房地產(chǎn)緒論二

第一章緒論CompanyLogo主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)概述1.2房地產(chǎn)業(yè)概述1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.4房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律§1.1

房地產(chǎn)概述1.1.1

房地產(chǎn)的含義（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。CompanyLogo1.1.2

房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國臺灣中國香港Realestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

與房地產(chǎn)同義的名稱：CompanyLogo

房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性1.1.3

房地產(chǎn)屬性CompanyLogo上海音樂廳原貌（1）房地產(chǎn)位置的固定性CompanyLogo打包的上海音樂廳正在頂升中的上海音樂廳上海音樂廳新顏CompanyLogo國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年（2）房地產(chǎn)使用的耐久性CompanyLogo（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：房地產(chǎn)位置固定

不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同CompanyLogo（4）土地供供給的的稀缺缺性土地供供給的的稀缺缺有具具有特特殊性性：土地的的總供供給量量固定定，是是不可可復(fù)制制生產(chǎn)產(chǎn)的自自然資資源人們利利用土土地總總是首首先開開發(fā)利利用位位置較較為優(yōu)優(yōu)越或或肥力力較高高的土土地地異質(zhì)質(zhì)性與與固定定性使使可利利用的的土地地具有有一定定的壟壟斷性性，在在短期期內(nèi)土土地的的供給給缺乏乏彈性性CompanyLogo房地產(chǎn)產(chǎn)可以以作為為一種種生產(chǎn)產(chǎn)要素素用于于生產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)，也也可以以用于生生活消消費(fèi)，，但由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)的固固定性性、耐耐久性性及稀稀缺性性，使之亦亦成為為一種種重要要的投投資品品。雖然房房地產(chǎn)產(chǎn)的變變現(xiàn)能能力較較差，，流動(dòng)動(dòng)性較較低，，但在在通貨貨膨脹情況況下，，投資資房地地產(chǎn)比比投資資其他他資產(chǎn)產(chǎn)更具具保值值功能能。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與消消費(fèi)的的雙重重性CompanyLogo（6）房地產(chǎn)產(chǎn)的相相互影影響性性房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值不不僅與與其本本身的的狀況況有直直接關(guān)關(guān)系，，還受受周圍圍房地地產(chǎn)利利用即即環(huán)境境變動(dòng)動(dòng)的影影響，，稱為為溢出出效應(yīng)應(yīng)或外外部性性。住宅的的利用用需要要有一一定的的配套套服務(wù)務(wù)設(shè)施施新建道道路的的投資資會使使路旁旁土地地升值值粉嫩公公主酒酒釀蛋蛋/65/2016-03-11/7447.html嵱吘莒莒CompanyLogo（7）房地產(chǎn)產(chǎn)的易易受限限制性性政府對對房地地產(chǎn)的的限制制一般般通過過下列列4種特權(quán)權(quán)來實(shí)實(shí)現(xiàn)：：警察權(quán)權(quán)征用全全征稅權(quán)權(quán)允公權(quán)權(quán)CompanyLogo（8）房地地產(chǎn)的的難以以變現(xiàn)現(xiàn)性導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)難以以變現(xiàn)現(xiàn)的原因因：價(jià)值巨巨大不可移移動(dòng)性性獨(dú)一無無二性性需要花花費(fèi)相相當(dāng)長長的時(shí)時(shí)間來來尋找找合適適的買買者和和進(jìn)行行討價(jià)價(jià)還價(jià)價(jià)CompanyLogo1.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)分類類按其用用途劃劃分：居住物物業(yè)商業(yè)物物業(yè)工業(yè)物物業(yè)旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)特殊用用途物物業(yè)按其是是否產(chǎn)產(chǎn)生收收益劃劃分：收益性性房地地產(chǎn)非收益益性房房地產(chǎn)產(chǎn)按經(jīng)營營使用用方式式劃分分：自用型型房地地產(chǎn)營業(yè)性性房地地產(chǎn)出租型型房地地產(chǎn)出售型型房地地產(chǎn)按開發(fā)發(fā)程度度劃分分：土地在建工工程建成后后物業(yè)業(yè)CompanyLogo§1.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概述1.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的內(nèi)涵涵是從事事房地地產(chǎn)投投資、、開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、、服務(wù)務(wù)和管管理活活動(dòng)的的主體體及其其所進(jìn)進(jìn)行的的上述述經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)的有有機(jī)結(jié)結(jié)合。。主體主主要包包括：房地地產(chǎn)投投資主主體、、房地地產(chǎn)開開發(fā)主主體、、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管管理主主體、、房地地產(chǎn)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)、、建筑筑商、、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)商、、房地地產(chǎn)中中介組組織和和其他他主體體。經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)主主要包包括：房地地產(chǎn)投投資、、房地地產(chǎn)開開發(fā)、、房地地產(chǎn)經(jīng)營管管理、、建筑筑施工工、房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融活動(dòng)動(dòng)、物物業(yè)管管理、、房地產(chǎn)中中介服服務(wù)及及其他他經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)。CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的的定位位和作作用（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的的定位位：作為國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)：是社會會經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)的基基本物物質(zhì)前前提是國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的基基本保保證是人口口素質(zhì)質(zhì)提高高和社社會全全面進(jìn)進(jìn)步的的基本本條件件是城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展和城城市現(xiàn)現(xiàn)代化化的重重要基基礎(chǔ)是社會會財(cái)富富創(chuàng)造造的重重要源源泉CompanyLogo作為國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)：*房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)（來來自：：重慶慶報(bào)告告），，對GDP的影響響分析析CompanyLogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產(chǎn)熱開發(fā)區(qū)熱CompanyLogo（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的作用：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提提供重要的物質(zhì)條條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條條件和生活環(huán)境加快舊城改造和城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，改變落后的城城市面貌有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，改善投資硬硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就就業(yè)可以增加政府財(cái)政政收入CompanyLogo1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開發(fā)需要獲獲得金融機(jī)構(gòu)的資資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金金融業(yè)提供消費(fèi)信信貸支持房地產(chǎn)信貸是金融融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)業(yè)務(wù)抵押貸款證券（mortgagebackedsecurity,MBS）擔(dān)保抵押貸款證券券（collateralizedmortgageobligations,CMO）CompanyLogo（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的作用：房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使使家庭擺脫“流動(dòng)動(dòng)性約束”，增進(jìn)進(jìn)效用C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。。在沒有信貸市場的的條件下，家庭只只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時(shí)時(shí)，家庭的消費(fèi)束束為G(g1,g2),家庭通過向第二期期借貸來增加第一一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。CompanyLogo房地產(chǎn)信貸是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力力房地產(chǎn)開發(fā)信貸為為房地產(chǎn)開發(fā)提供供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為為房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)產(chǎn)生的商品提供銷銷售市場保障金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券CompanyLogo§1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營概述1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營主體在國家的的法律允許范圍內(nèi)，，通過對土地、建建材、基礎(chǔ)設(shè)施、、勞動(dòng)力、信息等多種資源的的優(yōu)化組合利用，，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并并對開發(fā)成果進(jìn)行行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層層含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營是一個(gè)系統(tǒng)的過過程。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營的全過程必須在在法律框架內(nèi)進(jìn)行行。CompanyLogo房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)的長期性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)的資金密集性性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高高收益性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)的政策性1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營的特點(diǎn)活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性性項(xiàng)目操作的復(fù)雜性性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)的復(fù)雜性CompanyLogo1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營營的參與者政府房地產(chǎn)開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費(fèi)者CompanyLogo（1）政府其主要職能有三個(gè)個(gè)方面：通過經(jīng)濟(jì)手段、法法律手段、行政手手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過土地一級市場場為房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行市市場供給調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督督管理（2）房地產(chǎn)開發(fā)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)人（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過二級市場購置置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市市政部門、房地局局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)貿(mào)委、市建委CompanyLogo（4）投資主體投資主體投資房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有兩兩種方式：通過直接或間接（（股票、信托、債債券等）投資方式式投資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主體通過直接或間接方方式購置房地產(chǎn)商商品進(jìn)行長期出租租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售（5）金融機(jī)構(gòu)如：銀行、信托投投資公司等（6）建筑承包商（施工工單位）房地產(chǎn)開發(fā)過程中中房屋等建筑產(chǎn)品品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開發(fā)過程中中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑筑施工、物資供應(yīng)應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾幾乎全部物質(zhì)工作作的直接擔(dān)當(dāng)者CompanyLogo（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營銷與策劃人員（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終終使用人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)收益的最終實(shí)實(shí)現(xiàn)者CompanyLogo§1.4房地產(chǎn)市場及其運(yùn)運(yùn)行規(guī)律1.4.1房地產(chǎn)市場的概念念狹義的房地產(chǎn)市場場是指房地產(chǎn)商品需需求者和房地產(chǎn)商商品供給者之間進(jìn)進(jìn)行交易活動(dòng)的場場所，如房地產(chǎn)交交易中心等。廣義的房地產(chǎn)市場場是指經(jīng)濟(jì)主體之間間進(jìn)行房地產(chǎn)交易易活動(dòng)及其在活動(dòng)動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制制。CompanyLogo如：別墅市場、公公寓市場、普通住住宅市場等1.4.2房地產(chǎn)市場分類按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場北京房地產(chǎn)市場華北房地產(chǎn)市場華東房地產(chǎn)市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產(chǎn)市場工業(yè)房地產(chǎn)市場特殊用途房地產(chǎn)市市場按功能劃分：房產(chǎn)市場土地市場房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)信息技術(shù)市市場按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)擔(dān)保市場房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場CompanyLogo建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的的心理因素追追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的的革新投機(jī)心理1.4.3房地產(chǎn)市場影響因因素房地產(chǎn)市場的內(nèi)部部因素：房地產(chǎn)市場的外部部因素：政治制度（基本影影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文環(huán)境CompanyLogo1.4.4房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的狀況況和市場狀況的變變動(dòng)可以用一系列列量化指標(biāo)來描述述，如價(jià)格、租金金、租金增長率、、交易額、空置率率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收收益率）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場增長率等。。房地產(chǎn)市場指標(biāo)分分類：供給指標(biāo)需求指標(biāo)交易指標(biāo)CompanyLogo（1）供給指標(biāo)新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面積（（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）CompanyLogo（2）需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）人口數(shù)（包括戶籍籍人口、常住人口口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再再就業(yè)的離退休人人員、私營業(yè)主、個(gè)體戶主主、私營和個(gè)體就就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人人員、其他就業(yè)人人員）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收收入城市家庭總支出商品零售價(jià)格指數(shù)數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)CompanyLogo（3）市場交易指標(biāo)銷售量（HousesSold,HSt）出租量（HousesRented,HRt）吸納量（AbsorptionV01ume,AVt）吸納率（AbsorptionRate,ARt）吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房屋銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)數(shù)CompanyLogo1.4.5房地產(chǎn)周期（1）房地產(chǎn)周期的概念念房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水水平起伏波動(dòng)、周周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行過程中交替出現(xiàn)現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大大階段、循環(huán)往復(fù)復(fù)的復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮—衰退四個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)周期波動(dòng)模模式的相似性房地產(chǎn)周期波動(dòng)傳傳導(dǎo)機(jī)制的相似性性房地產(chǎn)周期波動(dòng)的的特殊性CompanyLogo（2）房地產(chǎn)周期存在的的原因宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)動(dòng)供需因素市場信息不對稱市場主體心理因素素政策