房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)概述

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論述二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算三、四、成本費(fèi)用的核算五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論述房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房以及商業(yè)、文教、體育、醫(yī)療和辦公用房等；

地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，是土地和地面、地下各種設(shè)施的總稱，包括土地使用權(quán)、地面道路及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通信等線路和管網(wǎng)。

房屋依地而建，地面和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施又是為房屋主體發(fā)揮效能服務(wù)的，是房屋主體不可分割的一部分。通常把房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的特點(diǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)商品位置的固定性房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長房地產(chǎn)商品壽命的耐久性房地產(chǎn)商品的價(jià)值的昂貴性房地產(chǎn)商品具有保值增值性房地產(chǎn)的單件性與工業(yè)企業(yè)比較，房地產(chǎn)有如下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設(shè)場(chǎng)地、房屋等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，但它既不同于一般的建設(shè)單位，也不同于施工企業(yè)。它所開發(fā)建設(shè)的最終產(chǎn)品，即建設(shè)場(chǎng)地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會(huì)和用戶實(shí)行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)，而是在國家計(jì)劃指導(dǎo)下，從征地拆遷開始，到開發(fā)建成銷售為止，從事建筑產(chǎn)品全過程的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。因此，開發(fā)企業(yè)是以城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營為主要任務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營性單位。房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)性企業(yè)。包括：房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的，獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)按照經(jīng)營內(nèi)容和方式不同分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性（一）房地產(chǎn)業(yè)投資的消費(fèi)性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，但是房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的極度增長集中在生活資料方面。（二）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)業(yè)的物理屬性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。風(fēng)險(xiǎn)性形成因素：外部因素，國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，城市建設(shè)規(guī)劃的修改等；內(nèi)部因素，投資決策失誤、經(jīng)營管理不善和融資渠道受阻等。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四階段，各具特點(diǎn)，在交易量、房屋空置率、房價(jià)、房地產(chǎn)投資等方面表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體經(jīng)營特點(diǎn)1．開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。2．開發(fā)庫存商品的商品性。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。5．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序（一）前期準(zhǔn)備階段的工作1、全面調(diào)查了解開發(fā)地塊的詳細(xì)情況2、調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及未來發(fā)展趨勢(shì)3、當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營支持力度、基本政策導(dǎo)向、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況5、編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告（二）策劃設(shè)計(jì)階段的工作1、設(shè)計(jì)注冊(cè)資本數(shù)額考慮公司設(shè)立條件、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)要求、項(xiàng)目投資總額、企業(yè)籌資能力和納稅籌建以及注冊(cè)費(fèi)用的要求。2、投資性伙伴的選擇企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)概述

與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相當(dāng)?shù)淖?cè)資本：一級(jí)2000萬元，二級(jí)1000萬元，三級(jí)500萬元，四級(jí)200萬元。3、設(shè)計(jì)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)及其人員構(gòu)成滿足企業(yè)資質(zhì)等級(jí)要求（4名專職人員、2名財(cái)會(huì)人員、1名統(tǒng)計(jì)人員）、當(dāng)?shù)叵聧従蜆I(yè)人員、按業(yè)務(wù)需要設(shè)部門和崗位。4、設(shè)計(jì)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)：股東會(huì)、董事會(huì)和經(jīng)理班子之間的制衡關(guān)系（三）具體實(shí)施階段的工作1、依據(jù)將要開發(fā)的項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匾患?jí)市建委提出申請(qǐng)等2、召開全體投資人參加的公司設(shè)立會(huì)議等3、驗(yàn)資等4、簽訂辦公場(chǎng)所租賃合同等5、30日，領(lǐng)取資質(zhì)證書等企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)概述

公司注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖配套設(shè)施：城市基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施代建工程：土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路工程、供水、供氣、供熱管道工程等周轉(zhuǎn)性適用房：安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)而使用的房屋投資性房地產(chǎn)：用于出租經(jīng)營的各種房屋經(jīng)濟(jì)適用房：國家為低收入人群解決住房問題的政策性安排安置房：對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置代建房等土地交易市場(chǎng)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離三級(jí)土地買賣市場(chǎng)二級(jí)土地交易市場(chǎng)一級(jí)土地批租市場(chǎng)：國家住宅市場(chǎng)非住宅市場(chǎng)房屋市場(chǎng)的主體，以住宅檔次分豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型市場(chǎng)商業(yè)：辦公場(chǎng)所、商場(chǎng)和店鋪等工業(yè)：廠房和倉庫等房屋市場(chǎng)其他建筑物的開發(fā)房屋開發(fā)與經(jīng)營土地使用權(quán)的交易業(yè)務(wù)范圍包括但不限于

狹義：已經(jīng)脫離了生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋；

廣義：建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的房屋，包括相應(yīng)的土地使用權(quán)房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋及建筑物建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)是從事地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。主要的業(yè)務(wù)范圍如下：業(yè)務(wù)范圍土地開發(fā)商品房開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)代建房或工程房屋的出租和經(jīng)營房地產(chǎn)的管理與服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)土地開發(fā)范圍土地平整建筑物拆除地下管線鋪設(shè)道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā)包括新城區(qū)的土地開發(fā)和舊城區(qū)的土地再開發(fā)。1、新城區(qū)的土地開發(fā)是為城市的新建、擴(kuò)建和改建提供新的建設(shè)場(chǎng)地，是通過征用農(nóng)村集體所有制土地、受讓土地使用權(quán)和城市基本設(shè)施建設(shè)來實(shí)現(xiàn)的，包括前期工程如道路、上下水、電力、煤氣、熱力通信設(shè)施的建設(shè)，使“生地”變?yōu)椤笆斓亍薄?、舊城區(qū)的土地再開發(fā)包括道路和基礎(chǔ)設(shè)施的改造。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營范圍房地產(chǎn)出售房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押我國目前房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和租賃。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)的管理與活動(dòng)范圍房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理：房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理：經(jīng)營房屋的管理房地產(chǎn)物業(yè)管理：物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)權(quán)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)的商品房所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓；產(chǎn)業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營的場(chǎng)地、房屋和基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行的數(shù)量、價(jià)值和質(zhì)量的管理；物業(yè)管理主要是對(duì)出售和租賃后的房地產(chǎn)的各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修保養(yǎng)、房屋的裝飾裝修、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)等。房地產(chǎn)行業(yè)特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)兩者生產(chǎn)/開發(fā)過程明顯不同相對(duì)于其它企業(yè)在可預(yù)見的將來持續(xù)經(jīng)營，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)持續(xù)期間往往是有限的異同點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)過程不同生產(chǎn)周期通常較長而銷售集中生產(chǎn)與銷售同步進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營假設(shè)基礎(chǔ)不同開發(fā)的所有房地產(chǎn)均用于出售，則預(yù)期的項(xiàng)目期間較短，若開發(fā)商試圖在若干年內(nèi)持有或出租開發(fā)場(chǎng)地，則項(xiàng)目期間將會(huì)延長；在可以預(yù)見的將來，持續(xù)經(jīng)營二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》沒對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算作出具體規(guī)定。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)歷三個(gè)歷史階段1983年底以前《基本建設(shè)簡易會(huì)計(jì)制度》；1984-1-1至1988年《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》；1989年《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》；1993年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)的會(huì)計(jì)目標(biāo)發(fā)生實(shí)質(zhì)變化；1999年修訂《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》等2006年制定并頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—存貨》；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的定義房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是用來管理房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種專業(yè)會(huì)計(jì)。它和工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)、商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)等用于特定行業(yè)的會(huì)計(jì)一樣，都是運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)的基本理論和基本方法來研究特定行業(yè)的具體核算。其特殊性在于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)，來研究房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)中所涉及的會(huì)計(jì)理論和方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)由于其經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2．庫存商品成本的核算復(fù)雜。3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)所要核算和監(jiān)督的內(nèi)容，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中的資金運(yùn)動(dòng)。會(huì)計(jì)對(duì)象按經(jīng)濟(jì)特征分類，就是會(huì)計(jì)要素，包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象（一）資產(chǎn)和負(fù)債核算的特點(diǎn)資產(chǎn)指過去的交易、事項(xiàng)形成并有企業(yè)擁有或者控制的資源，該自愿與其會(huì)給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的物資基礎(chǔ)和前提條件。負(fù)債是指過去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)利益的流出。1、存貨的核算2、預(yù)付賬款的核算主要科目，預(yù)付賬款的核算的范圍和金額通常大于一般工商企業(yè)；預(yù)付業(yè)務(wù)發(fā)生在建筑材料采購、購置土地使用權(quán)、受托單位的施工和支付建筑工人工資保證金環(huán)節(jié)。3、投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備在增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的和建筑物、持有并準(zhǔn)備在增值后轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。該項(xiàng)單獨(dú)計(jì)量和出售。4、預(yù)收賬款的核算因投資額較大且營業(yè)周期較長，實(shí)行商品房預(yù)售制度，由于項(xiàng)目尚未完工，即使預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)只能計(jì)入預(yù)收款項(xiàng)。在其附注中列示賬齡余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象（二）收入和費(fèi)用核算的特點(diǎn)收入是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)以及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的流入。廣義的收入指引起企業(yè)凈資產(chǎn)增加的所有收入。包括經(jīng)營性收入（包括營業(yè)收入和投資收益）和非經(jīng)營性收入（即營業(yè)外收入，包括罰款收入和固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等）。費(fèi)用是指為了銷售商品、提供勞務(wù)等經(jīng)常性活動(dòng)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出。廣義費(fèi)用指為取得廣義的收入而發(fā)生的耗費(fèi)，包括營業(yè)成本、期間費(fèi)用、投資損失和營業(yè)外收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象1、收入的核算項(xiàng)目驗(yàn)收后，才能將大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)收入2、開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本既不是完全成本，也不是制造成本，且產(chǎn)品種類多等特點(diǎn)導(dǎo)致成本組成差異大，要根據(jù)具體情況分析核算。3、銷售成本的核算成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，再乘以銷售面積得出本期銷售成本。4、期間費(fèi)用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的借款利息可以資本化為開發(fā)成本，注意銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用的核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象（三）利潤和權(quán)益核算的特點(diǎn)利潤是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營成果。包括收入減去費(fèi)用的凈額、直接計(jì)入當(dāng)期利潤的利得和損失等。所有者權(quán)益簡稱“權(quán)益”，是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后企業(yè)投資人或者所有者享有的剩余權(quán)益，其余額為資產(chǎn)減去負(fù)債的余額。包括所有者投入的資本、直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失、留存收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的原則：1、統(tǒng)一性與靈活性相結(jié)合原則按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》堅(jiān)持統(tǒng)一性，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征采取靈活性。2、通用性和專屬性相結(jié)合原則房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表科目科目或事項(xiàng)說明直接開發(fā)成本核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝修及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出也在此科目核算；該科目適用于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)或者委托開發(fā)房地產(chǎn)。開發(fā)間接費(fèi)用該科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入“管理費(fèi)用”不在本科目核算。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，先借記本科目，后應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象。開發(fā)產(chǎn)品指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格合乎有關(guān)設(shè)計(jì)、質(zhì)量等的標(biāo)準(zhǔn)，可按照合同規(guī)定移交購貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。本科目由“直接開發(fā)成本”與“開發(fā)間接費(fèi)用”轉(zhuǎn)入；其它科目分期收款計(jì)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入”分期收款開發(fā)產(chǎn)品“企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營的，根據(jù)實(shí)際用途從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)科目如：“出租開發(fā)房屋”“周轉(zhuǎn)房”等；企業(yè)將自主開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于（本企業(yè)）從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視為自用固定資產(chǎn)處理，從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”核算存貨核算-庫存設(shè)備用于房地產(chǎn)開發(fā)建造，并構(gòu)成房屋實(shí)體的各種電梯設(shè)備、取暖設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備等，一般通過外購取得，設(shè)置“庫存設(shè)備”科目核算設(shè)備的實(shí)際成本。【案例1】巨人房地產(chǎn)企業(yè)購入電梯5臺(tái)，買價(jià)300000元，運(yùn)費(fèi)20000元，款項(xiàng)用銀行存款支付，設(shè)備已驗(yàn)收入庫，并交付安裝，請(qǐng)寫出會(huì)計(jì)分錄：存貨核算-庫存設(shè)備答案【案例1】借：庫存設(shè)備320000

貸：銀行存款320000借：開發(fā)成本320000

貸：庫存設(shè)備320000存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品指房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建造過程，并已驗(yàn)收合格符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括已經(jīng)開發(fā)建造完成的土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的土地，按開發(fā)目的可以分為兩種：

一是用于出租或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地，二是為建造商品房、經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋按照用途劃分為四種：一、為銷售而開發(fā)建造的商品房；二、為出租經(jīng)營而開發(fā)建造的出租房；三、為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房；四、受其他單位委托而代為開發(fā)建造的房屋。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施包括兩大類：一、開發(fā)小區(qū)內(nèi)獨(dú)立的非經(jīng)營性公共配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、水塔、公廁、消防等。二、城市規(guī)劃中的大配套設(shè)施項(xiàng)目：包括開發(fā)小區(qū)為居民服務(wù)的供電、供暖、交通道路；小區(qū)內(nèi)的商店、銀行等營業(yè)性設(shè)施。第一類設(shè)施費(fèi)用應(yīng)計(jì)入商品房成本，第二類設(shè)施費(fèi)用不論有償轉(zhuǎn)讓還是本企業(yè)用于出租或經(jīng)營，都作為企業(yè)最終產(chǎn)品。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，借方登記已竣工驗(yàn)收合格開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；貸方登記轉(zhuǎn)讓、銷售、出租、周轉(zhuǎn)使用和結(jié)轉(zhuǎn)受托單位的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。本賬戶的借方期末余額表示尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品案例【案例2】巨人房地產(chǎn)公司已開發(fā)建造完成商品房一批，驗(yàn)收交接憑證上注明的實(shí)際成本為8600萬元。本期銷售商品房的實(shí)際成本為3600萬元，其中采用分期收款方式銷售600萬元，用于出租經(jīng)營房屋的實(shí)際成本800萬元，用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋實(shí)際成本400萬元，將開發(fā)的經(jīng)營性配套設(shè)施-商店，作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房投入使用，實(shí)際成本700萬元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品案例2【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品86000000貸：開發(fā)成本86000000借：主營業(yè)務(wù)成本36000000貸：開發(fā)產(chǎn)品36000000借：投資性房地產(chǎn)8000000

周轉(zhuǎn)房4000000貸：開發(fā)產(chǎn)品12000000借：固定資產(chǎn)

7000000貸：開發(fā)產(chǎn)品7000000

周轉(zhuǎn)房的核算1、概念及內(nèi)容：周轉(zhuǎn)房是指用于安置被折遷居民，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋，包括：①在開發(fā)過程中已明確其為安置折遷居民的房屋；②搭建用于安置折遷居民的臨時(shí)性簡易房；③開發(fā)的商品房在銷售前用于安置折遷居民。

2、核算賬戶設(shè)置：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

——周轉(zhuǎn)房攤銷應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用情況等進(jìn)行明細(xì)核算，并建立“周轉(zhuǎn)房卡片”。周轉(zhuǎn)房的核算（1）周轉(zhuǎn)房增加的核算企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。周轉(zhuǎn)房案例例題：房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的周轉(zhuǎn)房，實(shí)際成本300萬元。根據(jù)交付使用憑證結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品300萬

貸：開發(fā)成本300萬轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)房成本：借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房300萬

貸：開發(fā)產(chǎn)品

300萬

（2）周轉(zhuǎn)房的攤銷：周轉(zhuǎn)房隨著使用及自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，因此，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用年限按月攤銷其損耗價(jià)值。這部分損耗價(jià)值，應(yīng)作為開發(fā)期間的費(fèi)用，將它計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房攤銷額的基本計(jì)算公式如下：月攤銷率＝（1-估計(jì)凈殘值率）÷（攤銷年限×12）月攤銷額=周轉(zhuǎn)房賬面原值×月攤銷率

（2）周轉(zhuǎn)房的攤銷：周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值的攤銷額，應(yīng)在“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶核算。A、每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對(duì)能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”或“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。B、對(duì)不能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方和“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶的貸方。

周轉(zhuǎn)房案例例題：公司每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷額0.5萬元【答案】借:開發(fā)間接費(fèi)用(或開發(fā)成本)0.5萬

貸:周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷0.5萬

存貨核算-周轉(zhuǎn)房（3）周轉(zhuǎn)房銷售的核算企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值，借記“主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計(jì)已提攤銷價(jià)值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。周轉(zhuǎn)房案例【案例3】巨人房地產(chǎn)公司開發(fā)完成的B棟商品房在尚未出售前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，實(shí)際成本1000萬元，已辦理投入使用手續(xù)。案例3【答案】結(jié)轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)房成本：借：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品10000000

周轉(zhuǎn)房案例【案例4】上述周轉(zhuǎn)房每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額2萬元。案例4【答案】按月計(jì)提攤銷額：借：開發(fā)間接費(fèi)用20000貸：周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷20000

周轉(zhuǎn)房案例【案例5】用銀行存款支付周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)0.6萬元。案例5【答案】支付修理費(fèi)用：借：開發(fā)間接費(fèi)用6000貸：銀行存款6000周轉(zhuǎn)房案例【案例6】將C棟周轉(zhuǎn)房作為商品房對(duì)外銷售，售價(jià)500萬元，原價(jià)450萬元，累計(jì)攤銷額50萬元，價(jià)款尚未收到。案例6【答案】周轉(zhuǎn)房出售收入借：應(yīng)收賬款5000000貸：主營業(yè)務(wù)收入5000000借：主營業(yè)務(wù)成本4000000

周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷500000

貸：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房4500000投資性房地產(chǎn)-概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)的有:(1)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);(2)作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)-特點(diǎn)1．投資性房地產(chǎn)不是用于銷售。在我國一些地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日漸完善，房地產(chǎn)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)牧魍ㄐ?。但根?jù)準(zhǔn)則的定義，用于銷售以獲取差價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)界定為存貨，不是投資性房地產(chǎn)。2．投資性房地產(chǎn)的實(shí)際使用壽命較長，應(yīng)當(dāng)對(duì)其后續(xù)支出與處置加以考慮。3．由于受到法律規(guī)定的限制，我國企業(yè)持有土地的行為，只是獲得了土地使用權(quán)，而并非取得了所有權(quán)，因此企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇；對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。4．企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。對(duì)于這部分資產(chǎn)的核算，應(yīng)當(dāng)充分遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則進(jìn)行收益的確認(rèn)。投資性房地產(chǎn)-范圍1.屬于投資性房地產(chǎn)的范圍(1)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(3)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。投資性房地產(chǎn)-范圍2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍(1)自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。(2)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。(3)出租柜臺(tái)：不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺(tái)。投資性房地產(chǎn)-范圍2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍(4)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物：這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。(5)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，是否屬于投資性房地產(chǎn)：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。投資性房地產(chǎn)具體核算詳見助理會(huì)計(jì)師初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的收入收入來源有償轉(zhuǎn)讓商品性建設(shè)場(chǎng)地和商品房收入結(jié)算代建工程款收入提供裝修裝飾收入售后服務(wù)等勞務(wù)收入營業(yè)收入的核算1、營業(yè)收入的核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入也叫經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入），是指開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。其他業(yè)務(wù)收入是指在主營業(yè)務(wù)以外，不獨(dú)立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入）等。

核算內(nèi)容營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入代建工程結(jié)算收入出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等商品房售后服務(wù)收入材料銷售收入固定資產(chǎn)出租收入其他多種經(jīng)營收入收入的確認(rèn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于商品銷售收入的確認(rèn)，規(guī)定了相關(guān)原則：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出的商品實(shí)施控制；3、收入的金額能夠可靠的計(jì)量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。收入的確認(rèn)一、適用于《建造合同》下的房地產(chǎn)建造收入的確認(rèn)：

建造合同的定義是一個(gè)為建造一個(gè)特定的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合而協(xié)議訂立的合同，這個(gè)資產(chǎn)組合在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途上是密不可分的。

建造合同的收入確認(rèn)按完工進(jìn)度法確認(rèn)收入。二、非建造合同下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入確認(rèn)：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的收入確認(rèn)原則強(qiáng)調(diào)收款確認(rèn)的條件之一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房產(chǎn)物業(yè)的銷售包括建造、預(yù)售、付款、完工、交付和法律權(quán)屬轉(zhuǎn)移等步驟，而且這些步驟發(fā)生在一個(gè)較長期間內(nèi)，因此，實(shí)務(wù)上，哪個(gè)步驟是收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)確實(shí)存在不少的爭議。案例【案例7】巨人房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，價(jià)值800萬元，實(shí)際開發(fā)成本560萬元，已辦理交接手續(xù)，價(jià)款已收訖并存入開戶銀行。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例7【答案】（1）確認(rèn)已實(shí)現(xiàn)的收入時(shí)：

借：銀行存款8000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入8000000

（2）結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)際成本時(shí)：

借：主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本5600000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地5600000案例【案例8】巨人房地產(chǎn)公司出售商品房一棟，取得收入670萬元，已存入銀行，該住宅的實(shí)際成本為580萬元。案例8【答案】（1）確認(rèn)收入：借：銀行存款670萬貸：經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入）670萬（2）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：經(jīng)營成本（主營業(yè)務(wù)成本）580萬貸:開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)580萬案例【案例9】巨人房地產(chǎn)企業(yè)出售多余建筑用水泥20噸，每噸售價(jià)650元，價(jià)款已收，其相應(yīng)的進(jìn)價(jià)成本為500元/噸。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例9【答案】借：銀行存款13000

貸：其他業(yè)務(wù)收入13000借：其他業(yè)務(wù)支出10000

貸：庫存材料10000案例【案例10】巨人房地產(chǎn)公司采用預(yù)收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)品200套，協(xié)議規(guī)定每套銷售價(jià)格180萬元，收到預(yù)收貨款40%，剩余價(jià)款在辦理過戶手續(xù)后一次結(jié)清。該項(xiàng)目建成，每套成本120萬元，收到剩余貨款，并辦妥過戶手續(xù)。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例10【答案】（1）預(yù)收貨款時(shí)借：銀行存款

144000000

貸：預(yù)收賬款144000000（2）收到剩余貨款并確認(rèn)收入時(shí)借：銀行存款216000000

預(yù)收賬款144000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入360000000借：主營業(yè)務(wù)成本240000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品240000000四、成本費(fèi)用核算(一)成本核算的六個(gè)步驟1、確定開發(fā)產(chǎn)品種類2、確定成本核算對(duì)象3、確定成本項(xiàng)目4、歸集開發(fā)成本費(fèi)用5、分配共同成本和間接成本6、確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位成本土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分原則土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)占地面積法（土地），建筑面積法，直接成本法（借款費(fèi)用），預(yù)算造價(jià)法（借款費(fèi)用）開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)成本核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算

生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)土地出讓金、安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)等勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)用道路、水電氣設(shè)施、供熱綠化、通訊設(shè)施、照明設(shè)施發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不能轉(zhuǎn)讓的：公共會(huì)館、鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等獨(dú)立核算開發(fā)部門或現(xiàn)場(chǎng)工程指揮部門的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)及周轉(zhuǎn)房攤銷期間費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用成本費(fèi)用1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用。成本與費(fèi)用包括了開發(fā)成本與期間費(fèi)用兩大類。2、其中開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用。3、期間費(fèi)用是指企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4、在開發(fā)成本中，又可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地收益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。中國土地制度概述一、土地所有權(quán)和使用權(quán)的制度二、土地獲取方式土地所有制的兩種形式全民所有制勞動(dòng)群眾集體所有制：城市市區(qū)的土地屬于國家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（法律規(guī)定屬于國家所有的除外）宅基地、自留地、自留山土地使用權(quán)土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。1、出讓方式：出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者并收取土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地需依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓使用權(quán)。招、拍、掛制度：經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓招、拍、掛程序改變土地用途：即土地變性。必須取得出讓方和規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議并調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。中國土地制度概述簽訂出讓合同付清出讓金辦理土地登記土地行政主管部門20日前發(fā)布公告對(duì)投標(biāo)人的資格審查與中標(biāo)人簽訂成交確認(rèn)書2、劃撥方式在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。劃撥土地一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。三、閑置土地處理制度中國土地制度概述（1）閑置土地的認(rèn)定情形其他已動(dòng)工但動(dòng)工面積不足1/3或投資額不足1/4且中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年合同簽訂滿1年未動(dòng)工（2）閑置土地處置方案延長開發(fā)時(shí)間，不得超過1年改變土地用途（即土地變性）安排臨時(shí)使用價(jià)

置換其他等價(jià)閑置土地確定新的土地使用者將土地使用權(quán)交還給政府中國土地制度概述四、終止土地使用權(quán)的情形：1、為公共利益需要使用土地的；2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；5、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。五、其他土地政策一、獲取土地使用權(quán)的確認(rèn)1、出讓方式取得的土地使用權(quán)入賬價(jià)值：土地出讓金加上相關(guān)稅費(fèi)。2、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)成本：購買價(jià)款、其他行政事業(yè)性收費(fèi)和其他稅費(fèi)3、投資者投入：協(xié)議或合同約定的價(jià)值（不公允的除外）。4、其他方式。獲取土地環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理二、賬務(wù)處理1、用于土地（或商品房）開發(fā)繳納的出讓金、契稅、耕地占用稅：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（房屋開發(fā)）—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等）2、用于土地（或商品房）開發(fā)繳納的印花稅、土地使用稅借：管理費(fèi)用貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等）3、自建用房的：a、用于自建用房的土地使用權(quán)繳納的出讓金、契稅、耕地占用稅計(jì)入無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等）b、繳納的印花稅及土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用c、土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷與折舊，相應(yīng)計(jì)入“累計(jì)攤銷”和“累計(jì)折舊”科目。獲取土地環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理獲取土地環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理4、暫時(shí)沒有確定用途的土地使用權(quán)，計(jì)入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”科目。5、用于賺取租金的土地使用權(quán)：在開發(fā)完畢后，將開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”進(jìn)行核算。借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本費(fèi)用核算案例【案例11】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場(chǎng)地甲工程，征用土地5000平米，本月共計(jì)發(fā)生下列費(fèi)用：土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬元；前期工程費(fèi)200萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬元；建筑安裝工程費(fèi)100萬元，共計(jì)1800萬元，款已支付。案例11【答案】借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬

——前期工程費(fèi)200萬

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬

——建筑安裝工程費(fèi)100萬

貸：銀行存款1800萬前期工程費(fèi)2、前期工程費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出（指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用）。主要包括以下內(nèi)容：(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。建筑安裝工程費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的種建筑安裝費(fèi)用。包括企業(yè)出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)（即項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定）。主要包括以下內(nèi)容：(1)土建工程費(fèi)(2)安裝工程費(fèi)(3)裝修工程費(fèi)：(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：公共配套設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)：是指必須由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。包括建水塔、車棚、公共廁所、鍋爐房、托兒所、幼兒園、派出所、居委會(huì)等發(fā)生的支出（即房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出）。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施。(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營業(yè)性公共配套設(shè)施非營業(yè)性配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的水、電、氣、交通道路等居委會(huì).幼兒園.消防設(shè)施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等

有關(guān)賬戶開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本——房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施×××××××××完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的能有償轉(zhuǎn)讓的×××余額注:

按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目,不得計(jì)入商品房成本;不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出可以計(jì)入開發(fā)成本.成本費(fèi)用核算案例【案例12】巨人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元。案例12【答案】借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)67000

貸：銀行存款67000成本費(fèi)用核算案例【案例13】商店和自行車棚工程完工，實(shí)際成本分別為12萬元和0.2萬元。自行車棚為商品房開發(fā)工程所建，商店則為小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房。案例13【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施12萬

開發(fā)成本——房屋開發(fā)0.2萬

貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)12.2萬成本費(fèi)用核算案例【案例14】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政建設(shè)指揮部委托，代為擴(kuò)建某風(fēng)景旅游區(qū)，分別發(fā)生：折遷補(bǔ)償費(fèi)30萬元；前期工程費(fèi)15萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20萬元；應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)2萬元。案例14【答案】借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（折遷補(bǔ)償費(fèi)）30萬

—代建工程開發(fā)（前期工程費(fèi)）15萬

—代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）20萬

—代建工程開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)）2萬貸：銀行存款65萬開發(fā)間接費(fèi)2萬成本費(fèi)用核算案例【案例15】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司，根據(jù)其開發(fā)的住宅樓驗(yàn)收交接憑證，結(jié)轉(zhuǎn)住宅樓開發(fā)實(shí)際成本6500000元，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：案例15【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品6500000

貸：開發(fā)成本6500000成本費(fèi)用核算案例【案例16】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的住宅樓，實(shí)際成本650萬元。案例16【答案】借：主營業(yè)務(wù)成本650萬貸：開發(fā)產(chǎn)品650萬成本費(fèi)用核算案例【案例17】將一棟住宅樓出租，其實(shí)際成240萬元。案例17【答案】借：投資性房地產(chǎn)240萬貸：開發(fā)產(chǎn)品240萬成本費(fèi)用核算案例【案例18】將開發(fā)的房屋一棟用于安置折遷居周轉(zhuǎn)使用，實(shí)際成本為500萬元。案例18【答案】借：周轉(zhuǎn)房500萬貸：開發(fā)產(chǎn)品500萬成本費(fèi)用核算案例【案例19】將配套設(shè)施的商店作為第三產(chǎn)業(yè)用房，實(shí)際成本58萬元。案例19【答案】借：固定資產(chǎn)58萬貸：開發(fā)產(chǎn)品58萬成本費(fèi)用核算案例【案例20】該房屋出租后的第二年,對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)、裝飾等共發(fā)生費(fèi)用13.6萬元,其中:人工費(fèi)5萬元、材料費(fèi)7萬元、其他費(fèi)用1.6萬元,用銀行存款支付。案例20【答案】費(fèi)用發(fā)生時(shí)：借：開發(fā)成本13.6萬

貸:銀行存款1.6萬

庫存材料7萬

應(yīng)付職工薪酬

5萬工程完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本:借:投資性房地產(chǎn)

13.6萬

貸:開發(fā)成本13.6萬成本費(fèi)用核算案例【案例21】公司對(duì)該房屋進(jìn)行修理，發(fā)生修理費(fèi)用0.38萬元.案例21【答案】借：其他業(yè)務(wù)成本0.38萬

貸:銀行存款

0.38萬開發(fā)間接費(fèi)用6、開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目的單位發(fā)生的工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(4)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。成本核算的一般步驟第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算對(duì)象的確定成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。（2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本核算賬戶的設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸集和分配發(fā)生的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用，進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品成本核算所采用的主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”。1、“開發(fā)成本”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出。成本核算賬戶的設(shè)置2、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。成本費(fèi)用核算案例【案例22】甲房地產(chǎn)企業(yè)2012年3月開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地（甲）和自用性建設(shè)場(chǎng)地（乙）各一塊。以銀行存款支付土地征用費(fèi)1500000元，其中甲場(chǎng)地900000元，乙場(chǎng)地600000元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例22【答案】借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲場(chǎng)地900000

——乙場(chǎng)地600000

貸：銀行存款1500000成本費(fèi)用核算案例【案例23】巨人房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地（甲），以銀行存款支付甲場(chǎng)地拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元，安置費(fèi)180000元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例23【答案】借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——甲場(chǎng)地480000

貸：銀行存款480000成本費(fèi)用核算案例【案例24】巨人房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品性房地產(chǎn)工程領(lǐng)用設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，價(jià)值104100元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例24【答案】借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房D工程）104100

貸：庫存設(shè)備104100成本費(fèi)用核算案例【案例25】巨人房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品性房地產(chǎn)分配公共設(shè)施配費(fèi)540000元，其中C工程應(yīng)負(fù)擔(dān)324000元，D工程應(yīng)負(fù)擔(dān)216000元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例25【答案】借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房C工程）324000

（商品房D工程）216000貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施費(fèi)540000成本費(fèi)用核算案例【案例26】巨人房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品性房地產(chǎn)，企業(yè)行政管理部門購買辦公用品2000元，已用銀行存款支付。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。案例26【答案】借：開發(fā)間接費(fèi)用——辦公經(jīng)費(fèi)

2000

貸：銀行存款2000成本費(fèi)用核算案例【案例27】巨人房地產(chǎn)企業(yè)用銀行存款支付咨詢費(fèi)1500元，廣告費(fèi)8000元。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分