天河區(qū)區(qū)域優(yōu)勢

天河區(qū)區(qū)域優(yōu)勢（一）商業(yè)繁榮租賃市場發(fā)達(dá)天河的擁有廣州最繁華的商圈之一，天河路東西走向，路北依次為廣州購書中心、維多利廣場、未來還有太古匯，路南則有中怡時(shí)尚、天河城、宏城廣場、正佳廣場。往東延伸，廣州電腦城、南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨.另外，在地鐵3號線與1號線之間，位于體育西路下面的負(fù)一層將建地下購物廣場。如此龐大的購物廣場,對零售服務(wù)人才的需求量亦十分大，而且零售業(yè)的營業(yè)時(shí)間一般到晚上10點(diǎn)，因此這些商場的服務(wù)人員一般會在附近租房住，使得天河的租賃市場異?；钴S,每月的租賃量穩(wěn)居全市第一.在未來天河還將增加不少商場，可以預(yù)見天河的租賃市場將更加活躍.（二）高素質(zhì)、高收入者多強(qiáng)力支撐買賣市場天河北的寫字樓林立，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年前三季度廣州甲級寫字樓市場沒有新貨入市，目前廣州甲級寫字樓總存量為122.64萬平方米，其中天河北區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓物業(yè)占到55%左右，天河北寫字樓的進(jìn)駐率均超過95%,而且大部分是寶潔、友邦等國際知名公司.目前,進(jìn)駐天河北的企業(yè)中，涉外大型企業(yè)1600多家，外國長駐廣州機(jī)構(gòu)560多家.在廣州最頂尖、最高收入的人才約有一半?yún)R集在天河北.有了如此強(qiáng)大的消費(fèi)群體支撐，天河區(qū)尤其是天河北的房地產(chǎn)市場可長期保持興旺長達(dá).而且天河區(qū)匯聚了眾多高校如華南師范大學(xué)、華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)及暨南大學(xué)等全日制普通高校共27所,成人高校38所。因此天河區(qū)的人口文化程度相當(dāng)高，幾乎平均兩個(gè)常住人口中就有一個(gè)大學(xué)。這些在校及已畢業(yè)的學(xué)生會帶動(dòng)周邊的租賃市場。而且一般來講,學(xué)歷越高收入越高,這些天之嬌子日后參加工作后，因?yàn)橐蚜?xí)慣天河的居住環(huán)境，當(dāng)他們置業(yè)時(shí)第一考慮區(qū)域很可能亦是天河區(qū)。（三）舉辦亞運(yùn)會促進(jìn)樓市發(fā)展兩個(gè)體育中心成功舉辦過六運(yùn)會和九運(yùn)會，六運(yùn)會使天河區(qū)的面貌發(fā)生翻天覆地的變化，由一個(gè)郊區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)閺V州的商業(yè)、文體中心，亦帶均帶動(dòng)了體育中心附近的天河北板塊樓市發(fā)展。九運(yùn)會也使東圃板塊由一個(gè)荒蕪的區(qū)域變成人氣急升的區(qū)域樓價(jià)也跟著看漲。未來2010年廣州市還將舉辦規(guī)模更大的亞運(yùn)會，亞運(yùn)會的幅射能力比全運(yùn)會更強(qiáng)，可以預(yù)見亞運(yùn)會將再度天河樓市注入強(qiáng)化劑?。ㄋ模┒鄺l地鐵經(jīng)過與擁擠的交通告別按照規(guī)劃，廣州地鐵一、三、四、五、六號線都將經(jīng)過天河區(qū)。天河區(qū)現(xiàn)已率先開通地鐵一號線和三號線,可方便到達(dá)廣州市內(nèi)各個(gè)區(qū)。而且未來還有地鐵四、五和六號線經(jīng)過?，F(xiàn)在天河區(qū)部分路段的交通雖然較擁擠,但是地鐵三號線客村至番禺廣場段、天河客運(yùn)站至體育西段及四號線新造至黃閣今年年底開通,四號線萬勝圍至奧林匹克段也須于2010年亞運(yùn)會前開通。另外，地鐵五號線也在火熱施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)08年開通。可見未來五年內(nèi)天河區(qū)的交通狀況將與今日的擁護(hù)情況徹底告別！（五）珠江新城廣州的CBD現(xiàn)在珠江新城有許多一手樓在售，而且許多地塊也未開發(fā)，未來一到兩年內(nèi)將有較大量的次新房流向二手市場，盤源會越來越豐富。而且珠江新城各項(xiàng)配套正在逐步落成,配套完善對二手樓價(jià)的促進(jìn)作用顯而易見?！稄V州市天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2007-2020）》主要內(nèi)容一、規(guī)劃范圍本規(guī)劃范圍為廣州市天河區(qū)行政轄區(qū)范圍，總面積137.38平方公里。二、規(guī)劃對象規(guī)劃對象為天河區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)的商業(yè)中心和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)包括大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、商品交易市場、物流中心、酒店會展設(shè)施、肉菜市場和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（包括零售商業(yè)、餐飲及生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)）。三、規(guī)劃期限本規(guī)劃期限為2007-2020年，劃分為兩個(gè)階段。n規(guī)劃近期：2007-2010年；n規(guī)劃遠(yuǎn)期：2011-2020年。四、發(fā)展定位根據(jù)廣州市建設(shè)全省“首善之區(qū)”的城市定位，結(jié)合“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)'的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞天河區(qū)“建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市中心區(qū)”的發(fā)展定位，引導(dǎo)資源優(yōu)化配置，大力發(fā)展地鐵商業(yè)，進(jìn)一步完善、優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市場體系，建設(shè)布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能先進(jìn)、層次分明、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)體系；以促進(jìn)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)升級為切入點(diǎn)，推動(dòng)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)與生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，使現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)成為天河區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支柱力量:進(jìn)一步增強(qiáng)天河區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的集聚力、影響力和輻射力，將天河區(qū)建設(shè)成為集中展示廣州現(xiàn)代商業(yè)地位和國際形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠三角乃至華南地區(qū)核心商業(yè)區(qū)之一，具有一定國內(nèi)及國際影響力的高端商業(yè)匯集中心、時(shí)尚潮流體驗(yàn)中心、行業(yè)信息發(fā)布和價(jià)格形成中心。五、發(fā)展目標(biāo)（一）近期目標(biāo)（2007-2010年）1、總目標(biāo)到2010年，天河區(qū)社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到709.73億元（年平均增長15%計(jì)算）；人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積將由1.02平方米增加到1.20平方米。全區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)U210萬平方米，其中新增36萬平方米。2、具體目標(biāo)根據(jù)總體目標(biāo)的要求，集中開展現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)化提升與整合完善工作。提升商業(yè)中心的服務(wù)功能，完善與優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其對區(qū)域的輻射和帶動(dòng)效應(yīng)；同時(shí)，按照城市規(guī)劃的整體要求，根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展程度，有序開展專業(yè)市場群園區(qū)化改造、商業(yè)街品牌建設(shè)等工作，使天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)體系得到有效完善、商業(yè)等級和服務(wù)能力得到有效的提升?！M(jìn)一步增強(qiáng)核心商圈的商業(yè)競爭力和高端服務(wù)能力，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，完善公共服務(wù)配套，營造商旅互動(dòng)的發(fā)展環(huán)境；依托廣州亞運(yùn)會及地鐵建設(shè)，加快建設(shè)東部新商圈，增強(qiáng)商業(yè)凝聚力，初步確立其作為天河區(qū)東部商業(yè)核心的地位?！ズ玫罔F沿線商業(yè)中心的建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)珠江新城商業(yè)中心、員村商業(yè)中心和車陂商業(yè)中心。通過規(guī)劃新建一批大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，加快推動(dòng)天河區(qū)東部和北部各區(qū)域級商業(yè)中心的形成與發(fā)展，使各級商業(yè)中心成為商圈及商業(yè)發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)?！瓿缮澈由唐方灰资袌鋈汉褪粕唐方灰资袌鋈汉蛷V州家居建材產(chǎn)業(yè)市場群的園區(qū)化升級改造；啟動(dòng)天源路一廣汕路商業(yè)發(fā)展帶、元崗——長湴商品交易市場群的建設(shè)；推進(jìn)一批條件成熟的專業(yè)市場向展貿(mào)式市場轉(zhuǎn)型?！攸c(diǎn)提升天河路商業(yè)街、天河北路商業(yè)街、石牌西路數(shù)碼科技商業(yè)街、體育東路商務(wù)美食街和車陂路商業(yè)街，形成5條廣州市級商業(yè)街；改造提升員村二橫路商業(yè)街、東圃大馬路商業(yè)街、石牌東路游憩商業(yè)街等位于區(qū)域級商業(yè)中心內(nèi)的主要商業(yè)街，初步形成天河區(qū)商業(yè)街品牌，成為商業(yè)格局的重要支撐?！涌焱七M(jìn)沙太路沿線貨運(yùn)站場向廣州市外圍搬遷，整合土地資源，推動(dòng)向商業(yè)用途轉(zhuǎn)變，提高土地價(jià)值，改善城市形象?！涌焱七M(jìn)廣州新城市中軸線沿線五星級及以上酒店的建設(shè)，增強(qiáng)核心商圈的商業(yè)商務(wù)服務(wù)能力；鼓勵(lì)現(xiàn)存中檔酒店的升級改造，形成一批商務(wù)、休閑型連鎖酒店，尤其是逐漸完善東部、北部體育設(shè)施和旅游景區(qū)周邊的酒店配套。（二）遠(yuǎn)期目標(biāo)（2011—2020年）1、總目標(biāo)到2020年，天河區(qū)社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1840.85億元（按照年平均增長12%計(jì)算）；人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積將達(dá)到1.30平方米。全區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到264萬平方米，其中新增約90萬平方米。2、具體目標(biāo)形成以兩大商圈為核心、三大商業(yè)發(fā)展帶向外輻射，各級商業(yè)中心為支撐的天河區(qū)商業(yè)發(fā)展整體空間格局，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對商業(yè)中心、大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、展貿(mào)型專業(yè)市場的建設(shè)力度，完善網(wǎng)絡(luò)化、信息化以及現(xiàn)代城市物流配送體系，實(shí)現(xiàn)天河區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)快速、健康、可持續(xù)發(fā)展?！ㄟ^發(fā)揮核心商圈強(qiáng)大的商業(yè)競爭力和高端服務(wù)能力，使全區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、服務(wù)水平、整體商業(yè)氛圍始終保持在較高的水平。同時(shí)，通過東部新商圈在天河區(qū)東部商業(yè)核心地位的確立，結(jié)合廣州市“東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略，在增強(qiáng)其整體商業(yè)氛圍的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大其對周邊地區(qū)的影響帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)整個(gè)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛?！ㄟ^地鐵網(wǎng)絡(luò)的點(diǎn)軸式策動(dòng)效應(yīng)，規(guī)劃期末形成包括3個(gè)都會級商業(yè)中心、6個(gè)零售主導(dǎo)型區(qū)域級商業(yè)中心、17個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心的層次分明，功能集聚的商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)?！Y(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)的需要，規(guī)劃期末新增大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)47個(gè)，形成業(yè)態(tài)類型豐富、層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化、空間布局合理、服務(wù)功能多樣、經(jīng)營管理獨(dú)特的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，為增強(qiáng)天河區(qū)在華南地區(qū)的商貿(mào)影響力和輻射力提供有力的實(shí)體支撐。——規(guī)劃期末，建成18條市區(qū)級特色商業(yè)街，其中6條市級商業(yè)街，12條區(qū)域級商業(yè)街。形成以天河路、天河北路、珠江濱水休閑街、石牌西路數(shù)碼科技街等市級商業(yè)街為龍頭，以員村二橫路、車陂涌休閑商業(yè)街等特色商業(yè)街為骨架的商業(yè)街服務(wù)體系，凸顯天河區(qū)商業(yè)街品牌效應(yīng)，成為天河區(qū)整體商業(yè)空間體系中最活躍的要素?！ㄟ^園區(qū)化升級改造以及專業(yè)市場向展貿(mào)式市場轉(zhuǎn)型，規(guī)劃期末形成石牌IT、沙河服裝及廣州家居建材產(chǎn)業(yè)園3個(gè)專業(yè)市場園區(qū)，以及一批大中型展貿(mào)式市場。整合和改造一批中小市場，構(gòu)建點(diǎn)、線、面相結(jié)合的專業(yè)批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)，建成服務(wù)全市、輻射珠三角、影響全國的專業(yè)市場體系，全面提升天河商品交易市場規(guī)模檔次和影響力、輻射力?！袁F(xiàn)代物流企業(yè)為龍頭，聚集多個(gè)物流管理、營運(yùn)、控制和服務(wù)中心；發(fā)展與專業(yè)市場、連鎖商業(yè)相配套的倉儲、配送等現(xiàn)代城市配送體系，形成廣州市乃至華南地區(qū)的物流管理、控制、服務(wù)中心區(qū)域之一?！?guī)劃期末，形成以高星級酒店為龍頭，中檔酒店為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓為補(bǔ)充的結(jié)構(gòu)完善、布局合理的多種酒店類型共同發(fā)展的局面。通過酒店設(shè)施與總部基地、會展中心、旅游景區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、旅游、商務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提升城市的整體服務(wù)功能，進(jìn)一步加強(qiáng)城市對外輻射能力。六、商業(yè)總體空間布局天河區(qū)規(guī)劃構(gòu)筑“一軸集聚、兩圈協(xié)同、三帶輻射、多點(diǎn)多特色”的商業(yè)總體空間格局?！耙惠S”是指廣州新城市中軸線，北起燕嶺公園，經(jīng)天河體育中心、珠江新城、至海心沙市民廣場，是帶動(dòng)天河區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)高端化、強(qiáng)化現(xiàn)代新城區(qū)城市形象的發(fā)展軸和景觀軸，體現(xiàn)“一軸集聚”效應(yīng)?！皟扇Α笔侵负诵纳倘蜄|部新商圈，通過提升核心商圈和建設(shè)東部新商圈，增強(qiáng)商業(yè)凝聚力和輻射力，形成'兩圈協(xié)同”效應(yīng)?！叭龓А笔侵柑旌勇芬恢猩酱蟮郎虡I(yè)發(fā)展帶、天源路一廣汕路商業(yè)發(fā)展帶和珠江濱水休閑商業(yè)發(fā)展帶，通過商業(yè)發(fā)展帶連接主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)，形成'三帶輻射”效應(yīng)。“多點(diǎn)多特色”是指以地鐵沿線和出入口樞紐站為節(jié)點(diǎn)的各級商業(yè)中心，以及由零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商品交易市場、商業(yè)街、物流中心和酒店會展設(shè)施構(gòu)成的等級分明、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的天河區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，體現(xiàn)天河區(qū)商業(yè)多特色。七、“城中村”、“退二進(jìn)三”和“住改商”的商業(yè)規(guī)劃策略（一）“城中村”的商業(yè)規(guī)劃策略本次規(guī)劃根據(jù)商業(yè)發(fā)展需求和各專項(xiàng)布局規(guī)劃，充分體現(xiàn)城市土地價(jià)值，配合周邊城市建設(shè)發(fā)展，將“城中村”的部分用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用途，實(shí)施商業(yè)開發(fā)，增強(qiáng)'城中村”集體經(jīng)濟(jì)的投資能力，推進(jìn)舊村改造。獵德村和冼村地處珠江新城CBD區(qū)域具有很高的商業(yè)商務(wù)開發(fā)價(jià)值，在“城中村”改造中，應(yīng)同時(shí)充分考慮結(jié)合該區(qū)域商業(yè)和商務(wù)發(fā)展的需要，規(guī)劃相應(yīng)用地作為商業(yè)用途，增加珠江新城的商業(yè)、商務(wù)以及休閑功能配套，并促進(jìn)“城中村”改造的實(shí)施。將車陂涌兩岸規(guī)劃為文化休閑商業(yè)街，使其成為東部新商圈和車陂區(qū)域級商業(yè)中心的重要組成部分。規(guī)劃實(shí)施中，通過車陂涌的河涌整治來啟動(dòng)兩岸'城中村”的改造和商業(yè)街的建設(shè)，進(jìn)而推動(dòng)車陂“城中村”的整體改造工作。其他適宜并有條件的村在進(jìn)行改造時(shí)，也應(yīng)充分考慮商業(yè)的適度發(fā)展，規(guī)劃在其他村自留地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地實(shí)施的商業(yè)項(xiàng)目，將村自留地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用途，通過轉(zhuǎn)變“城中村”生產(chǎn)方式和解決村民就業(yè)問題來促進(jìn)“城中村”的改造和發(fā)展，完善和提升這類“城中村”的城市功能。（二）“退二進(jìn)二”的商業(yè)規(guī)劃策略根據(jù)市政府的有關(guān)政策，廣州市將實(shí)施'退二進(jìn)三”（第二產(chǎn)業(yè)從市區(qū)退出，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)），調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善城市功能。本次規(guī)劃將工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，盤活存量土地資源，實(shí)現(xiàn)集約用地，改善城市功能和提高城市形象，促進(jìn)'退二進(jìn)三”更加有效、快速地進(jìn)行。本次規(guī)劃根據(jù)區(qū)域級商業(yè)中心和各類商業(yè)的發(fā)展需求，將員村、東圃和前進(jìn)街的部分工業(yè)用地規(guī)劃為零售商業(yè)、商品交易和酒店會展項(xiàng)目，發(fā)揮這些土地的，第三產(chǎn)業(yè)”用途，提高用地效率，促進(jìn)第二、三產(chǎn)業(yè)的互相補(bǔ)充和共同發(fā)展。（三）“住改商”的商業(yè)規(guī)劃策略1、“住改商”的總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)商住適當(dāng)分離，提供“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜生活”的營商環(huán)境和居住環(huán)境。充分考慮商業(yè)功能和商業(yè)布局，適應(yīng)社區(qū)的消費(fèi)規(guī)模和消費(fèi)特征需要，打造特色文化街區(qū)。建造適應(yīng)步行生活方式的社區(qū)商業(yè)街。2、“住改商”的商業(yè)規(guī)劃策略天河區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃中，將可以在規(guī)劃期內(nèi)保留的“住改商”網(wǎng)點(diǎn)納入社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并在業(yè)態(tài)設(shè)置上加以引導(dǎo)和控制。未納入社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的“住改商”，在不存在污染擾民、安全隱患的情況，符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保和規(guī)劃的相關(guān)法規(guī)等條件下，予以保留，逐步引導(dǎo)其向街道內(nèi)適宜發(fā)展和選擇發(fā)展的地段搬遷?！挥谑袇^(qū)級商業(yè)中心周邊路段、已經(jīng)成為商業(yè)中心重要組成部分的“住改商”，往往商業(yè)業(yè)態(tài)完善，市場需求旺盛，現(xiàn)狀經(jīng)營情況較好。規(guī)劃此類“住改商”為適宜發(fā)展路段和選擇性發(fā)展路段，在業(yè)態(tài)設(shè)置上加以控制和引導(dǎo)，督促其辦理衛(wèi)生和消防等多方面的行政許可，服務(wù)于具有較高消費(fèi)能力的群體，起到擴(kuò)大商業(yè)空間、合理疏散密集的人流和車流、組建宜人的步行系統(tǒng)的作用?！挥诮值郎鐓^(qū)、“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，具有發(fā)展社區(qū)商業(yè)街基礎(chǔ)的'住改商”，對于豐富和帶動(dòng)周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展、提供就業(yè)具有積極的作用，但容易在消防、衛(wèi)生、污染方面存在諸多隱患。規(guī)劃期內(nèi)，此類'住改商”應(yīng)改造商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、提高服務(wù)能力，嚴(yán)格控制產(chǎn)生噪音污染、空氣污染和水污染的擾民類的娛樂、餐飲業(yè)，引導(dǎo)其發(fā)展為社區(qū)商業(yè)街?！糠治挥谏虡I(yè)街周邊、非臨街住宅底層的'住改商”，商業(yè)層次較低、業(yè)態(tài)單一，不符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、交通等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，有較大的火災(zāi)隱患和污染源，嚴(yán)重影響房屋結(jié)構(gòu)安全或者對道路交通產(chǎn)生阻塞。規(guī)劃期內(nèi)，此類商業(yè)為司非“住改商”路段?！獙τ诟鲄^(qū)域規(guī)劃范圍內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，除商業(yè)用地外，原則上只允許在規(guī)劃15米寬度以上道路沿街建筑的首層發(fā)展商業(yè)；對規(guī)劃范圍以外的現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)，在不存在污染擾民和安全隱患，符合消防、衛(wèi)生和環(huán)保等相關(guān)法規(guī)要求條件下，可以予以保留。3、“住改商”政策指引根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》和《廣州市城市規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，對天河區(qū)住宅和其他非商業(yè)用途改為商業(yè)用途的行為提出下列指引。（1）房屋（所有權(quán)人）擬不按照房屋規(guī)劃用途自用的，或者將改變房屋規(guī)劃用途使用的，按照《廣州市城市規(guī)劃條例》第三十八條規(guī)定，必須報(bào)原審批城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)。（2）城市規(guī)劃部門受理改變建筑物（不包括臨時(shí)建筑）使用功能的申請后，經(jīng)審查，認(rèn)為符合城市規(guī)劃、用地性質(zhì)以及建設(shè)工程規(guī)劃管理要求的，通知申請人辦理批前公示，公示后經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，可以改變建筑物（不包括臨時(shí)建筑）使用功能；經(jīng)審查，認(rèn)為不符合城市規(guī)劃，但城市規(guī)劃近期內(nèi)尚未實(shí)施，或者對近期城市規(guī)劃影響不大的，通知申請人辦理批前公示，公示后經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)可以臨時(shí)改變建筑物（不包括臨時(shí)建筑）的使用功能；但屬于下列不得改變建筑物使用功能情形的，城市規(guī)劃部門將不予批準(zhǔn)改變建筑物使用功能的申請。經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)改變建筑物使用功能后，申請人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定到國土資源和房屋管理部門繳交有關(guān)稅費(fèi)。1）經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)作為醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、市政公用、教育、郵政等公共服務(wù)設(shè)施配建的，不得改變建筑物使用功能，但經(jīng)城市規(guī)劃部門依法批準(zhǔn)另行設(shè)置的除外。2）屬于文物古跡、古建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的民居，不得改變建筑物使用功能，但經(jīng)城市規(guī)劃部門依法批準(zhǔn)的除外。3）改變建筑物使用功能，將嚴(yán)重影響交通的。4）無商業(yè)裙樓的住宅樓內(nèi)、未設(shè)立配套規(guī)劃專用煙道的商住綜合樓宇、商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的樓層、與相鄰住宅樓距離少于5米的場所，不得改變建筑物使用性質(zhì)用于經(jīng)營產(chǎn)生油煙、惡臭、噪音、振動(dòng)、熱污染、光污染、易燃易爆危險(xiǎn)的項(xiàng)目。（3）改變建筑物使用功能涉及建筑結(jié)構(gòu)安全、公安消防、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫、航空管制、文物景觀等專業(yè)管理意見的，申請人應(yīng)當(dāng)自行征求相關(guān)專業(yè)管理部門的意見，并按照其要求辦理。（4）永久建筑臨時(shí)改變使用功能的期限不得超過2年。臨時(shí)建筑改變使用功能的期限不得超過該臨時(shí)建筑的使用期限。臨時(shí)使用期滿前，未經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)延期，臨時(shí)使用期滿后不得繼續(xù)改變使用功能。臨時(shí)使用期內(nèi)，如城市建設(shè)或管理需要時(shí)，應(yīng)無條件自行恢復(fù)原規(guī)劃審批的使用功能。廣州市天河區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。（一）分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè):天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢。代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河，，這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費(fèi)購買力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。（二）供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度?？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳?，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬皿，成交量8.5萬皿；2002年批出7.06萬皿，成交8.64萬皿。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬皿的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬皿少約3萬皿，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬皿。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。（三）價(jià)格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/皿以上，正佳廣場首層租金750元/皿；維多利廣場首層500-800元//左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/皿的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/皿；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/皿左右。一個(gè)逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/皿，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元//,這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)?？v觀天河幾年來的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.（四）經(jīng)營特色天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場。天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又