房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理

第六章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理3/13/2023主要內(nèi)容第1節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其類型第4節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理第3節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記第2節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得方式第5節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積3/13/2023第1節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其類型

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)中的具體化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有權(quán)為核心的一系列排他性權(quán)利集合體的“權(quán)利集”。

現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)！

3/13/2023

房地產(chǎn)所有權(quán)是由國家法律規(guī)定的。依照有關(guān)法律的規(guī)定，我國實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，土地屬國家所有和集體所有：房屋作為財(cái)產(chǎn)，可以依法分別屬于國家所有、集體所有和個(gè)人所有。依照《民法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，集體所有土地還可以分別屬于村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有和村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容是指其所有權(quán)法律關(guān)系中權(quán)利主體所享有的權(quán)利和義務(wù)。就權(quán)利而言．具體體現(xiàn)為房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其土地或房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能；

(1)占有權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)主體對土地或房屋的實(shí)際的掌握和控制。占有權(quán)通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是指在事實(shí)上掌握和控制屬于自己所有的土地和房屋，是房地產(chǎn)所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能，即占有權(quán)的體現(xiàn)。

3/13/2023非所有人占有是指非所有人對他人所有的土地和房屋的占有，凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨(dú)立的占有權(quán)，并能排斥第三人的干涉。如承租人根據(jù)租賃合同占有出租人的房屋等。

(2)使用權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)主體按照土地和房屋的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上種植農(nóng)作物等。使用權(quán)是房地產(chǎn)所有人所享有的一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)能，所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依自己的意志使用土地和房屋。房地產(chǎn)所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權(quán)分離出去，由非所有人享有。房地產(chǎn)的使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要以占有權(quán)為前提，當(dāng)占有權(quán)與所有人分離以后．所有人的使用權(quán)也與所有權(quán)發(fā)生分離。但是，所有權(quán)和使用權(quán)相分離之后，并不排斥所有者要求在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。

3/13/2023(3)收益權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)主體在土地和房屋之上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。也可以說，收益權(quán)是基于行使房地產(chǎn)所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收人的權(quán)利，是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己的表現(xiàn)。

(4)處分權(quán)

是指所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)對土地和房屋的處理權(quán)利。處分權(quán)是決定土地和房屋在法律上的命運(yùn)，即依照所有人的意志和法律的規(guī)定．對土地、房屋進(jìn)行處置的權(quán)利，如出賣、贈(zèng)與和其它轉(zhuǎn)讓行為。所有權(quán)人對房地產(chǎn)的處分，都會(huì)引起所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或消滅，決定土地和房屋的最終歸宿。所以，處分權(quán)是所有權(quán)人的最基本的權(quán)利，是所有權(quán)的核心。處分權(quán)一般是由所有權(quán)人行使的，也可以委托他人代管處理。

3/13/2023

房地產(chǎn)的處分權(quán)是有一定限制的，其行使范圍不是無限的，而是受賦予其權(quán)利的法律規(guī)定限制的。我國現(xiàn)行法律規(guī)定，土地所有權(quán)不能買賣，也不允許以其他形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)；禁止濫用土地，不得擅自改變土地用途，不得破壞環(huán)境生態(tài)乎傷，危害社會(huì)生產(chǎn)和人們的生活；不得擅自買賣公有房屋，嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)；房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，不得違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定等。如1990年建設(shè)部關(guān)于《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》中．對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制作了這樣的規(guī)定：城市房屋在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的；在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；以及其他依法禁止轉(zhuǎn)移、變更的，禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。

3/13/2023他項(xiàng)權(quán)利在民法中稱謂相鄰權(quán)。所以，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利是指相互毗鄰的所有權(quán)人或使用權(quán)人對各自的土地或房屋行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而形成的權(quán)利和義務(wù)。

《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙．賠償損失”。

目前，我國房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的主要類別有：

(1)抵押權(quán)房屋所有權(quán)及以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。抵押開始，抵押權(quán)人即取得房屋或土地的抵押權(quán)，抵押人(產(chǎn)權(quán)人)和抵抑權(quán)人(債權(quán)人)要訂立抵押契約，規(guī)定還敦期限及利息。到期不還清債務(wù)的，抵押權(quán)即消失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人享有以抵押物作價(jià)或從拍賣房地產(chǎn)價(jià)中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。

3/13/2023(2)租賃權(quán)我國的房屋及經(jīng)出讓的國有土地使用權(quán)可以出租，承祖人對所承祖的房屋或土地有租賃權(quán)，這是我國的一種較為特殊的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利。

(3)典當(dāng)權(quán)簡稱典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)以商定的典價(jià)典給承典人，承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。在典期內(nèi)，承典人不收付出典價(jià)的利息，而出典人也不收房屋租金。典期滿，房屋所有人，即出典人退回典價(jià)收回房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。超過典期，出典人如不贖回或無力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

3/13/2023(4)地役權(quán)

地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人的土地上所設(shè)定的權(quán)利。地役權(quán)設(shè)定的基本原則是：需役地或供役地所有人變動(dòng)時(shí)，不影響地役權(quán)的存在；供役地所供的便利，應(yīng)為需役地可以直接利用的便利；地役權(quán)有“永久權(quán)”，臨時(shí)存在的權(quán)利不得視為地役權(quán)；地役權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，所有權(quán)讓位于地役權(quán)。地役權(quán)的種類有：通行、用水、開發(fā)富源（食草、采石等）。一般認(rèn)為，相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的．不必經(jīng)相鄰各方約定而對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制，同時(shí)，為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權(quán)利，要向他人交納一定的費(fèi)用。

3/13/2023(5)地上權(quán)地上權(quán)是指以支付付租金為代價(jià)在他他人土地上建筑房房屋的權(quán)利。作為為他物權(quán)的一種，，其實(shí)質(zhì)在于利用用他人土地建筑房房屋，從而達(dá)到使使用他人土地的目目的。地上權(quán)人對對其建筑物可以占占有、使用、收益益和部分處分權(quán)能能。土地所有權(quán)人人除有權(quán)要求承租租方（地上權(quán)人））按期交付租金外外，在地上權(quán)存續(xù)續(xù)期間已基本喪失失所有權(quán)的大部分分權(quán)能。除此，房地產(chǎn)的他他項(xiàng)權(quán)利還包括有有相鄰采光通風(fēng)權(quán)權(quán)、相鄰安全權(quán)、、借用權(quán)、空中權(quán)權(quán)和地下權(quán)等。3/6/2023現(xiàn)代建筑物區(qū)分所所有權(quán)所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)，系指根據(jù)使用功功能，將一棟建筑筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分分為由各個(gè)所有人人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共共同使用的共用部分，每一所有人享有有的對其專有部分分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。3/6/2023(1)專有所有權(quán)所謂專有部分，是是指具有構(gòu)造上及及使用上的獨(dú)立性性，并能夠成為分分別所有權(quán)客體的的部分。專有部分分通常是在將建筑筑物分割為各個(gè)不不同部分的基礎(chǔ)上上形成的，專有部部分是各個(gè)區(qū)分所所有人所單獨(dú)享有有的所有權(quán)的客體體，此項(xiàng)單獨(dú)所有有權(quán)與一般的單獨(dú)獨(dú)所有權(quán)并無本質(zhì)質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)權(quán)利人可以行使完完全的占有、使用用、收益與處分權(quán)權(quán)。(2)共有所有權(quán)所謂共有部分，是是指區(qū)分所有人所所擁有的單獨(dú)所有有部分以外的建筑筑物其他部分，對對共有部分享有的的權(quán)利稱為共有權(quán)權(quán)。共有部分的范圍主主要包括建筑物的的基本構(gòu)造部分（（如支柱、屋頂、、外墻或地下室等等），建筑物的共共用部分及附屬物物（如樓梯、消防防設(shè)備、走廊、水水塔、自來水管等），，僅為部分區(qū)分所所有人所共有的部部分。3/6/2023(3)成員權(quán)這是指建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人基基于在一一棟建筑筑物的構(gòu)構(gòu)造、權(quán)權(quán)利歸屬屬及使用用上的不不可分離離的共同同關(guān)系而而產(chǎn)生的的，作為為建筑物物的一個(gè)個(gè)團(tuán)體組組織的成成員享有有的權(quán)利利與承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)務(wù)。它不不但是財(cái)財(cái)產(chǎn)關(guān)系系，更主主要的是是管理關(guān)關(guān)系，也也是與專專有所有有權(quán)、共共有所有有權(quán)緊密密結(jié)合而而不可分分割的一一種永續(xù)續(xù)權(quán)。其其表現(xiàn)為為具有表決權(quán)、、參與制制定規(guī)約約、選舉舉及解任任管理者者等，同同時(shí)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的義務(wù)。3/6/2023第2節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得得方式房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得得有兩種種主要方方式，一一是原始始取得；；二是繼繼受取得得。它們們是以是是否按原原所有權(quán)權(quán)人的所所有權(quán)和和意志為為依據(jù)而而取得所所有權(quán)來來區(qū)分的的。2.1原始取得得原始取得得也叫最初初取得，，它指房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)是根據(jù)據(jù)法律的的規(guī)定，，不以原原所有人人的所有有權(quán)和意意志為根根據(jù)，而而直接取取得所有有權(quán)的方方式。其主要包包括有：：2.1.1土地所有有權(quán)原始始取得3/6/2023(1)沒收(2)社會(huì)主義義合作化化、集體體化。(3)無主土地地。沒有有土地所所有人或或所有人人不明的的土地，，依法收收歸國有有。(4)添附。因因海灘、、河流的的沖刷或或改造形形成的沙沙洲、灘灘涂等的的土地，，依法收收歸國有有。2.1.2房屋所有有權(quán)原始始取得(1)沒收。(2)社會(huì)主義義改造。。(3)新建。國國家投資資建設(shè)的的、單位位或個(gè)人人自籌資資金新建建的房屋屋。(4)無主房屋屋。指房房屋所有有人不明明或者沒沒有所有有權(quán)的房房屋，依依法歸國國家或集集體組織織所有。。(5)公私合營營、單位位撤、并并、轉(zhuǎn)和和調(diào)整的的房產(chǎn)。。3/6/20232.2繼受取得得繼受取得得也叫傳來來取得，，它是指房房地產(chǎn)所所有人通通過某種種法律行行為從原原所有人人那兒取取得的房房地產(chǎn)所所有權(quán)。。它是最常常見的所所有權(quán)取取得方式式，如通通過各種種合同關(guān)關(guān)系和繼繼承關(guān)系系取得的的房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)。房地地產(chǎn)所有有權(quán)繼受受取得的的方式主主要有：：(1)土地所有有權(quán)繼受受取得我國法律律規(guī)定，，土地不不能買賣賣、贈(zèng)與與、遺贈(zèng)贈(zèng)。所以以，土地地所有權(quán)權(quán)的繼受受取得方方式主要要是征用用土地。(2)房屋所有有權(quán)繼受受取得房屋所有有權(quán)的繼繼受取得得是以房房屋的買買賣、繼繼承等方方式為主主。常見的房房屋所有有權(quán)繼受受取得的的方式有有：買賣賣房屋、、產(chǎn)權(quán)交交換、遺遺贈(zèng)、贈(zèng)贈(zèng)與和繼繼承等。。3/6/2023第3節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記又稱房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記，，是指房房地產(chǎn)管管理部門門依其職職權(quán)，對對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人合法的的土地使使用權(quán)和和房屋所所有權(quán)以以及由上上述權(quán)利利產(chǎn)生的的抵押、、設(shè)典、、租賃等等房地產(chǎn)產(chǎn)其他權(quán)權(quán)利的登登記。3.1各國房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記制制度的種種類和特特點(diǎn)3.2我國房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的的類型3/6/20233.1各國房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度度的種類和特特點(diǎn)世界各國房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記制度分為三三種：即契據(jù)據(jù)登記制度、、權(quán)利登記制制度以及登記記發(fā)證制度。。3.1.1契據(jù)登記制度3.1.2產(chǎn)權(quán)登記制度度3.1.3登記發(fā)證制度度3.1.4我國房地產(chǎn)登登記制度3/6/2023也稱登記公示示主義，由法法國首創(chuàng)，實(shí)實(shí)行這一登記記制度的國家家還有意大利利、比利時(shí)、、西班牙、葡葡萄牙、日本本、南美國家家及美國的大大多數(shù)州，以以及中國的香香港等。其特特點(diǎn)是：(1)登記機(jī)關(guān)對登登記申請采取取形式審查主主義。即只審審查契約及登登記手續(xù)的形形式是否完備備，登記的內(nèi)內(nèi)容就是契據(jù)據(jù)記載的內(nèi)容容。(2)登記機(jī)關(guān)設(shè)置置登記公簿，，記載房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的得失失變更過程，，便于有利害害關(guān)系的第三三人查閱。(3)記為房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的對對抗要件。即即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的變更要依依據(jù)權(quán)利人的的意志生效。。產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾糾紛時(shí)，只有有登記過的契契約方能作為為產(chǎn)權(quán)證明提提交法庭，否否則法庭不予予受理。(4)登記公信力較較差。即已登登記的權(quán)利事事項(xiàng)，如果在在實(shí)體法上不不能成立而無無效時(shí)，不能能以此對抗善善意的第三人人。3.1.1契據(jù)登記制度3/6/20233.1.2產(chǎn)權(quán)登記制度度也稱登記要件件主義，由德德國首創(chuàng)，實(shí)實(shí)行這一登記記制度的國家家還有：奧地地利、荷蘭、、瑞典以及東東南亞一些國國家。其特點(diǎn)點(diǎn)是：(1)登記具有強(qiáng)制制性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利得失變變更不經(jīng)登記記，無法律效效力。(2)登記機(jī)關(guān)對登登記申請，采采取實(shí)質(zhì)審查查主義。即對對申請登記所所必備的形式式要件、登記記手續(xù)是否完完備必須進(jìn)行行審查，還要要審查產(chǎn)權(quán)取取得的方式、、產(chǎn)權(quán)的界限限與他人的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系等，，上述審查無無問題方予登登記。(3)登記具有公信信力。經(jīng)登記記后權(quán)利具有有絕對效力。。(4)登記機(jī)關(guān)設(shè)登登記公簿，記記載房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利得失變更更，經(jīng)第三人人查閱。登記記簿的權(quán)利地地塊為單元，，按地號順序序排列。(5)權(quán)利登記效力力強(qiáng)，要求嚴(yán)嚴(yán)。先要進(jìn)行行地籍測量，，而后辦理登登記，并建立立轉(zhuǎn)移、變更更等動(dòng)態(tài)登記記制度。3/6/20233.1.3登記發(fā)證制度度也稱托倫斯登登記制度，由由英國托倫斯斯、羅伯特·理查德教授于于1885年擬定。實(shí)行行這一登記制制度的國家有有澳大利亞、、愛爾蘭、新新西蘭、加拿拿大、菲律賓賓、馬來西亞亞及美國一些些州。其特點(diǎn)點(diǎn)是：(1)不強(qiáng)制初始登登記。但一經(jīng)經(jīng)登記，如土土地權(quán)利有變變更或設(shè)定，，則非經(jīng)登記記不發(fā)生效力力。(2)土地第一次所所有權(quán)登記時(shí)時(shí)，除將其記記入登記簿外外，另制記載載土地權(quán)利狀狀態(tài)的權(quán)利證證書兩份，其其正本存登記記機(jī)關(guān)，副本本交與權(quán)利人人收執(zhí)。發(fā)生生變動(dòng)即簽訂訂契約，經(jīng)登登記人員審查查后將權(quán)利狀狀態(tài)記載于地地券，然后交交現(xiàn)權(quán)利人收收執(zhí)。若是設(shè)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利利，發(fā)給他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利證書。。3/6/20233.1.4我國房地產(chǎn)登登記制度我國目前房地地產(chǎn)存在著全全民、集體、、私人所有以以及股份制等等多種所有制制形式，房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登登記制度具有有如下特點(diǎn)：：(1)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記具有強(qiáng)制制性。(2)登記部門是政政府職能部門門，對登記申申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)質(zhì)性審查，無無異議時(shí)方可可登記。(3)登記具有較強(qiáng)強(qiáng)的公信力。。凡經(jīng)確權(quán)登登記的由縣級級以上地方人人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門頌頌發(fā)《房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)證》或《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》，以此作為權(quán)權(quán)利人的權(quán)屬屬憑證，并受受到法律保護(hù)護(hù)。(4)登錄產(chǎn)籍，進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)測測繪，建立房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔檔案，由登記記機(jī)關(guān)長期保保存，作為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍變更更的合法依據(jù)據(jù)。3/6/20233.2我國房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的類類型房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的類型，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記中中的各種存在在形式，即房房地產(chǎn)權(quán)屬的的各種具體方方式。我國房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記通常常分為總登記記、初始登記記、轉(zhuǎn)移登記記、變更登記記、注銷登記記和他項(xiàng)權(quán)利利登記?？偟怯浰?xiàng)權(quán)利登記記注銷登記變更登記轉(zhuǎn)移登記初始登記3/6/2023(1)房地產(chǎn)總登記記房地產(chǎn)總登記記指在一定期期限內(nèi)．對本本轄區(qū)范圍(市或縣)內(nèi)的全部土地地或者城鎮(zhèn)村村莊內(nèi)的全部部土地或城市市內(nèi)的全部房房屋，進(jìn)行普普遍登記。為為此，房地產(chǎn)產(chǎn)總登記是一一種基礎(chǔ)性的的登記，是最最初的、全面面的土地和房房屋的權(quán)屬登登記。其目的的是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，便利權(quán)利利移轉(zhuǎn)或變更更，以及為有有利于發(fā)展房房地產(chǎn)市場，，深化土地使使用制度和住住房制度的改改革，為健全全和實(shí)施房地地產(chǎn)課稅制度度，防止資產(chǎn)產(chǎn)流失奠定法法律基礎(chǔ)。(2)初始登記以出讓方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)，以劃撥撥方式取得得的土地使使用權(quán)，新新建商品房房屋和新建建非商品房房屋，應(yīng)當(dāng)當(dāng)進(jìn)行初始始登記。登登記的基本本事項(xiàng)主要要有：申請請人名稱、、地址、房房地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)、房地產(chǎn)產(chǎn)座落、面面積、用途途、等級、、價(jià)格、房房地產(chǎn)權(quán)屬屬來源證明明及其他登登記事項(xiàng)。。3/6/2023(3)轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣賣、交換、、贈(zèng)與、繼繼承、劃撥撥、轉(zhuǎn)讓、、分割、合合并、裁決決等原因致致使其權(quán)屬屬發(fā)生轉(zhuǎn)移移的，當(dāng)事事人應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)發(fā)生生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記。。申請轉(zhuǎn)移移登記，權(quán)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交房屋屋權(quán)屬證書書以及相關(guān)關(guān)的合同、、協(xié)議、證證明等文件件。(4)變更登記權(quán)利人名稱稱變更和房房屋現(xiàn)狀發(fā)發(fā)生變化的的，例如房房屋坐落的的街道、門門牌號或者者房屋名稱稱發(fā)生變更更的；房屋屋面積增加加或者減少少的；房屋屋翻建的；；法律、法法規(guī)規(guī)定的的其他情形形，應(yīng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行變更登登記申請變變更登記，，權(quán)利人應(yīng)應(yīng)當(dāng)提交房房屋權(quán)屬證證書以及相相關(guān)的證明明文件。設(shè)定房屋抵抵押權(quán)、典典權(quán)等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利的，，權(quán)利人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自事實(shí)實(shí)發(fā)生之日日起30日內(nèi)申請他他項(xiàng)權(quán)利登登記。3/6/2023(5)他項(xiàng)權(quán)利登登記這是指除土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)以外外，又在土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)基礎(chǔ)礎(chǔ)之上產(chǎn)生生的他項(xiàng)物物權(quán)和其他他權(quán)利的登登記。例如如房地產(chǎn)抵抵押權(quán)設(shè)定定和變更、、房地產(chǎn)典典權(quán)的設(shè)定定和變更等等都屬于他他項(xiàng)物權(quán)的的登記。申請房屋他他項(xiàng)權(quán)利登登記，權(quán)利利人應(yīng)當(dāng)提提交房屋權(quán)權(quán)屬證書，，設(shè)定房屋屋抵押權(quán)、、典權(quán)等他他項(xiàng)權(quán)利的的合同書以以及相關(guān)的的證明文件件。另外商品房房預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)預(yù)售登記，，房地產(chǎn)租租賃應(yīng)當(dāng)?shù)堑怯泜浒浮?。在我國因因物?quán)制度度尚不發(fā)達(dá)達(dá)，因此他他項(xiàng)權(quán)利登登記的房地地產(chǎn)權(quán)屬類類型較少。。但隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，，物權(quán)法律律制度的完完善，房地地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登記的的適用范圍圍會(huì)越來越越大。3/6/2023第4節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)籍籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)籍籍管理是指指對房地產(chǎn)產(chǎn)登記等一一系列權(quán)屬屬管理法律律和測繪過過程中所形形成的各種種圖、檔、、卡、冊、、表等產(chǎn)籍籍資料，經(jīng)經(jīng)過加工整整理分類，，運(yùn)用科學(xué)學(xué)的方式進(jìn)進(jìn)行的綜合合管理。產(chǎn)籍主要由由圖、檔、、卡、冊組組成。它是通過過圖形、文文件記載、、原始證件件等來記錄錄，反映產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、、房屋及土土地的使用用情況。圖，即房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)籍平面面圖。它是是專為房屋屋所有權(quán)和和土地使用用權(quán)登記和和管理而繪繪制的專業(yè)業(yè)圖，它反反映土地及及房屋的位位置、產(chǎn)權(quán)權(quán)經(jīng)界、房房屋結(jié)構(gòu)、、面積、層層次、街道道門牌等。。3/6/2023檔，即房地產(chǎn)產(chǎn)檔案。它它是通過土土地使用權(quán)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)的的登記及其其變更登記記等，把各各種產(chǎn)權(quán)證證件、證明明、各種文文件、歷史史資料等收收集起來，，用科學(xué)方方法加以整整理，分類類裝訂而成成卷冊。它它包括產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的各各種申請表表、墻界表表、圖紙、、調(diào)查材料料、原始文文件記錄、、各種契證證等文件，，它反映了了房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利及房地地演變過程程和糾紛處處理結(jié)果及及其過程，，是審查和和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的重要證證據(jù)?？?，即房地產(chǎn)產(chǎn)卡片。它它是對產(chǎn)權(quán)權(quán)申請書中中的產(chǎn)權(quán)人人情況、土土地使用權(quán)權(quán)與房屋所所有權(quán)狀況況及其來源源等扼要摘摘錄而制成成的卡片。。它按丘號號(地號)順序，以一一處房屋中中一幢房屋屋為單位填填制一張卡卡片。其作作用是為了了查閱房地地產(chǎn)基本情情況以及對對各類房地地產(chǎn)進(jìn)行分分類和統(tǒng)計(jì)計(jì)。冊，即房地產(chǎn)產(chǎn)登記簿冊冊。包括登登記收件簿簿、發(fā)證記記錄簿、房房屋總冊，，是根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的的成果和分分類管理的的要求而編編制的。它它是產(chǎn)權(quán)狀狀況和房地地產(chǎn)狀況的的縮影。它它按丘號順順序，以一一處房屋為為單位分行行填制，裝裝訂成冊。。其作用的的用來掌握握房屋基本本狀況和變變動(dòng)。3/6/20231、房地產(chǎn)面積測測算的分類房地產(chǎn)面積房屋面積房屋建設(shè)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積共有建筑分?jǐn)偯娣e房屋占地面積丘面積各項(xiàng)地類面積共用土地分?jǐn)偯娣e用地面積第5節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積3/6/20232、房地產(chǎn)面積測測算的一般規(guī)定定建筑面積使用面積＋墻體體面積＋公攤面面積房屋使用面積房屋產(chǎn)權(quán)面積公攤面積常用面積指標(biāo)3/6/2023指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的的外圍水平投影影面積，包括陽陽臺、挑廊、地地下室、室外樓樓梯等，且具備備有上蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。。建筑面積指房屋使用面積積：是指房屋戶戶內(nèi)全部可供使使用的空間面積積，按房屋內(nèi)墻墻面水平投影計(jì)計(jì)算。使用面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁擁有房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建筑面面積。產(chǎn)權(quán)面積3/6/2023①與房屋相連有有上蓋無柱的走走廊、檐廊；計(jì)算一半面積的的范圍②獨(dú)立柱、單排排柱的門廊、車車棚、貨棚等屬屬永久性建筑的的；③未封閉的陽臺臺、挑廊；④無頂蓋的室外外樓梯；⑤有頂蓋不封閉閉的永久性的架架空通廊。3/6/2023①層高小于2.20m以下的夾層、插插層、技術(shù)層和和層高小于2.20m地下室和半地下下室等。②突出房屋墻面面的構(gòu)件、配件件、裝飾柱、裝裝飾性的玻璃幕幕墻、垛、勒腳腳、臺階、無柱柱雨篷等。③房屋之間無上上蓋的架空通廊廊。④房屋的頂面、、挑臺、頂面上上的花園、泳池池。⑤建筑物內(nèi)的操操作平臺、上料料平臺及利用建建筑物的空間安安置箱、罐的平平臺。不計(jì)算面積的范范圍3/6/202