商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：2021年大悅城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

大悅城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（所屬領(lǐng)域：商業(yè)地產(chǎn)）2021年6月

目 錄一、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 3二、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略 3三、2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 41、土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)計(jì)劃 42、銷售型業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 43、持有型業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 4（1）購(gòu)物中心 4（2）寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 5（3）酒店與長(zhǎng)租公寓 5四、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 51、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 62、信貸環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 63、政策風(fēng)險(xiǎn) 64、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 6

大悅城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)2021年是我國(guó)“十四五”的開(kāi)局之年，以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局將加快構(gòu)建。2020年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出，2021年仍將“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”，并指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，為今年經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。2021年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)，地方因城施策更加靈活適度，行業(yè)整體發(fā)展平穩(wěn)向好。住宅消費(fèi)市場(chǎng)方面，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，多地放開(kāi)落戶政策，吸引人才回流，將會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展空間；疫情也進(jìn)一步催生了人們對(duì)于住宅升級(jí)的需求，改善型需求將持續(xù)釋放。商業(yè)地產(chǎn)方面，中國(guó)擁有14億人口，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)1萬(wàn)美元，是全球最大的和最具有潛力的消費(fèi)市場(chǎng)，“雙循環(huán)”政策推動(dòng)內(nèi)需釋放，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供空間。但疫情帶來(lái)的消費(fèi)習(xí)慣的改變?nèi)栽谟绊懼袠I(yè)的發(fā)展，數(shù)字化技術(shù)將進(jìn)一步廣泛應(yīng)用，社群運(yùn)營(yíng)更加重要，購(gòu)物中心的多元性也將持續(xù)加強(qiáng)。二、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合行業(yè)新趨勢(shì)和高質(zhì)量發(fā)展要求，2021年公司仍將堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，不斷優(yōu)化城市布局、提升產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)、增強(qiáng)服務(wù)水平、擴(kuò)大品牌影響力，服務(wù)人民美好生活，服務(wù)城市發(fā)展，為成為城市運(yùn)營(yíng)商和美好生活服務(wù)商不斷努力。公司將繼續(xù)堅(jiān)持“精準(zhǔn)投資、科學(xué)運(yùn)營(yíng)、力控風(fēng)險(xiǎn)、良好回報(bào)”工作方針，持續(xù)強(qiáng)化贏在拿地、強(qiáng)在運(yùn)營(yíng)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控、處置能力的提升，實(shí)現(xiàn)良好回報(bào)。三、2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1、土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)計(jì)劃公司將持續(xù)發(fā)揮低成本拿地優(yōu)勢(shì)，依據(jù)城市布局戰(zhàn)略，有計(jì)劃、有節(jié)奏地推進(jìn)土地儲(chǔ)備，不斷提升投資質(zhì)量，優(yōu)化城市布局，機(jī)會(huì)型布局一線，深耕二線、強(qiáng)三線以及都市圈核心城市周邊三四線城市，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地、合作拿地、收并購(gòu)等方式積極獲取土地資源。2021年公司計(jì)劃新開(kāi)工項(xiàng)目xx個(gè)，新開(kāi)工面積xx萬(wàn)平米。2、銷售型業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃2021年公司銷售型業(yè)務(wù)將持續(xù)降本增效，強(qiáng)控目標(biāo)成本考核基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)優(yōu)化、壓降成本；推動(dòng)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，同時(shí)打通集采，在區(qū)域?qū)嵤?yīng)用；升級(jí)3H健康居住體系，以廈門(mén)、蘇州項(xiàng)目為試點(diǎn)，打造“3H體驗(yàn)示范區(qū)”。2021年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約金額xx億元。3、持有型業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（1）購(gòu)物中心2021年，購(gòu)物中心將以財(cái)務(wù)回報(bào)為管理導(dǎo)向，以提升管理效能為目標(biāo)，加強(qiáng)精細(xì)管控。品牌推廣方面，大悅城產(chǎn)品線將繼續(xù)貫徹“青年引力場(chǎng)”品牌計(jì)劃，以愈加完備的原創(chuàng)IP體系推動(dòng)青年潮流內(nèi)容與細(xì)分客群的聯(lián)結(jié)，打造青年文化地標(biāo)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)客流和銷售額之間的轉(zhuǎn)換。2021年公司將迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的集中開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)將有蘇州大悅春風(fēng)里、長(zhǎng)沙大悅城、北京槐新大悅春風(fēng)里、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥云小鎮(zhèn)等6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，公司將整體把控商業(yè)定位、加大品牌儲(chǔ)備，確保項(xiàng)目如期開(kāi)業(yè)、強(qiáng)化大悅城的市場(chǎng)引領(lǐng)地位。2021年，公司以原有商業(yè)項(xiàng)目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的點(diǎn)面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式，為十四五期間公司ROE的提升作出保障。（2）寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2021年疫情影響仍在持續(xù)，寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到抑制。北京、上海及深圳等地區(qū)市場(chǎng)平均出租率大幅下滑，行業(yè)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。2021年，公司寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)將繼續(xù)推進(jìn)3C運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系的打造，從收入和成本兩端進(jìn)行管控：通過(guò)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)提升租戶滿意度與忠誠(chéng)度、加速空置面積去化、保證營(yíng)收穩(wěn)定性；同時(shí)，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)累積的豐富經(jīng)驗(yàn)賦能到寫(xiě)字樓中商業(yè)、租戶的日常運(yùn)營(yíng)，通過(guò)平臺(tái)聯(lián)動(dòng)方式，提高招商轉(zhuǎn)化率，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的優(yōu)化。（3）酒店與長(zhǎng)租公寓2021年，國(guó)內(nèi)新冠疫情總體上得到控制，但散發(fā)病例和局部地區(qū)聚集性疫情時(shí)有發(fā)生，國(guó)際疫情依然嚴(yán)峻，酒店市場(chǎng)的恢復(fù)仍然具有較大的不確定性。公司將繼續(xù)強(qiáng)化管理，提升酒店精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力和收益管理水平。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)將加強(qiáng)已開(kāi)業(yè)門(mén)店的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，積極進(jìn)行品牌推廣，擇機(jī)發(fā)展新項(xiàng)目。四、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)1、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際疫情形勢(shì)仍嚴(yán)峻，并深刻影響著國(guó)際政治格局、世界經(jīng)濟(jì)秩序和全球治理體系，國(guó)際形勢(shì)日趨復(fù)雜。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性相互交織帶來(lái)的困難和挑戰(zhàn)，中國(guó)將要在一個(gè)更加不穩(wěn)定、不確定的世界中謀求發(fā)展，這一風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)。2、信貸環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)2020年下半年，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了“三道紅線”；年末中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)又設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。2021年，房地產(chǎn)業(yè)整體信貸環(huán)境將趨緊，對(duì)于房企融資、購(gòu)房貸款等均產(chǎn)生一定影響。3、政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒