FT-TZ-LC001項(xiàng)目拓展與論證流程圖

復(fù)地（集團(tuán)）股份流程手冊(cè)文件編號(hào)：版本：1.0項(xiàng)目拓展及論證流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改容修改人審核人批準(zhǔn)人

目標(biāo)為保持公司持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充分科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。適用圍本流程適用于房地產(chǎn)各類項(xiàng)目的開發(fā)，是為獲得土地所進(jìn)行的前期機(jī)會(huì)研究及可行性分析等項(xiàng)目論證過程，以決策是否獲取土地。術(shù)語和定義項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過程，即對(duì)影響項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。項(xiàng)目簡報(bào)：是對(duì)有初步意向的項(xiàng)目做出初步的分析報(bào)告，并在此基礎(chǔ)上做出初步預(yù)測(cè)，以判斷是否進(jìn)入可行性研究階段。可行性研究：是對(duì)準(zhǔn)備開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。部門職責(zé)區(qū)域投資發(fā)展部：負(fù)責(zé)進(jìn)行基礎(chǔ)信息研究，收集地塊信息和重要地塊篩選；負(fù)責(zé)組織編制《項(xiàng)目簡報(bào)》；負(fù)責(zé)制訂《項(xiàng)目可行性研究計(jì)劃》，組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》并上報(bào)集團(tuán)審批；負(fù)責(zé)招投標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)書制作，并組織進(jìn)行投標(biāo)工作；參與二手項(xiàng)目的盡職調(diào)查，負(fù)責(zé)相關(guān)資料的歸檔管理。區(qū)域營銷管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，編制《項(xiàng)目簡報(bào)》中的市場(chǎng)分析、初步產(chǎn)品定位建議與營銷初步計(jì)劃；負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》初步產(chǎn)品定位、市場(chǎng)分析部分。區(qū)域設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)提供《項(xiàng)目簡報(bào)》中的規(guī)劃控制要點(diǎn)；負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》規(guī)劃草案。區(qū)域?qū)徦愫霞s部：負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目簡報(bào)和可研階段的成本初步測(cè)算，編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》成本測(cè)算部分。區(qū)域財(cái)務(wù)管理部：負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目簡報(bào)和可研階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投資收益部分。區(qū)域人事行政部法律人員：參與項(xiàng)目初步談判，提供法律意見。區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)：負(fù)責(zé)審核重要篩選地塊、《項(xiàng)目簡報(bào)》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、標(biāo)書。集團(tuán)投資管理中心：負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目簡報(bào)》進(jìn)行審核，對(duì)區(qū)域投資發(fā)展部編寫《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行指導(dǎo)，組織對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的研討會(huì)，組織拍賣掛牌，組織進(jìn)行二手項(xiàng)目的合同洽談，參與二手項(xiàng)目的盡職調(diào)查，主持簽定項(xiàng)目合同。集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)中心：負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行可研階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，參與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》研討會(huì)，參與二手項(xiàng)目的盡職調(diào)查。集團(tuán)成本管理中心：負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域?qū)徦愫霞s部進(jìn)行可研階段的成本測(cè)算，參與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》研討會(huì)。集團(tuán)營銷策劃中心：負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域營銷管理部進(jìn)行可研階段的初步產(chǎn)品定位，參與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》研討會(huì)。集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心：負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行可研階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，參與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》研討會(huì)，參與二手項(xiàng)目的盡職調(diào)查。集團(tuán)法務(wù)審計(jì)中心：負(fù)責(zé)組織進(jìn)行二手項(xiàng)目的盡職調(diào)查，并編寫《盡職調(diào)查報(bào)告》。集團(tuán)主管副總：負(fù)責(zé)審批《項(xiàng)目簡報(bào)》，決策是否進(jìn)入可研階段；參與拍賣掛牌。集團(tuán)總裁：負(fù)責(zé)審批《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，決策是否進(jìn)入下一階段；負(fù)責(zé)簽署合同。投資決策委員會(huì)：負(fù)責(zé)決策最終拿地或收購二手項(xiàng)目。工作程序活動(dòng)步驟及說明負(fù)責(zé)部門/負(fù)責(zé)人輸出提供信息信息來源可能是政府、中介、項(xiàng)目擁有者土地信息篩選信息收集項(xiàng)目信息；針對(duì)具體項(xiàng)目收集市場(chǎng)信息，形成《基本信息單》對(duì)收集的信息進(jìn)行分析整理，確定有價(jià)值的目標(biāo)項(xiàng)目，填寫《信息跟蹤單》分析各可能項(xiàng)目開發(fā)前景，分析公司部資源，選擇適合公司的意向項(xiàng)目項(xiàng)目跟蹤結(jié)束時(shí)填寫《結(jié)案單》投資發(fā)展部基本信息單信息跟蹤單結(jié)案單地塊選擇意向?qū)徍藚^(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)提交的意向項(xiàng)目進(jìn)行審批區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)審批意見了解背景信息如果是一手項(xiàng)目組織相關(guān)部門進(jìn)行地塊實(shí)地勘察、市場(chǎng)考察和交易案例收集等如果是二手項(xiàng)目組織實(shí)地考察，了解項(xiàng)目背景信息、賣家公司狀況、項(xiàng)目證照狀況等區(qū)域投資發(fā)展部項(xiàng)目背景資料編制項(xiàng)目簡報(bào)進(jìn)行初步產(chǎn)品定位提供初步規(guī)劃要點(diǎn)組織進(jìn)行地塊初步成本測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)初步分析營銷管理部設(shè)計(jì)管理部審算合約部財(cái)務(wù)管理部項(xiàng)目簡報(bào)審核區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核集團(tuán)投資管理中心進(jìn)行審核集團(tuán)主管副總進(jìn)行審批區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)投資管理中心集團(tuán)主管副總審批意見進(jìn)行可行性研究制定可行性研究計(jì)劃在集團(tuán)總部的指導(dǎo)下營銷管理部進(jìn)行進(jìn)一步的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)分析在集團(tuán)總部的指導(dǎo)下設(shè)計(jì)管理部繼續(xù)深化項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)在集團(tuán)總部的指導(dǎo)下審算合約部組織進(jìn)行全面的成本測(cè)算在集團(tuán)總部的指導(dǎo)下財(cái)務(wù)管理部繼續(xù)深化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析匯總編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》投資發(fā)展部營銷管理部審算合約部設(shè)計(jì)管理部財(cái)務(wù)管理部投資管理中心營銷策劃中心成本管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心財(cái)務(wù)資金中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審核由區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行初步審核區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)審核意見組織項(xiàng)目可行性研討會(huì)投資管理中心組織相關(guān)部門進(jìn)行研討，綜合形成研討意見提交集團(tuán)主管副總審核提交集團(tuán)總裁審批投資管理中心集團(tuán)主管副總集團(tuán)總裁研討意見審批意見總結(jié)談判要點(diǎn)投資管理中心根據(jù)研討會(huì)總結(jié)談判要點(diǎn)集團(tuán)主管副總進(jìn)行審核集團(tuán)總裁進(jìn)行審批投資管理中心談判要點(diǎn)進(jìn)行溝通（一手項(xiàng)目）就項(xiàng)目情況進(jìn)行初步溝通，了解相關(guān)信息投資發(fā)展部溝通記錄制作標(biāo)書（招投標(biāo)項(xiàng)目）投資發(fā)展部組織進(jìn)行標(biāo)書制作相關(guān)部門參與標(biāo)書制作投資發(fā)展部標(biāo)書審核區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)標(biāo)書進(jìn)行初步審核由集團(tuán)投資管理中心組織相關(guān)部門對(duì)標(biāo)書進(jìn)行審核，形成審核意見報(bào)投資決策委員會(huì)審批區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)投資管理中心投資決策委員會(huì)審批意見投標(biāo)將經(jīng)過審核的標(biāo)書遞交給招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果中標(biāo)，進(jìn)入簽定合同環(huán)節(jié)，如果未中標(biāo)，該流程結(jié)束投資發(fā)展部投標(biāo)結(jié)果制作參與拍掛策略（拍掛項(xiàng)目）投資發(fā)展部根據(jù)與政府等土地出售機(jī)構(gòu)的初步溝通，擬訂相應(yīng)的參與拍掛策略建議將建議提交集團(tuán)投資管理中心投資發(fā)展部參與拍掛策略建議組織參加拍賣掛牌根據(jù)投資發(fā)展部提交的策略建議，擬訂參加拍賣掛牌方案（包括競價(jià)策略、成交價(jià)圍等）投資管理中心組織參加拍賣掛牌，集團(tuán)主管副總參加如果中標(biāo)，進(jìn)入簽定合同環(huán)節(jié)，如果未中標(biāo)，該流程結(jié)束投資管理中心集團(tuán)主管副總拍賣掛牌中標(biāo)結(jié)果進(jìn)行合同洽談（二手項(xiàng)目）根據(jù)總結(jié)的談判要點(diǎn)，擬訂談判策略與賣方就價(jià)格、合作方式、付款方式、稅費(fèi)等實(shí)質(zhì)性容進(jìn)行談判確定合同草案投資管理中心法務(wù)審計(jì)中心集團(tuán)主管副總談判記錄進(jìn)行盡職調(diào)查法務(wù)審計(jì)中心主持、投資管理中心配合進(jìn)行盡職調(diào)查，法務(wù)審計(jì)中心就賣方狀況、項(xiàng)目的抵押、擔(dān)保、權(quán)屬及糾紛等方面進(jìn)行查證財(cái)務(wù)資金中心就賣方經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行調(diào)查產(chǎn)品研發(fā)中心就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位等進(jìn)行評(píng)估法務(wù)審計(jì)中心投資管理中心財(cái)務(wù)資金中心產(chǎn)品研發(fā)中心盡職調(diào)查報(bào)告審核投資管理中心就談判結(jié)果與盡職調(diào)查報(bào)告進(jìn)行初步審核投資決策委員會(huì)在投資管理中心審核意見基礎(chǔ)上，進(jìn)行決策如果審核通過進(jìn)入簽定合同環(huán)節(jié)，如果不通過則放棄投資管理中心投資決策委員會(huì)審核意見簽定合同由投資管理中心草擬合同文本由成本管理中心、法務(wù)審計(jì)中心對(duì)合同文本進(jìn)行審核就經(jīng)過審核合同文本與賣方或拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商修訂形成正式合同文本由集團(tuán)總裁與對(duì)方簽署合同投資管理中心成本管理中心法務(wù)審計(jì)中心集團(tuán)總裁合同獲取土地使用權(quán)進(jìn)入《土地獲取作業(yè)指引》投資發(fā)展部修訂可研報(bào)告根據(jù)簽定合同，修訂可研報(bào)告投資發(fā)展部修訂后的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?zhèn)浒竿顿Y發(fā)展部將修訂后的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》發(fā)放給相關(guān)部門備案，指導(dǎo)后期項(xiàng)目開發(fā)工作投資發(fā)展部權(quán)限及標(biāo)準(zhǔn)步驟權(quán)限及標(biāo)準(zhǔn)6項(xiàng)目簡報(bào)審核項(xiàng)目簡報(bào)由區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核后，報(bào)集團(tuán)投資管理中心進(jìn)行審核，再報(bào)集團(tuán)主管副總進(jìn)行審批9項(xiàng)目可行性研討會(huì)區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，由集團(tuán)投資管理中心組織相關(guān)部門進(jìn)行研討，綜合形成研討意見，提交集團(tuán)主管副總審核，再提交集團(tuán)總裁審批13標(biāo)書審核區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)標(biāo)書進(jìn)行初步審核，報(bào)集團(tuán)投資管理中心進(jìn)行審核，形成審核意見，報(bào)投資決策委員會(huì)審批決策19二手項(xiàng)目審核投資管理中心就談判結(jié)果與盡職調(diào)查報(bào)告進(jìn)行初步審核，形成審核意見，報(bào)投資決策委員會(huì)審批決策主要文檔文檔名稱編制部門/人員主要容接收部門/人員提交時(shí)限/頻率項(xiàng)目簡報(bào)區(qū)域各部門市場(chǎng)調(diào)查情況及技術(shù)規(guī)劃要點(diǎn)、成本銷售預(yù)測(cè)分析和投資機(jī)會(huì)分析區(qū)域各部門意向項(xiàng)目審批通過后0.5個(gè)月完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)域各部門市場(chǎng)分析、技