深圳酒店式公寓調研總結(完整版)資料

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深圳酒店式公寓調研總結（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）深圳酒店式公寓調研小結1.doc*深圳酒店式公寓調研小結為深層了解當前市場上酒店式公寓的設計、配套、服務及管理，特對深圳幾個典型的酒店式公寓，即羅湖、福田、鹽田、南山、關內四區(qū)域正在出售或運營的酒店式公寓，進行了實地踩盤或訪談。第一節(jié)深圳酒店式公寓的概況從調查來看，深圳的酒店式公寓是目前地產市場的新寵，是繼旅游地產、和商業(yè)地產后的又一地產開發(fā)熱點。但推出項目總體良莠不齊，項目的軟件和硬件配套沒有既定的統(tǒng)一規(guī)范，整個市場還不完善。多數(shù)項目分布在人流密集、商業(yè)機會多的商業(yè)中心、寫字樓密集區(qū)、或港口區(qū)。置地置地·逸軒京基京基·東方華都深圳比較典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司1羅湖丹楓·白露（五）一房一廳：40、54、60兩房一廳：85、96、102總統(tǒng)套房：119-205高級套房：1100商務套房：1200女士商務套房：1280行政商務套房：1380豪華套房：1700行政豪華套房：1880行政套房（大）：3500總統(tǒng)套房：8000商務廊（會議室、多功能廳）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型圖書餐廳（新派歐/亞菜式）咖啡館（早6：30-晨2：00）保險箱/小冰箱/自控空調沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/酒柜/衣柜獨立廚房/衛(wèi)生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具寬頻上網、國際直撥、有線電視、電影頻道、有三層女士樓層：護膚裝扮用品衛(wèi)生護理套裝奉送水果提供純凈水免費游泳池、健身室贈送當日報紙（6份選一）微型圖書館借閱、dvd借閱咖啡、商務廊8`9折2羅湖深圳京華酒店公寓（五）一房一廳兩房一廳三房一廳高級套房：1000商務套房：1200豪華套房：1500行政套房A：1800行政套房B：2000京華套房：2200獨立中央空調系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)商務中心旅游柜臺餐廳/會議室健身房、棋牌、臺球/乒乓球室、桑拿/理療服務、卡拉OK包房/KTV。禮品店獨立廚房衛(wèi)生間及配套衛(wèi)具、廚具日常家用電器沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/小型保險柜寬頻上網、國際直撥、有線電視、電影頻道、鮮花安排服務送礦泉水/送報紙/送鮮果當日洗燙服務擦鞋服務托兒及保姆服務24小時中西式客房送餐服務香港中旅3福田東方銀座（五）31—250平米標間：高級/豪華/海景客房：1400、1600、1800行政：高級/豪華/海景客房：1600、1800、2000海景/海景陽臺/主席/花園/大使/總統(tǒng)套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000商務中心（服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務服務）各種會議廳、餐廳、多功能房室內恒溫游泳池/健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場中餐廳西餐廳茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD/IDD寬/帶上網部分帶獨立廚房（櫥柜、冰箱、燃氣灶、咖啡爐微波爐，完整配套的餐具）商務中心服務秘書服務：打字、復印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機磁帶；、影印赴物、設備租賃服務等瑞雅公司序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司4南山國際市長交流中心一房一廳（36-51）兩房兩廳（67-76）五星級大堂、金融中心（銀行）高級中、西餐廳、便利店、洗衣房，高品質商務交流中心（會議廳）毛坯獨立衛(wèi)尚未開業(yè)東方酒店管理公司戴德梁行5羅湖京基·東方華都單身公寓——31、一房一廳——38-45兩房兩廳——61-69園林、泳池、會所、按摩池全裝修：寬帶上網，獨立廚衛(wèi)；廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、、網絡插座、報警器按鈕；家具、空調、熱水器；大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；商務服務：商務禮儀服務—代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務秘書服務—協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業(yè)務；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預訂、票務（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會議、利益賀卡、鮮花代訂；洗衣及家政服務洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政—鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務?？蛻舴諘r尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區(qū)文娛活動；聯(lián)系家教及補習；其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設施定期檢查；特別委托的其他服務戴德梁行6福田京基·御景華庭單房27-35一房一廳32-51兩房一廳45-52兩房兩廳58-75三房兩廳79-83三大主題會所———娛樂休閑會所、CEPA商務會所、星幕會所；室內恒溫游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流為主題的園林；商務多功能廳、BOBO生活館、網絡廳房簡裝、送空調衛(wèi)生間：洗臉盆及龍頭、座廁、化妝鏡、排氣扇、廚房：櫥柜、臉盆龍頭、抽油煙機娛樂休閑服務、CEPA商務會所戴德梁行（表2）（表3）序地名稱性質、房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司7羅湖置地·逸軒（六星）單房：26-32一房兩廳：37-44兩房兩廳：54-58按摩游泳池、健身房、籃球、羽毛球場、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商業(yè)街、商務中心、六星級大堂、商務中心、水景觀光電梯1000元裝修廚房：吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、櫥柜、抽油煙機、爐灶；（防滑地磚、高級面專）衛(wèi)生間吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、龍頭及花灑；排氣扇、熱水器；但體空調廳房復合地板、墻紙、頂燈、踢角線餐宴服務（中西餐飲、代購及速遞食物服務、代辦豪華家庭宴會服務、市內大酒樓、餐廳訂位服務、籌備家庭聚會、歇班喜事慶典服務）；商務禮儀服務（小型商務會議室、商務秘書、會議及宴會策劃安排、文件翻譯、傳譯服務、代訂利益賀卡、鮮花服務）；酒店禮賓服務（城市資源咨詢服務、保險箱服務、代客留言服務、代客臨時保存、接受物品、叫醒、住客飛線服務）私人管家（定期清潔房間、專業(yè)洗熨送服務、代訂餐飲食品、報刊服務、代購家具雜物品、托兒服務、代辦汽車清潔服務、代交納各類費用服務、24小時醫(yī)療咨詢服務）投資服務（一站式租售服務、香港會計師咨詢、律師駐場顧問服務、基金投資顧問服務）全球代租豪華專車、的士服務；代訂全球票務、全球酒店預定服務；代辦全球旅游簽證服務；國際CEPA顧問咨詢服務、全球貨幣兌換服務、代辦郵件全球速遞、收發(fā)服務戴德梁行8鹽田東方·威斯豪華單人房：488豪華雙人房：588行政套房：888高級度假套房：1680豪華度假套房：2288餐廳、商務中心、KTV包房長途服務沒有獨立廚房冰箱、保險箱、電視、按摩浴缸（二期有：歌舞廳、恒溫游泳池多功能會議室）沒有特色服務9福田趣園一房一廳62-74一房兩廳52-59中、西餐廳；咖啡茶座；健身房、紅酒樓、雪茄房；恒溫游泳池；桑拿按摩；會議室；一卡制電梯（樓層自動控制功能）都有獨立的廚房、保險箱（燃氣灶、抽煙機、冰箱）開始籌備階段，未規(guī)范第二節(jié)深圳酒店式公寓的特點一、房型及面積根據調研統(tǒng)計，在售或在運營的酒店式公寓戶型有單房、一房一廳、兩房一廳、兩房兩廳、三房兩廳多種戶型；戶型面積范圍在26-250平米之間。目前在售的酒店式公寓房型樓盤名面積戶數(shù)比單房京基·御景華庭37-3515%京基·東方華都3115%置地·逸軒26-3220%一房國際市長交流中心36-5180%京基·御景華庭33-5125%京基·東方華都38-4570%置地·逸軒37-4445%二房國際市長交流中心63-7620%京基·御景華庭56-7340%京基·東方華都61-6915%置地·逸軒54-5835%三房京基·御景華庭79-8220%在銷售項目的戶型比 從圖表可以看出，目前酒店式公寓的戶型，以一房為市場主導，其次是兩房、單房。面積分別為：單房：27-32平米；一房：38-45平米兩房：54-69平米此外，從戶型面積比較可以看出，目前新開發(fā)的酒店式公寓的戶型及面積開發(fā)特點基本一致，沒有大房或大面積的戶型。一方面說明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說明開發(fā)商通過近兩年對酒店式公寓的開發(fā)經驗的積累，對這一市場的認識逐步深入。二、戶型結構及設計要素酒店式公寓的特點，滿足居家、辦公、旅館的功能，從市場考察，除東方威斯外，每個公寓房間基本都具備獨立的廚衛(wèi)。并且各個功能區(qū)域布置緊湊，實用性強。戶型設計中，很少設計外飄窗戶，而是通過設立大面積的外飄落地窗、附帶大陽臺，來增強房間的采光、通透性，一是從視覺上消除房間因面積小而局促的弊端；二是外飄落地窗，頂高不足2.2米，是不計建筑面積，加之陽臺送一半面積，客戶買到的戶型使用率都超過了100%，增加了客戶購買欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。這是因為多數(shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂、休閑、購物十分方便。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個性，或營造賣點。星級大堂一般酒店公寓都配備層高在6-10米的大堂，體現(xiàn)出樓盤的氣勢，便于今后裝修，給業(yè)主尊貴的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。號稱六星的僅有置地·逸軒。但目前所見最華麗的是東方銀座。除了它自身裝修華麗外，一是因為它的大堂面積大，功能布局合理。另一方面，6米多的層高，給人貴族氣派。三是其有上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內雖大，但氣氛高雅溫馨。主題會所酒店式公寓業(yè)主擁有何種尊貴享受，會所最具有體現(xiàn)價值。一般會所功能主要配備休閑娛樂功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內容休閑娛樂類按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、臺球室、籃球、羽毛球場、沙弧球室卡拉OK廳、微型圖書室、網絡商務類多功能會議室、旅游咨詢臺商務中心（服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務服務、秘書服務）餐飲類中餐廳西餐廳茶座、咖啡館、酒廊以及紅酒雪茄屋商業(yè)購物類商業(yè)街、商場、便利店園林景觀結合住宅的功能，提出園林景觀的設計，目前僅有京基·御景華庭，這對想以公寓居家的客戶是具有一定吸引力。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術浮雕、假山等為主題。設立在架空層。四、裝修標準1、室內裝修深圳酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。國際市長交流中心不帶裝修，置地·逸軒、京基·東方華都為精裝修，裝修標準達到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標準為：分區(qū)內容廚房鋁質吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜；浴室鋁質吊頂、高級拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級沐浴房玻璃隔斷。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇熱水器；分區(qū)內容房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合木地板，電視插座、插座、網絡插座，報警器按鈕、空調、高級實木家具、單體空調等客廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調等餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具；其他入戶門—高級防盜實木門；陽臺—高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質住房門、廚浴門此外，在目前正運營做酒店的公寓內還包含：電視、冰箱、、保險柜、還有準備的成套餐具。公共部分裝修公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術天花，巖壁畫標準電梯廳高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術吊頂天花標準走廊高級拋光磚嵌藝術造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質天花及高級筒燈。電梯廂3.5米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。其他獨立中央空調系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)正在運營的酒店式公寓，一般地面都用高級特色地毯，每戶門前裝有典雅壁燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細部精致，候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的垃圾桶，電梯門對面有貼墻高級特色桌椅。另外，候梯廳設計有通風大窗戶，走廊寬到1.5米且走廊兩頭有窗戶，不僅使公寓樓層內空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設計能全部顧全。五、銷售價格樓盤名地段售價（元/㎡）交樓標準京基·御景華庭福田華強南8500簡裝京基·東方華都文錦中路8300-8500精裝置地·逸軒羅湖人民南路9000精裝國際市長交流中心白石洲深圳灣盤畔對面8000毛坯酒店式公寓的銷售價格都超過8000元/㎡以上，遠超越同地段的普通小戶型公寓的價格，因此，預計將來的小戶型公寓，只要地段好，將來開發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。置地·逸軒、京基·東方華都是最新推出銷售的項目，它們的銷售價格更接成為即將推出新項目的價格。六、客源分析酒店式公寓的市場需求主要有以下幾類：內外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、技術人員國內及海外常駐深圳的機構，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。經常往來深圳的國內及海外商務人員由于業(yè)務上的關系，國內及海外都有不少商務人員經常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。投資者深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。

隨著科技發(fā)展和計算機網絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。七、管理及特色服務酒店式公寓的管理及服務能突出樓盤個性，具有聚集樓盤人氣的號召力。目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機構看，目前市場主要以戴德梁行為主，國際大公司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。樓盤在管理上的競爭沒有太大優(yōu)勢。樓盤名管理機構京基·御景華庭戴德梁行京基·東方華都戴德梁行置地·逸軒戴德梁行國際市長交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產將聯(lián)姻全球酒店業(yè)巨頭萬豪集團的麗茲·卡爾頓開發(fā)項目，法國雅高酒店集團有意進軍深圳市場，這些巨頭酒店集團進入深圳市場，不僅打破原有幾家酒店管理機構的一統(tǒng)天下的局面，而且將會引發(fā)深圳酒店式公寓開發(fā)又一輪熱潮。八、營銷方式目前，深圳酒店式公寓的營銷方式主要有三種：序營銷模式性質項目1業(yè)主購買產權后自住，提供酒店式服務；業(yè)主購買產權后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經營，業(yè)主定期收投資收入。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國際市長交流中心丹楓·白露2業(yè)主購買產權后自住，提供酒店式服務。酒店式公寓京基·御景華庭京基·東方華都置地·逸軒3業(yè)主購買產權后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經營，業(yè)主定期收投資收入。公寓式酒店東方銀座趣園東方威斯方銀座具體操作付款方式：商務房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年內免按揭。其他：送價值3萬元的VIP金卡，400天五星級酒店免費居住權。前20年只有產權，除了規(guī)定的400天內，沒有別的使用權，20年后得30年五星級酒店產權，30年的使用權。酒店式公寓的營銷方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基·御景華庭、京基·東方華都、置地·逸軒國際市長交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進行銷售，購買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經營。每年按6%的回報收益。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。第三節(jié)案例分析京基·東方華都京基·東方華都是京基集團開發(fā)的繼京基·東方都會、京基·御景華庭后的第三個酒店式公寓。項目位置文錦中路戶型及面積單身公寓——31；一房一廳——38-45；兩房兩廳——61-69公共配套園林、泳池、會所、按摩室內裝修及配套精裝修：寬帶上網，帶空調。獨立廚衛(wèi)；廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、、網絡插座、報警器按鈕；家具、空調、熱水器；酒店式服務大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；商務服務：商務禮儀服務—代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務秘書服務—協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業(yè)務；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預訂、票務（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會議、利益賀卡、鮮花代訂；洗衣及家政服務洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政—鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務?？蛻舴諘r尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區(qū)文娛活動；聯(lián)系家教及補習；其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設施定期檢查；特別委托的其他服務物業(yè)管理機構戴德梁行總體看，該項目吸取以往開發(fā)同類項目的經驗，將酒店式公寓做到精益求精。優(yōu)點戶型設計上，避免了在“御景華庭”設計出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來的簡裝修提升到1000元/㎡以上的精裝修。落地窗的設計更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營造出小花園的氛圍，拉升了項目的檔次。內部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細，真正做到從細節(jié)中體現(xiàn)項目品質。從包裝材料上看，此次樓書折頁系統(tǒng)且精巧，具有很強說服力，具體含：《酒店式服務指南》、《純粹假日手冊》、《純粹假日酒店公寓》、《交樓標準手冊》。他們分別從特色的酒店服務分類內容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的地址、營業(yè)時間，以及項目自身的賣點整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項目檔次高，而且激發(fā)投資者的購買欲望?？傊?，無論是從產品的設計，還是項目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準備，及精益求精的態(tài)度。缺點營銷模式沒有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營銷方式進行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對以往開發(fā)同類項目的經驗總結和完善。項目戶型設計傾向于居家、投資，辦公的氛圍沒有營造出來。而且裝修標準也沒有對辦公這一方面作出相應的傾向或特別提出另一裝修方案。忽略了這部分的消費需求及消費細節(jié)。第四節(jié)酒店式公寓的調研分析及對**項目的建議一、酒店式公寓的調研分析1、酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。我國的酒店式服務公寓經過幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。2、與公寓式酒店的區(qū)別與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、、打印、翻譯等。從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。3、與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店服務管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。4、酒店式公寓的市場誘惑力市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風險小，轉讓出租回報率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務人士歡迎。第三、產權問題。擁有產權可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產權，回收投資，無疑降低了投資的風險。5、酒店式服務公寓的客戶酒店式服務公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在半年或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家庭。據我們對深圳酒店式公寓的市調得知，酒店式公寓的消費人群主要包括海內外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、技術人員。由于他們工作年限關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體。另外，還包括經常往來深圳的內地及海外商務人員。由于業(yè)務上的關系，內地及海外都有不少商務人員經常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。投資者也是一個很大的消費群體。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。6、如何吸引市場投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質量，提供良好的服務是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有；五看：推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎；六看：整體經濟的發(fā)展態(tài)勢。在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。自1999年以來，隨著房地產市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。7、酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風險根據我們的市調分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險：一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。比如《東方銀座酒店》比較強調商務功能，而《趣園》則更強調“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉移目標。二是酒店式公寓的規(guī)劃設計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務空間等。三是投資者的預期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構成，巨大的產品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜等普遍問題。投資風險怎樣規(guī)避呢？我們認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應量增加、產品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此，我們在對**項目進行市調時重點對項目地段、區(qū)域市場產品等綜合因素進行了了解，經過對國內酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。其次，樓盤要有創(chuàng)新設計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設計要充分體現(xiàn)其經濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔。8、酒店式公寓的未來發(fā)展和對**的影響目前，國內各大、中城市已經形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿以后也將為**這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。2021年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆時將會有越來越多的人來**旅游，將會有國際上大型的跨國公司來**設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是**房地產業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。未來酒店式公寓的流行趨勢是更加多樣化。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設符合潮流的配套設施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等?，F(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。然而隨著社會的發(fā)展，商務人士產生了商務式的酒店公寓需求，它們的特點多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務會議或見客等。而其價格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周。二、我們的建議**酒店式公寓作為近年來房地產市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關注。我們認為它在**有相當大的發(fā)展空間。根據市調分析結合國內外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構思。1、專業(yè)的國際管理公司擔綱管理**酒店公寓項目，將由享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級酒店式家居服務，讓住戶時刻享受真正自在的私人空間。2、酒店公寓的功能設置和服務⑴、客房根據對酒店式公寓的了解，結合**市場的需求，我們建議客戶按著標準客房和行政客房進行劃分。A、標準客房層：高級客房、豪華客房和海景客戶之分。B、行政客房層：行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。C、房間設施雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)國際、國內特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口可獨立控制的中央空調提供浴室用品風筒迷你酒吧電視房間保險箱咖啡/茶電熱水壺熨斗和燙板等。注：客房的價格將參照**市同類酒店式公寓客房的收費及五星級酒店的租金標準，屆時予以提供。⑵、宴會廳布置優(yōu)雅的宴會廳位于二樓，可供200人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會議使用，也可在會議室內設宴布席，方便靈活，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。宴會設備同聲傳譯激光教棒遠程會議系統(tǒng)活動舞臺多媒體投影儀電子指示牌實物投影儀電視機膠片投影儀錄像機手提電腦錄音設備電子白板影像機白板擴音設備⑶、餐廳及娛樂A、咖啡酒廊咖啡酒廊06：30-01：00咖啡酒廊位于大堂，各國珍饈應有盡有。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。B、行政酒廓行政酒廊位于最高樓層，美酒、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。酒廊－淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠眺，醉人港景咫尺之遙。紅酒雪茄屋－良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時光，享受不盡。圖書館－一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。⑷、設施A、商務中心和辦公室商務中心為客人提供全套專業(yè)服務及備有會議室和出租辦公室出租辦公室秘書服務代售機票、火車票會議室商務中心可提供服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊國際、國內長途房間寬頻上網公共場所無線上網B、健體俱樂部池畔露天陽臺恒溫游泳池健身房香薰?、伞⒆鹳F服務每日報紙一份(**日報、半島都市報、**晚報等中任選一份)接收每周兩次房間清潔服務(包括更換床單被套、吸塵等工作)使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定)。上海酒店式公寓市場分析一、上海酒店式公寓概述1.酒店式公寓概念酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務的寓所。其基本特征為：房屋結構與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設置服務臺；套內提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設備與生活物件；公寓內一般配備能提供餐飲、健身、商務等多種服務的會所，配套設施也較齊全；就服務而言，酒店式公寓的基本服務水準一般都達到高星級酒店的標準，除了傳統(tǒng)酒店服務外，還提供給長住客戶家庭式服務，從保證住戶私密性到提高寓所服務人員親和力這兩大方面遠勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。2.經營方式酒店式公寓比較酒店而言，由于沒有硬性的指標限制，所以投資成本相對較低而經營方式則更加靈活，一般使用長租或長短結合的租賃形式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價空間，所以相比高星級酒店，租金會更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長租客入住。從售價方面，雖略高于普通高級公寓，但優(yōu)厚的投資回報也逐漸吸引眾多的投資客們沖入酒店式公寓的市場。3.發(fā)展情況概述國內的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū)，CBD及高級住宅集中地區(qū)，主要客源是境外企業(yè)、跨國公司的駐華中短期辦事人員和各國駐華領事以及部分國內企業(yè)家等。隨著中國加入WTO以及各地商品房內外銷并行政策的貫徹，高質量，優(yōu)服務的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補了市場的空缺，它以高級酒店式服務包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來越多人的肯定。作為國際性大都市的上海來說，酒店式公寓的市場則更加的開闊。這一點可以從早期寥寥數(shù)棟酒店式服務公寓到如今的酒店式公寓遍地開花看出。值得相信，隨著近年來上海房市業(yè)績的逐年攀升，酒店式公寓無論作為酒店補充或公寓升級的新型物業(yè)形態(tài)必將有所作為。類型特征外銷房轉型酒店式公寓外資酒店管理公司新一代酒店式公寓地理分布主要分布與長寧、徐匯兩大區(qū)域，靜安也有相當一部分。一般分布在經濟高度發(fā)達的CBD中央商務區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務區(qū)等。一般位于市區(qū)中心地帶，靠近或地處商業(yè)或購物集中地，周邊配套齊全。房型分析大面積房（面積從100—250平方米）約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203－231㎡之間等。主力房型為兩、三房居多，主力面積范圍在106～148㎡之間。此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積約在40—60平方米之間。有的樓盤也有稍大的房型存在，但總量較小。配套設施配套設施比較齊全，會所一般都提供餐飲，康體，休閑娛樂等服務設施，會所設施一般只對內（或只對會員）經營，部分服務內容對住戶（會員）免費開放。配套設施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美容、小商場等設施一應俱全，會所設施不但為住客提供高質量的服務，還對外開放。會所職能基本與普通公寓會所相同，總體設施較齊全。上海酒店式公寓概念分類物業(yè)管理由開發(fā)商自己組建的物管隊伍前來擔當，提供標準的酒店式管理服務。在管理中注重維護住戶的私密性，注重與住戶的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務。物業(yè)管理公司一般由國際知名的酒店管理公司前來擔當，如萬豪，雅詩閣等。由普通的物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們只提供較為簡單的酒店式服務，因此服務內容較為單一。租金價格分析目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月$1000－6000/套之間。主力價格段約維持在每月$1000－2500/套之間。目前此類型物業(yè)租金維持在每月$1800－16000/套之間，主力價格段維持在每月$2500－3000/套之間。目前此類型物業(yè)主力價格段在￥8000－12000/㎡之間，如：靜安晶華園售價￥9000－10000/㎡。主要客層客源主要來自虹橋、徐家匯及南京西路等商業(yè)商務區(qū)域，主要客籍是來自境外及港臺等地區(qū)的中高級主管和經理人士，而且多已舉家形式遷入?？驮磥碜訡BD中央商務區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級經理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租客人約占到50％。主要是以是本地、外省市及港臺地區(qū)的投資客為主，所以一般在銷售過程中投資回報率會是一個重點的考量。出租狀況目前市場上此類物業(yè)的出租率普遍情況較好，出租率基本維持在80％左右。目前市場上此類物業(yè)的出租情況較好，出租率基本維持在70％左右。目前市場上此類物業(yè)的市場反應普遍良好，一般開盤1至3個月就售罄。二、市場供應情況2004年出售型酒店公寓共16個，從數(shù)量上來說，要遠遠少于2003年度。由于2003年酒店式公寓產品逐漸被人們所認同并熱捧，所以導致開發(fā)商一窩蜂地去開發(fā)酒店公寓類產品，市場放量過度導致整體市場需求趨向于飽和，最終致使2004年酒店式公寓產品的銷售產生抗性，市場總體供應量急劇萎縮。從地理位置分布來說，市區(qū)中心地段已經沒有酒店式公寓產品出現(xiàn)，而絕大多數(shù)酒店式公寓出現(xiàn)在較為偏遠的次中心甚至郊區(qū)。從上面的圖表中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。04年浦東地區(qū)的酒店公寓開案量占了較大的比重，總共有3個新盤亮相。三、房型分析從圖示中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，45-65㎡的房型還是2004年主推的房型面積。2004年上市的酒店公寓中，有七成以上的個案主推的面積都集中在45-65㎡之間。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道理其實很簡單。主要就是因為合理的房型面積才能控制合理的總價，總價控制得當了，那么自然不愁賣不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。四、出租分析酒店公寓包租比例分析2003年開盤的酒店公寓中有30%的項目提供回租的行銷方式，而2004年開盤的酒店式公寓帶投資回報率的項目數(shù)量有所減少，今年上市的酒店公寓中大約只有10%左右的樓盤采用了包租的行銷方式。浦東的久陽濱江公寓，麗江華庭包租10年，年投資毛回報率為8-9%，黃浦區(qū)天賜公寓3年包租，年投資凈回報8%。（二）租金以及投資回報分析根據03年度酒店公寓的現(xiàn)行市場回報率（平均值）——8.75%，來估算04年度上市的酒店公寓在未來推向市場以后的租金收益。從調查中得知，根據天賜公寓（帶租約的項目租金行情可知）以及名仕苑帝景閣周邊的租金行情是與預估租金相當?shù)?。其中名仕苑帝景閣的租金已超出反估價?？梢?，根據目前的實際市場行情，開發(fā)商開發(fā)此類物業(yè)的市場回饋度還是較高的，但前提是這些物業(yè)必須提供有效的酒店服務管理，這樣市場接受度才會更高。五、價格分析2004年度的大部分樓盤的單價整體呈上升趨勢。徐匯、長寧、浦東的項目單價多在1萬-2萬之間，虹口今年上市的酒店公寓項目的單價也都在1萬元以上。而且虹口多倫多的售價達到了1.5萬元。天賜公寓目前成交均價集中在2.3萬元左右，該均價為04年度酒店公寓成交均價之首。該個案的地理優(yōu)越，承諾三年投資凈回報為8％，該案04.11月開盤至今簽約數(shù)量已過40套。五、酒店式公寓存在問題＊供應量短時間積聚上升，客戶購房壓迫程度降低＊購房者中投資比例較大，客源市場尋求有限＊新推產品分布較為密集，同區(qū)域出現(xiàn)大量競爭六、上海酒店式公寓未來走向分析未來分布走向分析長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內酒店式服務公寓需求作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內可以成為酒店式服務公寓的機會點，其南區(qū)由于距離未來世博會的影響，長期來看，必將成為酒點式服務公寓的機會區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務公寓的機會區(qū)域。總體來看，未來隨著需求群體細分，各種檔次、各種類型的酒店式服務公寓均會有其市場，在產品成熟度提高的前提下，入住率會維持在一定水平。天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632某酒店式公寓管理制度目錄第一部分：行政管理制度一、例會管理制度二、考勤管理制度三、辦公用品管理辦法四、員工配發(fā)個人物品管理規(guī)定五、員工食堂就餐管理制度六、員工宿舍管理制度七、員工洗浴管理規(guī)定八、關于對講機的使用規(guī)定第二部分：財務管理制度一、財務借款及核銷管理辦法-二、會計核算管理辦法三、成本核算管理辦法四、現(xiàn)金及流動資金管理辦法五、收取支票管理辦法六、盤點管理制度七、出入庫管理辦法八、固定資產管理辦法九、原材料及其它物品采購管理辦法十、保管員工作規(guī)范十一、報損、報廢管理規(guī)定-十二、內部審計管理規(guī)定十三、廚房成本的控制和管理第一部分：行政管理制度一、例會管理制度為做好每日工作布置和總結,及時糾正工作中發(fā)生的錯誤,促進各部配合,加強檢查,提高服務質量,特建立例會制度如下:每周經理例會管理辦法目的：加強每周經理例會，提高會議效率。

第一條．部門領導干部例會定于每周五舉行一次，由總經理主持，總經理助理、各部門主管級人員參加。

第二條．會議主要內容為：

a.總經理傳達集團公司有關文件以及酒店總經理辦公室會議的精神。

b.各部門主管匯報一周工作情況，以及需提請總經理或其它部門協(xié)調解決的問題。

c.由總經理對本周各部門的工作進行講評，提出下周工作的要點，并進行布置和安排。

d.其它需要解決的問題。

第三條．例會參加者在會上要暢所欲言各持己見，允許持有不同觀點和保留意見，但會上一旦形成決議，無論個人同意與否，都應認真貫徹執(zhí)行。

第四條．嚴守會議紀律，保守會議秘密，在會議決策未正式公布以前，不得私自泄漏會議內容，影響決議實施。部門例會管理辦法第一條.部門例會每日上午8：00準時召開。第二條.例會每日1-2次。第三條.部門領班及組長有權根據工作需要加開臨時性例會布置重點會員接待工作。第四條.部門例會內容及程序a.檢查考勤及在崗情況。b.檢查儀容儀表及工作精神狀態(tài)。c.檢查服務及生產、銷售應具備的技能知識情況:如菜單,酒單,主食單的熟悉情況；崗位責任制、服務程序、注意事項等。d.總結前一日工作,提出問題并糾正,提出表揚和批評。e.布置當日工作。客情報告及分析。人員分工和應急調整。注意事項及工作重點。f.朗誦企業(yè)理念。二、考勤管理制度第一條.考勤記錄1.各部門實行點名考勤，月底由部門主管將考勤表交到財務部，負責打考勤的人不得徇私舞弊。2.考勤表是財務部制定員工工資的重要依據。第二條.考勤類別1.遲到：凡超過上班時間5—30分鐘未到工作崗位者，視為遲到，將被扣罰5—30元。2.早退：凡未向主管領導請假，提前5—30分鐘離開工作崗位者，視為早退，將被扣罰5—30元。3.曠工：凡屬下列情形之一者均按曠工處理。（1）遲到、早退、一次時間超過30分鐘或當日遲到、早退時間累計超過30分鐘者，按累計缺勤時間的2倍處理。超過2小時按曠工1天處理。（2）未出具休假、事假證明者，按實際天數(shù)計算曠工。休假未經批準，逾期不返回工作單位者按實際天數(shù)計算曠工。（3）輪班、調班不服從安排，強行自由休假者，按實際天數(shù)計算曠工。（4）請假未經批準，擅自離崗者，按實際天數(shù)計算曠工。（5）不服從工作安排，調動未到崗者，按實際天數(shù)計算曠工。（6）不請假離崗者，按實際天數(shù)計算。（7）曠工采取3倍罰款辦法。4.事假員工因事請假，應提前填寫請假條。事假實行無薪制度。準假權限：（1）員工在8:00—17:00之間請假以小時為單位計算工資（如：外出辦事、回家等）。（2）請假2天以內由部門主管批準。（3）請假3天（含3天）以上由部門主管簽字報總經理審批。（4）管理人員請假需報請總經理批準。三、辦公用品管理辦法目的:為了保障公司工作的正常進行，規(guī)范管理和控制辦公用品的采購和使用，特制定辦公用品管理辦法如下：第一條.辦公用品的范圍1.按期發(fā)放類：稿紙本、筆類、記事本、膠水、曲別針、大頭針、訂書釘?shù)取?.按須計劃類：打印機碳粉、墨盒、文件夾、檔案袋、印臺、印臺油、訂書器、電池、計算器、復寫紙、軟盤、支票夾等。3.集中管理使用類：辦公設備耗材。第二條.辦公用品的采購根據各部門的申請，庫房結合辦公用品的使用情況，由保管員提出申購單，交主管會計審核，交總經理批準。第三條.辦公用品的發(fā)放1.員工入職時每人發(fā)放圓珠筆1支，筆芯以舊換新。2.每個部門每月發(fā)放1本原稿紙。3.部門負責人每人半年發(fā)放1本記事本，員工3個月發(fā)放1本記事本。4.膠水和訂書釘、曲別針、大頭針等按需領用，不得浪費。5.辦公用打印紙、墨盒、碳粉等需節(jié)約使用，按需領用。四、員工配發(fā)個人物品管理規(guī)定第一條.公司根據員工不同崗位,發(fā)給不同崗位的制服.第二條.公司為因崗位所需的員工提供餐具等生活用品。第三條.凡在公司工作的員工均發(fā)給員工號牌和《員工手冊》。第四條.員工每人須交納服裝保證金500元，在工資中逐月扣除。第五條.員工離職市時須填寫離職單，將所有個人領用物品交齊后方可離職。第六條.員工離職時必須將服裝、床上用品等清洗干凈交回庫房。五、員工食堂就餐管理制度第一條.員工必須在員工食堂就餐，嚴禁在宿舍、走廊，辦公室等地就餐，違反1次罰款20元。第二條.食堂操作間，除食堂工作人員外，其他閑散人員不得隨意進入，違反1次罰款20元。第三條.就餐要排隊打飯，不得擁擠、打鬧和大聲喧嘩，做到吃多少打多少，嚴防浪費。第四條.員工就餐時，要注意保持室內衛(wèi)生，不隨地吐痰，不準亂扔臟物，嚴禁在食堂內吸煙。第五條.就餐員工要養(yǎng)成愛護公物的習慣，不準損壞餐具、餐桌和餐椅，損壞要按原價賠償。第六條.如有倒飯現(xiàn)象一經發(fā)現(xiàn)罰款50元。六、員工宿舍管理制度第一條.員工宿舍為員工休息場所，必須保持環(huán)境清潔。第二條.員工實行輪流值日，對員工宿舍進行日常清理。第三條.在員工宿舍不得大聲喧嘩，違者罰款20元。第四條.不得在員工宿舍不得使用大功率電器，和電爐子。第五條.嚴禁在宿舍內亂寫亂畫，亂釘釘子，違者罰款20元。第六條.嚴禁在宿舍內賭博、酗酒，一經發(fā)現(xiàn)視情節(jié)輕重罰款50-200元。第七條.宿舍內不得私藏管制刀具，一經發(fā)現(xiàn)將給予罰款或開除。第八條.男女員工不得混居一經發(fā)現(xiàn)，將開除處理。第九條.未經他人同意不得翻動他人物品，違者處20-50元罰款。第十條.不得損壞宿舍內備品，違者按價賠償。第十一條.值日衛(wèi)生清理不干凈，將處20元罰款。七、員工洗浴管理規(guī)定第一條.員工淋浴時間為每周三，在淋浴室進行。第二條.洗澡的具體時間根據營業(yè)的時間詳細通知。第三條.員工洗澡時自帶浴品。第四條.員工洗浴結束后共同將浴室衛(wèi)生清理干凈。八、關于對講機的使用規(guī)定第一條.對講機作為酒店辦公用通信工具,只限在工作場所使用.第二條.對講機只允許在接待服務過程中使用,不能做為個人聯(lián)絡使用.第三條.使用對講機時必須用耳機,且音量要降到最低.第四條.對講機必須妥善保管,保證使用通暢.第五條.在工作交接時,必須將對講機、耳機上交庫房。第六條.如因個人原因造成對講機破損或丟失，由使用人按價賠償。第二部分：財務管理制度目的:加強財務管理，有效控制資金的使用，降低公司支出，節(jié)約成本。一、財務借款及核銷管理辦法借款人首先要填制借款憑證寫明借款用途，由部門主管簽字，主管會計審核,交總經理批準簽字后，到財務部領款。第二條.費用發(fā)生后，持報銷票據到財務報帳。第三條.報銷票據要提供合法報銷單據（特殊情況除外）。第四條.提供零星多張小單據，需將多張單據以階梯方式貼在一張空白紙上，并結出金額合計，需要入庫的要附上入庫單。第五條.報銷一律用碳素筆，寫明報銷日期并附審批人總的簽名。第六條.財務部要對報銷單重新審核，確認金額與審批人簽字無誤后方可付款，并加蓋付訖章。第七條.借款人因公借款辦事,要本著當日借當日報的原則,特殊情況必須在借款三日內進行核銷。二、會計核算管理辦法第一條.會計核算以權責發(fā)生制為基礎，采用借貸記帳法。第二條.會計年度采用歷年制，自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止為一個會計年度。第三條.記帳的貨幣單位為人民幣。憑證、帳簿、報表均用中文。第四條.會計科目執(zhí)行國家制定的行業(yè)會計制度，結合我公司的具體情況制定。第五條.會計憑證。使用自制原始憑證和外來原始憑證兩種。(1)自制原始憑證指：入庫單、出庫單、旅費報銷單、費用支出證明單、請購單、收款收據、借款單等。外來原始憑證指：我單位與其他單位或個人發(fā)生業(yè)務、勞務關系時由對方開給本單位的憑證、發(fā)票、收據等。(3)會計憑證保管期限為十五年。第六條.會計報表，依財政、稅務部門和集團總公司財務部的要求及時填制申報。三、成本核算管理辦法第一條.營業(yè)成本的計算應根據每項業(yè)務活動所發(fā)生的直接費用如材料、物料、購進時的包裝費、運雜費、稅金等應在該原料、物料的進價中加計成本。第二條.餐廳的食品原料中，還應把加工和制造的各種食品產品時預計出現(xiàn)的損耗量之價值加入產品成本中。第三條.對運動場所購進準備出售的商品所支付的運雜費和包裝費均應在費用項目列支，不得攤入成本。第四條.客房部設備的損耗，客用零備品消耗等應做為直接成本。第五條.車輛折舊、燃油耗用、養(yǎng)路費、過橋費可作為成本核算。第六條.各業(yè)務部門在經營活動中所耗用的水點氣、熱能以及員工的工資、福利費應做為營業(yè)費用處理。四、現(xiàn)金及流動資金管理辦法第一條.庫存現(xiàn)金額在集團財務及銀行同意下按一定額度留取。超過現(xiàn)額部分當天存入銀行，除規(guī)定范圍的特殊情況下支出以外，不得在業(yè)務收入的現(xiàn)金中坐支。第二條.現(xiàn)金支付范圍：工資、補貼、福利、差旅費、備用金、轉帳起點下的現(xiàn)金支出。第三條.現(xiàn)金收付的手續(xù)和規(guī)定：在現(xiàn)金收付時必須認真，詳細審查現(xiàn)金收付憑證是否符合手續(xù)規(guī)定，審查開支是否合理，領導是否批準，經辦人和證明人是否簽章，是否有齊全合法的原始憑證。第四條.在收付現(xiàn)金后，必須在發(fā)票、收付款單據或原始憑證上加蓋“現(xiàn)金收訖”或“現(xiàn)金付訖”。第五條.主管會計每天必須核對現(xiàn)金數(shù)額，檢查出納庫存現(xiàn)金情況。第六條.流動資金即要保證需要又要節(jié)約使用，在保證批準供應營業(yè)活動正常需要的前提下，以較少的占有資金，取得較大的經濟效果。第七條.要求各業(yè)務部門在編制計劃時，嚴格控制庫存商品，物料原材料的占用資金不得超過比例規(guī)定，即經營總額與同期庫存的比例按2比1的規(guī)定。第八條.超儲物資、商品除經批準做為特殊儲備者外，原則上不得使用流動資金，只能壓縮超儲的商品、物料，以減少占用資金。第九條.在符合國家政策和集團財務和公司總經理的要求前提下，加速資金周轉，擴大經營，減少流動資金的占用。五、收取支票管理辦法第一條.檢查轉帳支票上是否有法人名章及財務章，是否有開戶銀行名稱、簽發(fā)單位及磁碼，不得有折痕。第二條.背面寫有持票人的姓名、工作單位、身份證號碼、聯(lián)系。第三條.支票有效期為十天。第四條.最低起點為100元。六、盤點管理制度第一條.目的為保證存貨及財產盤點的正確性，使盤點工作處理有章遵循，并加強管理人員的責任，以達到財產管理的目的，特制定本辦法。第二條.盤點范圍（一）存貨盤點：系指原料、物料、商品、餐輔料、工程材料、零件保養(yǎng)材料等。（二）財務盤點：系指現(xiàn)金、票據、有價證券。（三）財產盤點：系指固定資產、代保管資產、低值易耗品等的盤點。1、固定資產：包括土地、建筑物、機器設備、運輸設備、生產器具等。2、代保管資產：系由供貨商提供，使用后結帳的物品。3、低值易耗品：購入的價值達不到固定資產標準的工具、器具等。第三條.盤點方式、時間（一）年中、年終盤點1、存貨：由各管理部門、采購員會同財務部門于年（中）終時，實行全面總清點一次，時間為：年中盤點時間是6月30日、31日；年終盤點時間是12月30日、31日。2、財務：由財務部主管會計盤點。3、財產：由各部門會同財務部門于年（中）終時，實施全面清點。（二）月末盤點每月末所有存貨，由各部門及財務部實施全面清點一次，時間為每月30日。第四條.人員的指派與職責總盤人：由總經理任命、負責盤點工作的總指揮，督導盤點工作的進行及異常事項的上報總經理裁決。（二）主盤人：由各部門負責人擔任，負責實際盤點工作的推動和實施。（三）盤點人：由各部門指派，負責點計數(shù)量。（四）監(jiān)盤人：由總經理派人擔任。（五）會點人：由財務部指派，負責會點并記錄，與盤點人分段核對，確實數(shù)據工作。（六）協(xié)盤人：由各部門指派，負責盤點時料品搬運及整理工作。（七）特定項目按月盤點及不定期抽點的盤點工作，亦應設置盤點人、會點人、抽點人，其職責