項(xiàng)目代建管理

項(xiàng)目代建模式管理一、項(xiàng)目代建界定：項(xiàng)目代建是已經(jīng)取得土地證的公司（委托方）與有項(xiàng)目開發(fā)與管理能力公司（代建方）合作的一種方式，委托方承擔(dān)所有，代建方承擔(dān)開發(fā)任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為已獲得土地的委托方提供房地產(chǎn)全過(guò)程的管理。在這個(gè)過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需所有資金，擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán),享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方負(fù)責(zé)涉及項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。二、項(xiàng)目代建模型：三、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)：代建方負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建，項(xiàng)目總經(jīng)理及重要專業(yè)負(fù)責(zé)人由代建方派遣，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由委托方派遣。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)協(xié)議約定、項(xiàng)目公司的授權(quán)、以及項(xiàng)目公司管理制度行使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，履行項(xiàng)目委托開發(fā)管理的職責(zé)和義務(wù)。代建方根據(jù)協(xié)議的約定或委托方的授權(quán)行使項(xiàng)目平常經(jīng)營(yíng)理權(quán)，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)目的，取得協(xié)議約定的收益。根據(jù)協(xié)議約定可在受托管理項(xiàng)目使用代建方品牌，委托項(xiàng)目可使用代建方品牌字樣作為項(xiàng)目推廣案名，并在項(xiàng)目推廣銷售階段的廣告、銷售資料和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣物料中使用代建方品牌字樣和商標(biāo)。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理：委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理，負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需所有資金，代建方擁有財(cái)務(wù)信息知情權(quán)。五、代建方的收益：委托方向代建方支付的費(fèi)用涉及三個(gè)部分：派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)一一代建方將根據(jù)委托項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計(jì)劃，派駐相應(yīng)數(shù)量的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)的基本管理費(fèi)涉及工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等，一般采用包干制的方式予以約定，由委托方承擔(dān)，在項(xiàng)目公司列支。委托開發(fā)管理費(fèi)一一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷售額的一定比例(?%)，結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素?cái)M定。根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，并結(jié)合部分關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)，分批支付。如果項(xiàng)目分多期開發(fā)，以項(xiàng)目每期的銷售額為基數(shù)，按約定的分批支付。項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)以雙方約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（如銷售總額、利潤(rùn)指標(biāo)等）作為經(jīng)營(yíng)考核目的，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果超過(guò)考核目的時(shí)，按一定標(biāo)準(zhǔn)提取項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)方案根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商擬定。六、代建業(yè)務(wù)管控：如何管控代建業(yè)務(wù)，抓住代建項(xiàng)目的“三項(xiàng)八點(diǎn)”關(guān)鍵管控控制項(xiàng)目總目的委托方在項(xiàng)目確權(quán)后，以“協(xié)議”的形式委托代建方負(fù)責(zé)涉及項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理，代建方并根據(jù)協(xié)議約定在受托管理項(xiàng)目上使用代建方的品牌。1）擬定協(xié)議形式初期，委托方和代建方初步進(jìn)行合作，簽署委托協(xié)議;委托方與代建方簽訂委托協(xié)議時(shí)通常使用“總價(jià)加經(jīng)濟(jì)價(jià)格調(diào)整”類型的協(xié)議來(lái)控制總體成本和項(xiàng)目進(jìn)度的。此類協(xié)議合用于范圍明確、時(shí)間明確、協(xié)議金額較大、執(zhí)行期長(zhǎng)且很容易被經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響的項(xiàng)目代建協(xié)議簽訂后，代建方應(yīng)當(dāng)向委托方繳納總投資10-30%的履約保證金（或出具同額度的銀行履約擔(dān)保函）。2）擬定成本及進(jìn)度委托協(xié)議擬定后，雙方共同制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，共同進(jìn)行項(xiàng)目目的成本制定，擬定項(xiàng)目的總目的;在總目的成本的基礎(chǔ)上形成“最高目的成本限額”和“省獎(jiǎng)超罰”的補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)條款。當(dāng)最終項(xiàng)目總成本節(jié)省時(shí)，節(jié)省的金額將按照事先約定好的比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)總體目的的確認(rèn)和明確的處罰獎(jiǎng)勵(lì)制度，代建方會(huì)積極的并且快樂(lè)的進(jìn)行嚴(yán)格成本、進(jìn)度及質(zhì)量控制，保證可以賺取不菲的節(jié)省獎(jiǎng)勵(lì)。明晰職責(zé)、分權(quán)管控1）責(zé)權(quán)劃分：委托方崗位：項(xiàng)目公司董事會(huì)是委托方經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，代表委托方形式監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán);財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由委托方派遣;委托方職責(zé)：委托方負(fù)責(zé)涉及土地取得以及重要規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整相關(guān)的前期審批事項(xiàng)。代建方崗位：代建方負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建，項(xiàng)目總經(jīng)理及重要專業(yè)負(fù)責(zé)人由代建方派遣。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)協(xié)議約定，項(xiàng)目公司董事會(huì)的授權(quán)，以及項(xiàng)目公司管理制度下行使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，履行項(xiàng)目委托管理職責(zé)和義務(wù)。代建方職責(zé)：負(fù)責(zé)推薦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，負(fù)責(zé)在充足與委托方溝通的基礎(chǔ)上選定重大規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備須滿足代建方產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。2）付款模式和付款條件控制項(xiàng)目成本款項(xiàng)：項(xiàng)目公司實(shí)行資金預(yù)算管理制度，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)定期編制資金使用計(jì)劃，上報(bào)委托方批準(zhǔn)后，合理安排資金使用；代建方結(jié)合資金計(jì)劃和上報(bào)進(jìn)度確認(rèn)后直接支付給供應(yīng)商，避免代建方代付或周轉(zhuǎn)。有效的提高了付款效率，同時(shí)還增長(zhǎng)了供應(yīng)商的滿意度。保證了現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，提高了供應(yīng)商的配合度。委托開發(fā)管理費(fèi)款項(xiàng)：簽訂委托協(xié)議后付相應(yīng)的首付款。根據(jù)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度及計(jì)劃達(dá)成率進(jìn)行進(jìn)度款付款，同時(shí)保存質(zhì)保金，形成對(duì)代建方的制約。按照不同的“銷售去化比”進(jìn)行管理費(fèi)用的銷售相關(guān)付款;最后按照項(xiàng)目的后期維護(hù)約定付尾款。3）成本和招標(biāo)管理項(xiàng)目根據(jù)概算、預(yù)算設(shè)定成本管理目的，實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理。代建方擬訂招標(biāo)方案并組織具體實(shí)行，委托方可全程參與，招投標(biāo)方案和結(jié)果須經(jīng)委托方審批。同等情況下，優(yōu)先考慮代建方的合格供應(yīng)商。重要材料和設(shè)備采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不低于代建方近3年內(nèi)同類同檔次產(chǎn)品，優(yōu)先通過(guò)代建方采購(gòu)平臺(tái)進(jìn)行集中采購(gòu)，以節(jié)約采購(gòu)成本，保證采購(gòu)品質(zhì)。4）品牌使用及推廣委托方的項(xiàng)目可以使用代建方品牌字樣作為項(xiàng)目推廣案名。在項(xiàng)目推廣銷售階段的廣告、銷售資料和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣物料中使用代建方品牌字樣和商標(biāo)，以便提項(xiàng)目溢價(jià)率及銷售收益。代售、服務(wù)及考核管理1）代售及后續(xù)服務(wù)嚴(yán)格篩選代售公司，保證項(xiàng)目收益。通過(guò)招標(biāo)的形式擬定代售公司。由代售公司履行協(xié)議所約定的項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和銷售管理工作，與委托方另行簽訂銷售代理協(xié)議。完善的服務(wù)體系保證客戶的滿意度：項(xiàng)目最終會(huì)由代建方物業(yè)管理公司為項(xiàng)目提供前期物業(yè)征詢和后期物業(yè)管理服務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)入適宜的園區(qū)生活服務(wù)體系。2）整體目的考核整體經(jīng)營(yíng)目的考核：以雙方約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（如成本差異率、施工進(jìn)度偏差、銷售總額，利潤(rùn)指標(biāo)等）作為