商業(yè)綜合體定位圖文

PART1商業(yè)綜合體概述PART2商業(yè)綜合體選址及定位PART3項目介紹PART4

典型項目案例介紹PART5

總結(jié)思考

一、商業(yè)綜合體概念

二、商業(yè)綜合體特征

三、商業(yè)綜合體的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢四、商業(yè)綜合體優(yōu)化的開發(fā)流程PART1

商業(yè)綜合體概述一、商業(yè)綜合體概念就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。它基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。按特點可以分為兩類。城市CBD中心的商業(yè)綜合體、城郊結(jié)合部商業(yè)綜合體。如巴黎拉德芳斯、北京金融街、上海陸家嘴等。二、商業(yè)綜合體特征城市綜合體的特證高可達性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。城市的景觀和標志，人口密度大、晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補可實現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。歷所處城市位置和龐大的規(guī)模，注定成為城市名片，產(chǎn)生巨大的社會效應，并隨著城市發(fā)展而升值。建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合，影響和聯(lián)系，與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性巨大的社會效應和升值潛力

三、商業(yè)綜合體的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢1、當前現(xiàn)狀截止2011年已開業(yè)購物中心2542家、總建筑面積超過17000萬平米，預計到2015年購物中心將達到3839家，成為最具成長性的商業(yè)形態(tài)。年新增量在500萬平米到2500萬平米，增長相對平穩(wěn)；行業(yè)成熟度有所提高，面積增長與市場需求之間對應的規(guī)律性逐步形成。2、呈現(xiàn)特點（1）中國購物中心行業(yè)集中度低，尚處于發(fā)展階段：排名前四位開發(fā)商占行業(yè)總量的比重僅為6.6%，說明行業(yè)成熟度不高，市場處于自由競爭狀態(tài)，機會和空間依然很大。（2）上海成為中國購物中心發(fā)展相對成熟的市場，購物中心的定位特征也呈現(xiàn)多元化。（3）眾多實力派品牌開發(fā)商進入零售不動產(chǎn)，增添了新的發(fā)展活力：如華潤、恒隆、中糧、萬達、瑞安、格瑞、中航等。香港恒隆濟南恒隆廣場中糧上海大悅城華潤杭州萬象城（4）新生代購物中心操作更加專業(yè)、規(guī)范：選址符合城市建設(shè)和規(guī)劃方向，類型更加多樣化、前期規(guī)劃和設(shè)計更加縝密、營銷手段更加豐富多樣化。成都九方中航城購物中心業(yè)態(tài)配比一層平面布局（5）購物中心的娛樂體驗將得到強化：服務經(jīng)濟的下一步是走向體驗經(jīng)濟，商家將靠提供這種體驗服務取勝（托夫勒第三次浪潮）。阿聯(lián)酋購物中心室內(nèi)滑雪場3、存在問問題（1）開發(fā)發(fā)商資資金壓壓力和和投資資風險險加大大：土地地資源源的稀稀缺和和投資資規(guī)模模以及及成本本的大大幅上上升，，加之之融資資渠道道的比比較單單一，，沒有有充足足的資資本和和資金金鏈的的保障障，購購物中中心開開發(fā)將將難以以為繼繼；（2）缺乏乏專業(yè)業(yè)人才才和團團隊導導致項項目失失?。嘿徫镂镏行男拈_發(fā)發(fā)涉及及選址址、規(guī)規(guī)劃、、定位位、業(yè)業(yè)態(tài)組組合、、招商商、經(jīng)經(jīng)營方方面的的專業(yè)業(yè)理念念和運運作，，因人人才的的缺乏乏加之之經(jīng)驗驗的缺缺失，，使項項目在在開發(fā)發(fā)、規(guī)規(guī)劃、、招商商及后后期運運營的的各個個環(huán)節(jié)節(jié)都可可能存存在風風險。。（3）項目目千店店一面面、缺缺乏競競爭優(yōu)優(yōu)勢：由于于商戶戶資源源及商商戶連連鎖發(fā)發(fā)展能能力的的有限限，使使購物物中心心招商商面積積困難難，導導致千千店一一面缺缺乏差差異化化特色色。（4）二三線部分城市市購物中心已現(xiàn)泡泡沫：二線城市如成都、、沈陽目前和未來來將入市的購物中心心項目已超過市場場需求，三線城市如如珠海、中山、海海口、銀川商業(yè)建筑筑面積今增幅達84%，二三線城市在商業(yè)業(yè)地經(jīng)驗經(jīng)歷一輪輪發(fā)展高峰后，將面面臨新的拐點。沈陽累計開發(fā)量4、未來趨勢（1）拓展區(qū)域：商業(yè)綜合體正在由由一線發(fā)達城市向向二三線城市乃至至四線城市普及；（2）發(fā)展方向：社區(qū)型、鄰里型；；（3）操作模式：精細化、主題化；；（4）業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲娛樂等體驗業(yè)業(yè)態(tài)比重將進一步步加大。深圳歡樂頌常熟印象城四、商業(yè)綜合體優(yōu)優(yōu)化的開發(fā)流程項目選址商業(yè)規(guī)劃建筑設(shè)計工程建設(shè)招商運營一、項目選址1、選址意義2、選址流程3、選址標準4、調(diào)研內(nèi)容5、評分標準二、開發(fā)定位PART2商業(yè)綜合體選址及及定位一、項目選址1、選址意義（1）隨著集團業(yè)務不斷斷擴張，相對統(tǒng)一一的開發(fā)模式顯得得尤為重要。從房房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)根本本屬性而言，土地地儲備應該是一個個先行指數(shù)，在保保持房地產(chǎn)連續(xù)發(fā)發(fā)展的過程中，土土地儲備會起到重重要的作用。（2）對于房地產(chǎn)公司而而言，需要保持品品牌的延續(xù)性和市市場的占有率，就就必須保持在市場場有不斷的供給，，而持續(xù)的供給能能否實現(xiàn)取決于前前瞻性的土地儲備備，但土地儲備的的關(guān)鍵因素是選址址。（3）現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的選址，必須具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)發(fā)展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當當數(shù)量的中高收入入的消費群體。選址就是商業(yè)地地產(chǎn)項目位置的選選擇、確定和評估估，這對于開發(fā)商商而言是非常重要要。同時，商業(yè)地地產(chǎn)項目的空間位位置也是形成差別別化甚至壟斷經(jīng)營營的重要條件。2、選址流程3、選址標準（1）城市整體環(huán)境◆城市常住人口：地級市50萬以上（縣級市20萬以上）；◆城市年GDP：地級市1000億元以上，縣級市200億元以上；◆城市年社會消費品品零售總額：地級市200億元以上（縣級市50億元以上）；◆城鎮(zhèn)居民人均年可可支配收入：地級市18000元以上（縣級市12000元以上）；◆城市規(guī)劃重視第三三產(chǎn)業(yè)，目前三產(chǎn)占比不低于25%（資源型城市可適適度放寬）；◆未來兩年內(nèi)政府領(lǐng)領(lǐng)導不涉及大范圍圍換屆；◆該城市有明顯支柱產(chǎn)業(yè)；◆縣級城市以百強縣為宜；◆地級城市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)年開發(fā)量200萬㎡以上，竣工量100萬㎡以上（縣級市市房地產(chǎn)業(yè)年開發(fā)發(fā)量100萬㎡以上，竣工量量100萬㎡以上）;◆地級市住宅城市均價在4000元/㎡以上（縣級市3000元/㎡以上），商業(yè)地地產(chǎn)均價在工資10000元/㎡以上（如政府要要求建設(shè)超高層項項目，住宅城市均均價在7000元/㎡以上，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)均價在2萬㎡以上）;（1）項目地塊條件◆地塊要求：凈地，，七通一平；◆地塊面積：商住用用地100畝以上（商業(yè)用地地不少于50畝地，不高于100畝）；◆項目位置符合城市市未來發(fā)展方向；；◆項目用地永久性供供電、動力電達到到項目標準；◆長江以北城市，項項目供熱管網(wǎng)能夠夠達到紅線邊；◆項目距離城市核心心商圈車程不超過過20分鐘；◆項目可視性佳（50米以外易見），主主臨街面不低于200米；◆項目地塊要求規(guī)整整；◆項目商業(yè)開發(fā)地塊塊至少比鄰一條城城市主干道（雙向向6車道）或兩條交通通次主干道（雙向向4車道）交匯處，沒沒有立交橋、河流流、山川等明顯阻阻礙物；◆距項目1.5公里無經(jīng)營面積超超過50000平方米的同類業(yè)態(tài)態(tài)為佳。4、調(diào)研內(nèi)容（1）調(diào)研目的根據(jù)對行業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)狀、城市商業(yè)業(yè)總況、消費承載載與來源、市場資資源依托、可比類類競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀等等調(diào)研，以商業(yè)需需求和客觀的市場場研判為依據(jù)，提提出可行的市場定定位分析，為項目目的實施與招商銷銷售提供有利依據(jù)據(jù)。（2）調(diào)研重點◆城市基礎(chǔ)資料及數(shù)數(shù)據(jù)收集，便于研研判城市發(fā)展趨勢勢；◆項目環(huán)境調(diào)研，重重點在于商業(yè)氛圍圍、開發(fā)條件；◆城市商圈調(diào)研，目目的是尋找市場空空隙點、市場差異異；◆研判市場狀況，做做出不同類型產(chǎn)品品的銷售價格、銷銷售速度的評測，，便于銷售收入、、進度的預期。（3）調(diào)研內(nèi)容城市社會環(huán)境◆城市人口總數(shù)、市市區(qū)人口總數(shù)、人人口居住地理分布布？◆城市經(jīng)濟相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)（GDP、社會零售品銷售售總額、居民可支支配收入、三產(chǎn)占占比）？◆城市區(qū)位、規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向？◆城市主要商業(yè)區(qū)的的分布狀況及其規(guī)規(guī)模、性質(zhì)、商圈圈特征？◆城市商業(yè)網(wǎng)點的密密度及其分布特點點；主要的大型零零售商店和商業(yè)物物業(yè)的經(jīng)營狀況等等？宗地現(xiàn)狀◆項目區(qū)域位置？◆項目經(jīng)濟指標（容容積率、覆蓋率、、道路退讓、車位位）？◆項目周邊交通環(huán)境境、人口居住分布布？◆地段區(qū)位特征（區(qū)區(qū)域性質(zhì)、特征以以及在城市中的地地位）？◆地段商業(yè)環(huán)境（區(qū)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)構(gòu)成成、業(yè)態(tài)組合、類類型、經(jīng)營規(guī)模、、規(guī)劃布局及租金金水平）？◆地段未來規(guī)劃狀況況（交通規(guī)劃、商商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃及其他公共共設(shè)施的規(guī)劃）？？◆地段開發(fā)條件（地地段的形狀、高差差、可進入性、可可視性等物理性狀狀）？◆地段周邊商業(yè)住宅宅租售價格、入住住率狀況？◆項目周邊在開發(fā)或或即將開發(fā)的樓盤盤狀況？其他內(nèi)容◆城市中是否存有同同業(yè)態(tài)競爭對手？？◆項目競爭對手調(diào)研研？◆大型零售商業(yè)入駐駐可能性？◆城市商業(yè)、住宅、、辦公銷售狀況？？◆市場接受度的產(chǎn)品品類型？（4）調(diào)研結(jié)果◆城市現(xiàn)狀是否可以以支撐城市綜合體體項目的運營；◆城市綜合體的項目目定位、形象定位位、客戶定位；◆城市綜合體項目的的業(yè)態(tài)建議（是否否需要側(cè)重，如需需要應側(cè)重那些業(yè)業(yè)態(tài)）；◆對城市綜合體的規(guī)規(guī)劃設(shè)計適度建議議；◆對城市綜合體項目目中商業(yè)、住宅、、辦公產(chǎn)品類型的的建議；◆預判城市綜合體項項目中商業(yè)、住宅宅、辦公類不同類類型產(chǎn)品的銷售價價格？◆預判城市綜合體項項目中商業(yè)、住宅宅、辦公類不同類類型產(chǎn)品的銷售速速率？（5）評分標準◆城市綜合體的評分分標準（附表）◆縣級市城市綜合體體拓展評分標準表表（附表）（1）總體定位：包括括物業(yè)定位和建筑筑定位。（2）物業(yè)定位：商業(yè)業(yè)、酒店、辦公、、公寓。（3）項目建筑定位：：根據(jù)項目定位確確定的檔次提出出層高要求、外觀觀幕墻風格和材質(zhì)質(zhì)、照明亮度、室室內(nèi)裝修品質(zhì)，提提升消費體驗需求求滿足商業(yè)定位。。（4）商業(yè)定位：體量量定位、市場定位位、業(yè)態(tài)定位、價價格定位。市場調(diào)研研市場細分分確定目標標市場確定總體體開發(fā)定定位建筑定位位物業(yè)定位位商業(yè)定位位酒店定位位辦公定位位公寓定位位2、開發(fā)定位位一、項目目定位二、一流流設(shè)計團團隊繪就就高品質(zhì)質(zhì)項目三、超高高層雙塔塔奠定項項目地標標性地位位四、龍””文化主主題廣場場，優(yōu)雅雅的城市市會客廳廳五、交通通規(guī)劃——科學管理理、人性性化的設(shè)設(shè)計方案案六、內(nèi)部部空間交相呼應應營造靈動、多多變、通通視的購購物環(huán)境境七、跨層層飛梯，，將人流流快速帶帶達天空空廣場八、招商實現(xiàn)現(xiàn)項目高端端定位PART3項目介紹紹一、項目定位整體定位：淮海經(jīng)濟區(qū)核心商圈都會綜合體。主題定位：高品質(zhì)的樂活主題，高檔購物中心，國際五星級酒店和5A甲級辦公交織的時尚辦公主題，城市中心豪宅居住主題，綠色建筑和低碳節(jié)能相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展主題。功能定位：對核心地塊價值挖掘最大化，工作居住、商務生活、消費體驗集中同一地域內(nèi)的一站式商務解決方案。形象定位：最高檔物業(yè)?？腿憾ㄎ唬撼鞘芯?、公務員、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)和時尚消費人群。市場定性淮海經(jīng)濟區(qū)核心商圈都會綜合體形象定位主題定位功能定位二、一流流設(shè)計團團隊繪就就高品質(zhì)質(zhì)項目國際一流流團隊，，締造世世界一流流設(shè)計方方案商業(yè)規(guī)規(guī)劃劃：第一太平平戴維斯斯建筑設(shè)設(shè)計計：美國凱里里森建筑筑事務所所塔樓設(shè)設(shè)計計：美國西薩薩配里建建筑事務務所交通規(guī)規(guī)劃劃：香港MVA交通咨詢詢公司景觀設(shè)設(shè)計計：美國貝爾爾高林香香港景觀觀公司室內(nèi)設(shè)設(shè)計計：美國凱里里森建筑筑事務所所施工圖設(shè)設(shè)計：聯(lián)創(chuàng)國際際建筑設(shè)設(shè)計公司司物業(yè)顧顧問問：世邦魏理理仕三、超高高層雙塔塔奠定項項目地標標性地位位西薩配里里設(shè)計雙雙塔、凱凱里森設(shè)設(shè)計商業(yè)業(yè)裙樓，，聯(lián)袂締締造標志志性建筑筑，比肩肩世界級級超高層層建筑。。四、龍””文化主主題廣場場，優(yōu)雅雅的城市市會客廳廳景觀廣場場先后聘聘請5家設(shè)計公公司，做做了六套套方案，，最終定定稿龍文文化主題題方案，，體現(xiàn)““徐州千千年龍飛飛地、一一代帝王王鄉(xiāng)”的的歷史文文化，硬硬景、軟軟景精心心規(guī)劃，，鋪裝石石材和綠綠化苗木木、喬木木精挑經(jīng)經(jīng)選，主主題雕塑塑聘請大大師級藝藝術(shù)家進進行設(shè)計計，打造造城市旅旅游目的的地和城城市中心心會客廳廳。五、交通通規(guī)劃——科學管理理、人性性化的設(shè)設(shè)計方案案1、車輛出出入口處處的顯示示屏提示示各樓層層剩余車車位數(shù)量量；2、停車區(qū)域域用顏色色和數(shù)字字加以區(qū)區(qū)分，方方便顧客客找到車車位；3、車輛坡道道設(shè)計平平緩，給給駕駛者者以安全全感和舒舒適感，，體現(xiàn)購購物中心心的人性性化和高高品質(zhì)。。六、內(nèi)部部空間交相呼應應營造靈動、多多變、通通視的購購物環(huán)境境1、規(guī)劃大大尺度的的開敞空空間，營營造靈動動、多變變、通透透的購物物空間。。購物中心心主入口口1-5層的挑空空中庭，，流線形形的動線線設(shè)計，，提供輕輕松、休休閑、舒舒適的購購物環(huán)境境。2、內(nèi)部交交通組織織合理，，有效引引層在購購物中心心流動。。主入口中中庭、東東西兩側(cè)側(cè)次中庭庭，無疑疑是垂直直交通組組織樞紐紐，1-4、4-6兩部飛梯梯快速將將人流帶帶到6-9層的天空空廣場。。七、跨層飛梯，，將人流流快速帶帶達天空空廣場天空廣場場是項目目設(shè)計的的最大亮亮點，堪堪稱世界界級水準準，絕無無僅有。。6-10層挑空25米，共享享空間約約3000平方米，，冰場、、IMAX巨幕影院院、爵士士樂吧、、特色美美食分布布其間，，創(chuàng)造了了嶄新的的購物空空間，營營造極富富休閑特特色的高高品質(zhì)商商業(yè)氛圍圍。八、招商實現(xiàn)現(xiàn)項目高端端定位1、規(guī)劃三大大主題購購物空間間：地下便利利主題：：以高檔檔百貨和和精品超超市兩大大業(yè)態(tài)為為主。1-5層購物主主題：以以奢侈品品、國際際一線品品牌、國國際二線線品牌和和快時尚尚品牌、、服飾集集合店為為主。6-8層餐飲娛娛樂：以以冰場、、影院、、音樂廳廳和特色色美食為為主。2、引進新型型和創(chuàng)新新業(yè)態(tài)，，提升城城市和購購物中心心品質(zhì)：：百貨、精精超、影影院、冰冰場、酒酒店等幾幾大主力力店已完完成。奢侈品標標桿品牌牌初步達達成合作作意向。。餐飲品牌牌60%為首次進進入徐州州市場。。將以打造造高品質(zhì)質(zhì)城市綜綜合體為為目標，，以提升城城市形象象和品位位、創(chuàng)造嶄新新的高品品質(zhì)生活活為已任任。一、華潤潤集團二、萬達達集團三、中糧糧集團四、華潤潤、萬達達、中糧糧集團對對比分析析五、蘇寧寧集團六、國外外典型項項目案例例PART4典型項目目案例介介紹一、華潤集團團1、華潤概況況華潤集團團1938年在香港港誕生，，經(jīng)過70多年的發(fā)發(fā)展，華華潤集團團旗下共共有21家一級利利潤中心心，在香香港擁有有6家上市公公司：華華潤創(chuàng)業(yè)業(yè)、華潤潤電力、、華潤置置地、華華潤微電電子、華華潤燃氣氣和華潤潤水泥，，涉及地地產(chǎn)、電電力、消消費品、、醫(yī)藥、、水泥、、燃氣、、金融七七大戰(zhàn)略略業(yè)務單單元。截截止2010年8月，已進進入內(nèi)地地39個城市，，正在發(fā)發(fā)展項目目超過70個。土地地儲備規(guī)規(guī)模近2261萬平方米米（其中中住宅開開發(fā)和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)土地儲儲備分別別為1911萬平方米米和350萬平方米米，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)建建成物業(yè)業(yè)106萬平方米米。），，主要分分布在三三大經(jīng)濟濟圈的中中心城市市和中西西部的熱熱點城市市。其中中商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分布于于北京、、上海、、深圳、、杭州、、無錫、、沈陽、、成都、、大連、、蘇州、、重慶、、合肥、、青島、、鞍山、、鄭州等等城市。。2、發(fā)展戰(zhàn)略略和選址址策略“住宅+投資物業(yè)業(yè)+增值服務務”是華華潤置地地的生意意模型和和戰(zhàn)略，，是與其其它主營營業(yè)務為為住宅的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在業(yè)務能能力上最最顯著的的差異化化特征。。側(cè)重集團團資源、、兼顧公公開拿地地，借助助集團資資源，非非公開方方式獲得得一線城城市優(yōu)質(zhì)質(zhì)地價土土地。充充分利用用下屬企企業(yè)的土土地資源源優(yōu)勢，，“退城城進園””；有計計劃、有有戰(zhàn)略指指導、有有區(qū)別地地進入二二、三線線城市；；側(cè)重對對“合作作、并購購、舊城城改造””等拿地地方式，，同時，，積極參參加優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊的的“招拍拍掛”。。3、產(chǎn)品模式—商業(yè)地產(chǎn)高端品牌—萬象城：是是由購物中中心、寫字字樓和高級級公寓、酒酒店組成的的都市綜合合體，定位位于中高端端，注重服服務品質(zhì)，，主力客群群為城市精精英、高級級白領(lǐng)與金金領(lǐng)，打造造工作、生生活便利的的商務目標標模式，成成功布局13個大城市，，深圳、杭杭州、沈陽陽、成都、、南寧、鄭鄭州、青島島、重慶、、合肥、無無錫、西安安、常州、、泰州。中高端品牌牌—五彩城：立立足一線城城市的區(qū)域域中心或二二三線城市市的核心地地段，以區(qū)區(qū)域的家庭庭消費群為為目標，同同時滿足區(qū)區(qū)域商務人人群和流動動人群的消消費需求，，家庭和生生活是這條條產(chǎn)品線最最重要的主主題。中低端品牌牌—歡樂頌：是是華潤萬家家未來重點點擴張的新新業(yè)態(tài)，其其市場輻射射范圍為區(qū)區(qū)域性的購購物中心，，定位于以以所在區(qū)域域中等家庭庭的日常玩玩樂購為主主，兼顧商商務及旅游游顧客。沈陽萬象城項目概況：作為華潤集團“都市綜合體”全國復制的第三站，沈陽萬象城位于沈陽市重點開發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)（南段）的核心位置，總建筑面積超過60萬平方米，總投資超過40億港幣。一期包括近20萬平米的購物中心、8萬平方米的國際5A級寫字樓，購物中心在2010年底已開業(yè)，寫字樓在2011年中啟用。二期為高檔住宅、超五星級酒店、服務式公寓。全部工程預計將2012年底完成。

冬季花園水的設(shè)計理念二、萬達集團1、集團概況大連萬達集團創(chuàng)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地地產(chǎn)、高級酒店店、旅游投資、、文化產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨五大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)2200億元，年收入1051億元，年納稅163億元。已在全國國開業(yè)70座萬達廣場、28家五星級酒店、、726塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。2015年目標：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界界一流企業(yè)。2、開發(fā)模式核心產(chǎn)品是以““萬達廣場”命命名的城市綜合合體。萬達城市市綜合體是萬達達集團在多年經(jīng)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的的基礎(chǔ)上，持續(xù)續(xù)發(fā)展并逐步完完善的核心產(chǎn)品品，主要匯集大大型商業(yè)中心、、高級酒店、寫寫字樓、公寓、、住宅和公共空空間等多種建筑筑功能、業(yè)態(tài)的的大型綜合性建建筑群。萬達城市綜合體體通過將不同的的業(yè)態(tài)融為一體體，有機的整合合了商業(yè)、商務務及居住等多種種城市商業(yè)功能能，在業(yè)態(tài)間形形成了良好的互互動作用。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計中，通通過建筑功能分分區(qū)實現(xiàn)綜合體體中不同業(yè)態(tài)的的劃分與互動。。其中，以全新新理念打造的商商業(yè)室內(nèi)步行街街使商業(yè)中心內(nèi)內(nèi)的各主力店和和中小店鋪有機機相聯(lián)，引導商商業(yè)中心顧客合合理流動，滿足足消費者休閑、、購物、娛樂為為一體的“一站站式消費”需求求，成為商業(yè)中中心的靈魂與紐紐帶。3、發(fā)展戰(zhàn)略及選址址策略在市場競爭中逐逐漸形成獨有的的核心競爭優(yōu)勢勢，主要體現(xiàn)在在：完整的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈、突出的資資源獲取能力、、獨特的“訂單單地產(chǎn)”模式、、成熟的盈利模模式、高效的管管控及執(zhí)行能力力、優(yōu)秀的企業(yè)業(yè)文化和卓越的的品牌影響力等等方面。依憑上上述核心競爭力力，萬達在全國國范圍內(nèi)實現(xiàn)了了萬達城市綜合合體產(chǎn)品模式的的快速復制，成成為目前國內(nèi)唯唯一實現(xiàn)全國布布局的城市綜合合體投資及運營營企業(yè)。未來，將利用““萬達廣場”的的品牌影響力，，繼續(xù)重點拓展一線城城市市場，適當擴大在二、、三線城市的布布局，并力爭在各區(qū)區(qū)域市場占有一一定的市場份額額，從而鞏固并并進一步擴大全全國性布局的長長期競爭優(yōu)勢。。公司的長期戰(zhàn)略略目標是：鞏固固亞洲商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)排名第一的領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢，力爭爭成為全球商業(yè)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)軍企業(yè)，最終終成為全球持有有物業(yè)面積最大大的商業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)，從而實現(xiàn)現(xiàn)“國際萬達，，百年企業(yè)”的的愿景。4、典型項目—上海五角場萬達達廣場項目概況：五角場城市副副中心作為上海海規(guī)劃確定的四四大城市副中心心中最大的一個個，也是上海東東北部地區(qū)最大大的公共活動中中心和交通樞紐紐，上海萬達廣廣場位于五角場場環(huán)島地面交通通五環(huán)五射路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的中心心，其輻射范圍圍東至浦東新區(qū)區(qū)、南達虹口區(qū)區(qū)、西至闡北區(qū)區(qū)、北接寶山區(qū)區(qū)，覆蓋區(qū)域人人口200多萬。用地面積積6.01萬平萬米，總建建筑面積33.47萬平方米，其中中商業(yè)近21萬平方米（第一一食品樓2.1萬平方米、巴黎黎春天百貨4.3萬平方米、沃爾爾瑪超市2.1萬平方米、黃金金珠寶城0.56萬平方米、萬達達7.75萬平方米，寫字字樓8.17萬平方米），停停車位800多個。5、典型項目—武漢中央文化楚楚河漢街項目概況：武漢中央文化區(qū)位于武漢市東湖和沙湖之間，項目占地1.2平方公里，總建筑面積340萬平方米，由萬達商業(yè)地產(chǎn)公司獨家投資。規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務辦公、高尚居住五大功能，持有的商業(yè)和酒店面積60萬平方米。1、楚河漢街：2011年9月30日，楚河漢街開業(yè)，項目總建筑面積21萬平方米，從開工到開業(yè)僅用8個月時間，建設(shè)速度創(chuàng)造業(yè)內(nèi)紀錄。2、世界頂級演藝劇場：漢街東端建有“漢秀”劇場，這是萬達集團與世界最著名的美國弗蘭克演藝公司合作，投資25億元打造的超越目前世界所有演藝水平的舞臺節(jié)目。3、世界唯一室內(nèi)電影文化公園：萬達集團投資35億元，建造全球唯一的室內(nèi)電影文化公園，總建筑面積6萬平方米，主題公園共設(shè)有七個電影科技娛樂項目，包括4D影院、5D影院、飛行影院、互動影院、體驗影院、太空影院、魔幻餐廳等。該項目匯集全球最新頂尖電影娛樂科技，堪稱“室內(nèi)環(huán)球影城”。4、五座名人廣場：“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“醫(yī)圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照廣場主題布置一處整石雕刻的名人雕塑。6、典型項目—太原萬達廣場項目概況：太原萬達廣場場東至解放路，，西臨新建路，，北依北大街，，南靠城坊街，，總用地約41公頃，總建筑面面積約150萬平方米，主要要由大型商業(yè)、、五星級酒店、、酒吧街、高檔檔住宅及相關(guān)配配套等設(shè)施組成成。其中，商業(yè)業(yè)廣場建筑面積積為32.4萬平方米。白金金五星級萬達文文華大酒店，總總建筑面積約為為4.5萬平方米，建成成后將成為太原原市最豪華的高高檔酒店之一。。萬達廣場內(nèi)的的酒吧街，建筑筑面積約為3萬平方米，由酒酒吧、娛樂中心心、溜冰場、演演藝吧等元素構(gòu)構(gòu)成。太原萬達達廣場室內(nèi)步行行街總長500米，共三層，建建筑面積為3.8萬平方米，擁有有鋪面210個。三、中糧集團1、集團概況中糧置業(yè)投資有有限公司，成立立于2007年1月，是中糧集團團的下屬非上市市公司。由中糧糧集團原物業(yè)投投資部發(fā)展而來來，主營城市綜綜合體開發(fā)運營營及物業(yè)服務。。目前，在北京京、天津、上海海、廣州、煙臺臺等一、二線城城市，自持并運運營10余個商業(yè)物業(yè)項項目，涉及商業(yè)業(yè)、酒店、寫字字樓等業(yè)態(tài)。自成立以來，中中糧置業(yè)一直致致力于建設(shè)以““大悅城”為品品牌的城市綜合合體。大悅城一一貫堅持“年輕輕、時尚、潮流流、品位”的品品牌理念，資產(chǎn)產(chǎn)價值不斷提升升，社會影響不不斷擴大，行業(yè)業(yè)地位也受到廣廣泛認可，已躋躋身國內(nèi)購物中中心品牌前列。。目前，中糧置業(yè)業(yè)旗下的“大悅悅城”系列包括括西單大悅城、、朝陽大悅城、、上海大悅城、、天津大悅城、、安定門大悅城城、天津六緯路路大悅城、煙臺臺大悅城、成都都大悅城等，投投資總額超過400億元，開發(fā)總面面積超過200萬平米，其中前前四個已成功進進入運營階段。。此外，在物業(yè)項項目方面，中糧糧置業(yè)持有并運運營北京中糧廣廣場、上海中糧糧大廈、廣州鵬鵬源大廈等多個個物業(yè)項目，初初步形成了以北北京、上海等中中心城市為核心心、輻射全國的的戰(zhàn)略布局；在在物業(yè)管理方面面，持有凱萊物物業(yè)管理有限公公司。2、“大悅城”品品牌定位與戰(zhàn)略略品牌核心內(nèi)涵——年輕、時尚、潮潮流、品位年輕，是指面向向大悅城的客群群，主要是18歲到35歲的新興的中產(chǎn)產(chǎn)階級。通常，，他們受過較好好的教育，愿意意接受借貸的生生活方式，會用用三分之一的收收入作為自由支支配。他們追求求更有態(tài)度和品品質(zhì)的生活，愿愿意為產(chǎn)品和服服務的附加值買買單，他們有強強烈的品牌意識識，熱衷于嘗試試新鮮潮流的產(chǎn)產(chǎn)品和服務。戰(zhàn)略模式——多維元素組合打打造“城市之心心”戰(zhàn)略目標——通過打造“生活活之心”，成為為所在區(qū)域的““城市之心”。。生活之心，即即“全服務鏈的的城市綜合體””。組合，是全全服務鏈城市綜綜合體的內(nèi)涵，，是實現(xiàn)大悅城城主題定位的靈靈魂，城市綜合合體的生命力就就在于組合。3、典型項目四、華潤、萬達達、中糧對比分分析1、開發(fā)模式主要企業(yè)租售模式開發(fā)與經(jīng)營的耦合程度資本運營方式綜合評價華潤置地部分自營部分出租自有商業(yè)為主導，房產(chǎn)開發(fā)為商業(yè)服務，同時與租戶通過協(xié)議形成較耦合。集團注入商業(yè)地產(chǎn)與自有零售業(yè)的高效整合，一體化程度讓前期投入高，但后期自主性強，調(diào)整程度小，租金穩(wěn)定。萬達租售混合戰(zhàn)略合作、協(xié)議約束等形式，形成較強的耦合分零銷售，整體銷售，上市充分發(fā)揮地產(chǎn)商的醬，開發(fā)專業(yè)優(yōu)勢，資本運營主要以地產(chǎn)為載體，可多商業(yè)營運合作，受商業(yè)限制較少。中糧出租戰(zhàn)略協(xié)作，協(xié)議約束、耦合度強集團注入，銀行貸款專業(yè)化于特定目標群體的模式，機遇風險并存，租金回報度高依賴于商業(yè)氛圍繞培養(yǎng)所帶來的人流量。2、綜合比較集團/模式華潤萬達中糧核心優(yōu)勢1、央企資本，可以承受較長回收期；2、以品質(zhì)取勝，不同增進城市采取不同的產(chǎn)品開發(fā)模式，更符合市場實際。1、快速復制；2、以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)。1、央企資本，可以承受較長回收期；2、在建筑設(shè)計方面投入較大，以優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境取勝。盈利模式1、公寓、住宅出售獲取商業(yè)部分開發(fā)資金；2、商業(yè)部分持出租，獲取租金、管理費以及物業(yè)費盈利辦公出租獲取租金。1、公寓、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售物業(yè)出售；2、靠出租商業(yè)獲取租金、管理費以及物業(yè)，盈利是次要收入。1、公寓、住宅類物業(yè)是主要收入來源頭；2、靠出租商業(yè)獲取租金、管理費以及物業(yè)費，盈利是次要收入。與商家關(guān)系主力店如百貨、超市、冰場控制在自己手中，重點是抓好抓好國際名品的招商工作，與小商戶為松散管理關(guān)系。收益最高的百貨控制在自己手中，與小商戶采取松散管理。依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加對租金的議價能力，與商家屬于松散型管理關(guān)系。遇到問題1、選址新城區(qū)核心地段的項目，商業(yè)部分需要一定的培育期。2、客群定位高端，對前期市調(diào)和定位提出更高要求。1、現(xiàn)金流壓力大；2、主力店過多，租金收益低；3、品牌談判力差，開業(yè)初期品牌檔雜亂，不利于維系消費者的購買力。1、叫好不叫座；2、客戶下單率無法與同商圈的百貨抗衡。3、將一線城市成功案例復制到二、三線城市，盲目拔高當消費水平，對于二三線城市收入水平認知不夠深刻。五、蘇寧集團蘇寧集團以20年電器連鎖發(fā)展展積累經(jīng)驗及雄雄厚實力，全面面推進百貨、酒酒店、地產(chǎn)、高高爾夫球場等多多元產(chǎn)業(yè)建設(shè)，，跟隨中國經(jīng)濟濟的快速發(fā)展的的步伐，向不斷斷增長的中高端端消費群體提供供更優(yōu)質(zhì)的生活活方式，全方位位打造商業(yè)與酒酒店相結(jié)合的綜綜合性商業(yè)體。。1、發(fā)展戰(zhàn)略2、業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈百貨電器地產(chǎn)高爾夫酒店項目地塊位于無無錫市CBD商圈，崇安寺步步行街東南角，，位于城市核心心地段，北至人人民中路，西至至圖書館路，南南至秦邦憲故居居臨崇寧路；東東至新生路。3、商業(yè)項目介紹紹—無錫蘇寧廣場崇安寺無錫蘇寧廣場民摩天360百盛新世界百貨商業(yè)大廈A棟商業(yè)大廈B棟中國銀行東方巴黎金鼎廣場文淵坊秦邦憲故居佳福大廈路中人路山中項目概況主要指標無錫市地標性建建筑和新商業(yè)核核心區(qū)項目地址：人人民路核心地段段總建筑面積/高度：32萬平方米/328米商業(yè)建筑面積積：11.5萬平方米主題定位：電電器器旗艦店、大大型購物中心心、凱悅酒店店、超市、甲級寫字樓、、高檔SOHO公寓規(guī)劃方案項目地塊用地地規(guī)劃為商業(yè)業(yè)、辦公、酒酒店、酒店式式公寓綜合體體，位于徐州州市鼓樓區(qū)彭彭城廣場核心心商業(yè)圈中心心地段。北至至河清路，南南至淮海路，，西至彭城路路，東至更新新巷。07徐州蘇寧廣場場彭城一號金地百貨家樂福金鷹購物中心心古彭購物中心心國貿(mào)大廈盛佳大廈彭城廣場中山路河路城彭路?；绰非逍乱患?、商業(yè)項目介介紹—徐州蘇寧廣場項目概況主要指標徐州市最高標標志性建筑︱引領(lǐng)徐州全新新商業(yè)模式和和生活方式項目地址：徐徐州州市中心彭城城廣場東側(cè)總建筑面積/高度：46萬平方米/266米商業(yè)建筑面積積：16萬平方米主題定位：電電器器旗艦店、大大型購物中心心、凱悅酒店店、超市、休閑娛樂、餐餐飲、高檔公公寓和甲級寫寫字樓商業(yè)項目目介紹紹ProjectBriefing規(guī)劃方案六、國外典型項目目案例1、美國最大購購物中心—美國MALL所在地美國明尼蘇達州類型區(qū)域型開發(fā)商美國老師保險福利協(xié)會，西蒙地產(chǎn)集團、加拿大555集團樓層4層總投資額6.5億美元建筑面積39萬平方米車位1.97萬個開業(yè)日期1992年業(yè)態(tài)規(guī)劃美國商城位于于雙城（明尼業(yè)態(tài)數(shù)量（個）百貨4專賣店520餐飲店96夜總會9大學1室內(nèi)主題公園1迷你高爾夫球場1電影院1水族館1功能分區(qū)美利堅MALL主題裝修風格格突出，整個個商場的形狀狀像一個廣場場，頂部采取取凹形設(shè)計，，4家主力店分布布在4角，中間是面面積達7公頃的家庭主主題公園，周周圍被3圈零售大道和和一個4層娛樂區(qū)所環(huán)環(huán)繞。業(yè)態(tài)分布零售主力店：梅西百貨、、春天百貨、、北風百貨、、西爾斯百貨貨，均為本地地百貨餐飲主力店：RAINFORESTCAFé、PLANETHOLLYWOOD和CAFéODYSSEY娛樂主力店：全美最大的的主題公園、、迷你高爾夫夫球場（兩層層高18洞）、電影院院（14幕）、水族館娛樂項目：（1）谷物探險：：娛樂+教育，模仿農(nóng)農(nóng)業(yè)、森林等等；（2）野營探險：：全美最大的的主題公園；；（3）水下探險；；（4）科幻奇觀；；（5）灰熊加工廠廠；（6）游戲世界；；（7）美利堅大世世界：9家夜總會；（（8）劇院藝苑及及影院；（9）舞蹈俱樂樂部。美利堅堅MALL經(jīng)常邀請各界界名人光臨，，并舉行各類類慶典活動及及社會活動，，美利堅MALL對于各種非贏贏利及慈善活活動也很熱衷衷特色餐飲設(shè)施施：（1）熱帶雨林餐餐廳；（2）木星好萊塢塢；（3）奧迪賽咖啡啡2、加拿大西埃埃德蒙頓購物物中心項目概況1981年,加拿大阿爾伯伯塔省(Alberta)的西埃德蒙頓購物物中心落成(WestEdmontonMall),總投資金額12億元加幣,在當時號稱是是世界最大的的購物中心,并被列入金氏氏世界記錄，，營業(yè)面積35萬㎡,是當時世界最最大的購物中中心；2萬個停車位,是世界最大的的停車場；內(nèi)設(shè)銀河世界界游樂場,是世界最大的的室內(nèi)游樂場場；內(nèi)設(shè)水上樂園園,是世界最大的的室內(nèi)人工海海浪水上樂園園；該購物中在未未來10年的計劃,仍將持續(xù)擴建建,包括增建一家家星級酒店、、及一座鄰里里型的購物組組合建物、寫寫字樓及能容容納8,000個座位的多功功能會議廳及及展會館。項目定位西埃德蒙頓購物物中心的定位主要集集中在兩大塊塊–“娛樂”與“購購物”。因此此,它的業(yè)態(tài)組合合很明顯,就在這兩塊領(lǐng)領(lǐng)域里開展。。在購物方面面,聚合了800家以上的商戶戶入駐;在娛樂和餐飲飲方面,引進了9個世界級的游游樂區(qū)及超過過100家的餐飲店/亭(Kiosk),現(xiàn)已成為阿爾爾伯塔省著名名的購物娛樂樂與觀光景點點之一。業(yè)態(tài)組合酒店由于該購物中中心的規(guī)模大大,客源輻射范圍圍廣,同時也定位為為阿爾伯塔省省的主要觀光光景點之一,除了當?shù)乜驮丛粗?國內(nèi)外觀光客客也是該購物物中心主要的的客源之一,因而就必須解解決觀光客源源的住宿問題題,所以將酒店納納入了規(guī)劃,進駐了兩家酒酒店,一是“夢幻世世界旅館”,另一是“西艾艾德蒙頓購物物中心酒店。。銀河游樂世界界：是一座室內(nèi)內(nèi)游樂場,設(shè)有三層環(huán)繞繞式軌道的過過山車、太空空發(fā)射塔、兒兒童游樂園、、3D火龍影院、魔魔鬼城堡、3D趣味屋…等游樂設(shè)施。。室內(nèi)水上樂園園：占地面積2萬m2,有一座人工海海浪泳池。海洋世界水族族館及海獅表表演冰宮

：按照國家冰上上曲棍球聯(lián)盟盟的標準場地地規(guī)定打造的的冰宮,過去曾是埃德德蒙頓市歐伊伊勒斯職業(yè)冰冰上曲棍球隊隊的長期練習習場地,許多冰上曲棍棍球賽和一些些冰上競賽都都在這里舉行行,吸引了無數(shù)的的觀眾涌入觀觀賞。18洞迷你高爾夫夫球場電影城–由26個電影廳院構(gòu)構(gòu)成的電影城城。臺球及保齡球球中心圣塔.瑪利亞號大帆帆船：仿造1492年哥倫布橫跨跨大西洋的圣圣塔.瑪利亞號大帆帆船。皇家賭場室內(nèi)射擊場寵物動物園D-吧俱樂部滑板及滑雪練練習場小型馬戲園游游區(qū)咖啡網(wǎng)吧三個電臺現(xiàn)場場演播室主題街/美食街3、倫敦西田購購物中心位于英國漢默默史密斯富勒勒姆倫敦自治治市，為市區(qū)區(qū)區(qū)域型高端端購物中心，，2008年10月30日開業(yè)，項目總投資資17億英鎊，澳大利利亞西田集團團、德國CommerzReal各占50%權(quán)益，總營業(yè)業(yè)面積約15萬平方米，共有有345間商鋪。包含Debenhams百貨、馬莎莎百貨、HouseofFraser百貨、NEXT、Waitrose超市、Vue影院共6家主力店，，停車位4500個。外部及室內(nèi)內(nèi)效果外立面室內(nèi)空間定位和開發(fā)發(fā)歐洲最大的的市區(qū)購物物中心，已經(jīng)成為為倫敦地區(qū)區(qū)最受歡迎迎的購物和和休閑目的的地之一。。它