目當(dāng)期銷售30%，下一周期銷售40%，其余的在第三個周期銷售完畢；根據(jù)項目可出售建筑面積，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計為57699萬元。3、銷售稅金及附加根據(jù)國家及XX市的有關(guān)稅收政策，項目應(yīng)按銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加。項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為3808萬元。項目銷售稅金及附加詳見附表。11.2總成本費用估算項目成本費用包括開發(fā)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等。項目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費、建安工程費及其它費用等，管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用，銷售費用主要包括銷售廣告費、工資及其它費用。項目總成本費用詳見投資估算表。11.3財務(wù)效益分析11.3.1利潤估算