“第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周”

“第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周”12月2日，由中國(guó)指數(shù)研究院主辦、搜房網(wǎng)承辦的第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周在香港舉行，國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)、專家和國(guó)內(nèi)知名房企高層應(yīng)邀出席本次盛會(huì)。在美國(guó)量化寬松貨幣政策、人民幣升值、國(guó)內(nèi)加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的背景下，海外資本如何與國(guó)內(nèi)房企無(wú)縫對(duì)接呢？房企如何利用外資爭(zhēng)取突圍呢？://soufun/news/zt/202310/HongKongweek7.html主辦單位：中國(guó)指數(shù)研究院承辦單位：搜房網(wǎng)時(shí)間：2023年12月2日（星期四）地點(diǎn)：中國(guó)?香港?旺角朗豪酒店朗豪廳（7層）【主持人】尊敬領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、朋友們、女士們、先生們大家下午好！歡迎大家出席由中國(guó)指數(shù)研究院主辦、搜房網(wǎng)承辦的第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周高峰論壇，今天出席論壇的有全球各大投資銀行，地產(chǎn)基金以及來(lái)自大陸的100多家房地產(chǎn)企業(yè)的代表，我謹(jǐn)代表主委會(huì)對(duì)大家的到來(lái)表示熱烈的歡迎?！局鞒秩恕拷衲暌詠?lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有復(fù)雜的環(huán)境，一方面政府兩度出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，試圖抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，另一方面人民幣升值，全球通貨膨脹、貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)成為中國(guó)房?jī)r(jià)內(nèi)在的推動(dòng)力，使中國(guó)的房地產(chǎn)在政策重壓下保持頑強(qiáng)的成長(zhǎng)里，正因?yàn)槿绱酥袊?guó)的房地產(chǎn)成為全球矚目的焦點(diǎn)?！局鞒秩恕亢Ｍ獾耐顿Y者和個(gè)人投資者紛紛尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)的房地產(chǎn)初步實(shí)現(xiàn)了全球化發(fā)展的布局，成為全球大市場(chǎng)的重要組成部分，也正是看到了這樣的大趨勢(shì)，本屆香港國(guó)際地產(chǎn)周主題確定為“全球地產(chǎn)聚焦中國(guó)CHINA、CHINA、CHINA”，今天請(qǐng)了眾多重量級(jí)的嘉賓，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)如何海外融資，借助香港國(guó)際地產(chǎn)周的平臺(tái)，幫助更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)跟全球資本的對(duì)接，下面先向大家介紹到場(chǎng)的嘉賓。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)、搜房控股董事長(zhǎng)莫天全先生

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、瑞士銀行亞洲區(qū)副主席李山先生

中原集團(tuán)總裁黎明楷先生

畢馬威高級(jí)合伙人、香港聯(lián)交所上市委員會(huì)委員鄒小磊先生

上海漢宇房地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡先生

世邦魏理仕估值及咨詢服務(wù)部（大中華區(qū)）資深董事總經(jīng)理余錦雄先生

匯豐南豐房地產(chǎn)基金執(zhí)行董事張虎躍先生

泛大西洋投資集團(tuán)（GeneralAtlantic）執(zhí)行董事洪婧女士

新能源集團(tuán)董事長(zhǎng)包廣林先生

搜房控股集團(tuán)副總裁新房集團(tuán)總經(jīng)理徐曉曄女士

搜房控股集團(tuán)副總裁二手房總經(jīng)理張志宏

【主持人】下面有請(qǐng)瑞士銀行投資銀行部亞洲區(qū)副主席李山先生致開(kāi)幕辭。

【李山】尊敬的各位嘉賓、各位來(lái)賓下午好，非常高興出席第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周，在這里見(jiàn)到很多老朋友，認(rèn)識(shí)新朋友，香港作為國(guó)際金融中心，一直以來(lái)是金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)對(duì)接的舞臺(tái)。

下面我將資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單談一下我的看法，算是拋磚引玉，不足之處請(qǐng)大家指正。

從資本的角度，過(guò)去一年時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最艱難的時(shí)刻，從國(guó)四條到9.29新政的出臺(tái)，樓市調(diào)控進(jìn)入了緊縮周期，而房地產(chǎn)企業(yè)融資也變得愈加困難。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)融資總額是153億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年1280億元，甚至低于2023年緊縮政策的898億元，收縮政策緊縮，房地產(chǎn)在首發(fā)、配股和再融資三個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有資金進(jìn)來(lái)，形勢(shì)非常的危機(jī)，二級(jí)市場(chǎng)融資，對(duì)房地產(chǎn)公司而言也是奢侈的，今年到目前為止實(shí)施融資的企業(yè)只有糧價(jià)，中宏和鳳凰股份，這兩家也是借殼上市，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，A股上千億融資停滯，現(xiàn)在很多的房企，包括在座的各位朋友面臨的問(wèn)題是，該通過(guò)什么樣的方式融資，該去哪里融資，也許海外融資是不錯(cuò)的渠道。

10月份英國(guó)咨詢機(jī)構(gòu)曾發(fā)布報(bào)告稱，今年二季度中國(guó)大陸房地產(chǎn)熱度位列全球第二，排名第一的是新加坡，第二的就是中國(guó)，二季度中國(guó)房地產(chǎn)整體價(jià)格上漲了36.8%，排在第三位的就是香港，同比增長(zhǎng)了24.9%。

另外，商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)今年1—7月份外商直接投資房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額為248億元，同比比去年同期上漲10%，與此同時(shí)，利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額為302億元，同比增長(zhǎng)11%，從去年來(lái)看，外資同比增幅一直是負(fù)數(shù)的，今年6月開(kāi)始外資開(kāi)始轉(zhuǎn)正，商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)利用外資猛增10%，10月增加87億美元，占全部數(shù)據(jù)的16%，我說(shuō)的這些數(shù)據(jù)證明，中國(guó)的房地產(chǎn)依舊保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。國(guó)際資本對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著濃厚的投資興趣。

通過(guò)這些數(shù)據(jù)，我想大家應(yīng)該會(huì)明白，我們?yōu)槭裁磳⒈敬蜗愀蹏?guó)際地產(chǎn)周的主題定義為“全球地產(chǎn)聚焦中國(guó)”，實(shí)際上也是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的問(wèn)題，摩根、高盛、美林、軟銀亞洲、凱德置地以及我所在的瑞銀集團(tuán)都以不同的形式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)外資與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手成立基金公司占據(jù)了市場(chǎng)的主流，首創(chuàng)集團(tuán)、金地、集團(tuán)、中海、華潤(rùn)置地，率先成立中外合資公司，融資額高達(dá)數(shù)以美元，投資旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

四月份我所在的集團(tuán)跟金地合作，首次簽約資金是1億美元，6月中國(guó)海外興業(yè)將旗下西安、青島31%和沈陽(yáng)33%的股權(quán)出讓給外資。

全資控股的子公司新加坡集團(tuán)啟動(dòng)規(guī)模在5—10億美元以中國(guó)為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是不可阻擋的。

商務(wù)部數(shù)據(jù)今年前10個(gè)月猛增50%，增幅高于其他領(lǐng)域利用外資的幅度，今年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)吸收外資新設(shè)立的企業(yè)是458家，實(shí)際吸收外資150億美元，同比增長(zhǎng)56%，增幅高于總體吸收外資的比例。未來(lái)會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)加快融入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，作為資本市場(chǎng)的代表瑞銀，希望通過(guò)香港地產(chǎn)周這樣的平臺(tái)，接洽更多的內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)資本和產(chǎn)業(yè)的高效運(yùn)營(yíng)，今天到場(chǎng)的嘉賓很多都是房地產(chǎn)和金融行業(yè)的專家以及業(yè)內(nèi)人士，相信在接下來(lái)的主題演講和互動(dòng)研討環(huán)節(jié)會(huì)帶給我們更多的啟示，我現(xiàn)在就是拋磚引玉，最后預(yù)祝本屆香港地產(chǎn)周圓滿結(jié)束，謝謝大家。

【主持人】當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)到底如何發(fā)展，下面有請(qǐng)一位嘉賓，希望用他掌握的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)為大家指點(diǎn)迷津，下面有請(qǐng)中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)、搜房控股董事長(zhǎng)莫天全先生發(fā)表主題演講，演講主題“當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)”。

【莫天全】各位嘉賓下午好，非常感謝各位參加第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周，今年叫做“全球地產(chǎn)聚焦中國(guó)”，有兩個(gè)層面，一個(gè)是全世界的房地產(chǎn)投資商想都想長(zhǎng)期持有中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目，另外，海外的物業(yè)也向中國(guó)的投資機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者推銷他們的地產(chǎn)，因此今年的主題是全球地產(chǎn)，聚焦中國(guó)。

剛才我跟韓國(guó)濟(jì)州島的客人聊了一下，他們也加入了香港地產(chǎn)周活動(dòng)，看來(lái)香港地產(chǎn)周的活動(dòng)變得越來(lái)越好。借此機(jī)會(huì)談?wù)勚袊?guó)房地產(chǎn)的狀況以及對(duì)明年的展望。

剛才李山先生說(shuō)的數(shù)據(jù)，我恰巧從不同的渠道得到類似的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月海外資金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同比增長(zhǎng)了48%，僅僅10月份一個(gè)月有87億美元進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是中國(guó)央行的數(shù)據(jù)。

雖然最近中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控很厲害，包括對(duì)外資的調(diào)控，購(gòu)買的項(xiàng)目只能自用，個(gè)人只能買一套，但是從商務(wù)部11月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月份有108家外商在申報(bào)外商投資公司，相比10月份的42家而言是翻倍增長(zhǎng)，調(diào)控越厲害，外商進(jìn)入的越厲害，這是值得大家思考的。

下面進(jìn)入演講的主題，新房市場(chǎng)的成交量情況，10大城市11月份跟10月份相比漲跌各占50%，9月份的環(huán)比、同比到10月份的環(huán)比同比進(jìn)行對(duì)比，結(jié)論有四個(gè)方面。

從10個(gè)重點(diǎn)的城市，北京、上海、廣州、深圳等等，住宅成交面積環(huán)比漲跌各占50%，杭州、北京、武漢超過(guò)了25%的成交量，廣州、深圳降幅比較大，分別下降66%，廣州的因素是跟亞運(yùn)會(huì)有關(guān)的，在此期間推盤量是急劇下降的，10個(gè)大城市環(huán)比平均下降了6%。

同比來(lái)看，跟去年的11月份相比，10個(gè)大城市中，僅僅武漢在增長(zhǎng)，其他9個(gè)城市是下降的，甚至南京同比降幅接近50%，今年的4月份和9月份的兩次新政效果是明顯的，10大城市平均環(huán)比降幅21%，因此下降的趨勢(shì)是往下走，累計(jì)1—11月份10大城市累計(jì)下降，降幅最大是上海55%和43%，這是跟去年1、2月份相比。北京成交面積環(huán)比增長(zhǎng)30%，這是跟10月份相比，同比去年10月份下降35%，1—10月份同比下降27%，上海環(huán)比下降3%，同比下降8%。北京、上海兩個(gè)超大型城市趨勢(shì)是不容樂(lè)觀的。

每月1日發(fā)布上個(gè)月價(jià)格環(huán)比指數(shù)的變化，11月份對(duì)于100個(gè)城市就是百城價(jià)格指數(shù)相比上漲了0.8%，因此11月份的價(jià)格一直未下調(diào)，從6月份到11月份環(huán)比漲跌幅都未超過(guò)2%，最多是7月份減少了1.3%，其他的4個(gè)月是上漲，2個(gè)月是下降，上漲和下降的幅度都非常，實(shí)際上都在誤差范圍內(nèi)，基本上價(jià)格是穩(wěn)定的。

具體來(lái)說(shuō)全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格11月份是8418元/平方米，比上個(gè)月上漲8.12%，86個(gè)城市環(huán)比上漲，11個(gè)城市環(huán)比下跌，二、三線城市上漲幅度最高也只有2.5%，下跌城市中最大的是昆山，只有0.57%，無(wú)論是上漲還是下跌都是在比較小的范圍內(nèi)。

10個(gè)大城市平均樓價(jià)是15407元/平方米，環(huán)比上漲了0.41%，連續(xù)第二個(gè)月縮小，南京在下降，其他的城市都在上漲，因此說(shuō)明上漲的趨勢(shì)還存在，雖然含比上漲只有零點(diǎn)幾，這跟大家期望的房?jī)r(jià)下降有所不同。

土地供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)

統(tǒng)計(jì)了120個(gè)主要的城市，11月份120個(gè)城市住宅用地推出量環(huán)比和同比在增加，住宅用地供應(yīng)面積達(dá)到了4253萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了14%，同比增長(zhǎng)10%，因?yàn)楣?yīng)量的增加，緩解未來(lái)供給是有幫助的，累計(jì)11月份120個(gè)城市推出的土地增長(zhǎng)了3.98萬(wàn)公頃，土地的提高對(duì)于緩解未來(lái)市場(chǎng)的供需矛盾和價(jià)格壓力是有幫助的。

同比價(jià)格是上升，環(huán)比是減少的，11月份120個(gè)城市住宅面積是2704萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了9%，10月份以來(lái)連續(xù)第二個(gè)月下降。雖然土地供應(yīng)在增加，但是拿地的積極性不如供地的積極性，這要引起大家的注意，同比去年而言增長(zhǎng)了11%。

11月份累計(jì)成交住宅用地3萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)了39%。

土地價(jià)格

住宅用地的樓面地價(jià)環(huán)比是上漲的，跟價(jià)格略微上漲的趨勢(shì)是一致的，但是溢價(jià)率低于去年，120個(gè)城市9月份均價(jià)達(dá)到了2611元/平方米，10月份回落了1732元/平方米，環(huán)比上漲了13%，因此土地成交的價(jià)格11月份相對(duì)于10月份而言漲幅是比較高的，11月份住宅用地溢價(jià)率上漲了41%。

以上是截止11月份為止中國(guó)房地產(chǎn)比較宏大的數(shù)據(jù)，包括了10個(gè)主要的城市，下面談?wù)劯磥?lái)預(yù)期有關(guān)的內(nèi)容，從不同的角度考量和判斷。

從今年1月到現(xiàn)在出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院和建設(shè)部組建了研究組，進(jìn)行一系列的評(píng)估，9月底和10月初的新政延續(xù)到國(guó)慶之后，從中央政府到地方政府都有眾多的新政，我們稱之為二次新政，9月份的新政和4月份的新政來(lái)看，中央和地方政府的控制越來(lái)越緊，無(wú)論是首套房、貸款首付還是第二套房、第三套房的要求是越來(lái)越緊，保障性用房的調(diào)控力度是越來(lái)越大，加上限購(gòu)，我未加以驗(yàn)證，最極端的憲政是蘭州，不知道是否有蘭州來(lái)的朋友，說(shuō)蘭州每個(gè)家庭限制擁有一套住房，北京、上海的限購(gòu)是再購(gòu)買一套住佛，因此蘭州的限購(gòu)是非常嚴(yán)格的，9月和10月的新政最突出的特點(diǎn)就是限購(gòu)，我就此問(wèn)題跟相應(yīng)的官員進(jìn)行交流，蘭州出現(xiàn)這樣極端的情況，是否意味著政策有一點(diǎn)過(guò)了，出乎我意外的是，官員說(shuō)，實(shí)際上也不為過(guò)，房地產(chǎn)如果作為國(guó)策發(fā)展的話，有的時(shí)候需要必須執(zhí)行的策略。

舉一個(gè)例子，例如我國(guó)的計(jì)劃生育政策，一個(gè)家庭一個(gè)孩子，已經(jīng)執(zhí)行了20多年了，但是房屋的政策一直說(shuō)要控制，但是一直控制不住，如果拿到國(guó)策上來(lái)考慮的話，就要進(jìn)行更加嚴(yán)厲的控制，我相信新政出臺(tái)后，確實(shí)有不同的聲音和判斷，對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的都是有利的。

9月份還出臺(tái)了對(duì)商業(yè)銀行嚴(yán)格的控制，稅收也是有保有壓。包括保險(xiǎn)資金涉足地產(chǎn)，對(duì)于顯示公平是有關(guān)的。這是4月份和9月份政策大致的比較，我們跟建設(shè)部合作的房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型的測(cè)試，根據(jù)模型來(lái)看，影響中國(guó)房地產(chǎn)的因素主要包括三個(gè)方面，政策因素、外部環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的因素，所占的比例，政策是47%，外部環(huán)境是31%，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的因素是22%，政府的影響是最大的。

政策中的貨幣和信貸又是影響房地產(chǎn)最重要的因素，房地產(chǎn)業(yè)從1998年房改到現(xiàn)在，已經(jīng)明確了房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此每年都會(huì)有政策出臺(tái)，只有2023年大背景下，房地產(chǎn)首次出現(xiàn)了全面的調(diào)整，根據(jù)我們的模型，包括信貸投放、利率在內(nèi)的貨幣政策是影響商品房銷售關(guān)鍵的因素，稅費(fèi)政策的影響相對(duì)比較小，因此我們?cè)谒伎己脱芯?，包括地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的影響是多少，我們認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)是沒(méi)有多大的影響。

保障住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響還看不到效果，因?yàn)檫@幾年保障型住房建設(shè)力度相對(duì)比較小。

剛才分析了大勢(shì)和大政的前提下，對(duì)2023年房地產(chǎn)的走勢(shì)進(jìn)行了展望，第一個(gè)方面的判斷，本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以有效，房?jī)r(jià)掏空政策會(huì)不斷的出臺(tái)，中央政府控制房?jī)r(jià)的信心非常大，不僅僅是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，而且成為中國(guó)的社會(huì)問(wèn)題，因此房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)推出一系列的調(diào)控政策。

保障型住房政策是調(diào)控的核心政策，最容易解決社會(huì)問(wèn)題，中央政府想將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全部解決掉是比較難的，如果將房地產(chǎn)政策分成國(guó)家政策和政府支持性的保障性住房政策以及市場(chǎng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)會(huì)更好，國(guó)家將需要保障的房地產(chǎn)搞好。

宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)走勢(shì)存在比較大的不確定性，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)受國(guó)際影響比較大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)跟國(guó)際經(jīng)濟(jì)密不可分，我星期二跟美國(guó)大使館幾個(gè)參贊，包括經(jīng)濟(jì)參贊、貿(mào)易參贊共同探討，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是有影響的，其中包含了很多不確定性。

2023年全年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不同的區(qū)域、企業(yè)和項(xiàng)目的分化更加明顯，隨著9月底以來(lái)限購(gòu)和加息等政策的落實(shí)，2023年因?yàn)檎哂绊懙某掷m(xù)，加上1月份是傳統(tǒng)的成交淡季，會(huì)成為全國(guó)最低點(diǎn)，因?yàn)?023年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)上升，隨著政策不斷的出臺(tái)，觀望情緒再度出現(xiàn)，我們預(yù)測(cè)2023年的需求會(huì)明顯提高，2023年價(jià)格平穩(wěn)，我們認(rèn)為下降是比較難的，上升也不可能有大幅度的情況，不同的城市和項(xiàng)目是有所不同的，二、三季度價(jià)格逐漸平穩(wěn)甚至回升，前期調(diào)整較小，限購(gòu)執(zhí)行嚴(yán)格的城市，成交量低位的化，價(jià)格就會(huì)下滑，這是我對(duì)2023年的判斷。雖然有這些判斷，但是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，3—5年后，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和城市化穩(wěn)步推進(jìn)，基本面保證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的繁榮。

因?yàn)樘厥獾娜丝诮Y(jié)構(gòu)和城市化的進(jìn)展，預(yù)計(jì)中國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房人口25—45歲將持續(xù)保持在2030年，我們還有十幾年的增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快，到2023年將達(dá)到56%，人均居住水平穩(wěn)步提高，將為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供差不多120億平方米的住房需求，從長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是過(guò)去二十年還是未來(lái)的二十年，都會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供非常強(qiáng)勁的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)是不可或缺的。

未來(lái)五年對(duì)新房市場(chǎng)供應(yīng)的預(yù)測(cè)，基本的結(jié)論是整體增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，一線城市的比例相對(duì)下降，二、三線城市占比相對(duì)上升，但是幅度不大，從2023年到2023年新房銷售面積增長(zhǎng)幅度會(huì)達(dá)到14%，2023年達(dá)到17億平方米和11萬(wàn)億元，一線城市的銷售額達(dá)到1萬(wàn)億元，占比周是20%，二、三線城市的比重上升到40—44%。

我借此機(jī)會(huì)向大家匯報(bào)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和判斷，跟大家共同推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同發(fā)展做出努力，謝謝大家?！局鞒秩恕肯旅嬗姓?qǐng)中原集團(tuán)總裁黎明楷先生發(fā)表主題演講，演講主題：“宏觀調(diào)控對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)的影響”。

【黎明楷】各位來(lái)賓大家下午好，原本我來(lái)之前還讓同事問(wèn)一下，我是否適合在這里發(fā)言，因?yàn)楸敬螘?huì)議是講跟國(guó)際接軌和解決大家融資的問(wèn)題，這些方面我是不懂的，我是做下游的行業(yè)，我只懂賣樓，開(kāi)發(fā)商如何解決資金的問(wèn)題，對(duì)我來(lái)講是比較陌生的。后來(lái)又一個(gè)主題，說(shuō)賣樓就講賣樓，就變成了全球營(yíng)銷，我就說(shuō)，不好意思全球營(yíng)銷我是不懂的政府的定位是很準(zhǔn)的，現(xiàn)在都限購(gòu)了，很多地方只準(zhǔn)賣一套，不是所有境外人士都有一套，還要有工作一年的證明，還要交社保金一年以上等等，并不是短期內(nèi)可以辦得出來(lái)的，因此全球營(yíng)銷我也講不了，我就簡(jiǎn)單的介紹今年以來(lái)宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)了哪些影響，實(shí)際上莫總講的很詳細(xì)，我在莫總的基礎(chǔ)上聚焦一點(diǎn)，再為官一點(diǎn)，看看具體的情況是怎樣的。

我就講兩個(gè)方面，2023年的回顧以及后市的預(yù)測(cè)。

先從4月份開(kāi)始，本來(lái)宏觀調(diào)控是從2003年開(kāi)始的，只有2023年未調(diào)，因?yàn)槿ツ暌仁?，政策是比較寬松的，今年主要是有兩波宏觀調(diào)控。

4月份新政，剛才莫總已經(jīng)介紹了，我就不詳細(xì)的介紹了。新政主要是抑制投機(jī)需求，兩套房的利率提高，而且限制第三套房的貸款，增加保障性住房的供應(yīng)一直以來(lái)都是有的，我以上海作為例子，為什么用上海為例，因?yàn)樯虾?005年經(jīng)歷了三次調(diào)控，2005、2023和今年的宏觀調(diào)控都比較厲害。

宏觀調(diào)控下價(jià)格走勢(shì)，2005年宏觀調(diào)控后價(jià)格連續(xù)下跌了3個(gè)月，從成交量來(lái)講，本次宏觀調(diào)控跟過(guò)去兩次調(diào)控而言，市場(chǎng)導(dǎo)了谷底的水平，大概一個(gè)月成交123萬(wàn)平方米，下跌到谷底了，但是市場(chǎng)恢復(fù)比較快，4月份新政，5月份觀望、6、7、8月上升，9月份超越了歷史最高水平，說(shuō)明內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在歷年的宏觀調(diào)控下影響不大。2005年的宏觀調(diào)控調(diào)整了9個(gè)月，二手房下跌了17%，2023年金融危機(jī)樓價(jià)也下跌了9個(gè)月，跌幅了13%，4月份的宏觀調(diào)控下跌了3個(gè)月，總跌幅是5%，每一次的宏觀調(diào)控出來(lái)的效果和持續(xù)力更強(qiáng)，效果更明顯。其他的城市，例如廣州、深圳整體來(lái)講價(jià)格在調(diào)整，成交量也是類似的，頭一個(gè)月下跌，之后就反彈回升。

從全國(guó)新房銷售情況對(duì)比，全國(guó)的影響是在5、6、7、8月份，跟2023年相比下跌了10%，一線下跌了6.5%，因此一線城市的影響是比較大的，二線城市也有相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，實(shí)際上都是省會(huì)城市，我們習(xí)慣的將上海、北京、廣州、深圳叫做一線城市，其他的二線城市都是省會(huì)城市，同比來(lái)講成交量下跌了4.4%，其他的城市，包括三線或者是再小的城市而言，總體來(lái)講，在宏觀調(diào)控下只下跌了3%，因此宏觀調(diào)控對(duì)他們是沒(méi)有影響的。

2023年挑選了10家企業(yè)進(jìn)行跟蹤調(diào)研，今年4月份新政來(lái)講，對(duì)于標(biāo)桿房?jī)r(jià)來(lái)講，他們的影響比市場(chǎng)影響還要小，整體成交下跌幅度不大，而且價(jià)格只調(diào)整了一個(gè)月，五月份平均來(lái)講價(jià)格有所調(diào)整，但是總體來(lái)講平均售價(jià)比宏觀調(diào)控之前還要高。

主要是什么原因，首先是品牌的優(yōu)勢(shì)，這些開(kāi)發(fā)商過(guò)去的若干時(shí)間內(nèi)在市場(chǎng)上建立了比較好的品牌，產(chǎn)品的質(zhì)量在老百姓心目中是知道信任的。7月份銷量最好的11家標(biāo)桿企業(yè)占了65%，他們的樓盤是最好銷售的，而且價(jià)格策略要比中小型的開(kāi)發(fā)商比較靈活，他們現(xiàn)在是以保量為主，價(jià)格并不是堅(jiān)挺的，價(jià)格是比較接近市場(chǎng)的，反而規(guī)模沒(méi)有如此的大，很珍惜手上的項(xiàng)目，賣了以后，再找一個(gè)項(xiàng)目比較難，因此寧可每一個(gè)項(xiàng)目都要賺取最大的利潤(rùn)，因此輕易不降價(jià)，大型開(kāi)發(fā)商降價(jià)還是比較靈活的，因此銷售保持在良好的情況中。

從地域分布來(lái)看，標(biāo)桿企業(yè)陸續(xù)的開(kāi)始進(jìn)入二線城市，雖然大部分起家在一線城市，深圳、北京、上海、廣州?，F(xiàn)在以二線城市為主，我們看到一些二線城市或者是三線城市受宏觀調(diào)控的影響比較低，因此被調(diào)控的力度相對(duì)比較小。

保利、萬(wàn)科在一、二線城市而言都是比較平衡的，重點(diǎn)突出的是中海、雅居樂(lè)，他們偏向于二線城市發(fā)展。其他的企業(yè)正在轉(zhuǎn)型或者是不確定性的企業(yè)，平衡發(fā)展型的企業(yè)重點(diǎn)放在一線城市，因此2023年他們是跑贏了大市。

9月份宏觀調(diào)控公布了，但是效果體現(xiàn)在10月份，16個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)，限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。蘭州我們沒(méi)有業(yè)務(wù)，據(jù)說(shuō)是不能購(gòu)買第二套，但是很多的城市都是比較溫和的，無(wú)論有多少套都可以再買一套，有的政策是嚴(yán)格的，里日已經(jīng)擁有五套房的家庭糾不能購(gòu)買了，主要是限制房地產(chǎn)方面的需求。國(guó)家的宏觀調(diào)控都是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的，有的城市規(guī)定，開(kāi)盤的時(shí)候，價(jià)格一公布就不允許漲價(jià)了，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高了，有的城市雖然未公開(kāi)說(shuō)，但是報(bào)了價(jià)格給政府，如果政府價(jià)格不滿意的話，預(yù)售證就不發(fā)，這也是價(jià)格控制的手段，政府也希望從統(tǒng)計(jì)的角度考慮的，不希望高價(jià)的樓盤進(jìn)入市場(chǎng)，從而給人一種假象，感覺(jué)樓價(jià)下跌了。

預(yù)售和監(jiān)管方面，從北京開(kāi)始拓展到其他的城市，預(yù)收樓盤的資金只能用于項(xiàng)目，不能調(diào)來(lái)調(diào)去，這些政策都是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為。針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控還有加息和提高存款準(zhǔn)備金，對(duì)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的影響是比較大的。雖然10月份整體政策嚴(yán)厲程度要比4月份厲害，但是我們看到市場(chǎng)的反映，10月份的政策比4月份更加的溫和，總體下降不多，價(jià)格基本上是穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅度的下跌，從二手的情況來(lái)看，雖然成交量下跌了，但是購(gòu)買房的人還是很多，現(xiàn)在只是觀望，說(shuō)明需求是存在的。剛才說(shuō)有16個(gè)城市進(jìn)行了限購(gòu)，4月份新政出臺(tái)后，只有北京執(zhí)行了限購(gòu)，北京進(jìn)行了限購(gòu)，對(duì)北京市場(chǎng)的影響是怎樣的。價(jià)格的影響跟其他城市相比，并不因?yàn)楸本┫拶?gòu)了，成交量就受到影響，實(shí)際上跌幅跟2023年是差不多的，限購(gòu)不是一下子讓市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。北京因?yàn)橛辛讼拶?gòu)，其他城市在五月份之后，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，成交量開(kāi)始上升的過(guò)程中，北京市場(chǎng)的成交量在反彈，明顯落后于其他的城市。雖然出臺(tái)了限購(gòu)令，10、11月份對(duì)市場(chǎng)的影響并不是很大。限購(gòu)的影響是不會(huì)長(zhǎng)期下去的，目前市場(chǎng)的流動(dòng)性比較大，政府如何壓抑市場(chǎng)的資金是比較難的，因此通過(guò)行政的手段，提高門檻和減少供應(yīng)資金。限購(gòu)意味著一個(gè)家庭只有一個(gè)配額，最多只能使用一次，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)整體的成交和影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，目前來(lái)講，未看到政府有放松宏觀調(diào)控的狀況，目前政府是用行政的手段壓著房?jī)r(jià)調(diào)整，4月的新政調(diào)整幅度也就是3%—5%，如果政府現(xiàn)在收手取消限購(gòu)，市場(chǎng)的反彈是非常厲害的，剛才莫總已經(jīng)說(shuō)了，價(jià)格未到平穩(wěn)階段之前，政府的措施只會(huì)越來(lái)越多，未有放松的跡象。新政影響的是價(jià)格，但是成交量逐步的回升。目前限購(gòu)的是住宅，10月份市場(chǎng)的資金是轉(zhuǎn)流向商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)，10月份部分商業(yè)和寫字樓的客戶很多，業(yè)務(wù)很好做。當(dāng)前的特點(diǎn)：首先是流動(dòng)性的問(wèn)題，因此流動(dòng)性影響到了價(jià)格，M2供應(yīng)量是一直增長(zhǎng)，當(dāng)增長(zhǎng)是下跌的，增幅是下跌的，貨幣供應(yīng)量增幅下跌的時(shí)候，樓價(jià)和成交量都會(huì)下跌的，反過(guò)來(lái)講當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加的時(shí)候，增幅也在增加的時(shí)候，樓價(jià)也是在上升的，因此未來(lái)樓市的走向還是要看貨幣供應(yīng)量的問(wèn)題。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，還是要看融資的情況，2007年的時(shí)候，很多的公司在金融市場(chǎng)中募集到了資金，當(dāng)時(shí)地王出現(xiàn)的也是比較頻繁，2007年融資達(dá)到了1300多億元，當(dāng)年購(gòu)地的金額也是巨大的。2023年相反，市場(chǎng)相對(duì)困難一些，因此2023年開(kāi)發(fā)商的貨量并不是很多，也未焦急的推貨，2023年價(jià)格回升比較大，開(kāi)發(fā)商求價(jià)不求量。

2023年政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓的比較緊，從今年兩輪調(diào)控來(lái)看，收集了開(kāi)發(fā)商的資金鏈，希望開(kāi)發(fā)商除了賣房獲取資金外，其他融資的渠道卡死，希望開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格進(jìn)行銷售，但是目前的效果并不是很明顯。一方面買地的總量沒(méi)有2007年瘋狂，而且2023年的銷售量是不錯(cuò)的，因此壓力不大。今年年底我們看到部分開(kāi)發(fā)商資金壓力開(kāi)始出現(xiàn)，尤其是北方部分熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，愿意推出優(yōu)惠的戶型。

未來(lái)的預(yù)測(cè)，實(shí)際上跟莫總是相似的，唱起來(lái)講是沒(méi)有問(wèn)題的，一方面中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還是處于高速發(fā)展，臺(tái)灣、新加坡、香港都有類似的經(jīng)歷，當(dāng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，房?jī)r(jià)基本上是保持穩(wěn)定向上的態(tài)勢(shì)。城市化帶來(lái)需求的增加，也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)向上。市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)泡沫，價(jià)格超越了老百姓可以承受的范圍，我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005年到現(xiàn)在，買房占全國(guó)的銷售額，有多少是通過(guò)自有資金解決，多少是通過(guò)銀行和公積金貸款解決的，平均來(lái)講，有70%的購(gòu)買力是靠買家的自有資金解決的，這跟其他國(guó)家的情況是不同的，例如美國(guó)大部分是通過(guò)信貸實(shí)現(xiàn)房屋買賣的，有信貸就會(huì)出現(xiàn)泡沫，內(nèi)地的樓價(jià)雖然上漲的很過(guò)，但是我們看到，差不多一半的房屋是通過(guò)自有資金購(gòu)買的，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫或者是崩潰的情況是比較少的。大家認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了購(gòu)買力，老百姓每個(gè)月的收入來(lái)講，目前的房?jī)r(jià)很高，已經(jīng)很難購(gòu)買了。但是買房的資金不僅僅是來(lái)自于購(gòu)房者自己的收入，還要看社會(huì)存款量，這就是支撐房屋購(gòu)買的力量，有很多的資金還在銀行體系中，可能是過(guò)去幾輩子存的資金，大家認(rèn)為樓價(jià)上漲就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的。明年的預(yù)測(cè)

我一直是看跌的，但是跌來(lái)跌去都未跌，我認(rèn)為明年3月份之前是銷售的淡季，我估計(jì)某些開(kāi)發(fā)商價(jià)格方面會(huì)有所松動(dòng)，現(xiàn)在政府壓開(kāi)發(fā)商的資金，而且力度非常大，也許開(kāi)完今天的會(huì)議大家找到新的融資渠道，解決了資金緊缺的問(wèn)題。如果資金仍然緊缺的話，開(kāi)發(fā)商就會(huì)降一點(diǎn)價(jià)格，換來(lái)健康的發(fā)展，我認(rèn)為這種情況是有可能出現(xiàn)的。新房?jī)r(jià)格如果不降的話，二手房是不會(huì)下降的，即使周邊新房?jī)r(jià)格下跌了，二手房下降的幅度不大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雖然出現(xiàn)調(diào)整的機(jī)會(huì)。但是我認(rèn)為小幅度的調(diào)整后，市場(chǎng)會(huì)回歸平穩(wěn)，樓價(jià)明年會(huì)出現(xiàn)小幅整體上揚(yáng)。成交量雖然不能跟最旺的時(shí)候相比，但是整體市場(chǎng)成交量是不會(huì)差的，在座有的人是做二手房和代理的，我認(rèn)為明年的生意不一定會(huì)差，相對(duì)而言也是比較好的一年，因此大家不用太害怕，我就說(shuō)到這里，謝謝大家。【主持人】請(qǐng)黎總留步，中原進(jìn)入了很多的城市，在市場(chǎng)占有率方面處于前三位，中原去年75億元的收入，也有一套用人體系，請(qǐng)教一句話，如何做得到的。

【黎明楷】要解釋是不容易的，我們經(jīng)常講無(wú)為而治，這是老土的話，我們?yōu)槭裁纯梢栽诓煌某鞘邪l(fā)芽扎根，這跟無(wú)為而治有關(guān)的，我們相信自己，我自己對(duì)自己如果沒(méi)有信心的話，讓我遙遠(yuǎn)的估計(jì)其他的內(nèi)容和城市，我是沒(méi)有這樣的能力，因?yàn)槲也辉诋?dāng)?shù)厣詈徒?jīng)營(yíng)，如果很多的事情都是通過(guò)我來(lái)判斷，我是無(wú)法判斷的，因此我愿意將決定權(quán)放給在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)的同事，而且給他們的靈活度是很大的，不需要遵守條條框框，大部分的事情由他們操作，為什么要如此的賣力，為什么如此的做，也跟我們的利益分配有關(guān)的。中原的利益分配制度，我們會(huì)照顧到前線和后勤的人員，尤其是管理者而言，如果做得好的話，就會(huì)發(fā)達(dá)的，如果有發(fā)達(dá)的希望給到員工，員工就會(huì)全心全意的跟我們做。

我們的分配制度是透明的，大家是否可以照搬取得成功，理論上是可以照搬的，主要還是牽涉到信任度的問(wèn)題，我們從1978年成立到現(xiàn)在，員工對(duì)于政策不改變的信任度是很高的，大部分的打工者都怕老板今天說(shuō)的話，明天不算數(shù)，今天打江山給了很多的承諾，例如未來(lái)會(huì)怎么好，當(dāng)大部分的員工賺錢后，老板就開(kāi)始懷疑你的能力，懷疑你是否有這樣的價(jià)值，可以獲得如此多的錢，中原有很多的案例，在中原打工可以賺到很多的錢，老板也不會(huì)眼紅，繼續(xù)讓員工做，這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的信任，前提是要相信管理層，上層和下層之間的關(guān)系就會(huì)導(dǎo)致摩擦，因此說(shuō)中原簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單，沒(méi)有復(fù)雜的關(guān)系。

【主持人】謝謝黎總，今天借主持人的權(quán)利，做一個(gè)小的訪談。我經(jīng)常跟朋友討論一個(gè)問(wèn)題，大家為什么要購(gòu)買名牌，我的結(jié)論是買名牌可以降低犯錯(cuò)誤的幾率。作為中介最好的集團(tuán)中原集團(tuán)和最好的媒體集團(tuán)搜房進(jìn)行戰(zhàn)略合作，下面有請(qǐng)黎明楷先生和搜房控股集團(tuán)莫天全先生上臺(tái)簽約。莫總和黎總對(duì)后市的預(yù)測(cè)雖然之前未進(jìn)行商量，但是結(jié)論幾乎是一致的，中原和搜房網(wǎng)的合作始于2005年，我們?cè)诟鱾€(gè)城市都有合作，這次中原集團(tuán)跟搜房網(wǎng)深度合作，對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將會(huì)有巨大的影響，希望中原和搜房網(wǎng)的合作使雙方取得很好的成績(jī)，搜房也一直致力于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的科技含量，希望雙方很好合作，取得成功，謝謝。

中國(guó)的房地產(chǎn)走過(guò)了二十多年的房地產(chǎn)歷程，從當(dāng)初的國(guó)企壟斷到百花證明，下面有請(qǐng)畢馬威（KPMG）高級(jí)合伙人、香港聯(lián)交所上市委員會(huì)委員鄒小磊先生發(fā)表主題演講，演講主題：房地產(chǎn)企業(yè)如何在香港融資和上市。【鄒小磊】各位先生、女士下午好，今天很高興有機(jī)會(huì)在這里跟各位見(jiàn)面，也很感謝搜房的邀請(qǐng)。剛才幾位主講嘉賓已經(jīng)談過(guò)房地產(chǎn)宏觀的情況，房地產(chǎn)在目前的情況下，融資有怎樣的困難，未來(lái)應(yīng)該如何做。房地產(chǎn)企業(yè)是資金重，量比較大的企業(yè)，過(guò)去房地產(chǎn)公司都是依靠銀行貸款購(gòu)買土地經(jīng)營(yíng)的，但是目前在內(nèi)地依靠銀行貸款購(gòu)買土地和開(kāi)發(fā)樓盤是不行的，因?yàn)檎?guī)定不能依靠銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)和購(gòu)買土地，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用預(yù)售款持續(xù)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在也不行了。今天來(lái)說(shuō)，之前的做法不能延續(xù)了，預(yù)售款只用于繳付工程款，不能挪用他用。目前市場(chǎng)的情況是怎樣的，人民幣要升值，大家將資金轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)，從而獲得收益，目前有很多的熱錢進(jìn)入中國(guó)大陸，或者是有些資金直接進(jìn)入中國(guó)大陸投放于房地產(chǎn)業(yè)。

對(duì)于資金量來(lái)說(shuō)，更重要的影響是，美國(guó)貨幣量化的政策，美國(guó)不斷的印鈔票，全球資金大增的情況下，資金都在尋找出路，全球那個(gè)地方，那個(gè)項(xiàng)目有好的回報(bào)，資金就往哪里走。

目前預(yù)期人民幣會(huì)升值，剛才兩位主講嘉賓也談到內(nèi)地的房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，因此資金進(jìn)入中國(guó)會(huì)獲得很好的投資回報(bào)。

內(nèi)地有的政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)也是有利的，例如保險(xiǎn)業(yè)，保監(jiān)會(huì)允許保險(xiǎn)企業(yè)投放不超過(guò)10%到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，或者是用3%的資金購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券。我們預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生4500億元的資金，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言是很大的利好。目前，內(nèi)地正在研究房地產(chǎn)信托基金，香港前幾年已經(jīng)做了房地產(chǎn)信托基金，大家認(rèn)為效果不怎么樣。我們預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)信托基金作內(nèi)地推出的時(shí)候，我認(rèn)為會(huì)受到歡迎，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)有效的運(yùn)用資金。全球很多的資金需求很多的項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生很好的影響。目前房地產(chǎn)業(yè)也面臨一些局限，例如剛才說(shuō)的資金的局限，現(xiàn)在不能在內(nèi)地通過(guò)銀行貸款的方式購(gòu)買土地。存款保證金的提高達(dá)到了18.5%，2023年來(lái)說(shuō)五次提高保證金的比率，會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸的額度。國(guó)家也限制房地產(chǎn)貸款的額度，目前股本比例不能低于30%，如果是境外投資人，股權(quán)比例不能低于50%，借貸比例是50：50，如果股東從境外將資金打入境內(nèi)是有限制的，過(guò)去貸款產(chǎn)生的財(cái)務(wù)開(kāi)支是可以抵扣稅收的，目前這種情況已經(jīng)改變了。境外股東貸款給境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，目前所有的費(fèi)用是不能抵扣稅費(fèi)的，未來(lái)企業(yè)產(chǎn)生的分紅還需要交稅，因此房地產(chǎn)的回報(bào)率會(huì)降低，目前暫時(shí)禁止房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地上市，可以說(shuō)將房地產(chǎn)企業(yè)的資金都堵住了。已經(jīng)在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行增發(fā)，企業(yè)如果未上市的話，如果跟私募基金談增發(fā)的話，一般回報(bào)率不能低于20%，對(duì)于目前的股東而言，股權(quán)就會(huì)被攤薄。目前的情況來(lái)看，物價(jià)是相對(duì)比較低的，尤其是受到政府政策的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在啟動(dòng)上市，但是進(jìn)展緩慢，要等政府政策明朗后才可以上市，這種情況下還有哪些融資渠道。境外借貸，需要解決的問(wèn)題就是結(jié)匯的問(wèn)題，如何將境外的資金轉(zhuǎn)換為人民幣，從而在內(nèi)地支付購(gòu)樓款或者是開(kāi)發(fā)。企業(yè)發(fā)行債券，例如碧桂園等企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去二年在香港上市比較多，優(yōu)點(diǎn)這里不多講，香港提供了融資平臺(tái)，使企業(yè)有融資的渠道，無(wú)論是增發(fā)還是發(fā)行債券。整個(gè)流程可能需要幾個(gè)月甚至是二年，要看企業(yè)準(zhǔn)備的工作和市場(chǎng)的情況。很多朋友關(guān)注的是，上市后后花費(fèi)的費(fèi)用是多少，一般是8%，如果盤子小的話會(huì)達(dá)到30%，一般房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用不高，整個(gè)的工作都是一環(huán)扣一環(huán)的，如果要成功上市的話，就要挑選很好的團(tuán)隊(duì)，要做好所有的儲(chǔ)備工作，更重要的是編好投資的故事，企業(yè)上市的亮點(diǎn)在哪里，等著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的時(shí)候，上市推薦企業(yè)。投資人最關(guān)注的就是房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備是多少，我為一家房地產(chǎn)企業(yè)做上市，他的老板說(shuō)，給我一塊土地，我就可以開(kāi)發(fā)和賺錢，因此他說(shuō)，面粉和面包是一樣的，給我面粉就可以制造面包，因此他的企業(yè)在第一次上市的時(shí)候是沒(méi)有土地儲(chǔ)備的，他在香港和歐美進(jìn)行路演，所有的投資人都說(shuō)，你很厲害，每一個(gè)盤都可以賺錢，說(shuō)完之后，所有的投資者都離開(kāi)了，都沒(méi)有進(jìn)行投資。跟他們?cè)僬劦臅r(shí)候，他們就會(huì)說(shuō)，我知道你有這樣的能力開(kāi)發(fā)土地，過(guò)去是這樣的，未來(lái)不好說(shuō)，房地產(chǎn)多年來(lái)都是談土地儲(chǔ)備，資本增殖是大頭，并不是建造房屋的利潤(rùn)，聽(tīng)到這些后，這個(gè)老板開(kāi)始增加土地儲(chǔ)備，兩年后再來(lái)香港上市，這次上市成功了，上市融資的金額超過(guò)了100億元，比第一次上市要募集的資金多很多，因?yàn)橛斜容^大的土地儲(chǔ)備。如果房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備上市融資，必須要看看土地儲(chǔ)備有多大，當(dāng)然土地儲(chǔ)備是雙刃劍，剛才談到了現(xiàn)金的問(wèn)題，資金不好好，對(duì)于土地購(gòu)買后未按時(shí)開(kāi)發(fā)的衡量，國(guó)家會(huì)給予處罰。企業(yè)在上市的時(shí)候，就要很好的思考自己的土地，到底應(yīng)該如何做。這方面香港有很多專業(yè)人士，可以幫助大家上市融資，如果有需要的話，來(lái)香港是沒(méi)有錯(cuò)的。

企業(yè)重組面臨一個(gè)問(wèn)題，就是10號(hào)文的問(wèn)題，如果房地產(chǎn)企業(yè)目前沒(méi)有海外架構(gòu)，在海外融資或者是在香港融資和上市是比較困難的。房地產(chǎn)公司跟其他的企業(yè)是不同的，因?yàn)橘Y金量是特別大的，如何重組并且將企業(yè)轉(zhuǎn)到海外，并且搭建海外架構(gòu)是比較困難的。

關(guān)于重組的方案，如果企業(yè)有海外上市的意愿，就跟律師和會(huì)計(jì)師洽談，到底可以怎樣做，搭建怎樣的海外架構(gòu)，還要考慮未來(lái)稅務(wù)的安排，幾位講者都提到內(nèi)地的稅務(wù)是比較重的，搭建海外架構(gòu)的時(shí)候，要進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，對(duì)未來(lái)的發(fā)展是有好處的。企業(yè)準(zhǔn)備上市前，已經(jīng)提件給聯(lián)交所的時(shí)候，此時(shí)有一個(gè)重點(diǎn)工作需要房地產(chǎn)公司關(guān)注，房地產(chǎn)公司的定價(jià)跟一般企業(yè)是不同的，一般企業(yè)的定價(jià)是市盈率多少倍，利潤(rùn)就是多少，企業(yè)價(jià)值就是多少。房地產(chǎn)公司的盈利是有周期的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度和竣工時(shí)間體現(xiàn)利潤(rùn)。因此，要考慮房地產(chǎn)公司手里的土地儲(chǔ)備，包括目前在建的房屋和土地儲(chǔ)備，因此房地產(chǎn)公司上市的時(shí)候，價(jià)值不是按照評(píng)估值。過(guò)去對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)公司會(huì)打折，最高的時(shí)候評(píng)估值打50%，目前打折率降低了很多，因此要計(jì)算好評(píng)估值，了解可以募集多少資金。上市后就會(huì)有壓力，上市并不是圈錢就走，上市只是開(kāi)始，是企業(yè)未來(lái)發(fā)展打造平臺(tái)和新的臺(tái)階，上市后很多人會(huì)關(guān)注你的企業(yè)，企業(yè)也會(huì)增加壓力，要求企業(yè)完善管制，按時(shí)申報(bào)，這些都是企業(yè)額外的工作，企業(yè)要進(jìn)行海外上市時(shí)要做好準(zhǔn)備，也要做好上市后的工作安排。目前有困難，也有機(jī)遇，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)輕微的下調(diào)，但是調(diào)控會(huì)過(guò)去，我們估計(jì)是好的時(shí)機(jī)，讓企業(yè)在香港和海外上市融資，我們估計(jì)時(shí)機(jī)會(huì)在明年的第三、第四季度好轉(zhuǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)需要在海外融資上市的時(shí)候，現(xiàn)在就應(yīng)該開(kāi)始準(zhǔn)備，明年的第三、第四季度就可以上市了。過(guò)去到香港上市的企業(yè)來(lái)自于北京、上海、廣州，目前投資方會(huì)以二、三線城市的開(kāi)發(fā)商為主，因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商的資金量不多，而且成長(zhǎng)的空間比較大。我今天就講到這里，謝謝各位?！局鞒秩恕肯旅嬗姓?qǐng)上海漢宇房產(chǎn)顧問(wèn)董事總經(jīng)理施宏叡先生發(fā)表主題演講，演講主題：宏觀調(diào)控助力房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)管理轉(zhuǎn)型。

【施宏叡】各位來(lái)賓大家下午好，感謝搜房和中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供這樣的機(jī)會(huì)，我是開(kāi)發(fā)商之外的企業(yè)，今天來(lái)了很多的基金，也來(lái)了很多的開(kāi)發(fā)商，來(lái)自全國(guó)的中介和代理同樣聚集在香港，共同參加第七屆香港國(guó)際地產(chǎn)周。

有人說(shuō)房地產(chǎn)鏈條的上游是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我相信可以將磚頭變成財(cái)富的就是下游的房地產(chǎn)中介服務(wù)商，但是我相信在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中，未來(lái)的發(fā)展必須有我們。

今天有機(jī)會(huì)在這里跟大家分享過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)，有一句話是“上海感冒，全國(guó)吃藥”，上海成為領(lǐng)頭受傷的角色。2003年漢宇在上海一路走過(guò)來(lái)，在這里跟大家分享和講解，希望可以跟其他城市來(lái)的朋友和同業(yè)共同交流。如果說(shuō)如何改變，不如說(shuō)宏觀調(diào)控中如何改變和轉(zhuǎn)型。我們做市場(chǎng)如果等基金來(lái)救我們的話，不如想辦法自救，與其想明年市場(chǎng)會(huì)好的話，不如早一點(diǎn)想如何迎合市場(chǎng)，如果市場(chǎng)長(zhǎng)期不好的話，應(yīng)該用怎樣的方法生存下來(lái)。我們強(qiáng)調(diào)的是做市場(chǎng)就要順勢(shì)而為，應(yīng)該如何從宏觀調(diào)控中找出生機(jī)。宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境的改變，現(xiàn)在行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性重大變化。房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)管理應(yīng)變之道。

剛才有幾位嘉賓講到宏觀調(diào)控的寬度和深度，現(xiàn)在宏觀調(diào)控的政策是怎樣的。2023年的宏觀調(diào)控跟往年是完全不一樣的，有哪些不同。過(guò)去的宏觀調(diào)控是以壓制需求，以政策面為主，成交量和價(jià)格壓了以后，反復(fù)是比較快的，會(huì)很快的反彈，過(guò)去是以堵為主，當(dāng)堵完了以后，洪水會(huì)繼續(xù)泛濫。2023年的宏觀調(diào)控并不是堵，還增加了疏通的功能，除了壓力需求外，還增加了供應(yīng)。整個(gè)疏通的方式以住房保障系統(tǒng)和商品房的系統(tǒng)為主，政府增加了廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。信貸政策：公積金貸款、加息、限購(gòu)，商業(yè)貸款中用了加息、減少貸款控制信貸貸款。

除了信貸政策外，財(cái)政收入和行政干預(yù)都介入，財(cái)政方面取消了契約的優(yōu)惠，恢復(fù)了個(gè)人所得稅。行政干擾的內(nèi)容，限制外地人和限購(gòu)套數(shù)。

土地的供應(yīng)量中，今年上海增加了600萬(wàn)平方米的保障用地，而且打擊的力度明顯增加，房源的供應(yīng)來(lái)說(shuō)，動(dòng)遷房從5年改為3年，最新的打擊捂盤力度在不斷的加強(qiáng)。

對(duì)商品房預(yù)售合約更加的細(xì)致，價(jià)格要公布，而且增加了一套一價(jià)，以前有樓盤的總價(jià)，上下有多少幅度就可以了，這次就不行了，禁止預(yù)售證和訂金，使命銷售，禁止炒號(hào)，訂金銷售必須實(shí)行網(wǎng)簽，全國(guó)增加了查堵炒號(hào)和陰陽(yáng)合同，整個(gè)政策是顯而易見(jiàn)的。2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議壓制房?jī)r(jià)，營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)從過(guò)去兩年恢復(fù)到五年，展開(kāi)了土地清查，提高土地出讓金的首付比例。

2023年4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的國(guó)十條，首套房首付的比例從過(guò)去的20%增加到30%，首次提出了暫停第三套房貸政策。出臺(tái)了具體的措施，限制外國(guó)人購(gòu)買以及增加保障房用地。

2023年9月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，各部委出臺(tái)了國(guó)五條，取消了改善型個(gè)稅和契稅優(yōu)惠，要求地方出臺(tái)更加嚴(yán)格的限購(gòu)限貸措施，調(diào)節(jié)土地過(guò)程中，研究制定了房產(chǎn)稅。

最近的11月份，房地產(chǎn)信貸政策再次收緊，央行加息，從原來(lái)的儲(chǔ)備金率0.25提高到0.5，公積金率不斷上調(diào)，整個(gè)融資渠道不斷的收緊。當(dāng)房?jī)r(jià)從高位回落到一個(gè)高點(diǎn)的時(shí)候，政策就會(huì)出臺(tái)，包括2023年11、12月份政策出臺(tái)了，2023年3、4月要反彈的時(shí)候，房?jī)r(jià)政策再次出臺(tái)，2023年9月底政策第三次出臺(tái)，整個(gè)調(diào)控的周期越來(lái)越短，現(xiàn)在是11月份的新政，每一次浪點(diǎn)從底部開(kāi)始，壓制了調(diào)控的力度。調(diào)控長(zhǎng)期化導(dǎo)致行業(yè)客戶群體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

調(diào)控前，改善型首次剛性需求從原有的20%增加到55%，調(diào)控后改善型從原有的40%下降到25%，投機(jī)性從11%下降到2%，，投資性從25%，下降到13%，這是調(diào)控前后的變化。剛性需求的比例明顯增加，而且需求發(fā)生了明顯性的變化。今年上海出現(xiàn)了奇怪的怪圈，在過(guò)去的調(diào)控中是完全不同的，這個(gè)怪圈是怎樣的，下面進(jìn)行研究。每次調(diào)控啟動(dòng)的時(shí)候，開(kāi)始出現(xiàn)大量的門店停止擴(kuò)張，成交量會(huì)跌到冰點(diǎn)，業(yè)績(jī)大幅度下降，政策執(zhí)行后開(kāi)始出現(xiàn)裁員，今年的情況發(fā)生了變化。裁員之后門店關(guān)閉，市場(chǎng)持續(xù)低迷，今年的情況，怪圈并未出現(xiàn)，門店的規(guī)模開(kāi)始冷靜，門店業(yè)績(jī)開(kāi)始大漲，市場(chǎng)加速回暖。最后出現(xiàn)了門店大幅擴(kuò)張，成交量增加。今年未出現(xiàn)大量的門店萎縮，反而出現(xiàn)了門店擴(kuò)充和人員增加。漢宇自2004年成立以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控三次，并且成功的經(jīng)過(guò)了2023年金融危機(jī)和樓市調(diào)整，其中有很多的經(jīng)驗(yàn)可以跟業(yè)內(nèi)共同分享。

快速的決策機(jī)制，門店控管制度，人力資源的儲(chǔ)備，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，企業(yè)文化，信息的傳遞效率，以上六點(diǎn)改變找出我們的活路和生路。

在座有很多大公司，也有經(jīng)歷了三十多年的公司，漢宇短短的六、七年，經(jīng)歷了上海的三起三落，說(shuō)明我們的決策非?？?，我們的決策決斷是由公司的董事和高層來(lái)做，首先是業(yè)務(wù)的系統(tǒng)，決策層參與了組織和執(zhí)行，管理層基本上是走到了市場(chǎng)的最前端，除了業(yè)務(wù)系統(tǒng)外，管理跟蹤和質(zhì)量監(jiān)管上有了全面的發(fā)展，2007年漢宇加入了ISO9001服務(wù)系統(tǒng)，從而打造系統(tǒng)化的管理。信息的管理數(shù)據(jù)營(yíng)造布點(diǎn)和拓展，最后加入了市場(chǎng)營(yíng)銷和研發(fā)，經(jīng)過(guò)會(huì)議和OA系統(tǒng)進(jìn)行決策。

宏觀調(diào)控下加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)屏蔽的波動(dòng)，盲目的擴(kuò)張導(dǎo)致大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，2023年到2023年門店穩(wěn)步擴(kuò)張，浦東板塊比例比較大，門店在中心區(qū)穩(wěn)占了70%以上，每個(gè)區(qū)的均化量看到了漢宇的發(fā)展，以人為本，團(tuán)隊(duì)發(fā)展過(guò)程中，優(yōu)化了土地資源。我們開(kāi)拓了人力資源計(jì)劃，開(kāi)展了業(yè)務(wù)員梯隊(duì)建設(shè)和立體的培訓(xùn)系統(tǒng)，建立了新人到職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)梯隊(duì)。高級(jí)管理人員引進(jìn)戰(zhàn)略，引進(jìn)管理的管理人員，全面借鑒行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，短短的7年，我們從5個(gè)人比較到2350人。漢宇建立了培訓(xùn)師制度，由員工挑選精英，提升了培訓(xùn)講師的授課能力，在此基礎(chǔ)上提高了全體員工專業(yè)的素質(zhì)。

過(guò)去靈活的調(diào)整業(yè)務(wù)中心，上海首推一、二手聯(lián)動(dòng)，有人說(shuō)市場(chǎng)好的時(shí)候，門店?duì)I業(yè)業(yè)績(jī)是不錯(cuò)的，市場(chǎng)不好的時(shí)候，二手門店的成本很高，我們?cè)谥虚g不但的游離，市場(chǎng)好的時(shí)候，門店擴(kuò)充的速度很快，市場(chǎng)不好的時(shí)候，也增加了一手聯(lián)動(dòng)，這源自于香港。1996年市場(chǎng)崇高后，面對(duì)1997年亞洲金融危機(jī)，現(xiàn)在為新世界、金地等等知名企業(yè)合作，現(xiàn)在越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)嘗試一、二手聯(lián)動(dòng)，過(guò)去我們看到，一手公司很想開(kāi)二手門店，往往我們看到一手公司開(kāi)二手門店都不知道如何做。

上海只有兩家公司可以同時(shí)獲得上海金橋獎(jiǎng)，從今年整個(gè)的情況來(lái)看，往一手靠攏的企業(yè)，上市的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，今年在美國(guó)出現(xiàn)了兩家，一家是年初的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，還有北京世源，這些都是非常好的案例。漢宇在2007年市場(chǎng)變化，宏觀調(diào)控時(shí)，從原有門店20家拓展到100家，一手業(yè)績(jī)從5100萬(wàn)元到2023年59億元，2023年雖然未公告，我相信今年比去年的銷售金額還要翻倍。

成功的樹(shù)立企業(yè)文化

漢宇體現(xiàn)了男性團(tuán)隊(duì)文化，也就是說(shuō)，我們并不是溫室啊中的寵物，在營(yíng)業(yè)部對(duì)外的同時(shí)，非營(yíng)業(yè)部是對(duì)內(nèi)營(yíng)銷，營(yíng)業(yè)部和非營(yíng)業(yè)部的結(jié)合是企業(yè)的文化精神。樹(shù)立了危機(jī)意識(shí)，并不是等市場(chǎng)變化，更多的是如何找尋活下來(lái)的基因，從而應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，等待市場(chǎng)好的時(shí)候，你是最大的獲利者。

提升了信息管理

房源信息系統(tǒng)全面升級(jí)，全面導(dǎo)入廣告發(fā)布和備案系統(tǒng)，跟搜房長(zhǎng)期合作，這也是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷不斷加強(qiáng)的重點(diǎn)之一。談道義上六典，希望在座的兄弟朋友能夠參考漢宇過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，在這里希望大家很好的應(yīng)對(duì)2023年，也希望2023年更好的到來(lái)?！局鞒秩恕渴欠裼猩鲜械拇蛩?/p>

【施宏叡】靜默，不能透露。【主持人】各位嘉賓都已經(jīng)談了自己的觀點(diǎn)，下面將以這種方式對(duì)中國(guó)房企海外上市的融資進(jìn)行探討，下面是互動(dòng)論壇，有請(qǐng)論壇主持人：搜房控股副總裁徐曉曄女士。

嘉

賓：

匯豐南豐房地產(chǎn)基金執(zhí)行董事張虎躍先生

泛大西洋投資集團(tuán)（GeneralAtlantic）執(zhí)行董事洪婧女士

世邦魏理仕估值及咨詢服務(wù)部（大中華區(qū)）資深董事總經(jīng)理余錦雄先生

新能源集團(tuán)董事長(zhǎng)包廣林先生【主持人】各位嘉賓下午好，現(xiàn)在今日本次地產(chǎn)周的互動(dòng)論壇環(huán)節(jié)，剛才主持人已經(jīng)介紹了參加對(duì)話的嘉賓，這幾位嘉賓所代表的角色是融資環(huán)節(jié)中涉及到的各個(gè)不同的環(huán)節(jié)，這場(chǎng)對(duì)話應(yīng)該是更加貼近實(shí)際環(huán)節(jié)，希望有一些觀點(diǎn)或者是有用的建議可以分享給在座的各位。第一位請(qǐng)本屆地產(chǎn)周的老朋友，就是來(lái)自于匯豐南豐房地產(chǎn)基金，它是香港匯豐和南豐合作的房地產(chǎn)基金，該基金專門投資于中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

張虎躍先生匯豐南豐基金運(yùn)行了幾年。

【張虎躍】2007年發(fā)行，目前有3到4年的時(shí)間，規(guī)模是7億美元。

【主持人】大家知道中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)比較大，在過(guò)去的三年中，遇到怎樣的困難，現(xiàn)在的情況是怎樣的？

【張虎躍】三年中投資的力度是比較大的，投資差不多超過(guò)了5億美元，目前還有1億美元到明年8月份投資出去，其中市場(chǎng)起起落落有幾個(gè)周期，尤其是住宅市場(chǎng)，我們投資的策略，有寫字樓的開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，物流項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，上市公司策略股東投資，針對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行貸款，這跟銀行的貸款有所不同，利率會(huì)高一點(diǎn)。

在投資的過(guò)程中，根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化有的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生一些機(jī)會(huì)，例如目前進(jìn)行的緊縮政策，銀行貸款的收緊，信托對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收緊，對(duì)于境外房地產(chǎn)基金而言反而是機(jī)會(huì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商需要資金，希望跟境外的房地產(chǎn)資金合作，達(dá)成合作的可能會(huì)高一點(diǎn)。

上市前的融資跟周期性是有關(guān)的，我們做過(guò)兩個(gè)上市公司的策略顧問(wèn)，投資前市場(chǎng)都是比較低迷的，投資的時(shí)候，從價(jià)格到條款都是相對(duì)受保障的，等到高峰的時(shí)候，即上市后再退出，盈利效果會(huì)比較好，三年的過(guò)程中，有一些起伏，大的趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)跟其他亞洲市場(chǎng)，歐洲和美國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)潛力是比較大，長(zhǎng)線是看好的?！局鞒秩恕?023年投資是否順利，你們進(jìn)入的城市是否以二、三線城市為主。

【張虎躍】2023年做三個(gè)項(xiàng)目，目的已經(jīng)做完，正在交割，兩個(gè)是商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)是住房的開(kāi)發(fā)貸款，目前做的投資都是專注于二、三線城市，2007、2023年專注于上海，現(xiàn)在專注于二、三線城市，包括2023年投資的項(xiàng)目是鞍山、撫順、秦皇島。

受到各位專家演講時(shí)數(shù)據(jù)的支持，投資的時(shí)候市場(chǎng)低迷，地價(jià)比較低，潛力大，反而就會(huì)更加的安全。

【主持人】2023年基金選擇的方向是什么，您已經(jīng)進(jìn)行了說(shuō)明，例如物業(yè)類別和發(fā)展的方向，2023年基金選擇的目標(biāo)是怎樣的？

【張虎躍】從產(chǎn)業(yè)分配來(lái)說(shuō)是比較靈活的，例如住宅合作開(kāi)發(fā)、寫字樓的合作開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)的合作開(kāi)發(fā)，針對(duì)項(xiàng)目的貸款，上市前的策略股東都會(huì)做的。

投資是以二、三線城市城市為主。

【主持人】企業(yè)的選擇方向來(lái)說(shuō)，會(huì)選擇哪些二、三線城市。

【張虎躍】沒(méi)有大的原則，希望選擇的企業(yè)在當(dāng)?shù)赜泻芎玫挠绊懥?，有良好的業(yè)績(jī)記錄，公司管制、產(chǎn)品銷售都排在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的前列，這樣對(duì)我們會(huì)更有保障?！局鞒秩恕拷裉斓膶?duì)話嘉賓中有一位來(lái)自于泛大西洋集團(tuán)的洪婧，這是一家股權(quán)投資基金，成立于1987年，資產(chǎn)管理規(guī)模是150億美元，你們的投資是在商業(yè)服務(wù)、技術(shù)、能源資源和媒體消費(fèi)領(lǐng)域，在中國(guó)的投資包括大家非常了解的聯(lián)想、阿里巴巴，作為主要的投資者參與了聯(lián)想集團(tuán)收購(gòu)了IBMPC的業(yè)務(wù)，今年還參與了搜房的投資，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)典的案例。

【洪婧】非常榮幸參與了搜房的投資。

【主持人】我們關(guān)注到投資的領(lǐng)域暫時(shí)沒(méi)有房地產(chǎn)，對(duì)搜房網(wǎng)的投資是否從另外一個(gè)角度看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

【洪婧】我們非?？春弥袊?guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的潛力，也是基于中國(guó)宏觀形勢(shì)的判斷，如果大家相信中國(guó)還可以保持高個(gè)位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在未來(lái)十年、二十年的時(shí)間內(nèi)，2023年的時(shí)候，可能會(huì)有230多個(gè)城市人均可支配收入達(dá)到2023年上海的水平，這種巨大的人均財(cái)富的支配下，住房和家居支配比例是比較大的。

城市化率目前是46%，這是怎樣的概念，這是日本在1962年、韓國(guó)1972年城市化率的水平，發(fā)改委希望在2030年城市化率達(dá)到65%的概念，在未來(lái)的三年內(nèi)意味著有三億人進(jìn)城，相當(dāng)于美國(guó)的人口總數(shù)，這是了不得的宏觀驅(qū)動(dòng)，因此我們非?？春弥袊?guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期潛力。

【主持人】目前投資的是輕資產(chǎn)，不知道您會(huì)選擇怎樣的時(shí)機(jī)和方式進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)。

【洪婧】很榮幸參與到搜房網(wǎng)的上市，這是我們非常榮幸的一件事情，也是符合我們看好房地產(chǎn)。也是基于我們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和輕資產(chǎn)的判斷，搜房網(wǎng)是全球非常好的方面網(wǎng)絡(luò)，我們也在看傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，雖然在中國(guó)和香港，投資人都會(huì)問(wèn)土地儲(chǔ)備，土地升值的潛力是怎樣的，現(xiàn)在也注意到開(kāi)發(fā)商有不同業(yè)務(wù)的考慮，有的人開(kāi)始做代建代賣的業(yè)務(wù)，有的人開(kāi)始建立投資的平臺(tái)，從而解決投資的方式。

我們感覺(jué)政府控制房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下會(huì)變成非常穩(wěn)定長(zhǎng)期的政策，中國(guó)未來(lái)有3億人進(jìn)城，如何保證房?jī)r(jià)不會(huì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，就會(huì)有非常大的壓力，如果房?jī)r(jià)不能快速上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商從土地升值的角度獲得融資的壓力會(huì)越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商更多的是做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷、銷售的工作，香港和大陸過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)是靠土地升值和資金的杠桿運(yùn)作獲得快速的利潤(rùn)，目前正在密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，也看到相對(duì)輕資產(chǎn)的模式，我們希望找到更適合投資的對(duì)象。【主持人】謝謝洪總，下一位對(duì)話的嘉賓是來(lái)自于世邦魏理仕，而且是全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，余總參與了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的上市，例如SOHO、雅居樂(lè)、合景泰富等房地產(chǎn)企業(yè)上市項(xiàng)目，請(qǐng)您介紹內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)如何在香港上市，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題。

【余錦雄】外地房地產(chǎn)公司在香港上市最重要的一點(diǎn)就是融資容易，當(dāng)然這些企業(yè)可以選擇外地上市的途徑，雅居樂(lè)是最初的第一家上市，而且不是國(guó)營(yíng)和紅籌股，香港的股票市場(chǎng)是海外上市的渠道，香港的市場(chǎng)自由和靈活，可以籌集的資金高一些。內(nèi)地上市不能籌集到海外的資金，香港可以做到這一點(diǎn)，因此資金的流動(dòng)比較靈活。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集的行業(yè)，一塊地皮三、四十億元是很平常的，因此有自由的資金渠道是很重要的。到香港上市，可以通過(guò)上市公司的平臺(tái)進(jìn)行海外融資，還可以發(fā)債和其他的安排，而且融資的成本、利息都是比較低的，以上因素就是外地房地產(chǎn)公司到海外上市時(shí)注重的因素。

【主持人】2023年在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量是比較少的，目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)只有兩家，2007年上市的房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲(chǔ)備是否是非常重要的數(shù)據(jù)。2023年土地儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)并不是很明顯的，請(qǐng)您對(duì)比2007、2023年上市企業(yè)的不同，是資本市場(chǎng)的要求改變了嗎。

【余錦雄】2007年和2023年有很大的區(qū)別，中國(guó)資本市場(chǎng)的區(qū)別也是比較大的，例如2007年碧桂園上市的時(shí)候，號(hào)碼也是2007年，土地儲(chǔ)備是非常多的，投資者很看重碧桂園，都知道土地是可以升值的，擁有的土地儲(chǔ)備多，未來(lái)5—10年有土地儲(chǔ)備，就有利潤(rùn)保障，因此非常看重土地儲(chǔ)備。大家知道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)上升的，擁有土地就是很好的事情。

雖然大家長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)，但是大家推出很多宏觀調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)于土地儲(chǔ)備也有很多的政策，例如兩年不開(kāi)發(fā)就要收回，這些都是不確定的因素。海外的投資者法律觀念比較重，如果兩年不開(kāi)發(fā)就要收回，怎么會(huì)有十年的土地儲(chǔ)備，還有就是土地增值稅，跟地方政府的關(guān)系等等，國(guó)家對(duì)銀根也不斷的收緊，因此可以在2023年上市的公司不多，即使可以上市，也不如之前上市公司的規(guī)模大。上市企業(yè)未來(lái)能夠擁有的利潤(rùn)和比例安排是怎樣的，我認(rèn)為2023年后上市的企業(yè)不會(huì)太多，但是房地產(chǎn)企業(yè)的板塊還是比較大的。【主持人】包總是從二線城市來(lái)的，新能源集團(tuán)是在揚(yáng)州本土成長(zhǎng)起來(lái)的，而且在當(dāng)?shù)厥呛苡衅放频钠髽I(yè)，對(duì)于新能源集團(tuán)而言，你們是怎樣的企業(yè)，融資方面遇到了怎樣的問(wèn)題，是否嘗試在香港尋求IPO和其他的融資渠道。

【包廣林】謝謝大家，我來(lái)自于江蘇揚(yáng)州，新能源集團(tuán)實(shí)際上就是搞房地產(chǎn)的，我們搞房地產(chǎn)跟其他的企業(yè)有所不同，我們不是為了搞房地產(chǎn)而搞房地產(chǎn)，我們是陰差陽(yáng)錯(cuò)，我過(guò)去是政府的公務(wù)員，原來(lái)是做能源辦主任，一直從事新能源的推廣和利用，我是為了在全國(guó)搞農(nóng)村能源的創(chuàng)新，本來(lái)是搞技術(shù)的，主要是搞太陽(yáng)能推廣和沼氣無(wú)害化推廣，從1994、1995年政府提出了一個(gè)思路地搞新能源示范，太陽(yáng)能在1994年就提出了，將生活無(wú)污水當(dāng)時(shí)也提出了，我搞房地產(chǎn)主要是示范新技術(shù)，主要是節(jié)能節(jié)水節(jié)地，展示太陽(yáng)能技術(shù)，1995年建成了以后，在國(guó)家八部委產(chǎn)生了轟動(dòng)的效應(yīng)，我們的書(shū)記就讓我搞房地產(chǎn)，因此1996年成立了房地產(chǎn)公司，名字就是新能源，回顧十幾年的道路，我深深的體會(huì)到兩點(diǎn)。搞房地產(chǎn)是缺錢和缺資金嗎，這些都是表面的問(wèn)題，實(shí)際上是不缺資金的，而是缺思路、缺土地，如果有好的思路，有好的土地，資金是不缺的，為了融資而融資，有了資金沒(méi)有好的團(tuán)隊(duì)和思路是無(wú)法做項(xiàng)目的，這是我的體會(huì)。

第二個(gè)體會(huì)，自己的公司已經(jīng)接近15年了，心態(tài)一直很好，并沒(méi)有好高騖遠(yuǎn)，并沒(méi)有看到別人的攤子很大，盲目的跟從。我們的思路是比較好的，我們堅(jiān)定不移的走新能源節(jié)能環(huán)保的特色之路，我們從1995年搞到現(xiàn)在，搞了200萬(wàn)平方米的住宅，太陽(yáng)能建造一體化是我們的特色，沒(méi)有一棟房屋跟太陽(yáng)能結(jié)合的如此好，我們的生活污水無(wú)害化，每一棟樓都有一、二戶居民都可以使用沼氣，生活污水可以達(dá)到國(guó)家二及排放標(biāo)準(zhǔn)，15年來(lái)無(wú)害處的環(huán)保效應(yīng)是非常大的，但是因?yàn)槌杀居邢蓿创笠?guī)模的發(fā)展，現(xiàn)在開(kāi)始搞綠色低碳，太陽(yáng)能供能和供水，我們堅(jiān)定不移的走環(huán)保節(jié)能道路。

第三、堅(jiān)定不移走品牌發(fā)展之路，房地產(chǎn)未來(lái)不確定的因素太多，有的時(shí)候就很火，有的時(shí)候就冷，火的時(shí)候房屋不夠賣，冷的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就垂頭喪氣，我們十幾年來(lái)，歷經(jīng)了很多的調(diào)控，公司無(wú)論在房屋火的時(shí)候，還是冷的時(shí)候，房屋都不愁賣，因此堅(jiān)定不移的走品牌發(fā)展之路，最能抗風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在不要一味的談房?jī)r(jià)高低，我們提供給老百姓的房屋是否值1萬(wàn)元，是否價(jià)值5000元，過(guò)去談融資的時(shí)候，想都不敢想，7、8年前搞3萬(wàn)平方米，就把我們忙的一塌糊涂，現(xiàn)在搞四、五十萬(wàn)都很輕松了，這就是團(tuán)隊(duì)的作用，公司成立到現(xiàn)在，中層干部到現(xiàn)在未走過(guò)一個(gè)，這就是公司團(tuán)隊(duì)的精神，現(xiàn)在給多少錢，就可以做多少是，現(xiàn)在敢說(shuō)這樣的話，幾年前就不敢說(shuō)。最近拿到了500畝土地，土地拿下來(lái)后，銀行盯著我們，都給我們貸款，現(xiàn)在土地拿下來(lái)后，我們需要的融資就是希望做大，因?yàn)橛辛撕玫乃悸?，就是環(huán)保的思路，有了團(tuán)隊(duì)，有多少錢就可以做多少是，今天來(lái)參加會(huì)議，就是希望多找朋友，希望今后在香港上市，也希望可以融資。

我們?cè)诮K有兩個(gè)項(xiàng)目，其他的地方還未去做，如果盲目的鋪攤子是不夠的，要根據(jù)團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目的思路，再來(lái)融資，就會(huì)達(dá)到我們的目標(biāo)。【主持人】我相信包總的發(fā)言是很有感染力的，我一直在想為什么集團(tuán)的名字叫做新能源，我一直考慮洪婧女士的投資范圍應(yīng)該跟新能源有關(guān)的。

投資基金應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，團(tuán)隊(duì)是否成熟和優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)理念中是否與其他的團(tuán)隊(duì)有所不同，例如包總的新能源的利用，這樣的企業(yè)是否會(huì)很容易獲得融資。

【余錦雄】目前的投資者比較注重低碳環(huán)保，中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，最大的投資就是資產(chǎn)升值，隨便獲得一塊地皮，都可以實(shí)現(xiàn)升值。最初投資者到發(fā)展中國(guó)家，最重要的就是時(shí)間，什么時(shí)候投資都可以賺錢。發(fā)展中國(guó)家發(fā)展了以后，就會(huì)慢慢提高，后期的投資就有所不同了，之前可以不需要挑選項(xiàng)目，投資什么都可以賺錢，現(xiàn)在就需要挑選項(xiàng)目，例如挑選零售和新能源項(xiàng)目，之