標桿地產(chǎn)集團-營銷策劃--別墅價值賣點

一、規(guī)劃背景1、區(qū)位藤縣位于廣西東南部，東連蒼梧縣、梧州市，南毗容縣、岑溪市，西靠平南縣，北接昭平縣、蒙山縣，北回歸線從縣城附近穿過，屬南亞熱帶季風區(qū)，全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?1.61萬，總面積3945.62平方公里。碧水灣商住區(qū)位于西江河畔，藤縣西江大橋把碧水灣商住區(qū)和藤縣縣城連成一片。2、城鎮(zhèn)建設(shè)改革開放以來，藤縣堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，依托資源優(yōu)勢，加大對外開放，堅持規(guī)劃與建設(shè)并重，隨著國家西江黃金水道經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，藤縣將逐步成為綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美的河濱城市。二、規(guī)劃建設(shè)條件分析1、區(qū)域位置本項目碧水灣低層住宅地塊位于藤縣縣城的北部，西江的北岸，南面與河東新區(qū)、河西老城區(qū)隔河相望。在藤縣縣城北面，通過西江大橋與縣城連成一片。2、用地現(xiàn)狀整個地塊的地形地貌豐富，北高南低，北面有座中低土山的山頭，登高可以俯覽西江，遙望河東新區(qū)和河西老城區(qū)。南面是農(nóng)田和菜地，地塊的東南角為白沙村。整個地塊平整土地要求的挖方量較大。老城區(qū)隔河相望。在藤縣縣城北面，通過西江大橋與縣城連成一片。3、開發(fā)分析規(guī)劃區(qū)北面靠山，南面臨江，周邊的旅游資源豐富，可以充分利用這樣的景觀來布局住宅小區(qū)。該區(qū)范圍的山地、坡地、河灘，可以形成不同層次的觀景平臺，所以該地塊適合開發(fā)成住宅集群和休閑購物度假為一體的集聚地，可以創(chuàng)造層次豐富的自然環(huán)境。項目開發(fā)定位本項目的開發(fā)定位為藤縣高檔低層住宅區(qū)標桿項目，旨在營造藤縣最適宜居住的人居環(huán)境，為住戶提供一種尊貴、典雅、和諧、健康的生活方式。三、規(guī)劃依據(jù)、原則1、規(guī)劃依據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；《藤縣藤州鎮(zhèn)總體規(guī)劃》；本項目規(guī)劃用地紅線圖；國家有關(guān)的法律、法規(guī)、技術(shù)標準。規(guī)劃設(shè)計原則為將本項目打造成為藤縣的高品質(zhì)生活社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計中遵循以下原則：1）.充分尊重原有的自然環(huán)境，強調(diào)人與環(huán)境的有機結(jié)合，把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。2）.盡可能地拓展小區(qū)內(nèi)部和外部的景觀環(huán)境空間，使之與周邊環(huán)境有機融合，相得益彰。3）.平面規(guī)劃注重形成建筑布局上的差異性，通過密度和形態(tài)的變化創(chuàng)造豐富的社區(qū)空間。4）.建筑單體設(shè)計力求形成豐富的住宅類型，和富有特點的外觀造型，創(chuàng)造優(yōu)美的建筑景觀，并給客戶提供豐富的選擇。5）.設(shè)置完備、合理、實用的公建設(shè)施，提供完善、便利的社區(qū)生活服務(wù)。3、規(guī)劃設(shè)計理念社區(qū)品質(zhì)的差異，除了建筑、景觀等物質(zhì)環(huán)境的差異外，更重要的是社區(qū)氛圍的差異、社區(qū)公共生活品質(zhì)的差異。高品質(zhì)小區(qū)所具有的活力，以及溫馨寧靜幽雅的生活氛圍是當前社區(qū)營建所普遍缺乏的。而這，正體現(xiàn)著社區(qū)品質(zhì)營建的內(nèi)涵，這也正是此次規(guī)劃設(shè)計過程中始終追求的。居住的本質(zhì)是滿足人性的需求，其深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給人以生存的意義和價值。因此，一個成功的社區(qū)規(guī)劃，必須要體現(xiàn)獨特的人文精神和人性關(guān)懷，把握生活方式的變化方向，滿足人性的多層次需求，體現(xiàn)對人的尊重，即對于居住者內(nèi)心歸屬感、自由感、身份感以及個人價值實現(xiàn)的尊重，創(chuàng)造出適合人類生存并促進人性發(fā)展的人居環(huán)境。其終極目標，在于追求人與自然，人與人、人與自己精神世界交流的最理想、最和諧狀態(tài)，即追求住戶與被改造過的自然的和諧；尋求社區(qū)中人與人之間交往的和諧；使人們自我的心靈達到一種安寧平和的境界?；谶@樣的理解，我們確立了以下四點規(guī)劃設(shè)計理念：（一）以“人”為本“以人為本”是社區(qū)開發(fā)的招牌式口號，但關(guān)鍵是如何把對人的考慮和關(guān)懷轉(zhuǎn)化為具體的規(guī)劃與建筑設(shè)計方案。這就需要關(guān)注生活的需求和細節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺感受和體驗）兩個層面提升社區(qū)的整體品質(zhì)。（二）“環(huán)境”先行“環(huán)境”是影響一個社區(qū)品質(zhì)的決定性因素，同時也是一個小區(qū)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵所在。因此，在開發(fā)與設(shè)計之初，就建立“環(huán)境”先行的觀念是達到開發(fā)、銷售與居住三贏的關(guān)鍵。（三）整體性與豐富性對于一個小區(qū)而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，則需要房型的多樣化與豐富細膩的建筑與環(huán)境細節(jié)，從而提高居住的適應(yīng)性、舒適性，滿足個性化的需求。（四）均好性通過規(guī)劃設(shè)計，盡可能使社區(qū)的每一個住戶都能擁有良好的景觀，都能較為便利地享受社區(qū)的公共設(shè)施，提高社區(qū)的整體品質(zhì)。四、總平面規(guī)劃設(shè)計1.總體布局總圖平面布局力求簡潔、空間形態(tài)層次分明。一期低層住宅建筑一排為雙聯(lián)排住宅共6戶，二排也是雙聯(lián)排住宅共10戶，三排四聯(lián)排和六聯(lián)排住宅共16戶，四排為四聯(lián)排和六聯(lián)排住宅共14戶，總共46戶。本設(shè)計為聯(lián)排方式，因為這樣能增加本區(qū)的景觀濱江效果和有效地把本區(qū)圍合起來，起到和對面小區(qū)隔斷的作用。每戶都是精品戶型，大部分住宅能夠觀看到一線江景，使得本區(qū)經(jīng)濟價值得到最大的利用。主要人流和車流都是從小區(qū)北面的15米的三街匯入的，三街1#至14#住宅的車庫入口是直接從15米的三街進入，人流是通過1.5米小巷進入戶內(nèi)的，又可以直接在車庫入口進入。小區(qū)的東面設(shè)計一條9米道路，從9米道路進入小區(qū)設(shè)計一條環(huán)型的6米道路，分別叫一街和二街。人行入口和車庫入口都在一街進入的有一街1#至一街16#，在二街進入的有二街1#至二街16#。沿著場地高差巧妙地設(shè)計停車庫。經(jīng)過精心設(shè)計，以滿足不同的居住需求，以需求為根本，以科技為先導，體現(xiàn)文化情趣。立面設(shè)計體現(xiàn)歐式特具的典雅特色，營造出高尚且溫馨的居住氛圍。根據(jù)當?shù)氐纳盍晳T、氣候特點及市場的實際需要，采用靈活多變的設(shè)計手法，以滿足不同客戶的需要，同時也便于總體布局和空間形態(tài)的多樣化。設(shè)計主要定位于高檔的低層住宅區(qū)，與自然環(huán)境相適應(yīng)，體現(xiàn)空間層次的豐富變化。2.道路規(guī)劃與交通組織簡單明確的道路網(wǎng)絡(luò)，做到人車分流也保證了住宅的私密性，設(shè)計一條環(huán)繞整個小區(qū)的6m道路，6m道路兩邊設(shè)計1.5m的純草地，此做法的目的是在緊急情況時，車道可拓寬到9m，正常情況下又可做綠化用地，一舉兩得。主要道路環(huán)繞住宅，并直達各住戶入口，簡單快捷，方便出行。各住戶均設(shè)車庫入口和人行入口，車庫內(nèi)也設(shè)置了直達住戶內(nèi)堂的入口，這更體現(xiàn)了人性化的設(shè)計。3.物業(yè)管理與智能化設(shè)計小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)反映給居民生活方面最大程度的方便與舒適，包括各自的管理部分。生活服務(wù)設(shè)施的擴大與集中，專門為居民提供生活必需品和服務(wù)，是住宅內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，人們心情舒暢的必要保障。五、建筑設(shè)計1、設(shè)計定位項目以高檔品質(zhì)，樹立高性價比的市場形象；以時尚的現(xiàn)代設(shè)計方法，打造全新高品質(zhì)性住宅群體的理想場所，本設(shè)計追求建筑藝術(shù)與自然山水的自然協(xié)調(diào)，打造動靜相宜、開合有度的住宅休閑空間，為人們構(gòu)筑起親善和諧、溫情互動、戶戶面江的理想生活社區(qū)；創(chuàng)造出

“在水一方，寧靜恬美”的水岸休閑生活。2、建筑設(shè)計①立面造型設(shè)計本案建筑立面采用簡約歐式風格。簡歐風格是在古典歐式風格的基礎(chǔ)上，以簡約的線條代替復(fù)雜的花紋，采用更為明快清新的顏色，既保留了古典歐式的典雅與豪華，又更適應(yīng)現(xiàn)代生活的悠閑與舒適。利用幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強，外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理。體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。歐式風格建筑應(yīng)用于現(xiàn)代建筑的外觀，并非是簡單地重復(fù)古典主義的建筑形式，而是結(jié)合現(xiàn)代建筑的特點進行了提煉、轉(zhuǎn)化、修飾等多種再創(chuàng)意的手法。本小區(qū)簡約歐式建筑，發(fā)揮了最大的設(shè)計理念，將歐式風格與現(xiàn)代建筑融合相建，使兩者相得益彰。簡潔硬朗的建筑主體，搭配明快的直線線條，現(xiàn)代而又穩(wěn)重的立面色彩，讓整個建筑最終在擁有明朗輕快的同時，更有品質(zhì)的沉穩(wěn)。既表達了建筑整體典雅、神韻的同時，又體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的宏偉氣勢。堅持對細節(jié)的完美要求，以豐富的建筑語言淬出景點與創(chuàng)新的美麗。明朗的建筑色調(diào)、獨特的歐式建筑風格，簡約而不失高雅。整體風格以鮮明的歐式風格為主，避免單一枯燥的建筑風格。在單體造型設(shè)計上，利用現(xiàn)代建筑材料及手法，將現(xiàn)代充分體現(xiàn)出來。設(shè)計中將建筑主體以現(xiàn)代風格為主，再加上斜坡屋頂，創(chuàng)造出帶有自身特色的建筑風格。在形式特征上表現(xiàn)大面積的玻璃、光潔的白墻面，簡單的檐部處理、寬敞的露臺等。大氣、簡潔的現(xiàn)代主義風格。沒有過多的裝飾，采用簡單的幾何形體為構(gòu)圖元素，充分使用現(xiàn)代的材料和構(gòu)筑技術(shù)創(chuàng)造符合現(xiàn)代特征的建筑作品。立面造型上力求呈現(xiàn)歐式的舒適別致的精髓，充分結(jié)合當?shù)貙嶋H。建筑色彩古樸協(xié)調(diào)、鮮明而不失穩(wěn)重，與小區(qū)環(huán)境形成合諧統(tǒng)一的關(guān)系。1.造型為歐陸式法式風格，建筑外形豐富而獨特形體厚重，建筑線條鮮明，凹凸有致；

2.大面積運用米黃色飾面，整體色感上給人以厚重、莊嚴的建筑特點②戶型設(shè)計本設(shè)計功能與目的充分表達，簡潔的形體，直線方角，內(nèi)部空間流動而功能分區(qū)很明確。通過墻、屋頂和門窗洞口上各種新的處理完成圍合要求，而同時又保持了空間的連續(xù)和流通。使內(nèi)部與外部在水平空間上能形成無障礙的延續(xù)。除了內(nèi)外空間的一體化之外，在內(nèi)部空間上不斷的追求局部和整體不可截然分割的一體的連續(xù)的空間，減少或完全消除了房子內(nèi)部的劃分。起居、就餐、炊事、門廊、平臺的空間是互迭的。本設(shè)計方案針對廣西藤縣的氣候和業(yè)主對戶型平面的要求，進行了深入的推敲研究。從生態(tài)建筑學的原則出發(fā)，充分利用自然采光通風，降低能耗。每家每戶每個房間都能自然通風采光，并且針對市場目前戶型設(shè)計的不足之處，作出以下處理：a、在戶型設(shè)計中強調(diào)功能分區(qū)，把動態(tài)的起居室和靜謐的臥室空間以服務(wù)區(qū)來分隔，使居住空間的質(zhì)量得以提高。b、設(shè)計合理的廳房面積分配：合理的廳房面積和面寬，使室內(nèi)空間利用更為有效，本設(shè)計將不同面積戶型的廳、主房面寬進行人體形為尺度的分析，使得大面積單元更有氣勢，小面積單元更加實用，滿足各種人群的需要。六.景觀環(huán)境設(shè)計1.總體構(gòu)思本區(qū)景觀與整個碧水灣片區(qū)景觀共享，故公共中心花園就不單獨配套了。但是每戶住宅都有自己私密花園和室內(nèi)的健身、活動場所，作為高檔住宅區(qū)個別住宅更有觀景平臺。景觀提升特色：

1.延續(xù)歐陸法式風格特點，采用幾何造型、構(gòu)圖嚴謹，營造規(guī)整對稱、簡潔大氣，典雅浪漫的園林特點；

2.整體布局以曲折變化的道路為主軸線，串聯(lián)入口廣場、中心平臺及其他休閑活動空間，形成一個主次分明、綱目清晰的幾何網(wǎng)絡(luò)；

3.綠化配置上，通過草坪、樹籬和叢林來分隔園林空間，和諧巧妙，并搭配種植時令花卉，增加園林色彩及觀賞性；

4.通過涼亭、圍墻、鋪裝圖案、花缽小品等園建設(shè)施的優(yōu)化與擺設(shè)，以打造精致的園林景觀。2.單體低層住宅景觀設(shè)計設(shè)計依據(jù)(指導思想)1、以綠化為主,適當點綴小品,做到三季有花，四季有景。2、體現(xiàn)環(huán)境特色,形成整體風格。3、打造人性空間,滿足功能需求。4、適地種樹,在形成良好的低層住宅景觀的同時,應(yīng)考慮方便今后的養(yǎng)護管理,盡量節(jié)約低層住宅的投入和今后的養(yǎng)護管理費用。二、設(shè)計的理念和原則1、堅持人居環(huán)境的舒適性原則。在有限的空間創(chuàng)造出符合居民需求的人性的機能空間,為居民提供可居、可憩、可動,又易于溝通的私家低層住宅。2、堅持“文化性”的原則。通過環(huán)境載體的造型、色彩、質(zhì)地及空間的處理，空間的過渡等，同時，充分挖掘植物的文化內(nèi)涵，以提高低層住宅的文化品位，突出低層住宅的植物景觀特色。三、景觀及各分區(qū)的說明充分體現(xiàn)現(xiàn)有地形,以重點與一般布置相結(jié)合的原則。充分考慮低層住宅內(nèi)各年齡段家庭成員的活動需求,堅持以人為本,對綠地進行功能分區(qū)。主要為水景區(qū),芳香花草區(qū),景觀樹叢區(qū),露臺活動區(qū)四大板塊。各功能分區(qū)即可以成為一個個相對獨立的景觀,又通過連貫的游覽路線而成為一個有機整體。集休閑、游覽、趣味于一體,為居家生活帶來無窮樂趣。七、給排水規(guī)劃設(shè)計1、給排水規(guī)劃（1）水源：該工程采用市政自來水作為水源，區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，以保證生活給水及消防用水。（2）給水系統(tǒng)規(guī)劃：生活用水均由設(shè)置在地下室泵房內(nèi)的變頻調(diào)速供水機組提供，屋頂不再設(shè)置生活水箱。室內(nèi)給水管道采用下行上給的方式。（3）排水系統(tǒng)規(guī)劃：本工程室內(nèi)采用雨、污、廢分流制，室外采用雨、廢分流制。室內(nèi)外匯合后進入化糞池，排入市政污水管道。雨水經(jīng)小區(qū)雨水管收集后匯入市政雨水管道。2、給排水設(shè)計節(jié)能措施（1）給水管道采用鋼塑復(fù)合管道，采用密閉性能好的管道閥門。（2）選擇優(yōu)質(zhì)陶瓷用水潔具。采用6升以下節(jié)水型馬桶，坐便器配套按鈕具有流量選擇的節(jié)水功能。（3）采用節(jié)水型淋浴噴頭。以瓷芯節(jié)水龍頭或其他密閉性良好的節(jié)水型龍頭代替普通水龍頭。八、電氣規(guī)劃設(shè)計1.強電系統(tǒng)

電源采用二路10KV獨立電