澳大利亞房地產市場介紹課件

澳大利亞房地產市場介紹近幾年澳大利亞房地產市場比較活躍，價格總體呈逐步上升趨勢。地區(qū)不同，房價差別較大。據了解，影響住宅價格的區(qū)素主要有：一是城市就業(yè)的機會；二是二手房市場活躍的程度；三是政府的住宅政策。悉尼市是澳大利亞經濟、交通、貿易和文化的中心，有全國最大的海港，工業(yè)以石油提煉、機械制造、化學和紡織為主，有發(fā)達的鐵路網和公路網與廣大內地相連。巨大的就業(yè)機會和人才市場吸引了來自世界各地和國內其他城市的移民，悉尼市人口目前已達到400多萬。隨著人口的增加，住房的強勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升。近幾年悉尼市住宅價格提高了將近30％。墨爾本市的繁華程度僅次于悉尼市，住宅價格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂靜的環(huán)境適合年長人養(yǎng)老居??；黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區(qū)的人口相對穩(wěn)定，住宅價格持續(xù)平穩(wěn)。二手房交易在澳大利亞非常活躍，尤其是悉尼和墨爾本市，平均每戶家庭每2.8年搬一次家，據說，除了職業(yè)變動原因外，這是他們一種生活習慣和傳統，甚至看作是一種文化。事實上，很多澳大利亞家庭是把房屋作為一種投資去交易。移民的不斷涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先考慮到市場選擇二手房，再考慮新建住宅。同時又由于市場上新建的公寓住宅數量有限，二手房市場需求量會更大。如果政府的住宅政策又是鼓勵人們投資和消費，二手房市場就會更加活躍，房價自然會不斷增長。

標題

一、房地產開發(fā)企業(yè)與開發(fā)項目

在澳大利亞，房地產開發(fā)企業(yè)只要具備相應的注冊資金，到政府部門申請執(zhí)照，登記后即可成立。澳大利亞政府沒有規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)必須具有資質，但是嚴格規(guī)定了規(guī)劃設計師、建筑師、營銷策劃師、房地產中介人員必須具有政府頒發(fā)的資質證書才能執(zhí)業(yè)。大型房地產開發(fā)企業(yè)，從業(yè)人員中有設計師、建筑師、營銷專家和市場研究人員，但多數企業(yè)僅有幾個財務專家，每建一棟住宅請設計師設計，找建筑師征求意見，提出施工方案，委托建筑師雇工人施工，完全是一種合同關系

在澳大利亞建造一套住宅，只要符合政府的有關規(guī)定，整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅，而是首先購買土地，再請開發(fā)商建造，開發(fā)商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地，那么選擇一套你所需要的樣板房，請某一顧問公司為你安排視察地盤，以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上，并區(qū)確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。澳大利亞政府規(guī)定，購買土地必須是自有資金或者合伙，不能貸款。土地出售以后，政府收取地價稅和服務費，用于社區(qū)的清潔、垃圾處理及上下水道的維修，負責開發(fā)的企業(yè)首先要將房屋的設計圖、施工圖及其有關細則送在當地區(qū)政府批準。政府批準后，立牌兩周，征求鄰居意見。之后由個人再憑政府批準的文件，獲取個人選擇的財務機構的貸款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人員驗收，合格后交付使用。個人與開發(fā)企業(yè)的合同關系結束。二、房地產金融體系與住房抵押貸款

澳大利亞家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念和上面提到的貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優(yōu)惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。各地除了一般商業(yè)銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業(yè)職員薪金中，強行抽取7％—11％，一般由公司老板支付，職員退休后，還給個人。私人財務公司以低于市場借貸的價格從政府手里拿到退休金，再以低于銀行住宅抵押貸款利息0.5％—1％的利息貸給購房者。這種方式運營市場很好。澳大利亞政府規(guī)定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95％（房價是由銀行或財務公司的估價師估價），但貸款額超過房價的80％的，需按貸款額的1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的

110％（包括律師費、印花稅等），可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據了解，一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的33％—40％。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100—200平方米左右，支付的房款數額，約占家庭年總收入的30％—35％。個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監(jiān)督實施。在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續(xù)即可，甚至還可以追加貸款數額。寬松的住房金融政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。政府的基本職能是保障我們對澳大利亞幾個城市房地產市場的考察中，感受很深的一點是關于政府的職能。政府的職能，用簡單的話說就是保障，其它全部交給市場運作。具體表現在兩個方面，一是保障法律的實施，二是保障最低收入家庭的住房問題。第一，政府保障住宅建設要按照城市規(guī)劃及城市規(guī)劃條例。建筑條例實施。比如在悉尼市，政府將西區(qū)規(guī)劃為重點發(fā)展地區(qū)，那么政府有意識通過拍賣土地，吸引開發(fā)企業(yè)和私人到西區(qū)建設房地產項目。悉尼市最大的“獨立式住宅樣板村”（

HOMEWORLD）建在西區(qū)，近幾年新建和正在建的住宅絕大部分也都在西區(qū)。另外，大到悉尼市一座即將建成的75層公寓樓、黃金海岸一座即將建成的80層公寓樓，小到一棟獨立式住宅200多平方米，開發(fā)企業(yè)部需將規(guī)劃設計方案、建筑施工圖等相關文件報當地區(qū)政府審批，政府通過審批項目，保障規(guī)劃條例和建筑條例的實施。實行鼓勵住房發(fā)展的稅收政策澳大利亞政府實行高稅收高福利政策，福利體現在教育、醫(yī)療、婦女兒童健康。失業(yè)保險、養(yǎng)老救濟及貧困家庭的住房等方面。住房是最昂貴的消費品。怎樣才能鼓勵人們住房投資的積極性，政府采取優(yōu)惠的稅收政策無疑是最好、最有力的措施。聯系到我國，把住房產業(yè)作為新的經濟增長點，澳大利亞利用稅收杠桿的做法是非常值得借鑒的。上海市房地產市場之所以很活躍，居民購房踴躍是其中一個很重要的原因。購房款可以抵扣未來5年個人所得稅；居民買房實際交納契稅只有0.75％；出租住宅近5％的綜合稅率納稅等等。這此政策措施值得在全國范圍內推廣。激活二手房市場

二手住宅交易在澳大利亞非?；钴S，占整個住房交易市場份額的90％以上。在澳大利亞外來人口不斷涌入，住房消費需求也不斷增加的情況下，政府主要通過激活住宅二手房交易，促進住宅的投資和消費。澳大利業(yè)房地產市場上，開發(fā)企業(yè)向你展示的只是樓盤，而房地產中介機構卻掌握著大量信息。澳大利亞房地產業(yè)協會的成員遍布在各地的房地產中介機構。活躍的二手房市場是一個國家房地產市場發(fā)展到成熟階段的重要標志。活躍的二手房市場，電是居民進行住房投資的基本條件。許多澳大利亞家庭將購房看作一種投資，認為住房投資的回報高于其它方面的投資。大多數家庭沒有太多的存款，人們就業(yè)期間，享受很好的福利待遇，失業(yè)也有救濟金，退休后，還可以拿到養(yǎng)老金和保險，與其在銀行存款，不如投資房地產。如果沒有一個成熟，完善的住宅二手房交易市場，住宅投資的愿望難以實現。我國的二手房地產市場已經啟動，上海二手房交易量已接近一手房交易量，青島、沈陽和浙江一些城市的的二手房交易量已超過交易量的一半。但更多的城市二平房市場發(fā)育滯后，嚴重影響了房地產市場的發(fā)展，致使全國的二手房交易量只占房地產交易總量的10％左右，需要采取有力的措施加大發(fā)展力度。發(fā)達的房地產中介經紀業(yè)

一個成熟的房地產市場的形成，房地產中介機構的作用非常重要。房地產中介機構的形象、信譽，離不開那些敬業(yè)的、具有專業(yè)技能的房地產中介人員。在澳大利亞從事房地產中介活動的專業(yè)人員包括律師、營銷專家、財務專家、顧問公司的咨詢人員、估價人員、代理人、經紀人等等，他們都具有大學畢業(yè)以上的文憑，有的還具有碩士和博士學位，掌握幾種語言，他們有多年從事房地產工作的經歷，更重要的是必須有相應的職業(yè)道德