南通房地產(chǎn)投資可行性報告

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理南通市場投資可行性分析報告

一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四.R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置

南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點,位于長江北岸,是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽(yù)為“北上海”.素有“江海明珠”、“揚子第一窗口”之美譽(yù).

分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的同時坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地.

南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò).204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實現(xiàn)營運.南通興東機(jī)場、如皋機(jī)場和啟東直升飛機(jī)場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個港口通航,并開通3條國際集裝箱航線.

正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.交通情況人口與環(huán)境

據(jù)公安部門統(tǒng)計,2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人.2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”,并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號.城市發(fā)展規(guī)劃

為了使南通經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟(jì)圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為政府重點打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認(rèn)可度因為政府的政策導(dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較

從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平.

2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較

右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入入情況表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支支配收入逐年增增高,增幅保持在13%以上,高于長三角平均均增長水平.居民消費能力不不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增增長情況從右圖可以看出出,南通的城鎮(zhèn)居民民收入在長三角角16市中的排名在第第14位,并不如前面GDP排名,這是因為南通的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待待需進(jìn)一步提升升.但是居民收入的的增長速度排名名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達(dá)城市市差距在縮小.城市化水平南通的城市化進(jìn)進(jìn)程在加速推進(jìn)進(jìn),城市化率不斷提提高.可見,隨著經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展,南通人民的收入入水平不斷提高高,城市化率隨之穩(wěn)穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市區(qū)區(qū)投資平穩(wěn)快速速遞增2007年1-7月份南通市區(qū)投投資總額為154.29億元,同比增長18.97%.其中以崇川區(qū)和和開發(fā)區(qū)投資所所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額額的41.9%和26.8%.說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)區(qū)為政府重點投投資區(qū)域.上半年南通市第第三產(chǎn)業(yè)增速位位居全省第二今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價格計算算,同比增長16.0%,比2006年提高0.3個百分點,增幅高于全省平平均水平0.7個百分點,在全省13個省轄市中總量量居第四位.第三產(chǎn)業(yè)水平是是衡量現(xiàn)代社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度度的重要標(biāo)志.加快發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系系、優(yōu)化國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟(jì)生生活中深層次矛矛盾和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)更快發(fā)展的一一個有效途徑.可見南通的三大大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達(dá),跟外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系系日益密切,蘇通大橋的開通通將會開創(chuàng)南通通經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的的一頁.城市規(guī)劃重點為為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯顯.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,人均可支配收入入穩(wěn)定快速增長長.城市化水平不斷斷提升,居民消費能力不不斷增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收收入相對其他發(fā)發(fā)達(dá)城市來說稍稍低,但增長迅速,與發(fā)達(dá)區(qū)域差距距在逐漸縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資力度加大大今年1-7月份,全市完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資71.24億元,同比增長36.02%,增速比去年同期期上升10.1個百分點,比1-6月份上升0.7個百分點,從走勢來看,除1－2月份增長較快外外,基本呈平穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢.上半年商品房建建設(shè)與銷售概況況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬㎡)84.4176.3621.0313.89銷售額(萬元)387603--------各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93從表中的數(shù)據(jù)據(jù)可以看出,南通房地產(chǎn)建建設(shè)面積的增增長較快，施施工面積為1152.15萬㎡,可以預(yù)見在未未來1-2年內(nèi),南通市區(qū)有較較足的商品房房供應(yīng)量.其中,住宅開發(fā)面積積為935.25萬㎡,占總開發(fā)面積積的81.2%,可以看出南通通房產(chǎn)開發(fā)仍仍以住宅類為為主,但商用房、辦辦公樓等商務(wù)務(wù)房建設(shè)也有有相應(yīng)的增長長,與城市發(fā)展、、市場需求相相適應(yīng).分析(一):從銷售情況來來看,住宅類銷售情情況良好,住宅類商品房房占總銷售面面積的89.3%,空置的商品房房面積為36.34萬㎡,商辦類商品房房占空置面積積的1/3,綜合上述開工工面積和竣工工面積來看,住宅商品房的的銷售情況要要明顯優(yōu)于商商辦商品房.分析(二):從圖表中我們們可以看出:商品房的銷售售金額的漲幅幅明顯快于銷銷售面積的漲漲幅,可見今年1-7月份,南通的商品房房銷售價格漲漲幅較大.分析(三):南通市區(qū)歷年年來地塊成交交數(shù)分析(不完全統(tǒng)計)南通土地市場場的供應(yīng)在逐逐年增大,呈逐漸放量態(tài)態(tài)勢.01-07年土地成交總總面積呈上升升趨勢,02-03年成交面積快快速上升,03-07年都保持在170公頃以上.南通市區(qū)歷年年來土地成交交總面積分析析(不完全統(tǒng)計)圖表顯示的為為01年-07年南通市區(qū)土土地的成交均均價,整體來看,土地價格呈上升趨趨勢,07年均價大約為01年均價的3倍,06年-07年的漲幅最大,為54.8%.南通市區(qū)歷年來土土地成交均價分析析(不完全統(tǒng)計)從01年至07年的成交總地價看看,成交總價格有漲有有跌,這跟土地成交面積積、均價有關(guān)系,但總體呈上升趨勢勢.南通市區(qū)歷年來土土地成交總價情況況(不完全統(tǒng)計)總的說來,南通土地出讓面積積、價格都呈上揚揚趨勢,06-07年上漲幅度稍大,這跟當(dāng)前南通整體體房地產(chǎn)的良好發(fā)發(fā)展形勢是分不開開的.蘇通大橋的即將開開通將進(jìn)一步刺激激南通房地產(chǎn)市場場的發(fā)展和投資者者對南通樓市的信信心.根據(jù)南通市區(qū)各區(qū)區(qū)域的商品房的區(qū)區(qū)域性特征,我們將將南通樓市市分為5大板塊,即:市中心板塊,城東板塊,新城區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)板塊和開發(fā)發(fā)區(qū)板塊.市中心板塊市中心板塊樓盤相相對較少,因為供開發(fā)的土地地不多,零星分布著少部分分體量不大的商住住樓在建,猶如“見縫插針””.城東板塊城東板塊為目前南南通市房產(chǎn)的熱點點板塊,市民認(rèn)可程度較高高,主要在售樓盤集中中在人民東路兩側(cè)側(cè),平均房價為南通通市最高,達(dá)7000以上.主要代表性的樓樓盤有:天虹花園物業(yè)地址：崇川川區(qū)小石橋向東東800米，德民花苑對對面開發(fā)單位:南通開發(fā)區(qū)天虹虹房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司占地面積:135000㎡容積率:1.1綠化率:42%規(guī)劃戶數(shù):1002規(guī)劃形態(tài):聯(lián)排別墅、多層層、多層主力戶型及面積積：110㎡的三房價格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營業(yè)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無蘇建花園城物業(yè)地址：崇川川人民東路508號（小石橋以東東）開發(fā)單位:江蘇省蘇建集團(tuán)團(tuán)股份有限公司司南通分公司占地面積:288700㎡容積率:1.04規(guī)劃戶數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、、高層排屋、別別墅(240㎡)主力戶型及面積積：四期(8月18日)推出2幢132戶的小高層，以以100-140平米左右的3房為主價格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群群：本本地及及周邊邊六縣縣私營營業(yè)主主、企企業(yè)白白領(lǐng)去化率率：本本期售售出10套左右右后續(xù)供供應(yīng)：：無東暉花花園物業(yè)地地址:崇川區(qū)區(qū)北臨臨人民民東路路,西靠園園林路路（（麥德德龍東東側(cè)））開發(fā)單單位:南通富富誠置置業(yè)發(fā)發(fā)展有有限公公司占地面面積:95000㎡㎡容積率率:1.50規(guī)劃戶戶數(shù):1330規(guī)劃形形態(tài):多層、、小高高層主力戶戶型及及面積積：90㎡㎡(70%)價格：：7300(小高層層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群群：本本地及及周邊邊六縣縣私營營業(yè)主主、企企業(yè)白白領(lǐng)去化率率：90%以上后續(xù)供供應(yīng)：：10月推出出多層層,預(yù)計價價格在在5000~5500小區(qū)配配套：：中小小學(xué):師院附附中、、南通通大學(xué)學(xué)（鐘鐘繡校校區(qū)））、市市三中中、實實驗中中學(xué),綜合商商場:麥德龍龍、沃沃爾瑪瑪,銀行:各大銀銀行,醫(yī)院:城東醫(yī)醫(yī)院新城區(qū)區(qū)板塊塊新城區(qū)區(qū)板塊塊位于于市中中心區(qū)區(qū)域的的南側(cè)側(cè),是南通通市重重點打打造區(qū)區(qū)域,板塊認(rèn)認(rèn)可度度非常常高,發(fā)展前前景較較好.區(qū)內(nèi)代代表性性的樓樓盤有有:鳳凰萊萊茵苑苑物業(yè)地地址：：崇川洪洪江路路9號號(西西傍工工農(nóng)南南路，，北靠靠洪江江路)開發(fā)單單位:萊茵達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)有限限公司司占地面面積:213519.51㎡㎡容積率率:1.22綠化率率:45%規(guī)劃戶戶數(shù):1800規(guī)劃形形態(tài):高層、、小高高層、、疊加連連排別墅主力戶戶型及及面積積：40-300㎡㎡，以三三房為為主價格：：6500(小高層層客戶群群：公公務(wù)員員、私私營業(yè)業(yè)主為為主去化率率：85%小區(qū)配配套：：小區(qū)內(nèi)內(nèi)部:幼兒兒園、、商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)用房房、文文化活活動站站、衛(wèi)衛(wèi)生站站等,區(qū)外:南郊郊中學(xué)學(xué)、南南通大大學(xué)、、外國國語學(xué)學(xué)校,幼兒兒園,麥麥客隆隆超市市、易易初蓮蓮花超超市,中中國銀銀行、、中國國建設(shè)設(shè)銀行行,紫紫瑯瑯醫(yī)院院中南世世紀(jì)城城物業(yè)地地址:崇川桃桃園路路8號號體育育會展展中心心正北北面開發(fā)單單位:南通中南新新世界中心心開發(fā)有限限公司建筑面積:250萬㎡,住宅40萬㎡規(guī)劃形態(tài):辦公樓、商商鋪、住宅宅、酒店開盤時間:2005年價格:6500元/㎡客戶群:高級白領(lǐng)、、公務(wù)員、、私營業(yè)主主、教師為為主，小部部分上海等等地投資者者去化率:90%后續(xù)供應(yīng):120萬㎡港閘區(qū)該板塊內(nèi)在在售樓盤不不多,且樓盤檔次次以中低檔檔為主,拆遷安置房房較多.港閘區(qū)板塊塊開發(fā)較晚晚,所以區(qū)內(nèi)配配套缺乏,與主城區(qū)僅僅一河之隔隔,但群眾認(rèn)可可度不高,本地人認(rèn)為為是“鄉(xiāng)下下”.主要代表性性的樓盤有有:長航地中中?；▓@園-長江一號號物業(yè)地址址:港閘區(qū)城城北區(qū)黃黃海路與與永揚路路路口開發(fā)單位位:南通長輪輪房屋開開發(fā)公司司占地面積積:76900㎡㎡容積率:1.56綠化率:32.3%規(guī)劃戶數(shù)數(shù):1046(一期2幢11層小高層層,131戶)規(guī)劃形態(tài)態(tài):多層、小小高層、、高層主力戶型型及面積積：122㎡㎡價格：4080客戶群：：港閘區(qū)區(qū)工薪階階層及私私營業(yè)主主,自住為主主一期去化化率：售售罄(2天)后續(xù)供應(yīng)應(yīng)：預(yù)計9月底10月初推出出1號、4號小高層層，戶型型以100、130平米為主主，均價價預(yù)計在在4200怡園錦居居物業(yè)地址址：港閘閘區(qū)外環(huán)環(huán)北路與與濠西路路交匯處處開發(fā)單位位:南通市城城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司占地面積積:53960㎡㎡容積率:1.20規(guī)劃戶數(shù)數(shù):1904規(guī)劃形態(tài)態(tài):多層、小小高層、、高層、、別墅主力戶型及面面積：80-140㎡價格：4500元/㎡客戶群：本地地及周邊私營營業(yè)主、白領(lǐng)領(lǐng)去化率：售罄罄后續(xù)供應(yīng)：2棟小高層（10月推出）小區(qū)配套：鴻鴻鳴金屬廣場場、奧特萊斯斯購物中心、、商貿(mào)街（規(guī)規(guī)劃中）、港港閘區(qū)中心醫(yī)醫(yī)院盛和永興花苑苑(售罄)物業(yè)地址:港閘區(qū)港閘永永興開發(fā)永揚揚路開發(fā)單位:江蘇盛和房地地產(chǎn)開發(fā)有限限責(zé)任公司占地面積:11.5萬㎡容積率:1.27規(guī)劃形態(tài):28幢多層、2幢小高層(拆遷安置房占占多數(shù))主力戶型及面面積：139㎡價格：4000客戶群：港閘閘區(qū)工薪階層層及私營業(yè)主主,自住為主去化率：售罄罄(2個月前)后續(xù)供應(yīng)：無無蘇建陽光新城城(未開盤)物業(yè)地址:港閘區(qū)永和路路南、工農(nóng)路路西開發(fā)單位:江蘇省蘇建集集團(tuán)股份有限限公司南通分分公司占地面積:2144350㎡容積率:1.7綠化率:40.6%總戶數(shù):2948規(guī)劃形態(tài):小高層,高層價格：預(yù)計11月左右右開盤盤，價價格在在5000元/平米左左右，，開盤盤會有有優(yōu)惠惠小區(qū)配配套：：小區(qū)區(qū)內(nèi)部部配套套:幼兒園園、衛(wèi)衛(wèi)生站站、文文化站站開發(fā)區(qū)區(qū)板塊塊開發(fā)區(qū)區(qū)板塊塊位于于南通通市東東南側(cè)側(cè),主要以以工業(yè)業(yè)發(fā)展展為主主,區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境相相對較較差,所以開開發(fā)的的樓盤盤比較較少,目前基基本沒沒有樓樓盤在在售.優(yōu)山美美地物業(yè)地地址：：開發(fā)發(fā)區(qū)星星湖大大道1888號（軍軍山往往南100米）開發(fā)單單位:南通融融匯房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司占地面面積:330000㎡容積率率:1.21規(guī)劃戶戶數(shù):2400規(guī)劃形形態(tài):獨棟別別墅、、雙拼拼別墅墅、花花園洋洋房以以及小小高層層主力戶戶型及及面積積：100-400㎡㎡（別墅）、200多㎡（洋房）價格：6000(洋房)客戶群：周邊私營營業(yè)主去化率：95%以上后續(xù)供應(yīng)：小高層層（20萬㎡）中南軍山半島(未開盤)物業(yè)地址：星湖大大道南側(cè)（瑞慈醫(yī)醫(yī)院對面）開發(fā)單位:南通中南新世界中中心開發(fā)有限公司司占地面積:23萬㎡容積率:1.24綠化率:42.48%規(guī)劃戶數(shù):1578停車位數(shù):1:1規(guī)劃形態(tài):別墅、花園洋房主力戶型及面積：：110㎡的三房價格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營業(yè)主主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無房產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)一、市場較火爆,銷售狀況良好目前南通房產(chǎn)市場場比較火爆,市民購房的積極性性較高,整體銷售情況良好好.二、商品房價格飛速漲漲勢趨緩，房價逐逐步趨于穩(wěn)定上半年南南通商品品房平均均價格為為3697.94元/平方米，，同比上上漲10.34%.其中商品品住宅平平均價格格為3324.48元/平方米，，同比增增長8.58%.市區(qū)商品房平平均價格格為4273.76元/平方米，，同比增增長7.60%，其中住住宅平均價格格為3914.7元/平方米，，同比上上漲0.41%，剔除低低價位商品房后市區(qū)住住宅平均均價格為為5076.83元/平方米,比去年同同期上漲漲24.08%.三、本地地開發(fā)商商為主,外地主要要為上海海浙江開開發(fā)商南通市區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)商以本本地中小小型為主主,明星樓盤盤相對較較少.本地比較較有實力力的開發(fā)發(fā)商為南通中南南新世界界中心開開發(fā)有限限公司,其他大大都為中中小開發(fā)發(fā)商.外地開發(fā)發(fā)商進(jìn)駐駐不多,比較有名名的有南南京的蘇蘇建集團(tuán)團(tuán)股份有有限公司司.杭州綠綠城等等.四、“蘇通大大橋”的開通通對南南通影影響深深遠(yuǎn)蘇通大大橋?qū)⒂?7年年底底開通通,此項工工程給給南通通的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展將將帶來來深遠(yuǎn)遠(yuǎn)影響響.同樣會會刺激激南通通的房房地產(chǎn)產(chǎn)快速速發(fā)展展,投資客客看中中南通通的良良好發(fā)發(fā)展前前景,南通也也將是是下一一個被被外地地實力開開發(fā)商商進(jìn)駐駐的一一個潛潛力區(qū)區(qū)域.五、南南通商商品房房市場場主要要集中中在三三個板板塊目前，，南通通市區(qū)區(qū)的主主要樓樓盤集集中在在主城城區(qū)板板塊、、新城區(qū)板塊塊和港閘區(qū)板塊塊，市中心板板塊土地開開發(fā)趨于飽飽和,在售樓盤不不多且以商商辦樓為主主,住宅多集中中在城東板塊.六、市民對對各個板塊塊認(rèn)可度不不一南通市的未未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃側(cè)重于于“南拓東進(jìn)”,受政策導(dǎo)向向的影響,市民對新城城區(qū)板塊和和城東板塊塊認(rèn)可度較較高,而港閘區(qū)發(fā)發(fā)展起步較較晚,雖然離火車車站較近,但是整體發(fā)發(fā)展成熟尚尚需時日.七、樓盤品品質(zhì)由南至至北從高到到低南通市區(qū)高高品質(zhì)樓盤盤主要集中中在新城區(qū)區(qū),即城南板塊塊,有別墅、花花園洋房等等高檔住宅宅;該區(qū)域內(nèi)有有4A級的狼山景景區(qū),其他公共配配套設(shè)施齊齊全,是南通市區(qū)區(qū)域規(guī)劃發(fā)發(fā)展的重要要板塊,該板塊比較較受客戶歡歡迎.主城區(qū)內(nèi)濠濠河風(fēng)景區(qū)區(qū)也屬4A級景區(qū),但市中心可可供開發(fā)的的土地幾近近沒有,所以住宅多向城城東板塊發(fā)展,主要是沿城市主主干道人民東路路沿線開發(fā).港閘區(qū)樓盤主要要以拆遷安置房房為主,樓盤品質(zhì)不高.主要針對的普通通工薪階層.八、各個板塊塊房價差距較較大南通市區(qū)各板板塊由于受自自身條件及其其他因素的影影響,中高北低南穩(wěn)穩(wěn).商品房均價最最高的區(qū)域為為核心城區(qū)和和城東板塊,均價在7000-9000左右;新城區(qū)價格低低于城東,價格范圍在6000~6500;價格相對較低低的板塊為港港閘區(qū)板塊和和開發(fā)區(qū)港閘閘區(qū)均價在4500左右.開發(fā)區(qū)為4000左右.九、各個板塊的成成交量差異明顯圖表所示為07年07月09日~09月09日各區(qū)域成交情況況可以看出,主城區(qū)的成交量獨獨占半壁江山,為48%,港閘區(qū)和新城區(qū)各各占1/4左右,開發(fā)區(qū)成交量最小小,只占3%.港閘區(qū)之所以能與與新城區(qū)相當(dāng),主要是因為其商品品房性價比較高.受到普通大眾的歡歡迎.十、各個區(qū)域購房房客戶群呈現(xiàn)階層層化差異港閘區(qū)板塊:市民購房主要以自自住為主,主要人群為為港閘區(qū)附近居民民;城東區(qū)板塊:購房客戶群主要來來自老市區(qū)和周邊邊六縣,他們換一種居住環(huán)環(huán)境,即可以避開城市的的喧囂,又可以享受到市區(qū)區(qū)的配套服務(wù);購房的另一部分客客戶來自投資客,占30%左右.新城區(qū)板塊以高檔檔樓盤為主,客戶群主要來自南南通市區(qū)公務(wù)員、、白領(lǐng)階層和六縣縣市的私營業(yè)主,也有部分來自上海海、蘇州的客戶群群.十一、90-120㎡㎡面積的戶型最受歡歡迎南通房產(chǎn)市場上目目前90~120㎡㎡面積的住宅是最為為熱銷的,主要是因為中小戶戶型的總價相對較較小.但市場供應(yīng)主流仍仍然是大戶型,中小戶型的需求明明顯處于饑渴狀態(tài)態(tài).十二、收入房價比比偏高按戶均3人計算,年收入大約為48000,買一套100㎡的房子需要55萬(按均價5500計算),南通目前收入房價價比為1:11,明顯偏高.十三、房屋空置面面積增加，市區(qū)空空置房進(jìn)一步增多多,反映出供需結(jié)構(gòu)存在較較大問題.至6月底，全市空置商商品房面積57.99萬平方米，同比增增長8.4%，其中空置住宅36.47萬平方米，同比增增長9.66%，空置面積中空置置1-3年的房屋面積為35.89萬平方米，占61.89%.至6月底，市區(qū)空置商商品房面積21.03萬平方米，同比增增長95.83%，其中空置住宅13.89萬平方米，同比增長245.93%，空置面積中空置置1-3年的房屋面積為18.16萬平方米，占86.32%.三.南通房產(chǎn)投資可行行性研判結(jié)合南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展情況和其房地地產(chǎn)現(xiàn)狀來看:隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展,該市將進(jìn)一步融入入長三角城市群,并成為其中重要的的一員,該市的房地產(chǎn)市場場在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上上將會得到更大的的發(fā)展,當(dāng)然競爭也將日益激烈烈,目前該市大開發(fā)商商不多,市場總體來說還是是比較健康的,房價趨于平穩(wěn)增長長態(tài)勢,是個入市的較好時時機(jī).但應(yīng)該注意幾個問題.分析:一、區(qū)域的選擇上上,新城區(qū)和狼山風(fēng)景景區(qū)板塊認(rèn)可度較較高,已經(jīng)成為南通高收入階層的的聚集區(qū)域.在這些區(qū)域拿地,風(fēng)險相對較低,但拿地成本較高.而開發(fā)區(qū)目前成交交非常不活躍,同時居住價值相對對較低,風(fēng)險系數(shù)較大.港閘區(qū)雖然區(qū)域不不成熟,但相對較低的價格格成為了工薪階層聚集的一個區(qū)區(qū)域,價格是這個區(qū)域最最大的優(yōu)勢.因此具有拿的價值.二、鑒于目前南通通市場房價已經(jīng)達(dá)達(dá)到一個相當(dāng)?shù)母吒叨?低總價的中小戶型供應(yīng)嚴(yán)重不不足.至少兩年內(nèi)中小戶戶型的剛性需求將將處于一個較為旺盛的態(tài)勢.因此主打中小戶型型的項目入市將會會很好的迎合市場需求同時又響應(yīng)應(yīng)了70/90政策.三、南通是一個經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的城城市,蘇通大橋年底通車車將極大刺激該市樓市的發(fā)發(fā)展,對昆山上海等地的的投資者有著較大大的吸引力,他們看中該市的長長遠(yuǎn)的發(fā)展,但我們同時也應(yīng)該該清醒的看到,隨著國家針對投機(jī)炒炒房投機(jī)者的一系系列宏觀調(diào)控政策策的出臺,將會進(jìn)一步打壓他們施施展的空間,因此樓盤的定位應(yīng)應(yīng)該以該市的剛性性需求為主,這樣項目才會盡可可能少的受到政策策的影響.四.R0737地塊分析地塊編號：R0737地塊座落：永怡路路南側(cè)、花墻支河河?xùn)|側(cè)用地性質(zhì)：居住地塊塊面積：56065.53平方米出讓年期：70年起掛價：1750元/平方米建筑面積：≤97900平方米建筑密度：＜22.5%綠化