房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法含實例

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法4.1效益和費用的識別4.2經(jīng)濟評價指標及其計算方法4.3經(jīng)濟評價指標計算實例4.1效益和費用的識別4.1.1名義利率與實際利率4.1.2

資金等效值與復(fù)利計算4.1.3

投資與成本4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)營收入、利潤和稅金4.1.6

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式4.1.1名義利率與實際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

實際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。

名義利率與實際利率的關(guān)系式：

i=(1+r/m)m-1r——名義利率為，m——年計息次數(shù)

r/m——每一計息周期的利率

i——實際利率

名義利率與實際利率的關(guān)系

名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系：

1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；

2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；

3)當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；

4)當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率；

5)當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i＝er-1。

4.1.2

資金等效值與復(fù)利計算

資金等值的概念資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。等效值簡稱為等值。

各符號的具體含義P——現(xiàn)值；F——終值、將來值；A——年金、等額序列支付

1）發(fā)生在年末

2）連續(xù)

3）等額（并非等值）各符號的具體含義G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數(shù)；i——每個計息周期的利率。資金等值計算資金等值計算4.1.3投資與成成本投資的概概念廣義的投投資——人們?yōu)楂@獲取所期期望的報報酬一種種有目的的的經(jīng)濟濟行為所投入的的資源可可以是資資金，也也可以是是土地、、人力、、技術(shù)、、管理經(jīng)經(jīng)驗或其其他資源源。投資可分分為生產(chǎn)產(chǎn)性投資資和非生生產(chǎn)性投投資此處房地地產(chǎn)投資資分析中中所討論論的投資資是狹義義的，是是指人們們在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或投資資活動中中，為實實現(xiàn)某種種預(yù)定的的開發(fā)、、經(jīng)營目目標而預(yù)先墊支支的資金金。項目投資資分類固定資產(chǎn)產(chǎn)投資：：用于建建設(shè)或購購置固定定資產(chǎn)所所投入的的資金。。固定資產(chǎn)產(chǎn)是指使使用期限限超過一一年的房房屋、建建筑物、、機器機機械、運運輸工具具以及其其他與生生產(chǎn)經(jīng)營營有關(guān)的的設(shè)備、、工具、、器具等等。由土地費費用、工工程費用用、其他他費用、、預(yù)備費費用等組組成。流動資產(chǎn)產(chǎn)投資：：項目在在投產(chǎn)前前預(yù)先墊墊付、在在投產(chǎn)后后生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過程程中周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的的資金。。流動資產(chǎn)產(chǎn)是指可可以在一一年或者者超過一一年的一一個營業(yè)業(yè)周期內(nèi)內(nèi)變現(xiàn)或或者耗用用的資產(chǎn)產(chǎn)。由現(xiàn)金、、應(yīng)收及及預(yù)付款款項、存存貨等項項組成。。開發(fā)項目目總投資資項目總投投資開發(fā)建設(shè)設(shè)投資土地費用用前期工程程基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費公共配套套設(shè)施建建設(shè)費建筑安裝裝工程費費用開發(fā)間接接費用財務(wù)費用用管理費用用銷售費用用開發(fā)期稅稅費其他費用用不可預(yù)見見費用房地產(chǎn)項項目總投投資是指在開開發(fā)期內(nèi)內(nèi)投入的的全部資資金以及及維持開開發(fā)企業(yè)業(yè)正常經(jīng)經(jīng)營活動動的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金，，主要包包括開發(fā)建設(shè)設(shè)投資和經(jīng)營資金金。經(jīng)營資金金是指用于于開發(fā)企企業(yè)（項項目）日日常出租租經(jīng)營、、自營所所需的周周轉(zhuǎn)資金金：租賃費用用管理費用用維修費用用（預(yù)備備費）成本的概概念成本是指指人們?yōu)闉檫_成一一事或取取得一物物所必須須付出或已已經(jīng)付出出的代價價。產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動中的的成本包包括生產(chǎn)產(chǎn)成本和和銷售費費用兩部部分，前前者指發(fā)發(fā)生在產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)過程中中的費用用，后者者指發(fā)生生在產(chǎn)品品銷售過過程中的的費用。。產(chǎn)品的銷銷售成本本(亦稱完全全成本)=生產(chǎn)成本本+銷售費用用投資分析析中使用用的成本本概念與與企業(yè)財財務(wù)會計計中使用用的成本概念念不完全全相同投資分析析需要列列入的成成本概念念:機會成本本由于將有有限資源源使用于于某種特特定的用用途而放放棄的其其他各種種用途的的最高收收益。經(jīng)濟成本本除實際成成本一顯顯性成本本外，還還存在著著隱性成成本。它它是指企企業(yè)自有有的資源源，實際際上已經(jīng)經(jīng)投入，，但在形形式上沒沒有支付付報酬的的那部分分成本。。經(jīng)濟成成本是顯顯性成本本和隱性性成本之之和。沉沒成本本過去巳經(jīng)經(jīng)支出而而現(xiàn)在已已無法得得到補償償?shù)某杀颈?。邊際成本本企業(yè)多生生產(chǎn)一單單位產(chǎn)量量所產(chǎn)生生的總成成本增加加。變動成本本和固定定成本4.1.4房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中的的投資資與成成本房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活動動中的的投資資與成成本，，與一一般工工業(yè)生生產(chǎn)活活動有有較大大差異異。開發(fā)建建設(shè)投投資構(gòu)構(gòu)成1.土地費費用2.前期工工程費費用3.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費用4.建筑工工程安安裝費費用5.公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費用6.財務(wù)費費用7.管理費費用8.銷售費費用9.開發(fā)期期稅費費10.其他費費用11.不可預(yù)預(yù)見費費用房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)完成成后，，可能能形成成一定定比例例的開開發(fā)企企業(yè)資資產(chǎn)，，主要要包括括固定資資產(chǎn)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)和遞遞延資資產(chǎn)。。一、固定資資產(chǎn)包括開開發(fā)企企業(yè)辦辦公用用房、、開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)機器器設(shè)備備和運運輸設(shè)設(shè)備，，以及及自營營的商商業(yè)和和服務(wù)務(wù)業(yè)用用房等等。二、無形資資產(chǎn)主要包包括土土地使使用權(quán)權(quán)等。。三、遞延資資產(chǎn)主要包包括開開發(fā)企企業(yè)的的開辦辦費和和租入入固定定資產(chǎn)產(chǎn)的改改良支支出等等。2)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本按照國國家有有關(guān)財財務(wù)和和會計計制度度，通過開開發(fā)建建設(shè)投投資的的合理理分攤攤分別估估算每每種產(chǎn)產(chǎn)品的的產(chǎn)品品成本本3)經(jīng)營成成本經(jīng)營成成本是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品出售售、出出租時時，將將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本按照照國家家有關(guān)關(guān)財務(wù)務(wù)和會會計制制度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的的成本本。主主要包包括：：商品房房銷售售成本本配套設(shè)設(shè)施銷銷售成成本房地產(chǎn)產(chǎn)出租租、經(jīng)經(jīng)營成成本4)期間費費用開發(fā)項項目的的期間間費用用是指指企業(yè)業(yè)行政政管理理部門門為組組織和和管理理開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動而發(fā)發(fā)生的的經(jīng)營營費用用、管管理費費用和和財務(wù)務(wù)費用用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目用于于銷售售時，，期間間費用用計入入開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)投資資中的的管理理、財財務(wù)和和銷售售費用用，不不另行行計算算；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目用于于出租租或自自營時時，開開發(fā)期期的期期間費費用計計人開開發(fā)建建設(shè)投投資，，經(jīng)營營期的的期間間費用用計為為運營營費用用；房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資項目目的期期間費費用計計為運運營費費用。。4.1.5房地產(chǎn)產(chǎn)項目目經(jīng)營營收入入、利利潤和和稅金金（１））經(jīng)經(jīng)營收收入經(jīng)營收收入是是指向向社會會出售售、出出租房房地產(chǎn)產(chǎn)商品品或自自營時時的貨貨幣收收入。。包括括銷售售收入入、出出租收收入和和自營營收入入。銷銷售收收入＝＝銷售售房屋屋面積積×房屋銷銷售單單價，，出出租租收入入＝出出租房房屋建建筑面面積×房屋租租金單單價，，自自營營收入入＝營營業(yè)額額一營營業(yè)成成本一一自營營中的的商業(yè)業(yè)經(jīng)營營風險險回報報。經(jīng)營收收入經(jīng)營收收入＝＝銷售售收入入+出租收收入+自營收收入銷售收收入＝＝土地地轉(zhuǎn)讓讓收入入+商品房房銷售售收入入+配套設(shè)設(shè)施銷銷售收收入出租收收入＝＝房屋屋出租租租金金收入入+土地出出租租租金收收入（２））利利潤經(jīng)營利利潤＝＝經(jīng)營營收入入－經(jīng)營成成本－期間費費用－經(jīng)營稅稅金及及附加加－土地增增值稅稅利潤總總額＝＝經(jīng)營營利潤潤＋營營業(yè)外外收支支凈額額稅后利利潤＝＝利潤潤總額額－所得稅稅可供分分配利利潤＝＝稅后后利潤潤－(法定盈盈余公積金金＋法法定公公益金金＋未未分配配利潤潤)期間費費用＝＝管理理費用用＋銷銷售費費用＋財務(wù)務(wù)費用用稅金：：經(jīng)營營稅金金及附附加經(jīng)營稅稅金及及附加加：包包括營營業(yè)稅稅、城城市建建設(shè)維維護稅稅和教教育費費附加加，又又稱““兩稅稅一費費”。。營業(yè)稅稅稅額額＝應(yīng)應(yīng)納稅稅銷售售(出租)收入×稅率營業(yè)稅稅的稅稅率為為5％。城城市建建設(shè)維維護稅稅和教教育費費附加加，分分別為為營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的7％和3％。稅金：：土地地增值值稅土地增增值稅稅：土地地增值值稅是是對有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)及地地上建建筑物物和其其他附附著物物的單單位和和個人人征收收的一一種稅稅。土地增增值稅稅＝土地增增值額額×稅率土地增增值額額＝轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)收人人－扣除項項目金額稅金：：土地地增值值稅土地增增值稅稅實行行四級級超額額累進進稅率率：增值額額未超超過扣扣除項項目金金額50％、超超過50％，100％，200％稅率率分別別為30％；40％；50％；60％。土土地增增值稅稅稅額額=增值額額×適用的的稅率率-扣除項項目金金額×速算扣扣除系系數(shù)。。速算扣扣除系系數(shù)的的數(shù)值值如下下；增值額額未超超過扣扣除項項目金金額50％時，，速算算扣除除系數(shù)數(shù)為0.增值額額超過過扣除除項目目金額額50％，未未超過過100％時，，速算算扣除除系數(shù)數(shù)為5％。增值額額超過過扣除除項目目金額額100％，未未超過過200％時，，速算算扣除除系數(shù)數(shù)為15％。增值額額超過過扣除除金額額200％時，，速算算扣除除系數(shù)數(shù)為35％。稅金：：房產(chǎn)產(chǎn)稅房產(chǎn)稅稅房產(chǎn)稅稅是以以房產(chǎn)產(chǎn)為課課稅對對象，，向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所所有人人征收收的一一種稅稅。房產(chǎn)稅稅稅額額＝房產(chǎn)余余值×1．2％；房產(chǎn)稅稅稅額額＝房產(chǎn)租租金收收入×12％。城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅和房房產(chǎn)稅稅在企企業(yè)所所得稅稅前列列支。。稅金：：企業(yè)業(yè)所得得稅企業(yè)所所得稅稅：是對實實行獨獨立經(jīng)經(jīng)濟核核算的的房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資企企業(yè)，，按其其應(yīng)納納稅所所得額額征收收的一一種稅稅。所得稅稅稅額額＝應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額×稅率。。應(yīng)納稅稅所得得額＝＝每個個納稅稅年度度的收收入總總額一一準予予扣除除項目目的金金額房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資企業(yè)業(yè)所得得稅稅稅率為為25％。2008年1月起實實施。。稅金：：契稅稅契稅：：在土地地、房房屋權(quán)權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時時，對對產(chǎn)權(quán)權(quán)承受受人征征收的的一種種稅。。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移土地地、房房屋權(quán)權(quán)屬是是指下下列行行為：：1)國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓；2)土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，包包括出出售、、贈與與和交交換；；3)房屋買買賣；；4)房屋贈贈與；；5)房屋交交換。。契稅稅稅額＝＝轉(zhuǎn)移移不動動產(chǎn)價價值額額×稅率契稅的的稅率率為1％～5％，各各地適適用稅稅率，，由省省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市人民民政府府按照照本地地區(qū)的的實際際情況況，在在規(guī)定定的幅幅度內(nèi)內(nèi)確定定。4.1.6房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟效果果的表現(xiàn)形形式置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資經(jīng)濟濟效果主要要表現(xiàn)為租租金、物業(yè)業(yè)增值、股股權(quán)增加等等方面。增值和股權(quán)權(quán)增加效果果則既可在在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實現(xiàn)，，也可在以以針對物業(yè)業(yè)的再融資資行為中實實現(xiàn)(如申請二次次抵押貸款款)。開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資經(jīng)濟濟效果主要要表現(xiàn)為銷銷售、出租租、自營收收入經(jīng)濟效果的的大小則用用開發(fā)利潤潤、成本利利潤率、投投資收益率率等指標來來衡量。4.2經(jīng)濟評價指指標及其計計算方法4.2.1投資回收與與投資回報報4.2.2經(jīng)濟評價指指標體系4.2.1投資回收與與投資回報報房地產(chǎn)投資資的收益=投資回收+投資回報投資回收是是指投資者者對其所投投入資本的的回收；投資回報是是指投資者者所投入資資本在使用用過程中所所獲得的報報酬。居民儲蓄（（無風險投投資）：還本=投資回收利利息=投資回報兩者的關(guān)系系可以從資資金回收公公式中反映映投資回報率率為i前者就是投投資回報后者就是投投資回收財務(wù)分析指指標按是否考慮慮資金時間間價值因素素劃分按指標性質(zhì)質(zhì)劃分按財務(wù)分析析的目標劃劃分4.2.2經(jīng)濟評價指指標體系按財務(wù)分析目標劃分盈利能力指標清償能力指標按是否考慮資金時間價值因素劃分靜態(tài)指標動態(tài)指標按指標性質(zhì)劃分時間性指標比率性指標價值性指標房地產(chǎn)投資資項目經(jīng)濟濟評價指標標體系

項目類型盈利能力指標清償能力指標

靜態(tài)指標

動態(tài)指標房地產(chǎn)開發(fā)投資

成本利潤率

財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

投資利潤率

財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)投資資項目經(jīng)濟濟評價指標標體系

項目類型盈利能力指標清償能力指標

靜態(tài)指標

動態(tài)指標房地產(chǎn)置業(yè)投資

投資回報率

財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報率

財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動比率、速動比率

（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算靜態(tài)盈利能能力指標是是指不考慮慮貨幣時間間價值因素素的影響而而計算的盈盈利能力指指標。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算開發(fā)商成本本利潤率：：是開發(fā)利潤潤占開發(fā)總總成本的比比例，是初初步判斷開開發(fā)項目可可行性的靜靜態(tài)指標。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算計算項目總總開發(fā)價值值，項目全部銷銷售，則等等于扣除銷銷售稅金后后的凈銷售售收入；全部出租，，為項目在在整個持有有期內(nèi)所有有凈經(jīng)營收收入的現(xiàn)值值累計之和和?？傞_發(fā)成本本一般包括括土地費用用、前期工工程費用、、建筑安裝裝費用、管管理費、財財務(wù)費用、、銷售費用用和其他費費用。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算投資利潤率率是指項目在在計算期內(nèi)內(nèi)正常生產(chǎn)產(chǎn)年份的年年息稅前利利潤或運營營期平均年年息稅前利利潤與項目目總投資之之比，它是是考察單位位投資盈利利能力的靜靜態(tài)指標。。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算資本金利潤潤率是指項目的的年凈利潤潤或年均利利潤總額與與項目資本本金之比。。計算出的資資本金凈利利潤率應(yīng)高高于同行業(yè)業(yè)的資本金金凈利潤率率，表明用用項目資本本金凈利潤潤率表示的的盈利能力力滿足要求求。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算靜態(tài)投資回回收期：在不考慮慮資金時間間價值的基基礎(chǔ)上，以以項目的靜靜收益抵償償全部投資資所需要的的時間。房地產(chǎn)投資資項目的靜靜態(tài)投資回回收期自投投資起始點點算起。項目靜態(tài)投投資回收期期要與行業(yè)業(yè)的平均標標準對比，，低于或等等于行業(yè)平平均投資回回收期，則則項目可行行，否則認認為項目不不可行。靜態(tài)投資回回收期=[累計凈現(xiàn)金金流量開始始出現(xiàn)正值值期數(shù)-1]+[上期累計凈凈現(xiàn)金流量量的絕對值值/當期凈現(xiàn)金金流量]（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算現(xiàn)金回報率率：房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資過程程中，每年年所獲得的的現(xiàn)金報酬酬與投資者者初始投入入的權(quán)益資資本的比率率。現(xiàn)金回報率率反映了初始始現(xiàn)金投資資或首付款款與年現(xiàn)金金收入之間間的關(guān)系。。它與資本本化率不同同——資本化率通通常不考慮慮還本付息息的影響；；現(xiàn)金回報率率分為：1）稅前現(xiàn)金金回報率＝＝凈經(jīng)營收收入－還本本付息后的的/投資者初始始現(xiàn)金投資資；2）稅后現(xiàn)金金回報率＝＝稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量/投資者初始始現(xiàn)金投資資例題：某商業(yè)店鋪鋪的購買價價格為60萬元，其中中40萬元由金融融機構(gòu)提供供抵押貸款款，余款20萬元由投資資者用現(xiàn)金金支付。如如果該項投投資的經(jīng)營營收入扣除除運營費用用和抵押貸貸款還本付付息后的年年凈現(xiàn)金流流量為2．8萬元，則該項投資資的稅前現(xiàn)現(xiàn)金回報率率為：2．8／20×100％＝14％；如果該項投投資年稅后后凈現(xiàn)金流流量為2．2萬元，則：：該項投資資的稅后現(xiàn)現(xiàn)金回報率率為：2．2／20×100％＝11％。（1）靜態(tài)指標標的方法與與計算投資回報率率：房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資過程程中，每年年所獲得的的凈收益與與投資者初初始投入的的權(quán)益資本本的比率。。投資回報率率中的收益益包括1）還本付息息中投資者者所獲得的的物業(yè)權(quán)益益增加的價價值2）物業(yè)升值值所帶來的的收益投資回報率率＝(稅后現(xiàn)金流流量十投資資者權(quán)益增增加值)／權(quán)益投資資數(shù)額；考慮物業(yè)增增值收益時時：投資回報率率＝(稅后現(xiàn)金流流量+投資者權(quán)益益增加值+物業(yè)增值收收益)／權(quán)益投資資數(shù)額。（2）動態(tài)指標標的方法與與計算動態(tài)盈利能能力指標是是指考慮貨貨幣時間價價值因素的的影響而計計算的盈利利能力指標標。（2）動態(tài)指標標的方法與與計算財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）:項目按行業(yè)業(yè)的基準收收益率或設(shè)設(shè)定的目標標收益率，，將各年的的凈現(xiàn)金流流量折算到到開發(fā)活動動起始點的的現(xiàn)值之和和。按分析內(nèi)容容不同，財財務(wù)凈現(xiàn)值值分為：全部投資財財務(wù)凈現(xiàn)值值自有資金財財務(wù)凈現(xiàn)值值投資各方的的財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值。式中：CI—現(xiàn)金流入C0—現(xiàn)金流出CI-CO—凈現(xiàn)金流量量ic—基準折現(xiàn)率率i*FNPV0i（2）動態(tài)指標標的方法與與計算FNPV≥0說明項目的的獲利能力力達到或超超過了基準準收益率的的要求，在在財務(wù)上是是可行的。。財務(wù)凈現(xiàn)值值小于零時時，項目不不可行。財務(wù)凈現(xiàn)值值反映了資資金的時間間價值；并并且考慮了了項目在整整個壽命期期內(nèi)的經(jīng)濟濟狀況。經(jīng)經(jīng)濟意義明明確，直觀觀能夠以貨貨幣額表示示項目的凈凈效益。必須首先確確定一個基基準收益率率，這是很很困難的。。不能真正正反映項目目投資中單單位投資的的使用效率率。不能直直接說明在在項目運營營期間各年年的經(jīng)營成成果（2）動態(tài)指標標的方法與與計算與FNPV相關(guān)的一個個評價指標標是財務(wù)凈凈年值(FNAV)，即將項目目凈現(xiàn)值分分攤到投資資期各年的的等額年值值。財務(wù)凈現(xiàn)值值率（NPVR）:（2）動態(tài)指標標的方法與與計算財務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRR）：在項目投資資有效期內(nèi)內(nèi)，各年凈凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計計等于零時時的折現(xiàn)率率。按分析內(nèi)容容不同，財財務(wù)凈現(xiàn)值值分為：全部投資財財務(wù)凈現(xiàn)值值自有資金財財務(wù)凈現(xiàn)值值投資各方的的財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值。（2）動態(tài)指標標的方法與與計算r1:當項目凈現(xiàn)現(xiàn)值為接近近于零的正正值時的折折現(xiàn)率；r2:當項目凈現(xiàn)現(xiàn)值為接近近于零的負負值時的折折現(xiàn)率;NPV(r1):采用低折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的正值值；NPV(r2):采用高折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的負值值。r1與r2之間的差距距應(yīng)在2％之內(nèi)，否否則兩者之之間不一定定呈線性關(guān)關(guān)系。（2）動態(tài)指標標的方法與與計算計算出財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益益率要與國國家規(guī)定的的基準收益益率或者投投資者的目目標收益率率進行對比比，項目的的內(nèi)部收益益率高于國國家規(guī)定的的基準收益益率或者投投資者的目目標收益率率，則認為為項目可行行，否則認認為項目不不可行。即：FIRR≥ic，則認為項項目可行；；FIRR<ic，則認為項項目不可行行。（2）動態(tài)指標標的方法與與計算財務(wù)內(nèi)部收收益率反映映了資金的的時間價值值；并且考考慮了項目目在整個壽壽命期內(nèi)的的經(jīng)濟狀況況。能夠直接衡衡量項目的的真正的投投資收益率率。不須事先確確定一個基基準收益率率，而只要要知道大致致范圍就可可以了。需要大量的的與投資項項目有關(guān)的的數(shù)據(jù)，計計算比較麻麻煩。對于非常規(guī)現(xiàn)金金流量的項目，，其內(nèi)部收益率率可能是不唯一一的，或者不存存在。（2）動態(tài)指標的方方法與計算動態(tài)回收期（DPP）：在考慮了資金的的時間價值的基基礎(chǔ)上，以項目目每年的凈收益益回收項目全部部投資所需要要的時間?？梢愿鶕?jù)現(xiàn)金流流量表計算DPP。（2）動態(tài)指標的方方法與計算計算出的動態(tài)投投資回收期要與與行業(yè)的標準投投資回收期進行行對比，低于行行業(yè)平均標準，，則認為項目可可行，否則認為為項目不可行。?？紤]資金的時間間價值。依然沒有考慮投投資回收后的投投資效益情況。。（3）項目償債能力力的指標投資項目的清償償能力指標，主主要是考察計算算期內(nèi)項目各年年的財務(wù)狀況及及償還到期債務(wù)務(wù)的能力。（3）項目償債能力力的指標借款償還期：在國家財政規(guī)定定及項目具體財財務(wù)條件下，項項目開發(fā)經(jīng)營期期內(nèi)使用可用作作還款的利潤、、折舊、攤銷及及其它還款資金金償還項目借款款本息所需要的的時間。式中，Id——項目借款還本付付息數(shù)額(不包括已用資本本金支付的建設(shè)設(shè)期利息)，Pd——借款償還期(從借款開始期計計算)Rt——第t期可用于還款的的資金(包括：利潤、折折舊、攤消及其其他還款資金)。（3）項目償債能力力的指標借款償還期可用用資金來源與運運用表或借款還還本付息計算表表直接計算，其其詳細計算公式式為：（3）項目償債能力力的指標（3）項目償債能力力的指標利息備付率，指項目在借款償償還期內(nèi)各年用用于支付利息的的稅息前利潤，，與當期應(yīng)付利利息費用的比率率。其計算公式為：：（3）項目償債能力力的指標利息備付率可以以按年計算，也也可以按整個借借款期計算。利息備付率表示示使用項目利潤潤償付利息的保保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目，該該指標值應(yīng)該大大于2。否則，表示項項目付息能力保保障程度不足。。（3）項目償債能力力的指標償債備付率——項目在借款償還還期內(nèi)各年用于于還本付息的資資金與當期應(yīng)還還本付息金額的的比率。（3）項目償債能力力的指標可用于還本付息息資金，包括可可用于還款的折折舊和攤消，在在成本中列支的的利息費用，可可用于還款的利利潤等等。當期期應(yīng)還本付息金金額包括當期應(yīng)應(yīng)還貸款本金及及計人成本的利利息。償債備付率可以以按年計算，也也可以按整個借借款期計算。償債備付率表示示可用于還本付付息的資金償還還借款本息的保保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目，該該指標值應(yīng)該大大于1．15~1,25。當指標小小于1．2時，表示當期資資金來源不足以以償付當期債務(wù)務(wù)，需要通過短短期借款來償還還已到期的債務(wù)務(wù)。（3）項目償債能力力的指標資產(chǎn)負債率：：資產(chǎn)負債率是是反映項目各年年所面臨的財務(wù)務(wù)風險程度及償償債能力的指標標，屬長期償債債能力指標，反反映債權(quán)人所提提供的資金占全全部資產(chǎn)的比例例，即總資產(chǎn)中中有多大比例是是通過借債來籌籌集的，它可以以用來衡量客戶戶在清算時保護護債權(quán)人利益的的程度。其表達式為：資資產(chǎn)負債率＝負負債合計/資產(chǎn)合計×100％資產(chǎn)負債率高，，則企業(yè)的資本本金不足，對負負債的依賴性強強，在經(jīng)濟萎縮縮或信貸政策有有所改變時，應(yīng)應(yīng)變能力較差；；資產(chǎn)負債率低低則企業(yè)的資本本金充裕，企業(yè)業(yè)應(yīng)變能力強。。（3）項目償債能力力的指標流動比率CR：反映項目償付流流動負債能力的的指，為流動資資產(chǎn)總額和流動動負債總額之比比。流動比率=流動資產(chǎn)合計/流動負債合計*100%流動比率是用來來表示資金流動動性的，即企業(yè)業(yè)（項目）短期期債務(wù)償還能力力的數(shù)值，基準值是2。注意：流動比率率高的企業(yè)并不不一定償還短期期債務(wù)的能力就就很強，因為流流動資產(chǎn)之中雖雖然現(xiàn)金、有價價證券、應(yīng)收賬賬款變現(xiàn)能力很很強，但是存貨貨、待攤費用等等也屬于流動資資產(chǎn)的項目則變變現(xiàn)時間較長，，特別是存貨很很可能發(fā)生積壓壓、滯銷、殘次次、冷背等情況況，流動性較差差。（3）項目償債能力力的指標速動比率：是指速動資產(chǎn)產(chǎn)對流動負債的的比率。它是衡衡量企業(yè)流動資資產(chǎn)中可以立即即變現(xiàn)用于償還還流動負債的能能力。速動比率是企業(yè)業(yè)速動資產(chǎn)與流流動負債的比率率。速動資產(chǎn)包括貨貨幣資金、短期期投資、應(yīng)收票票據(jù)、應(yīng)收賬款款、其他應(yīng)收款款項等。而流動資產(chǎn)中中存貨、預(yù)付賬賬款、待攤費用用等則不應(yīng)計入入。（3）項目償債能力力的指標速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費用）/流動負債總額×100%速動比率是用來來表示資金流動動性的，即企業(yè)業(yè)（項目）短期期債務(wù)償還能力力的數(shù)值，基準值是1。房地產(chǎn)開發(fā)項目目的存貨占流動動資產(chǎn)的的大部部分，速動比率率較低，低于100%4.3經(jīng)濟評價指標計計算實例【例4—1】某投資者以10

000元／㎡的價格購購買了一棟建筑筑面積為27000㎡的寫字樓用于出出租經(jīng)營，該投投資者在購買該該寫字樓的過程程中，又支付了了相當于購買價價格4％的契稅、0．5％的手續(xù)費、0．5％的律師費用和和0．3％的其他費用。。其中，相當于于樓價30％的購買投資和和各種稅費均由由投資者的資本本金(股本金)支付，相當于樓樓價70％的購買投資來來自期限為15年、固定利率為為7．5％、按年等額還還款的商業(yè)抵押押貸款。假設(shè)在在該寫字樓的出出租經(jīng)營期內(nèi)，，其月租金水平平始終保持160元／㎡，前三年年的出租率分別別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達達到95％且在此后的出出租經(jīng)營期內(nèi)始始終保持該出租租率。

出租租經(jīng)營期間的運運營成本為毛租租金收入的28％。如果購買投投資發(fā)生在第1年的年初，每年年的凈經(jīng)營收入入和抵押貸款還還本付息支出均均發(fā)生在年末，，整個出租經(jīng)營營期為48年，投資者全投投資和資本金的的目標收益率為為分別為10％和14％。試計算該投投資項目全部投投資和資本金的的財務(wù)凈現(xiàn)值和和財務(wù)內(nèi)部收益益率，并判斷該該項目的可行性性。[解](1)寫字樓購買總價價：27000㎡××l0000元/㎡＝27000萬元(2)寫字樓購買過程程中的稅費：27000萬元×(4％+0.5％+0.5％+0.3％)＝143l萬元(3)投資者投入的資資本金：27

000萬元×30％+1431萬元＝9531萬元(4)抵押貸款金額：：27

000萬元×70％＝18900萬元(5)抵押貸款年還本本付息額：A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18

900××7.5％/[1-(1+7．5％)-15]＝2

141.13萬元

年

份

01234～1516～48年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)28431.0資本金投入(萬元)-9531.0抵押貸款還本付息(萬元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量

(萬元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

還本付息收益(萬元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7)全部投資財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率和財財務(wù)凈現(xiàn)值1)求FNPV因為ic＝10％，故FNPV=4747.1(萬元)2)求FIRR。a)因為i1=11％時，NPV1＝l701．6萬元b)設(shè)i2＝12％，則可算出NPV2＝一870．7萬元c)所以FIRR＝14％+1％×l701.6／(1

701.6+870.7)＝11.66％(8)資本金財務(wù)內(nèi)部部收益率和財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值1)求FNPVE。因為icE=14％，故FNPVE=789.8(萬元)2)求FIRREa)因為iE1＝14％時，NFVE1＝789.8萬元b)設(shè)iE2＝15％，則可算出NPVE2＝一224．3萬元c)所以FIRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3)＝14．78％(9)因為FNPV＝4

747.1萬元>0，F(xiàn)IRR＝11．66％>10％，故該項目從從全投資的角度度看可行。因因為為FNPVE＝789．8萬元>0，F(xiàn)IRRE＝14．78％>14％，故該項目從從資本金投資的的角度看，可行行。還本付息的計算算:第1年還本付息收益益=2141-18900×7.5%=723.6第2年還本付息收益益=2141-(18900-723.6)×7.5%=777.9第3年還本付息收益益=2141--(18900-723.6-777.9)×7.5%=836.2.......由次可推導(dǎo)出,第t年的還本付息收收益=723.6××(1+7.5%)t-1第t年的還本付息收收益=第t年還本付息額-（貸款總額-累計還本收益））×貸款利率[例4—2]某房地產(chǎn)開發(fā)商商以5

000萬元的價格獲得得了一宗占地面面積為4

000平方米的土地50年的使用權(quán)，建建筑容積率為5.5，建筑覆