房地產(chǎn)階段推廣方案

房地產(chǎn)階段推廣方案1、上市目的為了滿足目前清遠市場對小戶型的需求，誠基房地產(chǎn)開發(fā)出適新婚者，好動者，老成者，度假者，的新一代小戶型?？梢宰鳛樾禄闀r的過度性住房，平時進展娛樂活動的社交場所，或度假時的休息之處。以一切為了消費者的需求為目的，打造具有時代氣息的家園。2、市場背景：現(xiàn)在清遠的房地產(chǎn)價格、樣式、效勞在不斷的變化，為了提高本公司的效勞質(zhì)量而進展籌劃。通過分析房地產(chǎn)的開展因素來規(guī)劃公司以后的策略。清遠之前掀起一股購房的熱潮。清遠中高檔的小戶型精品房競爭非常劇烈，各個開發(fā)商推出新穎的產(chǎn)品來增加自己的市場份額，不斷完善增進，重獲現(xiàn)在或潛在的消費群體信心。政策背景：針對20XX年中國房地產(chǎn)市場的異常，為了房地產(chǎn)市場的安康開展。12月9日國務(wù)院常務(wù)會議明確規(guī)定，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年”;12月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策（即“國四條”），12月17日財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部價款的期限原那么上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是針對今年以來土地市場的交易持續(xù)火爆和過熱現(xiàn)象，打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象。提高開發(fā)商的資金門檻，迫使開發(fā)企業(yè)加快銷售和資金回籠，增加樓市有效供應(yīng)，在一定程度上緩解當前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的緊張場面。同時，此舉也是進一步加強土地市場的批后監(jiān)管。經(jīng)濟背景：清遠市的經(jīng)濟相對興旺地區(qū)來說比較，但近年來的開展現(xiàn)狀很樂觀。在地域，環(huán)境，資源等方面的優(yōu)勢推動下，經(jīng)濟呈現(xiàn)快速開展的趨勢。目前,清遠已是廣東省經(jīng)濟增長最快、生態(tài)環(huán)境最好的地級城市之一,其經(jīng)濟增長速度已連續(xù)5年位居廣東省各城市之首。相對興旺地區(qū)來說，目前清遠經(jīng)濟比較對房地產(chǎn)的市場的開發(fā)、營銷有一定的難度。但從長期來看，清遠市經(jīng)濟環(huán)境和諧開展對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)開展具有很大促進作用。商品的總體趨勢分析：隨著時代的開展，小戶型得到愈來愈多的人的喜愛，無論是從設(shè)計或者是布局上都給人們煥然一新的感覺?，F(xiàn)在本公司的最大的競爭者有東方巴黎、上域國際、金信藍灣華府壹號、恒大金碧天下等等，這些樓盤都是一些比較成熟的品牌，我們要想在清遠小市這個地方有一席之地就是必須尋找更好的籌劃方案贏取更大的市場小戶型的消費者我們主要是定在22—30歲之間或者是剛剛結(jié)婚不久的夫妻，然而最主要的影響者是他們父母，買房是大多數(shù)會征求父母的意見。不過決策者還是他們自己，他們收集信息是通過電視、廣告、報紙、雜志來增強他們對小戶型的了解，從而確定對產(chǎn)品的進一步的需要3、市場swot分析市場時機分析：1.競爭對手的產(chǎn)品缺陷如果競爭對手的產(chǎn)品有缺陷，加以改進，使之完善，時機就來了，且產(chǎn)品容易被市場承受，宣傳費用還低。盯住投訴顧客的投訴，說明產(chǎn)品存在問題，如果能夠虛心傾聽顧客投訴，并加以分析和改善，投訴就成為新產(chǎn)品開發(fā)的思路和。盯住消費者的困難消費者在使用產(chǎn)品時會存在這樣那樣的困難，一般人對使用中存在的困難熟視無睹并不會在意，只要你細心觀察，把使用中存在的困難克服掉，就是很好的市場時機。盯住消費者的習慣消費者年年這樣使用，習慣這樣使用，但消費者的習慣并不一定正確，而且可能很費力和麻煩，如果能夠加以改善，也就成為賺錢的時機。盯住消費者的夢想消費者的夢想可能是很天真可笑的，不當一回事的，但如果你把它當一件事情來看待，夢想就可能變?yōu)楝F(xiàn)實。盯住市場的限制市場限制對企業(yè)是威脅，但如果我們逆向思維，限制是對正面思維企業(yè)的限制，如果沖破限制，反而是一種時機。創(chuàng)新性思維方法資源供應(yīng)短缺也會引起新的需求。如土地越來越少引發(fā)對房地產(chǎn)行業(yè)的土地需求。能源供應(yīng)的緊缺引發(fā)對節(jié)能產(chǎn)品需求的增加。商品是否存在需求彈性與購置力有關(guān)的需求彈性：按現(xiàn)在的石島，小戶型稍微降價，會引起很大的波動，吸引很多購房族的眼球。與商品質(zhì)量有關(guān)的需求彈性：消費者的收入增加會引起對咼質(zhì)量的小戶型增加需求，質(zhì)量做差一點也會有需求。某些需求是否可以替代，可以，例如年輕一代可以跟父母同住。我們能否滿足個性化需求原來大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品能否個性化生產(chǎn)?如消費者需要怎樣布局的小戶型，按個人喜好來訂購生產(chǎn)。通過競爭能否擴大自己的市場在沒有競爭前，由于銷售價格高，銷量受到限制，那么通過競爭，降低價格可以進一步翻開市場，擴大銷量。是否存在正在削弱“壁壘”的市場某些行業(yè)政府規(guī)定不允許其他企業(yè)投資，現(xiàn)在政府的政策是否已松動，允許其他企業(yè)投資了呢?當然，這要特別關(guān)注政府的政策。消費環(huán)境改善是否提供了新的市場時機由于人口構(gòu)造的變化、交通、食宿、治安、環(huán)境衛(wèi)生等條件的改善，年輕一代的人們更想獨立擁有自己的單位，新婚們更想擁有自己愛屋。這些都會帶來新的時機。中央政府和地方政府帶來的政策時機這種時機特別多，今年政府出臺這么多行業(yè)、地方支持政策，這些政策都蘊藏著很多市場時機。土地改革、放寬購房貸款等。網(wǎng)絡(luò)的熱點話題商機無限網(wǎng)絡(luò)的熱點話題，往往是市場時機的，特別要關(guān)注。商機讓人消費而產(chǎn)生的商機。如參觀、游玩、接送等。時間商機由于消費者缺乏購物時間、由于緊急需要、由于想省點時間、由于想打發(fā)時間、由于想讓時間過得有意義等等而帶來的商機。相反商機大變小、小變大、厚變薄、胖變瘦等由此而產(chǎn)生很多很多商機。一體化商機4、新品描述及核心利益分析新品的規(guī)格、價格、目標消費群等要素的描述：規(guī)格方面，新品定位在50—80平方米左右價格方面，定在4500—5000元/平方米目標消費群：年齡在25—35歲;這個消費群的年收入大概在5萬到10萬左右;生活描述：由于剛剛出來工作是一個工薪階層，收入和資金儲存不多，同時也不想依賴于父母;購房時主要考慮的因素：對價格、配套設(shè)施、交通、離工作地的遠近等考慮;主要獲取信息的途徑：報紙的樓房信息，朋友介紹，房地產(chǎn)中介等。各要素相對競品的優(yōu)勢優(yōu)勢表現(xiàn)在價格和消費群這兩方面：價格定在4500—5000元每平方米，這個價格相對于一些一線城市的價格來說相當有吸引性的，因為一線的城市房價對于工薪階層來說，負擔是非常大的，均價也可能去到10000元每平方米，甚至更高。所以對于工薪階層來說，這個價格是可以承受的。在消費群這個方面：由于一線城市的房價價格過高，二三線城市越來越受到年輕人的青睞。加上現(xiàn)在手頭上沒有足夠的資金去買更大的房子，所以買小戶型作為一個過渡，是現(xiàn)在越來越多年輕人做出的選擇。新品相對競品的優(yōu)勢采用精裝修,低首付來吸引那些想買房但又買不起房的年輕人.給人耳目一新的感覺.最帶點另類的.比較適合年輕人的口味!舉行一些較年輕的戶外互動性活動如:本地音樂搖晃之夜\跳街舞等均是現(xiàn)較受年輕人所承受。維護方面不需花太多費用，物業(yè)管理費用適中，銷售策略可以考慮同事購置優(yōu)惠和集團購置優(yōu)惠等。結(jié)論由于現(xiàn)在各地都出臺一些關(guān)于樓市的新政，特別是貸款方面特別嚴，所以就用低首付來吸引消費者，這也是從資金方面來贏得消費者，也是從資金方面做足功夫。在銷售策略方面給予優(yōu)惠政策，完善小區(qū)周邊的配套設(shè)施。物業(yè)管理方面就召開業(yè)主大會來確定物業(yè)管理公司，做到人性化的一面。5、新產(chǎn)品的上市進度規(guī)劃：對于我們的小戶型的客戶我們會時刻的關(guān)注，顧客的變動是我們的產(chǎn)品改革的又一個進程。首先，我們會在20XX年5.1—5.31這期間推出我們的新產(chǎn)品，讓清遠的年輕人都會心動甚至是行動。第二，在我們的公司內(nèi)部會分配給每個人不同的任務(wù)，完善我們的新產(chǎn)品上市。方式就是舉行大型促銷活動，只要是在我們的公司購置小戶型的都會有一個旅游卷，而且是全家一起出動之旅，全程中不會讓你失望的，讓你盡情的享受一家人的快樂。第三，前10個購置者會得到本公司的免管理費一年6、通路&消費者促銷生命周期下的促銷活動：(1)產(chǎn)品導(dǎo)入期的兩種促銷策略：一是快速促銷，利用各種促銷工具及其組合，進展各種促銷活動，使消費者在短期內(nèi)熟知這一產(chǎn)品并產(chǎn)生購置行為，快速地啟動市場。二是低速促銷，不舉行或很少舉行促銷活動，讓產(chǎn)品在市場上慢慢滲透，逐步被消費者所認知。投放大量的廣告，在電視上、馬路上、雜志上，派發(fā)促銷的宣傳單張，請一位有代表性的明星作為代表。在開盤當天與清遠大型的家電商場聯(lián)手舉行促銷活動，實行買房子抽大獎，中獎幾率100%，有冰箱、洗衣機、空調(diào)到小家電不等。產(chǎn)品成長期的促銷策略：調(diào)整廣告策略的目標，使之由提高產(chǎn)品的知名度逐漸轉(zhuǎn)向建立消費者對產(chǎn)品的信賴度和提高購置量。保持一定的廣告宣傳，提高房地產(chǎn)的知名度，定期搞優(yōu)惠活動，對已購置的客戶做出一定的回報優(yōu)惠，如贈送小禮物，發(fā)祝福信息等，增強顧客對房地產(chǎn)的信譽度。產(chǎn)品成熟期的促銷策略：開展各種促銷活動，采用富有震撼力的廣告，通過讓利銷售、折扣、有獎銷售等策略吸引其他品牌的使用者。房地產(chǎn)應(yīng)該開展各種的促銷活動，如舊的客戶帶新客戶購置房子有更多的優(yōu)惠，前50名購置者享有更多的優(yōu)惠，加大廣告的投放量。產(chǎn)品期的促銷策略：當企業(yè)進入期時，可采用如下營銷策略。①保存策略，即努力維持其產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，詳細方法是：新生策略，即通過營銷努力恢復(fù)產(chǎn)品的銷售量?？刹捎贸砷L階段和成熟階段運用的各種延長產(chǎn)品生命周期的方法。繼續(xù)策略，即保持原營銷策略不變，聽任這種產(chǎn)品繼續(xù)下去，直至完全退出市場。集中策略，即停頓某些方面的努力，將其資源全部集中在一些最有利的市場和分銷渠道上。收割策略，即大幅度地削減產(chǎn)品的營銷費用，以增加目前的利潤。②淘汰策略，當企業(yè)決定淘汰某種產(chǎn)品時，就會面臨如下一些決策：是完全拋棄，還是轉(zhuǎn)手給其他企業(yè)?是果斷而迅速地淘汰，還是以漸進的方式緩慢淘汰?按既定日程逐漸減少，便于有秩序地轉(zhuǎn)移貨源，并使顧客沉著地安排其使用習慣的改變，為已出售的產(chǎn)品保存多少替換零件和效勞。7、活宣傳動形式：主題促銷：正是消費的旺季，推動購置的高潮，配合節(jié)假日的讓利回饋，效果會很顯著。時間20XX年10.1-10.7地點：本公司樓盤廣場。預(yù)算（場布置1000元，傳單印刷：2000份1000元，客車支出：500元）請一對知名80后明星來現(xiàn)場做代言，符合現(xiàn)代年輕一代的渴望。在適當?shù)臅r機到達企業(yè)或產(chǎn)品形象的提高，更進一步推廣我們的新產(chǎn)品，同時產(chǎn)生積極的銷售反響。活動時間：7月1日活動地點：誠基房地產(chǎn)售樓部活動內(nèi)容：臺上表演唱歌，與現(xiàn)場朋友近間隔接觸，讓消費者有親切感。等等，派發(fā)禮品：購房抵金卷1000、2000不等。目的：提升零售店的銷售量（利用節(jié)假日通過讓利、參與性獎勵、長期優(yōu)惠券，或其他吸引性活動刺激顧客的沖動性購置行為的發(fā)生）擴大新產(chǎn)品的知名度對象：22-35歲結(jié)婚或還沒結(jié)婚的年輕一代范圍：清遠市民城市：清遠市地點：清城小市誠基房地產(chǎn)開發(fā)公司時間：20XX年5--10月間的重大節(jié)慶（5.1、10.1等）年末是消費者群體購房的好時機，時間充足。方法：1、讓利性活動直接與讓利幅度有關(guān)2、參與性活動：設(shè)立現(xiàn)場有獎活動，獎品應(yīng)該足夠吸引顧客的參與熱情。十二、預(yù)算：生命周期推廣預(yù)算：推廣期（20XX年5—8月，開展2類活動，演示：50萬+傳單5000份3000元：抽獎：獎金1萬+獎品3000元;會場布置5000元，客車支出1000元）成長期（20XX年9-10月，開展3類活動，廣告：10萬+售點5000元;贈送小禮物：5000元+祝福信息發(fā)送500元;主題促銷：會場布置9000元，客車支出1000元）成熟期（各種促銷活動處理積壓的住房10萬元）期（20XX年11-12月，改造產(chǎn)品10萬;研發(fā)新產(chǎn)品20萬;尋找替代品20萬）、八、?前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售開展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷籌劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷籌劃必不可少，而且必須做到位。XX商業(yè)城工程是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場旁，是XX地產(chǎn)開發(fā)公司的新建工程。本工程占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，工程由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。工程總投資約1800萬元。經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本工程初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前工程現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本工程做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷籌劃的角度出發(fā)，對工程的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、工程營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升工程的附加價值，獲取工程的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及工程形象。概括本工程的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。二、工程營銷目標方針根據(jù)本工程“五個一”的總體營銷策略，擬訂本工程的營銷目標方針如下，作為本工程營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。醞釀一場熱銷風暴：本工程將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。三、銷售目標及目標分解銷售（招商）目標銷售目標分解四、營銷階段方案根據(jù)工程的定位及施工進度方案，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。五、工程銷售時機及價格為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分表達總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合工程要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合工程定位，確定以下銷售時機及價格。（一）工程入市時機及姿態(tài)入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在XX年5月份房交會期間開盤（或xx年9月），可以抓住xx年