房地產(chǎn)市場調查與四

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房地產(chǎn)項目投資分析

第四講

房地產(chǎn)市場調查與研究

2第一節(jié)房地產(chǎn)市場調查研究概述房地產(chǎn)市場調研的概念運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。3第一節(jié)房地產(chǎn)市場調查研究概述

房地產(chǎn)市場調查的作用●市場調查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場調查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場調查有助于項目投資者制定科學的銷售和生產(chǎn)計劃●市場調查有助于項目投資者實施正確的價格策略●市場調查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益總之，沒有市場調查，房地產(chǎn)項目投資寸步難行！4第一節(jié)房地產(chǎn)市場調查研究概述

市場調查研究的一般原則●準確性原則

●時效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

5第一節(jié)房地產(chǎn)市場調查研究概述

房地產(chǎn)市場調查研究的誤區(qū)●輕視調研（市場太大了，做都做不過來，還調研干什么？）

●輕信調研（只要有調研，只要委托專業(yè)機構做調研，一切都萬事大吉？）

●盲目調研

（不考慮實際需要，在不把握調研方向、不對調研方法進行把關的情況下貿(mào)然實施調研）

6第二節(jié)房地產(chǎn)市場調查程序

房地產(chǎn)市場調查階段劃分

房地產(chǎn)市場調查階段準備階段實施階段分析和總結階段7第二節(jié)房地產(chǎn)市場調查程序房地產(chǎn)市場調查的步驟一、準備階段二、實施階段三、分析和總結階段1.提出問題，確定目標2.初步情況分析（非正式調查）3.制定調查方案、計劃4.建立調查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調研報告9.總結、反饋8第二節(jié)房地產(chǎn)市場調查程序

房地產(chǎn)市場調查準備階段●提出問題，確定目標

●初步情況分析（非正式調查）●制定調查方案、計劃

9第二節(jié)房地產(chǎn)市場調查程序

●提出問題，確定目標

解決以下幾個問題：1、為什么要做這項研究（研究背景）2、想要知道什么（確認目標）3、結果有什么用（衡量價值）

以江西龍南項目為例……

10第二節(jié)房地產(chǎn)市場調查程序

●制定調查方案和計劃

討論：調查什么以及怎么調查？

以南沙項目為例，明確目的范圍和方法……

11第二節(jié)房12第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序13第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序調研計劃劃表(示例)項目內容調查目的為何要做此調查，需要了解些什么調查方法采用詢問法、觀察法或實驗法等調查區(qū)域被調查者居住地區(qū)、居住范圍等調查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調查時間、地點調查所需時間、開始日期、完成日期、地址等調查項目訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目等14第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序調研計劃劃表(示例)（續(xù)）項目內容分析方法統(tǒng)計的項目、分析和預測方法等提交調查報告報告書的形式、份數(shù)、內容等調查進度表策劃、實施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等調查費用各項開支數(shù)目、總開支額等調查人員策劃人員、調查人員、負責人姓名和資歷等15第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序房地產(chǎn)市市場調查查實施階階段●建立調查查組織●收集第二二手資料料●收集第一一手資料料16第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序樣本設計計中幾個需要要考慮的的問題：：1.調研總體體調研總體體又稱為為母體，，是指要要調研的的對象的的總和。。明確調調研總體體有助于于保證抽抽樣的規(guī)規(guī)范和樣樣本的合合格。2.樣本單位位樣本單位位就是抽抽樣的基基本單元元，有時時是個人人，有時時是家庭庭，有時時是公司司。3.抽樣框抽樣框是是代表調調研總體體對象的的樣本列列表。17第二節(jié)房樣本設計計中幾個需要要考慮的的問題：：4.抽樣設計計根據(jù)調研研方法的的不同而而采取的的不同抽抽樣技術術，可分分為隨機機抽樣和和非隨機機抽樣。。5.樣本規(guī)模模樣本規(guī)模模是指所所抽取的的樣本量量的多少少。18第二節(jié)房房地地產(chǎn)市場場調查程程序房地產(chǎn)市市場調查查分析和和總結階階段●●編寫調研報告●總結、反饋19第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場調調查程程序調研報報告包包括的的主要要內容容有：：●調查目目的、、方法法、步步驟、、時間間等說說明；；●調查對對象的的基本本情況況；●所調查問題的實際材料與分析說明；●對調查對象的基本認識，做出結論；●提出建設性的意見和建議；●統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。20第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場調調查研研究的的主要要內容容住宅市市場調調研辦公樓樓市場場調研研商業(yè)用用房市市場調調研21

住宅市場特性：

1、住宅產(chǎn)品結構復雜，附帶相關因素多

2、住宅的區(qū)位或地段、價格差異明顯3、購買頻率較低、購買決策復雜

4、住宅市場與消費者的長期收入關系較為密切5、消費者的購買決策與融資機制相關6、住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切22第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容住宅市場調調研住宅市場調調研的關鍵點：

2、人口統(tǒng)計特征分析（見美國西雅圖研究報告）3、供求關系分析（三種類型及其判斷）

4、價格分析5、購買力分析6、消費者偏好分析（見時代地產(chǎn)南海里水項目提案）7、競爭分析8、產(chǎn)品分析23第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容辦公樓市場場調研辦公樓市場場特性：1、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟增長前前景密切相相關(世界最貴的的寫字樓在在紐約、倫倫敦、巴黎黎、東京和和香港，近近期中國大大陸寫字樓樓租金持續(xù)續(xù)看漲)2、區(qū)位質量量對辦公樓樓市場的影影響大3、辦公樓沿沿重要交通通線呈帶狀狀或在城市市中心區(qū)、、次中心區(qū)區(qū)塊狀分布布、集聚效效應明顯4、辦公樓本本身與客戶戶品質的一一致性5、受交通、、通訊等基基礎設施配配套情況的的影響（珠珠江新城中中軸線地下下將建設直直接通達白白云機場的的登機快線線）24第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容辦公樓市場場調研辦公樓市場場調研的關鍵點：1、地區(qū)經(jīng)濟濟分析經(jīng)濟增長、、消費水平平、人均收收入、優(yōu)勢

2、產(chǎn)品分析

是起點也是終點可以分為甲、乙、丙、丁等四級，研究包括區(qū)位質量、建筑成新度、可租面積比率、樓層及層高、硬件設施、租金水平、免租期及租金遞增速度、租戶分析等

25第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容辦公樓市場場調研

辦公樓市場調研的關鍵點：

3、市場區(qū)分析區(qū)位通達度、商服設施完備度等

4、需求分析

宏觀層面，項目所在區(qū)域總需求；微觀層面，結合項目特征確定潛在客戶的數(shù)量和定性特征5、供給分析

現(xiàn)場觀察獲得現(xiàn)存各級寫字樓的總面積、已出租面積、空置面積等數(shù)據(jù)；各種渠道估算未來的供應量（參見高力報告）26第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容辦公樓市場場調研辦公樓市場場調研的關鍵點：6、市場吸納納速度分析析吸納速度是是聯(lián)系供求求分析和競競爭分析的的中間環(huán)節(jié)節(jié)7、競爭分析析27第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查辦公樓市場場調研辦公樓市場場調研的注意事項：1、研究方法法選擇因為要訪問問機構，比比較難入手手，要建立立人脈；受受規(guī)劃等影影響大，要要留意政府府有關部門門的動向2、抽樣方法法不同細分市市場差異巨巨大，故抽抽樣多使用用分層抽樣樣的辦法，，特征變量量取區(qū)域和和等級。需需求分析中中，潛在消消費者也可可使用分層層抽樣的方方法進行28第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場特性：1、對商業(yè)用用房的需求求是一種引引致需求（（為什么北北京路開六六福金鋪會會成功，但但到了沙河河大街就不不行，到了了芳村東塱塱，就剩下下金六福了了？）2、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展狀狀況密切相相關3、與人口聚聚集度密切切相關（人人口紅利同同樣對商業(yè)業(yè)物業(yè)有影影響）4、受中等收收入家庭的的收入水平平和需求偏偏好影響較較大5、受交通狀狀況的影響響較大（人29第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：1、地區(qū)經(jīng)濟濟分析經(jīng)濟增長、、消費水平平、人均收收入、優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)與劣劣勢產(chǎn)業(yè)情情況等30第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：2、商業(yè)用房房產(chǎn)品分析析內、外部分分析內部分析包包括：營業(yè)業(yè)面積、倉倉儲面積、、設備用房房、管理辦辦公面積、、停車場等外部分析包括：周邊街道系統(tǒng)、所處具體位置、顧客如何通達，與交通路線及樞紐關系、交通流量及人流量等31第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：3、商業(yè)經(jīng)營營領域分析析注意商業(yè)經(jīng)經(jīng)營上的集集聚效應（（食街、專專業(yè)市場）），面對集集聚，你可可以選擇……32第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：4、競爭分析析兩個層次：：直接層次，，商業(yè)用房房投資者之之間為爭奪奪租戶的競競爭，廣大大商業(yè)中心心與Uni-Mall之間的競爭爭間接層次，，經(jīng)營商品品或勞務的的經(jīng)營者之兩者相互影響

33第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：5、市場容量量分析確定商業(yè)用房所經(jīng)營的商品和勞務準備面對的顧客特征和規(guī)模，包括潛在顧客收入水平、消費支出、消費頻率、額度；潛在顧客的人口特征和行為特征等還要估算本項目預計市場占有率見吉之島案例

34第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容

商業(yè)用房市場調研的關鍵點：6、供求關系分析分為兩個層次：銷售商品和勞務的供求關系分析與商業(yè)用房本身的供求關系分析例如：珠江新城還能不能增加五星級酒店？35第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市市場調研商業(yè)用房市市場調研的的關鍵點：7、商業(yè)用房房需求潛力力分析最后一步，，也是最重重要一步，，在前期研研究基礎上上估計供求36第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調查研研究的主要要內容商業(yè)用房市場調研研商業(yè)用房市場調研研的注意事項：1、研究方法選擇直接到現(xiàn)場觀察往往往收效甚微，要要有內線2、抽樣方法多使用判斷抽樣的的方法，做典型調調研37第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容市場環(huán)境調研●宏觀環(huán)境調研●區(qū)域環(huán)境調研●項目微觀環(huán)境調研研38第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容宏觀環(huán)境調研經(jīng)濟環(huán)境政策環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況文化、行業(yè)、技術術等各種環(huán)境39第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容區(qū)域環(huán)境調研區(qū)域規(guī)劃、景觀、、交通、人口構成成交通條件研究影響區(qū)域發(fā)展的其其他因素研究（歷歷史、文化等）區(qū)域內總體價格水水平與供求關系分分析40第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容項目微觀環(huán)境調研研用地狀況及開發(fā)條條件分析項目所在地周邊環(huán)環(huán)境分析（主要針針對配套設施情況況、人口數(shù)量和素質分分析等）對外聯(lián)系程度、交交通組織分析41第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容消費者調研●消費者的購買力水水平●消費者的購買傾向向●消費者的共同特性性42第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容消費者調研要解決決的幾個問題：買家是誰(Who)？購買買者（Occupant）買什么(What)？購購買對象(Object)為什么買(Why)？購買買目的(Objection)參與購買(Whom)？購買組組織(Organization)什么時候買(When)購買時機(Occasions)在哪里買(Where)？購買地點點(Outlet)如何購買(How)？購買買行為(Operation)43第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容競爭樓盤調研（一類是與所在項項目處在同一區(qū)域域的樓盤；另一類類是不同區(qū)域但定定位相似的樓盤））●產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品品特征、分期開發(fā)發(fā)情況、交樓時間間等）●價格（單價、總價價、付款方式等））●渠道（售樓部、媒媒體選擇、廣告投投入強度、訴求點點等）●促銷（促銷手法等）●銷售情況（銷售率率、銷售順序、客客戶群分析等）●物業(yè)管理（管理內內容、管理情況、、管理費以及管理理公司等）44第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查研究的的主要內容競爭對手調研●確定調研內容●分析，評價競爭對對手的優(yōu)勢與劣勢勢●為機構調整及開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略提供準確依依據(jù)45第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類按調查目的分類探測性調查、描述述性調查、因果性性調查、預測性調調查按調查范圍和對象象分類全面普查、重點調調查、隨機抽樣與與非隨機抽樣按調查資料的來源源分類收集第二手資料的的案頭研究和收集集第一手資料的初初級研究46第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類按調查目的不同：：探測性調查又稱非正式調查。。幫助找出問題的的癥結所在，然后后再作進一步研究究，以明確調查對對象，確定調查重重點，選擇調查方方法，尋找調查時時機。回答的是“可以做什么”的問題。描述性調查指對確定調查的問問題通過收集資料料、做更深入、更更全面的分析，確確認問題真相，并并對問題的性質、、形式、存在、變變化等具體情況做做出現(xiàn)象性和本質質性的描述?；卮鸫鸬氖恰笆鞘裁础钡膯栴}。因果性調查是對導致研究對象象存在或變化的內內在原因和外部因因素的相互聯(lián)系和和制約關系做出說說明，并對諸因素素之間因果關系、、主從關系、自變變量與因變量的關關系進行定量與定定性的分析，指出出調查對象產(chǎn)生的的原因及其形成的的結果?；卮鸬摹盀槭裁础钡膯栴}。預測性調查是在經(jīng)過調查研究究的基礎上，對市市場的發(fā)展趨勢及及其未來變遷形態(tài)態(tài)、變遷原因、變變遷時間進行估算算、預測?；卮鸬牡氖恰皩碓趺礃印钡膯栴}。47第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類按調查范圍和對象象不同：全面普查全面普查是指對調調查對象總體所包包含的全部單位無無一例外地逐個進進行調查。重點調查在調查對象中選擇擇一部分對全局具具有決定性作用的的重點單位所進行行的調查。隨機抽樣是從母體中任意抽抽取樣本，根據(jù)調調查樣本空間的結結果來推斷母體的的情況。（簡單隨隨機抽樣、分層隨隨機抽樣、分群隨隨機抽樣）非隨機抽樣是指市場調查人員員在選取樣本時并并不是隨機選取，，而是先確立某個個標準，然后再選選取樣本，這樣，，每個樣本被選擇擇的概率并不是相相等的。（任意抽抽樣、判斷抽樣、、配額抽樣）48第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類隨機抽樣簡單隨機抽樣使用隨機選擇的方方法，保證總體中中的每一個成員被被選中的機會都相相同。分層隨機抽樣即對整體按某種特特征（如年齡、收收入、職業(yè)等）分分組（分層），然然后從各組（層））中隨機抽取一定定數(shù)量的樣本。分群隨機抽樣即將總體按一定特特征分成若干群體體，隨機抽取其中中一部分作為樣本本。49第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類隨機抽樣分層隨機抽樣Vs分群隨機抽樣分群抽樣是將樣本本總體劃分為不同同群體，這些群體體間性質相同，然然后再將每個群體體進行隨機抽樣，，這樣，每個群體體內部存在性質不不同的樣本，即“群間差別小，群群內差別大”；分層抽樣則是將樣樣本總體劃分為幾幾大類，這幾大類類之間是有差別的的，每一類則是由由性質相同的樣本本構成。即“層間差別大，層層內差別小”。50第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類非隨機抽樣任意抽樣又稱偶遇抽樣，即即市場調查人員根根據(jù)最方便的時間間、地點，在調研研對象范圍內任意意選擇一定數(shù)量的的樣本進行調查。。判斷抽樣又稱目的抽樣，即即市場調查人員根根據(jù)自己的主觀意意愿、經(jīng)驗和知識識，從總體中選擇擇具有典型代表性性樣本作為調查對對象的一種抽樣方方法。配額抽樣首先將總體中的所所有單位按一定的的標志分為若干類類（組），然后在在每個類（組）中中用任意抽樣或判判斷抽樣方法選取取樣本單位。采用配額抽樣，事事先要對總體中所所有單位按其屬性性、特征分為若干干類型，然后按各各個控制特征分配配樣本數(shù)額。51第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調查方法分分類按調查資料來源的的不同：案頭研究又稱為二手資料研研究，是指利用第第二手資料來進行行部分或全部的研研究工作。初級研究又稱為第一手資料料的研究。必須在在制訂詳細的調查查方案的基礎上，，由調查人員通過過訪問、實驗或觀觀察方法來獲取資資料。1.觀察法（如直接觀察、、親自經(jīng)歷、痕痕跡觀察、行為為紀錄等）2.實驗法3.詢問法（如小組座談法法、深度訪談法法、投影技法、、面訪調查法、、電話調查法、郵寄調查法等）（注意每種方法法的定義、應用用范圍和優(yōu)劣））參見教材p120-12452第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調查方方法分類按調查結果的不不同性質分類：：定性研究傳遞了一種看法法或直覺，可以以為定量研究提提供作進一步深深入探索的關鍵鍵性信息，為定定量調研指明方方向。可分為直直接調研和間接接調研兩種。定量研究定量研究的方法法主要包括詢問問法中的入戶面面訪調查、郵寄寄調查、電話調調查、留置問卷卷以及實驗法等等。53第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計問卷功能能將所要調查的的問題明確地傳傳達給被調查者者；設法取得對方合合作，最終取得得真實、準確的的答案。問卷設計原則●目的性原則：要求在問卷設計計時重點突出●可接受性原則：：要能地比較容易易地讓被調查者者接受●順序性原則：要講究問卷的排排列順序，使問問卷條理清楚●簡明性原則:內容要簡明、調調查時間要簡短短、形式要簡明明易懂、易談●匹配性原則：要使被調查者的的回答便于進行行檢查、數(shù)據(jù)處處理和分析54第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計問卷的一般結構構●問卷標題●問卷說明●被訪者基本情況●調查主題內容●編碼●作業(yè)證明的記載載（參見教材P145頁）55第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●封閉式提問封閉式提問是指指事先已設計出出了問題的各種種可能的答案，，被調查對象只只要或只能從中中選擇一個或幾幾個現(xiàn)成答案的的提問方式。這這種提問方式便便于統(tǒng)計，但回回答的伸縮性較較小。56第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●封閉式提問（續(xù)續(xù)）二項選擇法：提出一個問題，，僅有兩個答案案可供選擇。例：“請問您是是否打算在近年年內購房？”是（）否（）多項選擇法：提出一個問題，，給出兩個以上上的答案，被調調查對象可從中中任選一項或幾幾項作為回答。。例：“請問您打算購購買的住宅類型型是什么？”（（單選）多層住宅（6層或以下），沒沒有電梯（）多層住宅（6層或以下），有有電梯（）小高層住宅（約約8—10層）（）高層住宅（超過過10層）（（））57第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●封閉式提問（續(xù)續(xù)）程度評定法：對提出的問題，，給出程度不同同的答案，被調調查對象從中選選擇同意的一個個做出回答。例：“在購買商商品房時，您認認為品牌得重要要性如何？”很重要（（））較重要（（））一般（（））不太重要（））很不重要（）58第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●封閉式提問（續(xù)續(xù)）語意差別法：：列出兩個語意相相反的詞，讓被被調查對象做出出一個選擇。例：“請問您對對XX花園小區(qū)的看法法如何？”（每每對只選1個））建筑新穎（））建建筑風格格陳舊（））品味高（））品品味低（））戶型設計合理（（））戶戶型設計計不合理（））價格合理（）價格偏高（）59第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●開放式提問開放式提問是指指對所提出的問問題，回答沒有有限制，被調查查對象可以根據(jù)據(jù)自己的情況自自由回答。此種種提問方式，答答案不惟一，不不易統(tǒng)計，不易易分析。60第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●開放式提問（續(xù)續(xù)）自由式：被調查對象可以以不受任何限制制回答問題。例：請給出給您您印象最深刻的的一個房地產(chǎn)廣廣告（））。語句完成式：提出一個不完整整的句子，由被被調查對象完成成該句子。例：如果您欲購購房，您購房的的主要理由是。字眼聯(lián)想式：調查人員列出一一些詞匯，每次次一個，由調查查對象說出或寫寫出他所聯(lián)想到到的第一個詞。。例：當您聽到以以下詞句時，首首先會想到什么么？麗江花園（）祈福新村（）碧桂園（））61第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●開放式提問（續(xù)續(xù)）順問式：要求被調查對象象根據(jù)自己的態(tài)態(tài)度來評定問題題的順序。例：購房時您所所看中的因素依依次為（請根據(jù)據(jù)您認為的重要要程度分別標上上序號）地段（））價格（））配套（））環(huán)境（））設計（））服務（））品牌（））其他：_________()62第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計調查問卷的提問問形式●開放式提問（續(xù)續(xù)）過濾法：又稱“漏斗法”，是指最初提出出的問題較為廣廣泛，離主題較較遠，再根據(jù)調調查者回答的情情況逐漸縮小提提問范圍，最后后有目的地引向向要調查的某個個專題性問題。。例：請問您近年年內打算購房嗎嗎？是（）否否（（）如果是，您打算算購買住宅的建建筑面積為：_________63第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計問卷設計中應注注意的幾個原則則●原則1：避免使用術語和和縮略語例：你是否認為為現(xiàn)在房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的DCR普遍過低？●原則2：避免用不確切的的詞或指代不清清的詞例：你最近是否打算購買新新房子？你在哪里出生？●原則3：避免帶有偏見的的提問例：你是否認為為開發(fā)商應該降降低高昂的房價？64第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計●原則4：避免雙向問題題例：你是否打算算明年賣掉現(xiàn)在居住的的房子，再購買一個房子呢？●原則5：避免帶有導向性性的問題例：很多專家都認為為上海的房價超出出了正常水平，，你同意嗎？●原則6：避免提出超越越被調查者回答答能力的問題例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？65第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計●原則7：避免使用雙重重否定的問題例：物業(yè)管理維維修基金的使用用不需要獲得業(yè)主大會的的同意，你同意意嗎？①同意②不同意●原則8：避免不平衡或重重復的問答范疇疇例：你認為房地地產(chǎn)投資分析教教師的授課水平平如何？①非常出色②很好③令我滿意④一般66第五節(jié)房地地產(chǎn)市場調查問問卷設計問卷設計中應注注意的其他問題題問題1：敏感性問題小場景：如何了了解同學們有沒沒有考試作弊的的現(xiàn)象？解決方案：1、建立信任、提提供保證2、與其他問題夾夾在一起提問3、先進行“暖身身”4、使用技巧問題2：封閉閉式與與開放放式問問題根據(jù)調調查的的性質質、規(guī)規(guī)模和和階段段選用用不同同的問問題，，并應應注意意其利利弊67第五節(jié)節(jié)房房地地