知名地產(chǎn)中山項(xiàng)目前期策劃建議書

第五部分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人”思想開放、有追求的青年族外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買群體履蓋全市的購(gòu)買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費(fèi)觀念因素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來(lái)人口中高收入人群思想開放、有追求的年青族55、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定66、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。7需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。8私營(yíng)企業(yè)主特征：全市至少7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。9需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。10企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)特征：他們是伴伴隨著城城市的發(fā)發(fā)展迅速速形成的的新興群群體，屬屬于消費(fèi)費(fèi)能力增增長(zhǎng)最快快的人群群。收入入穩(wěn)定且且較高，，但積蓄蓄有限。。外地人為為主，文文化素質(zhì)質(zhì)高，融融合各區(qū)區(qū)域文化化特征明明顯。他們是中中山的新新人類，，生活節(jié)節(jié)奏快，，時(shí)間觀觀念強(qiáng)，，生活注注重品位位和細(xì)節(jié)節(jié)。置業(yè)在地地域上沒(méi)沒(méi)有太多多的約束束，比較較理性，，講求最最高性價(jià)價(jià)比。多多屬首次次置業(yè)。。11需求：生活配套套完善，，交通便便利，距距離工作作地點(diǎn)較較近。追求較高高的性價(jià)價(jià)比，有有戶口的的要求。。需求以中中小戶型型為主，，多注重重朝向。。127、目標(biāo)標(biāo)客戶群群的拉升升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看看，伴隨隨著本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的深入入，居住住人氣逐逐漸形成成，各類類配套設(shè)設(shè)施完善善，必然然帶動(dòng)南南區(qū)整體體區(qū)位價(jià)價(jià)值的提提升。屆屆時(shí)地塊塊的區(qū)位位資源對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的支撐力力度將大大大加強(qiáng)強(qiáng)，將有有號(hào)召力力吸引更更高檔次次的目標(biāo)標(biāo)客戶。。13二、項(xiàng)目目檔次定定位1、定位位推導(dǎo)采用排除除法：結(jié)論：不不支持結(jié)論：不不支持結(jié)論：支支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中中檔價(jià)格格、中檔檔成本、、中高檔檔形象。。142、檔次次定位本項(xiàng)目定定位為““中檔、高高質(zhì)素的的精品社社區(qū)”。所謂中檔檔，主要要是針對(duì)對(duì)成本而而言，力力求控制制未來(lái)的的銷售價(jià)價(jià)格不要要過(guò)高；；雖以中中檔為定定位，但但在產(chǎn)品品形象上上應(yīng)走中中高路線線，即將將能夠體體現(xiàn)項(xiàng)目目形象的的地方做做足功夫夫，通過(guò)過(guò)提供性性價(jià)比高高的產(chǎn)品品促進(jìn)銷銷售。15隨著項(xiàng)目目開發(fā)深深入，各各類配套套設(shè)施逐逐步完善善，居住住人氣提提升，可可以帶動(dòng)動(dòng)南區(qū)的的整體區(qū)區(qū)位價(jià)值值，本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格也會(huì)隨隨之升高高。屆時(shí)時(shí)我們將將有號(hào)召召力吸引引更高檔檔次的目目標(biāo)客戶戶，將整整個(gè)樓盤盤檔次提提升。3、檔檔次提升升的演繹繹16三、項(xiàng)目目形象定定位1、形象象概念推推導(dǎo)思路路市場(chǎng)導(dǎo)向向性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開發(fā)概念念的推導(dǎo)導(dǎo)步驟：：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬(wàn)科品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合萬(wàn)科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從從市場(chǎng)需需求推導(dǎo)導(dǎo)形象定定位的關(guān)關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)品品自身特特色推導(dǎo)導(dǎo)形象定定位的關(guān)關(guān)鍵詞自然清新新現(xiàn)代明快快離塵不離離市優(yōu)雅安逸逸自身特色色21萬(wàn)科的品品牌口號(hào)號(hào)：“建筑無(wú)無(wú)限生活活”萬(wàn)科的品品牌核心心：“以客戶戶的生活活為本””萬(wàn)科的品品牌個(gè)性性：“有創(chuàng)見(jiàn)見(jiàn)的、有有文化內(nèi)內(nèi)涵、關(guān)關(guān)心體貼貼的”萬(wàn)科的品品牌主張張：“萬(wàn)科提提供一個(gè)個(gè)展現(xiàn)自自我的理理想生活活”4、從萬(wàn)萬(wàn)科品牌牌推導(dǎo)關(guān)關(guān)鍵詞22萬(wàn)科品牌牌精髓品牌利益益----高性性價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品，不不斷提升升的無(wú)限限生活品牌價(jià)值值品牌文化化 創(chuàng)新新、品味味、積極極、健康康、貼心心品牌個(gè)性性23萬(wàn)科品牌牌的關(guān)鍵鍵詞高品味生生活高性價(jià)比比創(chuàng)新健康顧客為本本貼心萬(wàn)科品牌牌245、從萬(wàn)萬(wàn)科“四四季花城城”系列列推導(dǎo)關(guān)關(guān)鍵詞年輕、活活力親和溫馨馨現(xiàn)代四季花城城256、本項(xiàng)項(xiàng)目形象象概念的的推出核心客戶戶需求高品味生生活完善的配配套良好的居居住環(huán)境境子女教育育本項(xiàng)目形形象概念念關(guān)鍵詞詞品質(zhì)悠悠閑創(chuàng)創(chuàng)新自然健健康現(xiàn)現(xiàn)代本項(xiàng)目形形象概念念描述享受純美美生活延伸客戶戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身身特色自然清新新現(xiàn)代明快快離塵不離離市優(yōu)雅安逸逸純美生活活萬(wàn)科品牌牌要求高素質(zhì)生生活高性價(jià)比比創(chuàng)新健康顧客為本本貼心“四季花花城”系系列年輕活力力親和溫馨馨現(xiàn)代26四、價(jià)格格定位1、參參照對(duì)象象選取依依據(jù)樓盤規(guī)模模相近地理位置置參照其其它郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)相近綜合上述述條件，，選取凱茵新城城、藍(lán)波波灣、陽(yáng)陽(yáng)光花地地三個(gè)項(xiàng)目目作為比比價(jià)對(duì)象象。272、市市場(chǎng)比較較法分析析均價(jià)小高層價(jià)價(jià)格建議議單位：元元/㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對(duì)比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上述市市場(chǎng)比較較推導(dǎo)后后，得出出參考均均價(jià)為3045元/㎡，以5%的技術(shù)參參數(shù)作調(diào)調(diào)查，得得到參考考價(jià)格區(qū)區(qū)間為2893-3197元/㎡。28多層價(jià)價(jià)格建建議由于可可比項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，所以以根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)上同同一項(xiàng)項(xiàng)目中中多層層與小小高層層價(jià)格格比得得到多多層價(jià)價(jià)格。。參照樓樓盤：：凱茵茵新城城——?jiǎng)P茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)結(jié)結(jié)論：：本本項(xiàng)目目中多多層樓樓型建建議均均價(jià)3045××84.2%=2564元/㎡以“低低開高高走””的價(jià)價(jià)格策策略，，建議議首期期多層層以2400元/㎡均價(jià)入入市。。29情景洋洋房?jī)r(jià)價(jià)格建建議情景洋洋房屬屬于中中山市市的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，，沒(méi)有有同類類產(chǎn)品品可直直接比比較，，但奕奕翠園園項(xiàng)目目中帶帶電梯梯的多多層與與情景景洋房房具有有一定定可比比性，，所以以本項(xiàng)項(xiàng)目中中情景景洋房房?jī)r(jià)格格我司司建議議與之之相近近，即即均價(jià)價(jià)4000元/㎡左左右。。30Townhouse價(jià)格格建議議Townhouse在中山山也是是創(chuàng)新新戶型型，無(wú)無(wú)法直直接類類比，，但在在產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)上，，Townhouse是介于于別墅墅與情情景洋洋房之之間，，所以以價(jià)格格定位位也界界于兩兩者之之間。。31項(xiàng)目總總體價(jià)價(jià)格建建議根據(jù)上上述四四種產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格定定位及及樓型型配比比，得得出本本項(xiàng)目目總體體均價(jià)價(jià)的建建議區(qū)區(qū)間為為3200--3300元元/㎡。。323、入入市市建議議建議項(xiàng)項(xiàng)目采采納低低價(jià)入入市的的策略略，初初期以以2800/㎡（毛坯坯）的的均價(jià)價(jià)入市市，營(yíng)營(yíng)造““同價(jià)價(jià)優(yōu)質(zhì)質(zhì)”的的市場(chǎng)場(chǎng)口碑碑。33第六六部部分分產(chǎn)品建建議34一、項(xiàng)項(xiàng)目整整體容容積率率建議議建議項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的容積積率為為1.5項(xiàng)目總總建筑筑面積積為522948平平方米米35市場(chǎng)比比較法法36項(xiàng)目本本身的的產(chǎn)品品需要要產(chǎn)品形形態(tài)可可安排排的得得很豐豐富，，環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)可以以表現(xiàn)現(xiàn)得更更加明明顯，，且比比較符符合本本項(xiàng)目目整個(gè)個(gè)的檔檔次定定位。。在產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)符合合目標(biāo)標(biāo)客戶戶選擇擇的前前提下下，適適當(dāng)提提高容容積率率也基基于盈盈利的的考慮慮。項(xiàng)目的的盈利利需要要37產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)建建議3839三、分分期開開發(fā)次次序建建議擬定整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)周期期為6年。。項(xiàng)目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)一一個(gè)大大盤應(yīng)應(yīng)有的的綜合合環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)。在銷售售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及參參觀區(qū)區(qū)域，，突出出本項(xiàng)項(xiàng)目在在細(xì)部部處理理，如如安排排特色色景觀觀帶及及具有有觀賞賞效果果的小小品。。銷售區(qū)區(qū)域的的環(huán)境境處理理，體體現(xiàn)出出本項(xiàng)項(xiàng)目純純美、、向上上的生生活形形態(tài)，，讓客客戶在在不經(jīng)經(jīng)意之之中觸觸摸理理想的的生活活境界界，并并適當(dāng)當(dāng)增加加立體體的環(huán)環(huán)境音音樂(lè)、、自然然蟲鳥鳥聲等等。本項(xiàng)目目所處處位置置，是是一個(gè)個(gè)整體體環(huán)境境欠佳佳的區(qū)區(qū)域，，所以以首期期形象象及銷銷售示示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)我我司建建議主主要參參考以以下幾幾點(diǎn)：：4142四、首首期開開發(fā)樓樓型建建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中參參考項(xiàng)項(xiàng)目如如下：：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱44根據(jù)市市場(chǎng)平平均售售價(jià)計(jì)計(jì)算，，市場(chǎng)場(chǎng)需求求主力力戶型型面積積在100-120平方米米左右右。五、首首期戶戶型、、面積積建議議45戶型、、面積積建議議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬(wàn)科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、園園林建建議47綠之演演繹：：綠色代代表健健康、、自由由、舒舒適，，通過(guò)過(guò)在園園景中中種植植樹木木、花花草等等常綠綠植物物，運(yùn)運(yùn)用高高低錯(cuò)錯(cuò)落、、色彩彩映襯襯等手手法，，構(gòu)成成一幅幅立體體式綠綠樹掩掩映、、曲徑徑通幽幽、枝枝繁葉葉茂的的空間間。484950在樓盤盤兩邊邊增加加綠化化密度度，種種植大大型樹樹種及及多種種彩色色花卉卉，增增添優(yōu)優(yōu)美景景觀，，又可可以豐豐富項(xiàng)項(xiàng)目景景觀，，增添添項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)。在項(xiàng)目目中部部設(shè)置置一個(gè)個(gè)小型型植物物園，，種植植果樹樹。莊園通過(guò)山山、石石、樹樹、花花、草草等元元素相相互搭搭配色色彩的的組合合，演演繹現(xiàn)現(xiàn)代園園林的的精髓髓。其他園園藝景景點(diǎn)51光之演演繹：：光代表表新世世紀(jì)也也代表表現(xiàn)代代，可可通過(guò)過(guò)在園園林中中布置置多種種玻璃璃建筑筑物，，并配配合泛泛光燈燈、地地?zé)舻鹊裙庠丛?，表表示新新時(shí)代代的璀璀璨，，各種種自然然光、、人造造光、、暖光光、冷冷光等等不同同距離離的光光源有有機(jī)結(jié)結(jié)合起起來(lái)，，幻化化出一一幅新新時(shí)代代的璀璀璨美美景，，從中中體現(xiàn)現(xiàn)出人人類文文明社社會(huì)的的發(fā)展展和進(jìn)進(jìn)步。。525354在廣場(chǎng)上興建建玻璃觀星臺(tái)臺(tái)，象征人類類對(duì)宇宙的的無(wú)限向往。。觀星臺(tái)通過(guò)各種色彩彩的地?zé)簟ι矸汗鉄舻牡拇钆洌幙椏棾鰧?duì)生命、、文化和光的的禮贊。各種泛光燈55水之演繹：水是萬(wàn)物之靈靈，代表生命命，可在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置各種流流動(dòng)的水系、、噴泉、泳池池等動(dòng)態(tài)水景景，營(yíng)造出流流水淙淙的美美景，細(xì)流、、淺流、跌流流、激流、涌涌流……循環(huán)環(huán)往復(fù)，寓意意生機(jī)盎然、、生生不息、、靈氣逼人的的生命活力。。56在項(xiàng)目中部由由南向北建造造一條流動(dòng)水水系，既可將將項(xiàng)目各區(qū)園園景聯(lián)系，構(gòu)構(gòu)成景觀主軸軸，又可豐富富水景效果，，并可將洋房房區(qū)和別墅區(qū)區(qū)和諧分隔。。流動(dòng)水系可建設(shè)一大型型娛樂(lè)型泳池池，內(nèi)有浮橋橋、繩索橋、、高速滑梯等等娛樂(lè)設(shè)施，，滿足客人游游樂(lè)需要。另另再設(shè)置一無(wú)無(wú)極按摩泳池池，以滿足高高層次客人享享受要。雙動(dòng)感泳池可建造在樓宇宇西向單位的的部分外立面面上，既可以以增加觀賞效效果，增添樓樓宇特色，制制造賣點(diǎn)，又又可降溫，減減少日曬對(duì)西西向單位的影影響。流水玻璃幕墻墻57風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者者動(dòng)也。春風(fēng)寓意新開開始、新希望望；夏風(fēng)能給給人帶來(lái)清涼涼感覺(jué)，使郁郁悶的心靈得得以解放；秋秋風(fēng)送爽，使使人一身輕松松；冬風(fēng)使人人清醒，保持持冷靜。通過(guò)各種走軌軌旗、船帆、、風(fēng)車的映襯襯，使全區(qū)充充滿動(dòng)感。585960互動(dòng)性設(shè)施施設(shè)置：——有鵝鵝卵石鋪墊墊的梅花樁樁——童軍軍訓(xùn)練基地地，如繩網(wǎng)網(wǎng)、木梯等等——草縫縫石草坪/太極廣場(chǎng)場(chǎng)——樹樁樁型的桌椅椅——大型型的石質(zhì)象象棋61以130平方米一戶戶計(jì)算，整整個(gè)社區(qū)約約有4000戶。較長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)生活活配套無(wú)法法全部落實(shí)實(shí)，客戶對(duì)對(duì)社區(qū)內(nèi)配配套有較大大依賴。七、雙會(huì)所所建議單一會(huì)所輻輻射半徑有有限，雙會(huì)會(huì)所在銷售售方面對(duì)Townhouse、情景洋房等等高檔產(chǎn)品品買家有吸吸引。從客戶的生生活特征的的需求來(lái)看看，主要有有日常休閑閑、健康運(yùn)運(yùn)動(dòng)，所以以在會(huì)所設(shè)設(shè)置進(jìn)行區(qū)區(qū)別有必要要。62雙會(huì)所功能能界定分生生活休閑類類與健康運(yùn)運(yùn)動(dòng)類。功能建議：：位置建議：：一期會(huì)所建建議安排在在鄰社區(qū)主主要道路附附近，如集集中的園林林或景觀帶帶附近。6364八、建筑立立面建議市場(chǎng)上主要要外立面設(shè)設(shè)計(jì)情況：：繽紛型代表樓盤：：陽(yáng)光花地地、凱茵新新城、雍逸逸廷、雍景景園主要表現(xiàn)：：強(qiáng)調(diào)色彩彩對(duì)比，多多用紅、桔桔、淺黃等等搶眼色調(diào)調(diào)。素雅型代表樓盤：：豪逸華庭庭、奕翠園園主要表現(xiàn)：：色彩搭配配較少，主主要以淺灰灰、淺綠等等色彩為主主。6566中山市民的的整體欣賞賞角度；目標(biāo)客戶群群的喜好；；項(xiàng)目產(chǎn)品的的替代性。。本案對(duì)外立立面的選擇擇的思考:我司建議以以繽紛色彩彩為主，但但給人的不不是一種浮浮躁感，而而是在體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感的的同時(shí)，更更是平靜生生活的回歸歸。6768九、商業(yè)街街建議將一個(gè)配套套優(yōu)良的社社區(qū)展示給給客戶，解解決其對(duì)社社區(qū)生活配配套的疑慮慮。另外能能降低項(xiàng)目目前期硬性性配套的投投入。在建筑形態(tài)態(tài)上吻合項(xiàng)項(xiàng)目形象定定位，在功功能上突出出它是一個(gè)個(gè)休閑的戶戶外走廊，，也是特色色和賣點(diǎn)。?？梢暂^好的的挖掘項(xiàng)目目潛在的商商業(yè)價(jià)值。。配置原因:69功能建議:生活配套功功能個(gè)性配套功功能╋70通過(guò)設(shè)置露露天咖啡座座，增添優(yōu)優(yōu)雅閑適的的生活味道道71十、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部分裝裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套餐的形式讓客客戶選擇,套餐的單單位價(jià)格分分300元元/平方米米和500元/平方方米兩種.室內(nèi)裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):74教育資源已已經(jīng)成了市市場(chǎng)項(xiàng)目一一個(gè)強(qiáng)有力力的賣點(diǎn)。。市場(chǎng)及項(xiàng)目目的需要：：本項(xiàng)目所在在區(qū)域的教教育配套。。目標(biāo)客戶群群的需要。。銷售價(jià)格的的支撐。十一、學(xué)校校建議75發(fā)展商：天天英實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)位：：石歧區(qū)銷售均價(jià)：：3600元/平方方米（包裝裝修）教育配套：：中山市實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)客戶形態(tài)：：鎮(zhèn)區(qū)生意意客、白領(lǐng)領(lǐng)發(fā)展商：新新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位：：東區(qū)銷售均價(jià)：：4000元/平方方米教育配套：：中山石歧歧中心小學(xué)學(xué)客戶形態(tài)：：政府公務(wù)務(wù)員、生意意客【陽(yáng)光花地地】【奕翠園】】76學(xué)校的選址址及規(guī)模建建議將學(xué)學(xué)校安排在在鄰城南一一路或項(xiàng)目目西北面的的內(nèi)環(huán)線附附近處。具體的建筑筑面積根據(jù)據(jù)政府規(guī)劃劃要求。另另外在建設(shè)設(shè)資金上，，通過(guò)與政政府協(xié)商，，爭(zhēng)取在地地價(jià)或稅收收上加以減減免。77建設(shè)時(shí)間時(shí)間建議在在首期項(xiàng)目目開發(fā)之前前，做到教教育先行。首期項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷需要；；改變市民對(duì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位位的偏見(jiàn)；；樹立項(xiàng)目形形象及整體體特色；滿足住戶在在前期對(duì)教教育配套的的需要。。。7879第七部分營(yíng)銷推廣策策略80一、說(shuō)明本項(xiàng)目面臨臨三個(gè)困難難點(diǎn)：品牌知名度度不高區(qū)域形象不不佳銷售速度的的壓力“如何解決決這些問(wèn)題題?”81二、市場(chǎng)推推廣核心核心思路如如下：企業(yè)品牌——→項(xiàng)目形形象—→項(xiàng)項(xiàng)目品牌←←→企業(yè)品品牌項(xiàng)目未動(dòng),品牌先行行,教育營(yíng)營(yíng)銷,貫穿穿始終82說(shuō)明：品牌導(dǎo)入策策略形象重塑策策略項(xiàng)目導(dǎo)入策策略我們將從三三方面提出出本項(xiàng)目的的策略建議議：在時(shí)間的順順序上：品牌導(dǎo)入——→形象重重塑—→項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)入——→開發(fā)配配合教育營(yíng)銷是是整個(gè)策略略的核心主主線。83特色教育營(yíng)營(yíng)銷我們所提的的教育營(yíng)銷銷，絕非一一般的名校校概念，而而是貼近時(shí)時(shí)代脈搏，，適應(yīng)社會(huì)會(huì)需求的現(xiàn)現(xiàn)代教育。。84為什么我們們的教育一一定要有特特色?中山現(xiàn)有三三所名小，，且已經(jīng)在在市民心目目中樹立起起了較高的的社會(huì)形象象，如果我我們沒(méi)有特特色，僅僅僅靠“名校?！毙?yīng)很很容易流于于一般，難難以與之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中中有二個(gè)都都主力訴求求教育，如如果我們沒(méi)沒(méi)有足夠吸吸引力，就就很容易落落于俗套。。結(jié)論：要做做就做最好好！85賞識(shí)教育領(lǐng)袖才能的的培養(yǎng)如何做到有有特色?它最大的特特色不是教教子女，而而是教父母母如何教育育子女。參照：香港“童子子軍”廣州團(tuán)?！啊吧倌觐I(lǐng)袖袖訓(xùn)練營(yíng)””86軍事化管理理提出“中山山黃埔軍校?！薄ⅰ爸兄猩轿鞯滠娷娦！备拍钅睢Ｖ杏⑽木W(wǎng)絡(luò)絡(luò)教學(xué)、科科技教學(xué)此此點(diǎn)不是訴訴求重點(diǎn)，，但也是現(xiàn)現(xiàn)代教育的的必須。87三、品牌導(dǎo)導(dǎo)入策略推廣企業(yè)品品牌，展示示萬(wàn)科實(shí)力力，增強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買信心。。目的：88關(guān)健點(diǎn)：推廣的形式式一定緊緊緊圍繞萬(wàn)科科品牌的精精髓，充分分體現(xiàn)萬(wàn)科科品牌的價(jià)價(jià)值、文化化和個(gè)性，，體現(xiàn)出房房地產(chǎn)業(yè)““領(lǐng)跑者””的前瞻性性和權(quán)威性性。充分體現(xiàn)““四季花城城”的親和和力，體現(xiàn)現(xiàn)健康活力力、現(xiàn)代純純美等特性性。將萬(wàn)科品牌牌同新時(shí)代代教育有機(jī)機(jī)結(jié)合。89推廣方式：：論壇共共同同探討中山山的城市發(fā)發(fā)展問(wèn)題，，從而帶出出萬(wàn)科的品品牌和南區(qū)區(qū)的未來(lái)發(fā)發(fā)展。公益活動(dòng)事事件公關(guān)關(guān)提升萬(wàn)科科品牌的知知名度和美美譽(yù)度。推廣萬(wàn)客會(huì)會(huì)90媒體宣傳：：以電視媒體體傳播為主主，從成本本上考慮，，力求增加加活動(dòng)的新新穎性，以以新聞的形形式出現(xiàn)，，同時(shí)配合合硬性形象象廣告宣傳傳。萬(wàn)客會(huì)會(huì)刊刊為補(bǔ)充，，做到立體體宣傳。以報(bào)紙媒體體為輔助手手段，軟文文同形象廣廣告并舉。。立柱戶外廣廣告，以體體現(xiàn)萬(wàn)科文文化、服務(wù)務(wù)理念為主主