以上海為例酒店式公寓的開發(fā)前景

ID－R001酒店式公寓的開開發(fā)前景分析析按：在在對(duì)上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛泛、深入調(diào)查查研究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)合公公司擬開發(fā)的的房產(chǎn)項(xiàng)目，我我部門將不定定期推出與商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)相關(guān)的專專題報(bào)告，作作為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的前期鋪墊墊，并為項(xiàng)目目決策提供一一定的理論依依據(jù)。酒店式公寓的開開發(fā)前景分析析酒店式公寓是指指物業(yè)公司提提供酒店式的的服務(wù)，又擁擁有私人公寓寓的私密性和和生活風(fēng)格的的綜合物業(yè)，它它是目前滬上上非常熱銷的的一種新型投投資型產(chǎn)品。自20世紀(jì)90年代末第一代經(jīng)濟(jì)節(jié)約型酒店式公寓嶄露頭角，上海的酒店式公寓已經(jīng)歷了第二代適用經(jīng)濟(jì)型、第三代發(fā)展轉(zhuǎn)變型，目前產(chǎn)品屬于第四代景觀舒適型。第一部分回回顧上海主要的酒店店式公寓據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，上海的酒酒店式公寓已已經(jīng)超過100家，不過這這些酒店式公公寓的定義標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不盡相同同，一些小戶戶型的公寓也也被納入其中中。根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶和物業(yè)業(yè)特征，這些些酒店式公寓寓大致可以分分為兩類：一類是是“小戶型單身身公寓”。這類物業(yè)從從2000年開開始進(jìn)入上海海住宅市場(chǎng)，連連連引起熱銷銷的火爆場(chǎng)面面，以“小戶型、低低總價(jià)和酒店店式服務(wù)”作為其最主主要的賣點(diǎn)，贏贏得了大量上上海新興白領(lǐng)領(lǐng)的年輕購房房群和投資客客。表一中列列出了比較典典型的幾個(gè)樓樓盤。表一名稱區(qū)域情況Mycityy普陀江寧路原是世紀(jì)之門規(guī)規(guī)劃的一棟商商住樓，后請(qǐng)請(qǐng)香港設(shè)計(jì)師師改成單身公公寓虹橋首席閔行虹梅路原屬商務(wù)樓，后后改為單身公公寓藍(lán)朝部落靜安萬航渡路原規(guī)劃為商場(chǎng)和和辦公樓，一一度停止銷售售，2001年上半年規(guī)規(guī)劃成酒店式式公寓青年匯黃浦海潮路原先是爛尾樓，中中福重新包裝裝規(guī)劃成單身身公寓金銀匯黃浦九江路酒店式商務(wù)公寓寓，位于南京京路商業(yè)圈瑞虹新城虹口臨平路有規(guī)劃地推出樂樂富一族單身身公寓，物業(yè)業(yè)配套與瑞虹虹新城社區(qū)共共享奔騰新干線閘北寶山路區(qū)域中心小房型型巴黎時(shí)韻徐匯建國西路產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店店另一類類是以高端客客戶為主要服服務(wù)目標(biāo)的、有有統(tǒng)一的酒店店式經(jīng)營管理理的物業(yè)。此此類物業(yè)從11990年代代初期開始，主主要為在上海海從事商務(wù)活活動(dòng)的外籍人人士提供國際際化的居家服服務(wù)設(shè)施，從從最初的上海海商城到目前前以品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)取勝的“雅詩閣”集團(tuán)，形成成上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)具特特色的物業(yè)類類型。此類物物業(yè)的典型代代表如表二所所列。表二名稱區(qū)域名稱區(qū)域上海商城靜安南京西路美麗華公寓長寧古北協(xié)和酒店公寓靜安南京西路鹿特丹花園長寧古北嘉里中心靜安南京西路金橋公寓長寧東諸安濱路路靜安廣場(chǎng)靜安華山路鴻發(fā)苑長寧新華路香格里拉公寓靜安銅仁路環(huán)球廣場(chǎng)浦東桃林路新黃浦酒店公寓寓黃浦永壽路湯臣中心浦東八佰伴天賜公寓黃浦廣東路嘉里不夜城閘北不夜城麗晶大廈長寧仙霞路港匯廣場(chǎng)黃浦永壽路錦繡公寓長寧虹橋路芝大廈徐匯衡山路亦園徐匯安福路愛儷軒靜安鎮(zhèn)寧路駿豪國際靜安南京西路世紀(jì)時(shí)空靜安烏魯木齊北北路酒店式公寓的主主要來源其一，由由不良資產(chǎn)即即爛尾樓重新新包裝。其二，大大型住宅小區(qū)區(qū)的開發(fā)過程程中產(chǎn)生的一一些邊角料。其三，重重新設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)。普通酒店式公寓寓的常見缺陷陷利用爛爛尾樓或大型型住宅小區(qū)的的邊角料開發(fā)發(fā)建成的酒店店式公寓（尤尤其是“小戶型單身身公寓”），往往具具有先天或后后天的不足，主主要是：電梯數(shù)量不足通道狹窄通風(fēng)采光嚴(yán)重缺缺乏戶型設(shè)計(jì)不合理理，出現(xiàn)不規(guī)規(guī)則多邊形等等怪異房型儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不不足裝修質(zhì)量粗糙居住人群復(fù)雜會(huì)所設(shè)施不全車位嚴(yán)重缺乏綠化率低第二部分酒酒店式公寓開開發(fā)前景酒店式公寓的需需求分析近兩年年上海酒店式式公寓的市場(chǎng)場(chǎng)需求相當(dāng)旺旺盛，推出的的酒店式公寓寓的銷售率基基本超過85％，有的甚甚至達(dá)到100％。2003年靜安區(qū)新新推出的世紀(jì)紀(jì)時(shí)空、靜安安新格、陽光光名都、駿豪豪國際、君悅悅靜安等產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店式公公寓銷售都異異常火爆。經(jīng)調(diào)查查，上海酒店店式公寓的主主要消費(fèi)群主主要集中在以以下幾類人群群：1、外外資公司或國國內(nèi)知名企業(yè)業(yè)駐滬的工作作人員。外資資公司的人員員大多來自于于歐、美國家家，為這些公公司的行政管管理人員（如如：CEO、總經(jīng)經(jīng)理、部門經(jīng)經(jīng)理等），享享受著公司給給予的豐厚的的住房補(bǔ)貼，他他們大多數(shù)選選擇比較高檔檔的酒店式公公寓，是酒店店式公寓最強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)群群體。國內(nèi)知知名企業(yè)駐滬滬的高級(jí)管理理人員也具備備極強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)能力，他們們絕大多數(shù)為為公司的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者和決策者者，同樣也享享受著公司給給予的豐厚的的福利待遇，而而且工作時(shí)間間也并非長期期或永久性的的，所以這部部分人群大多多數(shù)選擇中、高高檔的酒店式式公寓。2、“海歸創(chuàng)業(yè)派”人士。他們們回國主要是是為了自己創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，由于多多方面原因，前前期他們不大大會(huì)將資本用用于購房，但但是長期受到到國外思想的的影響，對(duì)自自己生活品質(zhì)質(zhì)相當(dāng)重視，這這部分人群大大多數(shù)選擇中中檔的酒店式式公寓。3、上上海本地的處處于金領(lǐng)和白白領(lǐng)之間的高高收入年輕階階層。便利、自自由、讓自己己全身心地放放松都是他們們選擇的理由由，他們大多多數(shù)選擇中、低低檔的酒店式式公寓。4、部部分比較特殊殊的客源。如如一些晝伏夜夜出的特殊工工作群體等。當(dāng)然，居居住或使用酒酒店式公寓的的人群未必是是房產(chǎn)物業(yè)的的購買者，酒酒店式公寓產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有者一一般不同于普普通住宅的所所有者，他們們更多的是以以投資為目的的，所以投資資客戶是該市市場(chǎng)需求主體體。而且在酒酒店式公寓的的購買需求人人群中，還有有以下幾個(gè)特特點(diǎn)：其一一，年輕客戶戶低積累，高高收入，高預(yù)預(yù)期的特點(diǎn)，決決定他們的需需求重點(diǎn)是小小戶型公寓，而而酒店式公寓寓面積一般為為30～50平米，為為全裝修住宅宅，對(duì)物業(yè)管管理的要求較較高，地理位位置相對(duì)優(yōu)越越，總價(jià)基本本低于50萬，因此此近年來酒店店式公寓的購購買人群中，年輕客戶所占比例逐步提高。其二二，由于對(duì)上上海經(jīng)濟(jì)地位位和國際地位位的認(rèn)可，以以及對(duì)上海申申博成功和中中國加入WTTO對(duì)上海的利好影影響的良好預(yù)預(yù)期，外籍人士和和外地人在滬滬置業(yè)的步伐伐加快。分析析本市購買對(duì)對(duì)象（圖一）、外外地購買對(duì)象象（圖二）、境境外購買對(duì)象象（圖三）購購買的物業(yè)價(jià)價(jià)格比例，可可以發(fā)現(xiàn)外地地和境外購買買對(duì)象購買7000元以上的物物業(yè)占了較大大的比重，他他們中有相當(dāng)當(dāng)比例的選擇擇投資酒店式式公寓。2003年以前市場(chǎng)場(chǎng)上已售出的的6000多套套，其中近33000套的的業(yè)主為外籍籍人士。圖一本市購買對(duì)象圖一本市購買對(duì)象圖二外地購買對(duì)象圖二外地購買對(duì)象圖三境外購買對(duì)象圖三境外購買對(duì)象需求預(yù)測(cè)：根據(jù)據(jù)有關(guān)資料，上海每年的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領(lǐng)占到20％，大約30萬人。另據(jù)上海市公安局統(tǒng)計(jì)，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬人，實(shí)際就業(yè)的達(dá)1.6萬人，臺(tái)商的數(shù)量不下20萬人。因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前對(duì)單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測(cè)甚至可達(dá)10萬戶。而且，中國加入WTO和上海申博成功的利好效應(yīng)對(duì)樓市的刺激作用逐漸突顯出來，公眾對(duì)酒店式公寓租售市場(chǎng)具有良好的預(yù)期，尤其對(duì)CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。由此可見，酒店式公寓及市中心小戶型房屋的需求量，在一定時(shí)間內(nèi)仍將呈上升趨勢(shì)，尚有一定市場(chǎng)潛力。酒店式公寓的供供給分析自1990年年上海出現(xiàn)首首家酒店式公公寓——上海商城以以來，上海已已有酒店式公公寓100余家，總建建筑面積200~2225萬平方米之之間，區(qū)域集集中分布在長長寧、徐匯、盧盧灣、靜安、浦浦東等中心區(qū)區(qū)域。從酒店式公寓的的供給來看，其其供應(yīng)總量從從1993年起不斷增增加，19998年的供供應(yīng)量達(dá)到頂頂峰，直接造造成19999年供應(yīng)量量相對(duì)劇減，雖雖然20000年有所回回升，但是22001、2002年的供應(yīng)量量處于遞減狀狀態(tài)，而2003年又突然放放量，上半年年市場(chǎng)供應(yīng)量量將達(dá)到40萬平方米（包包括整盤小戶戶型），約7500多套。2003年上海銷售售的主要酒店店式公寓如表表三所示。由由于酒店式公公寓在上海持持續(xù)熱銷，不不少房地產(chǎn)開開發(fā)商會(huì)順勢(shì)勢(shì)跟進(jìn)，再結(jié)結(jié)合央行對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中高檔物業(yè)的的宏觀調(diào)控政政策，可以預(yù)預(yù)見，在未來來的一段時(shí)期期內(nèi)，上海的的酒店式服務(wù)務(wù)公寓每年的的新增量將趨趨于穩(wěn)定，整整體供應(yīng)量緩緩慢上升，33~5年后逐步達(dá)達(dá)到市場(chǎng)需求求和供給相對(duì)對(duì)平衡。表三20033年銷售的主主要酒店式公公寓樓盤均價(jià)房型面積層高套數(shù)區(qū)域世紀(jì)時(shí)空1400045-673.1280靜安烏魯木齊北北路圣天地1100030-502.81000左右普陀長壽路君悅靜安1200033-684.5/3.22624靜安康定路駿豪國際2000040-523.2608靜安陜西北路靜安新格13000靜安江寧路永興富邦700046-69閘北永興路金地匯600040-903.2197虹口紀(jì)念路帝景苑1800057-1583.0100+徐匯肇嘉浜路恒升半島國際中中心1700037-793.5200+虹口吳淞路從開發(fā)發(fā)商供應(yīng)的物物業(yè)形態(tài)來看看，上海市面面上的酒店式式公寓有高、中中、低檔之分分，主要有三三類：開發(fā)商商長期投資型型、整盤出售售型和產(chǎn)權(quán)分分散型。目前前，市場(chǎng)上多多數(shù)的單身公公寓均屬產(chǎn)權(quán)權(quán)分散型，而而且中低檔酒酒店式公寓位位居市場(chǎng)主流流，但隨著國國際客源的不不斷涌入，高高檔酒店式服服務(wù)公寓將有有很大發(fā)展?jié)摑摿?，其供?yīng)應(yīng)量會(huì)有所上上升。從酒店店式公寓的分分布走向看，酒酒店式公寓的的發(fā)展與整體體城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略息息相關(guān)關(guān)，眼下長寧寧區(qū)及徐匯區(qū)區(qū)市場(chǎng)已接近近飽和；隨著著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京京西路形成可可能性的逐漸漸加大，靜安安區(qū)特別是南南京西路地帶帶，由于較優(yōu)優(yōu)越的地段位位置、便利的的交通、宜人人的居住環(huán)境境，將成為發(fā)發(fā)展酒店式公公寓的黃金地地塊；浦東新新區(qū)由于“國際航班東東移”以及“成功申博”的利好消息息，大量的外外資客源也將將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店式服務(wù)務(wù)公寓需求；；作為傳統(tǒng)高高尚地段的盧盧灣區(qū)，其北北區(qū)仍然受淮淮海路商圈和和新天地時(shí)尚尚圈所依托，短短期內(nèi)可以成成為酒店式公公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，其南區(qū)受受世博會(huì)的影影響，從長期期來看，必將將成為酒點(diǎn)式式公寓的機(jī)會(huì)會(huì)區(qū)域；黃浦浦區(qū)依托其固固有的地理位位置、強(qiáng)勢(shì)的的商業(yè)氛圍，也也將成為酒店店式服務(wù)公寓寓的機(jī)會(huì)區(qū)域域。以上區(qū)域域?qū)⑹巧虾＞凭频晔焦⒌牡闹饕┙o區(qū)區(qū)域。酒店服務(wù)式公寓寓迅速崛起的的宏觀經(jīng)濟(jì)背背景1、商商務(wù)旅游性人人口的增加上海正逐步步發(fā)展成為國國際金融中心心，各種經(jīng)貿(mào)貿(mào)洽談、國際際展覽、國際際會(huì)議等商務(wù)務(wù)交流活動(dòng)頻頻繁，遠(yuǎn)程客客人增加，停停留時(shí)間變長長，境外高消消費(fèi)水平的公公務(wù)、商務(wù)客客人、旅游客客人有較大幅幅度增長。據(jù)據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，除3000余萬外省省市人口外，港港、澳、臺(tái)和和外籍常住人人口約8-110萬人，約約占上?？?cè)巳丝诘?.55-0.6%%，而流動(dòng)性性人口現(xiàn)已達(dá)達(dá)30萬人，接接近上?？?cè)巳丝诘?%。在強(qiáng)大大的消費(fèi)前提提下，上海的的酒店消費(fèi)前前景廣闊。而而酒店式公寓寓擁有酒店的的管理與服務(wù)務(wù)，又具有比比星級(jí)酒店更更合理的價(jià)格格，是對(duì)未來來全球化發(fā)展展需求的一種種呼應(yīng)，將會(huì)會(huì)成為市場(chǎng)中中的一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)。2、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄的保值、增增值功能弱化化和證券收益益的起伏不定定長久以來，銀行行儲(chǔ)蓄一直是是中國人投資資理財(cái)?shù)氖走x選，但截止22002年2月的第8次降息（一一年期定期存存款利率已降降到1.988%），利息息稅的增收，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄保值、增增值的功能開開始弱化，社社會(huì)理財(cái)觀念念發(fā)生了根本本性變化。與與銀行儲(chǔ)蓄相相比，酒店式式公寓的投資資性能更強(qiáng)，這這也是酒店式式公寓熱銷最最大的賣點(diǎn)。另另外，伴隨著著證券市場(chǎng)的的持續(xù)低迷、欲欲漲乏力，市市場(chǎng)資金流在在不知不覺中中發(fā)生轉(zhuǎn)移，最最為明顯的，就就是催生了房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的“投資風(fēng)潮”。在政府的的支持下（包包括藍(lán)印戶口口政策、購房房退稅政策等等），上海的的房地產(chǎn)業(yè)的的投資環(huán)境得得到了很大改改善，而且隨隨著市中心地地塊的日漸稀稀少，房地產(chǎn)產(chǎn)的投資價(jià)值值更是彌足珍珍貴。購房貸貸款利率大大大低于其他商商業(yè)貸款利率率，與投資股股票債券相比比，產(chǎn)權(quán)酒店店總價(jià)低，月月還款額少，隨隨著上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)的不不斷健全和完完善，銀行利利率的下調(diào)，投投資風(fēng)險(xiǎn)也隨隨著降低了不不少，越來越越多的人加入入到了投資酒酒店式公寓的的行列中來。成功開發(fā)酒店式式公寓的四要要素在開發(fā)發(fā)酒店式公寓寓的過程中，選選址、規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品定位、物物業(yè)管理等四四大要素決定定了項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的成功與否否。首先在在選址上要有有交通便捷、商商業(yè)服務(wù)配置置齊全、客流流密集的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，這是開發(fā)發(fā)的前提。酒酒店式公寓不不是適合上海海所有地區(qū)，成成功的酒店式式公寓主要分分布在三個(gè)區(qū)區(qū)域：其一是是鬧市中心，如如CBD核心區(qū)區(qū)、市中心，其其二是外國人人聚居區(qū)，其其三是以工作作為導(dǎo)向、從從業(yè)人員多數(shù)數(shù)為白領(lǐng)年輕輕人的地區(qū)。這這些區(qū)域?qū)凭频晔焦⒌牡男枨筝^大、較較集中，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)離鬧市中心心的偏遠(yuǎn)區(qū)域域或城郊結(jié)合合部則不適合合開發(fā)酒店式式公寓項(xiàng)目。其次，酒酒店式公寓的的規(guī)模也要控控制好。大規(guī)規(guī)模的開發(fā)可可以增加項(xiàng)目目的知名度，降降低開發(fā)成本本，但若無足足夠的需求，會(huì)會(huì)影響銷售率率，導(dǎo)致開發(fā)發(fā)成本的積壓壓。同時(shí)，也也不利于日后后的出租率、租租金，在車位位、配套設(shè)施施的使用上也也會(huì)造成不便便。再次，產(chǎn)品品定位要準(zhǔn)確確，表現(xiàn)在外外觀設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì)、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、功功能配置、輔輔助設(shè)施的安安排要有針對(duì)對(duì)性。最后，物業(yè)業(yè)管理上要選選擇管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)成熟、管理理水平高、客客源資源豐富富、營銷能力力強(qiáng)的專業(yè)酒酒店管理機(jī)構(gòu)構(gòu)擔(dān)綱，這是是酒店式公寓寓銷售業(yè)績的的保障之一，也也使開發(fā)的物物業(yè)在租賃市市場(chǎng)有良好表表現(xiàn)，為今后后繼續(xù)開發(fā)打打下基礎(chǔ)。酒店式公寓設(shè)計(jì)計(jì)的新趨勢(shì)1、總總體規(guī)劃注重重自然、地理理、文化、交交通、社會(huì)等等資源與物業(yè)業(yè)的良好協(xié)調(diào)調(diào)。2、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)酒店式公公寓外觀設(shè)計(jì)計(jì)具有與消費(fèi)費(fèi)者觀念相匹匹配的、鮮明明的“主題”。（表四）3、酒酒店式公寓的的外觀設(shè)計(jì)和和內(nèi)部設(shè)計(jì)中中更加注重連連貫性。4、科學(xué)、合理理地設(shè)計(jì)和分分配戶型，盡盡量減少戶間間干擾。5、四邊形的戶戶型仍然是酒酒店式公寓設(shè)設(shè)計(jì)的主流，但但力求以多元元化的戶型適適應(yīng)消費(fèi)者日日益增長的個(gè)個(gè)性化需求6、室室內(nèi)居住空間間設(shè)計(jì)更加注注重舒適而不不僅是好看。這這意味著更加加有特色的室室內(nèi)裝飾和更更多的生活空空間。7、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)更完善的的配套設(shè)施體體系，會(huì)所成成為酒店式公公寓不可或缺缺的部分，而而且會(huì)所更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)休閑或商商務(wù)功能。8、室內(nèi)外裝飾飾、建材等方方面注重選擇擇國際上專業(yè)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有有權(quán)威的品牌牌。（表五）9、設(shè)計(jì)有良好好的智能化體體系。表四主題/概念典型樓盤軸心產(chǎn)權(quán)酒店式式物業(yè)世紀(jì)時(shí)空、金銀銀匯產(chǎn)權(quán)酒店巴黎時(shí)韻、感性性達(dá)利取財(cái)之道，時(shí)尚尚之風(fēng)自由自宅、靜安安新格國際投資品種東方時(shí)空、國際際金融家獨(dú)立居住意識(shí)獨(dú)立時(shí)代城市時(shí)尚主義青年匯表五項(xiàng)目裝修配置品牌世紀(jì)時(shí)空伊萊克斯、阿里里斯頓、海爾爾、澳仕、松松下靜安新格伊萊克斯、阿里里斯頓、三星星、西門子、立立邦、摩恩駿豪國際奧帝斯、McQQuay、Loos、HansGGrohe、德國海福福樂圣天地瑞士迅達(dá)、海爾爾、德昕君悅靜安三菱、日立酒店式公寓的開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)之一：酒店店式公寓物業(yè)業(yè)的細(xì)分越來來越明顯。目前，酒酒店式公寓的的定位出現(xiàn)細(xì)細(xì)分的趨勢(shì)，比比如世紀(jì)時(shí)空空是針對(duì)世界界性客戶的投投資產(chǎn)品，比比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)務(wù)功能；靜安安新格則側(cè)重重自由生活的的理念，強(qiáng)調(diào)調(diào)的是居住產(chǎn)產(chǎn)品；君悅靜靜安則將居住住和商辦相結(jié)結(jié)合，宜商宜宜居。物業(yè)的的市場(chǎng)定位和和產(chǎn)品特性鎖鎖定了目標(biāo)客客戶群，也意意味著放棄了了其他客戶群群。而且，當(dāng)當(dāng)更多相似性性產(chǎn)品的出現(xiàn)現(xiàn)形成潛在但但必然的競(jìng)爭爭，當(dāng)商鋪、辦辦公物業(yè)為投投資者提供更更可觀的回報(bào)報(bào)，投資客和和消費(fèi)者會(huì)出出現(xiàn)分流，這這勢(shì)必影響物物業(yè)的銷售前前景。風(fēng)險(xiǎn)之二：戶型型和裝修設(shè)計(jì)計(jì)落伍。酒店式式公寓經(jīng)過幾幾年的快速發(fā)發(fā)展，在戶型型和裝修設(shè)計(jì)計(jì)上有了很大大發(fā)展，酒店店式公寓不再再等于小戶型型，不再等于于小面積。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，京、滬滬、深的人均均居住面積已已達(dá)20平方米，人人們更加注重重居住的舒適適性，因此酒酒店式公寓的的戶型和裝修修必須滿足人人們的這種需需求。簡單地地將爛尾樓改改建，增加一一些配套，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)很難難再有市場(chǎng)，因因?yàn)檫@類酒店店式公寓在硬硬件方面存在在諸多“硬傷”，在許多方方面無法滿足足消費(fèi)者的需需要。由于很很難預(yù)見將來來消費(fèi)者喜好好的戶型和裝裝修，因此，設(shè)設(shè)計(jì)如果落伍伍，將給酒店店式公寓的銷銷售帶來較大大隱患。風(fēng)險(xiǎn)之三：酒店店式公寓租賃賃市場(chǎng)的疲軟軟。房租市市場(chǎng)的價(jià)格是是酒店式公寓寓價(jià)格的標(biāo)桿桿，租金是支支撐酒店式公公寓價(jià)格的脊脊梁。近兩年年酒店式公寓寓的熱銷是因因?yàn)槠淇罩寐事瘦^低（平均均15％以下），投投資回報(bào)較高高（平均12％以上），但但隨著酒店式式公寓產(chǎn)品的的迅速增長，租租客選擇的余余地加大，空空置率將會(huì)有有所上升，在在售價(jià)只升不不降而租金水水平可能保持持穩(wěn)定甚至下下調(diào)的情況下下，將導(dǎo)致酒酒店式公寓的的投資回報(bào)變變低，進(jìn)而影影響投資客的的投資熱情，使使新開發(fā)的酒酒店式公寓銷銷售難度加大大。風(fēng)險(xiǎn)之四：宏觀觀調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的政策策影響。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)一向受受政策影響較較大，如前幾幾年的契稅減減半政策、藍(lán)藍(lán)印戶口政策策、購房退稅稅政等對(duì)拉動(dòng)動(dòng)上海樓市取取到了積極的的作用。如今今房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)過一波行行情后，面臨臨新一輪的調(diào)調(diào)整。在政策策方面，藍(lán)印印戶口早就停停止實(shí)施了，契契稅也恢復(fù)到到1.5％，購房退退稅則于今年年5月31日終止，央央行于6月5日出臺(tái)新的的房貸政策。新新的房貸政規(guī)規(guī)定商業(yè)銀行行只能對(duì)購買買主體結(jié)構(gòu)已已封頂住房的的個(gè)人發(fā)放個(gè)個(gè)人住房貸款款，對(duì)購買高高檔商品房、別別墅、商業(yè)用用房或第二套套以上（含第第二套）住房房的，商業(yè)銀銀行按照中國國人民銀行公公布的同期同同檔次貸款利利率執(zhí)行，而而且規(guī)定提高高首付。新的的房貸政策還還對(duì)嚴(yán)格控制制土地儲(chǔ)備貸貸款的發(fā)放、規(guī)規(guī)范建筑施工工企業(yè)流動(dòng)資資金貸款用途途等方面作出出了規(guī)定。這這些政策將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性性調(diào)整，對(duì)酒酒店式公寓開開發(fā)而言，屬屬利空，將增增加房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。第三部分項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)策策劃——****項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)策策劃1、樓盤價(jià)格定定位根據(jù)最最近對(duì)靜安區(qū)區(qū)（含周邊）類類似項(xiàng)目的市市場(chǎng)調(diào)查，待待建地塊附近近已建或在建建住宅樓盤的的價(jià)格分布范范圍從最低的的7000元/M2至最高的20000元/M2，購房戶有有較大的選擇擇空間，絕大大多數(shù)樓盤價(jià)價(jià)位集中在高高價(jià)范圍。具具體調(diào)查結(jié)果果見表六。表六價(jià)格范圍樓盤家數(shù)建筑形式代表樓盤7000-800003高層、小高層上海知音、水岸岸名邸8000-1000005高層、小高層達(dá)安花園三期、靜靜安晶華園10000-1120004高層圣天地、靜安楓楓景、靜安諾諾丁漢12000-1140004高層君悅靜安、靜安安楓景14000-2高層駿豪國際、世紀(jì)紀(jì)時(shí)空從上表表可以看到，附附近已建和在在建競(jìng)爭樓盤盤（主要指酒酒店式公寓）的的均價(jià)多數(shù)分分布在110000~140000元/M2。經(jīng)過綜合合分析，擬定定待建酒店式式公寓以外地地投資者、上上海本地高收收入年輕人、特特殊工作群體體為主，以港港、澳、臺(tái)人人士為輔，根根據(jù)自身樓盤盤的特點(diǎn)，擬擬定項(xiàng)目的酒酒店式公寓銷銷售均價(jià)在11000元/M2。在銷售運(yùn)運(yùn)作時(shí)，可根根據(jù)市場(chǎng)的供供求關(guān)系，在在已制定的銷銷售價(jià)格基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)行適適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及及占比方案近年上海住宅市市場(chǎng)新開發(fā)樓樓盤戶型面積積偏大的情況況比較普遍，根根據(jù)上海市房房地產(chǎn)交易中中心和上海市市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合合發(fā)布的20002年上海海市房地產(chǎn)市市場(chǎng)商品房預(yù)預(yù)售結(jié)構(gòu)分析析數(shù)據(jù)，20002年房地地產(chǎn)市場(chǎng)商品品房戶型面積積70M2以下的僅占占2.2%，房房型面積700~100M2的占16.33%，戶型面面積100~150M2占53.9%%，戶型面積積在150MM2以上的占277.7%。由由于戶型面積積在100MM2以上的占811.6%，戶戶型面積明顯顯偏大，使許許多想住在交交通便利的市市區(qū)的人們望望房興嘆。實(shí)實(shí)際上，目前前上海酒店式式公寓市場(chǎng)最最為搶手的戶戶型是小房型型，面積主要要在35~655M2，同時(shí)盡可可能打造立體體錯(cuò)層空間，即即增加層高。這這種戶型實(shí)用用性強(qiáng)，總價(jià)價(jià)適中，可以以在有限的空空間拓展出二二室二廳的功功能格局，對(duì)對(duì)消費(fèi)者具有有極大的吸引引力。經(jīng)綜合合分析對(duì)比，擬擬建住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的的房型、建筑筑面積和占比比定位如表七七。表七房型一室一室一廳二室一廳二室二廳二室一廳二室二廳建筑面積35左右45左右55左右65左右55左右65左右層高3.43.43.43.44.54.5占比20％28％26％15％6％5％銷售目標(biāo)客戶外企及金融證券券信息界白領(lǐng)領(lǐng)年輕人、特特殊工作群體體外地來滬經(jīng)商人人士、港澳臺(tái)臺(tái)人士、高級(jí)級(jí)管理人員3、購房對(duì)象購購買力分析根據(jù)上上述建筑面積積定位與銷售售價(jià)格，主力力房型一室和和一室一廳、二二室一廳每套套房屋銷售均均價(jià)為：38.5萬元~60.5萬元。一般般情況下購房房者首付300%，即11.55萬元—18.15萬元左右，余余款向銀行按按揭分20年償還，以以60.5萬元（二室室一廳）房型型為例，首付付18.15萬元，余款款42.35萬元分20年償還，根根據(jù)新的房貸貸政策，貸款款月利率為00.48%，每萬元每每月還本付息息額為70.27元，每月還還款額經(jīng)計(jì)算算為2975..74元，對(duì)于高高收入白領(lǐng)、中中等偏上收入入家庭購房戶戶應(yīng)該有還款款能力。另外外，如果購房房戶能夠得到到部分公積金金貸款，由于于公積金貸款款利率比商業(yè)業(yè)貸款利率低低，則每月還還款額將有所所下降，購房房客戶還款能能力更能得到到保證。4、開發(fā)方案策策劃及參考經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確確定開發(fā)方案：隨著上上海國際化進(jìn)進(jìn)程的加快和和房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的理性回歸歸，對(duì)酒店式式公寓的開發(fā)發(fā)提出了更高高的要求，促促使酒店式公公寓建筑形態(tài)態(tài)向舒適和實(shí)實(shí)用方向發(fā)展展，傳統(tǒng)的小小面積+裝修+酒店式物業(yè)業(yè)管理模式已已不能滿足現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)者的的需求，而另另一種折衷方方式立體錯(cuò)層層結(jié)構(gòu)，因與與普通2.8米層高的物物業(yè)相比具有有更多的生活活空間，具有有更良好的通通風(fēng)、采光優(yōu)優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)當(dāng)前和未來較較受購房戶歡歡迎的建筑形形態(tài)。本項(xiàng)目目酒店式公寓寓開發(fā)方案原原則上選用3.4米和4.5米的立體錯(cuò)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。在在設(shè)計(jì)上，堅(jiān)堅(jiān)持方正，廳廳的開間以3.9米為主，每每戶窗戶采用用凸窗，清晰晰分割公私、動(dòng)動(dòng)靜、干濕區(qū)區(qū)域，使用面面積最大化，公公寓內(nèi)無明管管設(shè)計(jì)，為偏偏重生活或辦辦公的業(yè)主最最大程度提供供自由發(fā)揮的的余地。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：（1）住宅幢數(shù)數(shù)、建筑面積積、住戶數(shù)的的估算項(xiàng)目占占地13680平方米，容容積率6.8，可建建筑筑面積93024平方米，去去除45000平方米左右右的商場(chǎng)面積積，其他面積積為48000平方米。根根據(jù)房型定位位及占比方案案，待建樓盤盤住宅每戶平平均建筑面積積：35××20%+45×28%+55×226%+65×115%+55×66%=46.995M2若488000平方米全部部用于做酒店店式公寓，總總戶數(shù)可達(dá)10