江西省南昌市象湖項(xiàng)目前期策劃書

江西省南昌市象湖項(xiàng)目前期策劃書第一部分：配景篇一、南昌人文、地理、歷史表面南昌，江西省會(huì)，全國(guó)62個(gè)歷史文化名城之一。它不但以“物華天寶”、“人杰地靈”的美譽(yù)流傳古今，更以“八一”起義英雄城而聞名于世?！敖笕鴰搴?，南昌自古即為祖國(guó)東南分得交通樞紐，政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)。南昌位于江西省中部偏北，東徑115。27’—116。35’，北緯28。10’—29。11’之間，其中，市區(qū)位于北緯28。35’—28。55’，東經(jīng)115。38’—116。03’之間。南昌東與余干縣、東鄉(xiāng)縣接壤，南與臨川縣，豐城縣相連，西與靖安縣、奉新縣、高安縣為鄰，西北接永修縣，東北隔鄱陽(yáng)湖與都昌縣、波陽(yáng)縣相望。南昌伴于贛江、撫河下游，瀕臨我國(guó)第一大淡水湖—鄱陽(yáng)湖西南岸。贛江自南向北穿過城區(qū)，撫河支流經(jīng)青嵐湖注入番陽(yáng)湖，錦江、潦河、信江分別流經(jīng)新建、安義、進(jìn)賢等縣，平原遼闊，水網(wǎng)交錯(cuò)，沃野千里。全市西北接九嶺山地，東南依贛中南山地丘陵，崗巒坡地綿延，新建縣境內(nèi)的梅嶺，一山飛峙，林木茂盛，為著名的風(fēng)物區(qū)。南昌，是祖國(guó)東南的交通樞紐，鐵路有浙贛、南潯、向樂、京九四線，每天有始發(fā)和過境列車通往北京和國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中都市。公路有3條國(guó)道過境，水運(yùn)可經(jīng)鄱陽(yáng)湖達(dá)長(zhǎng)江各口岸，民航班機(jī)定期飛往國(guó)內(nèi)10多個(gè)都市。1949年南昌市市區(qū)面積568平方公里。1967年，南昌、新建2縣劃歸南昌市，全市總面積為4745.24平方公里；1969年，永修縣馬口公社的上板、羅亭兩個(gè)大隊(duì)和安義縣劃歸南昌市，全市總面積增至7402.36平方公里,目前,南昌市城區(qū)面積也由解放前的8.28平方公里增加到100平方公里，增加近12倍。南昌市處贛江、撫河兩洪流系尾閭區(qū)，陣勢(shì)平坦，湖泊星羅密布，全市平原面積2651.79平方公里,占總面積的35.8%;水系面積2146.04平方公里,占29.0%全市西北以崗地丘陵為主,山地面積87.21平方公里,占全區(qū)總面積的1.2%;丘陵面積879.62平方公里,占11.9%;崗地面積1637.7平方公里,占22.1%。在全市總面積中，除水域面積外，占總面積70%的陸地，絕大部分已得到利用開發(fā)。其中：耕地面積402萬(wàn)畝，占總面積36.24%;園地6.9萬(wàn)畝,占0.62%；林地160萬(wàn)畝，占14.41%；城鄉(xiāng)居民及工礦用地66.7萬(wàn)畝,占6.01%;交通用地45萬(wàn)畝,占5.71%,難利用地24.6萬(wàn)畝,占2.22%。南昌屬亞熱帶氣候，春季雨水會(huì)合氣候溫潤(rùn)，平均氣溫15.8。c;夏季常受副熱帶高壓控制，天氣晴朗，偶有雷陣雨，平均氣溫27.9。c；秋季天高氣爽，景色宜人，平均氣溫19.9。c；冬季有時(shí)受西伯利亞和蒙古高壓南下的影響，偶有風(fēng)雪，平均氣溫6.6。C。全年無(wú)霜期280天，最冷為１月，最熱為８月，年均降水量1353毫米。二、南昌經(jīng)濟(jì)狀況闡發(fā)2.1宏觀經(jīng)濟(jì)表面江西省屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重為27%，較全國(guó)平均值高6個(gè)百分點(diǎn)，主要農(nóng)產(chǎn)物產(chǎn)量在全國(guó)占有舉足輕重的職位，如糧食、棉花、茶葉等。較耕地面積比重高6—44個(gè)百分點(diǎn)。由于農(nóng)業(yè)底子較好，農(nóng)業(yè)為輕產(chǎn)業(yè)提供了富裕的原料，大大促進(jìn)了本地區(qū)輕產(chǎn)業(yè)的尤其是以農(nóng)產(chǎn)物為原料的輕產(chǎn)業(yè)的生長(zhǎng)。但本地區(qū)產(chǎn)業(yè)單薄，若以產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重來(lái)權(quán)衡產(chǎn)業(yè)化水平水平，則1994年產(chǎn)業(yè)化水平為28.5%，全國(guó)為40.8%，低于全國(guó)平均水平12.4個(gè)百分點(diǎn)。下圖為去年10月宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況省轄市產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)物產(chǎn)銷率牢固資產(chǎn)投資實(shí)際利用外資社會(huì)消費(fèi)品零售總額商品零售代價(jià)總指數(shù)地方財(cái)務(wù)收入10月（億元）比去年同期增長(zhǎng)（%）10月（%）比去年同期增減（百分點(diǎn)）1-10月累計(jì)（億元）比去年同期增長(zhǎng)（%）1-10月累計(jì)（萬(wàn)美元）比去年同期增長(zhǎng)（%）10月（億元）比去年同期增長(zhǎng)（%）10月（%）1-10月平均（%）1-10月累計(jì)（億元）比去年同期增長(zhǎng)（%）全省23.186.195.54-0.90195.7016.014175-66.662.778.797.198.486.205.6南昌5.303.692.41-0.5528.0612.0563-94.013.889.598.797.614.759.52.2南昌市民收入表面目前南昌職工平均月收入水平為500元，最低生活保障水平人為標(biāo)準(zhǔn)為180元，效益較好單位職工月收入到達(dá)1000元以上。以一事情2年左右大學(xué)本科生為例，月收入約1300元。江西省出臺(tái)了《江西省調(diào)解構(gòu)造事情人員人為標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案》，《江西省調(diào)解事業(yè)單位事情人員人為標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案》，《江西省增加構(gòu)造、事業(yè)單位離、退休人員離退休費(fèi)的實(shí)施方案》，例如構(gòu)造行政人員底子人為標(biāo)準(zhǔn)由每人每月180元提高到230元，級(jí)別人為標(biāo)準(zhǔn)由十五級(jí)至一級(jí)每人每月85元至720元提高到115元至1166元。在調(diào)解構(gòu)造行政人員人為標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，適當(dāng)提高構(gòu)造工人的崗?fù)と藶楹图寄芷芳?jí)（職務(wù)）人為標(biāo)準(zhǔn)。構(gòu)造工人的獎(jiǎng)金部分憑據(jù)其在人為組成中的比例相應(yīng)提高。目前南昌市居民家庭月收入（名義）大抵可分別為以下4個(gè)檔次低等收入家庭0.8萬(wàn)元以下中等收入家庭1.4萬(wàn)元左右較高收入家庭2.2萬(wàn)元左右高收入家庭3萬(wàn)元以上2.3物價(jià)指數(shù)表面南昌市2000年度比上年度物價(jià)指數(shù)居民消費(fèi)代價(jià)指數(shù)上升0.2%其中都市上升1.0%居住類上升0.9%2.4牢固資產(chǎn)投放表面一是農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。主要是引進(jìn)先進(jìn)技能、資金、良種，生長(zhǎng)生態(tài)農(nóng)業(yè)；運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)農(nóng)業(yè)技能改革傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)物深加工等。二是高新技能產(chǎn)物項(xiàng)目。高新技能產(chǎn)物是江西財(cái)產(chǎn)底子的單薄環(huán)節(jié)，但又是要盡快提升產(chǎn)物水平、亟待大力大舉生長(zhǎng)的財(cái)產(chǎn)。對(duì)外商投資高新技能產(chǎn)物和項(xiàng)目，應(yīng)該采取特別優(yōu)惠的政策。三是旅游開發(fā)項(xiàng)目。四是產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，尤其是勉勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商參加國(guó)有企業(yè)的改組、改革。五是底子設(shè)施項(xiàng)目。三、南昌市都市生長(zhǎng)籌劃3.1中心城區(qū)總體結(jié)構(gòu)（主城區(qū)和外圍組團(tuán)）。南昌市轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌、新建、進(jìn)賢、安義）。全境總面積7400平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)。其中市區(qū)面積617平方公里，人口138萬(wàn)。城區(qū)面積65平方公里，居民102萬(wàn)。東湖區(qū)地處南昌市城區(qū)東北部，贛江之濱，呈不規(guī)矩三角形。東湖區(qū)自北京路東端起，西至葉樓渡口與郊區(qū)湖坊鄉(xiāng)、塘山插花接壤，南沿北京路經(jīng)人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)中山路與西湖區(qū)相鄰，西北瀕臨贛江，中部跨八一大橋、瀛上橋與新建縣望城鄉(xiāng)、郊區(qū)蛟橋鄉(xiāng)插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與郊區(qū)揚(yáng)子相靠。墨守成規(guī)地25.53平方公里。陣勢(shì)西南高，東北低，最高海拔27.2米，最低海拔16.4米。全境陣勢(shì)平坦，現(xiàn)代高樓林立。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、中山路是全市商業(yè)中心。新建和擴(kuò)建的沿江路、疊山路、陽(yáng)明路、洪都路、北京路、福州路等主要門路縱橫交錯(cuò)，是邊疆全市交通動(dòng)脈的主干道。東北部有市內(nèi)最大的青山湖，現(xiàn)已開辟成公園有東、南、北3個(gè)風(fēng)物湖，西北部贛江流經(jīng)境內(nèi)。八一大橋、贛江大橋高出贛江兩岸。區(qū)內(nèi)景色秀麗，具有江南水鄉(xiāng)的風(fēng)采和現(xiàn)代城區(qū)的雄姿。西湖區(qū)西湖區(qū)位于市區(qū)中部，處省會(huì)都市地帶。西湖區(qū)成為城區(qū)，是從唐代灌城西遷后開始的。1926年南昌建市以后，即為城區(qū)的中心部分，區(qū)劃名稱屢有變動(dòng)，因境內(nèi)有著名的風(fēng)物湖——西湖而得名。西湖區(qū)東起北京東路經(jīng)艾溪湖至解放路東與市郊湖鄉(xiāng)插花接壤，西臨贛江與新建隔江相望，南傍建立路與青云譜區(qū)接壤，北沿中山北路，北京東西路與東湖區(qū)毗鄰。呈東西向不規(guī)矩長(zhǎng)方形，全區(qū)總面積27.24平方公里，占城區(qū)總面積的42.7%。青云譜區(qū)青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，是南昌的南大門，是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)型城區(qū)。青云譜區(qū)北沿建立路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，西臨撫河、象湖，東與郊區(qū)湖坊、青云譜鄉(xiāng)插花相接，面積18.42平方公里，陣勢(shì)平坦，平均海拔25米，最高點(diǎn)岱山，海拔51.5米。郊區(qū)郊區(qū)圍繞南昌城區(qū)的四周。地跨贛江南北，撫河?xùn)|西。東南與南昌縣接壤，西北與新建縣、灣里區(qū)相連。全區(qū)總面積345平方公里，1986年全區(qū)總?cè)丝?8.43萬(wàn)人，人口密度每平方公里824人。郊區(qū)屬鄱陽(yáng)湖湖積沖積平原區(qū)，西北稍高，東南低平。贛江以南地形開闊平坦，贛江以北丘陵盆地，以赤色粘土層為主，海拔在100-400米之間，贛江沿岸的鳳凰、雞山等地為河漫灘地形，平坦且?guī)盥?，海拔?8-30米之間。3.2大眾設(shè)施結(jié)構(gòu)及建立狀況中心商務(wù)區(qū)。人民廣場(chǎng)位于八一大道中段東側(cè)，依畔酒、舊城區(qū)，面向新城區(qū)，占地9.3公頃。東北角是江西省省政府院，南面是江西省博物館，西邊是寬闊的八一大道，北面是工人文化宮。1958年命名為人民廣場(chǎng)，建有花壇，并在廣場(chǎng)西邊建1座主席臺(tái)。廣場(chǎng)呈南北向中軸線，左右對(duì)稱結(jié)構(gòu)，中央為20米寬的赤色大道，西邊是寬闊的八一大道，東側(cè)為展覽路，第四交通路橫亙廣場(chǎng)，整個(gè)廣場(chǎng)門路為“田”字形。門路把廣場(chǎng)離開為巨細(xì)不等的四塊，總面積3.07公頃，鋪有草坪。在中軸線北端。新建了主席臺(tái)，南端辟有1.2公頃的綠化區(qū)。在廣場(chǎng)西側(cè)主席臺(tái)原址興建了高41米，修建面積2.1萬(wàn)平方米“毛澤東思想萬(wàn)歲館”（今江西省展覽館）。夜晚，廣場(chǎng)燈火齊明，映如白晝?；I劃廣場(chǎng)聚會(huì)會(huì)議利用面積6.2公頃，可容坐位13萬(wàn)個(gè)或站位20-24萬(wàn)個(gè)。B、省級(jí)商業(yè)中心。東湖、西湖兩區(qū)為南昌市主要商業(yè)中心，尤其是東湖區(qū)寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、中山路是全市商業(yè)中心。目前南昌的主要購(gòu)物場(chǎng)合是：南昌百貨大樓、百有大廈、南昌大廈、洪城大廈、麗華家電城等。C、金融設(shè)施。南昌市作為江西省首府，金融設(shè)施較發(fā)達(dá)，巨細(xì)銀行辦事處，儲(chǔ)備所遍布大街小巷。D、文化娛樂設(shè)施。南昌的餐飲分2類，一類是依托于大型賓館酒店的高等餐飲設(shè)施，如江西賓館、五湖大酒店、景峰大酒店、凱萊大酒店。另一類是孺子路，福州路一帶的中檔餐飲設(shè)施，是南昌市的主流餐飲消費(fèi)場(chǎng)合。南昌的娛樂設(shè)施大抵可分為以洗廬、圣淘沙為代表的茶藝、KTV。種種酒吧，網(wǎng)吧、氧吧，以及歌舞廳、DISCO。F、體育設(shè)施。南昌的健身娛樂設(shè)施也很發(fā)達(dá)，保齡球、羽毛球、乒乓球最為普遍，卡丁車，壁球、網(wǎng)球等也有網(wǎng)點(diǎn)。高爾夫設(shè)施在南昌尚不健全，目前僅有一個(gè)小型果嶺，根本不對(duì)外營(yíng)業(yè)。南昌的大型體育設(shè)施有江西省體育中心。G、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。南昌的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施健全，有江醫(yī)二附院，江醫(yī)一附院，洪都中醫(yī)院，九四醫(yī)院，南昌三三四醫(yī)院等。H、文科設(shè)施。東湖區(qū)是南昌的文化中心區(qū)，聚集著江西省師范，南昌大學(xué)，江西省醫(yī)學(xué)院的高等學(xué)府。3.3產(chǎn)業(yè)企業(yè)闡發(fā)。江西省有著富厚的礦產(chǎn)資源與農(nóng)業(yè)資源。因此，南昌市在大力大舉開發(fā)種種優(yōu)勢(shì)資源的底子上，加工產(chǎn)業(yè)也得到了相應(yīng)的生長(zhǎng)，形成了資源開采與加工產(chǎn)業(yè)并存的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。資源----加工型結(jié)構(gòu)突出。南昌為國(guó)度“三線”重點(diǎn)建立地區(qū)。60年代創(chuàng)建起來(lái)的國(guó)有企業(yè)，受傳統(tǒng)的籌劃經(jīng)濟(jì)體制較深，企業(yè)設(shè)備老化，工藝技能落后。產(chǎn)物結(jié)構(gòu)不公道，再加上極重的社會(huì)包袱，致使企業(yè)缺乏活力和生機(jī)。嚴(yán)重制約了本區(qū)經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)。3.4都市旅游資源闡發(fā)。悠久的歷史、自然條件和革命的起源地給南昌留下了眾多美麗的自然景觀、文化遺址、革命舊址。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中自然景觀有26處，人文景觀有78處，這些富厚旅游資源使南昌成為具有特色的旅行旅游和休閑旅游都市。在市區(qū)有滕王閣、八一起義懷念館及八一起義舊址群、八大山人懷念館、京東水上樂園、青山湖游樂場(chǎng)、佑民寺、新建的江西博物館、洪城大市場(chǎng)等景點(diǎn)，在市郊有梅嶺風(fēng)物區(qū)、西山萬(wàn)壽宮、夢(mèng)山、象山及南磯山侯鳥撫玩區(qū)等，南昌臨近周邊地區(qū)有著名的世界文化遺產(chǎn)廬山風(fēng)物區(qū)、鄱陽(yáng)湖候鳥掩護(hù)區(qū)、龍虎山國(guó)度風(fēng)物名勝區(qū)、井崗山國(guó)度風(fēng)物名勝區(qū)、三清山國(guó)度風(fēng)物名勝區(qū)。形成了一南昌為中心，沿京九鐵路風(fēng)物帶為重點(diǎn)，輻射江西全省的旅游、旅行體系。3.5外聯(lián)交通闡發(fā)。南昌自古以來(lái)就是我國(guó)的一個(gè)重要交通要道，特別是京九鐵路領(lǐng)悟后，南昌已形成水、空四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，為各方面游客進(jìn)出南昌提供了便利的條件，昌九高速鐵路、昌樟高速公路及320國(guó)道的改革竣工，包管了南昌至廬山、井崗山、龍虎山、三清山四個(gè)國(guó)度級(jí)風(fēng)物名勝區(qū)門路的通達(dá)。A、鐵路。京九鐵路。B、公路。公路運(yùn)輸在江西內(nèi)的旅游客運(yùn)上起著舉足輕重的作用，105、320國(guó)道從南北和從東到西，根本形成江西全省的公路主干線。近年來(lái)江西下大力大舉氣增強(qiáng)公路建立，形成了一南昌為中心，國(guó)道為主，輻射全省，連接鄰省的公路交通網(wǎng)。南昌到全省11個(gè)地、市和主要風(fēng)物區(qū)的均為高品級(jí)或二級(jí)路面。C、機(jī)場(chǎng)。南昌民航已開通了國(guó)內(nèi)20多條航線，并且開通了南昌----香港的旅游包機(jī)，乘飛機(jī)到南昌十分方便，隨著南昌樂化國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將建成，南昌將開通至全國(guó)各主要都市的航線及更多的國(guó)際航線。D、船運(yùn)。依托于富厚的水系資源贛江等，是南北，東西水運(yùn)交通樞紐。3.6都市內(nèi)部交通（公路、公交）。現(xiàn)有門路體系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道組成三橫三縱都市交通系統(tǒng)；路幅寬闊、路況良好。別的，南昌市政府尚在籌劃建立一條西沿贛江，南抵城界、東至洪都大道的都市外環(huán)線路。南昌大橋、八一大橋、贛江大橋則將整個(gè)南昌市區(qū)與鳳凰洲紅谷灘聯(lián)為一體，組成一江兩岸的都市生長(zhǎng)格式。交通營(yíng)運(yùn)是南昌的一大績(jī)優(yōu)財(cái)產(chǎn)。目前營(yíng)運(yùn)線路已生長(zhǎng)到近50條，投入營(yíng)運(yùn)公交車上千輛，另外另有多條中巴車線路和旅游專線車，城區(qū)和城郊的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、旅游景點(diǎn)大眾汽車都能通達(dá)。都市出租汽車業(yè)也較發(fā)達(dá)，有約5000多輛在運(yùn)營(yíng)，除此以外，尚有持單位牌照和私家牌照的轎車萬(wàn)余輛。3.7都市情況和綠化建立。南昌作為江西省的重要產(chǎn)業(yè)都市，整個(gè)都市的市容情況較差，前幾年政府在市政建立方面也沒有下大力大舉氣去抓，導(dǎo)致目前南昌與其他多數(shù)會(huì)相比市容市貌變革不明顯。并且南昌市在都市情況方面一個(gè)較明顯的缺陷是市中心地區(qū)沒有一塊大型大眾綠地。街邊綠化也顯偏少。由于市中心區(qū)域形成歷史久遠(yuǎn)，重新改革難度較大，所以南昌在新興城區(qū)中明顯注意了生態(tài)情況的建立，“都市建立，綠化先行”已成為許多人的共鳴。3.8南昌重大市政工程在建：外環(huán)線工程一江兩岸工程象湖公園籌劃：“南昌市都市生長(zhǎng)籌劃”。南昌目前城區(qū)面積約100平方公里，遠(yuǎn)景籌劃中城區(qū)面積擴(kuò)大6倍，屆時(shí)外環(huán)線工程是聯(lián)結(jié)整個(gè)都市的交通動(dòng)線。一江兩岸填海造田工程將使整個(gè)都市的中心向西遷移，今年8月1日，南昌市政府將正式遷往鳳凰洲的紅谷灘。象湖公園改革完成后將成為南昌市一大休閑旅游勝地，集觀景，娛樂，休閑，運(yùn)動(dòng)為一身，預(yù)算總投資6億元。四、住宅消費(fèi)闡發(fā)4.1南昌貧富差距和公款消費(fèi)狀況南昌市普通居民普遍收入偏低，存在著嚴(yán)重的社會(huì)收入分派不公現(xiàn)象。構(gòu)造公事員與私營(yíng)業(yè)主是南昌的主要高收入人群。與中國(guó)其他都市相同的是，這里90%以上的銀行存款掌握在10%的富饒階層手中，其中大部分屬不當(dāng)?shù)美A層的玄色收入，貧富差別之大已成為擴(kuò)大內(nèi)需的主要障礙，貧者愈貧，富者愈富的馬太效應(yīng)不但導(dǎo)致社會(huì)失衡，更拉斷了社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈，導(dǎo)致平民階層購(gòu)買力下降，總體有效需求不敷。從總社會(huì)消費(fèi)形態(tài)來(lái)看，中低檔消費(fèi)不景氣，相反以公款消費(fèi)為主體的高消費(fèi)市場(chǎng)畸形繁榮。較全國(guó)其他地區(qū)來(lái)比，南昌公款消費(fèi)民風(fēng)尤其盛行。夜晚華燈初上，南昌市大巨細(xì)小的酒店聚集了大批干部觥光交錯(cuò)；以KTV、棋牌為休閑主體的茶藝館更險(xiǎn)些座無(wú)虛席。4.2南昌住房分派的形式及途徑南昌市單位集資建房現(xiàn)象相當(dāng)盛行，也是一些經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位為職工解決住房困難的一個(gè)主要途徑。單位出資購(gòu)買土地，營(yíng)建衡宇，然后按職工工齡，級(jí)別等標(biāo)準(zhǔn)分派住房，以替代錢幣化安頓。江西省政府規(guī)定1998年7月1日起一律停止住房實(shí)物分派，實(shí)現(xiàn)住房分派錢幣化，但在實(shí)際實(shí)行中仍存在以下問題：（1）住房分派制度改造進(jìn)展不快，實(shí)物分派的舊制度雖已廢止，但錢幣分派的新制度尚未完全確立，房改事情出現(xiàn)停滯現(xiàn)象。不少單位采取團(tuán)體購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)而分派，大概設(shè)立下屬房產(chǎn)公司，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分派的做法，形成“換湯不換藥”的局面。（2）江西屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省份，相當(dāng)一部分市、縣地方財(cái)務(wù)單薄，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，難以給職工發(fā)放住房補(bǔ)貼或足額繳納住房公積金。特別是前期大范圍集資建房，造成住房資金（主要為售房款）使用過量，住房補(bǔ)貼來(lái)源不敷。（3）已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市生意業(yè)務(wù)進(jìn)展遲緩，影響了已購(gòu)公房換購(gòu)住房的積極性，使住房的潛在需求難以轉(zhuǎn)換為有效需求。（4）廉租房制度尚未正式啟動(dòng)，一些居民和職工家庭無(wú)房或缺房，但又無(wú)購(gòu)買自住商品房的經(jīng)濟(jì)能力。4.3南昌市民二次購(gòu)房狀況。目前南昌市民二次購(gòu)房比力普遍，主要是富饒階層不滿足原有居家情況（集資公房），購(gòu)買商品房用以自住，或?yàn)樽优?gòu)買。4.5南昌普通市民購(gòu)買能力闡發(fā)。目前南昌市人均居住面積人均居住面積僅為10.3平方米，且多數(shù)為早年集資建立的公房，居住條件亟待改進(jìn)。目前南昌有32.6%的家庭住宅不成套，62.8%的家庭住房在60平方米以下，也就是說需要購(gòu)房和改進(jìn)住房的城鎮(zhèn)住戶達(dá)70%。但居民要購(gòu)買一套80平方米的商品房，以南昌市1400元/平方米的平均售價(jià)盤算，需要12萬(wàn)元，相當(dāng)于較高收入家庭年收入的5.7倍，中等收入家庭的8.6倍。所以目前南昌市居民購(gòu)房能力兩極分化嚴(yán)重，高收入家庭目標(biāo)需求可達(dá)1700元以上，選擇房型多為150平米-200平米以上的三房、四房；相反中低收入家庭購(gòu)房能力極其有限，參照其購(gòu)房要求，商品房市場(chǎng)代價(jià)尚且無(wú)法滿足。

第二部分綜述篇一、調(diào)研分區(qū)北區(qū)（北京路以北）南區(qū)（北京路以南）向陽(yáng)洲一帶（沿江路以西）二、北區(qū)綜述2.1區(qū)域范疇該區(qū)域?qū)贃|湖區(qū)，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，東到青山湖大道。其中包羅西面的贛江以及青山湖風(fēng)物區(qū)。2.2區(qū)域情況 區(qū)域以南（北至疊山路，南京西路）省政府、省人大等均設(shè)于此，八一廣場(chǎng)一帶為整個(gè)南昌市最繁華的地段，中山路四周更是南昌市的商業(yè)中心；同時(shí)，朱德舊址、革命烈士懷念館、賀龍指揮部、八一南昌起義懷念館等革命舊址也會(huì)合于此。別的，京九鐵路縱穿而過，八一大橋通向昌北機(jī)場(chǎng)，贛江大橋連接市區(qū)、揚(yáng)子洲及鳳凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等主要干道以及環(huán)線連接通往其它各區(qū)，交通可謂十分便利。 區(qū)域以北主要以青山湖風(fēng)物區(qū)為主，其它為一般居住區(qū)、廠區(qū)，廠房、普通民宅較多。車道根本上為雙行四車道，車流量較大，交通雜亂無(wú)章。 區(qū)域東面，也就是洪都大道，湖濱東路、南京東路這一帶為高校專校會(huì)合區(qū)，南昌大學(xué)、南昌水專、江西廣播電視學(xué)校、省教誨學(xué)院等均在此四周，故形成一小我私家文氣息濃厚的文化區(qū)域。2.3區(qū)域配套及人口 南面緊鄰市中心，又倚學(xué)府會(huì)合地塊，因此商業(yè)發(fā)達(dá)，大型的百貨商場(chǎng)、酒店、銀行、酒家林立，市內(nèi)最大的新華書店、省展覽館以及文化宮等均在八一廣場(chǎng)周圍，配套設(shè)施可謂十分成熟完善，除四周原有的新村居民之外，辦公大樓的白領(lǐng)人士以及校區(qū)的學(xué)生等加上市中心的流動(dòng)人口，客流量多，人口密集度大，人口素質(zhì)也普遍較高。 而靠北面屬于一般及偏遠(yuǎn)地段，廠房、民宅較多，人口疏散，以普通工薪為主，素質(zhì)相比力市區(qū)而言較差，消費(fèi)條理也同市中心相差懸殊。周圍鮮有大型的百貨店、超市，以小雜貨鋪為主，居民樓四周有根本的郵局、銀行及飲食店等。但由于青山湖風(fēng)物區(qū)的存在，這一帶建有不少賓館酒店，并且發(fā)動(dòng)了周圍餐飲業(yè)的生長(zhǎng)。通往五湖大酒店的路兩側(cè)開有不少酒吧，一到晚間許多夜排檔設(shè)攤于此，與路另一側(cè)的酒吧形成一道奇特的風(fēng)物線。2.4住宅市場(chǎng)闡發(fā) 在市中心，具有代表性的樓盤如中山城、景田大廈等，均為高層及小高層的純辦公樓及商住兩用樓，修建氣勢(shì)派頭富現(xiàn)代商業(yè)氣息。由于地處黃金地段，故樓盤代價(jià)保持在一個(gè)相對(duì)高的水平，單價(jià)在2400—3400元/m2左右，總價(jià)范疇在30—80萬(wàn)元。雖然樓盤自己的房型、朝向乃至綠化、間距等方面存有許多問題，但由于地段因素，使之銷售情況良好，除市民用作自住外，另有不少公司看中其商業(yè)氣氛，在此購(gòu)房作辦公場(chǎng)合。 除市中心以外的地方，臨靠青山湖一帶聚集著一些中高等樓盤，如湖濱豪園、聆江園、恒茂都市花圃等，以水景豪宅為主要賣點(diǎn)，吸引一些高收入者對(duì)衡宇品質(zhì)的高需求，多為高層及小高層，房型根本上為三房二廳至四房二廳、面積130—400m2或以上，其中以200-250m2左右的復(fù)式房為多數(shù)。這些房型主要突出景觀優(yōu)勢(shì)，小區(qū)注重綠化情況，配有大型會(huì)所，竭力渲染一種入住即為身份象征的理念，故銷售均價(jià)也在2300—3500元/m2之間，一般以總價(jià)30萬(wàn)元左右的屋子去化稍快。2.5具體案例闡發(fā)中山城：屬東湖區(qū)，位于中山路和象山北路交匯處，門路圍繞，四面臨街，商業(yè)發(fā)達(dá)，繁華熱鬧，建成后將是一座集餐飲、購(gòu)物、居住、辦公、娛樂為一體的大型現(xiàn)代化商住大樓?？傂藿娣e8.3萬(wàn)平方米，前排為總高12層的寫字樓，地上4層為綜合性購(gòu)物場(chǎng)合；后排三棟為總高19層的住宅樓。辦公樓面積范疇85.1—557.8M2，售價(jià)在3050—3900元/平米；住宅樓2000年3月開盤，蝶式一梯三戶，面積范疇133.3—237.41M2，售價(jià)2370—3390元/平米，均價(jià)2800元/平米。闡發(fā)：緊鄰市中心，中山路周圍商業(yè)氣氛濃厚，出行便捷，周邊配套設(shè)施成熟完善，使之有著良好的升值空間；但房型設(shè)計(jì)欠佳，通風(fēng)采光狀況不良，噪音污染比力嚴(yán)重。由于訂價(jià)較為公道，銷售情況較好，已去化80%左右?？驮矗菏聵I(yè)心有成的私營(yíng)業(yè)主政府構(gòu)造事情人員大公司白領(lǐng)外地公司駐南昌辦事處湖畔豪庭： 地處東湖區(qū)，位于洪都北大道上，青山湖以南，司馬廟立交橋通向市中心及其它各區(qū)，距昌北機(jī)場(chǎng)半小時(shí)，周邊大多普通住宅區(qū)。整個(gè)小區(qū)共4幢12層板式小高層，歐式氣勢(shì)派頭，一梯二戶，二幢樓之間建有中庭綠化，面積在159—390之間，代價(jià)走高等路線，2300—3500元/M2。闡發(fā)：臨青山湖風(fēng)物區(qū)，依靠得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造“水岸豪宅身份象征”的看法。由于缺乏深層而精致的構(gòu)思，竭力打造“豪宅”看法，卻忽略了周邊整體情況及配套的不協(xié)調(diào)，總價(jià)過高，缺乏周邊客源，品質(zhì)一般，認(rèn)同者少。預(yù)訂6月下旬開盤，現(xiàn)擔(dān)當(dāng)內(nèi)部預(yù)訂，銷售情況并不樂觀。 客源： 私營(yíng)業(yè)主政府高官、公事員大型企業(yè)中高層干部東部“高新開發(fā)區(qū)”的公司治理層以上人士恒茂都市花圃： 位于南京西路、二七路以東、洪都大道以西，靠京九鐵路沿線，鄰南京路立交橋，周邊為普通居民住宅區(qū)，配套設(shè)施根本齊全。

2000年11月開盤，2001年10月交房，以江南園林為修建特色，多層與小高層相結(jié)合，保存百年樟樹，建有5800M2的明珠廣場(chǎng)，面積范疇有98—260M2之間，售價(jià)2100—3000/M2，總價(jià)在20萬(wàn)元左右?？偺讛?shù)668，現(xiàn)已售530余套，銷售率到達(dá)80%。闡發(fā)：南昌首個(gè)主打園林看法的小區(qū)，由于地理位置靠近市中心，房型較好，面積控制得體，因此銷售情況良好。但西靠京九鐵路，噪音污染不可制止，故西線的屋子去化較慢。 客源： 私營(yíng)業(yè)主 四周高等院校的知識(shí)分子 大型企業(yè)的中高層以上干部公事員、公司白領(lǐng)2.6區(qū)域市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)倚靠市中心這一有利優(yōu)勢(shì)，充實(shí)挖掘辦公及商住樓的市場(chǎng)，并可開發(fā)成酒店式公寓。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)代價(jià)，因此這類產(chǎn)物為購(gòu)房者、租客提供的就業(yè)機(jī)會(huì)、學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)、交換機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)等邊際效益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。青山湖距離市區(qū)不遠(yuǎn)，同時(shí)景觀優(yōu)勢(shì)富裕，可惜未進(jìn)行良好的整體籌劃。目前其自發(fā)形成的酒吧娛樂業(yè)人跡稠濁，治理雜亂，別的住宅開發(fā)也各不相謀，品質(zhì)落差較大，精品不多，難以形成范圍優(yōu)勢(shì)。

三、南區(qū)綜述3.1區(qū)域范疇本次踏街范疇北至中山路，北京路。西至撫河河道?？缥骱?，青云譜兩區(qū)。3.2整體情況闡發(fā)區(qū)內(nèi)名勝奇跡眾多，有舉世聞名的“八一南昌起義懷念館”和“八一南昌起義懷念塔”，豫章十景中的“南浦飛云”“鐵柱仙蹤”“徐亭煙柳”三景，以及繩金塔，千佛院，延慶寺等名勝遺址都在區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)北部商業(yè)繁華，南昌賓館、電信大樓等坐落其間，人口密集，產(chǎn)業(yè)也多為輕產(chǎn)業(yè)。南部青云譜地區(qū)聚集著一大批重產(chǎn)業(yè)企業(yè)。如江鈴汽車廠，南昌電纜廠等。區(qū)內(nèi)修建形態(tài)雜亂，商辦樓，酒店，工場(chǎng)，住宅間雜，缺乏整體籌劃，市容情況較差。區(qū)內(nèi)門路狀況良好。南北向主干道為洪都大道，井岡山大道，沿江南路，八一大道。東西向主干道為解放西路，站前西路，北京西路。皆為瀝青或水泥路面。3.3區(qū)域配套區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，北部由于是市中心，種種配套設(shè)施會(huì)合，南部青云譜區(qū)設(shè)施漫衍比力疏散。A：綠化設(shè)施區(qū)內(nèi)綠化籠罩率到達(dá)25%，建有廣場(chǎng)花圃、孺子亭公園、青云譜花圃、南苑,?？v貫全區(qū)的井岡山大道，行道樹如傘，遮天蔽日，將平整的馬路分為三段，還因地制宜的建成了180個(gè)綠化點(diǎn)，使十里長(zhǎng)街更添秀色。B：文教設(shè)施西湖區(qū)有種種大專院校6所，中小學(xué)校70余所。青云譜區(qū)則是省中等職業(yè)技能學(xué)校的會(huì)合地，有省機(jī)器技工學(xué)校、電力、氣象等幾十所中?；虺扇藢W(xué)校。C：衛(wèi)生醫(yī)療西湖區(qū)不但有中國(guó)人民解放軍九四醫(yī)院、南昌市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、市三醫(yī)院等市屬醫(yī)院，另有西湖醫(yī)院、撫河醫(yī)院、區(qū)婦幼保健所，衛(wèi)生防疫站等區(qū)屬醫(yī)院。而南部青云譜區(qū)沒有市屬醫(yī)院，只有南昌市第五醫(yī)院等幾家區(qū)屬醫(yī)院，另有一些單位衛(wèi)生所、私人診所等設(shè)施。D：體育健身體育場(chǎng)館方面主要依托企業(yè)學(xué)校的運(yùn)動(dòng)園地。有廠辦大型體育館，燈光球場(chǎng)等。3.4區(qū)域人口統(tǒng)計(jì)資料顯示，西湖區(qū)總?cè)丝跒?9萬(wàn)、青云譜區(qū)人口15萬(wàn)，西湖區(qū)人口密度為每平方公里23334人。3.5住宅市場(chǎng)闡發(fā)區(qū)內(nèi)商品房建立近幾年生長(zhǎng)較快。比力著名的有御錦城、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等。商品房修建形態(tài)多樣。有多層，小高層，高層。以多層為主。商品房代價(jià)也是由南向北逐漸走高。已建商品房以歐式氣勢(shì)派頭為主，但無(wú)論式從選材選色上都存在一定問題，無(wú)法真正體現(xiàn)歐陸風(fēng)情。銷售單價(jià)從1500至2500元不等，而國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的價(jià)位明顯高處同地段其他樓盤均價(jià)到達(dá)2800元/平方米，地區(qū)品質(zhì)感較好樓盤一般以三房為主力房型，兩房主力面積在100-110之間，三房主力面積130-180m2。兩房主力總價(jià)為17萬(wàn)左右，三房主力總價(jià)26萬(wàn)左右。3.6具體案例闡發(fā)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)：國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位于井岡山大道938號(hào)，地處南昌市中心。修建用途分別為酒店、辦公樓、公寓。其公寓為兩棟蝶式二梯六戶的高層商住樓?？備N戶數(shù)到達(dá)322戶。房型面積從140-236平方米不等。由于兩棟蝶式高層間距過近（14米），使得本案部分房型朝向、通風(fēng)均存在問題，加之其2386--3500的過高代價(jià)，所以本案自去年開盤至今銷售業(yè)績(jī)不甚理想，特別是部分朝向采光不佳的房型。該案目前銷售率不凌駕15%。陽(yáng)光小筑：由南昌市宏威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的陽(yáng)光小筑位于前進(jìn)路8號(hào)，司馬廟立交橋一帶。共八棟多層修建，分二期完成，兩房面積89.07平方米，三房從116到161不等。一期代價(jià)從1900元/平方米到2100元/平方米不等。該案推廣歷程中針對(duì)南昌市多層磚混結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)了全框架結(jié)構(gòu)；同時(shí)由專業(yè)公司擔(dān)當(dāng)策劃，平面體現(xiàn)較一般南昌個(gè)案精致，對(duì)銷售起到促進(jìn)做用。該案位于老城區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，大眾交通發(fā)達(dá)，是許多老居民理想居住地；且房型方正、南北通風(fēng)；去年年底開盤銷售，至今首期推出的100套屋子僅余兩套六樓的大面積房型。銷售業(yè)績(jī)可謂良好。但憑據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地視察來(lái)看，該案棟間距明顯不敷，為明顯缺點(diǎn)。該案二期將于今年7月開盤，為四棟正對(duì)組團(tuán)綠化的修建物，由于一期銷售情況良好，預(yù)計(jì)代價(jià)會(huì)有較明顯的上升。御錦城：御景城位于洛陽(yáng)東路，洪都大道，占地面.積8.3萬(wàn)平方米，總修建面積13.5萬(wàn)平方米。該案去年6月18日正式開盤銷售，目前已是現(xiàn)房，銷售率到達(dá)70%。代價(jià)范疇1800--2480元/平方米，總銷戶數(shù)996戶。該案地塊為東西窄，南北長(zhǎng)的狹長(zhǎng)地塊。小區(qū)修建圍繞280平方米的中心綠化帶分兩邊兵營(yíng)式排列。三房是本案的主打房型，面積160平方米左右，二房面積100平方米左右。從銷售情況上看三房好于二房，小面積房源有大量剩余。御錦城在南昌市民中口碑不錯(cuò)。其大方的外立面、成熟的銷售手段給一般南昌市民留下了很好的印象。3.8、區(qū)域市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)南昌市區(qū)尚出膨脹階段，區(qū)域生長(zhǎng)重心出現(xiàn)南移、西移。區(qū)域內(nèi)沿江路和象湖一帶將是未來(lái)的都市生長(zhǎng)重點(diǎn)。同時(shí)城郊結(jié)合部的高品質(zhì)住宅土地本錢低、收益大，也值得開發(fā)。四、向陽(yáng)洲綜述（略）

第三部情況篇現(xiàn)狀及相鄰干系闡發(fā)1.1地塊位置地塊位于象湖公園以東，南昌建材大市場(chǎng)以南，南昌毛紡廠以西,江鈴團(tuán)體以北。地塊南北長(zhǎng)780米，東西最短220米，最長(zhǎng)310米，占地面積320畝，近20萬(wàn)平方米。暫定容積率1.8。1.2地塊現(xiàn)狀地塊目前為省建團(tuán)體晶體質(zhì)料廠和省建材局堆棧。多為年久失修低矮廠房堆棧，間或有煙囪立于其間。地塊內(nèi)綠化情況較好，有多塊綠化面積。地塊自東向西有2米的陣勢(shì)正負(fù)落差。1.3相鄰干系地塊西面：緊鄰建立中的沿江南路和迎賓大道。離象湖僅幾十米。沿江南路寬約53米，為水泥路面，預(yù)計(jì)今年可完工，門路兩旁均有大面積綠化帶，其中靠象湖的綠化帶已經(jīng)建成，沿河岸綿延數(shù)公里。象湖水域面積寬闊，是目前南昌市在建的最大的公園。地塊以北：是一塊44畝待開發(fā)的土地和南昌市建材大市場(chǎng)。地塊北面緊鄰的將有一條30米的籌劃門路直通迎賓大道。緊鄰本項(xiàng)目的44畝地塊目前尚未啟動(dòng)，目前仍為破舊廠房與堆棧。南昌建材大市場(chǎng)是一倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)中心，多為低矮修建，店面排列整齊，較為整潔。地塊以南：江鈴團(tuán)體廠區(qū)宿舍，廠區(qū)面積龐大，情況整潔種種設(shè)施齊全，住宅樓、醫(yī)院、幼兒園等。地塊南面緊鄰的將有一條30米的籌劃門路直通迎賓大道。地塊以東：為毛紡廠廠區(qū)，廠房低矮，建立年代久遠(yuǎn)。1.4地塊周圍景觀闡發(fā)地塊西向景觀為沿江綠化帶和水面開闊象湖，此朝向視野數(shù)公里內(nèi)均為樹木，草地、湖泊、小島，景觀極佳且無(wú)任何遮擋。地塊其他三面朝向均為廠房修建，視覺效果較差，但由于有30米籌劃門路相隔，且無(wú)高峻修建，所以視野還算開闊。1.5周邊整體家居情況闡發(fā)地塊位于產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，卡車等大型交通設(shè)備進(jìn)出頻繁，使地區(qū)存在一定水平的噪音污染，另外，毛紡廠，汽車廠均存在一定水平的產(chǎn)業(yè)污染，煙囪還向空中排放廢氣。但地塊臨江沿線長(zhǎng)達(dá)780米，沿江有寬約的綠化帶與親水平臺(tái)，是觀景好去處。二、區(qū)域交通2.1門路地塊周邊門路交通網(wǎng)比力發(fā)達(dá)，南北向交通門路主要有路幅寬59米，混凝土路面的井岡山大道，和迎賓大道、洪都大道三條主干道。東西偏向有建立路、何妨路、三店西路、南墻路等幾條次干道。另有一批方便居民的街坊門路，如京山老節(jié)、京西路、青園路等。而緊鄰小區(qū)正在建立中的沿江南路今年建成后路幅達(dá)53米，且街邊綠化富裕，將成為小區(qū)主要的外聯(lián)門路，也是一條景觀大道。所以小區(qū)的車行條件將會(huì)十分優(yōu)越。2.2大眾交通南昌市的大眾交通事業(yè)并不十分發(fā)達(dá)，至今沒有軌道交通，近期也無(wú)大眾交通方面的重放蕩措。所以小區(qū)的出行如果依賴大眾交通的話，并未便捷，最近的大眾汽車站也要步行10分鐘以上。目前地塊周邊的大眾交通線路主要有路線始發(fā)站本站終點(diǎn)站20路塘子河江鈴干休所1路塘子河何家坊包家花圃3路老福山青云譜斗門21路洪城大市場(chǎng)梧崗三、公建配套直屬公建配套：地塊位于產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，種種配套設(shè)施十分匱乏。在建材大市場(chǎng)內(nèi)的何妨路有一塊比力會(huì)合的小型生活配套會(huì)合地。井岡山路上也疏散著一部分生活配套設(shè)施。但這些配套設(shè)施均不十分齊全，并且距離地塊有一定距離。輻射區(qū)配套：學(xué)校：麻紡小學(xué)南昌女子職業(yè)學(xué)校建材大市場(chǎng)中心小學(xué)新華學(xué)校機(jī)器學(xué)校醫(yī)院：武警醫(yī)院麻紡醫(yī)院皮膚病醫(yī)院超市商場(chǎng)：百貨商店良友超市派拉蒙超市麻紡菜場(chǎng)好鄰居超市建材大市場(chǎng)迎賓國(guó)際家具廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)白云超市圖書音像批發(fā)中心餐飲娛樂江鈴賓館盼盼大酒店理發(fā)美容店羽西酒店湘西土家菜踩背城撫河公園海城大酒店家屬超市金融設(shè)施：建立銀行交通銀行京山工商所中國(guó)銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行青云譜查抄院四、籌劃前景象湖地區(qū)位于南昌市政府“一江兩岸”西擴(kuò)的第三開發(fā)帶象湖及南向陽(yáng)區(qū)域（第一開發(fā)帶為新洲及向陽(yáng)洲，第二開發(fā)帶為濱江北路沿江開發(fā)帶）象湖公園地區(qū)是南昌市政府準(zhǔn)備投入相當(dāng)資金建立的一塊景觀生態(tài)園區(qū).籌劃建成融娛樂、休閑為一體的南昌市最大的綠化風(fēng)物帶?；I劃建成考究排山布水，相互映襯的中國(guó)式園林。園區(qū)內(nèi)還將建立高爾夫果嶺，休憩茶室等休閑設(shè)施。可以預(yù)見該地區(qū)是南昌的后花圃，成為南昌市居民雙休日休閑渡假的好去處，。五、文脈配景（地區(qū)氣質(zhì)）本地塊位于青云譜區(qū)。青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，是南昌的南大門。青云譜是一個(gè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)較為會(huì)合的產(chǎn)業(yè)區(qū)。青云譜成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)較為會(huì)合的產(chǎn)業(yè)區(qū)1953年，國(guó)度在百姓黨遺留下來(lái)的舊飛機(jī)場(chǎng)的底子上，投資興建了大型產(chǎn)業(yè)企業(yè)-----洪都機(jī)器廠。隨后又在區(qū)內(nèi)陸續(xù)興建了耐火質(zhì)料、汽車制造、機(jī)床、麻紡、鑄鍛、鍋爐、農(nóng)藥等一大批中型企業(yè)。該地區(qū)并無(wú)大型百貨公司，但全區(qū)有13個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，文教衛(wèi)生體育方面，有電力、氣象等11所中專學(xué)校，和省銀行職工大學(xué)等14所成人學(xué)校，使全區(qū)成為省內(nèi)培訓(xùn)中等專業(yè)以上技能人才的重要底子。青云譜區(qū)文化，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，地上地下歷史文物相當(dāng)富厚。漢唐以來(lái)，名家輩出，梅福，京鏜等人物，猶如群星光輝燦爛，明末清初八大山人的書畫藝術(shù)，揚(yáng)名中外。境內(nèi)文物奇跡，十分富厚。有新石期時(shí)期和商周時(shí)代的出土文物。全區(qū)已發(fā)明有漢墓9座，六朝墓6座，唐墓2座，明墓7座。名勝奇跡中，以青云譜最為著名，該院始建于西漢，清初，八大山人朱耷于此隱居作畫，現(xiàn)已辟為八大山人懷念館，收藏有朱耷書畫真跡，國(guó)內(nèi)外慕名前來(lái)旅行者甚多?？偼顿Y6億元的象湖公園改革成為整個(gè)青云譜區(qū)未來(lái)生長(zhǎng)核心，陪同舊廠拆除置換、依托象湖公園景觀優(yōu)勢(shì)和種種休閑娛樂設(shè)施投建，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜兄匾L(fēng)物旅游區(qū)和高等住宅會(huì)合區(qū)，形成都市“后花圃”格式。發(fā)起以本案為前驅(qū)，協(xié)調(diào)情況氣質(zhì)，引進(jìn)全新住宅建立格式，即：依托象湖公園，建立生態(tài)自然與人居理念充實(shí)融合的養(yǎng)生型社區(qū)，構(gòu)筑“生態(tài)的，自然的，康健的，現(xiàn)代的”居家氣氛。在這里人們將充實(shí)感覺到人與自然調(diào)和，人與修建調(diào)和，人與人之間的調(diào)和。六、情況對(duì)開發(fā)的啟示優(yōu)勢(shì)：西側(cè)象湖沿線長(zhǎng)達(dá)700米，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。雖處城郊結(jié)合部，但屬南昌籌劃新區(qū)，配合象湖公園整體籌劃和外環(huán)線建立，外部情況出現(xiàn)良性轉(zhuǎn)化。周邊門路設(shè)施良好，南北向聯(lián)結(jié)市區(qū)的主干門路幅寬闊，路況良好，沿湖在建公路更寬達(dá)53米，車行條件優(yōu)越；離市區(qū)公交距離也僅二十分鐘。地塊面積較大，南北較長(zhǎng)，東西略窄，易于籌劃。地塊東高西低，陣勢(shì)落差近兩米，由于西向有象湖景觀，所以是理想的天然坡。劣勢(shì)：小區(qū)與象湖雖臨，但一路相隔，只能景觀，無(wú)法親水；小區(qū)位于水之東岸，小區(qū)內(nèi)修建只能西側(cè)觀景；除西面外，地塊周邊均為廠房堆棧，相鄰干系龐大，景觀不佳；地塊周邊廠區(qū)林立，卡車等重型機(jī)器眾多，產(chǎn)生粉塵，噪音等污染；沿江南路屬都市外環(huán)線，對(duì)本案組成交通污染。周邊配套設(shè)施匱乏，生活小配套須步行10分鐘以上。時(shí)機(jī)與發(fā)起：西側(cè)內(nèi)退10-20米，設(shè)綠化斷絕帶，化解高壓線和沿路噪音滋擾；鑒于配套設(shè)施匱乏，小區(qū)應(yīng)建全自身配套，以滿足小區(qū)居民日常生活需要；發(fā)起沿西側(cè)創(chuàng)建約200米長(zhǎng)的商配休閑街，既可吸引市區(qū)人氣南移，又解決了小區(qū)內(nèi)部配套。與政府配合，著力宣傳象湖整體籌劃，突現(xiàn)本案升值潛力；`鑒于小區(qū)大眾交通線路匱乏，發(fā)起設(shè)免費(fèi)巴士接送居民往返市中心，或與政府部分協(xié)商開辟或延伸現(xiàn)有公交線路；與東側(cè)毛紡廠等產(chǎn)業(yè)企業(yè)用綠化帶或高峻圍墻做明顯切斷，掩護(hù)小區(qū)私密性；除沿江南路設(shè)小區(qū)主收支口外，小區(qū)周邊現(xiàn)有的日常生活配套（菜市場(chǎng)等）多會(huì)合在北端建立路上，發(fā)起在北部設(shè)人行入口，方便居民生活。整體籌劃中盡量考慮小區(qū)西側(cè)湖景，單體軸線西偏，并適當(dāng)考慮西廳、西窗。

第四部、市場(chǎng)篇一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀闡發(fā)1.1房地財(cái)產(chǎn)表面（1）住宅建立快速生長(zhǎng)隨著住房商品化進(jìn)程的加快，全省房地產(chǎn)開發(fā)有了長(zhǎng)足的生長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。去年，全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資37.86億元。比上年增長(zhǎng)23.9%，占全社會(huì)牢固資產(chǎn)的6.2%。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.8億元，比上年增長(zhǎng)12.45%，其中商品住宅完成投資20.44億元，比上年增長(zhǎng)9.75%商品房竣工面積361.34萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)41.73%，商品房銷售面積227.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)33.3%。新開工面積332.23萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)21.66%，小我私家購(gòu)房比例不絕提高，已達(dá)80.3%，比上年同期增長(zhǎng)近8.7個(gè)百分點(diǎn)。住房建立的巨額投入有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)，連續(xù)三年全省住房建立對(duì)百姓經(jīng)濟(jì)的刊行動(dòng)用靠近兩個(gè)百分點(diǎn)。（2）住宅質(zhì)量有所提高住宅建立由政府單一投資變?yōu)檎咝浴⒔?jīng)營(yíng)性并重的社會(huì)化投資體系，全省目前共有住宅小區(qū)375個(gè)，這些小區(qū)的籌劃、設(shè)計(jì)、施工、治理都到達(dá)較高的水準(zhǔn)，使居民居住情況明顯改進(jìn)。其中在建、建成的“四高小區(qū)”共計(jì)39個(gè)，總修建面積440萬(wàn)平米，總投資31億元。通過深入開展“四高”小區(qū)建立運(yùn)動(dòng)，建立了一大批如九江市湖濱小區(qū)、贛洲市南橋小區(qū)、萍鄉(xiāng)市金陵小區(qū)、高安市連錦小區(qū)等質(zhì)量好、成果全、情況優(yōu)美的居住小區(qū)。（3）創(chuàng)建多條理住宅供給體系1998年起，江西省開始城鎮(zhèn)住房改造，創(chuàng)建多條理的住房供給體系：高收入家庭購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)商品房、中低等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、低收入家庭申請(qǐng)廉租住房。國(guó)務(wù)院[1998]23號(hào)文件下發(fā)后，江西省委、省政府決定，從1998年7月1日起，全省城鎮(zhèn)一律停止住房實(shí)物分派，逐步實(shí)行住宅分派錢幣化。隨著住房分派體制變革，小我私家成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)主體，目前小我私家住房消費(fèi)已到達(dá)80%以上。1.2與房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)相關(guān)的地方性政策。2000年江西省住宅與房地財(cái)產(chǎn)事情的總體思路是：全面開放住房二級(jí)市場(chǎng)，擴(kuò)大住房需求。頒布《江西省已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施步伐》，舊房生意業(yè)務(wù)增加。加快經(jīng)濟(jì)適用住房建立，改進(jìn)住房供給?！督魇〕擎?zhèn)廉租住房治理步伐》，《江西省人民政府辦公廳關(guān)于消化處理積存房地產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)的他通知》。范例房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，優(yōu)化市場(chǎng)運(yùn)行情況，頒布《江西省房地產(chǎn)中介辦事治理步伐》。全面推行物業(yè)治理，提高物業(yè)治理水平。二、南昌市住宅現(xiàn)狀：2.1住宅市場(chǎng)狀況：南昌市從1999年至今，共開發(fā)商品房84處。2000年南昌市商品房成交面積約九十余萬(wàn)平米，成交金額14.5億元，比去年同期銷售面積增長(zhǎng)78%，是去年同期的兩倍多。同時(shí)二手房生意業(yè)務(wù)開始啟動(dòng)，1-12月上旬實(shí)現(xiàn)生意業(yè)務(wù)1578起，生意業(yè)務(wù)面積22.58萬(wàn)平米，生意業(yè)務(wù)金額3.8億，比1999年增長(zhǎng)了61.7%，創(chuàng)歷史新高。目前南昌市住宅項(xiàng)目共分為三大類，一類是單位集資住宅，漫衍區(qū)域較為遍及，多層為主，品質(zhì)不高，根本不對(duì)外銷售；第二類是中檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，以純多層小區(qū)和單幢高層住宅為主，漫衍在城郊結(jié)合部，以洪城路沿江路區(qū)域?yàn)橹鳎坏谌愂墙杲⒌母叩壬唐贩?，以范圍化多層、小高層社區(qū)為主，也有部分商住殽雜樓；多數(shù)漫衍在市中心，以及新近開發(fā)的青山湖區(qū)域。2.2南昌主要住宅一覽及總結(jié)闡發(fā)序號(hào)案名代價(jià)：元/m2電話地點(diǎn)2房主打面積（(m2)3房主打面積(m2)總價(jià)范疇（萬(wàn)元）1華龍福邸26006299888山湖賓館南面110-130149-16738-432狀元橋小區(qū)20006788411八一橋路89號(hào)112-12516022-323奧林匹克大廈23806891271福州路28號(hào)106-11813125-314中環(huán)廣場(chǎng)20006491755井岡山大道928號(hào)11216222.5-385國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)2368-35006408977井岡山大道938號(hào)141-15233-586平安商住樓16505290118建立路109120-13018-237曙光小區(qū)880-16508211399洪都南大道80101-1207-118永和小都南大道48號(hào)861439.7-179眾?；ǘ寄洗蟮?6109-13611-1910金茂大廈16006162177二七南路525號(hào)118125-15118.9-2411御錦陽(yáng)東路69號(hào)94-112152-16918-31.412桂苑商住陽(yáng)東路70-110120-1459-2113桃花苑16806517018桃花路80-9013713-2314上海中路住宅區(qū)1620海中路178號(hào)127-136145-16020.5-27.515豐物萬(wàn)福園1580-1680650877795-102110-14015-2316現(xiàn)代莊陽(yáng)東路180-19033-3517廬山花圃2030830066678-9413716-2818京東安居工程947-988833807160-8095-1105.7-1019南洋花圃788-9388331709北京東路80-9898-1106.3-10.320湖店主園1098-12988106068湖濱東路1號(hào)70-8590-1007.7-1221湖景花圃1088-12486225298湖濱東路82-97113-1209-1522湖畔豪庭26008512323洪都南大道5號(hào)1594123恒茂都市花圃23008526111南京西路552號(hào)131152-15630-3524怡湖花圃1820-25008107286湖濱東路18225234-9525明華商住樓1088京東路110-120140-16012-3026千禧城19806518888治江南路8996-10217.5-2027龍韻花圃1350城路76-83101-14710.2-2728福田花圃23006527777向陽(yáng)中路12018227.6-41.829新豐撫河花河橋116-130120-18020.5-3230苑中園18006531514100110-13018-2331恒昌花圃17006523399105-110114-12617.8-2232恒輝花圃2200-30008526333南京西路552號(hào)97-120130-15021.3-4533遠(yuǎn)東世紀(jì)花圃1700-23006779988洪城路777號(hào)89135-14115-3234華金福邸980-11003855885過八一橋70-90100-1306.8-1435陽(yáng)明公寓16008609441王家橋路10號(hào)95-115120-16015-2836怡源居950-11803851276盧山南大道280號(hào)12016011.4-18.837新田綠洲1820-23806505511向陽(yáng)中路15027-35.738賢士湖小區(qū)1560山南路155號(hào)100-110114-12013.5-1939亞雄小區(qū)880-12608602868青山南路108104-1209.5-1540東湖花圃1180山路立交橋50-6070-955.9-1341金麟大廈2580-30306773627市公安局劈面131140-19030-5742中山城2300-30006773399云德路266號(hào)85135-17919.5-53.743景田大廈2580-26806795493象山南路331號(hào)101160-17023-4544三星大廈2840起售6410306江田西路289號(hào)19254起45前進(jìn)福苑19606204026前進(jìn)路211號(hào)46前進(jìn)路小區(qū)130064180289510712.3-13.947桃花小武警總隊(duì)旁10015014-2148洪城廣場(chǎng)2300-25006286666省新華書店旁112-13618025-4549凱七南路527號(hào)117-128130-14521-2650陽(yáng)光小筑19806411777錦鋒大酒店旁97150-16019-31.651翠湖花圃23006529766120-13017027.6-39市場(chǎng)分區(qū)：分類價(jià)格主要分布代表樓盤低價(jià)住房1000-1500東部郊區(qū)湖景花圃、南洋花圃、京東安居工程中價(jià)位房1500-2000城郊結(jié)合部桃花苑、御景城、恒昌花圃、千禧頤和園高價(jià)位房2000-2500市中心（東、西湖）中山廣場(chǎng)、恒貿(mào)都市花圃、福田花圃2.3市場(chǎng)特征：以富饒階層改變居住情況為主體的購(gòu)買群體率先啟動(dòng)，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)畸形繁榮。市場(chǎng)去化以高價(jià)位、大面積房源為主流。盡管供給項(xiàng)目較多，但南昌房產(chǎn)市場(chǎng)究竟方才起步，整體積聚量不大，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前南昌商品住宅空置率僅15%左右。因此中高等住宅消費(fèi)尚有較大余裕。產(chǎn)權(quán)歸并、舊房上市是局勢(shì)所趨，三級(jí)市場(chǎng)全面啟動(dòng)后，進(jìn)一步帶活二級(jí)市場(chǎng)，中等收入家庭強(qiáng)大購(gòu)買力期待引發(fā)。據(jù)視察，目前南昌61.38%的中等收入家庭期待購(gòu)房，但傾斜性的市場(chǎng)供給，使這部分家庭無(wú)房可購(gòu)。三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，消費(fèi)市場(chǎng)肯定出現(xiàn)由富饒階層向平民階層的過渡，客源多條理富厚，促使整個(gè)南昌住宅市場(chǎng)全面繁榮。針對(duì)年輕人和中檔家庭，面積適中、總價(jià)公道的小康型住宅是目前南昌市場(chǎng)開發(fā)盲點(diǎn)，也是未來(lái)南昌住宅市場(chǎng)有效需求的重要潛流（需期待入市時(shí)機(jī)）。南昌市房地產(chǎn)開發(fā)究竟處于低級(jí)起步階段，生長(zhǎng)商與消費(fèi)者都欠缺成熟理性。反應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)上，主要是對(duì)地塊自身潛力和市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)無(wú)敏銳的洞悉力，缺乏準(zhǔn)確產(chǎn)物定位和客源定位；反應(yīng)在消費(fèi)購(gòu)買上，由于客源以本地人士初次置業(yè)為主，見地狹隘，對(duì)地段情況和產(chǎn)物優(yōu)劣無(wú)足夠的辨別力，單純期冀“好屋子”，易被告白包裝所迷惑。面對(duì)這一啟蒙期的市場(chǎng)，媒體投入對(duì)銷售仍有較大孝敬，在優(yōu)化產(chǎn)物的前提下，告白包裝不容忽視，。南昌老城區(qū)范疇狹小，都市正處在向外膨脹、生長(zhǎng)階段。由于已往幾年資金有效投入不敷，因此嚴(yán)格而言，南昌尚未出現(xiàn)切適時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)的新興都市中心或范圍化高等住宅區(qū)，地段看法處新舊瓜代的模糊階段?！耙唤瓋砂丁钡幕I劃目標(biāo)，使南昌市生長(zhǎng)中心向西轉(zhuǎn)移，從整個(gè)西線格式看，洪城路、沿江路一帶被舊有項(xiàng)目占據(jù)，開發(fā)空間有限；僅紅谷灘和象湖周邊區(qū)域可供整體性籌劃，以上區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)南昌生長(zhǎng)重點(diǎn)。南昌市門路系統(tǒng)完善，公交發(fā)達(dá)，城郊與市中心時(shí)間距離很短。近郊地段只需公路公交落實(shí)，買家對(duì)地段差別的抗性并不太大。憑據(jù)籌劃報(bào)批資料，近300萬(wàn)平米總體供給在今明兩年內(nèi)上市，加上2000年下半年上市供給的150萬(wàn)平米住宅，競(jìng)爭(zhēng)趨向猛烈，且逐漸出現(xiàn)由產(chǎn)物力向銷售力、形象力競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)移。但由于商品住宅整體供給水準(zhǔn)極不均衡，質(zhì)優(yōu)產(chǎn)物有限，因此盡管供給量加大，質(zhì)優(yōu)個(gè)案仍可脫穎而出。目前在南昌置業(yè)的富饒階層多數(shù)來(lái)自老城區(qū)公房和企業(yè)集資住宅小區(qū)，這部分人士對(duì)樓盤綠化、情況、人口負(fù)荷、排污設(shè)施、通風(fēng)采光等居家要素的重要性深有體會(huì)，置業(yè)中傾向于情況優(yōu)美、設(shè)施完善的小區(qū)，并對(duì)以電梯代步的高層有好感。城郊結(jié)合部項(xiàng)目憑借對(duì)自身情況和內(nèi)部設(shè)施的訴求，易取得客源共鳴，銷售上有遼闊空間；同時(shí)土地本錢相對(duì)較低，利潤(rùn)較大。單位集資項(xiàng)目屢禁不止，經(jīng)濟(jì)適用房后繼供給量體極大，這些都對(duì)商品房市場(chǎng)的正常孕育生長(zhǎng)組成倒霉打擊。尤其是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致政府與企業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)，分化客源、殽雜市場(chǎng)；成為中檔住宅市場(chǎng)的嚴(yán)重生長(zhǎng)阻力。三、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)闡發(fā)南昌豪宅市場(chǎng)處在房產(chǎn)開發(fā)前沿，漫衍較為遍及，客源地段看法不強(qiáng)，但對(duì)品質(zhì)有一定辨別能力。以上是南昌主要高等住宅的銷售闡發(fā)表：項(xiàng)目名稱主打均價(jià)主力面積主力總價(jià)滯銷面積福田花圃小高層：2400182平米42萬(wàn)左右120平米，293平米恒茂都市花圃多層：2300小高層：3000150平米34.5-45萬(wàn)左右131平米、112平米龍韻花圃多層：1700101.22-14915-28萬(wàn)149-249平米御景城多層：1858152-20928-38.8萬(wàn)94.47-112.49平米中山城高層：2800142.51-237.4140-66萬(wàn)133平米、復(fù)式二房二衛(wèi)：173.98平米國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)高層：2900無(wú)無(wú)普遍滯銷千禧城多層：1800小高層：230089.6-155.9914.6-35萬(wàn)尚無(wú)總結(jié)以上銷售數(shù)據(jù)，得出以下結(jié)論：樓盤品質(zhì)與銷售代價(jià)成正比，但與主力去化面積成反比。如福田花圃、恒茂都市花圃、御景城等高品質(zhì)樓盤，大面積、高總價(jià)房源成為銷售主流，小面積和位置、房型較差的房源則明顯滯銷?？梢娔喜火堧A層經(jīng)濟(jì)蒙受力相當(dāng)之強(qiáng)，對(duì)住宅面積有很高要求。目前中高等住宅主力去化總價(jià)為：28-66萬(wàn)，以28-45萬(wàn)為主流。龍韻花圃為典范中檔多層項(xiàng)目，由于品質(zhì)不高，吸引的購(gòu)買群體條理偏低。相應(yīng)造成以小戶型為去化主流，大面積房源滯銷的狀況。該案去化顯示，南昌中檔客源蒙受總價(jià)以28萬(wàn)為極限。中山廣場(chǎng)位于南昌市絕對(duì)商業(yè)中心，吸引客源具絕對(duì)代表性，對(duì)南昌市房產(chǎn)市場(chǎng)有很大參考代價(jià)。憑據(jù)該案狀況，南昌商品房項(xiàng)目銷售均價(jià)穩(wěn)定點(diǎn)應(yīng)出現(xiàn)在2800元/平米以下，總價(jià)70萬(wàn)以下。如國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位置不如中山廣場(chǎng)，均價(jià)卻到達(dá)2900，銷售遇挫在所難免。主力數(shù)據(jù)闡發(fā)：供給密集區(qū)：面積140-250平米，總價(jià)25-60萬(wàn)主力去化區(qū)：面積150-180平米，總價(jià)25-45萬(wàn)供給稀缺區(qū)：面積140平米以下，250平米以上；總價(jià)25萬(wàn)以下，60萬(wàn)以上潛在需求區(qū)：面積100-130平米，總價(jià)15-25萬(wàn)預(yù)計(jì)區(qū)位市場(chǎng)有效需求：面積：150-200平米，100-130平米總價(jià)：28-45萬(wàn)，15-25萬(wàn)四、目標(biāo)客源調(diào)研1、目標(biāo)客源定位：（1）客源闡發(fā)：省市各行政構(gòu)造領(lǐng)導(dǎo)；大型國(guó)企中層以上干部和技能主干；南昌各大酒店中的各公司駐南昌辦事處；南昌高新技能園區(qū)內(nèi)合資公司治理人員、技能人員；南昌大學(xué)或其他院校的傳授以上級(jí)別知識(shí)分子；種種專業(yè)人士（構(gòu)造公事人員、醫(yī)生、報(bào)社員工等）；四周洪城大市場(chǎng)等大型集貿(mào)市場(chǎng)的個(gè)別戶；中心城區(qū)內(nèi)巨細(xì)私營(yíng)業(yè)主；收入較高的出租車司機(jī)。（2）定位理由：本案處城郊產(chǎn)業(yè)區(qū)，四周為麻紡廠（已倒閉）職工宿舍和江陵汽車廠職工宿舍，區(qū)域客源有限。如單依托江陵汽車廠員工購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)較大，需拓寬客源輻射面。四周幾個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)的個(gè)別業(yè)主，及城郊其它效益較好的大型國(guó)企（豐城發(fā)電廠等）是本案必須爭(zhēng)取的客源東西?？刹扇￠_班講授購(gòu)房知識(shí)、上門問券視察、發(fā)放DM、組織PR運(yùn)動(dòng)，以及團(tuán)體折扣優(yōu)惠、解決子女入學(xué)等方法，爭(zhēng)取這部分客源。南昌的錦峰、五湖、凱萊等大酒店，標(biāo)準(zhǔn)客房房?jī)r(jià)在500—800元/日之間，除零散客人之外，許多公司駐南昌辦事處亦設(shè)于酒店內(nèi)。這些群體會(huì)考慮購(gòu)房甚至是買斷整個(gè)樓層作為對(duì)外歡迎場(chǎng)合，如選擇部分房源生長(zhǎng)酒店式公寓，輔以高水準(zhǔn)物業(yè)治理，則可吸引公司購(gòu)買。南昌是個(gè)貧富差距懸殊的都市，雖然普通市民收入不高，但部分政府高層事情人員、單位中層以上干部、公司高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)技能人士均具備購(gòu)買高價(jià)位樓房的實(shí)力，但這些客源漫衍較散?？煽紤]在高消費(fèi)場(chǎng)合發(fā)放DM，在八一廣場(chǎng)及各大商場(chǎng)門口舉辦生態(tài)住宅宣傳運(yùn)動(dòng)，配合媒體宣傳，將信息通報(bào)給這部分客源。（3）客源年齡：30-55歲，以35-50的中年群體為主。（4）客源特征：早期福利分房的受益人，但不滿足于老城區(qū)公房，盼望改進(jìn)居家情況。對(duì)樓盤情況、配套、內(nèi)部設(shè)施等均有較高要求，尤其重視小區(qū)綠化；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不少人是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)同者，要求生活用度與身份職位相匹配；存在黑灰收入，不喜露富，對(duì)過于標(biāo)榜張揚(yáng)的“豪宅”有抗性；見聞相對(duì)博識(shí)，能擔(dān)當(dāng)有益的新生事物；事情時(shí)間彈性較大，不完全依賴公交交通，對(duì)城郊抗性不大；新居面積應(yīng)大于原有住宅，因此需要寬敞的大房型；習(xí)慣高消費(fèi)、享樂型生活模式，希望小區(qū)周邊有齊全的休閑配套設(shè)施；重視身體康健，考究滋補(bǔ)養(yǎng)生；多數(shù)已有子女，對(duì)子女教誨（對(duì)入托入學(xué)）很重視。2、問卷視察闡發(fā)為進(jìn)一步掌握南昌普通市民及單位購(gòu)房的意向，我們對(duì)洪城大市場(chǎng)的個(gè)別業(yè)主及豐城發(fā)電廠的干部、職工進(jìn)行了抽樣問卷視察，問卷共計(jì)80份，視察結(jié)果顯示：豐電廠：共有職工1000名左右，職工收入每月在1500—2000元之間，被視察人員中，除最高層領(lǐng)導(dǎo)之外，中層干部普遍年齡段35—40歲之間，多為三口之家，居住在單位94年建的6層樓職工宿舍內(nèi)。這些宿舍以二房和三房為主，一般二房面積在70m2左右，三房為90m2左右，有購(gòu)房能力的人希望改進(jìn)現(xiàn)有居住情況；另一方面由于豐城屬郊縣，周邊配套設(shè)施不完善，高質(zhì)量的學(xué)校及娛樂設(shè)施匱乏，所以他們?cè)敢鈱⑵拮蛹白优差D在城區(qū)。從購(gòu)買意向看，需求面積段處于100-180平米，對(duì)小區(qū)交通、情況都很重視，青睞有電梯的高層、小高層，尤其喜歡復(fù)式、錯(cuò)層房型；外立面則傾向于簡(jiǎn)便明快的現(xiàn)代派。附表：豐城電廠職工購(gòu)房意向表您的家庭人口您理想的居家面積（單位：平米）您年喜愛的住宅形態(tài)您所需要的小區(qū)軟件1人-----80-1006%多層9%優(yōu)秀物業(yè)治理公司70%2人100-13032%低層公寓（4層）17%智能化43%3-4人80%130-15053%小高層47%小區(qū)免費(fèi)巴士（聯(lián)系市區(qū)）53%與怙恃同住28%150-18023%高層26%統(tǒng)一家政辦事32%與已婚女子同住-----200以上2%獨(dú)立別墅11%您所喜歡的小區(qū)內(nèi)部情況三代同堂12%您所認(rèn)可的地段因素聯(lián)體別墅4%程序洛可可2%您所喜愛的房型市中心17%您所需要的小區(qū)配套英式自然風(fēng)23%平面-----次中心但公交便捷91%幼托43%中式江南園林72%普通錯(cuò)層36%城區(qū)邊沿但門路系統(tǒng)完善（車行便捷）13%優(yōu)秀中小學(xué)83%日式枯山水-----普通復(fù)式40%您的購(gòu)房目的體鍛設(shè)施（室內(nèi)游泳池等）53%美式現(xiàn)代園林15%客廳挑高的三錯(cuò)式11%改進(jìn)居家情況100%娛樂設(shè)施47%您的心理價(jià)位全家福套房式公寓4%投資增值13%您所喜愛的外立面1500-190081%結(jié)婚2%有雕花線角的歐式13%2000-23009%為子女購(gòu)房2%簡(jiǎn)便明快的現(xiàn)代派79%2300-2500-----為其他家人購(gòu)房2%折衷的新古典主義2%2500-2800-----無(wú)所謂17%認(rèn)可優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)28%洪城大市場(chǎng)：該市場(chǎng)臨近本地塊，這些人家庭年收入5萬(wàn)元左右，部分凌駕5萬(wàn)元。購(gòu)房目標(biāo)根本鎖定總價(jià)10—20萬(wàn)元，面積80—130m2之間，也有少量人員愿意擔(dān)當(dāng)20—30萬(wàn)元，甚至30萬(wàn)元以上的總價(jià)。預(yù)計(jì)該部分客源中，在本案購(gòu)買中小房型可能性較大。附表：洪都市場(chǎng)個(gè)別業(yè)主購(gòu)房意向表您最理想的居住區(qū)域是您最理想的房型面積是您購(gòu)房考慮的因素是您目標(biāo)購(gòu)房總價(jià)在東湖8%80以下29%地段29%10-15萬(wàn)36%西湖18%80-10021%交通50%16-20萬(wàn)36%青云譜-----100-13086%小區(qū)14%20-25萬(wàn)11%灣里-----130-15018%物業(yè)治理25%25-30萬(wàn)4%郊區(qū)4%150-1807%生長(zhǎng)商實(shí)力11%30萬(wàn)以上11%南昌7%200以上11%房型18%目前您出于何種原因購(gòu)房新建4%若購(gòu)房您會(huì)選擇下列哪一種形式綠化情況57%投資-----進(jìn)賢-----全裝修14%雕塑小品7%結(jié)婚18%安義-----毛坯18%配套設(shè)施11%改進(jìn)居住條件46%您喜歡的小區(qū)氣勢(shì)派頭憑據(jù)您的要求設(shè)計(jì)圖紙幫您裝修好交房46%外立面-----動(dòng)遷11%中式園林29%您喜歡居住代價(jià)29%其他18%歐式結(jié)構(gòu)7%高層14%您購(gòu)房的時(shí)間意向您及家人的平均年收入自然協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)39%小高層36%一年內(nèi)7%0-1萬(wàn)元11%其他4%多層36%三年內(nèi)46%1-3萬(wàn)元32%聯(lián)體別墅-----五年內(nèi)18%3-5萬(wàn)元21%獨(dú)立別墅18%暫不考慮25%5萬(wàn)以上18%您目前從事的職業(yè)若在象湖公園（未來(lái)南昌最大的都市園林）邊上出現(xiàn)一個(gè)國(guó)內(nèi)最高標(biāo)準(zhǔn)住宅園區(qū)（小高層，您可了在受的最高價(jià)位是多少1700—200068%私營(yíng)企業(yè)業(yè)主-----2000-230018%2300-25007%總結(jié)：從這兩份視察中可以看出，南昌中高收入群體所購(gòu)衡宇面積在100-180m2之間，蒙受的心理價(jià)位在1500—2500元/m2左右，認(rèn)可優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)者不多。南昌市民普遍喜歡小高層以及多層，偏好復(fù)式或錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，在對(duì)房型及外立面等的選擇上并不苛求，但對(duì)綠化情況已經(jīng)相當(dāng)看重，這也反應(yīng)了當(dāng)前人們?cè)诰幼≈袑?duì)生態(tài)、景觀的追求趨勢(shì)。五、主要媒體闡發(fā)5.1報(bào)紙告白 南昌的主要報(bào)紙有《江南都市報(bào)》、《信息日?qǐng)?bào)》、《南昌日?qǐng)?bào)》、《南昌晚報(bào)》、《江西日?qǐng)?bào)》等，其中《江南都市報(bào)》為刊行量最大報(bào)刊，日刊行量在18.5萬(wàn)份，閱讀者險(xiǎn)些涵蓋南昌所有市民，籠罩面廣；其次為《信息日?qǐng)?bào)》，閱讀東西主要為構(gòu)造干部及企事業(yè)事情人員；再有《江西日?qǐng)?bào)》等主要以農(nóng)村為東西，并且強(qiáng)制征訂。〈江南都市報(bào)〉5.2電視告白 南昌主要電視臺(tái)為江西衛(wèi)視（一套、二套）、江西有線電視臺(tái)(一套、二套、三套)、南昌有線電視臺(tái)（一套、二套、三套）。其中江西衛(wèi)視面向全省，一套節(jié)目收視率高，最差時(shí)段與最佳時(shí)段的告白報(bào)價(jià)為15秒/1500—4500元；江西有線臺(tái)的收費(fèi)為15秒/800—4000元；南昌有線臺(tái)的收費(fèi)為15秒/500—1400元（具體收費(fèi)情況見附件4）.5.3車身告白 一般大巴士的車身告白收費(fèi)在1萬(wàn)元/年，的士在3000-4000元/年。5.4戶外看板 一類地段（八一廣場(chǎng)周邊）為100元/平米月 二類地段為60--80元/平米月 三類地段為40元/平米月 高炮形式為120元/平米月 在八一廣場(chǎng)、展覽中心及劇院，為數(shù)千元/平米月不等。 據(jù)了解，南昌地產(chǎn)在告白的投放量上并不大，從報(bào)價(jià)上也可看出，告白收費(fèi)相對(duì)低廉。六、結(jié)合本案的SWTO闡發(fā)優(yōu)勢(shì)：南昌中高等住宅市場(chǎng)正處于萬(wàn)流交匯的上升期，有效需求富裕，有較大潛力可挖。盡管市場(chǎng)供給量大，但區(qū)位市場(chǎng)同類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀少，競(jìng)爭(zhēng)有限，項(xiàng)目可比性強(qiáng)。老城區(qū)改革遲鈍，且城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目在范圍、品質(zhì)上均存在不敷，造成大量區(qū)域客源外流，被外圍項(xiàng)目擇機(jī)吸納。城區(qū)處在膨脹生長(zhǎng)階段，地段看法未完全成型，城郊結(jié)合部生長(zhǎng)潛力巨大。同類水岸住宅尚未有顯著亮點(diǎn)出現(xiàn)，本案在整體籌劃上大有時(shí)機(jī)。劣勢(shì)：本案自身定位過高，缺乏有效的代價(jià)支撐體系；本案量體較大（4000戶），客源絕對(duì)數(shù)量大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大；金球地產(chǎn)首次開發(fā)如此大范圍項(xiàng)目，暫時(shí)缺乏品牌優(yōu)勢(shì)；本案屬后期入市的中高等項(xiàng)目，部分有效客源已被消化。威脅：千禧城二期、遠(yuǎn)東花圃二期等項(xiàng)目的不良代價(jià)系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)；相鄰地塊存在開發(fā)不定因素及潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅；經(jīng)濟(jì)適用房的大范圍建立，將分流本案部分小房型客源，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。時(shí)機(jī)：南昌市媒體炒作尚未受到充實(shí)重視，代價(jià)低廉、信息單純；同時(shí)消費(fèi)群欠缺理智判斷，往往憑借外貌包裝判斷個(gè)案優(yōu)劣。因此多通路、高效率的媒體戰(zhàn)略將是本案策劃重點(diǎn)之一；盡管所費(fèi)不多，卻足以將項(xiàng)目信息轉(zhuǎn)達(dá)給每位目標(biāo)受眾。取消實(shí)物分房和集資建房后，南昌效益較好的企業(yè)均有團(tuán)體購(gòu)買轉(zhuǎn)分派的傾向，這一群體有巨大潛力可挖。南昌豪宅多打“尊貴、豪華”看法，或就綠化言綠化，切入點(diǎn)單調(diào)。本案如能借助天然情況優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)代人重視康健的心理出發(fā)，主導(dǎo)“養(yǎng)生”看法，必有奇效。南昌三級(jí)市場(chǎng)正在遲鈍成型，同時(shí)中產(chǎn)階層置業(yè)群體逐步邁向幕前。針對(duì)本案過大的范圍，客源分區(qū)勢(shì)在必行。部分景觀較差的房源收縮面積、低落總價(jià)將有效擴(kuò)大本案的客源輻射面，甚至到達(dá)擊中市場(chǎng)盲點(diǎn)的效果。南昌市政府創(chuàng)造“花圃都市”的籌劃正在落實(shí)中，本案可借助“示范小區(qū)”看法，確立政治性職位、迎得市民好感。

第五部產(chǎn)物篇一、代價(jià)闡發(fā)1、整天職析（數(shù)據(jù)不詳，暫簡(jiǎn)）2、代價(jià)發(fā)起注：鑒于整天職析暫缺，代價(jià)發(fā)起僅以市場(chǎng)為依據(jù):發(fā)起單價(jià)：一期小高層2200-2600，均價(jià)2388元／m2二、三期代價(jià)順勢(shì)上揚(yáng)，整體均價(jià)控制在2500元/平米左右B、發(fā)起總價(jià)：二房、小三房：20萬(wàn)－28萬(wàn)元／戶三房、四房、復(fù)式：30萬(wàn)－45萬(wàn)元／戶3、訂價(jià)理由憑據(jù)參考系訂價(jià)原則，本案應(yīng)憑據(jù)同一區(qū)位市園地理?xiàng)l件相近項(xiàng)目進(jìn)行訂價(jià)。據(jù)查，同類水岸住宅中銷售最佳的福田花圃，一期開盤均價(jià)2300元/平米，實(shí)際成交均價(jià)也多落實(shí)在2400-2500，目前2700的對(duì)外報(bào)價(jià)純屬虛擬行情；其二期開盤價(jià)將定在2400左右。而與本案最為鄰近的千禧城，多層銷售均價(jià)1800左右，小高層均價(jià)2300左右。盡管以上兩案與本案存在產(chǎn)物力客觀差距，但地理坐標(biāo)究竟優(yōu)于本案，作為期房項(xiàng)目，本案一期訂價(jià)不宜太過逾越。金球地產(chǎn)在住宅開發(fā)方面初初起步，認(rèn)知度有待確立。同時(shí)本案地處近郊，雖有象湖公園籌劃支持，目前究竟人氣罕至，一期守舊訂價(jià)，有利積聚人氣，發(fā)動(dòng)后期銷售。為確保收益，一期推案可利用虛價(jià)造勢(shì)，即：在引導(dǎo)期劃出部分略次的房源，推出2300元/平米的認(rèn)購(gòu)價(jià)，主要利用干系企業(yè)認(rèn)購(gòu)，但對(duì)外宣稱已搶購(gòu)一空。今后如有客源購(gòu)買，則宣布暫無(wú)房源，需期待正式開盤（留下聯(lián)絡(luò)方法）。剩余的引導(dǎo)期內(nèi)，則通過媒體宣傳，積聚意向性客源；如此不絕蓄勢(shì)，直到開盤引爆，在2388的開盤價(jià)內(nèi)形成搶購(gòu)態(tài)勢(shì)。這一戰(zhàn)略將充實(shí)化解客源對(duì)本案訂價(jià)的疑慮和抗性，產(chǎn)生從眾心理及羊群效應(yīng)。南昌市高等住宅消費(fèi)有兩大主流；一是富饒階層對(duì)大面積房型的需求；二是年輕族對(duì)中小戶型的需求；隨著三級(jí)市場(chǎng)成型和錢幣分房體制確立，后一類需求逐步得到強(qiáng)化。本案總價(jià)定位應(yīng)充實(shí)權(quán)衡以上兩類需求，擴(kuò)大客源輻射面。但從視察情況出發(fā)，目前中層消費(fèi)群體的蒙受總價(jià)極限為28萬(wàn)元，因此本案小面積房源總價(jià)不應(yīng)過高。4、代價(jià)性能闡發(fā)憑據(jù)本陳訴所發(fā)起之銷售單價(jià)與總價(jià)，作為南昌市較高等次的商品住宅，本項(xiàng)目產(chǎn)物性能上應(yīng)具備：A、中高等建材：寬帶接入智能化系統(tǒng)、國(guó)產(chǎn)可視訪客系統(tǒng)、國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)彩鋁窗、紅外線安保系統(tǒng)。部分建材可選取市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)物，以局部亮點(diǎn)提高建材整體檔次，如遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、好壞電表、樓梯走道防滑地磚、品牌電梯等。B、樓梯間、走道等大眾部位以面積精簡(jiǎn)為原則，以包管較高得房率。但底層門廳等部位需加以重點(diǎn)裝飾，確保產(chǎn)物整體形象與品質(zhì)。C、籌劃方案遵循“均好性”，除重點(diǎn)考慮西側(cè)景觀外，仍需增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部景觀建立，并可適當(dāng)考慮小型人造水系予以遮蓋；整體綠化率控制在50%以上。D、修建形態(tài)以小高層為主，盡量低落建蔽率，確保較大棟間距與足夠的日照率，擴(kuò)大與同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。E、組團(tuán)綠化下設(shè)半地下室，供停車用。F、外立面考慮現(xiàn)代簡(jiǎn)便氣勢(shì)派頭，以凸窗、玻璃陽(yáng)臺(tái)、鋼結(jié)構(gòu)飾件為主要元素。G、配套設(shè)施盡量考慮“養(yǎng)生社區(qū)”主題，配置相應(yīng)植物及健身設(shè)施。 H、小區(qū)主入口營(yíng)造氣勢(shì)，可設(shè)置小型入口廣場(chǎng)，并與綠化軸線呼應(yīng)。二、產(chǎn)物發(fā)起1、籌劃發(fā)起A、修建形態(tài)發(fā)起方案一：多層電梯與小高層殽雜或純小高層社區(qū)態(tài)度：支持***理由：確保容積率的前提下，充實(shí)低落建蔽率，美化小區(qū)內(nèi)部情況。本案目標(biāo)客源多屬改進(jìn)型置業(yè)，相對(duì)原有的多層居住形態(tài)，對(duì)電梯房更為青睞。小高層結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，可開發(fā)錯(cuò)層房型。方案二：多層、小高層殽雜社區(qū)態(tài)度：阻擋理由：在景觀較差處設(shè)置多層住宅，雖有利本案代價(jià)區(qū)分和客源區(qū)分，但從本案整體定位來(lái)看，多層社區(qū)對(duì)應(yīng)客源將對(duì)本案售價(jià)有較大抗性；即：產(chǎn)物定位與修建形態(tài)適應(yīng)人群不符，存在認(rèn)知偏差。多層住宅的介入，在同等容積率前提下，將增加建蔽率，倒霉內(nèi)部情況設(shè)計(jì)。方案三、別墅、小高層殽雜社區(qū)態(tài)度：阻擋（除非有開發(fā)自用等特殊認(rèn)購(gòu)需求）理由：修建形態(tài)稠濁，客源分化較大，倒霉小區(qū)整體籌劃，更倒霉物業(yè)治理；權(quán)衡容積率與行情價(jià)，別墅對(duì)整體收益孝敬不大；客源群多為公事人員，存在灰色收入，不肯露富，很少考慮購(gòu)買別墅。B、籌劃主題：自然景觀與現(xiàn)代人居理念充實(shí)結(jié)合的養(yǎng)生型社區(qū)：外在體現(xiàn)為：融合風(fēng)水理念的情況設(shè)計(jì)；切適時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)并能升級(jí)換代的智能化系統(tǒng)；成果齊全帶有新意的時(shí)尚房型；中性色彩現(xiàn)代感強(qiáng)的修建立面?？稍谡莆栈I劃主題前提下，注意細(xì)部處理懲罰，適當(dāng)運(yùn)用新興科技結(jié)果，組成一二亮點(diǎn)，突出養(yǎng)生型社區(qū)形象。2、社區(qū)氣勢(shì)派頭發(fā)起：

精美園藝乃本案本性賣點(diǎn)，可采取中西合璧方法，西式園林（草坪?jiǎn)棠荆?，中式置景（疊石理水），淘汰回廊、湖石設(shè)置，以樹木花草流水為主，崇尚自然、生動(dòng)、簡(jiǎn)便，并注重均好性。每?jī)蓷潌误w及單體間綠地組成一個(gè)小組團(tuán)，以修建組團(tuán)為根本元素；通過門路系統(tǒng)的消息設(shè)置，景觀軸線的連接滲透；創(chuàng)造每一住宅組團(tuán)獨(dú)立性及各組團(tuán)之間的連貫性，使家家戶戶皆有景可賞。綠化主軸與各組團(tuán)綠化似合非合，遙相呼應(yīng)，形成別致統(tǒng)一的社區(qū)情況。3、戶型發(fā)起：本案領(lǐng)南昌市商品房條理之顛，目標(biāo)客源鎖定在高收入階層；理應(yīng)以大面積房型為主體（產(chǎn)物品質(zhì)與面積舒適度協(xié)調(diào)）；但由于本案開發(fā)量體較大，也應(yīng)考慮蒙受能力略差的中檔群體，使客源適當(dāng)分層（主要是年輕族）。戶型應(yīng)分身兩類客源需求。富饒階層置業(yè)普遍要求居家舒適寬敞；普遍需要大三房或需四房、五房（150-250平米不等），對(duì)書房和保姆房也有要求。部分年輕族和小康家庭雖青睞高品質(zhì)居家情況，但對(duì)總價(jià)有所顧慮，一般喜歡選擇小面積適用性產(chǎn)物，二房二衛(wèi)（100-110）、三房二衛(wèi)（130-140平米）乃這部分客源首選。據(jù)此，本司制定面積配比表：戶型面積總價(jià)比例二房二衛(wèi)100-110㎡20-285%三房二衛(wèi)130-140㎡28-33.820%四房二衛(wèi)150-170㎡32-4250%復(fù)式180-200㎡36-5020%復(fù)式200-250㎡50-605%4、外立面修建立面傾向現(xiàn)代氣勢(shì)派頭，立求簡(jiǎn)便、明快、輕松的設(shè)計(jì)效果，中性色彩，近色相配。修建頂部應(yīng)采取鋼結(jié)構(gòu)裝飾，形成優(yōu)美的天際曲線。5、配套小區(qū)周邊配套稀缺，發(fā)起地塊西側(cè)退紅線20米（上有高壓線），設(shè)置沿街商鋪與綠化帶相結(jié)合的休閑商業(yè)走廊，擺設(shè)“綠化帶—休閑帶—商鋪”三個(gè)縱深條理，既有利集聚都市人氣，也解決了小區(qū)內(nèi)部配套不敷。小區(qū)應(yīng)配備幼托一座，并與講授質(zhì)量較好的中學(xué)掛鉤聯(lián)絡(luò)，解決住戶子女入學(xué)問題。6、建材標(biāo)準(zhǔn)A、修建結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)：底子