“第七屆香港國際地產周”

“第七屆香港國際地產周”12月2日，由中國指數(shù)研究院主辦、搜房網承辦的第七屆香港國際地產周在香港舉行，國際知名金融機構、專家和國內知名房企高層應邀出席本次盛會。在美國量化寬松貨幣政策、人民幣升值、國內加強樓市宏觀調控的背景下，海外資本如何與國內房企無縫對接呢？房企如何利用外資爭取突圍呢？://soufun/news/zt/202310/HongKongweek7.html主辦單位：中國指數(shù)研究院承辦單位：搜房網時間：2023年12月2日（星期四）地點：中國?香港?旺角朗豪酒店朗豪廳（7層）【主持人】尊敬領導、各位來賓、朋友們、女士們、先生們大家下午好！歡迎大家出席由中國指數(shù)研究院主辦、搜房網承辦的第七屆香港國際地產周高峰論壇，今天出席論壇的有全球各大投資銀行，地產基金以及來自大陸的100多家房地產企業(yè)的代表，我謹代表主委會對大家的到來表示熱烈的歡迎?！局鞒秩恕拷衲暌詠碇袊康禺a業(yè)面臨前所未有復雜的環(huán)境，一方面政府兩度出臺宏觀調控政策，試圖抑制過快增長的房價，另一方面人民幣升值，全球通貨膨脹、貨幣戰(zhàn)爭成為中國房價內在的推動力，使中國的房地產在政策重壓下保持頑強的成長里，正因為如此中國的房地產成為全球矚目的焦點。【主持人】海外的投資者和個人投資者紛紛尋找機會進入中國，中國的房地產初步實現(xiàn)了全球化發(fā)展的布局，成為全球大市場的重要組成部分，也正是看到了這樣的大趨勢，本屆香港國際地產周主題確定為“全球地產聚焦中國CHINA、CHINA、CHINA”，今天請了眾多重量級的嘉賓，對中國房地產如何海外融資，借助香港國際地產周的平臺，幫助更多優(yōu)秀的房地產企業(yè)實現(xiàn)跟全球資本的對接，下面先向大家介紹到場的嘉賓。中國指數(shù)研究院院長、搜房控股董事長莫天全先生

經濟學家、瑞士銀行亞洲區(qū)副主席李山先生

中原集團總裁黎明楷先生

畢馬威高級合伙人、香港聯(lián)交所上市委員會委員鄒小磊先生

上海漢宇房地產董事總經理施宏叡先生

世邦魏理仕估值及咨詢服務部（大中華區(qū)）資深董事總經理余錦雄先生

匯豐南豐房地產基金執(zhí)行董事張虎躍先生

泛大西洋投資集團（GeneralAtlantic）執(zhí)行董事洪婧女士

新能源集團董事長包廣林先生

搜房控股集團副總裁新房集團總經理徐曉曄女士

搜房控股集團副總裁二手房總經理張志宏

【主持人】下面有請瑞士銀行投資銀行部亞洲區(qū)副主席李山先生致開幕辭。

【李山】尊敬的各位嘉賓、各位來賓下午好，非常高興出席第七屆香港國際地產周，在這里見到很多老朋友，認識新朋友，香港作為國際金融中心，一直以來是金融機構和企業(yè)對接的舞臺。

下面我將資本市場和房地產市場簡單談一下我的看法，算是拋磚引玉，不足之處請大家指正。

從資本的角度，過去一年時間中國房地產市場經歷了最艱難的時刻，從國四條到9.29新政的出臺，樓市調控進入了緊縮周期，而房地產企業(yè)融資也變得愈加困難。

相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計一級市場上房地產融資總額是153億，遠遠低于去年1280億元，甚至低于2023年緊縮政策的898億元，收縮政策緊縮，房地產在首發(fā)、配股和再融資三個環(huán)節(jié)沒有資金進來，形勢非常的危機，二級市場融資，對房地產公司而言也是奢侈的，今年到目前為止實施融資的企業(yè)只有糧價，中宏和鳳凰股份，這兩家也是借殼上市，隨著調控的進一步深入，A股上千億融資停滯，現(xiàn)在很多的房企，包括在座的各位朋友面臨的問題是，該通過什么樣的方式融資，該去哪里融資，也許海外融資是不錯的渠道。

10月份英國咨詢機構曾發(fā)布報告稱，今年二季度中國大陸房地產熱度位列全球第二，排名第一的是新加坡，第二的就是中國，二季度中國房地產整體價格上漲了36.8%，排在第三位的就是香港，同比增長了24.9%。

另外，商務部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)今年1—7月份外商直接投資房地產和城鎮(zhèn)固定資產投資總額為248億元，同比比去年同期上漲10%，與此同時，利用外資進行房地產開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產開發(fā)總額為302億元，同比增長11%，從去年來看，外資同比增幅一直是負數(shù)的，今年6月開始外資開始轉正，商務部數(shù)據(jù)顯示，今年房地產利用外資猛增10%，10月增加87億美元，占全部數(shù)據(jù)的16%，我說的這些數(shù)據(jù)證明，中國的房地產依舊保持良好的發(fā)展勢頭。國際資本對中國的房地產市場保持著濃厚的投資興趣。

通過這些數(shù)據(jù)，我想大家應該會明白，我們?yōu)槭裁磳⒈敬蜗愀蹏H地產周的主題定義為“全球地產聚焦中國”，實際上也是說中國房地產產業(yè)國際化的問題，摩根、高盛、美林、軟銀亞洲、凱德置地以及我所在的瑞銀集團都以不同的形式進入中國房地產市場。

同時外資與開發(fā)商聯(lián)手成立基金公司占據(jù)了市場的主流，首創(chuàng)集團、金地、集團、中海、華潤置地，率先成立中外合資公司，融資額高達數(shù)以美元，投資旗下的房地產項目。

四月份我所在的集團跟金地合作，首次簽約資金是1億美元，6月中國海外興業(yè)將旗下西安、青島31%和沈陽33%的股權出讓給外資。

全資控股的子公司新加坡集團啟動規(guī)模在5—10億美元以中國為主的地產項目，中國房地產的發(fā)展趨勢是不可阻擋的。

商務部數(shù)據(jù)今年前10個月猛增50%，增幅高于其他領域利用外資的幅度，今年前三季度全國房地產吸收外資新設立的企業(yè)是458家，實際吸收外資150億美元，同比增長56%，增幅高于總體吸收外資的比例。未來會有更多的房地產企業(yè)加快融入中國房地產企業(yè)，作為資本市場的代表瑞銀，希望通過香港地產周這樣的平臺，接洽更多的內地房地產開發(fā)企業(yè)，實現(xiàn)資本和產業(yè)的高效運營，今天到場的嘉賓很多都是房地產和金融行業(yè)的專家以及業(yè)內人士，相信在接下來的主題演講和互動研討環(huán)節(jié)會帶給我們更多的啟示，我現(xiàn)在就是拋磚引玉，最后預祝本屆香港地產周圓滿結束，謝謝大家。

【主持人】當前的房地產形勢到底如何發(fā)展，下面有請一位嘉賓，希望用他掌握的知識和豐富的經驗為大家指點迷津，下面有請中國指數(shù)研究院院長、搜房控股董事長莫天全先生發(fā)表主題演講，演講主題“當前的宏觀經濟形勢”。

【莫天全】各位嘉賓下午好，非常感謝各位參加第七屆香港國際地產周，今年叫做“全球地產聚焦中國”，有兩個層面，一個是全世界的房地產投資商想都想長期持有中國地產項目，另外，海外的物業(yè)也向中國的投資機構和購房者推銷他們的地產，因此今年的主題是全球地產，聚焦中國。

剛才我跟韓國濟州島的客人聊了一下，他們也加入了香港地產周活動，看來香港地產周的活動變得越來越好。借此機會談談中國房地產的狀況以及對明年的展望。

剛才李山先生說的數(shù)據(jù)，我恰巧從不同的渠道得到類似的數(shù)據(jù)，今年前10個月海外資金投資中國房地產市場同比增長了48%，僅僅10月份一個月有87億美元進入中國的房地產市場，這是中國央行的數(shù)據(jù)。

雖然最近中國的房地產調控很厲害，包括對外資的調控，購買的項目只能自用，個人只能買一套，但是從商務部11月份的數(shù)據(jù)來看，11月份有108家外商在申報外商投資公司，相比10月份的42家而言是翻倍增長，調控越厲害，外商進入的越厲害，這是值得大家思考的。

下面進入演講的主題，新房市場的成交量情況，10大城市11月份跟10月份相比漲跌各占50%，9月份的環(huán)比、同比到10月份的環(huán)比同比進行對比，結論有四個方面。

從10個重點的城市，北京、上海、廣州、深圳等等，住宅成交面積環(huán)比漲跌各占50%，杭州、北京、武漢超過了25%的成交量，廣州、深圳降幅比較大，分別下降66%，廣州的因素是跟亞運會有關的，在此期間推盤量是急劇下降的，10個大城市環(huán)比平均下降了6%。

同比來看，跟去年的11月份相比，10個大城市中，僅僅武漢在增長，其他9個城市是下降的，甚至南京同比降幅接近50%，今年的4月份和9月份的兩次新政效果是明顯的，10大城市平均環(huán)比降幅21%，因此下降的趨勢是往下走，累計1—11月份10大城市累計下降，降幅最大是上海55%和43%，這是跟去年1、2月份相比。北京成交面積環(huán)比增長30%，這是跟10月份相比，同比去年10月份下降35%，1—10月份同比下降27%，上海環(huán)比下降3%，同比下降8%。北京、上海兩個超大型城市趨勢是不容樂觀的。

每月1日發(fā)布上個月價格環(huán)比指數(shù)的變化，11月份對于100個城市就是百城價格指數(shù)相比上漲了0.8%，因此11月份的價格一直未下調，從6月份到11月份環(huán)比漲跌幅都未超過2%，最多是7月份減少了1.3%，其他的4個月是上漲，2個月是下降，上漲和下降的幅度都非常，實際上都在誤差范圍內，基本上價格是穩(wěn)定的。

具體來說全國100個城市住宅的平均價格11月份是8418元/平方米，比上個月上漲8.12%，86個城市環(huán)比上漲，11個城市環(huán)比下跌，二、三線城市上漲幅度最高也只有2.5%，下跌城市中最大的是昆山，只有0.57%，無論是上漲還是下跌都是在比較小的范圍內。

10個大城市平均樓價是15407元/平方米，環(huán)比上漲了0.41%，連續(xù)第二個月縮小，南京在下降，其他的城市都在上漲，因此說明上漲的趨勢還存在，雖然含比上漲只有零點幾，這跟大家期望的房價下降有所不同。

土地供應方面的數(shù)據(jù)

統(tǒng)計了120個主要的城市，11月份120個城市住宅用地推出量環(huán)比和同比在增加，住宅用地供應面積達到了4253萬平方米，環(huán)比增長了14%，同比增長10%，因為供應量的增加，緩解未來供給是有幫助的，累計11月份120個城市推出的土地增長了3.98萬公頃，土地的提高對于緩解未來市場的供需矛盾和價格壓力是有幫助的。

同比價格是上升，環(huán)比是減少的，11月份120個城市住宅面積是2704萬平方米，環(huán)比減少了9%，10月份以來連續(xù)第二個月下降。雖然土地供應在增加，但是拿地的積極性不如供地的積極性，這要引起大家的注意，同比去年而言增長了11%。

11月份累計成交住宅用地3萬公頃，同比增長了39%。

土地價格

住宅用地的樓面地價環(huán)比是上漲的，跟價格略微上漲的趨勢是一致的，但是溢價率低于去年，120個城市9月份均價達到了2611元/平方米，10月份回落了1732元/平方米，環(huán)比上漲了13%，因此土地成交的價格11月份相對于10月份而言漲幅是比較高的，11月份住宅用地溢價率上漲了41%。

以上是截止11月份為止中國房地產比較宏大的數(shù)據(jù)，包括了10個主要的城市，下面談談跟未來預期有關的內容，從不同的角度考量和判斷。

從今年1月到現(xiàn)在出臺了一系列的宏觀調控數(shù)據(jù)，根據(jù)中國指數(shù)研究院和建設部組建了研究組，進行一系列的評估，9月底和10月初的新政延續(xù)到國慶之后，從中央政府到地方政府都有眾多的新政，我們稱之為二次新政，9月份的新政和4月份的新政來看，中央和地方政府的控制越來越緊，無論是首套房、貸款首付還是第二套房、第三套房的要求是越來越緊，保障性用房的調控力度是越來越大，加上限購，我未加以驗證，最極端的憲政是蘭州，不知道是否有蘭州來的朋友，說蘭州每個家庭限制擁有一套住房，北京、上海的限購是再購買一套住佛，因此蘭州的限購是非常嚴格的，9月和10月的新政最突出的特點就是限購，我就此問題跟相應的官員進行交流，蘭州出現(xiàn)這樣極端的情況，是否意味著政策有一點過了，出乎我意外的是，官員說，實際上也不為過，房地產如果作為國策發(fā)展的話，有的時候需要必須執(zhí)行的策略。

舉一個例子，例如我國的計劃生育政策，一個家庭一個孩子，已經執(zhí)行了20多年了，但是房屋的政策一直說要控制，但是一直控制不住，如果拿到國策上來考慮的話，就要進行更加嚴厲的控制，我相信新政出臺后，確實有不同的聲音和判斷，對全國的經濟和房地產發(fā)展的都是有利的。

9月份還出臺了對商業(yè)銀行嚴格的控制，稅收也是有保有壓。包括保險資金涉足地產，對于顯示公平是有關的。這是4月份和9月份政策大致的比較，我們跟建設部合作的房地產業(yè)中長期動態(tài)模型的測試，根據(jù)模型來看，影響中國房地產的因素主要包括三個方面，政策因素、外部環(huán)境、房地產市場內部的因素，所占的比例，政策是47%，外部環(huán)境是31%，房地產市場內部的因素是22%，政府的影響是最大的。

政策中的貨幣和信貸又是影響房地產最重要的因素，房地產業(yè)從1998年房改到現(xiàn)在，已經明確了房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，因此每年都會有政策出臺，只有2023年大背景下，房地產首次出現(xiàn)了全面的調整，根據(jù)我們的模型，包括信貸投放、利率在內的貨幣政策是影響商品房銷售關鍵的因素，稅費政策的影響相對比較小，因此我們在思考和研究，包括地產稅和房價之間的影響是多少，我們認為對房價是沒有多大的影響。

保障住房對房價的影響還看不到效果，因為這幾年保障型住房建設力度相對比較小。

剛才分析了大勢和大政的前提下，對2023年房地產的走勢進行了展望，第一個方面的判斷，本輪房地產調控短期內難以有效，房價掏空政策會不斷的出臺，中央政府控制房價的信心非常大，不僅僅是經濟的問題，而且成為中國的社會問題，因此房價會繼續(xù)推出一系列的調控政策。

保障型住房政策是調控的核心政策，最容易解決社會問題，中央政府想將中國房地產市場全部解決掉是比較難的，如果將房地產政策分成國家政策和政府支持性的保障性住房政策以及市場導向的房地產會更好，國家將需要保障的房地產搞好。

宏觀經濟和房地產走勢存在比較大的不確定性，中國的經濟受國際影響比較大，中國經濟跟國際經濟密不可分，我星期二跟美國大使館幾個參贊，包括經濟參贊、貿易參贊共同探討，宏觀經濟走勢和貨幣走勢對房地產業(yè)是有影響的，其中包含了很多不確定性。

2023年全年保持平穩(wěn)增長，不同的區(qū)域、企業(yè)和項目的分化更加明顯，隨著9月底以來限購和加息等政策的落實，2023年因為政策影響的持續(xù)，加上1月份是傳統(tǒng)的成交淡季，會成為全國最低點，因為2023年經濟繼續(xù)上升，隨著政策不斷的出臺，觀望情緒再度出現(xiàn)，我們預測2023年的需求會明顯提高，2023年價格平穩(wěn)，我們認為下降是比較難的，上升也不可能有大幅度的情況，不同的城市和項目是有所不同的，二、三季度價格逐漸平穩(wěn)甚至回升，前期調整較小，限購執(zhí)行嚴格的城市，成交量低位的化，價格就會下滑，這是我對2023年的判斷。雖然有這些判斷，但是從長期趨勢來看，3—5年后，中國的人口結構和城市化穩(wěn)步推進，基本面保證了中國房地產市場未來的繁榮。

因為特殊的人口結構和城市化的進展，預計中國城鎮(zhèn)購房人口25—45歲將持續(xù)保持在2030年，我們還有十幾年的增長，城市化進程的加快，到2023年將達到56%，人均居住水平穩(wěn)步提高，將為中國房地產市場提供差不多120億平方米的住房需求，從長期來看，無論是過去二十年還是未來的二十年，都會為房地產市場提供非常強勁的支持，房地產市場作為中國國民經濟中的重要產業(yè)是不可或缺的。

未來五年對新房市場供應的預測，基本的結論是整體增長比較平穩(wěn)，一線城市的比例相對下降，二、三線城市占比相對上升，但是幅度不大，從2023年到2023年新房銷售面積增長幅度會達到14%，2023年達到17億平方米和11萬億元，一線城市的銷售額達到1萬億元，占比周是20%，二、三線城市的比重上升到40—44%。

我借此機會向大家匯報中國指數(shù)研究院對今年中國房地產市場的分析和判斷，跟大家共同推動中國房地產市場的共同發(fā)展做出努力，謝謝大家?！局鞒秩恕肯旅嬗姓堉性瘓F總裁黎明楷先生發(fā)表主題演講，演講主題：“宏觀調控對中國房地產未來市場的影響”。

【黎明楷】各位來賓大家下午好，原本我來之前還讓同事問一下，我是否適合在這里發(fā)言，因為本次會議是講跟國際接軌和解決大家融資的問題，這些方面我是不懂的，我是做下游的行業(yè)，我只懂賣樓，開發(fā)商如何解決資金的問題，對我來講是比較陌生的。后來又一個主題，說賣樓就講賣樓，就變成了全球營銷，我就說，不好意思全球營銷我是不懂的政府的定位是很準的，現(xiàn)在都限購了，很多地方只準賣一套，不是所有境外人士都有一套，還要有工作一年的證明，還要交社保金一年以上等等，并不是短期內可以辦得出來的，因此全球營銷我也講不了，我就簡單的介紹今年以來宏觀調控對市場帶來了哪些影響，實際上莫總講的很詳細，我在莫總的基礎上聚焦一點，再為官一點，看看具體的情況是怎樣的。

我就講兩個方面，2023年的回顧以及后市的預測。

先從4月份開始，本來宏觀調控是從2003年開始的，只有2023年未調，因為去年要救市，政策是比較寬松的，今年主要是有兩波宏觀調控。

4月份新政，剛才莫總已經介紹了，我就不詳細的介紹了。新政主要是抑制投機需求，兩套房的利率提高，而且限制第三套房的貸款，增加保障性住房的供應一直以來都是有的，我以上海作為例子，為什么用上海為例，因為上海從2005年經歷了三次調控，2005、2023和今年的宏觀調控都比較厲害。

宏觀調控下價格走勢，2005年宏觀調控后價格連續(xù)下跌了3個月，從成交量來講，本次宏觀調控跟過去兩次調控而言，市場導了谷底的水平，大概一個月成交123萬平方米，下跌到谷底了，但是市場恢復比較快，4月份新政，5月份觀望、6、7、8月上升，9月份超越了歷史最高水平，說明內地的房地產市場，在歷年的宏觀調控下影響不大。2005年的宏觀調控調整了9個月，二手房下跌了17%，2023年金融危機樓價也下跌了9個月，跌幅了13%，4月份的宏觀調控下跌了3個月，總跌幅是5%，每一次的宏觀調控出來的效果和持續(xù)力更強，效果更明顯。其他的城市，例如廣州、深圳整體來講價格在調整，成交量也是類似的，頭一個月下跌，之后就反彈回升。

從全國新房銷售情況對比，全國的影響是在5、6、7、8月份，跟2023年相比下跌了10%，一線下跌了6.5%，因此一線城市的影響是比較大的，二線城市也有相對發(fā)達的城市，實際上都是省會城市，我們習慣的將上海、北京、廣州、深圳叫做一線城市，其他的二線城市都是省會城市，同比來講成交量下跌了4.4%，其他的城市，包括三線或者是再小的城市而言，總體來講，在宏觀調控下只下跌了3%，因此宏觀調控對他們是沒有影響的。

2023年挑選了10家企業(yè)進行跟蹤調研，今年4月份新政來講，對于標桿房價來講，他們的影響比市場影響還要小，整體成交下跌幅度不大，而且價格只調整了一個月，五月份平均來講價格有所調整，但是總體來講平均售價比宏觀調控之前還要高。

主要是什么原因，首先是品牌的優(yōu)勢，這些開發(fā)商過去的若干時間內在市場上建立了比較好的品牌，產品的質量在老百姓心目中是知道信任的。7月份銷量最好的11家標桿企業(yè)占了65%，他們的樓盤是最好銷售的，而且價格策略要比中小型的開發(fā)商比較靈活，他們現(xiàn)在是以保量為主，價格并不是堅挺的，價格是比較接近市場的，反而規(guī)模沒有如此的大，很珍惜手上的項目，賣了以后，再找一個項目比較難，因此寧可每一個項目都要賺取最大的利潤，因此輕易不降價，大型開發(fā)商降價還是比較靈活的，因此銷售保持在良好的情況中。

從地域分布來看，標桿企業(yè)陸續(xù)的開始進入二線城市，雖然大部分起家在一線城市，深圳、北京、上海、廣州?，F(xiàn)在以二線城市為主，我們看到一些二線城市或者是三線城市受宏觀調控的影響比較低，因此被調控的力度相對比較小。

保利、萬科在一、二線城市而言都是比較平衡的，重點突出的是中海、雅居樂，他們偏向于二線城市發(fā)展。其他的企業(yè)正在轉型或者是不確定性的企業(yè)，平衡發(fā)展型的企業(yè)重點放在一線城市，因此2023年他們是跑贏了大市。

9月份宏觀調控公布了，但是效果體現(xiàn)在10月份，16個城市出臺了限購，限購的標準是不同的。蘭州我們沒有業(yè)務，據(jù)說是不能購買第二套，但是很多的城市都是比較溫和的，無論有多少套都可以再買一套，有的政策是嚴格的，里日已經擁有五套房的家庭糾不能購買了，主要是限制房地產方面的需求。國家的宏觀調控都是針對開發(fā)商的，有的城市規(guī)定，開盤的時候，價格一公布就不允許漲價了，預售標準提高了，有的城市雖然未公開說，但是報了價格給政府，如果政府價格不滿意的話，預售證就不發(fā)，這也是價格控制的手段，政府也希望從統(tǒng)計的角度考慮的，不希望高價的樓盤進入市場，從而給人一種假象，感覺樓價下跌了。

預售和監(jiān)管方面，從北京開始拓展到其他的城市，預收樓盤的資金只能用于項目，不能調來調去，這些政策都是針對開發(fā)商的行為。針對房地產的調控還有加息和提高存款準備金，對市場和房價的影響是比較大的。雖然10月份整體政策嚴厲程度要比4月份厲害，但是我們看到市場的反映，10月份的政策比4月份更加的溫和，總體下降不多，價格基本上是穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅度的下跌，從二手的情況來看，雖然成交量下跌了，但是購買房的人還是很多，現(xiàn)在只是觀望，說明需求是存在的。剛才說有16個城市進行了限購，4月份新政出臺后，只有北京執(zhí)行了限購，北京進行了限購，對北京市場的影響是怎樣的。價格的影響跟其他城市相比，并不因為北京限購了，成交量就受到影響，實際上跌幅跟2023年是差不多的，限購不是一下子讓市場產生立竿見影的效果。北京因為有了限購，其他城市在五月份之后，市場開始回暖，成交量開始上升的過程中，北京市場的成交量在反彈，明顯落后于其他的城市。雖然出臺了限購令，10、11月份對市場的影響并不是很大。限購的影響是不會長期下去的，目前市場的流動性比較大，政府如何壓抑市場的資金是比較難的，因此通過行政的手段，提高門檻和減少供應資金。限購意味著一個家庭只有一個配額，最多只能使用一次，因此從長遠來看，限購對于市場整體的成交和影響是長遠的，目前來講，未看到政府有放松宏觀調控的狀況，目前政府是用行政的手段壓著房價調整，4月的新政調整幅度也就是3%—5%，如果政府現(xiàn)在收手取消限購，市場的反彈是非常厲害的，剛才莫總已經說了，價格未到平穩(wěn)階段之前，政府的措施只會越來越多，未有放松的跡象。新政影響的是價格，但是成交量逐步的回升。目前限購的是住宅，10月份市場的資金是轉流向商業(yè)和寫字樓市場，10月份部分商業(yè)和寫字樓的客戶很多，業(yè)務很好做。當前的特點：首先是流動性的問題，因此流動性影響到了價格，M2供應量是一直增長，當增長是下跌的，增幅是下跌的，貨幣供應量增幅下跌的時候，樓價和成交量都會下跌的，反過來講當貨幣供應量增加的時候，增幅也在增加的時候，樓價也是在上升的，因此未來樓市的走向還是要看貨幣供應量的問題。對于開發(fā)商而言，還是要看融資的情況，2007年的時候，很多的公司在金融市場中募集到了資金，當時地王出現(xiàn)的也是比較頻繁，2007年融資達到了1300多億元，當年購地的金額也是巨大的。2023年相反，市場相對困難一些，因此2023年開發(fā)商的貨量并不是很多，也未焦急的推貨，2023年價格回升比較大，開發(fā)商求價不求量。

2023年政府對于開發(fā)商的資金壓的比較緊，從今年兩輪調控來看，收集了開發(fā)商的資金鏈，希望開發(fā)商除了賣房獲取資金外，其他融資的渠道卡死，希望開發(fā)商降低價格進行銷售，但是目前的效果并不是很明顯。一方面買地的總量沒有2007年瘋狂，而且2023年的銷售量是不錯的，因此壓力不大。今年年底我們看到部分開發(fā)商資金壓力開始出現(xiàn)，尤其是北方部分熱點的開發(fā)商價格開始松動，愿意推出優(yōu)惠的戶型。

未來的預測，實際上跟莫總是相似的，唱起來講是沒有問題的，一方面中國的經濟還是處于高速發(fā)展，臺灣、新加坡、香港都有類似的經歷，當經濟高速發(fā)展的時候，房價基本上是保持穩(wěn)定向上的態(tài)勢。城市化帶來需求的增加，也會導致市場價格持續(xù)向上。市場是否會出現(xiàn)泡沫，價格超越了老百姓可以承受的范圍，我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2005年到現(xiàn)在，買房占全國的銷售額，有多少是通過自有資金解決，多少是通過銀行和公積金貸款解決的，平均來講，有70%的購買力是靠買家的自有資金解決的，這跟其他國家的情況是不同的，例如美國大部分是通過信貸實現(xiàn)房屋買賣的，有信貸就會出現(xiàn)泡沫，內地的樓價雖然上漲的很過，但是我們看到，差不多一半的房屋是通過自有資金購買的，因此房價出現(xiàn)泡沫或者是崩潰的情況是比較少的。大家認為房價已經脫離了購買力，老百姓每個月的收入來講，目前的房價很高，已經很難購買了。但是買房的資金不僅僅是來自于購房者自己的收入，還要看社會存款量，這就是支撐房屋購買的力量，有很多的資金還在銀行體系中，可能是過去幾輩子存的資金，大家認為樓價上漲就會進入房地產市場，因此我認為中國房地產市場還是健康的。明年的預測

我一直是看跌的，但是跌來跌去都未跌，我認為明年3月份之前是銷售的淡季，我估計某些開發(fā)商價格方面會有所松動，現(xiàn)在政府壓開發(fā)商的資金，而且力度非常大，也許開完今天的會議大家找到新的融資渠道，解決了資金緊缺的問題。如果資金仍然緊缺的話，開發(fā)商就會降一點價格，換來健康的發(fā)展，我認為這種情況是有可能出現(xiàn)的。新房價格如果不降的話，二手房是不會下降的，即使周邊新房價格下跌了，二手房下降的幅度不大。從長遠來看，雖然出現(xiàn)調整的機會。但是我認為小幅度的調整后，市場會回歸平穩(wěn)，樓價明年會出現(xiàn)小幅整體上揚。成交量雖然不能跟最旺的時候相比，但是整體市場成交量是不會差的，在座有的人是做二手房和代理的，我認為明年的生意不一定會差，相對而言也是比較好的一年，因此大家不用太害怕，我就說到這里，謝謝大家。【主持人】請黎總留步，中原進入了很多的城市，在市場占有率方面處于前三位，中原去年75億元的收入，也有一套用人體系，請教一句話，如何做得到的。

【黎明楷】要解釋是不容易的，我們經常講無為而治，這是老土的話，我們?yōu)槭裁纯梢栽诓煌某鞘邪l(fā)芽扎根，這跟無為而治有關的，我們相信自己，我自己對自己如果沒有信心的話，讓我遙遠的估計其他的內容和城市，我是沒有這樣的能力，因為我不在當?shù)厣詈徒洜I，如果很多的事情都是通過我來判斷，我是無法判斷的，因此我愿意將決定權放給在當?shù)亟洜I的同事，而且給他們的靈活度是很大的，不需要遵守條條框框，大部分的事情由他們操作，為什么要如此的賣力，為什么如此的做，也跟我們的利益分配有關的。中原的利益分配制度，我們會照顧到前線和后勤的人員，尤其是管理者而言，如果做得好的話，就會發(fā)達的，如果有發(fā)達的希望給到員工，員工就會全心全意的跟我們做。

我們的分配制度是透明的，大家是否可以照搬取得成功，理論上是可以照搬的，主要還是牽涉到信任度的問題，我們從1978年成立到現(xiàn)在，員工對于政策不改變的信任度是很高的，大部分的打工者都怕老板今天說的話，明天不算數(shù)，今天打江山給了很多的承諾，例如未來會怎么好，當大部分的員工賺錢后，老板就開始懷疑你的能力，懷疑你是否有這樣的價值，可以獲得如此多的錢，中原有很多的案例，在中原打工可以賺到很多的錢，老板也不會眼紅，繼續(xù)讓員工做，這是長遠的信任，前提是要相信管理層，上層和下層之間的關系就會導致摩擦，因此說中原簡單也很簡單，沒有復雜的關系。

【主持人】謝謝黎總，今天借主持人的權利，做一個小的訪談。我經常跟朋友討論一個問題，大家為什么要購買名牌，我的結論是買名牌可以降低犯錯誤的幾率。作為中介最好的集團中原集團和最好的媒體集團搜房進行戰(zhàn)略合作，下面有請黎明楷先生和搜房控股集團莫天全先生上臺簽約。莫總和黎總對后市的預測雖然之前未進行商量，但是結論幾乎是一致的，中原和搜房網的合作始于2005年，我們在各個城市都有合作，這次中原集團跟搜房網深度合作，對于經紀行業(yè)的網絡營銷將會有巨大的影響，希望中原和搜房網的合作使雙方取得很好的成績，搜房也一直致力于中國房地產行業(yè)的科技含量，希望雙方很好合作，取得成功，謝謝。

中國的房地產走過了二十多年的房地產歷程，從當初的國企壟斷到百花證明，下面有請畢馬威（KPMG）高級合伙人、香港聯(lián)交所上市委員會委員鄒小磊先生發(fā)表主題演講，演講主題：房地產企業(yè)如何在香港融資和上市?！距u小磊】各位先生、女士下午好，今天很高興有機會在這里跟各位見面，也很感謝搜房的邀請。剛才幾位主講嘉賓已經談過房地產宏觀的情況，房地產在目前的情況下，融資有怎樣的困難，未來應該如何做。房地產企業(yè)是資金重，量比較大的企業(yè)，過去房地產公司都是依靠銀行貸款購買土地經營的，但是目前在內地依靠銀行貸款購買土地和開發(fā)樓盤是不行的，因為政府規(guī)定不能依靠銀行貸款進行開發(fā)和購買土地，也有房地產開發(fā)企業(yè)利用預售款持續(xù)開發(fā)，現(xiàn)在也不行了。今天來說，之前的做法不能延續(xù)了，預售款只用于繳付工程款，不能挪用他用。目前市場的情況是怎樣的，人民幣要升值，大家將資金轉換成房產，從而獲得收益，目前有很多的熱錢進入中國大陸，或者是有些資金直接進入中國大陸投放于房地產業(yè)。

對于資金量來說，更重要的影響是，美國貨幣量化的政策，美國不斷的印鈔票，全球資金大增的情況下，資金都在尋找出路，全球那個地方，那個項目有好的回報，資金就往哪里走。

目前預期人民幣會升值，剛才兩位主講嘉賓也談到內地的房地產未來會平穩(wěn)的增長，因此資金進入中國會獲得很好的投資回報。

內地有的政策對于房地產業(yè)也是有利的，例如保險業(yè)，保監(jiān)會允許保險企業(yè)投放不超過10%到房地產項目中，或者是用3%的資金購買房地產企業(yè)的股票、債券。我們預計會產生4500億元的資金，對于房地產業(yè)而言是很大的利好。目前，內地正在研究房地產信托基金，香港前幾年已經做了房地產信托基金，大家認為效果不怎么樣。我們預期未來的房地產信托基金作內地推出的時候，我認為會受到歡迎，協(xié)助房地產企業(yè)有效的運用資金。全球很多的資金需求很多的項目，對房地產業(yè)會產生很好的影響。目前房地產業(yè)也面臨一些局限，例如剛才說的資金的局限，現(xiàn)在不能在內地通過銀行貸款的方式購買土地。存款保證金的提高達到了18.5%，2023年來說五次提高保證金的比率，會降低房地產企業(yè)信貸的額度。國家也限制房地產貸款的額度，目前股本比例不能低于30%，如果是境外投資人，股權比例不能低于50%，借貸比例是50：50，如果股東從境外將資金打入境內是有限制的，過去貸款產生的財務開支是可以抵扣稅收的，目前這種情況已經改變了。境外股東貸款給境內的房地產企業(yè)，目前所有的費用是不能抵扣稅費的，未來企業(yè)產生的分紅還需要交稅，因此房地產的回報率會降低，目前暫時禁止房地產企業(yè)在內地上市，可以說將房地產企業(yè)的資金都堵住了。已經在香港上市的房地產企業(yè)可以實行增發(fā)，企業(yè)如果未上市的話，如果跟私募基金談增發(fā)的話，一般回報率不能低于20%，對于目前的股東而言，股權就會被攤薄。目前的情況來看，物價是相對比較低的，尤其是受到政府政策的影響，部分房地產企業(yè)在啟動上市，但是進展緩慢，要等政府政策明朗后才可以上市，這種情況下還有哪些融資渠道。境外借貸，需要解決的問題就是結匯的問題，如何將境外的資金轉換為人民幣，從而在內地支付購樓款或者是開發(fā)。企業(yè)發(fā)行債券，例如碧桂園等企業(yè)。房地產企業(yè)過去二年在香港上市比較多，優(yōu)點這里不多講，香港提供了融資平臺，使企業(yè)有融資的渠道，無論是增發(fā)還是發(fā)行債券。整個流程可能需要幾個月甚至是二年，要看企業(yè)準備的工作和市場的情況。很多朋友關注的是，上市后后花費的費用是多少，一般是8%，如果盤子小的話會達到30%，一般房地產企業(yè)的費用不高，整個的工作都是一環(huán)扣一環(huán)的，如果要成功上市的話，就要挑選很好的團隊，要做好所有的儲備工作，更重要的是編好投資的故事，企業(yè)上市的亮點在哪里，等著市場好轉的時候，上市推薦企業(yè)。投資人最關注的就是房地產企業(yè)的土地儲備是多少，我為一家房地產企業(yè)做上市，他的老板說，給我一塊土地，我就可以開發(fā)和賺錢，因此他說，面粉和面包是一樣的，給我面粉就可以制造面包，因此他的企業(yè)在第一次上市的時候是沒有土地儲備的，他在香港和歐美進行路演，所有的投資人都說，你很厲害，每一個盤都可以賺錢，說完之后，所有的投資者都離開了，都沒有進行投資。跟他們再談的時候，他們就會說，我知道你有這樣的能力開發(fā)土地，過去是這樣的，未來不好說，房地產多年來都是談土地儲備，資本增殖是大頭，并不是建造房屋的利潤，聽到這些后，這個老板開始增加土地儲備，兩年后再來香港上市，這次上市成功了，上市融資的金額超過了100億元，比第一次上市要募集的資金多很多，因為有比較大的土地儲備。如果房地產公司準備上市融資，必須要看看土地儲備有多大，當然土地儲備是雙刃劍，剛才談到了現(xiàn)金的問題，資金不好好，對于土地購買后未按時開發(fā)的衡量，國家會給予處罰。企業(yè)在上市的時候，就要很好的思考自己的土地，到底應該如何做。這方面香港有很多專業(yè)人士，可以幫助大家上市融資，如果有需要的話，來香港是沒有錯的。

企業(yè)重組面臨一個問題，就是10號文的問題，如果房地產企業(yè)目前沒有海外架構，在海外融資或者是在香港融資和上市是比較困難的。房地產公司跟其他的企業(yè)是不同的，因為資金量是特別大的，如何重組并且將企業(yè)轉到海外，并且搭建海外架構是比較困難的。

關于重組的方案，如果企業(yè)有海外上市的意愿，就跟律師和會計師洽談，到底可以怎樣做，搭建怎樣的海外架構，還要考慮未來稅務的安排，幾位講者都提到內地的稅務是比較重的，搭建海外架構的時候，要進行稅務規(guī)劃，對未來的發(fā)展是有好處的。企業(yè)準備上市前，已經提件給聯(lián)交所的時候，此時有一個重點工作需要房地產公司關注，房地產公司的定價跟一般企業(yè)是不同的，一般企業(yè)的定價是市盈率多少倍，利潤就是多少，企業(yè)價值就是多少。房地產公司的盈利是有周期的，按照房地產開發(fā)的進度和竣工時間體現(xiàn)利潤。因此，要考慮房地產公司手里的土地儲備，包括目前在建的房屋和土地儲備，因此房地產公司上市的時候，價值不是按照評估值。過去對內地房地產公司會打折，最高的時候評估值打50%，目前打折率降低了很多，因此要計算好評估值，了解可以募集多少資金。上市后就會有壓力，上市并不是圈錢就走，上市只是開始，是企業(yè)未來發(fā)展打造平臺和新的臺階，上市后很多人會關注你的企業(yè)，企業(yè)也會增加壓力，要求企業(yè)完善管制，按時申報，這些都是企業(yè)額外的工作，企業(yè)要進行海外上市時要做好準備，也要做好上市后的工作安排。目前有困難，也有機遇，我們預計房價會輕微的下調，但是調控會過去，我們估計是好的時機，讓企業(yè)在香港和海外上市融資，我們估計時機會在明年的第三、第四季度好轉，如果房地產企業(yè)需要在海外融資上市的時候，現(xiàn)在就應該開始準備，明年的第三、第四季度就可以上市了。過去到香港上市的企業(yè)來自于北京、上海、廣州，目前投資方會以二、三線城市的開發(fā)商為主，因為這些開發(fā)商的資金量不多，而且成長的空間比較大。我今天就講到這里，謝謝各位。【主持人】下面有請上海漢宇房產顧問董事總經理施宏叡先生發(fā)表主題演講，演講主題：宏觀調控助力房地產服務企業(yè)管理轉型。

【施宏叡】各位來賓大家下午好，感謝搜房和中國房地產指數(shù)研究院提供這樣的機會，我是開發(fā)商之外的企業(yè)，今天來了很多的基金，也來了很多的開發(fā)商，來自全國的中介和代理同樣聚集在香港，共同參加第七屆香港國際地產周。

有人說房地產鏈條的上游是房地產開發(fā)，我相信可以將磚頭變成財富的就是下游的房地產中介服務商，但是我相信在房地產服務行業(yè)中，未來的發(fā)展必須有我們。

今天有機會在這里跟大家分享過去幾年的經驗，有一句話是“上海感冒，全國吃藥”，上海成為領頭受傷的角色。2003年漢宇在上海一路走過來，在這里跟大家分享和講解，希望可以跟其他城市來的朋友和同業(yè)共同交流。如果說如何改變，不如說宏觀調控中如何改變和轉型。我們做市場如果等基金來救我們的話，不如想辦法自救，與其想明年市場會好的話，不如早一點想如何迎合市場，如果市場長期不好的話，應該用怎樣的方法生存下來。我們強調的是做市場就要順勢而為，應該如何從宏觀調控中找出生機。宏觀調控政策導致市場環(huán)境的改變，現(xiàn)在行業(yè)面臨著結構性重大變化。房地產服務企業(yè)管理應變之道。

剛才有幾位嘉賓講到宏觀調控的寬度和深度，現(xiàn)在宏觀調控的政策是怎樣的。2023年的宏觀調控跟往年是完全不一樣的，有哪些不同。過去的宏觀調控是以壓制需求，以政策面為主，成交量和價格壓了以后，反復是比較快的，會很快的反彈，過去是以堵為主，當堵完了以后，洪水會繼續(xù)泛濫。2023年的宏觀調控并不是堵，還增加了疏通的功能，除了壓力需求外，還增加了供應。整個疏通的方式以住房保障系統(tǒng)和商品房的系統(tǒng)為主，政府增加了廉租房、公租房和經濟適用房。信貸政策：公積金貸款、加息、限購，商業(yè)貸款中用了加息、減少貸款控制信貸貸款。

除了信貸政策外，財政收入和行政干預都介入，財政方面取消了契約的優(yōu)惠，恢復了個人所得稅。行政干擾的內容，限制外地人和限購套數(shù)。

土地的供應量中，今年上海增加了600萬平方米的保障用地，而且打擊的力度明顯增加，房源的供應來說，動遷房從5年改為3年，最新的打擊捂盤力度在不斷的加強。

對商品房預售合約更加的細致，價格要公布，而且增加了一套一價，以前有樓盤的總價，上下有多少幅度就可以了，這次就不行了，禁止預售證和訂金，使命銷售，禁止炒號，訂金銷售必須實行網簽，全國增加了查堵炒號和陰陽合同，整個政策是顯而易見的。2023年12月中央經濟工作會議壓制房價，營業(yè)稅已經從過去兩年恢復到五年，展開了土地清查，提高土地出讓金的首付比例。

2023年4月份國務院出臺了新的國十條，首套房首付的比例從過去的20%增加到30%，首次提出了暫停第三套房貸政策。出臺了具體的措施，限制外國人購買以及增加保障房用地。

2023年9月房價繼續(xù)上漲，各部委出臺了國五條，取消了改善型個稅和契稅優(yōu)惠，要求地方出臺更加嚴格的限購限貸措施，調節(jié)土地過程中，研究制定了房產稅。

最近的11月份，房地產信貸政策再次收緊，央行加息，從原來的儲備金率0.25提高到0.5，公積金率不斷上調，整個融資渠道不斷的收緊。當房價從高位回落到一個高點的時候，政策就會出臺，包括2023年11、12月份政策出臺了，2023年3、4月要反彈的時候，房價政策再次出臺，2023年9月底政策第三次出臺，整個調控的周期越來越短，現(xiàn)在是11月份的新政，每一次浪點從底部開始，壓制了調控的力度。調控長期化導致行業(yè)客戶群體結構轉變

調控前，改善型首次剛性需求從原有的20%增加到55%，調控后改善型從原有的40%下降到25%，投機性從11%下降到2%，，投資性從25%，下降到13%，這是調控前后的變化。剛性需求的比例明顯增加，而且需求發(fā)生了明顯性的變化。今年上海出現(xiàn)了奇怪的怪圈，在過去的調控中是完全不同的，這個怪圈是怎樣的，下面進行研究。每次調控啟動的時候，開始出現(xiàn)大量的門店停止擴張，成交量會跌到冰點，業(yè)績大幅度下降，政策執(zhí)行后開始出現(xiàn)裁員，今年的情況發(fā)生了變化。裁員之后門店關閉，市場持續(xù)低迷，今年的情況，怪圈并未出現(xiàn)，門店的規(guī)模開始冷靜，門店業(yè)績開始大漲，市場加速回暖。最后出現(xiàn)了門店大幅擴張，成交量增加。今年未出現(xiàn)大量的門店萎縮，反而出現(xiàn)了門店擴充和人員增加。漢宇自2004年成立以來，已經經歷了房地產宏觀調控三次，并且成功的經過了2023年金融危機和樓市調整，其中有很多的經驗可以跟業(yè)內共同分享。

快速的決策機制，門店控管制度，人力資源的儲備，業(yè)務結構的調節(jié)，企業(yè)文化，信息的傳遞效率，以上六點改變找出我們的活路和生路。

在座有很多大公司，也有經歷了三十多年的公司，漢宇短短的六、七年，經歷了上海的三起三落，說明我們的決策非?？欤覀兊臎Q策決斷是由公司的董事和高層來做，首先是業(yè)務的系統(tǒng)，決策層參與了組織和執(zhí)行，管理層基本上是走到了市場的最前端，除了業(yè)務系統(tǒng)外，管理跟蹤和質量監(jiān)管上有了全面的發(fā)展，2007年漢宇加入了ISO9001服務系統(tǒng)，從而打造系統(tǒng)化的管理。信息的管理數(shù)據(jù)營造布點和拓展，最后加入了市場營銷和研發(fā)，經過會議和OA系統(tǒng)進行決策。

宏觀調控下加劇了房地產市場屏蔽的波動，盲目的擴張導致大企業(yè)的風險，2023年到2023年門店穩(wěn)步擴張，浦東板塊比例比較大，門店在中心區(qū)穩(wěn)占了70%以上，每個區(qū)的均化量看到了漢宇的發(fā)展，以人為本，團隊發(fā)展過程中，優(yōu)化了土地資源。我們開拓了人力資源計劃，開展了業(yè)務員梯隊建設和立體的培訓系統(tǒng)，建立了新人到職業(yè)經理人的培訓梯隊。高級管理人員引進戰(zhàn)略，引進管理的管理人員，全面借鑒行業(yè)的管理經驗，短短的7年，我們從5個人比較到2350人。漢宇建立了培訓師制度，由員工挑選精英，提升了培訓講師的授課能力，在此基礎上提高了全體員工專業(yè)的素質。

過去靈活的調整業(yè)務中心，上海首推一、二手聯(lián)動，有人說市場好的時候，門店營業(yè)業(yè)績是不錯的，市場不好的時候，二手門店的成本很高，我們在中間不但的游離，市場好的時候，門店擴充的速度很快，市場不好的時候，也增加了一手聯(lián)動，這源自于香港。1996年市場崇高后，面對1997年亞洲金融危機，現(xiàn)在為新世界、金地等等知名企業(yè)合作，現(xiàn)在越來越多的機構嘗試一、二手聯(lián)動，過去我們看到，一手公司很想開二手門店，往往我們看到一手公司開二手門店都不知道如何做。

上海只有兩家公司可以同時獲得上海金橋獎，從今年整個的情況來看，往一手靠攏的企業(yè)，上市的機會越來越多，今年在美國出現(xiàn)了兩家，一家是年初的21世紀不動產，還有北京世源，這些都是非常好的案例。漢宇在2007年市場變化，宏觀調控時，從原有門店20家拓展到100家，一手業(yè)績從5100萬元到2023年59億元，2023年雖然未公告，我相信今年比去年的銷售金額還要翻倍。

成功的樹立企業(yè)文化

漢宇體現(xiàn)了男性團隊文化，也就是說，我們并不是溫室啊中的寵物，在營業(yè)部對外的同時，非營業(yè)部是對內營銷，營業(yè)部和非營業(yè)部的結合是企業(yè)的文化精神。樹立了危機意識，并不是等市場變化，更多的是如何找尋活下來的基因，從而應對市場的變化，等待市場好的時候，你是最大的獲利者。

提升了信息管理

房源信息系統(tǒng)全面升級，全面導入廣告發(fā)布和備案系統(tǒng)，跟搜房長期合作，這也是網絡營銷不斷加強的重點之一。談道義上六典，希望在座的兄弟朋友能夠參考漢宇過去的經驗，在這里希望大家很好的應對2023年，也希望2023年更好的到來?！局鞒秩恕渴欠裼猩鲜械拇蛩?/p>

【施宏叡】靜默，不能透露?！局鞒秩恕扛魑患钨e都已經談了自己的觀點，下面將以這種方式對中國房企海外上市的融資進行探討，下面是互動論壇，有請論壇主持人：搜房控股副總裁徐曉曄女士。

嘉

賓：

匯豐南豐房地產基金執(zhí)行董事張虎躍先生

泛大西洋投資集團（GeneralAtlantic）執(zhí)行董事洪婧女士

世邦魏理仕估值及咨詢服務部（大中華區(qū)）資深董事總經理余錦雄先生

新能源集團董事長包廣林先生【主持人】各位嘉賓下午好，現(xiàn)在今日本次地產周的互動論壇環(huán)節(jié)，剛才主持人已經介紹了參加對話的嘉賓，這幾位嘉賓所代表的角色是融資環(huán)節(jié)中涉及到的各個不同的環(huán)節(jié)，這場對話應該是更加貼近實際環(huán)節(jié)，希望有一些觀點或者是有用的建議可以分享給在座的各位。第一位請本屆地產周的老朋友，就是來自于匯豐南豐房地產基金，它是香港匯豐和南豐合作的房地產基金，該基金專門投資于中國內地的房地產市場。

張虎躍先生匯豐南豐基金運行了幾年。

【張虎躍】2007年發(fā)行，目前有3到4年的時間，規(guī)模是7億美元。

【主持人】大家知道中國房地產市場的變動比較大，在過去的三年中，遇到怎樣的困難，現(xiàn)在的情況是怎樣的？

【張虎躍】三年中投資的力度是比較大的，投資差不多超過了5億美元，目前還有1億美元到明年8月份投資出去，其中市場起起落落有幾個周期，尤其是住宅市場，我們投資的策略，有寫字樓的開發(fā)、商場的開發(fā)，物流項目的開發(fā)，上市公司策略股東投資，針對某些項目進行貸款，這跟銀行的貸款有所不同，利率會高一點。

在投資的過程中，根據(jù)政策和市場的變化有的時候會產生一些機會，例如目前進行的緊縮政策，銀行貸款的收緊，信托對房地產企業(yè)的收緊，對于境外房地產基金而言反而是機會，因為房地產商需要資金，希望跟境外的房地產資金合作，達成合作的可能會高一點。

上市前的融資跟周期性是有關的，我們做過兩個上市公司的策略顧問，投資前市場都是比較低迷的，投資的時候，從價格到條款都是相對受保障的，等到高峰的時候，即上市后再退出，盈利效果會比較好，三年的過程中，有一些起伏，大的趨勢來看，國內市場跟其他亞洲市場，歐洲和美國市場來說潛力是比較大，長線是看好的。【主持人】2023年投資是否順利，你們進入的城市是否以二、三線城市為主。

【張虎躍】2023年做三個項目，目的已經做完，正在交割，兩個是商業(yè)項目，一個是住房的開發(fā)貸款，目前做的投資都是專注于二、三線城市，2007、2023年專注于上海，現(xiàn)在專注于二、三線城市，包括2023年投資的項目是鞍山、撫順、秦皇島。

受到各位專家演講時數(shù)據(jù)的支持，投資的時候市場低迷，地價比較低，潛力大，反而就會更加的安全。

【主持人】2023年基金選擇的方向是什么，您已經進行了說明，例如物業(yè)類別和發(fā)展的方向，2023年基金選擇的目標是怎樣的？

【張虎躍】從產業(yè)分配來說是比較靈活的，例如住宅合作開發(fā)、寫字樓的合作開發(fā)、商場的合作開發(fā)，針對項目的貸款，上市前的策略股東都會做的。

投資是以二、三線城市城市為主。

【主持人】企業(yè)的選擇方向來說，會選擇哪些二、三線城市。

【張虎躍】沒有大的原則，希望選擇的企業(yè)在當?shù)赜泻芎玫挠绊懥Γ辛己玫臉I(yè)績記錄，公司管制、產品銷售都排在當?shù)厥袌龅那傲?，這樣對我們會更有保障?！局鞒秩恕拷裉斓膶υ捈钨e中有一位來自于泛大西洋集團的洪婧，這是一家股權投資基金，成立于1987年，資產管理規(guī)模是150億美元，你們的投資是在商業(yè)服務、技術、能源資源和媒體消費領域，在中國的投資包括大家非常了解的聯(lián)想、阿里巴巴，作為主要的投資者參與了聯(lián)想集團收購了IBMPC的業(yè)務，今年還參與了搜房的投資，應該說經典的案例。

【洪婧】非常榮幸參與了搜房的投資。

【主持人】我們關注到投資的領域暫時沒有房地產，對搜房網的投資是否從另外一個角度看好中國房地產業(yè)。

【洪婧】我們非?？春弥袊康禺a長期發(fā)展的潛力，也是基于中國宏觀形勢的判斷，如果大家相信中國還可以保持高個位數(shù)的經濟增長，在未來十年、二十年的時間內，2023年的時候，可能會有230多個城市人均可支配收入達到2023年上海的水平，這種巨大的人均財富的支配下，住房和家居支配比例是比較大的。

城市化率目前是46%，這是怎樣的概念，這是日本在1962年、韓國1972年城市化率的水平，發(fā)改委希望在2030年城市化率達到65%的概念，在未來的三年內意味著有三億人進城，相當于美國的人口總數(shù)，這是了不得的宏觀驅動，因此我們非?？春弥袊康禺a的長期潛力。

【主持人】目前投資的是輕資產，不知道您會選擇怎樣的時機和方式進入中國的房地產。

【洪婧】很榮幸參與到搜房網的上市，這是我們非常榮幸的一件事情，也是符合我們看好房地產。也是基于我們對互聯(lián)網和輕資產的判斷，搜房網是全球非常好的方面網絡，我們也在看傳統(tǒng)的業(yè)務模式，雖然在中國和香港，投資人都會問土地儲備，土地升值的潛力是怎樣的，現(xiàn)在也注意到開發(fā)商有不同業(yè)務的考慮，有的人開始做代建代賣的業(yè)務，有的人開始建立投資的平臺，從而解決投資的方式。

我們感覺政府控制房價快速上漲的趨勢下會變成非常穩(wěn)定長期的政策，中國未來有3億人進城，如何保證房價不會長期增長，就會有非常大的壓力，如果房價不能快速上漲的情況下，開發(fā)商從土地升值的角度獲得融資的壓力會越來越大。開發(fā)商更多的是做項目開發(fā)，營銷、銷售的工作，香港和大陸過去一段時間內是靠土地升值和資金的杠桿運作獲得快速的利潤，目前正在密切關注行業(yè)發(fā)展的趨勢，也看到相對輕資產的模式，我們希望找到更適合投資的對象?！局鞒秩恕恐x謝洪總，下一位對話的嘉賓是來自于世邦魏理仕，而且是全球最大的商業(yè)房地產服務公司，余總參與了眾多房地產企業(yè)的上市，例如SOHO、雅居樂、合景泰富等房地產企業(yè)上市項目，請您介紹內地房地產企業(yè)如何在香港上市，應該注意哪些問題。

【余錦雄】外地房地產公司在香港上市最重要的一點就是融資容易，當然這些企業(yè)可以選擇外地上市的途徑，雅居樂是最初的第一家上市，而且不是國營和紅籌股，香港的股票市場是海外上市的渠道，香港的市場自由和靈活，可以籌集的資金高一些。內地上市不能籌集到海外的資金，香港可以做到這一點，因此資金的流動比較靈活。房地產企業(yè)是資金密集的行業(yè)，一塊地皮三、四十億元是很平常的，因此有自由的資金渠道是很重要的。到香港上市，可以通過上市公司的平臺進行海外融資，還可以發(fā)債和其他的安排，而且融資的成本、利息都是比較低的，以上因素就是外地房地產公司到海外上市時注重的因素。

【主持人】2023年在香港上市的房地產企業(yè)數(shù)量是比較少的，目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)只有兩家，2007年上市的房地產企業(yè)，土地儲備是否是非常重要的數(shù)據(jù)。2023年土地儲備的數(shù)據(jù)并不是很明顯的，請您對比2007、2023年上市企業(yè)的不同，是資本市場的要求改變了嗎。

【余錦雄】2007年和2023年有很大的區(qū)別，中國資本市場的區(qū)別也是比較大的，例如2007年碧桂園上市的時候，號碼也是2007年，土地儲備是非常多的，投資者很看重碧桂園，都知道土地是可以升值的，擁有的土地儲備多，未來5—10年有土地儲備，就有利潤保障，因此非常看重土地儲備。大家知道中國房地產業(yè)一定會上升的，擁有土地就是很好的事情。

雖然大家長期看好房地產，但是大家推出很多宏觀調控政策，國家對于土地儲備也有很多的政策，例如兩年不開發(fā)就要收回，這些都是不確定的因素。海外的投資者法律觀念比較重，如果兩年不開發(fā)就要收回，怎么會有十年的土地儲備，還有就是土地增值稅，跟地方政府的關系等等，國家對銀根也不斷的收緊，因此可以在2023年上市的公司不多，即使可以上市，也不如之前上市公司的規(guī)模大。上市企業(yè)未來能夠擁有的利潤和比例安排是怎樣的，我認為2023年后上市的企業(yè)不會太多，但是房地產企業(yè)的板塊還是比較大的?！局鞒秩恕堪偸菑亩€城市來的，新能源集團是在揚州本土成長起來的，而且在當?shù)厥呛苡衅放频钠髽I(yè)，對于新能源集團而言，你們是怎樣的企業(yè)，融資方面遇到了怎樣的問題，是否嘗試在香港尋求IPO和其他的融資渠道。

【包廣林】謝謝大家，我來自于江蘇揚州，新能源集團實際上就是搞房地產的，我們搞房地產跟其他的企業(yè)有所不同，我們不是為了搞房地產而搞房地產，我們是陰差陽錯，我過去是政府的公務員，原來是做能源辦主任，一直從事新能源的推廣和利用，我是為了在全國搞農村能源的創(chuàng)新，本來是搞技術的，主要是搞太陽能推廣和沼氣無害化推廣，從1994、1995年政府提出了一個思路地搞新能源示范，太陽能在1994年就提出了，將生活無污水當時也提出了，我搞房地產主要是示范新技術，主要是節(jié)能節(jié)水節(jié)地，展示太陽能技術，1995年建成了以后，在國家八部委產生了轟動的效應，我們的書記就讓我搞房地產，因此1996年成立了房地產公司，名字就是新能源，回顧十幾年的道路，我深深的體會到兩點。搞房地產是缺錢和缺資金嗎，這些都是表面的問題，實際上是不缺資金的，而是缺思路、缺土地，如果有好的思路，有好的土地，資金是不缺的，為了融資而融資，有了資金沒有好的團隊和思路是無法做項目的，這是我的體會。

第二個體會，自己的公司已經接近15年了，心態(tài)一直很好，并沒有好高騖遠，并沒有看到別人的攤子很大，盲目的跟從。我們的思路是比較好的，我們堅定不移的走新能源節(jié)能環(huán)保的特色之路，我們從1995年搞到現(xiàn)在，搞了200萬平方米的住宅，太陽能建造一體化是我們的特色，沒有一棟房屋跟太陽能結合的如此好，我們的生活污水無害化，每一棟樓都有一、二戶居民都可以使用沼氣，生活污水可以達到國家二及排放標準，15年來無害處的環(huán)保效應是非常大的，但是因為成本有限，未大規(guī)模的發(fā)展，現(xiàn)在開始搞綠色低碳，太陽能供能和供水，我們堅定不移的走環(huán)保節(jié)能道路。

第三、堅定不移走品牌發(fā)展之路，房地產未來不確定的因素太多，有的時候就很火，有的時候就冷，火的時候房屋不夠賣，冷的時候，房地產開發(fā)商就垂頭喪氣，我們十幾年來，歷經了很多的調控，公司無論在房屋火的時候，還是冷的時候，房屋都不愁賣，因此堅定不移的走品牌發(fā)展之路，最能抗風險。現(xiàn)在不要一味的談房價高低，我們提供給老百姓的房屋是否值1萬元，是否價值5000元，過去談融資的時候，想都不敢想，7、8年前搞3萬平方米，就把我們忙的一塌糊涂，現(xiàn)在搞四、五十萬都很輕松了，這就是團隊的作用，公司成立到現(xiàn)在，中層干部到現(xiàn)在未走過一個，這就是公司團隊的精神，現(xiàn)在給多少錢，就可以做多少是，現(xiàn)在敢說這樣的話，幾年前就不敢說。最近拿到了500畝土地，土地拿下來后，銀行盯著我們，都給我們貸款，現(xiàn)在土地拿下來后，我們需要的融資就是希望做大，因為有了好的思路，就是環(huán)保的思路，有了團隊，有多少錢就可以做多少是，今天來參加會議，就是希望多找朋友，希望今后在香港上市，也希望可以融資。

我們在江蘇有兩個項目，其他的地方還未去做，如果盲目的鋪攤子是不夠的，要根據(jù)團隊、項目的思路，再來融資，就會達到我們的目標?！局鞒秩恕课蚁嘈虐偟陌l(fā)言是很有感染力的，我一直在想為什么集團的名字叫做新能源，我一直考慮洪婧女士的投資范圍應該跟新能源有關的。

投資基金應該關注企業(yè)的競爭力，團隊是否成熟和優(yōu)秀，經營理念中是否與其他的團隊有所不同，例如包總的新能源的利用，這樣的企業(yè)是否會很容易獲得融資。

【余錦雄】目前的投資者比較注重低碳環(huán)保，中國是發(fā)展中國家，最大的投資就是資產升值，隨便獲得一塊地皮，都可以實現(xiàn)升值。最初投資者到發(fā)展中國家，最重要的就是時間，什么時候投資都可以賺錢。發(fā)展中國家發(fā)展了以后，就會慢慢提高，后期的投資就有所不同了，之前可以不需要挑選項目，投資什么都可以賺錢，現(xiàn)在就需要挑選項目，例如挑選零售和新能源項目，之