房地產(chǎn)開發(fā)流程運(yùn)營計劃管理含案例說明

房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營計劃管理考核2019年6月XX房地產(chǎn)公司內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素計劃運(yùn)營體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度領(lǐng)導(dǎo)忙策劃看領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃等策劃報建待圖紙工程量清單編制和目標(biāo)成本等圖紙審核招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購說法一：或者我們不能按時完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？---進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險加大進(jìn)度時間，決定管理費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已6進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取7進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點(diǎn)，銷售凈利率提高0.7個百分點(diǎn)■集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點(diǎn)■同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項(xiàng)目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進(jìn)度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理世茂運(yùn)營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營。。。。。。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理

計劃管理體系－計劃管理

管理型運(yùn)營體系－營運(yùn)績效管理－運(yùn)營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理

專業(yè)型運(yùn)營體系－投資決策管理－運(yùn)營績效管理－運(yùn)營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運(yùn)營營概述影響快速運(yùn)營的的關(guān)鍵因素計劃運(yùn)營體系的的整體思路如何進(jìn)行有效的的計劃管理12影響公司快速周周轉(zhuǎn)的因素組織與項(xiàng)目管理理模式----決策速度與決策策方式是影響效效率的關(guān)鍵因素素業(yè)務(wù)流程的合理理性----是否高效合理的的主流程、部門門間接口是否清清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否明確決定定工作的質(zhì)量；；計劃運(yùn)營體系系產(chǎn)品與管理的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化程度項(xiàng)目本身的因素素----政府關(guān)系、項(xiàng)目目自然條件和主主動性的政府博博弈（偷面積、、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的的文化與有無清清晰的責(zé)任機(jī)制制13案例：客觀原因因背后的因素案例：某項(xiàng)目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與與施工某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基基礎(chǔ)形式（設(shè)計計定）鉆孔樁3月份初施工單位位進(jìn)場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不不了，應(yīng)該改成成沖孔樁但是設(shè)計建議盡盡量不改，成本本會增加60%，但由于無法施施工，經(jīng)成控部部門同意3月底改成用沖孔孔樁，其他邊坡坡的地方就用人人工挖孔樁，（（2周時間，成控才才同意）4月份已經(jīng)開始施施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊殊，無法進(jìn)行人人工開挖，其他他器械（沖孔、、鉆孔）也不行行，后來就改成成鋼管樁（設(shè)計計要重新出施工工圖，用了1個月的時間），，招標(biāo)又用了1個月的時間7月份開始進(jìn)場，，采用的鋼管比比較特殊，要重重新訂貨（20天）9月份設(shè)計增加800多米鋼管，完成成了鋼管樁部分分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計計是天然基礎(chǔ)（（直接做在土上上），5月份開挖后土質(zhì)質(zhì)達(dá)不到設(shè)計要要求，改成了人人工挖孔樁，6月又遇到與剛才才4棟一樣的情況，，3棟樓討論到現(xiàn)在在還沒有確定最最終的施工方案案，6月份開始討論方方案，反復(fù)試用用鋼護(hù)筒、水泥泥管護(hù)筒、繡閥閥管加固、懸噴噴樁加固等方案案，8月份最終確定此此部分樁采用繡繡閥管加固后再再開挖的方案，，10月初繡閥管施工工完畢，挖孔樁樁進(jìn)場繼續(xù)開挖挖，但是樁內(nèi)土土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)預(yù)想效果本來今年希望今今年年底達(dá)到預(yù)預(yù)售條件，但由由于以上問題，，也只能拖到明明年開售，竣工工也只能到明年年年底。14從XX中加速所看到的的－難的不是快快，而是又快又又好案例：萬科“在均好中加速”15我們?yōu)槭裁从辛髁鞒踢€是會效率率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主主流程程及子流流程操作指指導(dǎo)及及表格格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖圖設(shè)計施工過過程配合合主流程程:一級子子流程程:二級流流程:行政財務(wù)ＩＴ主流程程決定定總體體效率率部門流流程決決定協(xié)協(xié)同效效率作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)決決定工工作質(zhì)質(zhì)量16首先應(yīng)應(yīng)關(guān)注注公司司的整整體業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的效率率，它它關(guān)系系到資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率某公司司專業(yè)業(yè)集成成流程程圖17建設(shè)工工程施施工許許可證證方案報報建營銷設(shè)計項(xiàng)目成本工程可行性性研究究報告告土地出出讓合合同建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證概念設(shè)設(shè)計產(chǎn)品建建議書書規(guī)劃設(shè)設(shè)計單體設(shè)設(shè)計施工圖圖設(shè)計計工程總總包招招標(biāo)施工圖圖報建建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證工程形形象進(jìn)進(jìn)度銷售開開盤項(xiàng)目聽聽證會會市場定定位國有土土地使使用權(quán)權(quán)證開工銷售許許可證證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實(shí)施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公司司示范范區(qū)加加速19其次關(guān)關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的協(xié)調(diào)調(diào)性，，這是是影響響流程程效率率的第第二個個關(guān)鍵鍵因素素很多時時候，，我們們只關(guān)關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的審批批順序序，往往往忽忽略業(yè)業(yè)務(wù)流流程間間的協(xié)協(xié)調(diào)性性20案例：：某項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)高錯錯誤的的產(chǎn)生生和業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的關(guān)注注點(diǎn)場地豎豎向標(biāo)標(biāo)高設(shè)設(shè)計原因分分析:土建設(shè)設(shè)計、、市政政設(shè)計計與景景觀設(shè)設(shè)計系系三個個不同同的單單位，，分別別完成成后施施工以以最后后的景景觀設(shè)設(shè)計為為依據(jù)據(jù)進(jìn)行行控制制標(biāo)高高。經(jīng)驗(yàn)及及教訓(xùn)訓(xùn)：各專業(yè)業(yè)設(shè)計計提前前介入入是好好事，，但各各自完完成后后須進(jìn)進(jìn)行綜綜合豎豎向設(shè)設(shè)計匯匯總。。繪制制綜合合豎向向設(shè)計計圖并并進(jìn)行行嚴(yán)格格的綜綜合評評審。。如何避避免？？21如何確確保業(yè)業(yè)務(wù)流流程完完成節(jié)節(jié)點(diǎn)的的質(zhì)量量，這這也是是影響響流程程效率率的重重要原原因之之一由于時時間比比較緊緊和人人員熟熟練程程度等等原因因，節(jié)節(jié)點(diǎn)質(zhì)質(zhì)量達(dá)達(dá)不到到要求求返工工而導(dǎo)導(dǎo)致流流程效效率降降低成成為了了影響響流程程效率率的主主要因因素22能否快快速決決策和和在合合適的的時間間決策策是快快速運(yùn)運(yùn)營的的關(guān)鍵鍵23內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)計劃劃運(yùn)營營概述述影響快快速運(yùn)運(yùn)營的的關(guān)鍵鍵因素素計劃運(yùn)運(yùn)營體體系的的整體體思路路如何進(jìn)進(jìn)行有有效的的計劃劃管理理24計劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)---誰來管管戰(zhàn)略型型集團(tuán)團(tuán)總部部—萬科25計劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)---誰來管管地區(qū)PMO型—龍湖26計劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)---誰來管管權(quán)威推推動型型—金地27計劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)---誰來管管職能型型--中小企企業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運(yùn)營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項(xiàng)目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運(yùn)營資產(chǎn)運(yùn)營部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?8目的：：1、及時時和充充分掌掌握集集團(tuán)所所屬項(xiàng)項(xiàng)目的的動態(tài)態(tài)運(yùn)行行狀況況；2、及早早判斷斷公司司及項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)行的的風(fēng)險險和影影響，，提前前做出出相關(guān)關(guān)預(yù)警警和應(yīng)應(yīng)對策策略；；2、有效效提高高公司司資金金、資資產(chǎn)的的運(yùn)行行效率率；4、為集集團(tuán)的的績效效考核核提供供依據(jù)據(jù)5、推進(jìn)進(jìn)業(yè)務(wù)務(wù)流程程的實(shí)實(shí)施，，提高高集團(tuán)團(tuán)精細(xì)細(xì)化管管理水水平。。管理對對象：：針對集集團(tuán)下下屬的的所有有項(xiàng)目目管理方方式：：以目標(biāo)標(biāo)管理理為工工具，，以動動態(tài)監(jiān)監(jiān)控手手段，，并通通過結(jié)結(jié)果評評價體體系，，有效效將運(yùn)運(yùn)營管管控納納入績績效考考核體體系，，使得得整體體的管管控方方案有有據(jù)、、有察察、有有效。。計劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)---如何管管(整體思思路））29一體化化運(yùn)營營的概概念系統(tǒng)的的一體體化一體化化的運(yùn)運(yùn)營管管理是是一個個完整整的系系統(tǒng)，，包含含目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定、過過程監(jiān)監(jiān)控、、結(jié)果果評估估，形形成一一個PDCA的有效效循環(huán)環(huán)體系系；專業(yè)的的一體體化一體化化的運(yùn)運(yùn)營管管理涵涵蓋了了項(xiàng)目目運(yùn)營營管理理的各各個重重要專專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)，，保證證集團(tuán)團(tuán)對各各項(xiàng)目目動態(tài)態(tài)監(jiān)控控的全全面性性和科科學(xué)性性，并并且能能夠通通過報報表管管理系系統(tǒng)地地反映映項(xiàng)目目的重重要經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)；；管理的的一體體化一體化化的運(yùn)運(yùn)營管管理通通過與與考核核的有有效鏈鏈接，，運(yùn)營營管理理將納納入公公司績績效考考核體體系，，使得得運(yùn)營營管理理和人人力資資源形形成良良好的的互動動，實(shí)實(shí)現(xiàn)的的管理理的一一體化化，使使得運(yùn)運(yùn)營管管理有有效可可控；；30通過目標(biāo)規(guī)劃、過過程監(jiān)控、結(jié)果評評價緊密整合，形形成一套全面科學(xué)學(xué)的管控體系運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定計劃管理成果管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控結(jié)果評價項(xiàng)目評估成本管理資金預(yù)算管理————知識管理———————信息報表管理———31目標(biāo)管理是保證公公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全全程工具收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表計劃跟蹤表動態(tài)成本表滾動資金計劃表季度評估年度評估項(xiàng)目周期評估目標(biāo)設(shè)定運(yùn)營監(jiān)控結(jié)果評估通過表單對目標(biāo)及及成果進(jìn)行跟蹤設(shè)計基于關(guān)鍵目標(biāo)標(biāo)的評估體系，優(yōu)化評估結(jié)果的應(yīng)應(yīng)用方式32運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定為明明確了項(xiàng)目開發(fā)的的方向項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)品牌目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)土地、合作方及可可持續(xù)發(fā)展具體對項(xiàng)目開發(fā)周周期等的要求品牌承擔(dān)在細(xì)分市市場地位的責(zé)任對現(xiàn)金流和利潤的的取舍和要求等33過程監(jiān)控包含計劃劃管理、成本管理理、資金管理、知知識信息管理四條條主線計劃管理（計劃編制及跟蹤蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整整）成果管理（關(guān)鍵成果管理））決策管理（決策會議管理））成本管理（目標(biāo)成本、動態(tài)態(tài)成本管理）資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動動資金計劃）————知識管理————計劃管理線成本管理線知識信息線———信息報表管理-——-資金管理線34基于WBS的計劃運(yùn)營管理思思路計劃管理指導(dǎo)思想想：基于業(yè)務(wù)活動動分析，以目標(biāo)結(jié)結(jié)果位導(dǎo)向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計劃運(yùn)營管理：：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆址治龇椒?，而不是靠“?jīng)驗(yàn)””收集；系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建建項(xiàng)目計劃運(yùn)營管理的各個體系系，以保證各個體體系的系統(tǒng)性和匹配性性個性定制：基于上述兩個個個條件，才可以保證“針對公司司個性，量身定制制，并且符合行業(yè)規(guī)律律”；35四大要素的設(shè)定是是計劃運(yùn)營管理的的核心（流程總圖）梳理項(xiàng)目從獲取到到竣工交付過程中中關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通過合合理搭接和工作前前置，提高了項(xiàng)目開發(fā)的的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)務(wù)的流程清單）流程策劃計劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提提高項(xiàng)目管理計劃的可控及可可實(shí)施性，同時通通過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便于多多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目目管控變得有效；計劃管理計劃管理通過關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一化，評價運(yùn)營質(zhì)量，標(biāo)志階階段完成，提高會會議決策效率，積累管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，明確決策層級，降低決決策風(fēng)險，提高側(cè)側(cè)決策效率成果管理決策會議管理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認(rèn)方式輸出成果36一體化運(yùn)營管理體體系搭建思路37根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)階段劃分分為5-8個STEP1劃分項(xiàng)目開發(fā)階段段某標(biāo)桿企業(yè)劃分方方案：1、土地投資分析階階段；2、項(xiàng)目啟動階段；；3、方案設(shè)計及初設(shè)設(shè)指導(dǎo)階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及施工工圖指導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階段；；6、營銷開盤階段；；7、竣工交房階段；；8、項(xiàng)目后評估階段段；38根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)建立分級計劃管管理體系39里程碑節(jié)點(diǎn)計劃項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品化化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策劃5.項(xiàng)目銷售3.項(xiàng)目設(shè)計4.工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項(xiàng)可研報告項(xiàng)目取得項(xiàng)目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計施工圖設(shè)計總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷設(shè)計工程采購客服成本運(yùn)營40沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)設(shè)置的思路原則和和工具項(xiàng)目1級節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目里程碑依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活活動進(jìn)度——過程控制點(diǎn)投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化41某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑42需要創(chuàng)造哪些價值值活動43增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理理或公司管理的““需求”和“思想想”44計劃的拆分案例45設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期46計劃監(jiān)控與計劃預(yù)預(yù)警是計劃執(zhí)行的的保證47通過明確節(jié)點(diǎn)的前前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)節(jié)點(diǎn)為編制流程總總圖提供依據(jù)STEP3編制項(xiàng)目開發(fā)流程程總圖48流程總圖示意49關(guān)鍵成果總圖示意意STEP4根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計劃劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的的關(guān)鍵成果50龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理理體系51項(xiàng)目成果管理是運(yùn)運(yùn)營管理的主要內(nèi)內(nèi)容52項(xiàng)目成果管理是運(yùn)運(yùn)營管理的主要內(nèi)內(nèi)容53關(guān)鍵決策會議示意意STEP5根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃劃項(xiàng)目決策會議體體系54內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運(yùn)營概概述影響快速運(yùn)營的關(guān)關(guān)鍵因素計劃運(yùn)營體系的整整體思路如何進(jìn)行有效的計計劃管理房地產(chǎn)企業(yè)的三級級計劃管理體系56房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管管理的三級計劃管管理體系公司年度經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃施施工進(jìn)度控制制計劃承建商、材料進(jìn)場場計劃用用圖、樣板確確認(rèn)計劃承建商、材料分判判計劃出圖、樣板封樣計計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃（（比如：精裝修）二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)略人力資源配置報建計劃57施工營銷推廣計劃計劃公司年度經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計劃一級計劃承建商、材料分判判計劃售樓賣場計劃各專二級計劃三級計劃項(xiàng)目總體開發(fā)計劃劃剖析以及建議1.項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃劃行業(yè)現(xiàn)狀分析2.房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開開發(fā)計劃編制要求求3.編制建議案例4.在不同管控模式下下的建議3~5年戰(zhàn)略人力資源配置582010.10版權(quán)所有不得拷拷貝項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營營差異、背景區(qū)別別、階段不同等原原因，對于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計計劃的定義和控制制關(guān)注點(diǎn)不盡相同同，有營銷導(dǎo)向型型、有法務(wù)導(dǎo)向、、有承建導(dǎo)向等，，各企業(yè)也難以統(tǒng)統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃體現(xiàn)現(xiàn)的是一個企業(yè)的的經(jīng)營思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃劃行業(yè)現(xiàn)狀分析59以營銷為導(dǎo)向的計計劃管理安排1.土地使用證2.交地3.方案4.初步設(shè)計5.施工圖設(shè)計6.開工7.售樓處、樣板房區(qū)區(qū)開放8.預(yù)售許可證9.開盤10.完成銷售額45％11.完成銷售額70％12.完成銷售額95％13.景觀施工進(jìn)場14.竣工15.交房16.交房95％房地產(chǎn)企業(yè)以營銷銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃案例例60龍湖：集團(tuán)關(guān)注的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國土使用權(quán)權(quán)證（2）交地（（3）完成方方案設(shè)計計（4）完成初初步設(shè)計計（5）完成施施工圖設(shè)設(shè)計（6）取得施施工許可可證（7）項(xiàng)目開開工（8）售樓處處、樣板板區(qū)開放放（9）取得預(yù)預(yù)售許可可證（10）開盤（11）景觀施施工進(jìn)場場（12）竣工備備案（13）交房（14）交房完完成率95％不影響集集團(tuán)管控控的14個關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)，地地區(qū)公司司可自行行調(diào)整計計劃，只只需將結(jié)結(jié)果抄送送集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營中心心；影響上述述14個節(jié)點(diǎn)中中紅色的的5個節(jié)點(diǎn)，，地區(qū)總總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)進(jìn)行書書面解釋釋，并經(jīng)經(jīng)集團(tuán)總總裁審批批，以引引起關(guān)注注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)的變變化由集集團(tuán)運(yùn)營營中心審審批；集團(tuán)只考考核項(xiàng)目目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)的按按時達(dá)成成率。61房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)計計劃編制制要求建建議：1.公司經(jīng)營營資金進(jìn)進(jìn)出關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)（（經(jīng)營進(jìn)進(jìn)度）2.項(xiàng)目融資資節(jié)點(diǎn)（（比如:四證）3.考慮各專專業(yè)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的的協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系4.重大的費(fèi)費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)5.上市公司司的財務(wù)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.報建法律律手續(xù)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)7.集團(tuán)對項(xiàng)項(xiàng)目專業(yè)業(yè)管理監(jiān)監(jiān)控點(diǎn)8.人力資源源授權(quán)管管理節(jié)點(diǎn)點(diǎn)9.適當(dāng)?shù)臅r時候，要要考慮供供方資源源配置項(xiàng)目總體體開發(fā)計計劃體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營思想想、統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目各各專業(yè)計計劃，是是項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入實(shí)施施階段最最核心的的計劃。。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)計計劃編制制要求62房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)計計劃編制制建議案案例1.土地確權(quán)權(quán)（項(xiàng)目目第一筆筆付款））——完善法律律手續(xù)、、重大費(fèi)費(fèi)用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2.場地拆遷遷完畢——完善法律律手續(xù)3.項(xiàng)目經(jīng)營營實(shí)施策策劃報告告——經(jīng)營監(jiān)控控、專業(yè)業(yè)監(jiān)控與與公司授授權(quán)4.概念性方方案設(shè)計計任務(wù)書書——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)5.概念性方方案設(shè)計計任務(wù)書書集團(tuán)確確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)6.營銷方案案——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)7.營銷方案案集團(tuán)確確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)8.《《項(xiàng)目投資資分析模模型（概概念版））》——項(xiàng)目專業(yè)業(yè)風(fēng)險控控制、專專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)9.規(guī)劃及建建筑方案案集團(tuán)確確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)10.詳規(guī)批復(fù)復(fù)——完善法律律手續(xù)11.建筑用地地規(guī)劃許許可證——完善法律律手續(xù)12.土地證——完善法律律手續(xù)13.建筑方案案征詢及及批復(fù)——完善法律律手續(xù)14.園林景觀觀方案設(shè)設(shè)計集團(tuán)團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)15.擴(kuò)初征詢詢及批復(fù)復(fù)——完善法律律手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方案案集團(tuán)確認(rèn)認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)17.施工圖報報建、會會審——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)18.建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證——完善法律律手續(xù)19.簽訂總承承包合同同——專業(yè)監(jiān)控控與公司司授權(quán)20.建筑工程程施工許許可證——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)21.四證取得得——融資節(jié)點(diǎn)22.基礎(chǔ)工程程開工——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)23.“示范區(qū)”完工開放放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)24.預(yù)售許可可證辦理理——完善法律律手續(xù)25.開盤——公司經(jīng)營營資金關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)26.完成銷售售額30％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)27.完成銷售售額45％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)28.完成銷售售額70％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)29.完成銷售售額85％——公司經(jīng)營營資金關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)30.主體工程程結(jié)構(gòu)完完工——重大費(fèi)用用節(jié)點(diǎn)31.外立面落落架——重大費(fèi)用用節(jié)點(diǎn)32.市政配套套工程及及室外工工程——重大費(fèi)用用節(jié)點(diǎn)33.竣工備案案——完善法律律手續(xù)34.交樓入伙伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)35.辦理房產(chǎn)產(chǎn)證——完善法律律手續(xù)63房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)計計劃在不不同管控控模式下下的精度度建議1.2.集團(tuán)公司司控制區(qū)區(qū)域總部部，計劃劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議議20～30個；區(qū)域總部部控制項(xiàng)項(xiàng)目公司司，計劃劃控制節(jié)節(jié)點(diǎn)建議議45～50個；我們的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制多多少個合合適？64項(xiàng)目現(xiàn)金金流分析析計劃剖剖析及建建議承建商、、材料進(jìn)進(jìn)場計劃劃公司年度度經(jīng)營目目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)計計劃項(xiàng)目現(xiàn)金金流計劃劃營銷推廣廣計劃施施工一級計劃承建商、、材料分分判計劃劃售樓賣場場計劃二級計劃三級計劃1.項(xiàng)目現(xiàn)金金流分析析計劃行行業(yè)現(xiàn)狀狀：此計劃各企企業(yè)都有有，但是一般比比較粗糙，沒有有成本部部門、工工程部門門參與，僅僅僅由財務(wù)務(wù)根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)估算算出來2.建議：對對項(xiàng)目前前期時間間管理、、項(xiàng)目工程管理理進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化，有有效提高高資金利用效率率。各專業(yè)部部門計劃劃需要要的其它它計劃3~5年戰(zhàn)略人力資源源配置65公司年度度經(jīng)營目目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)計計劃項(xiàng)目現(xiàn)金金流計劃劃配套工程程計劃一級計劃售樓賣場場計劃各專業(yè)部部門計劃劃需要的其其它計劃劃二級計劃三級計劃營銷推廣廣計劃施施工進(jìn)度度控制計計劃報報建建計劃承建商、、材料進(jìn)進(jìn)場計劃劃施工進(jìn)度度控制計計劃剖析析及建議議1.施工進(jìn)度度控制計計2.施工進(jìn)度度控制行行業(yè)現(xiàn)狀狀施工進(jìn)度度控制編編制要求求3.3~5年戰(zhàn)略人力資源源配置66房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃的本質(zhì)質(zhì)意義經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)行動計劃劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃的本質(zhì)質(zhì)意義就就是：把公司的的經(jīng)營目目標(biāo)轉(zhuǎn)化化為工程程管理的的行動計計劃。?這是房地地產(chǎn)工程程項(xiàng)目管管理最關(guān)關(guān)鍵的計計劃！67房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃的現(xiàn)狀狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃疑問?此計劃與與總包施施工組織織設(shè)計中中提供的的計劃有有何區(qū)別別？為什什么甲方方要編制制？此計劃由由誰編制制？什么么時候編編制？此計劃設(shè)設(shè)置的控控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)多少合合適？由由什么要要素決定定？682010.10公司年度度經(jīng)營目目標(biāo)項(xiàng)目總體體開發(fā)計計劃項(xiàng)目現(xiàn)金金流計劃劃一級計劃出圖、樣樣板封樣樣計劃售樓賣場場計劃各專業(yè)部部門計劃劃版權(quán)所有有不得得拷貝需要的其其它計劃劃二級計劃三級計劃承建商、、材料分分判計劃劃剖析及及建議1.分包模式式對經(jīng)營營進(jìn)度控控制的影影響節(jié)后付款款的必要要性3~5年戰(zhàn)略人力資源源配置2.承銷商、、材料分分判計劃劃69分包模式式對經(jīng)營營進(jìn)度控控制的影影響承建單位位和甲供供材料招招標(biāo)計劃劃探討：分判越細(xì)細(xì)，要求求甲方介介入越深深，經(jīng)營營進(jìn)度的的量化可可能更難難。分判模式的影響響要素：公司管管理（包括成本本和工程）習(xí)慣慣、三邊工程程度、總包選擇擇、供方資源穩(wěn)穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┕┓劫Y源質(zhì)量、、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探探討分判數(shù)量建議。。701.2.現(xiàn)金流計劃配套工程計劃出圖、樣板封樣樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃劃需要的其它計劃劃三級計劃出圖、樣板封樣樣計劃剖析及建建議出圖、樣板封樣樣計劃需要前置置設(shè)計管理程序優(yōu)優(yōu)化承建商、材料分分判計劃71施工圖出圖與樣樣板確認(rèn)計劃分分析施工圖出圖與樣樣板確認(rèn)計劃施工圖出圖與樣樣板確認(rèn)計劃要要求：施工圖出圖與樣樣板確認(rèn)計劃隨隨著設(shè)計深入，，盡快不斷細(xì)化化；二次委托設(shè)計和和選材用料，盡盡量提前；設(shè)計部保持與成成本部、工程部部的及時溝通配配合；關(guān)于施工圖階段段具體工作跟蹤蹤計劃，還要細(xì)細(xì)化72房地產(chǎn)設(shè)計管理理程序優(yōu)化：設(shè)設(shè)計前置、售樓樓賣場爭取時間間、支持招標(biāo)采采購?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案