物業(yè)管理經(jīng)典案例課件

物業(yè)管理案例某小區(qū)設(shè)有停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場(chǎng)入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請(qǐng)車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車來(lái)訪，停車于車場(chǎng)，其間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。案例一：停車場(chǎng)丟車賠不賠

觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償

理?yè)?jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。觀點(diǎn)四：以責(zé)定罰停車丟車案例歸納：1.主管部門核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防、消防措施，不允營(yíng)業(yè)。2.物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3.單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)；單方格式合同無(wú)效。4.有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號(hào)車丟，需負(fù)責(zé)任。5.給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。

案例二:徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4．物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。案例三業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析：并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)：1.業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。

案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定：1．車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元；2．車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地停放，收費(fèi)1元／小時(shí)；3．業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元／月，助動(dòng)車150元／月，機(jī)動(dòng)車300元／月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。

請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)公司的做法是否合理？案例分析：機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)主管部門規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任.有的小區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償?？?，可以不賠償.第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。案例九方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃，無(wú)亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時(shí)值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20％提高到26%，園林綠化維護(hù)良好，增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出：物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕。請(qǐng)問(wèn)：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么建議？案例分析：1、要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來(lái)提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。2、建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主委員會(huì)商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。案例十

某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)：１、發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？案例分析：發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過(guò)買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。案例十一某住宅小區(qū)108單元第６層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰(shuí)出？108單元單號(hào)８家住戶，其說(shuō)法不一，７、８層的住戶說(shuō)：此事與他們無(wú)關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說(shuō)：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說(shuō)：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法？案例分析：水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?。案例十三黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)?！闭?qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理。案例分析：第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行.使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。案例十四李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為１元／平方米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了２元／平方米。物業(yè)公司說(shuō)“開(kāi)發(fā)商說(shuō)的