我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與存在的主要問題

引言物業(yè)管理是改善居民工作和生活環(huán)境，提高居民居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活環(huán)境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提，物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適安全、寧靜的工作和生活環(huán)境，同時(shí)物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌必要的措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。正因?yàn)槲飿I(yè)管理有如此重要的作用，所以物業(yè)管理行業(yè)在我國也發(fā)展得紅紅火火，各種名稱的物業(yè)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)，爭相投標(biāo)、投資，但是這些物業(yè)管理企業(yè)在管理的過程當(dāng)中并不是想象中的那么順利，而是麻煩不斷。究其原因，主要是當(dāng)前物業(yè)管理在發(fā)展過程中還存在諸多問題。本文主要談?wù)撐飿I(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題、及解決辦法。我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀在我國，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊，充滿生機(jī)，最具發(fā)展力的新興行業(yè)之一，物業(yè)管理已逐步向智能化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化、規(guī)?；?、股權(quán)化、市場化發(fā)展，但是像其他新興的事物一樣發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀暴露出各種各樣的問題。二、我國物業(yè)管理存在的主要問題（一）物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。對(duì)物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。（二）物業(yè)管理企業(yè)盲目擴(kuò)大規(guī)模據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達(dá)2萬余家，增長速度極快。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國同行的“入侵”。在實(shí)踐中，我們也看到，還有部分企業(yè)不顧自身實(shí)際狀況，將盲目地追求市場占有率，擴(kuò)大管理規(guī)模誤認(rèn)為是企業(yè)發(fā)展最終目標(biāo)，在管理中出現(xiàn)了捉襟見肘的窘?jīng)r，不僅沒有帶動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展，反而妨礙了企業(yè)管理水平的提高（三）物業(yè)管理法制建設(shè)不全目前我國物業(yè)管理立法滯后，物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主，當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時(shí)，物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識(shí)淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。業(yè)主法律意識(shí)淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個(gè)別人又容易將問題簡單化、情緒化。（四）地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國的1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。（五）業(yè)主投訴多物業(yè)管理費(fèi)糾紛，除了因合同約定的提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用外，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖供熱費(fèi)用，煤氣費(fèi)用，電費(fèi)，有線費(fèi)等，根據(jù)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，小區(qū)實(shí)際交費(fèi)的比例在70%—90%之間，而不交費(fèi)業(yè)主多以物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差，供暖供熱時(shí)間短，業(yè)主車輛丟失為由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，具體說物業(yè)管理過程中主要存在以下糾紛。一是業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛，此類糾紛一般由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失所引起；二是小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛，此類糾紛主要有物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、廣告牌管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害和財(cái)產(chǎn)損失而發(fā)生的糾紛；三是小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛，個(gè)別業(yè)主進(jìn)入后擅自私搭亂建，引起大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主亂搭亂建的行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約；如僅對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理糾紛；四是小區(qū)公用部位的出租和營利問題，此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的公用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利，從而引起業(yè)主的不滿。綜上所述物業(yè)管理作為當(dāng)代社會(huì)的一個(gè)新興行業(yè),在管理過程中也存在諸多問題，針對(duì)這些問題提出了以下建議。三、我國物業(yè)管理存在的主要問題的解決辦法（一）增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識(shí)，在住房制度改革進(jìn)程中，促使住房人更新觀念。同時(shí)要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)及時(shí)繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個(gè)良性循環(huán)。價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時(shí)，針對(duì)目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時(shí)也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。物管公司在參與市場競爭之前要選好市場定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲(chǔ)備、技術(shù)優(yōu)勢、現(xiàn)主要物業(yè)管理類型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及客戶反饋信息等因素，在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過對(duì)市場進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測，確定未來的主打物業(yè)管理類型和物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，為企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。

（二）做好市場定位物管公司在參與市場競爭之前要選好市場定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲(chǔ)備、技術(shù)優(yōu)勢、現(xiàn)主要物業(yè)管理類型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及客戶反饋信息等因素，在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過對(duì)市場進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測，確定未來的主打物業(yè)管理類型和物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，為企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。

做好市場定位，不僅僅是為了確立企業(yè)未來主打物業(yè)管理類型，更重要的是要做好企業(yè)未來物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)論證，即做好企業(yè)的管理服務(wù)形象定位。企業(yè)的管理服務(wù)形象定位，在很大程度上是以企業(yè)在市場調(diào)研基礎(chǔ)上所做的市場細(xì)化為基礎(chǔ)的，市場細(xì)化的結(jié)果決定了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不同類型、不同管理服務(wù)要求的物業(yè)應(yīng)提供不同的管理服務(wù)功能和管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)今消費(fèi)者要求愈來愈高而競爭愈來愈激烈的物業(yè)管理市場尤為重要。（三）走法制化發(fā)展之路實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。具體的做法如下：1、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在，它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對(duì)今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。2、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施，眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，以維護(hù)