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各地、市財(cái)政局:一(正中商業(yè)廣場項(xiàng)目簡介正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處,是寶安第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè),具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能,是深圳大型主題濱海購物中心,兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)我們的開發(fā)目標(biāo)是:、利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢,最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,成為總體價(jià)值最高的深圳特色購物中心,不僅能夠出售到較高價(jià)格,而且能夠可持續(xù)經(jīng)營,成為深圳白領(lǐng)社會生活的活動(dòng)中心酒店式公寓全部銷售,力爭銷售均價(jià)達(dá)到6000元,通過酒店式公寓收回整個(gè)項(xiàng)目投資,保留商業(yè)物業(yè),最適當(dāng)時(shí)機(jī)可以整體出售。正中商業(yè)廣場項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)五出:出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò)出思想。通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團(tuán)品牌,實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:面對21世紀(jì)商業(yè)娛樂化的大趨勢,我們不僅要在購物方面進(jìn)行創(chuàng)新而且要最大限度整合娛樂傳媒資源,為娛樂業(yè)提供公共平臺,不斷與娛樂傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目,為深圳居民和游客帶來可體驗(yàn)、可參與的文化娛樂節(jié)目。根據(jù)精細(xì)化管理思想,我們制定了招商方案和初步的運(yùn)營管理方案。二(業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局略招商的過程就是落實(shí)業(yè)態(tài)方案,招商的成功標(biāo)志有兩點(diǎn):1.業(yè)態(tài)組合具有競爭優(yōu)勢。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上,特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時(shí)候,顯得更為關(guān)鍵。三(招商內(nèi)容正中商業(yè)廣場項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定招商目標(biāo)餐飲娛樂頂層花園景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗(yàn)式情景劇場,電影院配備參與式娛樂設(shè)施婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心5層熱帶雨林餐廳2000平方米,東來順酒家1500,2000平方米海港城大酒樓,快餐性質(zhì)達(dá)到2000平方米:面點(diǎn)王1000平方旗艦店,韓國烤肉1000平方,三家SPA店1500平方米,新浩健康中心1000平方米4層美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場,兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場(國美、永樂家電作為備選)1000平方米特色餐飲,麥當(dāng)勞3層JCPenny1000平方米特色餐飲VABENE意大利餐廳頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:2層上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨,美國五月百貨,北京王府井百貨等知名百貨企業(yè)1000平方米特色餐飲,錦江拉丁餐廳,南美特色的餐飲——“巴西烤肉”或韓國烤肉。一層7000平方米男女裝國際名店:化妝品:莎莎國際旗艦店,引進(jìn)數(shù)百種化妝品尖端電子產(chǎn)品:SONY、三星專賣店成都譚魚頭1000平方米特色餐飲,星巴克負(fù)一層家樂?;蚣畭u等中高檔超市8000平方米國際名店5500平方米白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米,引進(jìn)KFC及面點(diǎn)王負(fù)二層2000平方米左右美食廣場,深圳書城寶安店1000平方米(圖書音像),利用等待地鐵的便利,休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。中華飲食文化廣場薈萃:廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色,湖南大酒樓1.1萬平方米停車場負(fù)三層停車場15000平方米停車場所地下停車總面積26000停車數(shù)量1000輛四(招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及其約束激勵(lì)頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:根據(jù)華潤萬象城招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),招商組織應(yīng)該減少溝通層次,避免政出多門。招商組織架構(gòu)圖國外招商以營銷部商業(yè)項(xiàng)目組為核心,吸納優(yōu)秀招商人才。要求配備兩名招商人才,一名負(fù)責(zé)國內(nèi)外主力店招商,一名負(fù)責(zé)國際名牌店鋪招商,其中一名能夠勝任英語口譯更佳。委托專業(yè)招商:例如負(fù)一層和一層大量國際品牌招商。兵不在多而在精,和普通行政管理存在很大區(qū)別,招商人員不需要整天坐在辦公室,衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果,招商人員需要保持連續(xù)性,因此需要良好的激勵(lì)措施。為了降低招商成本,鼓勵(lì)招商人員積極性。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策,建議招商獎(jiǎng)勵(lì)政策:略由于招商人員使用長途較多,建議招商人員通訊費(fèi)用給予報(bào)銷。通過考察多個(gè)購物中心招商做法,獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從招商活動(dòng)預(yù)算中出。約束措施:對于三個(gè)月沒有業(yè)績的招商人員給予辭退。對于具有國際名店招商經(jīng)驗(yàn)的招商專家,可以采取顧問費(fèi)方式,獎(jiǎng)勵(lì)幅度可以是上述獎(jiǎng)勵(lì)幅度1.5-2倍我們委托中介公司做主力店招商要付出50-100萬元的招商代理費(fèi)用因此采用內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能夠成功完成任務(wù),有兩個(gè)好處:1.降低招商成本。2,提高招商質(zhì)量。3.培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部人才。五(招商時(shí)間安排銷售周期酒店式公寓銷售收回整個(gè)投資六(招商地點(diǎn)與招商活動(dòng)頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:深圳:本地品牌招商舉辦國際招商新聞發(fā)布會議確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位簽約儀式商業(yè)廣場設(shè)計(jì)招標(biāo)新聞發(fā)布會,邀請主力百貨店和專業(yè)賣場拓展部人員參加。招商新聞發(fā)布會,招商大會,奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。參加或組織零售專業(yè)論壇,與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。七(招商及租金策略將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來嚴(yán)密管理,建立整個(gè)項(xiàng)目的知識框架體系合理進(jìn)行作業(yè)分解??偟牟呗允?提前進(jìn)行主力店招商,后進(jìn)行零散品牌招商。購物主力店招商由我公司獨(dú)立完成,餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。國際名店招商,我公司完成30%,70%可以委托中介公司招商。娛樂招商主力娛樂演藝中心,要引進(jìn)知名娛樂公司,同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂前沿。娛樂先行,滿足大商家聚集人氣的要求,爾后完成大商家招商。聯(lián)盟策略與大型零售商建立策略聯(lián)盟,整合商業(yè)資源與電視臺建立電視購物聯(lián)盟與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián),為未來整體出售奠定基礎(chǔ),提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:國內(nèi)主力店招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài),以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。正中商業(yè)廣場租金策略八(招商費(fèi)用估算招商費(fèi)用使用原則:把握招商節(jié)奏,初期費(fèi)用嚴(yán)格控制,集中使用招商經(jīng)費(fèi),在招商見成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度.根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整.招商宣傳費(fèi)用招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng)20萬元招商廣告90萬元招商活動(dòng)80萬元小計(jì)170萬元招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用10萬元專業(yè)招商人員費(fèi)用(國際名店招商)兩名優(yōu)秀招商人才相關(guān)工資待遇45萬元主力店拓展部招待費(fèi)用5萬元頁腳內(nèi)容13各地、市財(cái)政局:招商委托費(fèi)用計(jì)算方法:一個(gè)月招商面積的租金5萬X40元=200萬元50萬元開業(yè)宣傳費(fèi)用包括開業(yè)活動(dòng),廣告宣傳等100—200萬元總體預(yù)算400—500萬元左右九、盈利模式的思考前期策劃和招商結(jié)果基本決定了購物中心的競爭能力,營銷工作直接決定了購物中心的經(jīng)營業(yè)績。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察,借鑒美國何日韓購物中心經(jīng)營的一些經(jīng)驗(yàn),我們提出如下盈利模式:1.前期資源整合的水平和能力決定了項(xiàng)目定位,建議重點(diǎn)第一階段整合娛樂傳媒資源,為整個(gè)項(xiàng)目造勢。第二階段整合主力店資源,樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。第三階段將項(xiàng)目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。酒店式公寓全部出售,通過公寓出售回籠全部資金,在第一階段保留商業(yè)物業(yè),通過商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本融資目標(biāo)。正中廣場購物中心要立足可持續(xù)經(jīng)營,通過長期現(xiàn)金流收
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