昆明寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1/1昆明寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告昆明寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

目錄壹、序言

貳、昆明寫字樓的發(fā)展過(guò)程

叁、昆明寫字樓的分布情況

肆、昆明寫字樓產(chǎn)品分析

1、寫字樓與商住樓的比較分析

2、昆明寫字樓存在問(wèn)題和特征

伍、昆明寫字樓市場(chǎng)供需關(guān)系分析

1、總體需求特征

2、昆明在售寫字樓分析

3、昆明寫字樓潛在供應(yīng)

4、昆明在售、未來(lái)寫字樓供應(yīng)情況

5、案例分析

陸、昆明甲級(jí)寫字樓需求預(yù)測(cè)

柒、總結(jié)

一、序言

寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來(lái)自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和速度，會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場(chǎng)帶來(lái)很大的波動(dòng)；而針對(duì)不同城市區(qū)域市場(chǎng)，城市的區(qū)域特征、及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)形成不同需求特征的寫字樓市場(chǎng)。

昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場(chǎng)需求狀況來(lái)看，主要的需求對(duì)象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場(chǎng)定位較低。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，昆明主要發(fā)展二、三次產(chǎn)業(yè)，云南地處西南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，并且屬于旅游大省，服務(wù)業(yè)及商業(yè)貿(mào)易發(fā)展日益頻繁，政策環(huán)境不斷改善，一批中小企業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，市場(chǎng)對(duì)辦公物業(yè)的需求增大。隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、?jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時(shí)個(gè)性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷涌現(xiàn)。

二、昆明寫字樓的發(fā)展過(guò)程

根據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，昆明市內(nèi)的高層、小高層建筑中，建設(shè)于上世紀(jì)六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高層建筑則超過(guò)了660幢。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大份額，總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米。

回顧昆明寫字樓市場(chǎng)，大致可分為四個(gè)階段：

1.萌芽階段1994——1997年，昆明開始出現(xiàn)了用于辦公的寫字樓

和商住樓開始租賃和銷售——如攀昆大廈和關(guān)上鴻城花園（鴻城廣場(chǎng)）。

2.膨脹階段1997——1999年開始，為了迎接世博會(huì)的召開，昆明

掀起一輪大規(guī)模舊城改造熱潮。酒店、寫字樓全面開花，市場(chǎng)迅速出現(xiàn)了一批專業(yè)寫字樓辦公物業(yè)，如護(hù)國(guó)大廈、華域大廈、邦克大廈、華一廣場(chǎng)和志遠(yuǎn)大廈等。根據(jù)昆明市建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，在1997年至1999年開工建設(shè)的純寫字樓接近20幢，總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，加上在此期間在建的商住樓項(xiàng)目，昆明當(dāng)時(shí)用于商務(wù)辦公的房地產(chǎn)開發(fā)面積在60萬(wàn)平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)需求，因此大部分項(xiàng)目從一開始就陷入了銷售困境。

3.消化階段2000——2005年，寫字樓和酒店辦公物業(yè)市場(chǎng)開始進(jìn)

入停滯發(fā)展、消化存量階段。在此近5年的時(shí)間里，新增的寫字樓項(xiàng)目極少，新增的辦公物業(yè)主要是市中心地段較好的小戶型商住樓，如陽(yáng)光A版、銀海SOHO和都市名園等等。

4.復(fù)蘇發(fā)展階段2006——2010年，隨著昆明經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模的穩(wěn)

步發(fā)展，越來(lái)越多跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入駐昆明，原有的寫字樓物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這些企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求，因此昆明一度冷清的寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇，租金穩(wěn)步上漲，入住率提高，開發(fā)量也大幅增加。隨著世紀(jì)廣場(chǎng)、環(huán)球金融中心、北辰財(cái)富中心、順城雙塔等寫字樓的開發(fā)和市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖進(jìn)一步激發(fā)了寫

字樓的發(fā)展，昆明寫字樓辦公物業(yè)從最初的中、高檔寫字樓發(fā)展到目前的商務(wù)智能化5A甲級(jí)寫字樓。

三、昆明寫字樓的分布情況

如今，昆明市內(nèi)主城區(qū)的主要寫字樓大致沿著“三橫三縱”來(lái)分布。所謂“三橫”是指昆明市內(nèi)的3條橫向（東西走向）主要交通和商業(yè)干道，由南至北分別為拓東路、金碧路一線，東風(fēng)東路、南屏街、東風(fēng)西路一線，人民東路、人民中路、人民西路一線；“三縱”（南北走向）由東至西分別為白塔路一線，北京路一線，青年路、巡津街一線。如下圖所示：

在區(qū)域分布上，昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓分布有49個(gè)項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、人民路和金碧路上。寫字樓分布最密集的地方是規(guī)劃的昆明“CBD”周圍。《昆明市中央公園及CBD核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》對(duì)昆明的CBD核心區(qū)域做了明確規(guī)定，北至東風(fēng)路，南至金碧路，西起盤龍江，東至白塔路。

CBD核心區(qū)周邊分布的寫字樓主要以專項(xiàng)性寫字樓為主，相同產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)較為集中，且主要為純寫字樓，有少量商住兩用樓。以北京路為界，北京路以西為商業(yè)區(qū)，以東為辦公區(qū)。以人民路為界，南北商業(yè)與辦公也有所不同，北為服務(wù)型，南為商務(wù)型。

從盤龍江以東的辦公區(qū)域來(lái)看，呈現(xiàn)“一帶五區(qū)”的格局，即環(huán)城北路、人民中路、東風(fēng)東路、拓東路把北京路沿線的辦公區(qū)域分成5種類型，即工科商務(wù)區(qū)、CBD金融中心、商務(wù)辦公區(qū)、服務(wù)辦公區(qū)、辦公更新轉(zhuǎn)換區(qū)。

中心城區(qū)的規(guī)劃，將會(huì)對(duì)昆明城市的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響：城市功能的分工更加明確，新城與舊城之間各自扮演的角色和承載的功能將進(jìn)一步細(xì)分；一環(huán)內(nèi)的舊城改造將會(huì)發(fā)生方向性的變化，原有的舊城改造規(guī)劃和思路隨著昆明城市商業(yè)金融中心的規(guī)劃將會(huì)相應(yīng)作出調(diào)整；將對(duì)中心區(qū)及其周邊的商業(yè)、金融、辦公資源加以整合，促使

商業(yè)融合與升級(jí)，并提高城市形象；將打破原有的商圈格局和商業(yè)性質(zhì)，原有的商業(yè)將會(huì)轉(zhuǎn)移和重組，其性質(zhì)也會(huì)發(fā)生變化；影響并改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣；帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)及其周邊物業(yè)的價(jià)值等等。

昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住樓。主要分布在環(huán)城西路與二環(huán)西路之間。

四、昆明寫字樓產(chǎn)品分析

1.寫字樓與商住樓的比較分析：

寫字樓：是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，是純粹用來(lái)辦公的場(chǎng)所，寫字樓是不用于住人的，不設(shè)計(jì)臥室，也不分戶設(shè)計(jì)洗浴設(shè)備，其主要的特點(diǎn)是功能單一，只為辦公服務(wù)。寫字樓的主要作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。

商住樓：是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)

層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

昆明寫字樓的檔次劃分較明確，但是目前市場(chǎng)上整體寫字樓檔次較低，區(qū)域分布較集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。而商住樓的檔次劃分是千差萬(wàn)別的，既有高檔外銷公寓，也有普通居民樓，區(qū)域分布較廣，不會(huì)局限于某一區(qū)域。由于寫字樓的檔次不同，租售模式也發(fā)生了相應(yīng)的變化，高檔寫字樓多位于市中心，主要以出租為主；中低檔寫字樓軟、硬件設(shè)施較差，以出售為主。商住樓的租售模式總體來(lái)說(shuō)是以出售為主，由于它的特殊性而吸引了較多的投資者進(jìn)行商業(yè)投資，即買入后將物業(yè)進(jìn)行出租，待價(jià)格上漲到投資回報(bào)理想價(jià)位時(shí)再進(jìn)行拋售。寫字樓分布比較集中，位于城市中心比較繁華或交通便利的地段，依附于周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施，如賓館、飯店、商場(chǎng)等，形成一個(gè)“商務(wù)群落”。這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)和來(lái)訪企業(yè)減小信息成本、交通成本和交易費(fèi)用，也可以共享配套設(shè)施。但會(huì)造成交通擁擠、晝夜土地利用率差異過(guò)大等問(wèn)題。商住樓分布較廣，遠(yuǎn)比寫字樓多，選擇余地大，公司可根據(jù)自身因素選擇最適合的地點(diǎn)來(lái)作辦公室，其成本開支低于同地區(qū)的寫字樓。但弊端也很多：商務(wù)能力差；形象差；住宅的安全、物管費(fèi)、擾民等問(wèn)題突出。寫字樓與商住樓最為關(guān)鍵的區(qū)別在于：寫字樓的終極目的是為提高企業(yè)的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具；商住樓的終極目的是為了舒適的居住，是一種消費(fèi)品和投資產(chǎn)品。

2.昆明寫字樓存在問(wèn)題和特征：

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)昆明的寫字樓產(chǎn)品與其它發(fā)達(dá)地區(qū)的寫字樓相比，存在以下幾個(gè)主要問(wèn)題：

1、寫字樓的入口不太明顯，并非處于主干道上；

2、大廳的設(shè)計(jì)不夠大氣；

3、各寫字樓的外立面不是很鮮明，昭示性不強(qiáng)；

4、寫字樓的自身配套不足，大多寫字樓沒(méi)有休閑娛樂(lè)功能；

5、硬件設(shè)施不到位，車位不足，電梯速度慢等。

具體昆明寫字樓的特征、租售情況及代表樓盤如下表所示：

五、昆明寫字樓市場(chǎng)供需關(guān)系分析

影響寫字樓投資市場(chǎng)的要素可以分為宏觀、微觀與個(gè)別因素。宏觀要素主要有社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市特征、區(qū)域特性和城市規(guī)劃等；微觀要素主要有市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)租金、價(jià)格和空置率等；個(gè)別要素主要有項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等。

1、總體需求特征

綜合來(lái)看，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平方米以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)、外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000平方米，整層、多層購(gòu)買或租用。因此，99世博會(huì)期間及之前入市的寫字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點(diǎn)，同一物業(yè)既滿足中小企業(yè)辦公需求，也滿足大型集團(tuán)企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。但從近幾年以來(lái)面市的寫字樓項(xiàng)目來(lái)看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。中小面積分割與整層大面積產(chǎn)品相互分離，俊發(fā)中心和北辰財(cái)富中心產(chǎn)品為整層或一分為二；順城雙塔一棟提供小面積分割產(chǎn)品、一棟提供大面積分割產(chǎn)品；以商住兩用的小型辦公物業(yè)同樣受到市場(chǎng)青睞。由此看來(lái)，昆明辦公物業(yè)正在向此兩個(gè)方向發(fā)展。

另一方面，健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)集群趨勢(shì)。高檔寫字樓存在階段性市場(chǎng)空間，高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的達(dá)到100%；08年高檔寫字樓銷售情況相對(duì)較好，但進(jìn)入09年后市場(chǎng)表現(xiàn)較差。

表：08-09年各季度寫字樓物業(yè)供求情況

時(shí)間總供應(yīng)量（㎡）總銷售量（㎡）銷售率平均價(jià)格（元/㎡）2008年第一季度3250275272216.22%6214

2008年第二季度3534279270926.23%6410

2008年第三季度45290815798634.86%6508

2009年第一季度41942518113443.186773

2009年第二季度29341016546556.397536

圖：08-09年各季度辦公物業(yè)價(jià)格走勢(shì)

（數(shù)據(jù)來(lái)源：田野機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心）

2009年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在開發(fā)的辦公物業(yè)有15個(gè)，其中存量樓盤8個(gè)（2季度尾盤2個(gè)），潛量樓盤7個(gè)。存量辦公物業(yè)供應(yīng)面積共293410平方米，潛量樓盤供應(yīng)面積324300平方米，銷售量約為165465平方米，按現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量計(jì)算銷售率為56.39%。寫字樓物業(yè)供應(yīng)均價(jià)約為7536元/平方米，與去年同比上漲17.5%。寫字樓價(jià)格迅速上漲的原因除了受去年宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的整體影響外，還因?yàn)槿ツ?/p>

供應(yīng)量減少和寫字樓物業(yè)的投資價(jià)值日益明顯，導(dǎo)致一部分住宅投資者開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y。

潛在供應(yīng)的寫字樓有24個(gè)，主要分布在二環(huán)內(nèi)，城中村改造項(xiàng)目居多。二環(huán)外的北市區(qū)和高新區(qū)也有部分潛在供應(yīng)的寫字樓。其中一環(huán)內(nèi)潛在供應(yīng)的有5個(gè)；一環(huán)外二環(huán)內(nèi)供應(yīng)的有12個(gè)；北市區(qū)4個(gè)；高新區(qū)3個(gè)。

寫字樓產(chǎn)品客戶需求特征：

2、昆明在售寫字樓分析

目前，寫字樓營(yíng)銷模式主要以租售為主，一般來(lái)說(shuō)大多喜歡租售并用。但在售項(xiàng)目較少，在建潛在供應(yīng)項(xiàng)目較多，且多分布于昆明未來(lái)城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場(chǎng)正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成CBD、次級(jí)CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。以在售項(xiàng)目來(lái)看，總體表現(xiàn)出了未來(lái)寫字樓產(chǎn)品的兩個(gè)發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展。

昆明在售(已售)寫字樓情況如下表所示：

3、昆明寫字樓潛在供應(yīng)

未來(lái)2-3年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)舊城改造項(xiàng)目推出的寫字樓面積在250萬(wàn)平米左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá)100-150萬(wàn)平方米。

城中村改造寫字樓潛在供應(yīng)預(yù)估：

注：根據(jù)昆明是政府區(qū)域規(guī)劃容積率及昆明現(xiàn)有城中村容積率，本次預(yù)估昆明城中村改造后容積率取均值為5，寫字樓配比根據(jù)區(qū)域商務(wù)功能及遠(yuǎn)景規(guī)劃取0.01%-2%之間的值。

隨著城中村改造的推進(jìn)和各級(jí)政府多個(gè)CBD建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，近幾年內(nèi)，將有大量寫字樓項(xiàng)目推出，且多為綜合性或上辦下商項(xiàng)目，純寫字樓項(xiàng)目目前已知的只有俊發(fā)中心一個(gè)。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昆明市城調(diào)隊(duì)）

4、昆明在售、未來(lái)寫字樓供應(yīng)情況

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昆明市城調(diào)隊(duì)）

5、案例分析

1、建業(yè)商務(wù)中心項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目名稱建業(yè)商務(wù)中心

開發(fā)商城市建設(shè)中心

地理位置東風(fēng)東路49號(hào)

建筑類別高層建筑面積30000平方米

樓層數(shù)28層層高3.1m(凈層高)

物管費(fèi)2.1元/㎡/月單層面積907.4平方米

電梯品牌現(xiàn)代電梯數(shù)量6部電梯速度2.5米/秒

價(jià)格租金40元/平方米·月；三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)7500元/平方米

售賣方式：可租可售銷售率：96%

入駐率：96%使用率：68%

停車位地下90個(gè),立體60個(gè)租金為每個(gè)250元/月

洗手間位置辦公室外部,每層2個(gè)女衛(wèi)生間,2個(gè)男衛(wèi)生間

具體分布樓層1-6層為裙樓部分,7-28層為辦公用.

物管公司昆明春苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司

入駐企業(yè)類型房地產(chǎn)、建筑工程、貿(mào)易、咨詢等

入住企業(yè)分析：入駐企業(yè)主要以建筑、貿(mào)易、科技、咨詢顧問(wèn)、房地產(chǎn)開發(fā)、商會(huì)為主。其中租賃面積較大企業(yè)有太平保險(xiǎn)公司，單獨(dú)租賃5層、6層和18層三個(gè)整層辦公；而云天國(guó)際化工占了20層和21層辦公。

目前，昆明市場(chǎng)的寫字樓入住率較高，在65%以上；高檔寫字樓需求旺盛，中心區(qū)高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的甚至達(dá)到100%，建業(yè)商務(wù)中心入住率96%；新推高檔寫字樓銷售情況也較好。

2、領(lǐng)域時(shí)代簡(jiǎn)介：

（1）基本情況：開發(fā)商：昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；項(xiàng)目地址：北京路延長(zhǎng)線與金色大道交匯處；領(lǐng)域時(shí)代1-15層對(duì)外銷售，用戶數(shù)共計(jì)60套，總建筑面積為3萬(wàn)多平米，層高26層，整棟建筑高99.8米，最小戶型面積為200平方米，目前寫字樓已出售面積達(dá)25000平方米，均價(jià)7500元/平方米。

（2、）交通與配套：四周道路:東:北辰大道;南:二環(huán)快速通道;西:龍泉路;北:金色大道;公建配套:周邊有財(cái)富中心、欣都龍城、銀座、江東好世界等配套，麥德龍、肯德基、必勝客、財(cái)富酒樓近在咫尺，財(cái)富影院、財(cái)富中心地下慢搖吧等娛樂(lè)場(chǎng)所配套齊全。保證了項(xiàng)目無(wú)以倫比的通行優(yōu)勢(shì)。

（3、）項(xiàng)目評(píng)述：領(lǐng)域時(shí)代是北市區(qū)核心的純高檔寫字樓，以百米地標(biāo)識(shí)別，周圍有財(cái)富中心、欣都龍城、銀座、江東好世界等成熟配套商務(wù)中心。依托北市CBD高度發(fā)達(dá)的商務(wù)資源，以全新的氣度和高度切入市場(chǎng)，完美升級(jí)城市商務(wù)環(huán)境。專門為品牌實(shí)力企業(yè)入駐量身打造，動(dòng)靜分離、人車分離、客貨分離的設(shè)計(jì)構(gòu)建，是昆明第四代寫字樓的代表。以北京路為黃金軸線，以俊發(fā)中心等商務(wù)載體為核心的大型中央商務(wù)區(qū)正在形成，商業(yè)能量不可限量！

六、昆明甲級(jí)寫字樓需求預(yù)測(cè)

在對(duì)昆明整體高檔寫字樓市場(chǎng)未來(lái)放量進(jìn)行預(yù)估后，我們可以看到，對(duì)市場(chǎng)存量消化完全后的短短1-2年內(nèi)，僅高檔寫字樓產(chǎn)品的供應(yīng)又呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)。昆明這種爆發(fā)式的增長(zhǎng)方式，無(wú)疑會(huì)再次陷入供需失衡的困境。那么，可以試圖通過(guò)理論性的預(yù)測(cè)模型，對(duì)昆明2010年甲級(jí)寫字樓的需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，以判斷供需之間的平衡關(guān)系。

通常對(duì)于寫字樓市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)方法有兩種，分別是“通過(guò)測(cè)算每個(gè)雇員占用的物業(yè)面積”和“通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量的變

化”，由于目前昆明市場(chǎng)數(shù)據(jù)披露的不完全性，我們選擇第一種方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。

通過(guò)對(duì)昆明分