房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務(wù)

第四部分物業(yè)管理費(fèi)的制定方式第六部分房地產(chǎn)中物業(yè)管理的早期介入目錄第五部分物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的影響第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

1基本定義：通過多種資源的組合使用，為人們提供生活的空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)壞境的一種活動(dòng)。

﹡房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)性企業(yè)

﹡房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)的過程﹡房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品即是房子（商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等）一房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的一段般流程：投資機(jī)會(huì)尋找篩選→可行性研究分析→獲取土地使用權(quán)→規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批→施工建設(shè)→市場營銷→竣工驗(yàn)收→物業(yè)管理基本定義：受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人或使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。﹡物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是受業(yè)主委托提供服務(wù)。早期的業(yè)主是開發(fā)商，以后是購房者或使用者。二、物業(yè)管理第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系

發(fā)展歷史——物業(yè)管理來源于、派生于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈——1個(gè)在上端，1個(gè)在下端法律關(guān)系——契約關(guān)系市場關(guān)系——合作關(guān)系利益方面——互相支持，互為補(bǔ)充，一損俱損，一榮俱榮鄭州目前現(xiàn)狀——下屬企業(yè)、二級(jí)機(jī)構(gòu)、保姆、二奶案例一：鑫苑、建業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)案例二：某地產(chǎn)企業(yè)的教訓(xùn)一權(quán)利1.確定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；并根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)成本測算制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議。2.制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務(wù)二、義務(wù)：1.有關(guān)銷售方面的：1）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證或者商品房初始登記證明，前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及臨時(shí)管理規(guī)約等文件。2）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂書面合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權(quán)登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以雙方的違約責(zé)任等內(nèi)容。2.有關(guān)房房屋交交付的的：1）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理?xiàng)l條例》第二十十三條條規(guī)定定：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的交交付使使用應(yīng)應(yīng)當(dāng)符符合下下列條條件:①建設(shè)工工程已已經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合合格并并依法法向有有關(guān)部部門備備案；；②配套套的基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施已經(jīng)經(jīng)按照照規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)，并并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格格；③前期期物業(yè)業(yè)管理理已落落實(shí)；；④法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定定和當(dāng)當(dāng)事人人約定定的其其他條條件；；不符合合前款款規(guī)定定條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，不不得交交付使使用。。2）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理?xiàng)l條例》第二十十四條條規(guī)定定：房屋交交付使使用前前，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與其其選聘聘的物物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)按照照國家家有關(guān)關(guān)規(guī)定定對(duì)托托管項(xiàng)項(xiàng)目及及其使使用設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備進(jìn)行行查驗(yàn)驗(yàn)交接接，同同時(shí)向向物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)移交交該項(xiàng)項(xiàng)目的的有關(guān)關(guān)資料料。3）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理?xiàng)l條例》第二十十三條條規(guī)定定：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照合同同約定定將符符合交交付使使用條條件的的房屋屋按期期交付付給買買受人人。4）在實(shí)實(shí)際操操作中中，由由于交交付集集中，，開發(fā)發(fā)商人人員欠欠缺、、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足足的，可可委托托物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)代為為交房房，并并支付付相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用用。3.有關(guān)工工程質(zhì)質(zhì)量及及保修修責(zé)任任：1）《鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理?xiàng)l條例》第十三條規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)責(zé)任。2）《鄭州市城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例》第二十五規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋交交付使用時(shí)，向向買受人提供質(zhì)質(zhì)量保證書和使使用說明書。質(zhì)質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)當(dāng)列明保修范圍圍、保修期限和和保修責(zé)任等，，其內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不不得低于國家有有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合房屋買買賣合同的約定定。3）《鄭州市城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例》第二十六規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量量保證書的規(guī)定定和房屋買賣合合同的約定，承承擔(dān)房屋保修責(zé)責(zé)任及由此產(chǎn)生生的費(fèi)用。因維維修房屋原使用用功能受到影響響，給買受人造造成損失的，房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。4）交房后，物業(yè)業(yè)企業(yè)與業(yè)主接接觸較多，也比比較了解情況，，開發(fā)企業(yè)可將將保修管理委托托給物業(yè)企業(yè)，，賦予物業(yè)企業(yè)業(yè)一定的權(quán)利，，并支付相應(yīng)費(fèi)費(fèi)用。但前提是是，開發(fā)商與施施工企業(yè)有相關(guān)關(guān)的約定。第四部分物物業(yè)管理費(fèi)的制制定方式政府指導(dǎo)價(jià)和市市場調(diào)節(jié)價(jià)1.政府指導(dǎo)價(jià)：按按鄭州市物價(jià)局局相關(guān)規(guī)定，申申請(qǐng)物業(yè)費(fèi)定級(jí)，由物價(jià)部門門審核批準(zhǔn)，辦辦理收費(fèi)許可證證。2.市場調(diào)節(jié)價(jià)：在在預(yù)售前進(jìn)行前前期物業(yè)服務(wù)招招投標(biāo)，選聘前期物業(yè)服務(wù)企企業(yè)，確定服務(wù)務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。銷售時(shí)公公示并在銷售合同中