營(yíng)銷策略總綱

營(yíng)銷策略總綱第一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日回顧第二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日感謝卓越。給予世聯(lián)機(jī)會(huì)，與卓越攜手創(chuàng)造了深圳寫字樓市場(chǎng)上的銷售神話……每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)沒(méi)有忘記世聯(lián)，并給到世聯(lián)項(xiàng)目組充分的專業(yè)尊重。第三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日與卓越合作。曾經(jīng)服務(wù)過(guò)卓越世紀(jì)中心每一位世聯(lián)同事，走到哪都會(huì)很驕傲的說(shuō)，我服務(wù)過(guò)卓越世紀(jì)中心。我們團(tuán)隊(duì)在與卓越合作過(guò)程中，也使得團(tuán)隊(duì)的每一位成員都成長(zhǎng)得

更加卓越。卓越世紀(jì)中心的系列歷程。。。第四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日Ｉamecc”我是中心”烙印于每位深圳人心中2009.5-6破冰市場(chǎng).“我是中心”一舉成名28億目標(biāo)，使命必達(dá)9月，集團(tuán)下達(dá)28億目標(biāo)。營(yíng)銷部門擰成一股繩，全力沖刺，使命必達(dá)，最終漂亮完成目標(biāo)。卓越集團(tuán)2009.

9-102008.12強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、世紀(jì)中心啟動(dòng)08年底，世聯(lián)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目組，卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目正式啟動(dòng)。09年上半年市場(chǎng)一片慘淡，世紀(jì)中心3/４號(hào)樓入市，一舉打破市場(chǎng)堅(jiān)冰，“我是中心”引起轟動(dòng)成績(jī)表第五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日3.4號(hào)樓營(yíng)銷總結(jié)第六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日價(jià)值一：準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，國(guó)際形象的立意，公寓定位的調(diào)整，充分體現(xiàn)了世聯(lián)對(duì)于市場(chǎng)的專業(yè)認(rèn)識(shí)。價(jià)值二：專業(yè)的營(yíng)銷策略制定，在和開發(fā)商進(jìn)行了多次溝通后世聯(lián)根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)制定了完善的營(yíng)銷策略，為后期營(yíng)銷工作的開展起到了導(dǎo)向作用。價(jià)值三：深入的項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘，“我是中心”推廣語(yǔ)和BoutiqueOffice概念的提出，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了更高的營(yíng)銷價(jià)值，充分體現(xiàn)了世聯(lián)強(qiáng)大的營(yíng)銷策劃能力定位調(diào)整和策略制定階段：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目定位方向價(jià)值挖掘、價(jià)值營(yíng)銷：第七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日亮點(diǎn)一：“三集中”式推廣策略，使得項(xiàng)目在短期內(nèi)迅速起勢(shì)；亮點(diǎn)二：國(guó)際形象嫁接、新聞事件連續(xù)制造，營(yíng)造社會(huì)知名度和影響力；亮點(diǎn)三：多渠道行業(yè)資源利用，低成本下則圈層營(yíng)銷實(shí)踐。亮點(diǎn)三：最精細(xì)化的全面展示資料，最有創(chuàng)意的樣板房設(shè)計(jì)，顯現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際高品質(zhì)；營(yíng)銷執(zhí)行階段：營(yíng)銷的快速滲透與發(fā)力在營(yíng)銷執(zhí)行階段，強(qiáng)執(zhí)行力，短期內(nèi)使得項(xiàng)目迅速起勢(shì)第八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日創(chuàng)新的蓄客模式，首次將住宅的認(rèn)購(gòu)模式引入到寫字樓的銷售中，并取得了極大的效應(yīng)。專業(yè)的推售策略，多次解籌，大客戶優(yōu)先購(gòu)買策略和面積劃分策略的專業(yè)制定，保證銷售的同時(shí)充分挖掘客戶的潛在需求。銷售執(zhí)行階段：銷售模式的嫁接與創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日銷售執(zhí)行階段：資源與團(tuán)隊(duì)共享的合贏之道體現(xiàn)一：渠道資源的充分利用，整合各行業(yè)資源建立多渠道的營(yíng)銷體系體現(xiàn)二：專業(yè)化的銷售流程，作為專業(yè)的代理公司，世聯(lián)擁有一套完善的銷售培訓(xùn)和接待流程體系，在各個(gè)環(huán)節(jié)保證專業(yè)和品質(zhì)。體現(xiàn)三：物管，工程對(duì)營(yíng)銷的全力配合；客戶資源和行業(yè)資源是世聯(lián)作為專業(yè)公司的集中體現(xiàn)之一：第十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日1號(hào)樓可借鑒之處總結(jié)“三集中”式推廣策略；國(guó)際形象嫁接、新聞事件連續(xù)制造；多渠道行業(yè)資源利用；創(chuàng)新的蓄客模式；專業(yè)的推售策略；專業(yè)的銷售流程；物管工程對(duì)營(yíng)銷的全力配合；營(yíng)銷推廣推售環(huán)節(jié)展示環(huán)節(jié)第十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日4號(hào)樓客戶總結(jié)第十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日成交客戶總結(jié)及重點(diǎn)啟示總體成交：開盤熱銷勢(shì)頭下，銷售面積超過(guò)總銷售面積過(guò)半成交客戶：個(gè)人購(gòu)買占比最大，有經(jīng)驗(yàn)客戶比例較高置業(yè)目的：自用客戶面積占比最大，重點(diǎn)關(guān)注購(gòu)買面積：重點(diǎn)關(guān)注整層和400平米需求客戶外部因素：中心區(qū)>

便利交通>地段內(nèi)部因素：開發(fā)商信譽(yù)>投資潛力>甲級(jí)硬件設(shè)施認(rèn)知渠道：樓體占比最大，1號(hào)樓需強(qiáng)化樓體利用朋友介紹的效果也較好閱讀習(xí)慣：報(bào)刊：南都>特報(bào)>商報(bào)

雜志：經(jīng)濟(jì)>管理>證券；備注：詳細(xì)的客戶總結(jié)請(qǐng)查看附件第十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日創(chuàng)興電子科技王總香港人年齡：40多職位：總裁購(gòu)買物業(yè)：卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓約540㎡使用物業(yè)：租賃安聯(lián)大廈14F王總公司總部在香港，深圳分公司原來(lái)的辦公地點(diǎn)在福田保稅區(qū)，09年01月搬入安聯(lián)大廈（租賃）。曾經(jīng)對(duì)比過(guò)車公廟寫字樓，也曾在中心區(qū)南區(qū)北區(qū)之間選擇。最終選擇物業(yè)檔次比較高、標(biāo)志性建筑、商務(wù)氛圍濃厚的卓越世紀(jì)中心，作為未來(lái)的辦公地點(diǎn)?！拔覀?cè)瓉?lái)也考慮過(guò)搬到車公廟的，但是中心區(qū)寫字樓檔次好些，員工的感覺(jué)也會(huì)很好，多花點(diǎn)錢能賺回來(lái)的”“安聯(lián)大廈的外立面就很好，標(biāo)識(shí)性比較強(qiáng)。另外，像卓越和國(guó)際商會(huì)中心的連廊，看起來(lái)就跟其它寫字樓不一樣，又很協(xié)調(diào)”“安聯(lián)大廈的空中花園就很好，有壓力的時(shí)候出去吸煙，放松一下，這邊其它的樓都沒(méi)有”“中心南區(qū)比不上中心北區(qū)的地方就是綠化少了一些”“我是很注意環(huán)保的，隨身攜帶手帕。空調(diào)費(fèi)用不貴，但是最好分區(qū)控制，比較節(jié)能”公司類型：以深圳為據(jù)點(diǎn)，拓展全國(guó)業(yè)務(wù)的港資企業(yè)深度訪談：高端寫字樓客戶描摹（1）自用購(gòu)買決策者產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：商務(wù)氛圍、地標(biāo)、生態(tài)第十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日公司類型：伴隨著中心區(qū)一起成長(zhǎng)的本土企業(yè)自用購(gòu)買決策者領(lǐng)跑體育祝小姐職位：財(cái)務(wù)總監(jiān)使用物業(yè)：租賃國(guó)際商會(huì)中心41F購(gòu)買物業(yè)：卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓28F約2000㎡公司04年租賃了國(guó)際商會(huì)中心，租約5-6年，是國(guó)際商會(huì)中心最早的一批客戶，租金約110元/㎡，也是購(gòu)買卓越世紀(jì)中心的第一個(gè)客戶，兼有投資和自用的兩種考慮?！皩?duì)綜合體、開發(fā)商的品牌、硬件配置和設(shè)計(jì)理念非常認(rèn)同，開盤后價(jià)格比預(yù)期值低，我們就馬上買了”“我們租用物業(yè)的租金不低，建筑外立面應(yīng)該對(duì)公司形象有提升，但是國(guó)際商會(huì)中心沒(méi)做到”“深圳的寫字樓設(shè)計(jì)缺少大氣和霸氣，缺少城市特點(diǎn)和文化沉淀，比較喜歡北京的建筑”“金中環(huán)大堂感覺(jué)設(shè)計(jì)比較豪華，其它的大堂都記不住，沒(méi)特色”“寫字樓公共空間功能應(yīng)該更豐富，一些配套應(yīng)該在樓體內(nèi)部設(shè)置，并提供公司與公司之間更多的交流平臺(tái)”產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：綜合體、卓越品牌、硬件深度訪談：高端寫字樓客戶描摹（2）第十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日TIPS:深度訪談得到的客戶關(guān)注點(diǎn)基于深度訪談的結(jié)論——地標(biāo)、綜合體、外立面、景觀、配套為客戶關(guān)注點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)深度訪談深度訪談客戶關(guān)注重點(diǎn)在于外立面、綜合體、景觀、平面/實(shí)用率等。深度客戶訪談中，客戶提出了關(guān)注的另一些要素，如地標(biāo)物業(yè)的選擇對(duì)大企業(yè)形象至關(guān)重要；中心區(qū)寫字樓物業(yè)較缺乏空中花園等生態(tài)因素，顯示出客戶逐漸對(duì)寫字樓軟實(shí)力提出要求。第十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日TIPS:中心區(qū)依然是客戶主力來(lái)源，但拓展外區(qū)域客戶將成為對(duì)速度的有力支撐第十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日4號(hào)樓客戶未成交原因分析客戶典型語(yǔ)錄：價(jià)格太高，超過(guò)公司預(yù)算；跟NEO及二手樓對(duì)比后覺(jué)得價(jià)格太高、又不能馬上進(jìn)駐，不劃算；現(xiàn)在股市很好，買了樓又不能馬上進(jìn)駐；主要是價(jià)格、只要價(jià)格下來(lái)就買；租不出去空置期的無(wú)業(yè)費(fèi)用太高了，你們價(jià)格又這么高；漲價(jià)，又沒(méi)有優(yōu)惠心里不平衡；價(jià)格太高，對(duì)比后覺(jué)得二手樓比較好；想選的房號(hào)也沒(méi)有了；覺(jué)得價(jià)格太高了，還要考慮；總結(jié)：A、自用客：

1、價(jià)格高超出預(yù)算。對(duì)公司客戶而言，預(yù)算已經(jīng)確定，可浮動(dòng)的空間就非常有限。一旦超過(guò)太多成交的可能性不大。

2、是否能馬上進(jìn)駐。部分自用客戶希望能馬上進(jìn)駐，如果交樓期限太長(zhǎng)也會(huì)成為他們是否成交的因素。B、投資客：

1、其他投資渠道對(duì)寫字樓投資客的分流。

2、對(duì)未來(lái)不確信，覺(jué)得價(jià)格太高，沒(méi)有投資價(jià)值。

3、怕租不出去，承擔(dān)較高的物業(yè)管理費(fèi)用。

4、可選房號(hào)太少，部分投資者沒(méi)有選到想要的房號(hào)，下不了購(gòu)買決心。第十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日TIPS:未成交客戶啟示：自用客戶關(guān)注：能夠馬上進(jìn)駐使用，本項(xiàng)目應(yīng)營(yíng)銷推廣該強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)現(xiàn)樓，即買即入駐；投資客戶關(guān)注：擔(dān)心租不出去，強(qiáng)化市場(chǎng)聲音—卓越物業(yè)是出租率和租金都是最高的寫字樓；第十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日1號(hào)樓可借鑒之處總結(jié)“卓越品牌”需要進(jìn)一步擴(kuò)大及釋放；準(zhǔn)現(xiàn)樓、高回報(bào)客戶非常關(guān)注；地標(biāo)物業(yè)影響力的實(shí)際感受；客戶來(lái)源擴(kuò)大尚有可為空間；中心價(jià)值的體現(xiàn)仍需不遺余力。第二十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日市場(chǎng)大勢(shì)第二十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日經(jīng)濟(jì)方面:經(jīng)濟(jì)近一步回暖，為寫字樓帶來(lái)了一定剛性需求；明確了2010年GDP增速達(dá)到11%，為寫字樓提供強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐。政策方面：一系列針對(duì)樓市的調(diào)控政策出臺(tái)，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定樓市對(duì)市場(chǎng)的預(yù)警，增加了未來(lái)不確定性。調(diào)控主要作用于關(guān)系“民生”的住宅物業(yè)，部分被擠壓的投資資金分流到高端商務(wù)市場(chǎng)，存在一定發(fā)展契機(jī)。信貸方面：7.5萬(wàn)億的信貸規(guī)模一季度已經(jīng)釋放了2.6萬(wàn)億，占全年35%，本項(xiàng)目需趁早入市，下半年的銀行房貸信可能比較緊。經(jīng)濟(jì)政策：基本面向好，重點(diǎn)關(guān)注銀行的信貸規(guī)模第二十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日產(chǎn)業(yè)利好：深圳第三產(chǎn)業(yè)的占比不斷增大，將為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)充分需求；已經(jīng)占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)相當(dāng)比例的金融業(yè)更是未來(lái)高端寫字樓客戶主流。“四心”定位集中于第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，必將帶動(dòng)寫字樓需求的增長(zhǎng)和深圳城市地位的提高。創(chuàng)業(yè)板將帶動(dòng)新能源、新材料、現(xiàn)代服務(wù)等領(lǐng)域的公司發(fā)展，這類企業(yè)將成為未來(lái)新增的寫字樓客戶群體。市場(chǎng)方面：隨著09年寫字樓市場(chǎng)的火爆，增強(qiáng)了寫字樓在投資者心中的信心。為2010年寫字樓的銷售奠定了基礎(chǔ)。另一方面寫字樓價(jià)格以上升至一個(gè)高點(diǎn)，對(duì)客戶的承受度也是一個(gè)考驗(yàn)。寫字樓市場(chǎng)：機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，需保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度第二十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日4.15新政與07年9.27新政相比力度更大第二十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成在中央態(tài)度很明確，地方政府面臨著兩年換屆改選，而銀監(jiān)會(huì)的配合也很好的情況下，地方政府會(huì)像競(jìng)賽一樣的出招、交流，跟08年相比打壓更徹底。將來(lái)會(huì)不會(huì)對(duì)竣工時(shí)間要求，對(duì)價(jià)格要求，這都有可能是政府下一步出的狠招。而且這次出的政策有可能是長(zhǎng)期持續(xù)執(zhí)行的政策。第二十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日07年9.27寫字樓重壓政策回顧9.27信貸政策首付款比例不得低于50%，同期同檔次利率的1.1倍；購(gòu)買多套寫字樓物業(yè)利率按5%循環(huán)上?。豢⒐を?yàn)收后方能發(fā)放銀行貸款。限外令境外企業(yè)和個(gè)人僅能購(gòu)買1套承諾自用的寫字樓物業(yè)。溫家寶講話中多次提及“住房關(guān)系民生及穩(wěn)定”，政策打壓旨在問(wèn)題住房市場(chǎng)，且目前未見07年大量熱錢涌入，通脹危險(xiǎn)信號(hào)極高狀況，故針對(duì)寫字樓政策出臺(tái)可能性較小。第二十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日4.15新政之于寫字樓：短期利空，中長(zhǎng)期利好，尤須注意對(duì)客戶投資意識(shí)的引導(dǎo)1、媒體方面，一定要與媒體保持良好的關(guān)系，要親和一些，跟主流媒體站在一起面對(duì)市場(chǎng)。2、開發(fā)商方面，現(xiàn)在是地產(chǎn)敏感期，政府可能會(huì)抓“典型”，在目前的市場(chǎng)狀況下一定不能做“出頭鳥”，熱銷項(xiàng)目不要引起市場(chǎng)更大關(guān)注，以免被抓典型。3、開發(fā)商方面，土地供應(yīng)增加后建議開發(fā)商要考慮土地的重置成本。4、其他方面，政府的監(jiān)查小組會(huì)潛伏在主要城市里，會(huì)抓一些違規(guī)的行為，一定要謹(jǐn)言慎行。低端項(xiàng)目出現(xiàn)兩極反應(yīng)首置型中端項(xiàng)目,屬于放量產(chǎn)品；偽豪宅、偽高端項(xiàng)目,屬于震蕩市場(chǎng)；絕對(duì)領(lǐng)先的稀缺產(chǎn)品，不受人為控制,純粹的市場(chǎng)行為。新政之下的注意事項(xiàng)：新政不同物業(yè)類型應(yīng)分而治之：第二十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)第二十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日片區(qū)序號(hào)項(xiàng)目/地塊自用率建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）入市面積租售形式推出時(shí)間中心區(qū)1卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓01000005000050000銷售20102卓越世紀(jì)中心2號(hào)樓0101437--租賃20103榮超國(guó)際0452723200032000租賃20114嘉里建設(shè)廣場(chǎng)（二期）0790006900069000租賃20115崗廈舊改綜合體0800000180000180000未定2011-20126崗廈股份項(xiàng)目0120000120000120000未定2011-20127崗廈中洲項(xiàng)目0760007600076000未定2011-20128深交所60%260000260000104000租賃為主2011-20129中信銀行地塊60%5000041000164002011-201210中國(guó)移動(dòng)通信地塊90%800007200080002011-201211鼎和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)地塊60%106670100000400002011-201212深圳能源投資地塊60%9642090420361682011-201213華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)地塊60%4500035000140002011-201214招商證券地塊60%6000050000200002011-201215第一創(chuàng)業(yè)證券地塊60%3500030000120002011-201216國(guó)信證券地塊60%8000068000272002011-201217平安人壽保險(xiǎn)地塊60%3786002559001023602011-201218中國(guó)廣東核電集團(tuán)地塊60%13170092190368762011-201219四大保險(xiǎn)公司地塊60%10030087300349202011-20122010-2012中心區(qū)深圳寫字樓新增供應(yīng)量盤點(diǎn)深圳：2010-12年中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)以賃型物業(yè)為主第二十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日片區(qū)項(xiàng)目/地塊自用率建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）入市面積租售形式推出時(shí)間中心西區(qū)東海國(guó)際商務(wù)中心03546359950099500租賃2010.1中投國(guó)際商務(wù)大廈0422401232012320未定2011蒙蒂大廈0314173000030000未定2011南山區(qū)智慧廣場(chǎng)0100000100000100000銷售2010.5星海名城7期25%1000005000038000銷售2010.5南山商業(yè)文化中心02163006800068000未定2011航天國(guó)際中心0150000120000120000未定2011灣廈海境界02047767000770007未定2011鵬瑞后海項(xiàng)目01570003925039250未定2011中海油后海項(xiàng)目70%20000019650058950租賃2011茂業(yè)南山中心區(qū)地塊0639671900019000租賃2010其它區(qū)京基項(xiàng)目0380000205000205000租售結(jié)合2011中航廣場(chǎng)0313144140192140192未定2011泰華N11項(xiàng)目01140202896028960租賃2011西岸商業(yè)廣場(chǎng)0328000137000137000租售結(jié)合2012深圳：2010-2012深圳純銷售型辦公物業(yè)僅13.8萬(wàn)M2，租賃型物業(yè)高達(dá)56.6萬(wàn)M2，未定型供應(yīng)約111萬(wàn)M2

第三十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日深圳：2010-2012寫字樓市場(chǎng)區(qū)域格局中心區(qū)中心西區(qū)南山區(qū)其他區(qū)域啟動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)，12塊金融保險(xiǎn)及集團(tuán)總部用地，帶領(lǐng)中心區(qū)全面進(jìn)入“單一業(yè)權(quán)”時(shí)代，此外崗廈舊改等項(xiàng)目租售形式尚未明確，部分持有租賃存在可能未來(lái)2年供應(yīng)相對(duì)較少，主要集中于NEOTowerA與東海國(guó)際商務(wù)中心。伴隨后海金融商務(wù)圈崛起，15萬(wàn)體量以上的大型商務(wù)綜合體將陸續(xù)入市，目前租售形式未明確，但對(duì)未來(lái)整體寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)影響舉足輕重。羅湖、華強(qiáng)北、寶安中心區(qū)等深圳成熟商務(wù)區(qū)未來(lái)呈現(xiàn)“多點(diǎn)開花”格局，多以大體量綜合體為主。各區(qū)域呈現(xiàn)“多點(diǎn)開花”，大體量租售結(jié)合型綜合體成為市場(chǎng)主流第三十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日市場(chǎng)上沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)，只存在干擾2010-2011年上半年入市寫字樓情況10.410.510.610.710.810.11大中華IFC崗夏1號(hào)地塊1號(hào)樓綠景NEOTOWERA東海商務(wù)中心2號(hào)樓（租賃）崗廈中州項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手10.1010.910.310.1211.211.62011年京基金融中心鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)漢京國(guó)際第三十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日類別項(xiàng)目租金(元/平方米·月)備注二手市場(chǎng)中心區(qū)甲級(jí)寫字樓140-160以卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓、諾德中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)一期等項(xiàng)目為代表。單一業(yè)權(quán)東海商務(wù)中心180-200只租不售，整層出租，租賃情況不佳；深寫字樓市場(chǎng)，第一季度成交活躍深圳高端寫字樓市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)成交的售價(jià)范圍：36000元/平米左右，部分優(yōu)質(zhì)樓層單位價(jià)格較高，40000元/平米以上；三級(jí)市場(chǎng)成交的租金范圍：140-160元/平米·月；

1－3月份銷售面積銷售單價(jià)（報(bào)價(jià)）銷售周期銷售率卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓2000460002009年5月至今98％綠景NEO51737000（高區(qū)）2009年9月至今97%大中華IFC酒店公寓約1000045000（帶7000精裝修）2009年12月至今65%商務(wù)公寓約2500380002009年3月至今33%銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)第三十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日目標(biāo)第三十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)——全年34億對(duì)項(xiàng)目意味著什么？全年：34億

以目前市場(chǎng)情況——5萬(wàn)均價(jià)預(yù)測(cè)09年在3號(hào)樓熱銷托市場(chǎng)情況下，4號(hào)樓7個(gè)月成交了6.2萬(wàn)平米=5.0萬(wàn)/平米*6.8萬(wàn)平米=4.5萬(wàn)/平米*7.6萬(wàn)平米（7個(gè)月內(nèi)）第三十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日3.4號(hào)樓銷售數(shù)據(jù)

銷售面積實(shí)收單價(jià)銷售周期總計(jì)創(chuàng)收總可售面積銷售率3號(hào)樓35316約330004個(gè)月約11.5億36211

98％4號(hào)樓56000

約34000

7個(gè)月約17.8億約6.2萬(wàn)約91％總計(jì)

1號(hào)樓銷售測(cè)算建筑數(shù)據(jù)總銷售金額實(shí)收價(jià)格銷售面積銷售率銷售周期

34億420008095267％最長(zhǎng)7個(gè)月層數(shù)59包含2.5層復(fù)式（約5000平米）450007555663％單層面積2034500006800057％可售辦公面積1200341號(hào)樓銷售數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)1號(hào)樓34億年度目標(biāo)，必需高價(jià)高速第三十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日目標(biāo)解析及策略第三十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日關(guān)鍵問(wèn)題——一、3、4號(hào)樓的成功高度，為1號(hào)樓入市奠定了高門檻，1號(hào)樓如何引領(lǐng)和超越？二、1號(hào)樓價(jià)格，市場(chǎng)標(biāo)桿是必然，面對(duì)34億年度銷售目標(biāo)，高速如何實(shí)現(xiàn)？思考××第三十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日核心問(wèn)題，不貶損價(jià)值之下的高速！1號(hào)樓在深圳市場(chǎng)鶴立雞群，銷售本身不是問(wèn)題目標(biāo)思考不能夠簡(jiǎn)單的從價(jià)格和速度的關(guān)系上理解，也不能夠單純從渠道來(lái)源上來(lái)理解，必須回歸到營(yíng)銷的本質(zhì)……第三十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日——對(duì)于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的戰(zhàn)略2、增加新用途3、不斷立異，拔高價(jià)值體系1、擴(kuò)大市場(chǎng)需求策略思考銷售速度價(jià)值認(rèn)同增加需求增加需求來(lái)源增加第四十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日關(guān)鍵○問(wèn)題One重塑價(jià)值體系基于3、4號(hào)樓成功基礎(chǔ)上的引領(lǐng)及超越Two擴(kuò)大客戶來(lái)源基于地標(biāo)影響力的輻射范圍擴(kuò)大第四十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日Question1THEKEY問(wèn)題重塑價(jià)值體系第四十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日只有當(dāng)價(jià)值體系發(fā)上了變化，客戶才愿意為新的高價(jià)值買單1號(hào)樓，需要搭建新的價(jià)值體系………第四十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日3、4號(hào)樓已是深圳市場(chǎng)的神話—“NumberOne”3、4號(hào)樓的輝煌過(guò)往業(yè)績(jī)，世人仰望！卻也是今日的束縛……ThePast過(guò)去……第四十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日觀念覆顛在自身高度上再度超越1號(hào)樓需要“顛覆”，需要勇氣、追求的是一種王者風(fēng)范！第四十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日新價(jià)值體系思考1：和誰(shuí)站在一起很重要評(píng)價(jià)一個(gè)人的價(jià)值，要看他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)。第四十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)舞臺(tái)的苛責(zé)標(biāo)準(zhǔn)和高端同伴1、高GDP的城市：2、城市的最核心區(qū)域；3、世界500強(qiáng)企業(yè)的第一選擇；4、租金和售價(jià)市場(chǎng)的最高代表；苛責(zé)標(biāo)準(zhǔn)：高端項(xiàng)目：臺(tái)北101世紀(jì)金融中心世紀(jì)金融中心IFC金貿(mào)中心城市廣場(chǎng)金地中心華貿(mào)中心卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓第四十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日地區(qū)類別項(xiàng)目名稱市場(chǎng)價(jià)格：租金(元/平方米·月)售價(jià)（元/平方米）北京租賃項(xiàng)目華貿(mào)中心3棟260-330金地中心240-300銀泰中心300-400銷售項(xiàng)目三里屯soho50000上海租賃項(xiàng)目嘉華中心205世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)380恒隆廣場(chǎng)二期220環(huán)球金融中心240銷售項(xiàng)目天安中心大廈50000中融碧藍(lán)天72000香港租賃項(xiàng)目IFC2000ICC700太古廣場(chǎng)全國(guó)：市場(chǎng)寫字樓租金售價(jià)北京：租金：300元/平米·月以上；售價(jià)：50000平米以上；上海：租金：350元/平米·月以上；香港：租金：2000元/平米·月以上；全國(guó)各地高端寫字樓市場(chǎng)：售價(jià)：50000－70000元/平米以上；第四十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日站在全國(guó)的高端舞臺(tái)上反影響深圳；重塑價(jià)值世聯(lián)觀點(diǎn)1：第四十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)舞臺(tái)及舞伴的高端影響力反影響深圳關(guān)于占位……WEARE“全國(guó)最高端的寫字樓之一”WEARENOT

“深圳最高端的寫字樓”第五十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日新價(jià)值體系思考2：我們是在賣寫字樓嗎？第五十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日深圳CBD首席運(yùn)營(yíng)商

卓越在深圳CBD已開發(fā)25萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)。卓越在深圳CBD的建筑面積將達(dá)到57.5萬(wàn)平米，今后三年內(nèi)開發(fā)完畢。2005年至今，年深圳CBD最大的寫字樓供應(yīng)商。深圳CBD規(guī)模最大的開發(fā)商。卓越集團(tuán)，商務(wù)江湖老大第五十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日關(guān)于項(xiàng)目：卓越商務(wù)系列，七座齊發(fā)，CBD價(jià)值標(biāo)桿卓越物業(yè)，深圳商用物業(yè)價(jià)格風(fēng)向標(biāo)第五十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日卓越集團(tuán)客戶企業(yè)家平臺(tái)眾多高端企業(yè)……第五十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日卓越物業(yè)：專業(yè)、國(guó)際化、物業(yè)價(jià)值保證第五十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日1號(hào)樓不再僅僅是一個(gè)產(chǎn)品，它就是

最大的投資潛力的代名詞精心打造的產(chǎn)品；不斷提高的商務(wù)服務(wù)；多年積累的高端客戶全：大家都知道，只有綜合素質(zhì)最高的產(chǎn)品，投資價(jià)值才最大。購(gòu)買一號(hào)樓

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擁有卓越集團(tuán)高端商務(wù)平臺(tái)。卓越的平臺(tái)第五十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日1號(hào)樓，并非僅僅售賣產(chǎn)品，而是售賣卓越集團(tuán)高端商務(wù)平臺(tái)。重塑價(jià)值世聯(lián)觀點(diǎn)2：第五十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日Question1THEKEY問(wèn)題重塑價(jià)值體系強(qiáng)勢(shì)出擊，以全國(guó)舞臺(tái)的高度，來(lái)反影響深圳大道于無(wú)形，潛移默化鋪墊卓越平臺(tái)第五十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日Question2THEKEY擴(kuò)大客戶來(lái)源第五十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日世聯(lián)觀點(diǎn)1：樹立1號(hào)樓城市名片地位，打造其不可替代性，以及地標(biāo)性影響力！第六十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日關(guān)于影響……深圳寫字樓市場(chǎng)，1號(hào)樓需加強(qiáng)地標(biāo)性影響力“我是中心”

深圳地標(biāo)第六十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日改革開發(fā)三十年，1號(hào)樓＝深圳名片，讓我們來(lái)代言深圳！猶如上海的環(huán)球金融中心、北京的國(guó)貿(mào)和銀泰……1985年12月深圳第一座地標(biāo)建筑——國(guó)貿(mào)落成我們說(shuō)：不到深圳國(guó)貿(mào)就不算到過(guò)深圳；1996年，深圳第二座地標(biāo)建筑——地王大廈落成我們說(shuō)：地王大廈是深圳不可遺漏的景點(diǎn)；如今，2010年，280米新地標(biāo)——世紀(jì)中心1號(hào)樓聳立深圳CBD！我們說(shuō)：讓我們來(lái)代言深圳！三十年歲月更替，三十年深圳新地標(biāo)！第六十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日世聯(lián)觀點(diǎn)2：積極拓展全國(guó)渠道（包括香港）；老客戶：最忠實(shí)的擁護(hù)者，加強(qiáng)對(duì)卓越品牌忠誠(chéng)；新客戶：對(duì)卓越有一定了解，需加強(qiáng)購(gòu)買誠(chéng)意；全國(guó)客戶：深圳客戶：第六十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日Question2THEKEY擴(kuò)大客戶來(lái)源深圳客戶：深度挖掘和影響深圳客戶，加強(qiáng)老客戶的忠誠(chéng)度、增加新客戶的誠(chéng)意度樹立1號(hào)樓的不可替代性，打造地標(biāo)性影響力！全國(guó)客戶：積極全國(guó)客戶渠道（香港）；第六十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日總體策略：一：卓越1號(hào)樓，賣的不僅僅是產(chǎn)品，而是售賣卓越平臺(tái)；二：利用全國(guó)少數(shù)高端客戶的高端影響力反影響深圳；三：1號(hào)樓打造地標(biāo)性影響力四：高速，深度挖掘和影響深圳客戶，積極拓展全國(guó)（包含香港）新渠道；第六十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日攻略第六十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日品牌攻略！推廣攻略！展示攻略！服務(wù)攻略！里應(yīng)外合，以深圳為重點(diǎn)，全面展開卓越商務(wù)品牌宣傳；展現(xiàn)項(xiàng)目高度優(yōu)勢(shì)，和準(zhǔn)現(xiàn)樓特色、細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶；服務(wù)品質(zhì)全面提升，提升效果高調(diào)低成本推廣。全國(guó)，深圳短期3集中轟炸，引爆市場(chǎng)，借助2010年國(guó)際大事渠道推廣宣傳?？蛻艄ヂ?！挖掘全國(guó)高端客戶資源。堅(jiān)定深圳客戶對(duì)本項(xiàng)目信心；營(yíng)銷攻略第六十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推○廣＝全國(guó)線造勢(shì)為核心，樹立新的比價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深港線“三集中”起勢(shì)，“1”鳴驚人品牌線再次拔升，建立形象壁壘第六十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推○廣＝全國(guó)線造勢(shì)為核心，樹立新的比價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深港線“三集中”起勢(shì)，“1”鳴驚人品牌線再次拔升，建立形象壁壘第六十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)最頂級(jí)寫字樓巡禮：

卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓，深圳唯一代表全國(guó)最頂級(jí)寫字樓巡禮：評(píng)選方式：可以由指數(shù)研究院來(lái)出局這個(gè)數(shù)據(jù)，由統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和要求；項(xiàng)目：香港：IFC,ICC,北京：銀泰中心、上海：環(huán)球金融中心、上海中心大廈、深圳：卓越世紀(jì)中心（1號(hào)樓)；廣州：小蠻腰；……時(shí)間：2010年5-10月；炒作方式：財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)類雜志：航空雜志（南航、深航、國(guó)航、東航）第七十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)傳播：關(guān)注2010年全國(guó)兩大事件：上海世博會(huì)和廣州大運(yùn)會(huì)；合作方式：航空雜志：５-７月份，國(guó)航、南航、東航，重點(diǎn)關(guān)注；贈(zèng)送世博會(huì)門票：贈(zèng)送給項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶們；世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)深圳辦事處：贈(zèng)送一定面積的辦公樓，作為世博會(huì)、大運(yùn)會(huì)的專用辦公場(chǎng)所。廣場(chǎng)展覽世博會(huì)盛況：世紀(jì)中心，廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示世博會(huì)盛況及各個(gè)國(guó)家展覽情況?？梢院褪啦?huì)的主辦機(jī)構(gòu)聯(lián)系，幫助起正向傳播。全國(guó)性媒體鳳凰衛(wèi)視媒體傳播：全國(guó)推廣借勢(shì)：

世博會(huì)和廣州亞運(yùn)會(huì)的借勢(shì)第七十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日京、滬、深專場(chǎng)推介會(huì)時(shí)間：6月開始，京、滬、深各一場(chǎng)要求：宣傳片、樓書、世聯(lián)、卓越資源客戶第七十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日BOMA：中國(guó)寫字樓業(yè)主與管理者聯(lián)盟BuildingOwnersandManagersAssociationInternational國(guó)際建筑業(yè)主與經(jīng)理人協(xié)會(huì)（國(guó)際權(quán)威寫字樓專業(yè)協(xié)會(huì)BOMA國(guó)際）BOMA認(rèn)證：

1號(hào)樓，物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)都是世界一流！BOMA認(rèn)證：對(duì)客戶而言，意味著這一寫字樓你不需要擔(dān)心什么，搬過(guò)去辦公就是了。09年11月，舉辦了——2009中國(guó)城市綜合體發(fā)展年會(huì)暨2010國(guó)際商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化趨勢(shì)論壇建議考慮與其建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，定期參與全球及國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的活動(dòng)。是一個(gè)非營(yíng)利性組織，使命是通過(guò)倡導(dǎo)、教育、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)和信息來(lái)增加人們?cè)谏虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的知識(shí)和提升建筑業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值。COBOMA為BOMA在中國(guó)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，新浪樂(lè)居的戰(zhàn)略合作伙伴。COBOMA首次將國(guó)際寫字樓認(rèn)證帶入中國(guó)，積極將具有國(guó)際水平的寫字樓推向世界。第七十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日年度最受尊敬企業(yè)評(píng)選：

卓越集團(tuán)，以極致獻(xiàn)禮極致時(shí)間：2010年7月—；炒作方式：結(jié)合經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)合舉辦；深圳各主流媒體配合報(bào)道受人尊敬——是一種企業(yè)高度第七十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推○廣＝全國(guó)線造勢(shì)為核心，樹立新的比價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深港線“三集中”起勢(shì)，“1”鳴驚人品牌線再次拔升，建立形象壁壘第七十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日常規(guī)渠道渠道：報(bào)紙＋網(wǎng)絡(luò)＋框架＋短信＋電臺(tái)＋機(jī)場(chǎng)LED屏幕＋航空雜志等深圳推廣：

開盤前三集中強(qiáng)力造勢(shì)，快速突破深南大道上，增加一塊廣告牌深圳主流LED屏幕，開盤前短期使用，集中釋放項(xiàng)目信息渠道：建議增加：時(shí)間：建議增加：2010年5－7月份訴求：定中心（中心＋高度）1第七十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日業(yè)主訪談實(shí)錄2：

企業(yè)家精神追求與產(chǎn)品素質(zhì)的對(duì)位品牌時(shí)間：2010年5月—；特點(diǎn)：將企業(yè)家訪談內(nèi)容，將他們的成功素質(zhì)和追求契合本項(xiàng)目素質(zhì)；炒作方式：雜志專欄：財(cái)富/新財(cái)富等雜志企業(yè)家專欄；〈中心人物·人物志〉

——企業(yè)家精神對(duì)話第七十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日行業(yè)領(lǐng)袖論壇第二期，加深卓越品牌影響力2009年5月，贊助深圳電視臺(tái)，開辦中國(guó)行業(yè)領(lǐng)袖對(duì)話欄目，節(jié)目播出后，反響很好；活動(dòng)：中國(guó)行業(yè)領(lǐng)袖對(duì)話二期時(shí)間：2010.6－2010.8炒作方式：與深圳衛(wèi)視洽談，舉辦專題活動(dòng)，加大推廣力度邀請(qǐng)深圳八大支柱行業(yè)領(lǐng)袖，共分八期在深圳三個(gè)電視臺(tái)同步播放利用自身資源讓公眾參與，制作話題，吸引新聞關(guān)注，并通過(guò)國(guó)際商務(wù)元素的嫁接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高立意第七十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日時(shí)間：2010年8－9月地點(diǎn)：卓越世紀(jì)中心66層樣板房；舉辦單位：深圳市建設(shè)局主辦：協(xié)辦單位：卓越集團(tuán)、招商集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)卓越地產(chǎn)：環(huán)保認(rèn)證LEED知識(shí)普及，分享LEED的申請(qǐng)過(guò)程；招商地產(chǎn)：泰格公寓節(jié)能的實(shí)際案例說(shuō)明：萬(wàn)科地產(chǎn)：參觀萬(wàn)科中心；炒作方式：1、鳳凰衛(wèi)視活動(dòng)報(bào)道；2、深圳的媒體報(bào)告；低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)論壇（—LEAD的分享）第七十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日主題：卓越杯全國(guó)城市地標(biāo)攝影大賽活動(dòng)時(shí)間：主辦單位：報(bào)業(yè)集團(tuán)炒作方式：1、進(jìn)行全程跟蹤報(bào)道2、深圳主流媒體進(jìn)行?？瘓?bào)道特區(qū)30年，城市商務(wù)地標(biāo)攝影大賽第八十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推○廣＝全國(guó)線造勢(shì)為核心，樹立新的比價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深港線“三集中”起勢(shì)，“1”鳴驚人品牌線再次拔升，建立形象壁壘第八十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日自勝者強(qiáng)卓越集團(tuán)，商務(wù)標(biāo)桿CBD最大商務(wù)開發(fā)體量CBD最具品牌影響力開發(fā)商深圳首個(gè)全國(guó)寫字樓銷售冠軍中國(guó)首個(gè)禮賓司服務(wù)體系遠(yuǎn)見、創(chuàng)新、整合、價(jià)值是我們的追求只有征服了自己，才能征服全世界作為中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)的先行者，我有義務(wù)成為領(lǐng)袖第八十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日品牌戰(zhàn)略關(guān)鍵字：高度＋信任＋欣賞戰(zhàn)略原則：里應(yīng)外合；全國(guó)起勢(shì)，奠定項(xiàng)目高度。深圳配合，占領(lǐng)全國(guó)高端市場(chǎng)；第八十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日卓越集團(tuán)：商務(wù)開發(fā)模式總結(jié)品牌卓越集團(tuán)：專注于中國(guó)CBD商務(wù)標(biāo)桿開發(fā)者卓越核心優(yōu)勢(shì)：圍繞目標(biāo)，使命必達(dá)；精于商務(wù)產(chǎn)品的打造；服務(wù)體系的升級(jí)打造；時(shí)間：2010年5-10月；炒作方式：鳳凰衛(wèi)視人物專訪：李小平總裁出版書籍：卓越集團(tuán)，CBD商務(wù)標(biāo)桿的開發(fā)者/卓越集團(tuán)開發(fā)傳記；案例借鑒：華僑城地產(chǎn)——旅游地產(chǎn)；華潤(rùn)——都市綜合體；第八十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的升級(jí)，帶來(lái)的是第三產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)的高速發(fā)展。卓越商務(wù)平臺(tái)；以深圳眾多高端項(xiàng)目為原點(diǎn)，搭建高端企業(yè)主的平臺(tái)；深圳作為商務(wù)高端平臺(tái)的成功范本，在全國(guó)傳播；提供：企業(yè)家俱樂(lè)部；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)交流中心；每年搞一次；卓越業(yè)主，中信＋海航的指定VIP客戶；品牌卓越商務(wù)平臺(tái)：

深圳唯一真正的高端商務(wù)平臺(tái)。時(shí)間：2010年5月-持續(xù)；炒作方式：深圳平面媒體：航空雜志（南航、深航、國(guó)航、東航）第八十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日品牌展示區(qū)：深圳最科技的品牌展示區(qū)：品牌進(jìn)行中……時(shí)間：2010年5月-持續(xù)；炒作方式：深圳媒體提前報(bào)道，吸引市場(chǎng)關(guān)注第八十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日品牌時(shí)間：2010年五一期間；地點(diǎn)：深圳大型的高端商場(chǎng)，如萬(wàn)象城、海岸城購(gòu)物中心；炒作方式：深圳媒體新聞事件報(bào)道；卓越品牌巡展：

強(qiáng)勢(shì)灌注，卓越集團(tuán)高端商務(wù)標(biāo)桿第八十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日品牌業(yè)主訪談系列1：

第三方感受再現(xiàn)，更能打動(dòng)客戶；時(shí)間：2010年4月—；炒作方式：現(xiàn)場(chǎng)展示、LED、活動(dòng)播放；21經(jīng)濟(jì)報(bào)道/第一財(cái)經(jīng)等雜志，報(bào)道社會(huì)企業(yè)家話題第八十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日展○示＝充分利用280M高度優(yōu)勢(shì)最大化展示“準(zhǔn)現(xiàn)樓”特質(zhì)精致細(xì)節(jié)體現(xiàn)卓越品質(zhì)第八十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日看樓動(dòng)線原銷售中心：模型講解＋客戶洽談＋辦公區(qū)等1號(hào)樓優(yōu)展區(qū)：前廣場(chǎng)＋商鋪入口（品牌展示區(qū)）＋大堂＋電梯＋28層樣板層新增加：66F樣板房（高區(qū)和中區(qū)的電梯轉(zhuǎn)換）前廣場(chǎng)停車前往二樓大堂前往二樓大堂營(yíng)銷中心福華三路現(xiàn)場(chǎng)展示第九十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日全城最高展示層環(huán)球綻放天際展示層開放360度景觀無(wú)遮擋，真正實(shí)現(xiàn)“云端辦公”客戶受到“第一眼感覺(jué)”影響購(gòu)買或租賃決策的比例為83.17%時(shí)間：2010.5－（持續(xù)）亮點(diǎn)建議：增加望遠(yuǎn)鏡設(shè)備，并在旁邊簡(jiǎn)單標(biāo)識(shí)地標(biāo)方位關(guān)系；附加價(jià)值：可作為后期項(xiàng)目活動(dòng)的場(chǎng)地；66F樣板房，甚至世界華商會(huì)會(huì)所；

駕馭于云端，世界盡在掌握將第一高度優(yōu)勢(shì)極致放大第九十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日第五立面裙樓樓頂展示：準(zhǔn)現(xiàn)樓展現(xiàn)，產(chǎn)品打造將細(xì)節(jié)做到極致時(shí)間：2010.5－（持續(xù)）建議：盡快展示現(xiàn)樓使用的狀態(tài)，充分展現(xiàn)卓越集團(tuán)在產(chǎn)品打造上，將每一個(gè)細(xì)節(jié)都做到極致的良苦用心；從中區(qū)樣板房看商業(yè)裙樓：第九十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日樓體燈光字，展示項(xiàng)目高度符號(hào)性語(yǔ)言，項(xiàng)目最好的廣告牌時(shí)間：2010.4－（持續(xù)）目的：充分利用地標(biāo)、深南，濱海大道良好昭示性沿優(yōu)勢(shì)，在本項(xiàng)目樓體形成固定語(yǔ)言。以固定符號(hào)定格第九十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日廣場(chǎng)展示：

準(zhǔn)現(xiàn)樓，增加大型的異構(gòu)體，體現(xiàn)生氣時(shí)間：2010.4－目的：建議增加大型異構(gòu)體，吸引周邊客戶的關(guān)注；位置：福華三路和金田路交匯處；第九十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日廣場(chǎng)空間利用：

特區(qū)30年展/世博會(huì)信息展覽時(shí)間：2010.4－2010.8（持續(xù)）目的：項(xiàng)目廣場(chǎng)圍墻拆除，建議增加大型異構(gòu)體，吸引周邊客戶的關(guān)注；位置：福華三路的廣場(chǎng)；炒作：媒體事件報(bào)道；第九十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日上海世博會(huì)各國(guó)展館第九十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日系統(tǒng)拔升現(xiàn)場(chǎng)調(diào)性第九十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日服務(wù)○蓄客第九十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵字：全面升級(jí)＋服務(wù)展示推廣原則：1、卓越物業(yè)服務(wù)的全面升級(jí)；2、卓越物業(yè)精神面貌的積極展示；第九十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日卓越物業(yè)增值服務(wù)（商務(wù)圈）物業(yè)增值創(chuàng)新；用狗搜索犬來(lái)做保安：五級(jí)的保安系統(tǒng)：四國(guó)語(yǔ)言服務(wù)人員：卓越商務(wù)圈的應(yīng)用高端私家會(huì)所；簽約培訓(xùn)機(jī)構(gòu)企業(yè)后臺(tái)服務(wù)中心整合國(guó)際知名服務(wù)外包公司，建立合作關(guān)系，塑造品牌效應(yīng)；詳見附加1：卓越集團(tuán)高端商務(wù)增值第一百頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日蓄客策略原則：1、全國(guó)高端客戶：積極拓展全國(guó)高端客戶（包括香港）；2、深圳客戶：老客戶：最忠實(shí)的擁護(hù)者，加強(qiáng)對(duì)卓越品牌忠誠(chéng)；新客戶：對(duì)卓越有一定了解，需加強(qiáng)購(gòu)買誠(chéng)意；第一百零一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日蓄客動(dòng)作：老客戶和誠(chéng)意客戶維護(hù)：

定期66F名流夜宴時(shí)間：－12；地點(diǎn)：定期舉辦在66F舉辦活動(dòng)；特點(diǎn)：讓客戶欣賞深圳城市璀璨的夜景；同時(shí)可以租賃給其他的企業(yè)；為期半年，只需要出租賃的費(fèi)用，其他的我們幫業(yè)主搞定服務(wù)人群：3、4號(hào)樓的業(yè)主；1號(hào)樓準(zhǔn)業(yè)主：第一百零二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日世聯(lián)誠(chéng)意推薦：全國(guó)優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)推薦；卓越提供設(shè)計(jì)信封套和項(xiàng)目資料信息，世聯(lián)提供數(shù)據(jù)。世聯(lián)全國(guó)優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)誠(chéng)意推薦，一掃全國(guó)范圍內(nèi)最高端投資客戶世聯(lián)全國(guó)戰(zhàn)略布局：世聯(lián)旗下?lián)碛?3家分支機(jī)構(gòu)，已為全國(guó)100多個(gè)城市的客戶、超過(guò)1000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)綜合服務(wù)。世聯(lián)戰(zhàn)略布局每個(gè)城市，都是從豪宅開始部署，世聯(lián)擁有全國(guó)范圍最高端的投資客戶；第一百零三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日4萬(wàn)多的商務(wù)客戶群……30多個(gè)不同檔次、不同區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的運(yùn)作積累，積累大量的寫字樓客戶資源，市場(chǎng)占有率覆蓋深圳所有主要商務(wù)中心，對(duì)深圳寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的客戶需求能夠精準(zhǔn)把握。服務(wù)的客戶群覆蓋深圳所有主流商務(wù)區(qū)第一百零四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日一年11個(gè)一手寫字樓售樓處，海量客戶底盤2010年，世聯(lián)工商部在售寫字樓項(xiàng)目：鴻隆世紀(jì)、大中華IFC、中央西谷、漢京國(guó)際、智慧廣場(chǎng)、星海名城、濱海大廈、萬(wàn)駿經(jīng)貿(mào)大廈、豐盛町……多個(gè)售樓處之間的系統(tǒng)運(yùn)作，租售客戶群體之間的轉(zhuǎn)化具有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)的寫字樓客戶網(wǎng)羅系統(tǒng)7359×15%=1104個(gè)備注：根據(jù)客戶上門情況摸查，約15%

的上門客戶有商務(wù)物業(yè)租賃的需求。第一百零五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日100%高端客群互動(dòng)經(jīng)營(yíng)高端物業(yè)客戶群深圳豪宅成交客戶1）天麓2）波托菲諾3）萬(wàn)科蘭喬圣菲4）溪山5）龍岸6）中信紅樹灣…

…

商務(wù)物業(yè)線客戶外地銀行資源整棟收購(gòu)?fù)顿Y公司高端商業(yè)品牌客戶外地房地產(chǎn)開發(fā)商公司

…

…共享。。。互動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式世聯(lián)客戶經(jīng)營(yíng)，并不是以樓盤為單位，而是全面平臺(tái)系統(tǒng)化管理，有效進(jìn)行客戶資源分配。第一百零六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日沒(méi)有一個(gè)多余的客戶口碑見證滿意度，結(jié)果證明成單率！多元的客戶經(jīng)營(yíng)模式對(duì)客戶關(guān)系維系信心十足對(duì)客戶置業(yè)習(xí)慣了如指掌龐大的客戶積淀基礎(chǔ)系統(tǒng)化的客戶管理模式，持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的保障第一百零七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日蓄客策略：

認(rèn)籌沖量，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)面臨市場(chǎng)嚴(yán)厲檢查打壓期，如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)？

1號(hào)樓銷售壓力較大，開盤能夠快速走量，是成敗關(guān)鍵。建議采用認(rèn)籌！1、卓越商務(wù)系會(huì)籍；2、支付寶認(rèn)籌，通過(guò)第三方資金監(jiān)管；3、4號(hào)樓/時(shí)代廣場(chǎng)一期或二期某些樓層競(jìng)拍；認(rèn)籌方式：可考慮方式第一百零八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日項(xiàng)目營(yíng)銷總控圖時(shí)間第1階段第2階段第3階段第4階段開盤進(jìn)場(chǎng)入伙（暫定）推廣主題現(xiàn)場(chǎng)展示Itistheone中心到此為峰Justtheone登峰之后世界平重要節(jié)點(diǎn)優(yōu)展區(qū)66F高區(qū)樣板房品牌展示區(qū)招商工作進(jìn)展時(shí)間？3、4號(hào)樓裙樓頂商業(yè)亮燈儀式？Hereistheone：“1”匡天下，你是中心工程節(jié)點(diǎn)幕墻脫落商業(yè)入伙？1號(hào)樓封頂？竣工驗(yàn)收活動(dòng)？11月12月4月5月6月7月9月10月8月3月3、4號(hào)樓塔樓樓頂？樓體燈光字廣場(chǎng)異構(gòu)體第一百零九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日項(xiàng)目營(yíng)銷推廣時(shí)間第1階段第2階段第3階段第4階段開盤進(jìn)場(chǎng)入伙（暫定）推廣活動(dòng)重要節(jié)點(diǎn)11月12月4月5月6月7月9月10月8月3月大型企業(yè)主訪談實(shí)錄行業(yè)領(lǐng)袖第二期定期66F名流夜宴地標(biāo)攝影大賽低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)論壇夏季達(dá)沃斯論壇分會(huì)場(chǎng)2010年度華南區(qū)企業(yè)家入伙慶典第一百一十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推○售第一百一十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日架空層49F架空層33F架空層17F15F5F31F16F47F32F66F48F高區(qū)中高區(qū)中低區(qū)低區(qū)高區(qū)電梯低區(qū)電梯中低區(qū)高區(qū)中高區(qū)低區(qū)5-31F（10個(gè)）32-48F（6個(gè)）50-62F(4個(gè)）樓層情況：5-66F,其中2.5層為復(fù)式；其余為平層單位架空層：17F、33F、49F；推售策略—基本情況第一百一十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日架空層49F架空層33F架空層17F15F5F31F16F47F32F66F48F高區(qū)(A)中高區(qū)(B)中低區(qū)(C)低區(qū)(D)推售原則：1、充分強(qiáng)調(diào)200米以上樓層的價(jià)值＝50F以上；2、充分保證大客戶的選擇權(quán)益；3、保留后期溢價(jià)單位，D區(qū)；推售策略—推售原則高區(qū)電梯低區(qū)電梯10個(gè)單位/層10個(gè)單位/層6個(gè)單位/層4個(gè)單位/層2.5層復(fù)式第一百一十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日32-47F5-15FDBC48-66FA16-31F樓層區(qū)間比較：C和D區(qū):D區(qū)樓層較低看裙樓，景觀資源相對(duì)較好，可保留，后期溢價(jià)空間，C區(qū)相對(duì)資源較差，可在全部推出；C和D區(qū)需求面積集中在400平米以上。建議先走轉(zhuǎn)交單位；A區(qū):200米以上絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源單位，建議暫時(shí)保留目標(biāo)客戶為目標(biāo)客戶為國(guó)字頭/其他中資大型企業(yè)及世界500強(qiáng)大型企業(yè)；A區(qū)需求面積多為整層或多層；B區(qū):中高區(qū)在市場(chǎng)同期推出產(chǎn)品中在高度、項(xiàng)目形象等方面仍占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，可推出部分；B區(qū)需求面積多為半層、整層。建議不超過(guò)四手銷售樓層；第一百一十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日推售節(jié)奏32-47F5-15FDBC48-66FA16-31F第一批推售單位：C區(qū)全部推出，以供開盤大量客戶的選擇；B區(qū)部分（剩余部分暫時(shí)保留給多層需求的客戶）；第二批推售單位：A區(qū)部分推出；保留多層客戶的購(gòu)買的可能性；D區(qū)部分推出；保留多層客戶的購(gòu)買的可能性；第二批第一批第一百一十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日銷售曲線圖45％7月6月8月9月10月11月12月15％30％60％入市價(jià)溢價(jià)價(jià)格走勢(shì)曲線銷售走勢(shì)曲線價(jià)格銷售率75％銷售63％，34.2億開盤后，重新蓄客，持續(xù)穩(wěn)定走量銷售21％，11.3億銷售42％，22.9億銷售55％，29.7億即將入伙，再掀銷售高潮開盤熱銷低區(qū)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)第一百一十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日銷售排期時(shí)間面積（M2）百分比實(shí)收（元/M2

）總金額（元）6月2500021%4500011250000007月80007%3600000008月60005%2700000009月1200010%54000000010月1500012%67500000011月80007%36000000012月20002%90000000累計(jì)7600063%3420000000第一百一十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日形象○推廣語(yǔ)第一百一十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日中心價(jià)值的延續(xù)1號(hào)樓調(diào)性的拔高可售物業(yè)的稀缺性280m高度的體現(xiàn)第一、唯一的體現(xiàn)第一百一十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日中心·到此為峰第一百二十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日中心·到此為峰第一百二十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日“1”定中心中心有界，到此為峰九合中心，“1”匡天下一座盡中心中心正當(dāng)空一城一座“1”中心第一百二十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日>成長(zhǎng)Excellence>穩(wěn)健Excellence>信任Believe第一百二十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日3、4號(hào)樓世聯(lián)交出了滿意的答卷，但這只屬于過(guò)去，2010，我們以歸零的心態(tài)再出發(fā)！

套數(shù)排名銷售套數(shù)占比銷售金額排名銷售金額占比總量736.99

￥2,741,311,135

世聯(lián)296.50第一40.23%971960696.00第一35.46%卓越241.49第二32.77%963092336.00第二35.13%中原133.00第三18.05%510633051.00第三18.63%世華46.00第四6.24%187728785.00第四6.85%仲量行10.00第五1.36%53222578.00第六1.94%美聯(lián)10.001.36%54673689.00第五1.99%TowerOne○2010第一百二十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日——我們對(duì)項(xiàng)目的感情與日俱增，對(duì)項(xiàng)目的理解與日俱進(jìn)1、兩輪1號(hào)樓營(yíng)銷策略報(bào)告探討2、持續(xù)跟進(jìn)品牌展示區(qū)設(shè)計(jì)、制作3、廣告設(shè)計(jì)方案持續(xù)跟進(jìn)4、營(yíng)銷月報(bào)5、頭腦風(fēng)暴會(huì)6、1號(hào)樓客戶積累、準(zhǔn)備工作，從未停止；思考，從未間斷。TowerOne○2010第一百二十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日THANKS!第一百二十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日附件1：卓越3、4號(hào)樓成交客戶分析第一百二十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日□4號(hào)樓成交客戶總結(jié)第一百二十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日總體成交：開盤熱銷勢(shì)頭下，銷售面積超過(guò)總銷售面積過(guò)半從2009年5月28日開盤銷售到2009年11月13日停止銷售以來(lái)，本項(xiàng)目共成交262套，成交5.6萬(wàn)平方米，成交客戶86批次。通過(guò)前期客戶的累計(jì),6份開盤后主要以消化前期累計(jì)客戶,消化面積占整個(gè)銷售期的56%..隨著價(jià)格的不斷提升和前期客戶消化基本完畢7、8月份成交量減少，重新開始客戶的蓄積和對(duì)客戶心理價(jià)值的拔升。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的蓄積和項(xiàng)目外立面脫去80%，在9、10月份又形成了一輪成交高峰。直至11月項(xiàng)目除保留三層外，其余單位全部售完。第一百二十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日客戶概況：個(gè)人購(gòu)買占比最大，有經(jīng)驗(yàn)客戶比例較高成交客戶年齡段在３１－４０歲之間最多，占比54%。該年齡段客戶事業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)定，正處在謀求更高發(fā)展的階段．購(gòu)買群體以個(gè)人為主占比高達(dá)８０％．有多次投資寫字樓經(jīng)驗(yàn)略高于首次投資經(jīng)驗(yàn)的客戶．成交客戶基礎(chǔ)條件分析第一百三十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日置業(yè)目的分析投資客戶所占比重最大，占比41%。其次為自用客，占比32%。從不同置業(yè)目的客戶購(gòu)買面積分析看，雖然自用客戶少于投資客，但自用客購(gòu)得面積總和大于投資客。置業(yè)目的：自用客戶面積占比最大，重點(diǎn)關(guān)注第一百三十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日購(gòu)買面積：重點(diǎn)關(guān)注整層和400平米需求客戶購(gòu)買套數(shù)以一套及不含轉(zhuǎn)角單位的組合比重最大，占比44%。其次是轉(zhuǎn)角加小單位組合占比35%。整層及半層客戶比重較少，合計(jì)占比11%。從套數(shù)面積比分析看，整層客戶購(gòu)買面積占比最大?？梢娬麑涌蛻羧问窍N售面積的主力。第一百三十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日客戶關(guān)注因素分析

從成交客戶關(guān)注的外部因素來(lái)看，對(duì)“中心區(qū)價(jià)值”的認(rèn)同是最主要的因素。其次，是“便利的交通體系”。由于，本項(xiàng)目商業(yè)配套部分還未運(yùn)營(yíng)，成交客戶對(duì)本項(xiàng)目周邊配套認(rèn)同度不高。外部因素：中心區(qū)>便利交通>地段第一百三十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日

從成交客戶關(guān)注的內(nèi)部因素來(lái)看，對(duì)“開發(fā)商信譽(yù)”的認(rèn)同是最主要的因素。其次，是“投資潛力”。而“甲級(jí)硬件設(shè)施”排在第三位。卓越集團(tuán)在福田CBD經(jīng)營(yíng)多年，已形成品牌口碑。在本項(xiàng)目中成交客戶對(duì)卓越品牌認(rèn)可度高。由于本項(xiàng)目投資客戶較多，對(duì)項(xiàng)目的投資潛力關(guān)注度較高。企業(yè)使用最應(yīng)關(guān)注的硬件設(shè)施配置和品牌物業(yè)管理反而缺乏關(guān)注。內(nèi)部因素：開發(fā)商信譽(yù)>投資潛力>甲級(jí)硬件設(shè)施客戶關(guān)注因素分析第一百三十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日認(rèn)知渠道：樓體占比最大，1號(hào)樓需強(qiáng)化樓體利用朋友介紹的效果也較好認(rèn)知渠道上“樓體”占比重最大，占比34%。其次是“朋友介紹”占比26%?！稗D(zhuǎn)介客戶”占比19%，次于樓體和朋友介紹。認(rèn)知渠道分析樓體>朋友介紹>轉(zhuǎn)介第一百三十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日閱讀報(bào)刊主要為南方都市報(bào)、深圳商報(bào)及特區(qū)報(bào)，占比75%。常閱讀的雜志：為經(jīng)濟(jì)類雜志，管理類及證券投資類，占比35%。閱讀習(xí)慣：報(bào)刊：南都>特報(bào)>商報(bào)雜志：經(jīng)濟(jì)>管理>證券認(rèn)知渠道分析第一百三十六頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日□３號(hào)樓成交客戶總結(jié)第一百三十七頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日成交總體情況從2009年5月28日第一次開盤到2009年9月27日3號(hào)樓全部售完，整個(gè)銷售周期4個(gè)月。共銷售519套，銷售面積3.6萬(wàn)平方米，成交客戶194批。從上表可以看出，開盤月共消化可售面積的87%。推出平層單位基本銷售完畢。8月底至9月主要消化加推的高區(qū)復(fù)式單位和平層少量剩余單位。第一百三十八頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日成交客戶基礎(chǔ)條件分析成交客戶以個(gè)人為主，占比高達(dá)88％．年齡段在３１－50歲之間最多，共占比85%。年齡跨度大，而該年齡段客戶事業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)定，累積了一定的財(cái)富，有尋求對(duì)財(cái)富增值保值渠道的需要。因此出于對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同和首付低的條件下，多數(shù)客戶在沒(méi)有投資寫字樓經(jīng)驗(yàn)的前提下選著投資3號(hào)樓．第一百三十九頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日置業(yè)目的分析由于3號(hào)樓準(zhǔn)入門檻相對(duì)于純寫字樓要低，導(dǎo)致了3號(hào)樓成交客戶大多數(shù)客戶為投資客，占比67%。而自用客僅占22%。從套數(shù)面積對(duì)比中投資客消化面積也要遠(yuǎn)高于自用客。第一百四十頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日購(gòu)買套數(shù)分析購(gòu)買套數(shù)上，一手購(gòu)買2-4套的比重最多，占比50%。其次是一手購(gòu)買1套的客戶占比35%。在套數(shù)面積對(duì)比中可以看到，一手2-4套的客戶消化的面積也是最多的。第一百四十一頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日客戶分布區(qū)域分析成交客戶目前辦公位置中心南區(qū)分布最多。目前居住區(qū)域主要集中在中心區(qū)和香蜜湖。從辦公和居住區(qū)域上看，客戶任分布在項(xiàng)目所在區(qū)域附近。該部分客戶對(duì)本區(qū)域熟悉，認(rèn)同度高。第一百四十二頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日客戶關(guān)注因素分析從成交客戶關(guān)注的外部因素來(lái)看，對(duì)“中心區(qū)價(jià)值”的認(rèn)同是最主要的因素。其次，是“首付低”。第一百四十三頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日客戶關(guān)注因素分析從成交客戶關(guān)注的內(nèi)部因素來(lái)看，對(duì)“投資潛力”的認(rèn)同是最主要的因素。其次才是“發(fā)展商的信譽(yù)”。第一百四十四頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日認(rèn)知渠道分析

從認(rèn)知渠道商看，媒體渠道分布較散。其中樓體條幅和朋友介紹占比重較大。分別占比15%和14%。其次，是短信和轉(zhuǎn)介。其他渠道在傳遞信息，引導(dǎo)客戶上門上也起到了作用。第一百四十五頁(yè)，共一百六十七頁(yè)，2022年，8月28日認(rèn)知渠道分析常閱讀的報(bào)刊主要是”南方都市報(bào)“，占比32%、其次是”深圳特區(qū)報(bào)”，占比29%。常閱讀的雜志：主要是“經(jīng)濟(jì)類”，占比23%。第一百四十六頁(yè)，共一百六十