商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研地產(chǎn)項目在開發(fā)發(fā)的前期要對對地塊價值、投投資開發(fā)環(huán)境境、市場供需需狀況、市場場競爭狀況等等各種市場變變量進行分析析和研究，以以期對項目進進行整體的可可行性分析并并對市場定位位提供依據(jù)，回回避風(fēng)險。而而商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)因為其客戶戶需求的特殊殊性、利益協(xié)協(xié)調(diào)的多樣性性和開發(fā)商贏贏利模式的不不確定性，就就更需要在開開發(fā)前期進行行市場調(diào)研。目目前，這一工工作已成為商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中必不可少少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)呢？商商業(yè)地產(chǎn)是滿滿足商業(yè)、貿(mào)貿(mào)易活動的一一種地產(chǎn)形式式，簡單的說說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的前期調(diào)研研是通過分析析目前行業(yè)的的發(fā)展現(xiàn)狀、城城市商業(yè)總況況、消費承載載與來源、市市場資源依托托、投資經(jīng)營營力、可比類類似競爭業(yè)態(tài)態(tài)現(xiàn)狀，以商商業(yè)需求和市市場依托為導(dǎo)導(dǎo)向，以客觀觀市場調(diào)研為為依據(jù)對項目目提出可行性性的市場定位位，為招商和和銷售工作提提供依據(jù)。

一般來講，當當項目形式和和經(jīng)營行業(yè)并并未確定時，我我們主要進行行幾個宏觀方方面的分析調(diào)調(diào)研：

1、經(jīng)濟環(huán)境境的分析和研研究；

2、區(qū)域城市市結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃；；

3、商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃和政策策研究；

4、區(qū)域商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的市場場調(diào)查與分析析；

5、典型性調(diào)調(diào)查與研究；；

6、未來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量分析；

7、消費者消消費行為的調(diào)調(diào)查與研究；；

8、立地條件件研究；

9、商圈的確確定和研究；；

宏觀調(diào)研一一經(jīng)完成，依依據(jù)結(jié)果就可可對項目做出出一個前期的的粗略的規(guī)劃劃建議，隨后后，我們根據(jù)據(jù)項目的商業(yè)業(yè)形式和經(jīng)營營類型進行進進一步的細致致調(diào)研，以此此再對項目規(guī)規(guī)劃做出準確確微調(diào)。下面面我們先來看看一下宏觀方方面的調(diào)研活活動：

經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的分析和和研究

商業(yè)地產(chǎn)由由于其開發(fā)周周期長投資大大，最終利潤潤實現(xiàn)形式歸歸于出租、經(jīng)經(jīng)營和銷售，這這些均受經(jīng)濟濟發(fā)展和政策策影響較大。所所以，在開發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項項目時，經(jīng)濟濟環(huán)境的研究究分析就顯得得尤為重要。經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)調(diào)研主要集中中在以下幾個個方面：

1、總?cè)丝诩凹暗貐^(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)構(gòu)成、就學(xué)條條件、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施情況、家家庭戶數(shù)構(gòu)成成、收入水平平、消費結(jié)構(gòu)構(gòu)、消費水平平等；

2、GDP發(fā)展狀況，國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，包括經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模模、趨勢、速速度和效益的的情況；

3、全社會消消費品零售總總額；

4、全市商業(yè)業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民民的人均和可可支配收入；；

6、城鄉(xiāng)居民民儲蓄存款余余額；

7、城市對外外開放程度和和國際經(jīng)濟合合作的情況，對對外貿(mào)易和外外商投資的發(fā)發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的的重點開發(fā)區(qū)區(qū)域，近年政政府對城建、商商貿(mào)、地產(chǎn)等等相關(guān)方面所所出臺的政策策；

通常要對連連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進進行統(tǒng)計分析析，這樣才能能基本反映出出一個城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的總總體水平。

區(qū)域城城市結(jié)構(gòu)調(diào)查查與發(fā)展規(guī)劃劃；

如果果項目位置處處在城市行政政、經(jīng)濟、文文化等人口活活動密集的地地方，則更易易于城市機能能的發(fā)揮，自自然集中的人人流能形成良良好的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營氛圍。當當然除了這種種情況外還受受到區(qū)域城市市結(jié)構(gòu)和城市市發(fā)展規(guī)劃的的影響，如：：

1、公共設(shè)施施狀況；

2、交通體系系狀況；

3、道路狀況況、通行量；；

4、區(qū)域城市市性質(zhì)與功能能特點；

5、各區(qū)域的的城市機能組組成；

6、城市規(guī)劃劃政策與方向向；

城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃對商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展有有著非常重大大的影響，諸諸如大型社區(qū)區(qū)的發(fā)展計劃劃、商業(yè)區(qū)的的建設(shè)計劃以以及城市新區(qū)區(qū)的開發(fā)都將將對項目的規(guī)規(guī)劃以及未來來的經(jīng)營產(chǎn)生生直接影響。

這些調(diào)研要要由專業(yè)的調(diào)調(diào)研公司完成成，一般人員員是很難完成成的，如果調(diào)調(diào)研不到位，數(shù)數(shù)據(jù)有出入將將會成為后期期項目定位的的陰影。

商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和政政策研究；

在整體上上城市功能結(jié)結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)發(fā)展對項目產(chǎn)產(chǎn)生一定影響響，局部上商商業(yè)面的發(fā)展展規(guī)劃對項目目將有著至關(guān)關(guān)重要的影響響。每一個城城市的商業(yè)布布局規(guī)劃是城城市機能完善善的標志，為為增強城市商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃管理的科學(xué)學(xué)性和權(quán)威性性，國家經(jīng)濟濟貿(mào)易委員會會國內(nèi)貿(mào)易局局先后發(fā)布了了多條《關(guān)于于加強城市商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃的通知》，要要求直轄市、計計劃單列市、省省會（首府）城城市盡快制定定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃，通知要要求在2004年12月底前完成成規(guī)劃的制定定及城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點依法管管理體系的建建立工作。

許多城市的的商業(yè)委員會會考慮到目前前商業(yè)布局的的特點，結(jié)合合城市發(fā)展做做出了城市商商業(yè)網(wǎng)點的布布局規(guī)劃。這這在大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過過程中，對開開發(fā)商及時避避免政策性風(fēng)風(fēng)險和重復(fù)建建設(shè)有著重要要的指導(dǎo)性作作用。

區(qū)域商商業(yè)結(jié)構(gòu)的市市場調(diào)查與分分析

前面我我們進行的都都是宏觀的政政策等方面的的研究，區(qū)域域商業(yè)結(jié)構(gòu)則則是區(qū)域商業(yè)業(yè)實際情況的的調(diào)研，也就就是我們常講講的商業(yè)普查查。它不僅反反映區(qū)域內(nèi)商商業(yè)經(jīng)濟活動動的指標和特特征，其各項項指標和內(nèi)容容的綜合數(shù)據(jù)據(jù)為項目市場場定位、業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計和經(jīng)濟濟效益預(yù)測都都提供了定性性的參考分析析。商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)研主要要包括以下幾幾方面：

1、地區(qū)間的的銷售動向；；

2、業(yè)種間的的銷售動向；；

3、商業(yè)地區(qū)區(qū)間的競爭狀狀況；

4、大型主力力店的動向；；

5、了解稅收收政策，重點點調(diào)查不同業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的的政府政策，經(jīng)經(jīng)營成本（稅稅收、租賃費費用）和收入入狀況。

以上內(nèi)容必必須通過對區(qū)區(qū)域內(nèi)各種業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營商商戶從經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容、商鋪面面積、租金、員員工數(shù)量、營營業(yè)額、經(jīng)營營狀況、稅收收情況、存在在問題、預(yù)期期發(fā)展和經(jīng)營營動向等多方方面的調(diào)研，才才能獲得一個個較為普遍性性的結(jié)論。

典型性性調(diào)查與研究究

知己知彼，百百戰(zhàn)不殆。商商業(yè)的競爭環(huán)環(huán)境是關(guān)系到到一個項目是是否能長期存存在的關(guān)鍵點點之一。我們們可以對項目目所在地和城城市其它商業(yè)業(yè)區(qū)的各類業(yè)業(yè)態(tài)收益狀況況進行調(diào)研。調(diào)調(diào)研時可以選選擇主要的百百貨商場、超超市、專業(yè)市市場、餐飲、娛娛樂等不同形形式的商業(yè)環(huán)環(huán)境，從規(guī)模模、提供的產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)、客客流量、交通通、客群來源源幾個方面進進行分析，掌掌握各業(yè)態(tài)的的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)構(gòu)特點，以便便做出一個綜綜合性的競爭爭分析。

未來商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量分析

對開發(fā)商商來講，開發(fā)發(fā)住宅項目與與商業(yè)項目的的差別很大，在在項目前期必必須考慮到該該區(qū)域未來商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計計等綜合因素素。因為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)最終取取決于在租賃賃、銷售后如如何很好的支支撐經(jīng)營，所所以不論是經(jīng)經(jīng)營者還是投投資者在選擇擇商鋪的時都都會慎重考慮慮到這一點。

在《城城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》中，明確確規(guī)定了居住住區(qū)人口規(guī)模模和商業(yè)配套套的面積，對對公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的控制指指標，即每千千人商業(yè)服務(wù)務(wù)建筑面積700-9910平方米；社社區(qū)服務(wù)每千千人指標59-4664平方米；金金融郵電每千千人指標60-80平方米，以以上合計819-11454平方米。根根據(jù)具體項目目的不同，規(guī)規(guī)劃部門對商商業(yè)面積的開開發(fā)要求和建建筑形式要求求都會不同，對對于開發(fā)商來來講，在具體體開發(fā)中，應(yīng)應(yīng)根據(jù)實際情情況，選擇好好開發(fā)時間，借借機乘勝。

消費者者消費行為的的調(diào)查與研究究

對消費行為為的研究又稱稱生活結(jié)構(gòu)研研究。目的主主要在于收集集區(qū)域內(nèi)消費費者的生活形形態(tài)和特征，從從人口結(jié)構(gòu)、家家庭戶數(shù)構(gòu)成成、收入水平平、消費水平平、購買行為為以及交通方方式的選擇等等方面可形成成一個對消費費行為定量和和定性的評估估。

1．人口結(jié)構(gòu)構(gòu)；

人口結(jié)構(gòu)構(gòu)主要依據(jù)年年齡、性別、教教育程度、職職業(yè)分布等進進行分類整理理，并對過去去人口的集聚聚、膨脹速度度，將來人口口結(jié)構(gòu)的變遷遷進行預(yù)測。

2．家庭戶數(shù)數(shù)構(gòu)成；

依據(jù)據(jù)家庭戶數(shù)的的變動情形及及家庭人數(shù)、成成員狀況、人人員變化的趨趨勢進而洞悉悉城市化發(fā)展展與生活形態(tài)態(tài)的變化。如如近年城市的的搬遷戶以3-5人三代家庭庭為主，而CBD則以單人或或兩人的家庭庭模式居多。

3．收入水平平；

根據(jù)收入入水平判斷消消費的可能性性、消費能力力以及目前的的消費層次等等。

4．消費水平平；

消費水平平是地區(qū)內(nèi)消消費活動的直直接考量，尤尤其對零售業(yè)業(yè)來說是最重重要的衡量指指標。據(jù)此推推理出消費者者的消費情形形，并依據(jù)商商品類別劃分分消費種類，計計算出商圈內(nèi)內(nèi)的消費購買買力和消費傾傾向。

5．購買行為為；

通過購買買行為一是可可以掌握消費費者習(xí)慣性的的消費場、消消費種類和服服務(wù)；二是大大致判斷選擇擇商品和服務(wù)務(wù)的標準，以以便對區(qū)域消消費者的消費費意識作深入入探討。

6．交通方式式；

交通方式式變化，可以以影響消費者者的購物習(xí)慣慣及消費內(nèi)容容。在消費者者對不同業(yè)態(tài)態(tài)的需求在花花費時間上都都有一定的心心理尺度，交交通工具的改改變會在一定定程度上影響響購物范圍的的大小，同時時交通的便利利也可以形成成客流的有力力支撐。

立地條條件研究

立地力是指指擬規(guī)劃商業(yè)業(yè)周圍的環(huán)境境和自身因素素對商業(yè)經(jīng)營營的影響。所所謂“一步三市”也是這個道道理。

立地的的周邊環(huán)境主主要包括周邊邊道路狀況、顧顧客到店的便便利度、毗臨臨的場所等。

1．道路類別別；

道路類別是是立地力的第第一要素，它它直接影響消消費行為。依依用途可將道道路分為交通通樞紐、連接接通道、交通通干道、商業(yè)業(yè)干道，對商商業(yè)選址而言言，商業(yè)干道道是最好的道道路類別，其其次就是靠近近商業(yè)區(qū)的交交通干道。

2．顧客到店店的便利度；；

進店行進東東線是否通暢暢便利也是影影響經(jīng)營的條條件之一。行行進動線中是是否有障礙物物，如交通欄欄隔、單向車車行道、禁止止轉(zhuǎn)彎等路障障、路標都會會形成對客流流的阻礙。

3．周邊的商商業(yè)氛圍；

有時商業(yè)業(yè)業(yè)種的聚集加加強了競爭但但也能形成集集合效應(yīng)，如如專業(yè)市場，可可帶來單一的的消費人流，當當然業(yè)態(tài)的錯錯位經(jīng)營與互互補經(jīng)營也是是很關(guān)鍵，合合理的安排業(yè)業(yè)態(tài)組成將更更有利于市場場間的互榮。

4．商業(yè)的能見度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的的確定和研究究

這是調(diào)研中中的最后一項項，也是最關(guān)關(guān)鍵的一項，商商圈的確定是是整個項目成成敗的基礎(chǔ)。通通常商圈是指指一個商業(yè)地地產(chǎn)項目所提提供的商業(yè)、貿(mào)貿(mào)易或者商鋪鋪、貿(mào)易服務(wù)務(wù)的范圍。也也可以說成是是一個商業(yè)地地產(chǎn)項目吸引引消費者的有有效空間范圍圍。對商圈調(diào)調(diào)研的目的主主要圍繞著幾幾個方面：

１、了解區(qū)區(qū)域內(nèi)的社會會經(jīng)濟變相及及生活形態(tài)；；

２、確定產(chǎn)產(chǎn)品組合及促促銷點；

３、分析商商圈是否重疊疊

４、計算在在某一地理區(qū)區(qū)域內(nèi)的飽和和度；

５、找出商商圈內(nèi)的障礙礙：如：道路路設(shè)施不便，人人口過度擁塞塞等；

６、法規(guī)政政策方面的考考慮；

７、其他因因素：區(qū)域競競爭是否激烈烈、未來變動動趨勢、供應(yīng)應(yīng)商位置、交交通狀況等。

每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的項目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調(diào)查機構(gòu)將此再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primarytradingarea）約占50%——70%的人流量；

次級商圈（secondarytradingarea）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringetradingarea)約占10%左右的人流量；

那么，每個商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi)，次級商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動不易；

５、受大水溝使人潮流動不易

６、因單行道阻隔使人潮流動不易；

７、人潮走向與購物習(xí)慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。

關(guān)于商商圈的界定一一般依據(jù)以下下幾種方法：：

１、同心圓法：：

一個商業(yè)項項目的服務(wù)范范圍可以用同同心圓表示，先先按照不同半半徑畫出若干干個同心圓，然然后計算不同同圈層內(nèi)的人人口、消費變變化率，如果果變化很小就就可以確定商商圈。這里有有兩種方法：：一個是用人人口密度的變變化來界定；；二是用不同同同心圓間商商品消費量的的變化來界定定；

２、行行車時間法：：

根據(jù)消費習(xí)習(xí)慣，行車速速度，不同地地區(qū)的出行習(xí)習(xí)慣來界定商商圈。

３、路線調(diào)查法法：

沿項目周圍圍不同的街道道調(diào)查，收集集人口、商業(yè)業(yè)、消費者的的信息，根據(jù)據(jù)以上資料進進行確定。

４、COMPPASS法則：

商業(yè)地產(chǎn)所所產(chǎn)生的潛在在收益受到顧顧客對該產(chǎn)業(yè)業(yè)的易接近性性的影響，雖雖然很多因素素對易接近性性有影響，但但以下的公式式假定易接近近性只受兩個個地理位置的的直線距離和和彼此受到吸吸引的傾向而而定。

從狹義上，雷雷利的吸引力力定律可以確確定在兩個位位置之間的直直線上受到同同等引力的那那個點。從廣廣義上，這個個公式劃定的的是一個圓，位位于這個圓內(nèi)內(nèi)的顧客具有有受圓內(nèi)購物物場所吸引的的傾向，位置置在圓外的顧顧客則有受圓圓外場所吸引引的傾向。

雷雷利定律的公公式為：

da==d/1+(q)a

交易中心=d/(11-q)有效半徑=d*(qq)a/(11-q)

根據(jù)交易中中心和有效半半徑就可以確確定有效商圈圈的范圍。

daa代表項目所所在地到競爭爭對手所在地地之間的有效效交易距離（商商圈的界境點點）

d代表項目計計劃用地到競競爭對手所在在地之間的實實際距離；

Saa,Sb代表場所a和場所b各自的規(guī)模模（即零售面面積等）；

在取Sa>Sb時，q=SSb/Sa即兩處場所所的規(guī)模比率率；

a代表常數(shù)1/2；

CCOMPASSS法則存在的的一定限制：：一個是只考