房地產(chǎn)投資二

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性價(jià)格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)、周期性長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)家庭合理消費(fèi)改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地地產(chǎn)投資資分析的的必要性性三、房地地產(chǎn)投資資分析的的作用為投資者者指出投投資方向向?yàn)橥顿Y者者提供運(yùn)運(yùn)作方式式為投資者者估計(jì)投投資收益益為投資者者分析風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及提提供避險(xiǎn)險(xiǎn)策略第二章房房地地產(chǎn)投資資分析基基本知識(shí)識(shí)第一節(jié)資資金金的時(shí)間間價(jià)值及及其計(jì)算算一、資金金時(shí)間價(jià)價(jià)值的含含義二、資金金時(shí)間價(jià)價(jià)值的計(jì)計(jì)算（一）利利息與利利率的概概念（二）計(jì)計(jì)息形式式——單利與復(fù)復(fù)利1、單利計(jì)計(jì)息F=P(1+ni)2、復(fù)利計(jì)計(jì)息F＝P(1+i)n（三）名義利利率與實(shí)際利利率1、名義利率2、實(shí)際利率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金金的等值計(jì)算算一、資金等值值的相關(guān)概念念二、資金等值值的計(jì)算1.復(fù)利終值的計(jì)計(jì)算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)計(jì)算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終值的計(jì)計(jì)算4.償債資金的計(jì)計(jì)算5.資本回收的計(jì)計(jì)算6.年金現(xiàn)值的計(jì)計(jì)算三、資金等值值計(jì)算注意事事項(xiàng)1、P是現(xiàn)在第一計(jì)計(jì)息期開始時(shí)時(shí)（即年初））發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生；3、各期的等額額支付A，發(fā)生在各期期期末；4、當(dāng)問問題包包括P與A時(shí)，第第一個(gè)個(gè)A與P隔一期期。即即P發(fā)生在在A的前一一期；；5、當(dāng)問問題包包括A與F時(shí)，支支付系系列的的最后后一個(gè)個(gè)A與F同時(shí)發(fā)發(fā)生。。第三節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金金流量量與現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖一、現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的相關(guān)關(guān)概念念二、現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖及其其繪制制（一））現(xiàn)金金流量量圖的的含義義（二））現(xiàn)金金流量量圖的的繪制制規(guī)則則第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境及及市場(chǎng)場(chǎng)分析析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境分分析一、投投資環(huán)環(huán)境的的含義義及其其特征征（一）投資環(huán)境含含義（二）投資環(huán)境的的特征系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)性主導(dǎo)性區(qū)域性二、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境要素分析政治因素法律因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素自然環(huán)境因素基礎(chǔ)設(shè)施因素社會(huì)文化因素三、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法冷熱對(duì)比法等級(jí)尺度法道氏評(píng)估法閔氏評(píng)價(jià)法第二節(jié)房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析的含義二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的作用三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的主要內(nèi)容1.市場(chǎng)分析的三個(gè)層層面2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的內(nèi)容第三章

房地產(chǎn)產(chǎn)投資與融資第一節(jié)房地產(chǎn)企企業(yè)資金籌集的方方式一、直接融資二、間接融資三、權(quán)益融資四、債務(wù)融資第二節(jié)常見的房房地產(chǎn)融資方式介介紹一、房地產(chǎn)信貸（一）土地開發(fā)貸貸款1、土地購置貸款2、土地開發(fā)貸款3、土地儲(chǔ)備貸款（二）商品房開發(fā)發(fā)貸款（三）持有經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)貸款（四）房地產(chǎn)抵押押貸款1、個(gè)人住房抵押貸貸款2、在建工程抵押貸貸款二、證券融資三、房地產(chǎn)信托四、房地產(chǎn)抵押貸貸款證券化五、房地產(chǎn)基金六、其他方式：聯(lián)聯(lián)建、參建融資；；房地產(chǎn)典當(dāng)融資資；利用外資第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目融資一、房地產(chǎn)融資方方案（一）融資組織形形式選擇（二）資金來源選選擇（三）資本金籌措措（四）債務(wù)資金籌籌措（五）預(yù)售或預(yù)租租（六）融資方案分分析1、資金來源可靠性性分析2、融資結(jié)構(gòu)分析3、融資成本分析4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析二、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目貸款的審查（一）企業(yè)資信等等級(jí)評(píng)價(jià)（二）貸款項(xiàng)目評(píng)評(píng)估（三）房地產(chǎn)貸款款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜合評(píng)價(jià)第五章

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估估算第一節(jié)房地產(chǎn)投投資與成本構(gòu)成非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目目總投資構(gòu)成：建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資費(fèi)用及及成本費(fèi)用組成：：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投投資與成本費(fèi)用估估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)費(fèi)用估算的依據(jù)與與要求二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與成本估估算（一）土地費(fèi)用估估算1、土地征用拆遷費(fèi)費(fèi)（1）農(nóng)村土地征用拆遷遷費(fèi)（2）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)費(fèi)2、土地出讓地價(jià)款款3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4、土地租用費(fèi)5、土地投資折價(jià)（二）前期工程費(fèi)費(fèi)估算（三）基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)估算1、單元估算法2、單位指標(biāo)估算法法3、工程量近似匡算法法4、概算指標(biāo)法（四）建筑安裝工工程費(fèi)估算（五）公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算（六）開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用估算（七）管理費(fèi)用估估算（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用估估算（九）銷售費(fèi)用估估算（十）開發(fā)期間稅稅費(fèi)估算（十一）其他費(fèi)用用估算（十二）不可預(yù)見見費(fèi)估算第三節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目收入估算算一、租售方案二、租售價(jià)格三、租售收入四、自營(yíng)收入第四節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目稅金估算算一、營(yíng)業(yè)稅金及附附加（一）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅＝應(yīng)納稅收收入×稅率（二）城市維護(hù)建建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅＝＝營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率（三）教育費(fèi)附加加教育費(fèi)附加＝營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅額×稅率二、土地使用稅土地使用稅＝實(shí)際際占用應(yīng)稅土地面面積（平方米)×適用稅額適用稅額：大城市（人口50萬以上）1.5-30元；中等城市（人口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（20萬以下）0.9-18；縣城、建制鎮(zhèn)、工工礦區(qū)0.6-12元三、房產(chǎn)稅1、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×（1－扣除比例%）×1.2%2、從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝租金收入入×12%四、土地增值稅土地增值稅＝增值值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)稅率：土地增值稅四級(jí)超超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)權(quán)所支付金額2、房地產(chǎn)開發(fā)成本本3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有有關(guān)的稅金5、其他扣除項(xiàng)目6、舊房及建筑物的的評(píng)估價(jià)格。第六章

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基本概念

和評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概概念二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要要指標(biāo)和方法參照照表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤(rùn)投資利潤(rùn)率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期第二節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目

財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表的編制一、輔助報(bào)表的編制（一）投資計(jì)劃與與資金籌措表1、資金籌措來源資本金（股本金））預(yù)售收入銀行貸款2、資金籌措計(jì)劃3、資金投資使用計(jì)劃劃（二）借款還本付付息表1、還本付息的資金金來源2、關(guān)于利息的計(jì)算算（1）借款時(shí)的利息計(jì)算算每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)計(jì)+本年借款÷2）×利率（2）還款時(shí)的利息計(jì)計(jì)算等額還本付息的計(jì)計(jì)息等額本金償還3.借款還本付息表二、基本報(bào)表的編編制（一）現(xiàn)金流量表表1、全部投資現(xiàn)金流流量表2、資本金現(xiàn)金流量量表3.投資者各方現(xiàn)金流流量表（二）損益表（三）資金來源與與運(yùn)用表（四）資產(chǎn)負(fù)債表表三、報(bào)表之間的關(guān)關(guān)系與編制要求第三節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目

財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)方法一、靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)分析（一）靜態(tài)投資回回收期1、含義2、確定靜態(tài)投資回回收期指標(biāo)的方法法公式法不包括建設(shè)期的投投資回收期（PP’）=原始投資合計(jì)÷投產(chǎn)后前若干年每每年相等的凈現(xiàn)金金流量包括建設(shè)期的投資資回收期（PP）=不包括建設(shè)期的投投資回收期+建設(shè)期列表法包括建設(shè)期的投資資回收期（PP）=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開開始出現(xiàn)正值期數(shù)數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)3、靜態(tài)投資回收期期的運(yùn)用（二）累計(jì)凈現(xiàn)金金流量（三）投資利潤(rùn)率率（ROI）投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%2、投資利潤(rùn)率的應(yīng)應(yīng)用和應(yīng)注意的問問題1、含義與計(jì)算公式式（四）投資利稅率率1、含義與計(jì)算公式式2、投資利稅率的運(yùn)運(yùn)用（五）資本金利潤(rùn)潤(rùn)率投資利稅率=年利稅總額÷總投資×100%1、含義與計(jì)算公式式資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷資本金總額×100%2、資本金利潤(rùn)率的的運(yùn)用（六）借款償還期期（七）還本付息比比率借款償還期=借款償還后開始出出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開始借款年份+當(dāng)年償還借款額÷當(dāng)年可用于還款的的資金額還本付息比率=可用于還本付息金金額÷年還本付息總額（八）資產(chǎn)負(fù)債率率1、含義與計(jì)算公式式資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%2、資產(chǎn)負(fù)債率的分析析（九）流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%（十）速動(dòng)比率速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用-預(yù)付賬款）÷流動(dòng)負(fù)債×100%二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)分析（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）1、含義與計(jì)算公式式2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的作作用當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)時(shí)，表明投資項(xiàng)目目的預(yù)期收益率不不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率所預(yù)定的的收益水平，而且且尚有盈余。當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)時(shí)，表明投資項(xiàng)目目的收益率想起恰恰好等于基準(zhǔn)收益益率所預(yù)定的收益益水平。當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)時(shí)，表明投資項(xiàng)目目收益率達(dá)不到基基準(zhǔn)收益率所預(yù)定定的投資，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損損。此時(shí)，項(xiàng)目不不可行。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是：考慮了項(xiàng)目壽命期期內(nèi)各年現(xiàn)金流量量的時(shí)間價(jià)值，并并且，全面考慮了了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)的情況；經(jīng)濟(jì)意義明確，能能夠直接貨幣額表表示項(xiàng)目的盈利水水平；評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容易確定定，判斷直觀。不足之處有：不適用于投資額不不相等的投資項(xiàng)目目比較；折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益益率）不易確定；；雖然能夠反映項(xiàng)目目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)的絕對(duì)效果，但但不能反映單位投投資的效果。為了了克服這一缺點(diǎn)，，我們有了凈現(xiàn)值值率這一指標(biāo)；即使知道了凈現(xiàn)值值大于零，我們也也無法判斷項(xiàng)目的的預(yù)期收益率真正正是多少。4、基準(zhǔn)收益率（ic）國(guó)家投資項(xiàng)目，進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)使使用的基準(zhǔn)收益率率是由國(guó)家組織測(cè)測(cè)定并發(fā)布的行業(yè)業(yè)基準(zhǔn)收益率；非非國(guó)家投資項(xiàng)目，，由投資者自行確確定，但應(yīng)考慮以以下因素：資金成本和機(jī)會(huì)成成本（i1）投資風(fēng)險(xiǎn)（i2）通貨膨脹率（i3）資金限制（二）凈現(xiàn)值率（（NPVR）凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值÷投資現(xiàn)值×100%（三）內(nèi)部收益率率（IRR）1、含義與計(jì)算公式式用線性內(nèi)插法計(jì)算算IRR的近似值，公式如如下：2、內(nèi)部收益率法的的優(yōu)缺點(diǎn)3、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部部收益率法的比較較（三）動(dòng)態(tài)投資回回收期1、含義與計(jì)算公式式Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值的絕對(duì)對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值2、動(dòng)態(tài)投資回收期期指標(biāo)的作用Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期期）時(shí)，說明項(xiàng)目目（或方案）能在在要求的時(shí)間內(nèi)收收回投資，是可行行的；Pt＞Pc（基準(zhǔn)投資回收期期）時(shí)，則項(xiàng)目（（或方案）不可行行，應(yīng)予拒絕。3、動(dòng)態(tài)投資回收期期的優(yōu)缺點(diǎn)第七章

不確定定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分分析第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的不確定因因素一、土地費(fèi)用二、建安工程費(fèi)費(fèi)用三、租售價(jià)格四、開發(fā)期與租售售期五、容積率及有關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)六、貸款利率第二節(jié)盈虧平平衡分析一、線性盈虧平衡衡分析的數(shù)學(xué)模型型如果用B表示利潤(rùn)，p表示單位產(chǎn)品售價(jià)價(jià)，Q表示銷售量或生產(chǎn)產(chǎn)量，t表示單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附加，CV表示單位產(chǎn)品可變變成本，CF表示固定成本，則則可寫成如下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線性盈虧平衡衡分析方法（一）線性盈虧平平衡分析的前提條條件產(chǎn)量等于銷售量；；生產(chǎn)量變化，單位位可成本不變，從從而使總生產(chǎn)成本本成為生產(chǎn)量的線線性函數(shù)；生產(chǎn)量變化，銷售售單價(jià)不變，從而而使銷售收入成為為銷售量的線性函函數(shù)；只生產(chǎn)單一產(chǎn)品，，或生產(chǎn)多種產(chǎn)品品，但可以換算為為單一產(chǎn)品計(jì)算。。（二）盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的盈虧平衡點(diǎn)（Break-evenPoint，BEP）是項(xiàng)目恰好不虧虧損也不盈利的點(diǎn)點(diǎn)1、用產(chǎn)銷量表示的的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q）生產(chǎn)能力利用率BEP（%）項(xiàng)目安全率fQ項(xiàng)目安全率與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險(xiǎn)安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險(xiǎn)3、用銷售單價(jià)表示示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(p)三、線性盈虧平衡衡分析圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈盈虧平平衡分分析的的優(yōu)缺缺點(diǎn)第三節(jié)節(jié)敏敏感感性分分析一、敏敏感性性分析析的步步驟與與方法法確定用用于敏敏感性性分析析的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)選擇需需要分分析的的不確確定性性因素素確定不不確定定性因因素可可能的的變動(dòng)動(dòng)范圍圍，及及其變變動(dòng)時(shí)時(shí)可能能對(duì)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)帶帶來的的相應(yīng)應(yīng)變動(dòng)動(dòng)值通過評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的的變動(dòng)動(dòng)情況況，找找出較較為敏敏感的的不確確定性性因素素，作作出進(jìn)進(jìn)一步步的分分析①敏敏感度度系數(shù)數(shù)②臨臨界點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目允允許不不確定定因素素向不不利方方向變變化的的極限限值二、單單因素素敏感感性分分析圖圖變化幅度基準(zhǔn)折現(xiàn)率銷售單價(jià)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)成本內(nèi)部收益率三、三三項(xiàng)預(yù)預(yù)測(cè)值值敏感感性分分析“三項(xiàng)項(xiàng)預(yù)測(cè)測(cè)值””的基基本思思路是是，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中中所涉涉及的的變動(dòng)動(dòng)因素素，分分別給給出三三個(gè)預(yù)預(yù)測(cè)值值(估計(jì)值值)，即最最樂觀觀預(yù)測(cè)測(cè)值（（O）、最最可能能預(yù)測(cè)測(cè)值（（M）、最最悲觀觀預(yù)測(cè)測(cè)值(P)，根據(jù)據(jù)各變變動(dòng)因因素三三個(gè)預(yù)預(yù)測(cè)值值的相相互作作用來來分析析、判判斷開開發(fā)商商利潤(rùn)潤(rùn)受影影響的的情況況。第四節(jié)節(jié)房房