蘇州房地產(chǎn)實施意見

蘇州房地產(chǎn)實施意見

加強前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進，統(tǒng)籌處理好住房供應總量、結構、分布之間的關系，住房與人口、土地、經(jīng)濟之間的關系，當前與長遠、局部與整體的關系，促進城鎮(zhèn)住房長期平穩(wěn)發(fā)展。綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和信息化等多種手段，既解決當前房地產(chǎn)市場突出問題，又注重完善體制機制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展夯實城市主體責任制。城市人民政府對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負主體責任，根據(jù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平、人口規(guī)模和結構變化、住房供求關系等因素，穩(wěn)妥制定并實施一城一策工作方案，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價、房價和預期。堅持以居住為主，促進住房健康消費，完善住房市場體系，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供應體系，加強城市之間住房政策聯(lián)動和統(tǒng)籌協(xié)調?？茖W編制十四五時期城鎮(zhèn)住房年度建設計劃，合理安排住房建設規(guī)模和結構。構建房地聯(lián)動發(fā)展機制。建立以住房需求為導向的住宅用地供應機制，促進住房市場供需長期平衡。完善人地掛鉤政策，將新增建設用地指標向人口流入多的城市傾斜，允許都市圈內城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調劑。按照十四五城鎮(zhèn)住房發(fā)展目標合理安排住宅用地供應規(guī)模、結構和布局，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市適時增加住宅用地供應規(guī)模，去庫存任務重的城市減少以至暫停住宅用地供應。建立房價和地價聯(lián)動機制，靈活確定住宅用地競買方式，嚴防高價地擾亂市場預期。加強土地出讓后跟蹤管理，及時掌握已供住宅用地的開發(fā)進度。推動房地產(chǎn)金融審慎管理。建立健全銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對房地產(chǎn)市場過熱的城市，強化房地產(chǎn)貸款規(guī)模管控，防范房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險。落實重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，增強房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，合理約束高杠桿企業(yè)負債行為，引導企業(yè)加快開發(fā)，減少企業(yè)囤房囤地、非理性拿地，推動企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防消費貸款、經(jīng)營性用途貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。加強商品房開發(fā)全過程監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)領域風險防控機制，防范化解住房領域矛盾糾紛。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務等行為，凈化市場環(huán)境。推進房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評價，根據(jù)信用評價情況對房地產(chǎn)企業(yè)實施差別化管理。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善房地產(chǎn)監(jiān)測預警機制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核工作。及時發(fā)布房地產(chǎn)市場形勢和政策信息，積極釋放正面信號，引導市場理性發(fā)展。新建住宅品質提升工程鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高住宅建設標準，推廣應用新材料、新技術、新工藝和新設備，加快建筑工業(yè)化升級和數(shù)字化轉型，不斷提升住房品質和宜居性能。采用裝配式建造方式，提高施工精細化水平；大力推動綠色住區(qū)、綠色住宅建設，新建居住建筑全面按照75%節(jié)能標準設計建造，綠色建材應用比例達到60%以上；推廣成品住房和裝配化裝修，裝配化裝修建筑面積占同期全裝修建筑面積比達30%。推動充電設施所需管線敷設至每一停車位，并實施有序充電，解決社區(qū)充電難問題。充分利用現(xiàn)代信息技術，加快發(fā)展數(shù)字家庭。落實住宅項目建設單位工程質量首要責任，實施住宅工程質量保險制度，鼓勵推行住宅工程質量潛在缺陷保險。持續(xù)開展建筑施工安全生產(chǎn)專項整治，大力推進智慧工地建設，推動在建工程項目統(tǒng)一納入信息化監(jiān)管，提高建筑施工安全生產(chǎn)標準化、信息化、規(guī)范化水平。將住宅綠色性能和全裝修質量相關指標納入商品房買賣合同、住宅質量保證書和住宅使用說明書，推行住宅數(shù)字化交付和住宅使用說明書電子化。以住宅性能評價為基礎，研究建立住宅品質評價體系，開展高品質住宅評價，引導住宅品質提升和高質量發(fā)展。住房發(fā)展指導思想以推動高質量發(fā)展為主題，以深化供給側結構性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，加強住房保障體系和住房市場體系建設，讓人民群眾享受更舒適的居住條件，使城市更健康、更安全、更宜居，為強富美高新江蘇建設提供堅實基礎。全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造科學謀劃老舊小區(qū)改造任務。十四五時期，全省重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，對2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿強、參與積極性高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，各地根據(jù)實際情況實施改善提升。合理確定改造內容，分類推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推進配套基礎設施建設，補齊幼托、養(yǎng)老、家政等公共服務短板，鼓勵支持綠色化改造和既有多層住宅加裝電梯、無障礙設施等適老化改造。在充分尊重群眾意愿的基礎上，區(qū)分輕重緩急，按照實施一批、儲備一批、謀劃一批的原則，建立老舊小區(qū)改造項目儲備庫，編制年度改造計劃和五年改造規(guī)劃，并納入地方經(jīng)濟社會發(fā)展年度計劃、住房發(fā)展規(guī)劃，與國土空間規(guī)劃相銜接。到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，推動建成一批美麗宜居住區(qū)。鼓勵多方投入老舊小區(qū)改造。加大政府資金支持，省財政每年安排一定資金重點支持2000年底前建成的老舊小區(qū)改造，支持符合條件的項目發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。加大金融機構對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度，為改造項目及居民戶內改造和消費提供支持。鼓勵原產(chǎn)權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。通過新增設施有償使用、落實資產(chǎn)權益等方式，吸引各類專業(yè)機構等社會力量投資參與改造。按照誰受益、誰出資和個性項目業(yè)主負責的原則，積極鼓勵居民通過直接出資、使用（補繳、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共空間和公共收益等方式，參與老舊小區(qū)改造。推進完整居住社區(qū)建設。合理確定居住社區(qū)規(guī)模，落實完整居住社區(qū)標準。結合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，有序開展綠色社區(qū)創(chuàng)建和完整居住社區(qū)建設，依據(jù)詳細規(guī)劃完善公共服務功能，加強網(wǎng)格化、智能化管理，構建15分鐘社區(qū)服務圈5分鐘便民生活圈，健全商業(yè)、教育、養(yǎng)老服務、衛(wèi)生健康、文化、體育、公共活動等居住配套功能。十四五時期，基本補齊既有居住社區(qū)設施短板，新建居住社區(qū)同步配建各類設施，城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善，推進安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)覆蓋率顯著提升。蘇州土地市場情況（一）蘇州土拍現(xiàn)狀與變化1、蘇州土拍情況蘇州2020年以來土拍呈現(xiàn)推出地塊面積減少、均價上升的情況，從集中供地來看，蘇州2022年對集中供地進行調整，增加供地次數(shù)，減少單詞供地數(shù)量，隨著土地市場轉冷，自2021年第2批集中供地發(fā)生流拍后，蘇州對于較少或者無競價房企的地塊采取延遲拍賣的策略，使其流拍率降低，但這也導致其成交土地數(shù)量與面積不斷減少、成交樓面單價不斷上升，土拍市場呈現(xiàn)兩極分化的局面，成交地塊集中在園區(qū)、新區(qū)傳統(tǒng)強勢板塊以及四大新城板塊，其中，工業(yè)園區(qū)地塊參拍熱情更高且能夠溢價成交，而次核心地塊則表現(xiàn)平靜，多為底價成交。2、蘇州土拍競企結構從競企結構來看，蘇州2021年來集中供地土拍冷熱不均愈發(fā)顯著，工業(yè)園區(qū)、新區(qū)獅山以及四大新城等核心地塊競企眾多，部分可以溢價成交，其他地區(qū)如吳中、吳江、張家港等地則鮮有問津，大部分成交地塊由地方城投獲得，如吳中區(qū)2021、2022年集中供地推出30宗地，成交26宗，其中23宗由地方城投或國企購得，進入2023年，隨著房地產(chǎn)市好轉，吳江、吳中等弱勢板塊競企結構也有所好轉，2023年第一次集中供地吳江區(qū)三宗地都由國央企購得。（二）蘇州土地市場政策目前蘇州采取一年五輪集中供地的土拍政策，競買保證金為20%，姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限為6個月，目前全部地塊均未設地塊的市場指導價，土拍達到限價后采取現(xiàn)場搖號。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，也是發(fā)展工程，更是培育國內市場拓展內需的重要抓手，是一舉多得之舉。十四五時期，全省將全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年，完成1000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務覆蓋面不斷擴大；五年計劃改造5000個老舊小區(qū)，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。規(guī)范房地產(chǎn)市場指導思想堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，充分運用法治思維和法治方式，科學謀劃、精心組織，加強市場監(jiān)管、凈化市場環(huán)境、增進民生福祉，確保整治工作取得實效，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。住房發(fā)展基本原則以人為本，民生優(yōu)先。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，始終把解決人民群眾住房問題作為出發(fā)點和落腳點，促進社會公平，增進民生福祉，讓廣大人民群眾有更多獲得感。改革引領，創(chuàng)新發(fā)展。深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，破除制約高質量發(fā)展、高品質生活、高效能治理的體制機制障礙，提高資源配置效率，持續(xù)增強城鎮(zhèn)住房發(fā)展的動力和活力。統(tǒng)籌推進，綜合決策。加強前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進，統(tǒng)籌處理好住房供應總量、結構、分布之間的關系，住房與人口、土地、經(jīng)濟之間的關系，當前與長遠、局部與整體的關系，促進城鎮(zhèn)住房長期平穩(wěn)發(fā)展。轉型升級，綠色發(fā)展。以科技進步和技術創(chuàng)新為動力，把新發(fā)展理念貫穿住房發(fā)展全過程和各領域，加快推進綠色低碳的生產(chǎn)生活方式，提升住房及相關服務品質，實現(xiàn)更高質量、更有效率、更可持續(xù)的發(fā)展。堅守底線，安全發(fā)展。在城鎮(zhèn)住房發(fā)展過程中，把安全放在更加突出的位置，關注居民生命安全和身體健康，建設宜居城市、韌性城市、智能城市；防范化解房地產(chǎn)金融和市場風險，保障經(jīng)濟社會運行安全。智慧技防小區(qū)建設工程依據(jù)國家、省智慧技防