旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題圖文并茂

中國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式工作成果旅游地產(chǎn)發(fā)展概況不同資源類型下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式典型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目案例各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究（第一篇）旅游地產(chǎn)主體類單體的開發(fā)思路和成功要素旅游地產(chǎn)配套類單體的開發(fā)思路和成功要素各類產(chǎn)品開發(fā)模式單體研究（第二篇）工作回顧第一階段不同資源類型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分析第二階段不同產(chǎn)品類型旅游地產(chǎn)單體研究第三階段旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報(bào)告匯報(bào)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報(bào)告要點(diǎn)整合與匯報(bào)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究（匯報(bào)稿）成果說明第一篇各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究第二篇旅游地產(chǎn)各類產(chǎn)品單體研究報(bào)告內(nèi)容：涉及案例45個(gè)（國內(nèi)案例33個(gè)，國外案例12個(gè)），詳細(xì)案例15個(gè)，252頁，12.5萬字核心內(nèi)容：不同資源狀態(tài)下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究報(bào)告內(nèi)容：主題類產(chǎn)品三類，配套類產(chǎn)品三類，164頁，6.7萬字核心內(nèi)容：度假酒店、度假別墅、度假公寓、游艇碼頭、商業(yè)街、會(huì)所等產(chǎn)品的開發(fā)模式研究三篇報(bào)告、四類項(xiàng)目、六種產(chǎn)品、45個(gè)案例、418頁、20萬字PPT匯報(bào)篇旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究報(bào)告內(nèi)容：各類資源及產(chǎn)品核心要點(diǎn)總結(jié)，并對(duì)三類產(chǎn)品做針對(duì)性研究核心內(nèi)容：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式要點(diǎn)總結(jié)，島嶼、坡地、非核心資源區(qū)域開發(fā)要點(diǎn)分析首先思考三個(gè)問題：問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？5問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目；是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值什么是旅游地產(chǎn)？國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)進(jìn)入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；2009年中國人均GDP3603美元（世界銀行）人均5000美元以上開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。旅游地產(chǎn)正在從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品不斷升級(jí)，旅游地產(chǎn)向復(fù)合型發(fā)展觀光旅游→休閑旅游→度假旅游旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)江浙湖泊島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)大連、煙臺(tái)、威海等主打?yàn)I海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)旅游地產(chǎn)仍處于起步階段，全國各地爭相打出旅游地產(chǎn)概念，東部為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目發(fā)展以依托自然和人文資源為主國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（區(qū)域分布）海南熱帶海洋沙灘高爾夫球運(yùn)動(dòng)文化古鎮(zhèn)……沿海發(fā)達(dá)區(qū)域是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)達(dá)區(qū)域高收入人群是旅游度假項(xiàng)目的客戶基礎(chǔ)自然、人文資源，人工景點(diǎn)是旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型大型品牌企業(yè)積極進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，一線資源被大量瓜分，開發(fā)出眾多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但尚未形成成熟的運(yùn)作模式，市場(chǎng)處于快速發(fā)展期國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（企業(yè)動(dòng)態(tài)）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)企業(yè)大型品牌地產(chǎn)企業(yè)綠城千島湖度假公寓雅居樂清水灣三聯(lián)青島田橫島渡假村華潤萬寧石梅灣北京華僑城深圳華僑城成都華僑城萬恒大連萊茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉灣度假村10旅游地產(chǎn)發(fā)展前景旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅目前旅游地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)，GDP高速增長，流通性過剩，一定時(shí)期內(nèi)投資需求將持續(xù)旺盛，但客戶對(duì)旅游地產(chǎn)的投資性購買不具有剛性；高收入人群持續(xù)擴(kuò)大，旅游度假需求處于快速增長中，構(gòu)成旅游地產(chǎn)長期發(fā)展的基礎(chǔ)，2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到19.2億人次，2010年有望超過21億人次；旅游地產(chǎn)分布在發(fā)達(dá)城市圈邊緣區(qū)域和工業(yè)欠發(fā)達(dá)環(huán)境優(yōu)美區(qū)域，是地方政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)；在政策調(diào)控下，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)需求較傳統(tǒng)住宅具有更大的波動(dòng)性，對(duì)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較大PK旅游地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)高速增長，流通性過剩，度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利的環(huán)境，旅游地產(chǎn)處于較好的發(fā)展機(jī)遇問題二二：如如何理理解旅旅游地地產(chǎn)的的核心心要素素？旅游地產(chǎn)開發(fā)核心要素引擎資源旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，包括自然人文景觀，人造景觀，主題公園等客源導(dǎo)向旅游地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的客戶定位，合理的客源導(dǎo)向，引導(dǎo)足夠的客戶旅游地產(chǎn)才能運(yùn)營產(chǎn)品配套

旅游地產(chǎn)功能和贏利的載體，主要為酒店、別墅、公寓、商業(yè)街等各類產(chǎn)品引擎資源客源導(dǎo)向產(chǎn)品配套旅游地地產(chǎn)開開發(fā)的的核心心因素素包括括引擎擎資源源、產(chǎn)產(chǎn)品配配套和和客源源導(dǎo)向向，本本報(bào)告告從產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)的的角度度上，，重點(diǎn)點(diǎn)闡述述資源和配套產(chǎn)產(chǎn)品兩部分分旅游地地產(chǎn)開開發(fā)的的核心心要素素解讀讀問題三三：如如何理理解旅旅游地地產(chǎn)的的資源源分類類？其其產(chǎn)品品有何何特征征？旅游地地產(chǎn)資資源類類型旅游地地產(chǎn)常用引引擎資資源濱湖地文景景觀高爾夫夫文化古古鎮(zhèn)會(huì)展商商務(wù)主題公公園濱海溫泉目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式如何？一、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式171、濱湖類2、濱海類3、溫泉類4、高爾夫二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究371、酒店2、公寓3、別墅4、會(huì)所三、典型資源條件下項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)501、島嶼項(xiàng)目的開發(fā)要點(diǎn)2、旅游城市非成熟景觀區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)要點(diǎn)3、山地坡地項(xiàng)目的開發(fā)要點(diǎn)目錄錄一、濱濱湖類類項(xiàng)目目目前我我國的的濱湖湖類項(xiàng)項(xiàng)目主主要依依靠自自然湖湖景資資源，，高檔檔次的的項(xiàng)目目集中中分布布在湖湖泊密密集經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的的長三三角區(qū)區(qū)域陽澄湖旅游度假區(qū)太平湖雪野湖休閑度假區(qū)中信太湖城杭州千島湖開元度假村太湖高爾夫山莊雁棲湖度假村東山湖溫泉度假村千龍湖度假村上海淀山湖度假村杭州千千島湖湖開元元度假假村依托資資源：千島島湖開發(fā)主主題：休閑閑度假假產(chǎn)品選選擇：半島島度假假別墅墅、五五星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)度假假酒店店客戶選選擇：度假假人群群、企企業(yè)客客戶娛樂配配套：餐飲飲、臨臨湖SPA、臨湖湖游泳泳池、、游艇艇俱樂樂部經(jīng)營狀狀況：首批批自駕駕游基基地；；高端且且高知知名度度的旅旅游、、度假假、會(huì)會(huì)議目目的地地夏威夷夷Kapalua社區(qū)國內(nèi)濱濱湖類類項(xiàng)目目中品品牌價(jià)價(jià)值上上升最最快，，營銷銷最為為成功功，開開發(fā)成成熟的的當(dāng)屬屬千島島湖，，較成成熟的的項(xiàng)目目為千千島湖湖開元元度假假村依托資資源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海灘開發(fā)主主題：休閑閑度假假產(chǎn)品選選擇：公寓寓別墅墅、度度假別別墅、、酒店店客戶選選擇：多為為高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人士士及外外籍人人士娛樂配配套：購物物中心心、植植物園園、網(wǎng)網(wǎng)球中中心、、高爾爾夫球球場(chǎng)經(jīng)營狀狀況：酒店店入住住率年年平均均54%~68%之間；；地價(jià)和和住宅宅銷售售已高高出原原價(jià)的的45%一、濱濱湖類類項(xiàng)目目代表：：杭州州千島島湖代表：：安徽徽太平平湖代表：：山東東雪野野湖新安江江水力力發(fā)電電站而而攔壩壩蓄水水形成成。千千島湖湖是國國家級(jí)級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)景景名勝勝區(qū)的的主要要組成成部分分。人工湖湖泊可依賴賴資源源人工水水庫天然湖湖泊濱湖類類項(xiàng)目目可以以開發(fā)發(fā)的資資源包包括天天然湖湖泊、、人工工湖泊泊、人人工水水庫等等，湖湖水優(yōu)優(yōu)質(zhì)、、區(qū)域域景色色優(yōu)美美是項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的的核心心源泉泉雪野湖湖三面面環(huán)山山，形形成湖湖光山山色的的秀美美風(fēng)光光。雪雪野旅旅游區(qū)區(qū)整體體開發(fā)發(fā)定位位為：：湖濱濱休閑閑度假假中心心，山山水運(yùn)運(yùn)動(dòng)、、會(huì)議議療養(yǎng)養(yǎng)基地地。太平湖湖本以以防洪洪、灌灌溉、、發(fā)電電為主主，兼兼有航航運(yùn)、、水產(chǎn)產(chǎn)養(yǎng)殖殖之利利。近近年來來，它它又以以秀麗麗幽深深的景景色聞聞名于于中外外，成成為廣廣大游游客所所向往往的旅旅游勝勝地。。一、濱濱湖類類項(xiàng)目目一、濱濱湖類類項(xiàng)目目注重湖湖泊的的文化化價(jià)值值挖掘掘和區(qū)區(qū)域品品牌營營銷，，打造造游艇艇類親親水旅旅游項(xiàng)項(xiàng)目，，以高高星級(jí)級(jí)酒店店帶動(dòng)動(dòng)整體體項(xiàng)目目的高高端開開發(fā)昆山陽陽澄湖湖綠城千千島湖湖度假假公寓寓游艇艇以游艇艇提升升項(xiàng)目目的娛娛樂性性和參參與性性喜來登登酒店店以高星星級(jí)酒酒店提提升項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，奠定定項(xiàng)目目檔次次酒店是是度假假類項(xiàng)項(xiàng)目必必備產(chǎn)產(chǎn)品，，目前前多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目采用用萬豪豪、希希爾頓頓等高高星級(jí)級(jí)酒店店提升升項(xiàng)目目檔次次，酒酒店由由專業(yè)業(yè)公司司運(yùn)營營，而而分時(shí)時(shí)度假假的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店運(yùn)營營模式式尚未未發(fā)展展成熟熟文化價(jià)價(jià)值挖挖掘，，以文文化打打造品品牌昆山陽陽澄湖湖通過過蟹文文化享享譽(yù)全全國，，大大大提升升湖泊泊品牌牌知名名度一、濱濱湖類類項(xiàng)目目產(chǎn)品打打造的的關(guān)鍵鍵：建建筑排排布以以湖景景為核核心，，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)酒店店化，，產(chǎn)品品線豐豐富建筑排排布：：圍湖湖而建建，親親水排排布湖景為為濱湖湖項(xiàng)目目的核核心資資源，，建筑筑排布布圍繞繞湖景景資源源別墅類產(chǎn)品品親近湖水水，如千島島湖開元度度假村圍湖湖而建度假公寓產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)望望見湖景，，如綠城千千島湖度假假公寓產(chǎn)品線：產(chǎn)產(chǎn)品類型豐豐富，戶型型面積跨度度大濱湖類項(xiàng)目目客戶類型型豐富，非非常住產(chǎn)品品，戶型面面積跨度較較大，既有有迷你別墅墅，又有大大面積豪宅宅，如綠城城千島湖度度假公寓，，產(chǎn)品從70平米1房到1000㎡大戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：戶型設(shè)計(jì)計(jì)酒店化，，精裝交付付為主濱湖類度假假產(chǎn)品非第第一居所，，客戶居住住時(shí)間較短短，兼顧出出租經(jīng)營的的作用，因因此采用酒酒店化設(shè)計(jì)計(jì)，強(qiáng)調(diào)觀觀景平臺(tái)，，弱化廚房房等居家設(shè)設(shè)計(jì)客戶異地購購買較多，，因此多采采用精裝交交付千島湖開元元度假村綠城千島湖湖度假公寓寓精裝70平米建筑排布圍圍繞湖景，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)酒店化南海區(qū)域、、海南島環(huán)渤海城市市二、濱海類類項(xiàng)目三亞半山半半島雅居樂清水水灣山東田橫島島度假村香水灣一號(hào)號(hào)博鰲藍(lán)色海海岸東和海棠福福灣大連萊茵海海岸度假村村受海洋資源源的限制，，濱海項(xiàng)目目集中在海海南、青島島、威海等等濱海區(qū)域域城市，目目前比較成成功的項(xiàng)目目大多分布布在海岸資資源豐富的的海南省青島金海角角度假村南澳東沖度度假村水上運(yùn)動(dòng)氣候景色沙灘大海海水清澈蔚藍(lán)海岸線長沙灘柔軟可進(jìn)行海上沖涼、刷水、潛水等運(yùn)動(dòng)氣溫、光照均適宜、陰雨天較少風(fēng)景秀麗，景色怡人依賴資源濱海類項(xiàng)目目——依托大海與與沙灘，豐豐富度假內(nèi)內(nèi)容，形成成旅游度假假與居住的的結(jié)合體二、濱海類類項(xiàng)目項(xiàng)目成功主主要依托區(qū)區(qū)位、產(chǎn)品品以及項(xiàng)目目創(chuàng)新二、濱海類類項(xiàng)目濱海類度假假項(xiàng)目在選選址方面應(yīng)應(yīng)遵循以下下原則：判定海景資資源價(jià)值，，首選優(yōu)良良、特色海海景區(qū)域海景質(zhì)量：海水質(zhì)量、、沙灘沙質(zhì)質(zhì)、海岸線線范圍及視視野、臺(tái)風(fēng)風(fēng)、水溫等等氣候特征征、海平面面是否適合合水上運(yùn)動(dòng)動(dòng)等；海景特色：是否具有海海灣地形、、是否具有有山景與海海景的結(jié)合合、是否具具有良好的的熱帶植物物景觀、日日出日落時(shí)時(shí)是否具有有特有的景景色、是否否具有文化化內(nèi)涵；選取成片且且有一定縱縱深的海灘灘地塊項(xiàng)目規(guī)模：成片地塊較較易規(guī)劃和和開發(fā)，便便于開發(fā)企企業(yè)打造業(yè)業(yè)態(tài)齊全、、有規(guī)模效效應(yīng)的產(chǎn)品品；地塊特征：地塊最好具具有一定的的縱深，以以便對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行合理理配比，建建造配合度度假物業(yè)的的其他物業(yè)業(yè)，增強(qiáng)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的整體體性；傳統(tǒng)以別墅墅+酒店的形式式逐漸豐富富，創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品類型涌涌現(xiàn)。住宅區(qū)除了了別墅也要要有觀景公公寓；酒店店除了一般般商務(wù)酒店店、標(biāo)準(zhǔn)型型酒店外，，要有別墅墅式酒店、、度假酒店店。大眾型產(chǎn)品個(gè)性化產(chǎn)品半山半島觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、SPA國際潛水基地、游艇會(huì)、溫泉、4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術(shù)館香水灣1號(hào)獨(dú)棟/聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會(huì)所、SPA私屬沙灘、婚禮教堂博鰲藍(lán)色海岸獨(dú)棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會(huì)所會(huì)議型酒店（完善的會(huì)議場(chǎng)地和設(shè)施）大連萊茵海岸度假村別墅、公寓、無星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳室內(nèi)滑雪場(chǎng)、卡丁車賽場(chǎng)、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭豐富的產(chǎn)品品線多樣的產(chǎn)品品形態(tài)高端的產(chǎn)品品檔次高檔的產(chǎn)品品讓人們趨趨之若鶩，，而產(chǎn)品在在檔次上的的差距除了了能提升項(xiàng)項(xiàng)目品牌知知名度外，，也可以為為項(xiàng)目盈利利添上亮麗麗一筆。二、濱海類類項(xiàng)目九華山莊溫泉度假酒店海南皇冠假日濱海溫泉中山溫泉賓館廣州金山溫泉度假村四川海螺溝溫泉峨眉山天頤溫泉鄉(xiāng)都云南金平勐拉溫泉中國已知的溫溫泉點(diǎn)約2400多處。臺(tái)灣灣、廣東、、福建、浙浙江、江西西、云南、、西藏等地地溫泉較多多，其中最最多的是云云南，有溫溫泉400多處。溫泉產(chǎn)品已已經(jīng)由最初初的單純依依靠天然溫溫泉的洗浴浴項(xiàng)目提升升到打造““湯文化””的項(xiàng)目，，目前的溫溫泉產(chǎn)品突突出保健概概念，針對(duì)對(duì)不同人群群的體質(zhì)開開發(fā)不同種種類的溫泉泉項(xiàng)目，并并配合健康檢查、、美容、養(yǎng)養(yǎng)生、水療療以及休閑娛樂項(xiàng)目，使得得溫泉產(chǎn)品品更豐富、、更有包容容性。三、溫泉類類項(xiàng)目溫泉類項(xiàng)目目主要依托托地?zé)釡厝Y源，目目前有人工工溫泉可利利用，溫泉泉項(xiàng)目通常常與養(yǎng)生、、休閑娛樂樂相結(jié)合，，與會(huì)展商商務(wù)等做復(fù)復(fù)合型開發(fā)發(fā)溫泉類度假假項(xiàng)目的關(guān)關(guān)鍵在于品品牌與配套套，通過配配套重塑區(qū)區(qū)域、打造造品牌，從從而完成客客戶從旅游游觀光到休休閑度假的的轉(zhuǎn)換，最最終形成以以溫泉資源源為核心，，集旅游、、休閑、度度假、居住住為主要功功能的復(fù)合合型旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目。。資源依賴多元化在資源的稀缺性與配套的完整性兩方面對(duì)溫泉資源深度依賴，并且作為項(xiàng)目的核心競爭力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發(fā)直接影響項(xiàng)目的運(yùn)營與地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。產(chǎn)品多元化養(yǎng)生康體、商務(wù)會(huì)議、度假旅游與居住等功能多元化考慮商務(wù)、養(yǎng)生需求，加入高爾夫、游艇碼頭等高端消費(fèi)功能資源多元化與自然資源結(jié)合，海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉三、溫泉類類項(xiàng)目溫泉項(xiàng)目演演變：洗洗浴洗洗浴浴+休閑綜綜合性性“湯文化化”溫泉類度假假產(chǎn)品由““小而精””向“大而而全”的復(fù)復(fù)合型旅游游地產(chǎn)發(fā)展展，目前前多采用溫溫泉和其他他功能復(fù)合合開發(fā)三、溫泉類類項(xiàng)目溫泉+會(huì)議休閑模模式【特征】通過大型會(huì)會(huì)議會(huì)展和和溫泉的結(jié)結(jié)合，幵圍圍繞會(huì)都來來進(jìn)行各項(xiàng)項(xiàng)配套建設(shè)設(shè)和經(jīng)營服服務(wù)，廸廸設(shè)完善的的商務(wù)及會(huì)會(huì)議設(shè)施，，配套專職職會(huì)議接待待部，以及及滿足會(huì)議議客人全方方位需求，，使得會(huì)議議會(huì)展成為為主角，溫溫泉成為了了配角，最最終實(shí)現(xiàn)的的是溫泉資資源綜合開開發(fā)溫泉+水游樂模式式【特征】通過溫泉造造浪池、溫溫泉漂流、、溫泉游泳泳池、水上上滑梯……等一系列時(shí)時(shí)尚、動(dòng)感感、刺激的的水游樂項(xiàng)項(xiàng)目的引入入，實(shí)現(xiàn)溫溫泉度假村村夏季經(jīng)營營的火爆。。此模式未未來競爭的的關(guān)鍵在于于水游樂項(xiàng)項(xiàng)目的持續(xù)續(xù)創(chuàng)新上，，這就對(duì)水水游樂的投投資規(guī)模和和設(shè)備更新新提出了更更高的要求求。佛岡聚龍灣灣九華山莊北京溫都水水城廣東恩平錦錦江溫泉溫泉+高爾夫模式式【特征】通過高端溫溫泉水療SPA與高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)充分結(jié)結(jié)合，形成成了面向高高端市場(chǎng)的的高端休閑閑經(jīng)典組合合產(chǎn)品——溫泉高爾夫夫，是頂級(jí)級(jí)度假村開開發(fā)的經(jīng)典典模式。上海太陽島島高爾夫溫溫泉度假村村北京龍熙溫溫泉高爾夫夫三、溫泉類類項(xiàng)目溫泉+滑雪場(chǎng)模式式【特征】溫泉結(jié)合冬冬季最時(shí)尚尚、最具挑挑戰(zhàn)性的滑滑雪項(xiàng)目，，是養(yǎng)生與與運(yùn)動(dòng)的美美妙結(jié)合，，將形成強(qiáng)強(qiáng)大的吸引引力與競爭爭力，“活活力冬季””的概念也也應(yīng)運(yùn)而生生，從而有有力推動(dòng)冬冬季旅游的的突破。此此種模式應(yīng)應(yīng)成為北方方地區(qū)溫泉泉度假村開開發(fā)的重要要模式.溫泉+綜合游樂模模式【特征】由五星級(jí)酒酒店、主題題樂園、劇劇場(chǎng)、康體體中心、運(yùn)運(yùn)動(dòng)俱樂部部、拓展訓(xùn)訓(xùn)練營、高高爾夫項(xiàng)目目、休閑垂垂釣區(qū)以及及自駕車營營地等項(xiàng)目目功能齊全全、配套最最完善的超超大型旅游游休閑度假假區(qū)。此種種模式把溫溫泉與多元元化的游樂樂項(xiàng)目的結(jié)結(jié)合發(fā)揮了了到極致，，從而產(chǎn)生生了極大的的市場(chǎng)吸引引力遼寧安波溫溫泉滑雪場(chǎng)場(chǎng)遼陽弓長嶺嶺溫泉滑雪雪場(chǎng)珠海海泉灣灣溫泉+生態(tài)農(nóng)莊模模式【特征】主要通過設(shè)設(shè)計(jì)溫泉水水的系統(tǒng)利利用模式，，利用溫泉泉余熱發(fā)展展包括溫室室大棚、熱熱帶魚養(yǎng)殖殖等為核心心內(nèi)容的農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。。北京蟹島溫溫泉生態(tài)莊莊園高爾夫發(fā)達(dá)地區(qū)高爾夫發(fā)展地區(qū)高爾夫落后地區(qū)其他2009年，我國人人均GDP達(dá)3603美元（3000美元為臨界界點(diǎn)），高高爾夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)進(jìn)入起步步發(fā)展階段段。高爾夫的發(fā)發(fā)展主要受受城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)，景觀觀資源和氣氣候條件制制約深圳觀瀾湖湖高爾夫社社區(qū)建有5大錦標(biāo)級(jí)球球場(chǎng)、高爾爾夫?qū)W院、、五星級(jí)駿駿豪酒店等等高爾夫物物業(yè)依托獨(dú)占的的強(qiáng)勢(shì)高爾爾夫資源，，進(jìn)行別墅墅、公寓等等度假性物物業(yè)的開發(fā)發(fā)30萬平方尺會(huì)會(huì)所，游泳泳池、健身身室、Spa等娛樂康體體設(shè)施，同同時(shí)提供會(huì)會(huì)議設(shè)施觀瀾湖高爾爾夫大宅惠陽棕櫚島島高爾夫先期啟動(dòng)高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)，帶帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合主主力客的洋洋房產(chǎn)品和和別墅產(chǎn)品品，并提供供針對(duì)性配配套泰式風(fēng)格的的建筑、園園林設(shè)計(jì)讓讓居住的氛氛圍更富度度假感高爾夫進(jìn)入入中國以來來受多種政政治經(jīng)濟(jì)因因素影響，，目前仍處處于起步階階段；分布布上由南向向北，由沿沿海向內(nèi)地地發(fā)展，沿沿海發(fā)展旺旺盛，南方方發(fā)展較北北方成熟四、高爾夫夫類項(xiàng)目深圳觀瀾湖湖高爾夫社社區(qū)建有5大錦標(biāo)級(jí)球球場(chǎng)、鄉(xiāng)村村俱樂部、、高爾夫?qū)W學(xué)院、五星星級(jí)駿豪酒酒店等高爾爾夫物業(yè)依托獨(dú)占的的強(qiáng)勢(shì)高爾爾夫資源，，進(jìn)行別墅墅、洋房、、公寓等度度假性物業(yè)業(yè)的開發(fā)30萬平方尺會(huì)所所，游泳池、、健身室、Spa等娛樂康體設(shè)設(shè)施，同時(shí)提提供會(huì)議設(shè)施施觀瀾湖高爾夫夫大宅惠陽棕櫚島高高爾夫先期啟動(dòng)高爾爾夫球場(chǎng)建設(shè)設(shè)，帶動(dòng)房地地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合主力力客的洋房產(chǎn)產(chǎn)品和別墅產(chǎn)產(chǎn)品，并提供供針對(duì)性配套套泰式風(fēng)格的建建筑、園林設(shè)設(shè)計(jì)讓居住的的氛圍更富度度假感以度假為主題題，建立多樣樣的度假型配配套設(shè)施六、高爾夫類類項(xiàng)目高爾夫旅游高爾夫與旅游游的結(jié)合——以休閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)和體驗(yàn)為目目的的旅游特點(diǎn)休閑性、體驗(yàn)驗(yàn)性、趣味性性、挑戰(zhàn)性需求產(chǎn)生原因因球場(chǎng)環(huán)境和景景觀的誘惑南北氣候條件件互補(bǔ)不同風(fēng)格球場(chǎng)場(chǎng)的魅力高端商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的需要，““球道是溝通通的橋梁，果果嶺是簽約的的會(huì)場(chǎng)”高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)生的原因與運(yùn)動(dòng)的高檔檔化、客戶層層面的特殊性性有直接關(guān)系系特點(diǎn)客戶多為遠(yuǎn)距距離參與運(yùn)動(dòng)動(dòng)；客戶對(duì)于居家家之外的休閑閑空間的需求求；都市優(yōu)美綠色色環(huán)境較為稀稀缺，高爾夫夫球場(chǎng)成為高高尚景觀的代代表；回歸大自然的的趨勢(shì)使高爾爾夫物業(yè)的居居住功能得到到重視；開發(fā)方充分挖挖掘項(xiàng)目附加加值。高爾夫與房地地產(chǎn)的關(guān)系高爾夫物業(yè)為為高爾夫附屬屬產(chǎn)物；能大大提高高高爾夫項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；；高爾夫物業(yè)的的銷售總額可可接近和超過過會(huì)員卡銷售售總額，且比比重有逐漸增增大的趨勢(shì)，，因此房地產(chǎn)產(chǎn)在項(xiàng)目操作作中占有舉足足輕重的作用用。絕大多數(shù)GOLF盈利模式：與與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展，在球球場(chǎng)周邊建設(shè)設(shè)別墅和酒店店，以房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行盈利我國目前高爾爾夫項(xiàng)目主要要結(jié)合旅游和和房地產(chǎn)兩個(gè)個(gè)方面進(jìn)行開開發(fā)六、高爾夫類類項(xiàng)目*高爾夫與地產(chǎn)產(chǎn)銜接：內(nèi)切球場(chǎng)本身提升升別墅的附加加值，打造稀稀缺性與尊貴貴型并重的高高爾夫高端物物業(yè)，總價(jià)較較高，產(chǎn)品線線比較單一，，受眾面小。。外切此類產(chǎn)品伴隨隨著一定體量量的區(qū)域開發(fā)發(fā)功能，高爾爾夫在整體功功能上偏重于于成為社區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的配套，，而社區(qū)內(nèi)的的產(chǎn)品線一般般從度假公寓寓到別墅等，，擁有較長的的產(chǎn)品線與豐豐富的配套環(huán)環(huán)境。相離別墅項(xiàng)目完全全位于高爾夫夫項(xiàng)目之外，，甚至與高爾爾夫具有一定定距離，僅在在社區(qū)小品、、園林景觀上上體現(xiàn)高爾夫夫元素。高爾夫高爾夫高爾夫別墅別墅別墅六、高爾夫類類項(xiàng)目西京都高爾夫夫別墅湯臣高爾夫別別墅保利國際高爾爾夫花園別墅：根據(jù)客戶定位位的不同，決決定別墅的戶戶型、面積、、功能、管理理方式與盈利利模式，創(chuàng)新新余地相對(duì)較較大，形式靈靈活。酒店：主要分為度假需求酒店與會(huì)議需求酒店，在表現(xiàn)現(xiàn)形式上可與與別墅有一定定程度的重合合。配套：高爾夫客戶定定位差異化最大的的部分，如商務(wù)型客客戶配備的會(huì)會(huì)務(wù)型酒店、、SPA會(huì)所；家庭型型客戶配備的的托兒所、小小型游樂場(chǎng)、、野戰(zhàn)營等設(shè)設(shè)施。六、高爾夫類類項(xiàng)目高爾夫項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇：以以高端客戶為為切入點(diǎn)，打打造別墅+酒店+配套關(guān)聯(lián)性開開發(fā)，提高綜綜合服務(wù)水平平，提升高爾爾夫項(xiàng)目吸引引力高爾夫項(xiàng)目開開發(fā)在資金、、抗風(fēng)險(xiǎn)能力力、資源整合合、客戶資源源等多方面均均有著很高的的門檻，需要要開發(fā)商具備備極強(qiáng)的企業(yè)業(yè)實(shí)力和高度度的投入力度度。對(duì)資金實(shí)力的的要求高高爾夫項(xiàng)目前前期投資大，，投資回收期期長，對(duì)企業(yè)業(yè)資金的占用用金額大且占占用時(shí)間長對(duì)長期抗政策策風(fēng)險(xiǎn)能力要要求高高爾夫項(xiàng)目有有政策雷區(qū)與與敏感區(qū)，開開發(fā)企業(yè)需承承受長期經(jīng)營營過程中的政政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)資源整合能能力的要求高高開發(fā)企業(yè)需具具備整合專業(yè)業(yè)、品牌、活活動(dòng)和媒體資資源的能力對(duì)客戶資源與與品牌營銷能能力要求高開發(fā)企業(yè)需具具備高端財(cái)富富客戶及強(qiáng)力力營銷渠道平平臺(tái)高爾夫項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇：以以高端客戶為為切入點(diǎn)，打打造別墅+酒店+配套關(guān)聯(lián)性開開發(fā)，提高綜綜合服務(wù)水平平，提升高爾爾夫項(xiàng)目吸引引力四、高爾夫類類項(xiàng)目各類資源項(xiàng)目目開發(fā)要點(diǎn)資源特征項(xiàng)目類型核心產(chǎn)品開發(fā)要點(diǎn)典型案例濱湖類主要分布在江江浙地區(qū)，以以水域?yàn)楹诵男木坝^，項(xiàng)目目表現(xiàn)為濱湖湖區(qū)域、湖心心島酒店、別墅、、公寓、游艇艇注重湖泊的文文化價(jià)值挖掘掘和區(qū)域品牌牌營銷，打造造游艇類親水水旅游項(xiàng)目，，以高星級(jí)酒酒店帶動(dòng)整體體項(xiàng)目的高端端開發(fā)千島湖開元度度假村綠城千島湖度度假公寓濱海類海南、環(huán)渤海海區(qū)域，資源源稀缺，客戶戶輻射范圍廣廣酒店、別墅、、公寓、高爾爾夫、游艇規(guī)模性開發(fā)，，國際化營銷銷，優(yōu)先完善善海灘景觀，，產(chǎn)品類型豐豐富，產(chǎn)品線線長，注重后后續(xù)經(jīng)營托管管半山半島雅居樂清水灣灣溫泉類分布在地?zé)豳Y資源豐富區(qū)域域，目前有人人工溫泉可利利用酒店、別墅、、公寓、休閑閑養(yǎng)生項(xiàng)目產(chǎn)品由“小而而精”向“大大而全”的復(fù)復(fù)合型旅游地地產(chǎn)發(fā)展，目目前多采用用溫泉和其他他功能復(fù)合開開發(fā)九華山莊溫泉泉度假酒店中山溫泉賓館館旅游度假類項(xiàng)項(xiàng)目通常遠(yuǎn)離離市區(qū)，完善善配套是項(xiàng)目目開發(fā)的前提提，先做旅游游后做地產(chǎn)，，增強(qiáng)休閑娛娛樂項(xiàng)目的豐豐富性和參與與性，變觀光光為度假，實(shí)實(shí)現(xiàn)旅游資源源向地產(chǎn)價(jià)值值的轉(zhuǎn)變是項(xiàng)項(xiàng)目成功開發(fā)發(fā)的關(guān)鍵高爾夫以廣州和海南南為主，需要要高端客戶群群支撐，用地地受到嚴(yán)格控控制高爾夫球場(chǎng)、、酒店、別墅墅等項(xiàng)目在資金、、資源整合、、客戶等多方方面均有很高高的門檻，需需要與高端別別墅嫁接，完完善高端服務(wù)務(wù)體系深圳觀瀾湖高高爾夫社區(qū)南京中山國際際高爾夫產(chǎn)品是旅游地地產(chǎn)概念、功功能和品牌的的承載者，是是旅游地產(chǎn)投投資收益的主主體，根據(jù)各各類產(chǎn)品在開開發(fā)中作用，，分為主體類類產(chǎn)品和配套套類產(chǎn)品主體類產(chǎn)品度假酒店度假別墅度假公寓旅游地產(chǎn)產(chǎn)品品配套類產(chǎn)品游艇商業(yè)街會(huì)所一、酒店品牌選擇功能定位品牌功能配套功能盈利功能項(xiàng)目名稱酒店項(xiàng)目合作方雅居樂清水灣朱美拉酒店朱美拉集團(tuán)（Jumeirah）萊佛士酒店新加坡萊佛士國際有限公司JW萬豪酒店萬豪國際集團(tuán)希爾頓酒店希爾頓集團(tuán)豪瑞閣酒店美國夏威夷Outrigger酒店集團(tuán)半山半島洲際酒店洲際酒店管理公司麗笙世嘉酒店美國卡爾森酒店管理集團(tuán)Anantara酒店泰國MINOR酒店集團(tuán)酒店是最基本本的度假產(chǎn)品品，是旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目中不不可或缺的產(chǎn)產(chǎn)品，酒店是是旅游度假功功能重要提供供者，也是項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值和品品牌的重要體體現(xiàn)者。綠城千島湖度假公公寓，引入喜來登酒店，五星級(jí)，套套房數(shù)250，標(biāo)準(zhǔn)間1600元/天旅游渡假區(qū)酒店入入住率受季節(jié)性影影響較大，整體保保持較高入住率，，以三亞為例，2010年前三季度酒店入入住率61.83%同比增長2%，2009年旅游飯店客房開開房率62.3%，整體入住率較高高，并表現(xiàn)為一、、四季度入住率高高于二、三季度一、酒店千島湖開元度假村村，五星級(jí)227套房，標(biāo)準(zhǔn)間700元/天陵水香水灣君瀾度度假酒店，別墅型型，65套房，標(biāo)準(zhǔn)間2990元/天三亞半山半島洲際際度假酒店，五星級(jí)343套房，標(biāo)準(zhǔn)間2600元/天三亞萬豪度假酒店店，五星級(jí)452套房，標(biāo)準(zhǔn)間2200元/天目前酒店品質(zhì)星級(jí)級(jí)呈逐漸升高趨勢(shì)勢(shì)，高星級(jí)、高價(jià)價(jià)格酒店大量出現(xiàn)現(xiàn)在旅游景區(qū)，成成為項(xiàng)目檔次的標(biāo)標(biāo)志，旅游區(qū)酒店店入住率整體較高高項(xiàng)

目經(jīng)營模式類型（觸動(dòng)點(diǎn)）雅居樂清水灣引進(jìn)國際酒店管理公司海景三亞半山半島引進(jìn)國際酒店管理公司海景、山景杭州休博園引進(jìn)國際酒店管理公司會(huì)展博鰲亞洲論壇永久會(huì)址引進(jìn)國際酒店管理公司會(huì)展三亞鳳凰島引進(jìn)國際酒店管理公司海景、會(huì)展綠城千島湖度假公寓引進(jìn)國際酒店管理公司湖景今典三亞灣紅樹林售后統(tǒng)一經(jīng)營海景天福源海濱溫泉度假中心售后統(tǒng)一經(jīng)營海景、溫泉三亞天澤海韻度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營海景戴斯圣杰溫泉酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉峨眉半山·七里坪售后統(tǒng)一經(jīng)營地文千島湖天清島度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營湖景黃山香溪谷旅游度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營地文惠州湯泉溫泉度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉、高爾夫酒店運(yùn)營模式處在在不斷創(chuàng)新中，國國內(nèi)高端旅游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目主要采用引入管理公司的方式進(jìn)行經(jīng)營，，產(chǎn)權(quán)方面采用自主持有產(chǎn)權(quán)或者出售產(chǎn)權(quán)的模式一、酒店典型項(xiàng)目運(yùn)營模式式表產(chǎn)品類型子分類典型項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)度假村式度假別墅高爾夫別墅蘇州太湖高爾夫山莊項(xiàng)目山東黃金崮云湖高爾夫北京太陽城高爾夫別墅其他戶外運(yùn)動(dòng)度假別墅澳大利亞圣安東滑雪度假別墅區(qū)法國瓦勒迪澤爾度假別墅黑龍江省新濠亞布力陽光度假村山地度假別墅溫泉療養(yǎng)度假別墅/北京凡山溫泉度假別南京香樟華蘋溫泉度假別墅蘇州溫泉1858濱水度假別墅/馬來西亞PangkorLautResont水上度假別墅海南三亞半山半島浙江淳安千島湖開元度假村城郊生態(tài)度假別墅/南海南國桃園度假別墅是目前旅旅游度假項(xiàng)目住宅宅類產(chǎn)品的主力，，在產(chǎn)品打造和運(yùn)運(yùn)營方面突出其旅旅游度假的特點(diǎn)。。產(chǎn)品分類產(chǎn)品特點(diǎn)核心功能居住功能商務(wù)功能情感功能休閑娛樂功能投資功能客源特殊具有別墅產(chǎn)品的奢華、私密性特征占有旅游度假的稀缺資源集觀光、休閑娛樂于一體價(jià)格昂貴五大產(chǎn)品特征二、度假別墅產(chǎn)品面積跨度大，，盡可能多的擴(kuò)大大產(chǎn)品線，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，戶型設(shè)計(jì)酒酒店化，度假功能能優(yōu)于居住功能，，營造度假氛圍，，通常是精裝修，，并有奢華產(chǎn)品配配置擴(kuò)大產(chǎn)品線降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在江浙一帶，別墅墅戶型面積總體來來說偏大，一般在在300平方米以上。海南地區(qū)，別墅利利用時(shí)間段，戶型型面積中70-200平方米。觀景功能優(yōu)于居住住功能度假別墅設(shè)計(jì)特別別要照顧到客戶的的觀景需要。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱靥攸c(diǎn)設(shè)計(jì)宜居戶型型，巧用陽臺(tái)、露露臺(tái)、架空層、架架空廊等設(shè)計(jì)。創(chuàng)造出度假氣息觀景需要打破常規(guī)面積跨度大別墅強(qiáng)調(diào)享受和度度假感模糊客廳、臥室、、衛(wèi)生間的界線，，營造出不同于日日常生活的浪漫度度假氣息。一般采用全裝修，，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)不不同，選擇配置二、度假別墅度假別墅類項(xiàng)目的建筑風(fēng)格特征：建建筑風(fēng)格鮮明，風(fēng)風(fēng)格定位結(jié)合旅游游主題，體現(xiàn)地方方特色區(qū)域長三角海南黃山建筑風(fēng)格西班牙+現(xiàn)代歐式+現(xiàn)代泰式西班牙地中?；张苫张身?xiàng)目特色江南一帶度假別墅建筑風(fēng)格注意與江南山水特色相融合，風(fēng)格不十分突顯海南度假別墅建筑突出熱帶濱海特色，引入東南亞建筑風(fēng)格，建筑十分富有異域風(fēng)情灰墻白瓦、馬頭墻、曲徑回廊就是典型的徽派建筑風(fēng)格典型項(xiàng)目千島湖開元度假村綠城千島湖玫瑰園清水灣星海傳說東和福灣德懋堂徽府項(xiàng)目展示

世界上的頂級(jí)別墅墅以西班牙式、意意大利式、法式三三大經(jīng)典建筑風(fēng)格格為主；國內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目目中的別墅也多采采用西班牙地中海海、法式或歐美簡簡約建筑風(fēng)格；度假別墅類項(xiàng)目需需要結(jié)合地域特征，植植入當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情情及文化特色。二、度假別墅度假別墅類產(chǎn)品的園林與度假假主題相協(xié)調(diào)，園園林風(fēng)格與度假區(qū)區(qū)景觀及文化相一一致，園林與建筑筑融合，景觀延伸伸到建筑國內(nèi)的度假別墅園園林風(fēng)格可分為西西班牙地中海式、、法式、中式、東東南亞熱帶雨林風(fēng)風(fēng)格等；經(jīng)典的園林設(shè)計(jì)并并不單純是一種風(fēng)風(fēng)格，而是在異域域風(fēng)情中融入中式式園林精髓。二、度假別墅“海南”東南亞熱帶風(fēng)格融入中式園林精髓變換的海景熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植物展現(xiàn)特帶風(fēng)情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團(tuán)，并以圍墻或是水系相隔，形成風(fēng)格獨(dú)特，很值得玩味的院落空間火紅的鳳凰花等婀挪多姿的熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運(yùn)用，典型的東南亞材料中國江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。度假別墅空置期長長，對(duì)物業(yè)委托管管理要求較高，多多數(shù)項(xiàng)目提供委托托出租服務(wù)以提高高客戶投資收益管家式服務(wù)，提高高項(xiàng)目品質(zhì)引入世界一流管理理公司高智能、私密化項(xiàng)項(xiàng)目配套，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目享受感高爾夫球場(chǎng)提供個(gè)性化服務(wù)物業(yè)管理入戶私家泳池、花園風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)配套二、度假別墅度假公寓是在不降降低項(xiàng)目整體檔次次的前提下延長產(chǎn)產(chǎn)品線的產(chǎn)品，建建造上強(qiáng)調(diào)觀景，，建筑排布以景觀觀為核心，產(chǎn)品面面積跨度大，不同同樓層價(jià)差懸殊普通住宅建筑排布布一般都是南北朝朝向，而度假公寓寓注重的是景觀面面，當(dāng)項(xiàng)目東面臨臨海或臨湖時(shí)，度度假公寓的排布將將以景觀面為主采采用東西朝向，為為的是更好的利用用地區(qū)的自然景觀觀資源。綠城千島湖度假公公寓圍繞湖景的建建筑排布千島湖湖面綠城千島湖戶型與與景觀資源位置示示意圖度假公寓每一戶戶戶型在設(shè)計(jì)時(shí)一般般都圍繞景觀面，，盡量使戶戶都做做到景觀可視，戶戶型跨度從70-1000平米度假公寓項(xiàng)目景觀觀設(shè)計(jì)與旅游景點(diǎn)點(diǎn)保持相同風(fēng)格，，成為旅游景區(qū)的的延伸，景觀和建建筑融為一體。三、度假公寓戶型以精裝修為主主，設(shè)計(jì)酒店化，，弱化功能的齊備備，強(qiáng)化空間的舒舒適購房者以投資為主主，一般不會(huì)在公公寓中長期居住，，所以一般開發(fā)商商都會(huì)選擇以精裝裝的形式把房子交交給購房者，做到到拎包入住，并便便于后期經(jīng)營出租租。度假公寓是給人們們?cè)诙燃俾糜螘r(shí)提提供居住服務(wù)的項(xiàng)項(xiàng)目，則舒適度是是產(chǎn)品首先要考慮慮到的。所以一般般的度假公寓在戶戶型設(shè)計(jì)上采用酒酒店化的設(shè)計(jì)，弱弱化廚房、儲(chǔ)藏空空間，強(qiáng)調(diào)臥室客客廳的舒適度項(xiàng)目裝修項(xiàng)目裝修綠城千島湖度假公寓精裝興隆溫泉高爾夫度假公寓精裝半山半島精裝太湖國際社區(qū)精裝陵水富力灣精裝三亞·海岸名都精裝魯能三亞灣精裝鴻威海怡灣畔精裝融匯國際溫泉城毛胚融匯國際溫泉城毛胚綠城千島湖度假公公寓戶型圖通過大面積陽臺(tái)，，讓住戶能最大限限度的觀景，總體體的裝修標(biāo)準(zhǔn)高端端化，一般不低于于4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。三、度假公寓六、會(huì)所與普通會(huì)所相比，，旅游度假項(xiàng)目會(huì)會(huì)所對(duì)商務(wù)設(shè)施和和服務(wù)要求較高，，常有多功能會(huì)議議廳及相應(yīng)服務(wù)，，此外可能有休閑閑茶座、多功能室室、商務(wù)中心等。。旅游度假類會(huì)所的的運(yùn)營通常與高爾爾夫、游艇的運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施相結(jié)合，由由俱樂部經(jīng)營。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)會(huì)所通常與商業(yè)街街、休閑娛樂運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目相配合，按按其功能特征形成成休閑娛樂類、運(yùn)運(yùn)動(dòng)類、商務(wù)類三三大種類。常見的會(huì)所功能主要分類常見功能設(shè)置運(yùn)動(dòng)類健身房、室內(nèi)外游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖、籃球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)休閑娛樂類桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室商務(wù)類咖啡廳、休閑茶座、酒吧、多功能室、商務(wù)中心普通社區(qū)會(huì)所與旅旅游地產(chǎn)會(huì)所功能能比較功能普通社區(qū)會(huì)所旅游地產(chǎn)會(huì)所運(yùn)動(dòng)類小而全，以大眾化運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主，如健身房、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等結(jié)合項(xiàng)目自然資源，設(shè)定有特色的配套運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫、游泳池、攀巖等，也可能設(shè)有健身房、網(wǎng)球館等傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地休閑娛樂類大眾化，以桌球房、棋牌室、閱覽室等為主，通常無甚特色相對(duì)高端，常有桑拿房、SPA、兒童活動(dòng)室等，有時(shí)也有KTV和棋牌室商務(wù)類要求較低，功能簡單，有時(shí)甚至無商務(wù)類會(huì)所配套對(duì)商務(wù)設(shè)施和服務(wù)有一定要求，常有多功能會(huì)議廳及相應(yīng)服務(wù)，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務(wù)中心等現(xiàn)代旅游地產(chǎn)會(huì)所所主要為提供配套套功能會(huì)所和與高高爾夫、游艇等俱俱樂部結(jié)合的專業(yè)業(yè)高檔會(huì)，會(huì)所選選址需要和商業(yè)街街等其他配套設(shè)施施協(xié)調(diào)多點(diǎn)發(fā)展保證了各各類配套項(xiàng)目擁有有獨(dú)立的充分的發(fā)發(fā)展空間，也有利利于各項(xiàng)目進(jìn)行專專業(yè)化的經(jīng)營管理理目前大多數(shù)旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目沒有設(shè)置置專門大規(guī)模集中中性的會(huì)所，而是是將傳統(tǒng)的會(huì)所功功能分拆分到各個(gè)個(gè)配套的餐飲、娛娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)等設(shè)施或項(xiàng)目上上，并有可能將其其中的一部分交由由專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營。優(yōu)勢(shì)例：觀瀾湖高爾夫夫大宅會(huì)所功能列列表項(xiàng)目面積總面積各國風(fēng)味餐飲世界杯廊63000㎡錦標(biāo)賽廊500㎡千樹里桃園春曉高爾夫?qū)Ｙu店3550㎡大型中式宴會(huì)廳3000人會(huì)議廳5000㎡藝術(shù)長廊主題SPA水療按摩3600㎡雪茄酒吧瑜珈健身桌球室溫泉浴池網(wǎng)球場(chǎng)及羽毛球室水上活動(dòng)中心浪濤池38間多功能貴賓廳由于酒店和商業(yè)街街的存在，會(huì)所大大部分功能將由酒酒店提供，會(huì)所是是否設(shè)置、設(shè)置規(guī)規(guī)模、功能選擇均均需和酒店、商業(yè)業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃六、會(huì)所所類配套套項(xiàng)目研研究針對(duì)當(dāng)前前旅游地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的主主要資源源類型，，重點(diǎn)研研究三類類旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)模式：：島嶼項(xiàng)目目旅游城市市非成熟熟景觀區(qū)區(qū)項(xiàng)目山地坡地地項(xiàng)目基于開發(fā)發(fā)理論的的項(xiàng)目研研究島嶼項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)要點(diǎn)解解讀杭州千島島湖開元元度假村村【獨(dú)立開發(fā)發(fā)】依托資源源：杭州千千島湖項(xiàng)目規(guī)模模：300畝產(chǎn)品選擇擇：半島度度假別墅墅、五星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)度假酒酒店娛樂配套套：餐飲、、臨湖SPA、臨湖游游泳池、、游艇俱俱樂部淀山湖畔畔涵璧灣灣【獨(dú)立開發(fā)發(fā)】依托資源源：上海淀淀山湖項(xiàng)目規(guī)模模：80萬平方米米產(chǎn)品選擇擇：別墅娛樂配套套：會(huì)所、、游艇島嶼項(xiàng)目目典型案例例舟山鳳凰凰島綜合合旅游項(xiàng)項(xiàng)目【獨(dú)立開發(fā)發(fā)】依托資源源：舟山群群島項(xiàng)目規(guī)模模：170畝產(chǎn)品選擇擇：別墅、、酒店、、游艇、、高爾夫夫娛樂配套套：凈化海海水游泳泳池、海海水足浴浴、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)、淡淡水垂釣釣場(chǎng)、近近海海釣釣、野外外燒烤等等青山湖郡郡原列島島花園【獨(dú)立開發(fā)發(fā)】依托資源源：浙江青青山湖項(xiàng)目規(guī)模模：268畝產(chǎn)品選擇擇：3300米水岸線線，1個(gè)本島，，1個(gè)半島，，3個(gè)小島，，1個(gè)游艇碼碼頭，8000平方米精精品島嶼嶼會(huì)所酒酒店，1個(gè)島嶼特特色SPA，約90棟游艇別別墅。長興島桔桔園度假假村【部分開發(fā)發(fā)】依托資源源：長江入入?？陧?xiàng)目規(guī)模模：10余萬平方方米產(chǎn)品選擇擇：別墅、、酒店娛樂配套套：桔洲穹廬廬、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)、CS真人射擊擊場(chǎng)、游游泳館、、桑拿中中心、會(huì)會(huì)務(wù)中心心、橘園園人文價(jià)值值提升度假先行行項(xiàng)目定位位完善配套套產(chǎn)品打造造島嶼項(xiàng)目目開發(fā)成成功需要要多種要要素的推推動(dòng)分階段開開發(fā)島嶼項(xiàng)目目島嶼與陸陸地間的的交通問問題，需需要有直直接的橋橋梁公路路，方便便人、車車出行，，因此島島嶼開發(fā)發(fā)以接近近陸地為為主基礎(chǔ)設(shè)施施島嶼項(xiàng)目目與陸地地脫離，，項(xiàng)目的的可進(jìn)入入性，島島嶼內(nèi)生生活設(shè)施施，生活活環(huán)境是是項(xiàng)目能能否開發(fā)發(fā)的前提提，交通通、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施首首先完善善島嶼項(xiàng)目目完善配套套交通設(shè)施施資源環(huán)境境島嶼內(nèi)水、電、、煤氣、、通訊等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備備，保證證島嶼項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠運(yùn)作。。對(duì)島嶼環(huán)環(huán)境進(jìn)行行美化和和修正；；建設(shè)灘涂涂、凈化化水域島嶼與陸陸地直接接相連，，實(shí)現(xiàn)駕駕車直接接直接到到達(dá)，保保證島嶼嶼生活設(shè)設(shè)施的供供應(yīng)安全全和生活活的便利利性島嶼項(xiàng)目目完善配套套千島湖開開元度假假村半島項(xiàng)目目，與陸陸地直接接相連上海涵壁壁灣沿湖群島島，島嶼嶼間以道道路相連連舟山鳳凰凰島獨(dú)立多島島以道路路與陸地地相連青山湖郡郡原列島島花園半島和獨(dú)獨(dú)立島，，以道路路鏈接主動(dòng)高端端定位資源價(jià)值值：島嶼具有有無可替替代的私私密性，，具有與與世隔絕絕的先天天條件，，能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)寧靜的的度假生生活，具具備打造造高端私私密性度度假空間間的條件件客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)：位于發(fā)達(dá)達(dá)城市圈圈的島嶼嶼項(xiàng)目具具有廣泛泛的高端端度假客客戶，而而追求第第一居所所的中低低端客戶戶不會(huì)考考慮遠(yuǎn)郊郊島嶼產(chǎn)產(chǎn)品島嶼項(xiàng)目目項(xiàng)目定位位島嶼具有有獨(dú)特的的親水資資源和絕絕佳的私私密性，，是休閑閑度假勝勝地，針對(duì)休休閑度假假客戶以以高端為為主，當(dāng)當(dāng)前島嶼嶼類項(xiàng)目目主要采采用高端端定位綠城千島島湖度假假公寓杭州青山山湖郡原原列島花花園上海淀山山湖畔涵涵璧灣以喜來登登酒店帶帶動(dòng)整體體高端形形象，公公寓單價(jià)價(jià)達(dá)4萬以上，，最大戶戶型上千千平米以喜來登登酒店帶帶動(dòng)整體體高端形形象，公公寓單價(jià)價(jià)達(dá)4萬以上，，最大戶戶型上千千平米以喜來登登酒店帶帶動(dòng)整體體高端形形象，公公寓單價(jià)價(jià)達(dá)4萬以上，，最大戶戶型上千千平米挖掘歷史史文化，，島嶼自自身或所所在水域域通常都都具有一一定文化化歷史產(chǎn)品升級(jí)文化遺址址歷史名人人風(fēng)土人情情古建筑強(qiáng)調(diào)文化化的挖掘掘和概念念的創(chuàng)新新是提升升項(xiàng)目利利潤的關(guān)關(guān)鍵島嶼項(xiàng)目目人文價(jià)值值提升文化賦予予和創(chuàng)造造，彌補(bǔ)補(bǔ)濱江類類產(chǎn)品的的“高復(fù)復(fù)制”性性，賦予予項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特性，，創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值文化注入入和品牌牌營銷：：從新安江水水庫到千島湖，改變的，，不止是名名稱……新安江水水庫千島湖島嶼項(xiàng)目目人文價(jià)值值提升度假先行行高星級(jí)酒酒店——已成為度度假類項(xiàng)項(xiàng)目必備備產(chǎn)品，，成為重重要的價(jià)價(jià)值支撐撐和度假假功能提提供體游艇——在適合的的條件下下游艇項(xiàng)項(xiàng)目是休休閑度假假活動(dòng)的的主題溫泉、高高爾夫等等——根據(jù)項(xiàng)目目規(guī)模、、項(xiàng)目定定位設(shè)置置，是項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值的重要要支撐點(diǎn)點(diǎn)島嶼項(xiàng)目目度假先行行島嶼類項(xiàng)項(xiàng)目多處處于遠(yuǎn)郊郊，項(xiàng)目目價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)需需要客戶戶的親身身體驗(yàn)，，因此優(yōu)優(yōu)先規(guī)劃劃和打造造度假產(chǎn)產(chǎn)品是項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值實(shí)現(xiàn)的的捷徑高星級(jí)酒酒店游艇高爾夫項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)類型度假產(chǎn)品杭州千島湖開元度假村300畝獨(dú)立開發(fā)，半島五星級(jí)酒店、游艇俱樂部、會(huì)所，商場(chǎng)、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池舟山鳳凰島170畝獨(dú)立開發(fā)，島嶼五星級(jí)酒店、全海景獨(dú)島式企業(yè)會(huì)所、私人海景花園別墅、游艇會(huì)，凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、淡水垂釣場(chǎng)、近海海釣、野外燒烤等項(xiàng)目青山湖郡原列島花園268畝獨(dú)立開發(fā)，多島游艇碼頭，島嶼會(huì)所酒店，島嶼特色SPA，游艇別墅上海涵璧灣80萬平米獨(dú)立開發(fā)，圍湖多島別墅、會(huì)所、恒溫游泳池、健身中心，生態(tài)SUP館，休閑茶嬋，娛樂，宴會(huì)廳，中西餐廳，超市、游艇碼頭等長興島桔園度假村10萬平米開發(fā)島嶼的一部分別墅群、賓館樓、健身娛樂項(xiàng)目桔園度假村室內(nèi)游泳館、桑拿中心、會(huì)務(wù)中心、壁球館、攀巖區(qū)、健身區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球區(qū)、大型迪高歌舞廳、KTV包房、棋牌室等健身娛樂設(shè)施高爾夫練習(xí)場(chǎng)，CS真人射擊場(chǎng)島嶼項(xiàng)目目度假先行行酒店、游游艇、會(huì)會(huì)所是島島嶼項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)旅旅游度假假功能的的主要產(chǎn)產(chǎn)品，酒酒店多采采用高星星級(jí)以奠奠定項(xiàng)目目高端形形象，游游艇一般般由游艇艇俱樂部部經(jīng)營，，碼頭出出租，在在項(xiàng)目規(guī)規(guī)模允許許下，部部分項(xiàng)目目打造高高爾夫練練習(xí)場(chǎng)島嶼項(xiàng)目目度假先行行綠城千島島湖度假假公寓，優(yōu)先引引入喜來來登酒店店，打造造游艇碼碼頭，建建造高檔檔會(huì)所，，通過樣樣板示范范區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)體驗(yàn)式式營銷桔園度假假村內(nèi)有島內(nèi)內(nèi)唯一一一家三星星級(jí)旅游游涉外飯飯店及中中國綠色4A飯店，內(nèi)內(nèi)設(shè)新建建的高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)淀山湖畔畔涵璧灣目前已已建起水水上運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)、游游艇俱樂樂部、保保齡球場(chǎng)場(chǎng)等島嶼項(xiàng)目目產(chǎn)品打造造產(chǎn)品打造造的關(guān)鍵鍵點(diǎn)一：：建筑排排布以資資源為核核心建筑排布布：水系系導(dǎo)入，，親水排排布水域廣泛泛是島嶼嶼的核心心優(yōu)勢(shì)，，建筑排排布圍繞繞水景資資源。別墅類產(chǎn)產(chǎn)品親水水而建，，如千島島湖開元元度假村村、淀山山湖畔涵涵璧灣；；度假公公寓產(chǎn)品品強(qiáng)調(diào)望望見水景景，如綠綠城千島島湖度假假公寓淀山湖畔畔涵璧灣灣綠城千島島湖度假假公寓作為以湖景為核心資源的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，淀山湖畔涵璧灣及千島湖公寓都充分抓住了湖景資源的精華作為其最重要的賣點(diǎn)，其收益遠(yuǎn)不僅僅來自產(chǎn)品本身，更對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到了有效的提升作用。

島嶼項(xiàng)目目產(chǎn)品打造造產(chǎn)品打造造的關(guān)鍵鍵點(diǎn)二：：產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)酒店店化，產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富產(chǎn)品線：：產(chǎn)品高高端定位位，產(chǎn)品品線拉長長島嶼項(xiàng)目目客戶類類型以高高端為主主，但因因非第一一居所，，戶型面面積跨度度較大，，如綠城城千島湖湖度假公公寓，既既有迷你你別墅，，又有大大面積豪豪宅產(chǎn)品品從70平米1房到1000平米大戶戶型；淀淀山湖畔畔涵璧灣灣別墅有有5種戶型，，面積從從760平方米到到1323平方米不不等產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)：戶型型設(shè)計(jì)酒酒店化，，精裝交交付為主主島嶼類度度假產(chǎn)品品非第一一居所，，客戶居居住時(shí)間間較短，，兼顧出出租經(jīng)營營的作用用，因此此采用酒酒店化設(shè)設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)觀景景平臺(tái)，，弱化廚廚房等居居家設(shè)計(jì)計(jì)客戶異地地購買較較多，因因此多采采用精裝裝交付淀山湖畔畔涵壁灣灣千島湖度度假酒店店產(chǎn)品高端端化戶型酒店店化區(qū)域起步步期：此時(shí)資源源價(jià)值一一般、缺缺乏相關(guān)關(guān)配套，，需要與與政府合合作完善善配套，，從整體體品牌形形象著力力打造快速開發(fā)發(fā)期：準(zhǔn)現(xiàn)房交交付，緩緩解異地地售房壓壓力，分分期開發(fā)發(fā)，保證證現(xiàn)金流流區(qū)域成熟熟期：區(qū)域成熟熟項(xiàng)目較較多，競競爭壓力力大，需需要通過過創(chuàng)新突突破競爭爭分階段開開發(fā)探查階段參與階段發(fā)展階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引客戶；加快建設(shè)項(xiàng)目邁入正軌合理有序序的開發(fā)發(fā)模式、、明確的的客戶選選擇是項(xiàng)項(xiàng)目成功功的助推推力島嶼項(xiàng)目目分階段開開發(fā)島嶼項(xiàng)目目分階段開開發(fā)發(fā)展階段（2002-2006年）參與階段（1992-2001年）探查階段（1982-1991年）濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；千島湖綜合型房地產(chǎn)市場(chǎng)快速成長，各品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，并獲得收益1997年接待游客65.8萬，比1991年上升了139.3％，實(shí)現(xiàn)門票收入2858萬。旅游景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了從量到質(zhì)的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點(diǎn)的品位。受城市、交通、市場(chǎng)等制約，千島湖旅游的吃、住、行、游購、娛樂等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務(wù)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的綜合型旅游發(fā)展；2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。典型項(xiàng)目：開元度假村開發(fā)建設(shè)東南湖區(qū)桂花島，標(biāo)志著千島湖旅游正式開始起步。典型項(xiàng)目：魚味館飯店1993年，淳安縣政府出臺(tái)了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵(lì)政策；1998年《千島湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》正式實(shí)施。2000年，成為全國首批級(jí)旅游區(qū)典型項(xiàng)目：海外海大酒店、鳳凰休閑度假村階段特征階段特征階段特征大事件大事件大事件千島湖旅旅游度假假區(qū)的發(fā)發(fā)展歷程程表旅游區(qū)非非成熟景景觀區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)要點(diǎn)解解讀旅游區(qū)區(qū)非成成熟景景觀區(qū)區(qū)項(xiàng)目目如何何開發(fā)發(fā)？問題癥癥結(jié)：：缺乏乏強(qiáng)勢(shì)勢(shì)資源源向已有有成熟熟區(qū)靠靠、分分享成成熟旅旅游區(qū)區(qū)客戶戶資源源通過產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃及及景觀觀打造造，使使項(xiàng)目目融入入度假假大區(qū)區(qū)域借勢(shì)打造人人工旅旅游資資源，，如人人工溫溫泉、、高爾爾夫球球場(chǎng)、、游樂樂場(chǎng)、、公園園等，，創(chuàng)造造全新新概念念，如如常州州恐龍龍園（（無恐恐龍））造景核心解解決途途徑：：概念念創(chuàng)新新價(jià)值突突破點(diǎn)點(diǎn)一向成熟熟旅游游區(qū)、、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)影響響力區(qū)區(qū)域““靠””，分分享成成熟區(qū)區(qū)品牌牌價(jià)值值【案例借借鑒】三亞山山水國國際借鑒點(diǎn)點(diǎn)：向三亞亞靠，，分享享成熟熟區(qū)域域客戶戶資源源三亞山山水國國際——借勢(shì)三三亞【案例借借鑒】概況：：山水國國際總總占地地面積積為2351畝，總總建筑筑面積積逾100萬平方方米，，綜合合容積積率為為0.56，綠化化率50%，其產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)包包括獨(dú)獨(dú)立別別墅、、聯(lián)排排別墅墅、雙雙拼別別墅、、疊拼拼別墅墅、多多層住住宅、、小高高層住住宅、、酒店店式公公寓、、水上上餐廳廳及商商業(yè)步步行街街等地理?xiàng)l條件：：位于于三亞亞市區(qū)區(qū)，非非一線線海景景，項(xiàng)項(xiàng)目自自身缺缺乏自自然資資源，，利用用其三三亞市市區(qū)的的地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，分分流度度假客客戶。三亞山山水國國際——位于三三亞非非一線線海景景區(qū)域域，占占地逾逾兩千千三百百畝，，缺乏乏景觀觀資源源，依依靠產(chǎn)產(chǎn)品打打造，，融入入三亞亞度假假區(qū)，，分流流度假假客戶戶三亞山山水國國際【案例借借鑒】引入水水系，，營造造熱帶帶水景景效果果項(xiàng)目外外部景景觀不不具備備優(yōu)勢(shì)勢(shì)，通通過內(nèi)內(nèi)部景景觀打打造，，營造造出熱熱帶海海景效效果，，融入入三亞亞旅游游區(qū)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速速銷售售和溢溢價(jià)在外部部資源源缺乏乏的情情況下下，強(qiáng)強(qiáng)化內(nèi)內(nèi)部景景觀打打造，，營造造熱帶帶園林林效果果，形形成集集度假假旅游游、文文化娛娛樂、、健康康休閑閑、生生活居居住于于一體體的““山水水國際際村””開發(fā)水水上游游樂設(shè)設(shè)施，，水上上餐廳廳等，，增添添項(xiàng)目目娛樂樂性豐富產(chǎn)產(chǎn)品類類型，，延長長產(chǎn)品品線，，擴(kuò)大大客戶戶范圍圍，與與一線線海景景高價(jià)價(jià)項(xiàng)目目形成成差異異化價(jià)值突突破點(diǎn)點(diǎn)二打造商商業(yè)化化旅游游資源源，如如人工工溫泉泉、高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)、游游樂場(chǎng)場(chǎng)、公公園、、奧特特萊斯斯等，，通過過產(chǎn)品品提升升項(xiàng)目目價(jià)值值【案例借借鑒】觀瀾湖湖高爾爾夫東部華華僑城城觀瀾湖湖高爾爾夫位位于深深圳，，橫跨跨20平方公公里高高爾夫夫綠地地的觀觀瀾湖湖國際際頂級(jí)級(jí)豪宅宅區(qū)。。項(xiàng)目區(qū)區(qū)位12個(gè)國際級(jí)球場(chǎng)216洞規(guī)模的世界第一大高爾夫球場(chǎng)亞洲第一大網(wǎng)球中心多家國際商務(wù)休閑酒店及會(huì)所大型國際會(huì)議中心亞洲最大的SPA中心綜合商業(yè)美食運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施分別由世界第一男、女教練主持的兩間高爾夫?qū)W院中國最大規(guī)模的高爾夫物業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“鏈?zhǔn)绞健狈?wù)1997年，觀觀瀾湖湖曉峰峰居別別墅正正式入入市，，贏得得市場(chǎng)場(chǎng)積極極追捧捧。2002年，觀觀瀾湖湖獲““中中國深深圳地地產(chǎn)高高檔樓樓盤成成功開開發(fā)典典范””。2003年，高高爾夫夫大宅宅入市市，成成為國國內(nèi)最最受矚矚目的的別墅墅住區(qū)區(qū)之一一。2004年12月，高高爾夫夫大宅宅榮登登“中中國十十大超超級(jí)豪豪宅””。2005年9月，觀觀瀾湖湖黃金金嶺別別墅入入市后后迅速速售罄罄。2005年11月，在在“賓賓利國國際地地產(chǎn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”中中榮獲獲兩項(xiàng)項(xiàng)五星星級(jí)大大獎(jiǎng)。。2006年4月，觀觀瀾湖湖?翡翠灣灣103棟別墅墅一日日售罄罄。2007年1月，觀觀瀾湖湖贏得得2007－2018連續(xù)12屆高爾爾夫世世界杯杯舉辦辦2007年7月，224套觀瀾瀾湖?上堤在在1.5小時(shí)內(nèi)內(nèi)全部部售罄罄。觀瀾湖湖大事事記【案例借借鑒】觀瀾湖湖高爾爾夫地地產(chǎn)——以高爾爾夫提提升價(jià)價(jià)值借助高高爾夫夫這一一最具具貴族族氣質(zhì)質(zhì)的休休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)作作為載載體，，通過過酒店店、球球場(chǎng)、、會(huì)所所、宅宅邸和和一系系列休休閑娛娛樂項(xiàng)項(xiàng)目和和服務(wù)務(wù)，形形成自自身完完整的的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條條，成成功營營造了了一個(gè)個(gè)國際際化高高端時(shí)時(shí)尚生生活圈圈層。。項(xiàng)目引引擎物物導(dǎo)入入分析析高爾夫夫+優(yōu)質(zhì)自自然景景觀項(xiàng)目選選取了了高爾爾夫球球這個(gè)個(gè)最具具貴族族氣質(zhì)質(zhì)、最最綠色色、最最陽光光的項(xiàng)項(xiàng)目作作為出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)和承承載整整個(gè)模模式的的平臺(tái)臺(tái)，從從而突突出了了尊貴貴、高高雅、、時(shí)尚尚、健健康、、精彩彩、世世界一一流的的理念念和特特質(zhì)。。該項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)定位位于最最高端端的國國際時(shí)時(shí)尚生生活圈圈層。。明確確是為為社會(huì)會(huì)財(cái)富富精英英、成成功人人士準(zhǔn)準(zhǔn)備的的，從從而成成為一一種成成功的的象征征、身身份的的象征征。從從而最最大限限度里里利用用了高高爾夫夫以及及優(yōu)良良的自自然景景觀這這兩大大引擎擎。項(xiàng)目引引擎物物導(dǎo)入入分析析物業(yè)配配比分分析鄉(xiāng)村俱樂部觀瀾湖高爾夫大宅大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院觀瀾湖辛迪瑞高爾夫?qū)W院高爾夫水療度假酒店及賽維納酒店觀瀾湖湖高爾爾夫地地產(chǎn)觀瀾湖湖高爾爾夫項(xiàng)項(xiàng)目的的引擎擎物是是高爾爾夫+優(yōu)質(zhì)自自然景景觀。。項(xiàng)目目圍繞繞高爾爾夫主主題配配置了了多個(gè)個(gè)高檔檔次且且別具具特色色的項(xiàng)項(xiàng)目，，形成成了一一個(gè)完完整的的高爾爾夫旅旅游休休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈?！景咐杞梃b】觀瀾湖湖土地地運(yùn)營營策略略觀瀾湖湖土地地運(yùn)營營的目目標(biāo)是是通過過與旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、休閑閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的結(jié)結(jié)合參參與城城市運(yùn)運(yùn)營。。整體思思路是是通過過科學(xué)學(xué)的規(guī)規(guī)劃，，先造造環(huán)境境再造造城，，以此此提升升并發(fā)發(fā)揮土土地的的最佳佳狀態(tài)態(tài)，使使環(huán)境境成為為整個(gè)個(gè)社會(huì)會(huì)發(fā)展展的有有力承承載者者。觀瀾湖湖項(xiàng)目目運(yùn)營營策略略策略一一：首首發(fā)造造景策略二二：先先做配配套后后造城城策略三三：依依托旅旅游休休閑資資源打打造旅旅游住住宅項(xiàng)項(xiàng)目策略四：利利用文化價(jià)價(jià)值做營銷銷觀瀾湖高爾爾夫地產(chǎn)觀瀾湖模式式采用先造造環(huán)境再地地產(chǎn)，先造造配套再造造項(xiàng)目的模模式，通過過休閑度假假產(chǎn)業(yè)的打打造和運(yùn)營營提升項(xiàng)目目土地價(jià)值值?！景咐梃b】不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論觀點(diǎn)，創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費(fèi)者提供的是一種國際高端時(shí)尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品和服務(wù)，是圍繞著國際時(shí)尚生活方式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，促使