公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。然而，2007年年報(bào)顯示了絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)投資性地產(chǎn)采用了成本模式，而只有少數(shù)幾家公司采用了公允價(jià)值模式。如何推廣公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，已成為現(xiàn)在亟待解決的問(wèn)題。 本文以投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式為出發(fā)點(diǎn)，分析了應(yīng)用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響；分析了公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀；分析了大多數(shù)公司未采納公允價(jià)值模式計(jì)量的原因并結(jié)合實(shí)際情況提出了一些在上市公司推廣公允價(jià)值模式的對(duì)策與建議。 關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計(jì)量；公允價(jià)值；成本模式 Abstract：Theaccountingstandardsforenterprisesno.3-investmentrealestateregulated,thefollow-upmeasurementoftheinvestmentrealestatecanbemeasuredthroughthecostpattern,itcanalsobemeasuredthroughthefairvaluepattern.However,2007annualreportshowedmostenterpriseappliedthecostpatterntotheinvestmentrealestateandonlyafewcompanieshaveadoptedthefairvaluepattern.Howtopromotethefairandequitablevaluemeasurementmodelintheapplicationofinvestmentrealestate,hasbecomeaproblemabouttobesolvednow. Basedontheinvestmentrealestatefollow-upmeasurementmodelasthestartingpoint,thispaperanalysedtheinfluenceapplyingthefairvaluepatternasthesubsequentmeasurementoftheinvestmentrealestateenterprise.Mypaperalsoanalysedthepresentsituationoftheapplicationofthefairandequitablevaluemeasurementmodelintheinvestmentrealestateenterprise.Analysedthereasonwhymostcompaniesfailedtoadoptthefairvaluepattern,andsomecountermeasureandthesuggestionofpromotingthefairvaluepatterninthelistedcompanycombinedwithpracticalsituation。 KeyWords：InvestmentRealEstate;SubsequentMeasurement;FairValue;TheHirsch Model 目錄 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定 (一)成本模式 (二)公允價(jià)值模式 （三）兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換 二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 （一）對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 （二）對(duì)所有者權(quán)益的影響 （三）對(duì)利潤(rùn)的影響 （四）對(duì)稅負(fù)的影響 （五）案例分析 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析 （一）采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量較少，但是呈增加趨勢(shì) （二）確定公允價(jià)值金額的方法各異，需要進(jìn)一步規(guī)范 四、影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因分析 （一）準(zhǔn)則規(guī)定的限制較多，管理層的謹(jǐn)慎性考慮 （二）市場(chǎng)不成熟，獲得公允價(jià)值的成本較高 （三）利潤(rùn)波動(dòng)幅度加大 （四）基于稅收的考慮 五、加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策 （一）準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)賦予公允價(jià)值模式和成本模式二者平等的地位 （二）確定合理的估值方法 （三）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力 （四）制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)公司采用公允價(jià)值模式 參考文獻(xiàn) 當(dāng)前，不管是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(IASB)還是美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定上都在由傳統(tǒng)的歷史成本會(huì)計(jì)向公允價(jià)值會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將會(huì)對(duì)國(guó)際的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)界產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。為加強(qiáng)我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠與國(guó)際的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相協(xié)調(diào)與趨同，我國(guó)新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》及其應(yīng)用指南）也大量地引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，其中明確的規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這一政策看起來(lái)對(duì)企業(yè)是十分有利的，然而事實(shí)上這卻與大多數(shù)上市房地產(chǎn)公司無(wú)緣。2007年年報(bào)顯示了絕大多數(shù)上市公司仍然沿用成本模式進(jìn)行計(jì)量，只有少數(shù)公司選擇采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用為何形成這樣的現(xiàn)狀?如何才能夠更加廣泛地在投資性房地產(chǎn)公司中推行公允價(jià)值計(jì)量模式，成了現(xiàn)在亟待解決的問(wèn)題。 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在計(jì)量時(shí)，通常情況下應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有在滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。 (一)成本模式 在成本模式下，外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)按其實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，它的成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬該資產(chǎn)的其他支出；企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括建筑成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。[1]企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式后續(xù)計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》中的有關(guān)規(guī)定，按期或者按月計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時(shí)，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有關(guān)的資產(chǎn)減值測(cè)試，若確定是存在減值的應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。以上的計(jì)提折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備都將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用增加從而利潤(rùn)也會(huì)隨之減少。 (二)公允價(jià)值模式 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：第一、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。[2]采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的原賬面價(jià)值之間的差額將計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，年末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”，從而調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。 （三）兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換也做了明確的規(guī)定，準(zhǔn)則第十二條指出：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)—會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。”[3]在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的應(yīng)用指南中明確規(guī)定：“同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?！?在兩種不同的計(jì)價(jià)模式下，其對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值反映有著明顯區(qū)別。比較而言，由于公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近于市場(chǎng)的價(jià)格反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，因而它更能夠公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，更加有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有情況，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。 二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用十分嚴(yán)謹(jǐn)，采用公允價(jià)值計(jì)量主要會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益、利潤(rùn)以及稅負(fù)等方面產(chǎn)生影響。本文將以金融街控股股份有限公司為例加以分析公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響。 （一）對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之前，“投資性房地產(chǎn)”分別是在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的。而新準(zhǔn)則頒布后“投資性房地產(chǎn)”是在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示并核算，這一變化將對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)大量在存貨中進(jìn)行核算的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)閳?zhí)行了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后原先在“存貨”中進(jìn)行核算的投資性房地產(chǎn)將會(huì)全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。 （二）對(duì)所有者權(quán)益的影響 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，以計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額來(lái)調(diào)整期初留存收益。[4]當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本，在這種情況下將原來(lái)按照成本模式計(jì)量的這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，其影響結(jié)果是：所有者權(quán)益將會(huì)大大增加。除此之外，企業(yè)將其自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益，這都將有利于提高企業(yè)的規(guī)模。 （三）對(duì)利潤(rùn)的影響 采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)前利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)之前的幾年里價(jià)值不斷上漲并且企業(yè)的投資性房地產(chǎn)幾乎都是按歷史成本計(jì)價(jià)的，所以投資性房地產(chǎn)存在著很大程度的升值，資產(chǎn)的真正價(jià)值可以通過(guò)采用公允價(jià)值模式計(jì)量得以實(shí)現(xiàn)，這會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)得到大幅上升。此外，為了防止企業(yè)利用新準(zhǔn)則來(lái)操縱利潤(rùn)，準(zhǔn)則明確規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。[5]此外，采用新會(huì)計(jì)誰(shuí)則后，盈利的大幅波動(dòng)也只是—次性的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自2007年采用公允價(jià)值計(jì)量模式之后的每—年度，即使投資性房地產(chǎn)估值發(fā)生變動(dòng)，其影響也不會(huì)像過(guò)渡期那么大。 （四）對(duì)稅負(fù)的影響 由于現(xiàn)行的稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為—般的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，因此采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與稅法規(guī)定之間的差異比較明顯：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求期末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法則規(guī)定在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在待處理時(shí)一并計(jì)算應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額。計(jì)稅基礎(chǔ)的不同就會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。 （五）案例分析 1、公司簡(jiǎn)介 金融街控股股份有限公司（000402﹒SZ）系在深圳證券交易所上市的股份有限公司。原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日，公司屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。該公司第一大股東為北京金融街建設(shè)集團(tuán)，截止2008年12月31日，該公司持有本公司股權(quán)為65,869.3847萬(wàn)股，持股比例為26.55%。[6]目前，公司從事的主要業(yè)務(wù)是北京金融街的總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋租賃和綜合管理。截至2010年，公司持續(xù)快速發(fā)展，資產(chǎn)總值達(dá)到將近169億元。該公司在2008年持有的投資性房地產(chǎn)共計(jì)3,122,511,310元，占其總資產(chǎn)比例為11.69％，所占份額較大。[7]公司的投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段，在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，所以公司能夠取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價(jià)格；F7／9購(gòu)物中心、F124金樹(shù)街底商鋪均位于北京市金融街商務(wù)區(qū)的核心，C3四合院位于北京市金融街南區(qū)，都用于鋪面出租，重慶的嘉年華大廈位于重慶市觀音橋步行街，用于商鋪出租。 [5]2008年3月31日公司董事會(huì)研究決定：從2008年1月1日起，對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2、數(shù)據(jù)分析 （1）對(duì)資產(chǎn)總額的影響 金融街公司于2008年改變計(jì)量模式后，公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值1,757,254,781.71元，增加了投資性房地產(chǎn)1,757,254,781.7l元，總資產(chǎn)也相應(yīng)增加1,757,254,781.71元，增加部分占到資產(chǎn)總額的6.4％，由此可以看出計(jì)量模式的改變對(duì)公司資產(chǎn)總額的影響較大。（2）對(duì)所有者權(quán)益的影響金融街公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式后，對(duì)2008年1月1日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了追溯調(diào)整，所有者權(quán)益增加了1,317,941,086.28元，其中留存收益增加1,272,458,203.67元(增加未分配利潤(rùn)1,223,859,164.92元，增加盈余公積48,599,038.75元)，資本公積增加有45,482,882.61元，其中轉(zhuǎn)入資本公積的部分是根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。[8]由此可見(jiàn)，公允價(jià)值模式的采用對(duì)公司的所有者權(quán)益有著較大的影響。 （3）對(duì)利潤(rùn)的影響 金融街公司在2008年對(duì)投資性房地產(chǎn)改用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，這屬于會(huì)計(jì)政策變更，需要對(duì)上年同期凈利潤(rùn)進(jìn)行追溯調(diào)整。根據(jù)公司08年年報(bào)披露，公司07年利潤(rùn)總額調(diào)整前為1,119,022,485.93元，調(diào)整后的金額為2,815,633,424.16元，增加了1,696,610,938.23元，為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益導(dǎo)致，增長(zhǎng)幅度高達(dá)251.62％。 （4）對(duì)稅負(fù)的影響 金融街公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，08年的所得稅費(fèi)用為37,825.74元較07年的81,080.73元下降了53.35%這是因?yàn)槟Ｊ阶兏罄麧?rùn)總額較去年同期調(diào)整后的數(shù)額大幅降低了，所以本期提取的所得稅費(fèi)用也隨之減少了。 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析 根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》中得出，在1570家上市公司中，存在630家投資性房地產(chǎn)上市公司，占總數(shù)的40.13％。這些公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)呈現(xiàn)出了以下幾種狀況： （一）采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量較少，但是呈增加趨勢(shì) 由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給公司帶來(lái)不菲的賬面收益同時(shí)也會(huì)大大增加上市公司的凈資產(chǎn)。因此在新準(zhǔn)則出臺(tái)之前，社會(huì)各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)向于采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。許多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司和擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)資源的商業(yè)類公司都受到關(guān)注，其中包括陸家嘴、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新世界等公司。但是事實(shí)卻并非如此，在2006年的中報(bào)中，明確表示將使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公司寥寥無(wú)幾，之后在2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)公司只有方大A、津?yàn)I發(fā)展、金地集團(tuán)等9家，僅占上市公司總數(shù)的0.69％；2007年則增加到了18家詳見(jiàn)表1，占上市公司總數(shù)的1.1％。數(shù)量趨于增加。[9] 表12007年采用公允價(jià)值計(jì)量的滬深上市投資性房地產(chǎn)公司 （二）確定公允價(jià)值金額的方法各異，需要進(jìn)一步規(guī)范 公允價(jià)值是資產(chǎn)或負(fù)債在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法來(lái)取得。從18家采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司來(lái)看，主要采用的方法見(jiàn)表2。 表2-2007年滬深上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值金額確定方法情況表 從表2中可以看出，上市公司確定公允價(jià)值金額的方法多種多樣，主要以房地產(chǎn)評(píng)估為主，其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告，少數(shù)企業(yè)沒(méi)有按規(guī)定披露確定的方法。上市公司所選用的方法與準(zhǔn)則的要求相比，存在著一定距離，有待進(jìn)一步規(guī)范。 四、影響上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因分析 在新準(zhǔn)則出臺(tái)時(shí)，預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，但實(shí)際上使用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司甚少。大多數(shù)公司由于種種原因仍決定采用成本模式。究其原因，有以下幾種： （一）準(zhǔn)則規(guī)定的限制較多，管理層的謹(jǐn)慎性考慮 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量所必須滿足的條件產(chǎn)生了一定的約束。盡管在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中對(duì)兩個(gè)條件已做出進(jìn)一步的補(bǔ)充說(shuō)明，但是上市公司仍然還存在著判斷本公司的房地產(chǎn)是否能夠滿足這些條件的困難，更何況，雖然財(cái)政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，但是可以看出監(jiān)管層是不怎么鼓勵(lì)使用公允價(jià)值模式計(jì)量的。所以，公司為了避免在政策的運(yùn)用中出現(xiàn)偏差往往就會(huì)選擇暫不采用新政策。同時(shí)，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)將不得轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ降囊?guī)定也使得謹(jǐn)慎的管理層暫時(shí)采取了觀望的態(tài)度。 （二）市場(chǎng)不成熟，獲得公允價(jià)值的成本較高 公司選擇采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量必然會(huì)面臨對(duì)它所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和確定的問(wèn)題，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值計(jì)量必須需要滿足的兩個(gè)條件具體分析下來(lái)是非常苛刻的。投資性房地產(chǎn)的所在地通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市，對(duì)于大中型城市應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。[10]不能同時(shí)符合條件的，都不可以采用公允價(jià)值模式。然而，在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟的情況下，很難真正地通過(guò)市場(chǎng)取得公允透明的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)滿足新準(zhǔn)則，如此一來(lái)，企業(yè)為了達(dá)到準(zhǔn)則的要求必然要花費(fèi)較高成本來(lái)獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 （三）利潤(rùn)波動(dòng)幅度加大 在成本模式下，當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時(shí)，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有關(guān)的資產(chǎn)減值測(cè)試，若確定是存在減值的應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。同時(shí)，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@一規(guī)定明確企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)負(fù)債日的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，兩者之間的差異則計(jì)入當(dāng)期損益。[11]會(huì)計(jì)利潤(rùn)是隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而同向變動(dòng)的。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入了加速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)升值的潛力較大，由于房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，政府也相繼 出臺(tái)了一些抑制房?jī)r(jià)的政策，使得一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅相應(yīng)放緩了，甚至有個(gè)別城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將可能加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易對(duì)投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者產(chǎn)生誤導(dǎo)，從而將影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。 （四）基于稅收的考慮 在成本模式下，投資性房地產(chǎn)可以通過(guò)逐年計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷來(lái)進(jìn)行抵稅，但是在公允價(jià)值模式下這種抵稅功能便不復(fù)存在。此外，還考慮到了房產(chǎn)稅，目前房產(chǎn)稅的兩種征收標(biāo)準(zhǔn)。一種是按照租金收入的12%征收，另一種是按照投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。[12]所以，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量在當(dāng)前的房產(chǎn)稅政策下是不會(huì)產(chǎn)生影響的，但是如果稅收政策在未來(lái)做出了調(diào)整，改為以公允價(jià)值作為征收依據(jù)，那么采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量對(duì)于房產(chǎn)稅的征收數(shù)額就會(huì)產(chǎn)生較大的影響。因此考慮到稅收對(duì)成本和利潤(rùn)所產(chǎn)生的影響，大多數(shù)企業(yè)不對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 五、加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的對(duì)策 在現(xiàn)實(shí)的會(huì)計(jì)環(huán)境下，雖然公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中尚還存在許多弊端，但是毋庸置疑的是，公允價(jià)值模式取代成本模式已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的時(shí)代發(fā)展潮流。公允價(jià)值更加能夠體現(xiàn)相關(guān)性原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則，它符合會(huì)計(jì)的相關(guān)性、客觀性、真實(shí)性、一致性以及配比原則等會(huì)計(jì)原則的要求，同時(shí)它所提供的企業(yè)公允的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果也更加有利于會(huì)計(jì)信息使用者做出決策。因此，如何盡快地完善公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要已經(jīng)成為現(xiàn)在我國(guó)急需解決的問(wèn)題，針對(duì)上述所提及的原因，本人認(rèn)為可以采取以下措施： （一）準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)賦予公允價(jià)值模式和成本模式二者平等的地位 鼓勵(lì)投資性房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不應(yīng)對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量附加過(guò)多的條件，用以配合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。所以應(yīng)該修訂和完善準(zhǔn)則指南、案例講解等準(zhǔn)則配套材料，加強(qiáng)調(diào)查研究，出臺(tái)必要的解釋公告，及時(shí)解決準(zhǔn)則執(zhí)行中所出現(xiàn)的問(wèn)題。 （二）確定合理的估值方法 在公允價(jià)值計(jì)量中，估值方法的運(yùn)用最需要技術(shù)性和職業(yè)來(lái)判斷。因此，估值方法的運(yùn)用也被社會(huì)各界認(rèn)為是在公允價(jià)值計(jì)量中的重點(diǎn)與難點(diǎn)。SFASNo．157指出，公允價(jià)值的評(píng)估方法有三大類即市場(chǎng)法、收益法和成本法。在實(shí)際所使用的估價(jià)方法都可以歸為這三類里的某一類。市場(chǎng)法又稱為市場(chǎng)比較法，它是現(xiàn)在應(yīng)用最廣、最能夠反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià) 值標(biāo)準(zhǔn)方法，是《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中首推的方法。通過(guò)大量的已經(jīng)成交的相同或相類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來(lái)確定待估房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)是它的實(shí)質(zhì)。[13]市場(chǎng)法就是從市場(chǎng)上的交易出發(fā)，將同一類型的房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格和待估房地產(chǎn)加以比較，它所得出的估價(jià)判斷比其他幾種方法所得出的判斷更為直觀、更為可靠并且最能夠反映房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。收益法又稱收益資本化法，它是指通過(guò)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益現(xiàn)值的估測(cè)用來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。具體說(shuō)來(lái)就是預(yù)測(cè)估計(jì)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將它轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。[14]收益法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益作為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。它的基礎(chǔ)是預(yù)期原理，也就是說(shuō)決定房地產(chǎn)的現(xiàn)值，重要的并不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體而言，房地產(chǎn)的現(xiàn)值，往往不是基于它的歷史成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)成本或者是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，而是基于房地產(chǎn)未來(lái)所能夠給市場(chǎng)參與者帶來(lái)的收益或者能夠獲得的滿足和樂(lè)趣等等的預(yù)期。 成本法就是以當(dāng)前將要重置一項(xiàng)資產(chǎn)的服務(wù)能力的金額來(lái)計(jì)量公允價(jià)值。采用成本法確定資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)該按照當(dāng)前市場(chǎng)條件確定重新取得同樣一項(xiàng)資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額。[15]成本法的四個(gè)基本要素有：資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值及資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。應(yīng)用成本法確定公允價(jià)值需要考慮各項(xiàng)損耗因素，主要包括：有形損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可根據(jù)投資性房地產(chǎn)所處的具體環(huán)境，選擇適當(dāng)合理的估值方法。 （三）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力 首先，會(huì)計(jì)從業(yè)人員要轉(zhuǎn)變思想觀念，增強(qiáng)職業(yè)判斷意識(shí)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)就一直以行業(yè)會(huì)計(jì)制度來(lái)規(guī)范會(huì)計(jì)行為，在行業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定了明確的會(huì)計(jì)科目，并且對(duì)各科目的內(nèi)涵及其所包括的內(nèi)容作了具體詳細(xì)的解釋，會(huì)計(jì)人員只需要根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定來(lái)做簡(jiǎn)單的是非判斷。另外，會(huì)計(jì)制度對(duì)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)的選擇也作了詳盡的限制性規(guī)定，這也限制了會(huì)計(jì)人員做出判斷的范圍。這使會(huì)計(jì)人員在日常工作中不善于運(yùn)用職業(yè)判斷去處理復(fù)雜的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)。面對(duì)新形勢(shì)的要求，會(huì)計(jì)人員就要轉(zhuǎn)變觀念，提高自己對(duì)會(huì)計(jì)職業(yè)判斷必要性與重要性的認(rèn)識(shí)，更新自己的思維方式，改變過(guò)去那種按部就班的舊習(xí)，增強(qiáng)自身職業(yè)判斷意識(shí)。其次，加強(qiáng)實(shí)踐訓(xùn)練，提高職業(yè)判斷能力。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力必須要通過(guò)不斷地訓(xùn)練、實(shí)踐，長(zhǎng)期積累才能夠形成。而作為一個(gè)高水平的會(huì)計(jì)人員，除了需要具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)及較高的理論素質(zhì)以外，還要善于實(shí)踐。會(huì)計(jì)人員需要在實(shí)踐中學(xué)會(huì)分析、判斷、綜合與總結(jié)，從而養(yǎng)成一種良好的思維習(xí)慣。只有通過(guò)持續(xù)不斷地訓(xùn)練和實(shí)踐，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力才會(huì)形成，并將會(huì)不斷提高。第三，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育。加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，是提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力的重要保證。會(huì)計(jì)人員作為特殊行業(yè)的人員，既要擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，又要有較強(qiáng)的政策觀念與職業(yè)道德水平。會(huì)計(jì)人員在做出職業(yè)判斷時(shí)，應(yīng)該實(shí)事求是、客觀公正。會(huì)計(jì)人員在日常工作中要堅(jiān)守職業(yè)道德并且要依法核算，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)、有效。 （四）制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)公司采用公允價(jià)值模式 國(guó)家稅務(wù)總局于2007年7月頒布了《關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》，該通知規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)將不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置所取得的價(jià)款扣除其歷史成本之后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這是一項(xiàng)很好的鼓勵(lì)政策，今后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該制定更多的優(yōu)惠政策，以更好地推動(dòng)公允價(jià)值的應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為了避稅而繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式具有積極的意義。采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，能更加合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有利于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。相信隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)或經(jīng)營(yíng)情況的變化，將會(huì)有更多的上市公司的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，這也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。 參考文獻(xiàn) [1]孟冰.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的思考[J].會(huì)計(jì)之友,2009（11）:76-78. 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