城市更新、三舊稅務(wù)籌劃課件

城市更新、三舊稅務(wù)籌劃課件第一頁，共131頁。城市更新與舊城改造第二頁，共131頁。主要內(nèi)容一、包稅條款的法律責(zé)任二、工業(yè)區(qū)搬遷：與工廠之間三、城中村改造：與拆遷個(gè)人之間四、合作開發(fā)：與開發(fā)商之間五、一級土地開發(fā)：與政府之間六、新建成片住宅區(qū)：與政府之間3第三頁，共131頁。包稅條款的法律責(zé)任納稅義務(wù)人是法定，不得約定改變。2001國稅函189號第三條2011公告28號關(guān)于雇主為雇員承擔(dān)全年一次性獎(jiǎng)金部分稅款有關(guān)個(gè)人所得稅計(jì)算方法問題的公告2013江蘇南通承包多繳稅款4第四頁，共131頁。工業(yè)區(qū)搬遷：與工廠之間（一）買賣土地/建筑物（二）工業(yè)企業(yè)股權(quán)變更（三）工業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股（四）定向招牌掛（五）政策性搬遷※不是財(cái)務(wù)部門決定的!5第五頁，共131頁。買賣土地/建筑物1.如果擬轉(zhuǎn)讓的土地不存在已經(jīng)物權(quán)登記或正在合法建設(shè)的地上建筑物，則屬于土地轉(zhuǎn)讓2.如果擬轉(zhuǎn)讓的土地存在已經(jīng)物權(quán)登記或正在合法建設(shè)的地上建筑物，則無法單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地：情形一：部分土地+部分建筑物情形二：全部建筑物2010財(cái)稅121號房產(chǎn)稅以建設(shè)工程規(guī)劃證注明的用地面積為準(zhǔn)6第六頁，共131頁。買賣土地2017關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點(diǎn)方案（不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）2016財(cái)稅47號三（二）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。2002財(cái)稅191號

2016公告73號7第七頁，共131頁。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的差額開票例如：原購買價(jià)1000萬元，現(xiàn)評估作價(jià)8350萬元，應(yīng)納增值稅=（8350－1000）÷（1+5%）×5%=350（萬元）無須填報(bào)附表三含稅銷售額或價(jià)稅合計(jì)：8350稅額：350不含稅銷售額：8000稅率：***2016公告23號附件商品和服務(wù)稅收分類與編碼4050199其他轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8第八頁，共131頁。差額開票2016公告23號四（二）按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的（財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

稅率：***9第九頁，共131頁。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（老土地）2016公告14號納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳回機(jī)構(gòu)所在地國稅申報(bào)適用一般計(jì)稅方法的，一律自行對外開具發(fā)票適用簡易計(jì)稅方法的，可以選擇地稅代開10第十頁，共131頁。買賣不動(dòng)產(chǎn)的土地增值稅1.價(jià)稅分離：2016公告70號營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。2.不適用每年加計(jì)5%：2006財(cái)稅21號第二條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，。。。可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。11第十一頁，共131頁。買賣不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十四條

銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十六條

轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。不動(dòng)產(chǎn)，屬于企業(yè)所得稅的貨物還是財(cái)產(chǎn)？12第十二頁，共131頁。買賣不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十三條

企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；買賣不動(dòng)產(chǎn)，書面約定分期收款，稅法也分期嗎2010公告19號關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告13第十三頁，共131頁。法院拍賣2016公告14號第八條納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。14第十四頁，共131頁。法院執(zhí)行的拍賣2007物權(quán)法第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。72號抵押權(quán)轉(zhuǎn)買賣第一百九十五條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2004法釋16號關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定815第十五頁，共131頁。法院的執(zhí)行活動(dòng)※即使拍賣價(jià)格明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不得調(diào)整2013稅總函466號關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行人民法院裁定有關(guān)問題的批復(fù)2015公告67號關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告2016公告14號納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法第八條※法院文書，屬于有效憑證，但不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額16第十六頁，共131頁。法院的執(zhí)行活動(dòng)2005國稅函869號關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函2015廣東廣州拍賣包稅條款1.納稅義務(wù)人是法定的、強(qiáng)制的，交易雙方不得約定改變，否則約定無效。2.但是在法院的執(zhí)行活動(dòng)中，法院可以在拍賣前約定由買受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)可以向買受人征收稅款，但稅收繳款書應(yīng)當(dāng)開具給被執(zhí)行人。17第十七頁，共131頁。法院的執(zhí)行活動(dòng)1.被執(zhí)行人可以開具發(fā)票的，按照正常交易處理。2.被執(zhí)行人無法開具發(fā)票的：（1）被執(zhí)行人為小規(guī)模納稅人的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以代開專用發(fā)票，則買受人繳納的增值稅可以申報(bào)抵扣。（2）被執(zhí)行人為一般納稅人的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得代開發(fā)票，則買受人繳納的增值稅不得申報(bào)抵扣。18第十八頁，共131頁。被執(zhí)行人的土地增值稅2006深圳一（三）以拍賣和法院判決、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)包括受讓方代轉(zhuǎn)讓方繳納的相關(guān)稅費(fèi)?！N售收入：法院確定金額※開發(fā)成本：按照契稅倒算※銷售稅金：稅務(wù)機(jī)關(guān)核定、受讓人實(shí)際繳納金額19第十九頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)股權(quán)變更情形：工廠的股東發(fā)生變化，然后工廠停止經(jīng)營，再然后土地用途改變?yōu)樽≌玫?、補(bǔ)繳土地出讓金2002國稅函771號關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記不征契稅的批復(fù)2008國稅函662號關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)20第二十頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)股權(quán)變更1.境內(nèi)法人股東退出：工商變更時(shí)2010國稅函79號

2010公告19號2.個(gè)人股東退出：協(xié)議生效時(shí)2014公告67號股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法3.非居民股東退出：協(xié)議生效時(shí)2009國稅函698號關(guān)于加強(qiáng)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知21第二十一頁，共131頁。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的串通情形：約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格9000萬元，但實(shí)際支付9000+5000萬元，分別支付給不同的銀行賬號、甚至第三人思考：如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)出讓方確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入9000萬元、受讓方確認(rèn)股權(quán)投資成本9000+5000萬元？一般檢查受讓方22第二十二頁，共131頁。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的串通稅收征管法第九十三條為納稅人、扣繳義務(wù)人非法提供銀行賬戶、發(fā)票、證明或者其他方便，導(dǎo)致未繳、少繳稅款或者騙取國家出口退稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除沒收其違法所得外，可以處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款?！环酵刀?、金額罰，另一方行為罰23第二十三頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)股權(quán)變更1.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承繼債權(quán)債務(wù)和勞動(dòng)關(guān)系2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不涉及土地增值稅3.股權(quán)成本≠土地成本4.延續(xù)歷史成本，未來的土地成本偏低，導(dǎo)致未來的成本利潤率明顯偏高、土地增值稅稅率偏高，建議盡量核定征收！※作為投資部門，應(yīng)當(dāng)計(jì)算稅款增加金額壓低出讓方的出價(jià)。24第二十四頁，共131頁。土地成本與股權(quán)成本增值稅：6%（11%－5%）（可能）

土地增值稅：30%企業(yè)所得稅：÷（1+5%）×（1－30%）×25%=16.7%÷（1+11%）×（1－30%）×25%=15.6%減：契稅：3%（全額）25第二十五頁，共131頁。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的反避稅1.負(fù)債和勞動(dòng)關(guān)系延續(xù)1997國稅函573號關(guān)于深圳愛都酒店轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)征稅問題的批復(fù)2000國稅函687號關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)2.股權(quán)作價(jià)方式2009國稅函387號股權(quán)的公允價(jià)格=資產(chǎn)公允價(jià)格－賬面負(fù)債26第二十六頁，共131頁。1999合同法總則第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；1996法復(fù)16號（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。27第二十七頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股2013公司法第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。28第二十八頁，共131頁。非貨幣對外股權(quán)投的增值稅增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第三條銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。有償，是指從購買方取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位；深圳市全面推開營改增試點(diǎn)工作指引之一29第二十九頁，共131頁。非貨幣對外股權(quán)投的增值稅2016財(cái)稅36號營業(yè)稅改征增值稅實(shí)施辦法第十條銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2002財(cái)稅191號※以不動(dòng)產(chǎn)對外股權(quán)投資，權(quán)屬變更，并且有償取得被投資企業(yè)股權(quán)，與買賣不動(dòng)產(chǎn)同等待遇30第三十頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股：工廠企業(yè)所得稅：分5年并入各年所得額2014財(cái)稅116號關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知土地增值稅：2015財(cái)稅5號4/5非房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)不征稅，但計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)即時(shí)征稅31第三十一頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股：工廠借：長期股權(quán)投資（公允價(jià)格）貸：無形資產(chǎn)——土地應(yīng)交稅費(fèi)——土地增值稅

——簡易計(jì)稅5%

遞延收益借：遞延收益（分60個(gè)月）貸：營業(yè)外收入32第三十二頁，共131頁。工業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股：開發(fā)商契稅：1997契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條借：開發(fā)成本——土地應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：實(shí)收資本※土地的權(quán)屬變更發(fā)生在2016年5月1日后，未來的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)適用11%稅率33第三十三頁，共131頁。房地產(chǎn)開發(fā)：預(yù)售年度借：銀行存款貸：預(yù)收賬款（含稅）借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅稅金及附加（城建教育、印花、土增）貸：銀行存款※有現(xiàn)金流入，但暫時(shí)不得確認(rèn)會計(jì)利潤34第三十四頁，共131頁。房地產(chǎn)開發(fā)：完工年度借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)成本——土地※往年的現(xiàn)金流入，轉(zhuǎn)為今年的會計(jì)收入及其利潤35第三十五頁，共131頁。預(yù)售年度提前分配股息2006企業(yè)財(cái)務(wù)通則第五十一條企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒有可供分配的利潤時(shí)，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。2013公司法第一百六十六條再思考：包裝成股東借款36第三十六頁，共131頁。預(yù)售年度提前分配股息包裝成股東借款2013公司法第三十五條

公司成立后，股東不得抽逃出資。2006企業(yè)財(cái)務(wù)通則第十六條第二款

企業(yè)籌集的實(shí)收資本，在持續(xù)經(jīng)營期間可以由投資者依照法律、行政法規(guī)以及企業(yè)章程的規(guī)定轉(zhuǎn)讓或者減少，投資者不得抽逃或者變相抽回出資。資本維持：對外部債權(quán)人的保障37第三十七頁，共131頁。預(yù)售年度提前分配股息包裝成股東借款2014法釋2號關(guān)于適用公司法若干問題的規(guī)定（三）第十四條股東抽逃出資，公司或者其他股東請求其向公司返還出資本息、協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級管理人員或者實(shí)際控制人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！凑辗梢?guī)定公司應(yīng)當(dāng)取得的利息收入，無論是否實(shí)際收到，稅務(wù)機(jī)關(guān)都可以確認(rèn)利息收入38第三十八頁，共131頁。提前確認(rèn)會計(jì)收入2003法釋7號關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；1999財(cái)基74號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入39第三十九頁，共131頁。2005國稅發(fā)20號納稅人財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表報(bào)送管理辦法第四條納稅人應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定編制和報(bào)送財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，不得編制提供虛假的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表。2002法釋21號關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第六十三條證明同一事實(shí)的數(shù)個(gè)證據(jù)，其證明效力一般可以按照下列情形分別認(rèn)定：（二）鑒定結(jié)論、現(xiàn)場筆錄、勘驗(yàn)筆錄、檔案材料以及經(jīng)過公證或者登記的書證優(yōu)于其他書證、視聽資料和證人證言；第四十頁，共131頁。企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利的調(diào)整時(shí)點(diǎn)2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。41第四十一頁，共131頁。會計(jì)造假的邏輯反推正推：根據(jù)條件推導(dǎo)出結(jié)論反推：根據(jù)結(jié)論推導(dǎo)出必要條件必要條件：只有/同時(shí)滿足非必要條件：只要/滿足條件之一42第四十二頁，共131頁。超比例分紅2013公司法第三十四條（有限責(zé)任公司）股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外。2014公司注冊資本登記管理規(guī)定第八條2015稅總所便函21號※免稅股息總額不變※股份公司、中外合資企業(yè)除外，法律禁止43第四十三頁，共131頁。非貨幣股息現(xiàn)行公司法對應(yīng)付股息的形式?jīng)]有進(jìn)行限制，即既可以貨幣，也可以非貨幣。對于非貨幣股息，應(yīng)當(dāng)視同銷售1997國稅函387號關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù)2008國稅函828號關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知44第四十四頁，共131頁。經(jīng)濟(jì)利益2016財(cái)稅36號實(shí)施辦法第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?；緶?zhǔn)則講解：帶來經(jīng)濟(jì)利益的形式可以是現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物形式，也可以是能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的形式，或者是可以減少現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物流出的形式。45第四十五頁，共131頁。預(yù)售年度提前分配房屋情形：按照預(yù)計(jì)利潤，提前向工廠分配非現(xiàn)金股息（即本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品），完工交付時(shí)按照實(shí)際利潤多退少退。預(yù)售時(shí)公允價(jià)格：6000萬元完工交付時(shí)公允價(jià)格9000萬元計(jì)稅價(jià)格是6000還是9000？思考：先不分配，土地增值稅清算后開發(fā)商退出項(xiàng)目公司46第四十六頁，共131頁。名為投資，實(shí)為交換情形：工廠名義上以土地作價(jià)入股，但實(shí)際約定不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，未來取得固定數(shù)量房屋2005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。47第四十七頁，共131頁。名為投資，實(shí)為交換：開發(fā)商營業(yè)稅：不屬于投資行為，變更為轉(zhuǎn)讓1997國稅函490號

1998國稅函413號2009國稅發(fā)31號第三十七條企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換，雙方分別確認(rèn)各自的收入和成本48第四十八頁，共131頁?？偨Y(jié)土地價(jià)值：過戶時(shí)1個(gè)億，完工時(shí)3個(gè)億情形一：工廠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)工廠的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格1個(gè)億開發(fā)商的土地成本1個(gè)億情形二：工廠不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：非貨幣資產(chǎn)交換工廠的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1+2=3個(gè)億開發(fā)商的土地成本1+2=3個(gè)億49第四十九頁，共131頁。先收回、再定向招拍掛開發(fā)商收購工廠股權(quán)存在反避稅的風(fēng)險(xiǎn)，工廠向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)稅費(fèi)較高，多數(shù)情形下雙方將土地轉(zhuǎn)讓包裝成政策性搬遷，規(guī)避納稅義務(wù)。

1.政府收回土地，然后定向招牌掛；2.土地部門向開發(fā)商開具財(cái)政收據(jù)；3.開發(fā)商按照約定向工廠支付補(bǔ)償款?！鶡o法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但可以抵減未來的銷售額50第五十頁，共131頁。政府收回土地的法律依據(jù)2007城市房地產(chǎn)管理法第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。※既可以由政府直接補(bǔ)償，也可以由買受人按照土地出讓合同的約定間接補(bǔ)償51第五十一頁，共131頁。政策性搬遷的補(bǔ)償2011國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。2005法釋9號補(bǔ)償安置爭議52第五十二頁，共131頁。搬遷收入的增值稅2016財(cái)稅36號營業(yè)稅改征增值稅過渡政策的規(guī)定一、下列項(xiàng)目免征增值稅（三十七）土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。（一）免稅，（二）（三）不屬于增值稅征收范圍，實(shí)務(wù)中往往是合并定價(jià)、難以劃分。2016財(cái)稅140號第七條：書面協(xié)議+轉(zhuǎn)賬2005國稅函1189號關(guān)于聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目營業(yè)稅有關(guān)問題的批復(fù)53第五十三頁，共131頁。搬遷收入的土地增值稅1993土地增值稅暫行條例第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。1993土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條第四款因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。2006財(cái)稅21號第四條54第五十四頁，共131頁。政策性搬遷的企業(yè)所得稅優(yōu)惠2011財(cái)稅70號關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知應(yīng)稅所得=收入－未來的資本性支出和費(fèi)用性支出2012公告40號企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法應(yīng)稅所得=收入－未來的費(fèi)用性支出55第五十五頁，共131頁。政策性搬遷的關(guān)鍵問題2012公告40號企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法第十四條企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例等有關(guān)規(guī)定，計(jì)算確定資產(chǎn)的計(jì)稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。政策性搬遷清算損益表56第五十六頁，共131頁。政策性搬遷重新取得土地2012公告40號企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法第十三條企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計(jì)稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，為該換入土地的計(jì)稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定年限攤銷。（不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換）

2010財(cái)稅121號房產(chǎn)稅第三條57第五十七頁，共131頁。搬遷收入的企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法第六條

企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；

（二）提供勞務(wù)收入；

（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（九）其他收入

（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；

（八）接受捐贈收入58第五十八頁，共131頁。搬遷收入的企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十二條

企業(yè)所得稅法第六條第（九）項(xiàng)所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。2015廣東土地征收59第五十九頁，共131頁。拆遷補(bǔ)償?shù)钠醵?004財(cái)稅134號關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（二）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2012吉林4※貨幣或非貨幣60第六十頁，共131頁。征收補(bǔ)償2011國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2005法釋9號第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。61第六十一頁，共131頁。搬遷補(bǔ)償?shù)姆秦泿徘樾危赫栈毓S土地，三方達(dá)成協(xié)議由開發(fā)商在新土地上出資建設(shè)廠房。思考：土地的登記人是工廠，廠房的報(bào)建手續(xù)是工廠，但建設(shè)資金由開發(fā)商實(shí)際支付，請問施工隊(duì)的發(fā)票應(yīng)當(dāng)開具給誰，開發(fā)商付款時(shí)如何處理？2002國稅函1094號關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)62第六十二頁，共131頁。搬遷補(bǔ)償?shù)姆秦泿?016公告18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。※代建，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)63第六十三頁，共131頁。代建房屋行為2000遼寧代建房即統(tǒng)建房（也稱委托建房）是指委托方向受托方提供規(guī)劃定點(diǎn)通知、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和年度投資計(jì)劃，受托方按照委托方要求，以委托方名義建蓋房屋并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向委托方收取手續(xù)費(fèi)。同時(shí)符合上述條件的代建房，對受托方取得的手續(xù)費(fèi)收入按代理業(yè)征收營業(yè)稅1999陜西

1995云南764第六十四頁，共131頁。代建房屋行為1998國稅函554號關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；※定向開發(fā)65第六十五頁，共131頁。代建房屋與定向開發(fā)代建房屋定向開發(fā)土地使用權(quán)：工廠開發(fā)商報(bào)建手續(xù)：工廠開發(fā)商土地轉(zhuǎn)移：x√開發(fā)商：經(jīng)紀(jì)代理銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅：6%（差額）11%（全額）土地增值稅x√66第六十六頁，共131頁。接盤拆遷情形：小開發(fā)商取得政府批文，先行拆遷、支付拆遷費(fèi)用。大開發(fā)商接盤后繼續(xù)拆遷。滿足一定條件后，政府定向招牌掛。1.大開發(fā)商摘牌、向政府支付土地出讓金2.大開發(fā)商向小開發(fā)商支付前期拆遷費(fèi)用、移交相關(guān)資料（拆遷合同、轉(zhuǎn)賬證明）2009國稅函520號關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知67第六十七頁，共131頁。二、城中村改造（一）利用集體土地（二）利用本公司土地：無償/有償（三）利用關(guān)聯(lián)公司的商品房：無償/有償（四）向拆遷戶有償銷售商品房1.代金券模式2.價(jià)格偏低的正當(dāng)理由68第六十八頁，共131頁?；剡w房所處的土地性質(zhì)情形：征用集體土地100畝，約定商品房用地80畝、回遷房用地20畝情形一：20畝地仍然為集體用地代建，開發(fā)商不涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅以及土地增值稅小產(chǎn)權(quán)，無法公開交易情形二：20畝地已經(jīng)變更為開發(fā)商名下的國有土地69第六十九頁，共131頁。代建的的回遷房※不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換借：開發(fā)成本——回遷房應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款借：開發(fā)成本——商品房（土地成本）貸：開發(fā)成本——回遷房※假定不考慮面積差價(jià)、不考慮稅收70第七十頁，共131頁。2007廉租住房保障辦法第十四條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。2007經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第十四條在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目出讓條件中，明確配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后移交或者回購等事項(xiàng)，并以合同方式約定。71第七十一頁，共131頁。無償交付給政府2016財(cái)稅36號營業(yè)稅改征增值稅實(shí)施辦法第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。1.無須視同銷售2.增加商品房土地成本3.建造成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額72第七十二頁，共131頁?；剡w房的視同銷售情形二：占用開發(fā)商名下的國有土地1.無償交付給政府的、并且沒有與拆遷戶簽訂商品房買賣合同的，無須視同銷售。※一般申報(bào)為經(jīng)濟(jì)適用房2.與拆遷戶簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)視同銷售成本價(jià)/公允價(jià)73第七十三頁，共131頁?；剡w房的視同銷售1.單獨(dú)建造、無償安置的回遷房，按照不包括土地的成本價(jià)視同銷售2014公告2號關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告1995國稅函549號關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)74第七十四頁，共131頁?；剡w房的視同銷售借：開發(fā)成本——回遷房應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款借：開發(fā)成本——商品房（土地）貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）75第七十五頁，共131頁?；剡w房的視同銷售2.非單獨(dú)建造、或有償安置的回遷房，按照公允價(jià)值視同銷售企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第9號——職工薪酬第六條企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額計(jì)入當(dāng)期損益或相關(guān)資產(chǎn)成本。職工福利費(fèi)為非貨幣性福利的，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。2002國稅函172號

2007國稅函768號76第七十六頁，共131頁。回遷房的視同銷售2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知六（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！杀緝r(jià)/公允價(jià)，不同的清算對象77第七十七頁，共131頁?；剡w房面積差價(jià)2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知六（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。思考：土地增值稅視同銷售的金額聯(lián)系契稅、企業(yè)所得稅2005財(cái)稅45號關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知78第七十八頁，共131頁。配套建設(shè)安置房2013財(cái)稅101號關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。79第七十九頁，共131頁。利用關(guān)聯(lián)公司的商品房2011國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十一條第三款因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋?！唐贩亢突剡w房相鄰，有可能影響商品房的品質(zhì)80第八十頁，共131頁。利用關(guān)聯(lián)公司的商品房情形：開發(fā)商與回遷戶協(xié)商，回遷到開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司的商品房，所需款項(xiàng)由開發(fā)商承擔(dān)，面積和價(jià)款差價(jià)由回遷戶承擔(dān)。1.關(guān)聯(lián)開發(fā)商按照銷售不動(dòng)產(chǎn)處理。2.開發(fā)商向關(guān)聯(lián)開發(fā)商支付的款項(xiàng)，作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理；3.開發(fā)商既可以選擇抵減未來的銷售額，也可以選擇、未來全額計(jì)算銷項(xiàng)稅額。81第八十一頁，共131頁。有償?shù)幕剡w房情形：開發(fā)商除無償返還一套回遷房外，還承諾回遷戶可以按照優(yōu)惠價(jià)格購買一套商品房。2016財(cái)稅36號實(shí)施辦法第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額不具有合理商業(yè)目的，是指以牟取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。謀82第八十二頁，共131頁。法定職權(quán)/衍生職權(quán)2002法釋21號關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第六十三條證明同一事實(shí)的數(shù)個(gè)證據(jù)，其證明效力一般可以按照下列情形分別認(rèn)定：（一）國家機(jī)關(guān)以及其他職能部門依職權(quán)制作的公文文書優(yōu)于其他書證；（四）法定鑒定部門的鑒定結(jié)論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結(jié)論；83第八十三頁，共131頁。有償?shù)幕剡w房稅務(wù)機(jī)關(guān)的法定職權(quán)是稅款如何計(jì)算，而價(jià)格核定是衍生職權(quán)，不得對抗法定職權(quán)部門2014新疆烏魯木齊價(jià)格偏低在拆遷過程中達(dá)成的未來優(yōu)惠價(jià)格購買商品房，建議增加街道辦事處等第三方政府機(jī)關(guān)2007財(cái)稅13號關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知84第八十四頁，共131頁。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格核定2013稅總辦函884號關(guān)于征收營業(yè)稅核定營業(yè)額有關(guān)問題的批復(fù)2014廣東韶關(guān)價(jià)格偏低2014海南東方價(jià)格偏低2014江蘇淮安價(jià)格偏低2014新疆烏魯木齊價(jià)格偏低（觀點(diǎn)已經(jīng)糾正）85第八十五頁，共131頁。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格核定2015廣東虛假拍賣：拍賣行為的效力與應(yīng)納稅款核定權(quán)，分別受民事法律規(guī)范和行政法律規(guī)范調(diào)整，拍賣行為有效并不意味稅務(wù)機(jī)關(guān)不能行使應(yīng)納稅額核定權(quán)，另行核定應(yīng)納稅額也并非否定拍賣行為的有效性。一律要求稅務(wù)機(jī)關(guān)必須以拍賣成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，則既可能造成以當(dāng)事人意思自治為名排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定權(quán)，還可能因市場競價(jià)不充分導(dǎo)致拍賣價(jià)格明顯偏低而造成國家稅收流失。86第八十六頁，共131頁。2016稅總函145號8.按照核定計(jì)稅價(jià)格征稅的，“金額”欄填寫不含稅計(jì)稅價(jià)格，備注欄注明“核定計(jì)稅價(jià)格，實(shí)際成交含稅金額×××元”。2016稅總函181號營改增后，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定計(jì)稅價(jià)格工作中，應(yīng)繼續(xù)沿用原二手房評估系統(tǒng)。當(dāng)納稅人申報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低時(shí)，應(yīng)首先利用二手房評估系統(tǒng)核定計(jì)稅價(jià)格，在雙方有爭議無法協(xié)調(diào)時(shí)，再參照第三方中介做出的市場評估價(jià)格進(jìn)行確定。第八十七頁，共131頁。代金券模式的回遷房情形：開發(fā)商沒有單獨(dú)建造回遷房，而是向被拆遷人發(fā)放代金券，可以購買本項(xiàng)目或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的商品房。分析：由于被拆遷人購買商品房時(shí)是以商品房的市場價(jià)值為對價(jià)的，具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，應(yīng)當(dāng)視同銷售一方面，支付代金券時(shí)作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，計(jì)入土地成本、繳納契稅另一方面，未來抵減銷售額、視同銷售88第八十八頁，共131頁。借：開發(fā)成本——土地貸：專項(xiàng)應(yīng)付款借：專項(xiàng)應(yīng)付款

銀行存款（價(jià)差）貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）貸：主營業(yè)務(wù)成本89第八十九頁，共131頁。增值稅差額征稅的會計(jì)核算2016財(cái)會22號增值稅會計(jì)處理規(guī)定按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“存貨”等科目，貸記“銀行存款”等科目。借：開發(fā)成本——土地（含稅）貸：銀行存款等90第九十頁，共131頁。增值稅差額征稅的會計(jì)核算2016財(cái)會22號增值稅會計(jì)處理規(guī)定待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

貸：主營業(yè)務(wù)成本——××項(xiàng)目91第九十一頁，共131頁。三、與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)（一）股權(quán)收購：同工業(yè)企業(yè)（二）買賣在建工程（三）買賣樓花，未來以原開發(fā)商名義對外銷售，然后收入分成（四）項(xiàng)目股東，出資并且共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，然后利潤分成92第九十二頁，共131頁。開發(fā)商之間買賣在建工程2016公告18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第八條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅?！劝ɡ享?xiàng)目的完工產(chǎn)品，也包括老項(xiàng)目的在建工程，可以開具專用發(fā)票?！c非房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)一致93第九十三頁，共131頁。開發(fā)商之間買賣在建工程2016公告18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?！ㄍ旯ぎa(chǎn)品和在建工程※非房地產(chǎn)企業(yè)不適用94第九十四頁，共131頁。開發(fā)商之間買賣在建工程土地增值稅加計(jì)扣除：方法一：賣出方不得加計(jì)扣除，但受讓方接盤后可以按照全額加計(jì)扣除方法二：賣出方可以加計(jì)扣除，但受讓方接盤后只允許按照增加金額加計(jì)扣除2007財(cái)稅162號關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)95第九十五頁，共131頁。非登記股東2013公司法第三十二條第三款公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對抗第三人?！鶎?nèi)生效/對外未生效企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第40號——合營安排投資方：長期股權(quán)投資；被投資方：資本公積96第九十六頁，共131頁。第九十七頁，共131頁。項(xiàng)目股東法律特征：實(shí)際出資，承擔(dān)對應(yīng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)瑕疵：投資商沒有成為開發(fā)商的登記注冊股東之一，雙方?jīng)]有成立獨(dú)立法人企業(yè)。實(shí)質(zhì)要件：出資/承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)形式要件：沒有登記注冊2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條（二）98第九十八頁，共131頁。項(xiàng)目股東分配利潤2006企業(yè)財(cái)務(wù)通則第五十一條企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒有可供分配的利潤時(shí)，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。思考：企業(yè)整體虧損，但合作項(xiàng)目盈利99第九十九頁，共131頁。買賣樓花800030000情形：投資人按照約定價(jià)格購買在建工程，未來由原開發(fā)商對外銷售，然后收入分成2010法釋18號原開發(fā)商：銷售不動(dòng)產(chǎn)2013公告5號直銷1.承諾保本，按照資金借貸處理2.不承諾保本，按照股權(quán)投資處理2016財(cái)稅140號關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知

100第一百頁，共131頁。聯(lián)合競買土地模擬情形：兩個(gè)公司聯(lián)合競買一塊土地，中標(biāo)后土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等均為其中一個(gè)公司的名字思考：會計(jì)主體/發(fā)票/利潤分成增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅2005國稅函1003號合作建房101第一百零一頁，共131頁。接盤、但不辦理股權(quán)變更2016公告18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2013公司法：實(shí)際控制人，是指雖不是公司的股東，但通過投資關(guān)系、協(xié)議或者其他安排，能夠?qū)嶋H支配公司行為的人。102第一百零二頁，共131頁。接盤、但不辦理股權(quán)變更2010國稅函79號關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知2011公告39號關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓上市公司限售股有關(guān)所得稅問題的公告2014法釋2號關(guān)于適用公司法若干問題的規(guī)定（三）242014公告67號股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法103第一百零三頁，共131頁。四、土地一級開發(fā)（一）政府出資，委托專業(yè)拆遷單位（二）政府出資，委托專業(yè)施工單位整理土地（三）政府與社會資本的合營安排※社會資本出資，以政府名義拆遷，委托專業(yè)施工單位整理土地，未來按照土地招牌掛結(jié)果與政府分配利潤。104第一百零四頁，共131頁。政府出資，委托專業(yè)拆遷單位2009國稅函520號關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知納稅人其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。委托方：政府2016財(cái)稅140號營改增后：經(jīng)紀(jì)代理，按照代理費(fèi)向政府開具發(fā)票105第一百零五頁，共131頁。政府出資，委托專業(yè)施工單位整理土地2009國稅函520號納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；2016財(cái)稅36號銷售服務(wù)無形資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)注釋其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如。。。拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、。。。建筑物平移。。。等工程作業(yè)?！こ獭惭b、修繕、裝修、其他106第一百零六頁，共131頁。政府與社會資本的合營安排2013公告15號關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第40號——合營安排按照合同約定出資并且承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，視為股權(quán)投資，項(xiàng)目結(jié)果后收回的款項(xiàng)，分別屬于投資成本和股息股息不屬于增值稅征收范圍2016財(cái)稅140號：非保本金融商品107第一百零七頁，共131頁。政府與社會資本的合營安排企業(yè)所得稅法第二十六條企業(yè)的下列收入為免稅收入：（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；1999國稅函402號企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第八十三條

符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益思考：合營主體的利潤是否繳納企業(yè)所得稅？2008財(cái)稅159號合伙企業(yè)的有限合伙人108第一百零八頁，共131頁。五、新建成片住宅（一）市政配套費(fèi)（二）約定完成代建市政設(shè)施（三）約定完成中小學(xué)建設(shè)（四）約定完成商業(yè)設(shè)施并且運(yùn)營（五）出讓金返還（六）先競拍、后成立項(xiàng)目公司109第一百零九頁，共131頁。2013財(cái)會17號企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度第二十六條土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括。。。大市政配套費(fèi)。。。等。2004財(cái)稅134號（二）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)?！恋爻杀?契稅完稅價(jià)格+契稅

+土地閑置費(fèi)－土地出讓金返還110第一百一十頁，共131頁。大市政配套費(fèi)（規(guī)費(fèi)）2012吉林

房地產(chǎn)開發(fā)公司購買和開發(fā)土地所支付的各項(xiàng)外網(wǎng)配套費(fèi)，凡支付給建委、財(cái)政、消防等政府相關(guān)部門，取得行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)的，屬于與取得土地有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)，照章征收契稅；凡支付給電力、燃?xì)狻⒐┡裙こ淌┕挝?，取得建筑業(yè)發(fā)票，并與取得土地?zé)o關(guān)的土地后期開發(fā)費(fèi)用，不屬于契稅征稅范圍，不征收契稅。111第一百一十一頁，共131頁。大市政配套費(fèi)（規(guī)費(fèi)）1.取得土地使用證前支付的配套費(fèi)（財(cái)政收據(jù)），應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地成本，并且繳納契稅；2.取得土地使用證后支付的配套費(fèi)（財(cái)政收據(jù)），應(yīng)當(dāng)計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或公共配套設(shè)施費(fèi)，無須繳納契稅；3.向政府公用事業(yè)單位支付的配套費(fèi)（稅務(wù)發(fā)票），不屬于土地成本，應(yīng)當(dāng)計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或公共配套設(shè)施費(fèi)，無須繳納契稅。112第一百一十二頁，共131頁。代建市政設(shè)施2000國有土地使用權(quán)出讓合同范本第十二條受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建后無償移交給政府：（1）_________________________（2）_________________________（3）_______________________※出讓宗地界址圖，大于等于土地使用證界址113第一百一十三頁，共131頁。開發(fā)商名下的公共道路1989國稅地140號關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定十一、對企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地，除另有規(guī)定者外，在企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的，應(yīng)照章征收土地使用稅；在廠區(qū)以外，與社會公用地段未加隔離的，暫免征收土地使用稅。思考：騎樓：建筑物底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物。114第一百一十四頁，共131頁。約定的市政設(shè)施（宗地外）2002國稅函1094號關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)2015青島：納稅人為取得國有土地使用權(quán)，凡按照區(qū)（市）級以上政府部門要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、安置房項(xiàng)目發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，應(yīng)計(jì)入取得國有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)計(jì)入土地成本2008廣西5

2008湖北4.2115第一百一十五頁，共131頁。約定代建市政設(shè)施的契稅1.宗地范圍外的配套設(shè)施，屬于土地成本的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納契稅2.宗地范圍內(nèi)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于基礎(chǔ)設(shè)施或公共配套設(shè)施，不涉及契稅3.開發(fā)商向建筑企業(yè)支付工程款應(yīng)當(dāng)取得專用發(fā)票，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不得抵減未來的銷售額116第一百一十六頁，共131頁。前期工程費(fèi)和代建市政設(shè)施的增值稅抵扣1.支付給政府的，以及支付給原土地使用權(quán)人的款項(xiàng)，無法直接申報(bào)進(jìn)項(xiàng)稅額，但可以抵減未來的銷售額2.支付上述以外對象的，并且取得專用發(fā)票，申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，無論如何進(jìn)行會計(jì)核算。117第一百一十七頁，共131頁。代建市政設(shè)施的增值稅銷項(xiàng)稅額2016財(cái)稅36號營業(yè)稅改征增值稅實(shí)施辦法第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。企業(yè)所得稅：2009國稅發(fā)31號第十七條118第一百一十八頁，共131頁。移交時(shí)的差價(jià)2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，