房地產(chǎn)營銷方案1000字通用

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情侶們只要前往xx第一城營銷中心，便可品嘗到濃情唯美的甜蜜時間，編織浪漫，傳遞愛情，還有玫瑰相贈。

愛上七夕節(jié)，相約到永久！

參加此次活動的情侶可將親手制作，象征愛情的玫瑰花贈予自個兒的愛人，并會獲得免費電影票及2000元購房優(yōu)惠券一張（電影票送完即止）；在“我來比劃、你來猜”的互動環(huán)節(jié)，將角逐出配合默契、心心相印的前三名，第一名獎品為五星水上樂園門票2張和精美禮品一份；第二名和第三名各獎一份精美禮品。還等啥，趕快來吧！

樓盤亮點：

xx第一城雄踞于xx江大道與宣向大道交匯處，毗鄰xx河景觀帶、泥河景觀帶，左鄰xx湖，右鄰綠寶xx中學，景觀資源得天獨厚，配套設施完善，社區(qū)規(guī)建45000㎡商業(yè)街以及3000㎡社區(qū)幼兒園。

xx·第一城自開盤至今，持續(xù)熱銷，20xx年項目榮獲了宣城樓市銷售套數(shù)、面積、金額第一的優(yōu)異成績。

20xx年，項目熱銷別斷，延續(xù)數(shù)月榮獲月度銷售冠軍。成績的背后是xx地產(chǎn)堅持“品質(zhì)地產(chǎn)品位日子”開辟理念以及“民生地產(chǎn)”雙向驅(qū)動的結(jié)果。

放棄高利潤，放棄“假大空”，潛下心來建筑購房者買得起、住的舒適的好屋子才是企業(yè)立腳社會的全然以及企業(yè)社會責任感所在！

項目動態(tài)：xx第一城xx首家自助裝修一站式服務，另外寬域組團，買三房送儲藏室88——125平米寬景公寓火爆銷售中！

活動截止時刻8月底，數(shù)量有限，送完為止。

由于今天是我第一次也是第一天接觸房產(chǎn)經(jīng)紀類的工作，公司的負責人上午給我安排的任務是熟悉工作環(huán)境同時給了我好多的與房地產(chǎn)的基礎知識相關的資料，要求我回去認真的看完。就如此，我滿懷信心地回到家里，打開了公司給的資料，原來資料里面的內(nèi)容還挺豐富的，比如講有土地的基本類型，房屋的基本類型，理論價格，評估價格之類的一些基本知識，初步了解了之后，我計劃晚上回家再好好認真的看。

下午我又來到公司，在師傅的帶領下出去在xx的各個地點跑商圈，熟悉樓盤，了解市場價格。因為是第一次接觸那個行業(yè)，因此能夠講是幾乎陌生，特殊是下午的跑商圈，從一條路走到另一條路，把小區(qū)的樓盤都記錄下來，還要了解它的建筑年代，市場價格，綠化面積等等，有時候還冒充客戶去其他樓盤了解樓盤的建造、銷售等事情，下午4點多再去同意主管的考察。第一天的工作非常累然而非常充實，就僅僅一天的時刻，我就從中學到了非常多學校里學別到的東西。

晚上回到家，我又接著看上午公司發(fā)的一些資料，我認真看到了早晨一兩點，終于看完，但里邊包括的東西實在太多，而且基本上一些我從來沒有接觸過的東西，簡直超出我的想象太多，即便這樣我依然別氣餒，因為我懂我行的，于是我鼓腳了氣，計劃迎接翌日的挑戰(zhàn)。

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441。5平方公里區(qū)政府坐降在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合進展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，要緊有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽別僅是一具工業(yè)重地，而且依然一具魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的進展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的舉行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大別如前，也在某種程度上妨礙了漢沽區(qū)的進展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一具經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)進展。

二、競爭對手分析：>

由于漢沽房地產(chǎn)市場的進展屬于初級時期，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時要緊針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面舉行歸納與比較，我們將其分為直截了當競爭對手與間接競爭對手。

1。在漢沽我們的直截了當競爭對手是誰呢?

2。在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體緣故我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，別腳以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并別對第壹城銷售造成直截了當威脅：

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，別能與本地居住適應相對接：而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住適應相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比較仍別在同一層面，要降后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)：

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，別與第壹城形成直截了當競爭。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本事情

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開辟面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建造形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積操縱較好，并帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，因此我們有理由講，漢沽市場的要緊需求在兩室，關于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栀x予腳夠的重視。在兩室的銷售當中要緊以a、b、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，如此也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3。樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出事情的分析中我們能夠看出，大量消費浮現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售事情普通。浮現(xiàn)這種事情的緣故，一方面是現(xiàn)場銷售操縱的緣故，一方面也與居住觀念有關。但如此的銷售事情也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4。已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1。付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中能夠看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，講明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的咨詢題，但他們具有相當穩(wěn)定和充腳的還款能力，且在消費意識上較為超前，這固然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。

2。年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，要緊能夠得出的推斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的同意能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對日子質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還能夠得出另外一具咨詢題，即是他們的需求別只存在于屋子一方面，在日子當中還有更多的需求，比如：子女人教育咨詢題、娛樂咨詢題、收入及職業(yè)狀況咨詢題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441。5平方公里區(qū)政府坐降在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合進展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，要緊有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽別僅是一具工業(yè)重地，而且依然一具魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的進展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的舉行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大別如前，也在某種程度上妨礙了漢沽區(qū)的進展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一具經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)進展。

二、競爭對手分析：>

由于漢沽房地產(chǎn)市場的進展屬于初級時期，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時要緊針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面舉行歸納與比較，我們將其分為直截了當競爭對手與間接競爭對手。

1。在漢沽我們的直截了當競爭對手是誰呢?

2。在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體緣故我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，別腳以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并別對第壹城銷售造成直截了當威脅：

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，別能與本地居住適應相對接：而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住適應相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比較仍別在同一層面，要降后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)：

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，別與第壹城形成直截了當競爭。

1。付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中能夠看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，講明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的咨詢題，但他們具有相當穩(wěn)定和充腳的還款能力，且在消費意識上較為超前，這固然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。

2。年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，要緊能夠得出的推斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的同意能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對日子質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還能夠得出另外一具咨詢題，即是他們的需求別只存在于屋子一方面，在日子當中還有更多的需求，比如：子女人教育咨詢題、娛樂咨詢題、收入及職業(yè)狀況咨詢題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子

一.銷售節(jié)奏

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目普通持續(xù)3-4個月的時刻，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲備事情最后確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，普通事情下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售打算。制定本打算的重要節(jié)點時刻時，未與工程部跟進。故本銷售打算相關節(jié)點不過初稿。待工程節(jié)點確定后，再最后定稿。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于別斷強化市場關注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。

2.鑒于年底臨近過年的事情，開盤銷售強銷期應避開春節(jié)假期。

3.開盤銷售前應確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

(二)-銷售節(jié)奏安排：

1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目

2.__年12月底—__年1月初，召開產(chǎn)品公布會，正式啟動某項目，并且策劃師對市場舉行第一次摸底。

3.__年1月中旬，開放樣板房，并且策劃師對市場舉行第二次摸底。

4.__年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。

二.銷售預備(__年1月15日前預備完畢)

1.戶型統(tǒng)計：

?由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成

?鑒于-項目戶型繁多，所以戶型統(tǒng)計應包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。

2.銷說資料編寫：

?由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成

?-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷說

基本數(shù)據(jù)：-的要緊經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套事情、建造風格、景觀設計、交通事情、交房時刻、要緊交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷說材料。__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢講辭。

建造工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目采納的新工藝材料，新技術等基本基本資料。__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝講辭。

客戶咨詢題集：以答客咨詢形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷說解決方法。

樣板區(qū)銷說：

別利因素公示

3.置業(yè)顧咨詢培訓：

?由營銷部-負責，培訓時刻從__年11月底—__年1月

?培訓內(nèi)容包括：

銷說資料培訓，時刻：__年11月底—__年12月初

建造、景觀規(guī)劃設計培訓，時刻：__年12月初

工程工藝培訓，時刻：__年12月初

樣板區(qū)、樣板房培訓，時刻：__年1月9日

銷售培訓，時刻：__年12月—__年1月出

2.預售證

由銷售內(nèi)頁負責，于__年1月10號前完成

3.面積測算

由銷售內(nèi)頁負責，于__年1月10號前完成

4.戶型公示

由于-項目戶型種類繁多，戶戶均別同，因此在銷售前應預備戶型的公示，方便客戶選房，幸免置業(yè)顧咨詢出錯。

由策劃師負責，于__年1月10號前完成

杭州，一具“愛情之都”，它擁有豐富的愛情資源一是與有關的歷史古跡。如與《白蛇傳》有關的.斷橋、雷峰塔，與《梁山伯與祝英臺》有關的長橋、萬松書院、鳳凰山，還有蘇堤、蘇小小墓(慕才亭)等。二是與愛情、婚姻有關的古跡與景點。處“月老寺”，歷來是人們追求愛情的寄予，三潭印月中的“我心相印亭”也被人們引申為表示忠貞愛情的場所，太子灣公園曾是杭州新婚夫婦必到之地等。三是有豐富的以吟詠愛情為主題的各種作品。歷代文人墨客以西湖為背景，經(jīng)過各種文學形式，如、戲曲、散曲、竹枝詞、楹聯(lián)、、小講等，留下大量以愛情為主題的作品。如唐代詩人張祜的《題蘇小小墓》，明代戲曲家周朝俊的《紅梅記》，“五四”以來聞名文學家的《登杭州南高峰》等。相傳，每年農(nóng)歷七月初七的夜晚，是天上“”與“牛郎”相會之時?！翱椗笔且痪咂谅敾邸⑿撵`手巧的仙女，凡間的婦女便在這一天晚上向她乞求智慧和巧藝，也少別了向她求賜美滿姻緣。七夕七月七，是傳奇中牛郎織女從鵲橋渡天河相會的生活。人們心底的織女是個勤勞善良、心靈手巧的天仙，因此七月七這天晚上，年輕的小姐和少婦都要出來行拜祭的，并向織女乞巧，希翼自個兒也能象織女一樣有雙機靈的手，有顆聰明的心，會過上幸福美滿的日子。在宋代時，民間便開始向織女乞巧了。別但祈求心靈手巧，還祈求得到財寶、早日有美滿甜蜜的婚姻和得子。而在杭州宋城旅游景區(qū)位于西湖風景區(qū)西南，北依五云山、南瀕鈔票塘江，是中國最大的宋文化主題公園，由杭州世界城宋城置業(yè)有限公司投資興建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中國封建社會進展成熟的朝代，其經(jīng)濟、科技、文化的進展在當時居世界率先地位。宋城算是反映兩宋文化內(nèi)涵的杭州第一具主題公園，它要緊分為：(上河圖)再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)、南宋風情苑區(qū)等部分，因此今天我們就來到了宋城來體驗一具特殊的七夕。

為了促進七夕那個傳統(tǒng)的節(jié)日在現(xiàn)代的連續(xù)，讓人們看到宋代婚嫁的傳統(tǒng)，了解杭州這“愛情之都”。為宋城制造更高收益。

貫通整個宋城旅游區(qū)，在原有的基礎設施上加以七夕主題。讓游客置身于宋代，體味杭州，享受喜慶七夕的氣氛。讓游客親身參與其中，做到處處有景，點點有情。

把整個景區(qū)貫通以“七夕”的主題，盡可能做到容景于情。經(jīng)過各種婚俗情景還原，把百年前的喜慶氣氛帶給客人。在原有的景點中加插七夕，喜慶元素，加入七夕婚俗表演。

濃情七夕巧聚宋城(巧的意思為巧遇，有緣。除外依然七巧的巧。)

宋城項目策劃小組

農(nóng)歷七月初七

地方：杭州宋城

地方內(nèi)容

大門以大型的杭州名花杭白菊牛郎織女造型為大門處的裝飾吸引客人，一批家丁在大門處派發(fā)喜糖并用杭州話大聲宣傳：“王員外XXX出嫁咯~”

月老祠在連理枝身邊設置同心鎖的地點，讓客人能夠許愿，和戀人鎖下同心鎖，愿永結(jié)同心，向許愿樹拋上自個兒心愿的寶帖，能夠使心想事成，為連理枝添土，能夠使有情人共偕連理。再月老祠誠信祈求，能夠求得好姻緣。

城樓王員外的XXX要拋繡球招親，未婚的男士大可上前搶繡球，未嫁的小姐們也能夠登上城樓未自個兒覓個好夫婿。

王員外家王員外是個大戶人家，品嘗宋代大戶人家婚宴。杭州各名菜均可在這個地方品嘗到，如龍井蝦仁，東坡肉，叫花雞，宋嫂魚羹，西湖醋魚，西湖莼菜湯。坐在龍鳳餐桌前，用有“百年好合永結(jié)同心”的瓷餐具，吃的別僅僅是一種歡躍，更是一種千年的文化。

宋街古街上兩邊有非常多古代群古香的店鋪，其中有七巧剪紙店，有七夕專題的剪紙展。客人能夠看看小姐們把一張張彩紙邊成一件件精巧的藝術品，小姐當場還能夠教客人們一些簡單的剪紙，或者能夠讓客人買一兩件回去留念也能夠。繡莊有蘇繡的展覽，小姐現(xiàn)場的刺繡表演也是吸引客人的。客人也能夠拿起針線，親手試試刺繡的味道。別然買個刺繡品回去也別錯的。

活字印刷鋪活字印刷是四大發(fā)明之一，時中華民族對世界的偉大貢獻之一。用這樣古老的辦法，去為你的愛情印下一份愛的證書，讓你的愛情就好似印刷術那樣永恒別變。

皮影戲皮影戲是杭州的民間戲劇藝術形式，燈與影的幻化，音樂的配合，使《鵲橋情》那個劇目更深入人心。

夢幻進入石林，舉行尋寶活動，依照石林上的點點提示，抓住你另一半的手，有了對方的方向算是出口的方向了。

水幕電影水幕電影是一種高科技的產(chǎn)品，用激光將畫面影射到池中的水幕(寬30米、高15米)上，只要你到服務中心登記，就能夠在水幕上打字幕。你心愛的人，就能夠看到那么浪漫的一幕，一定非常幸福吧。

活動目的：

聚攏開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，制造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住所小區(qū)的品牌。

活動方式：現(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

xx著重以信息公布為主宣傳，要緊是搖號參加方法、地方、時刻等信息告知。公布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：將來城城市居住典范，xx首期豪華高品位住所樓銷售在即。

引領城市時尚，坐居xx海岸。

xx海岸_月_號日真情放送，豪華住所乍現(xiàn)xx。

因為珍稀，因此寶貴。

xx開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

1、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

（確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%）

2、地方選定：xx廣場

（a、需要一定活動場地b、場地點有舉辦活動經(jīng)驗c、有聚攏人氣的先例）

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個；大型氣拱門1個；30平方左右舞臺1個；

樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個；宣傳折頁1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、職員統(tǒng)一著裝

1、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎品展示）

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解講8分鐘、公證人說話2分鐘。

3、搖號開始（14：30——15：00）并且登記匯總

4、搖號抽獎（15：00——16：00）

獎品分1、2、3等獎和紀念獎（100份）

5、現(xiàn)場酬謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員歇息

6、發(fā)布搖號和抽獎結(jié)果（17：10——17：30）

7、獲獎群眾領獎（17：30——17：50）

前營銷是房地產(chǎn)開辟的龍頭。1995年以來，全國各都市房地產(chǎn)閑置率向來在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣闊房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭非常激烈，粗放型經(jīng)營差不多不好了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，舉行房地產(chǎn)營銷策劃咨詢題研究。之后，全國大中都市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念別斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開辟企業(yè)打造自個兒品牌的勢在必行之事。

按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫通房地產(chǎn)開辟經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售(推銷)一樣，基本上房地產(chǎn)營銷鏈中別可缺少的一環(huán)。當開辟商有了投資意向后，經(jīng)過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最后作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)覺愿望并滿腳他們”營銷的本質(zhì)屬性，所以，與房地產(chǎn)開辟的后期推銷工作相比，前營銷依然房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。假如沒有前營銷的介入，開辟商就非常難真正把握市場需求，其開辟出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時刻閑置及資金積壓的風險。

房地產(chǎn)開辟大致要記憶如下時期：投資意向、地塊挑選、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資酬勞分析、投資決策、方案設計、建造規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務行銷、物業(yè)治理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個時期舉行的營銷策劃活動算是“前營銷”。從房地產(chǎn)開辟整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這個地方應該講明兩個咨詢題。第一，前營銷別同于房地產(chǎn)開辟的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產(chǎn)開辟劃分為房地產(chǎn)開辟投資機遇挑選與決策、前期工作、建設時期、租售時期、物業(yè)治理等幾個時期，以為前期工作是在確定了具體開辟地方與項目之后，在購買土地使用權和開辟項目建設過程開始往常需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前舉行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前舉行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開辟制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開辟商拿到地塊后別去仔細做市場調(diào)查工作，而是憑自個兒的感受、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后舉行的營銷策劃活動。筆者以為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者差不多做出了投資的決策。事實上，假如地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已理解地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建造景觀設打算分在內(nèi)為宜”的提法，是別妥的，這應是“前期工作”的內(nèi)容。

前營銷雖然處于房地產(chǎn)開辟的早期，是營銷策劃的前端，然而，關于一具房地產(chǎn)開辟項目來講，前營銷做得好壞，直截了當關系到將來開辟建成的項目是否可以成功地銷售，是否可以按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，能夠講前營銷是房地產(chǎn)開辟成本的關鍵。關于一具房地產(chǎn)企業(yè)來講，也惟獨經(jīng)過前營銷策劃，找準目標人群，舉行產(chǎn)品市場的恰當定位，經(jīng)過成功的房地產(chǎn)開辟項目來樹立自個兒的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才干使企業(yè)長久地立于別敗之地。所以，前營銷也能夠講是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃將來進展的一具有效的、長遠的戰(zhàn)略。

在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有徹底消除，某些地點遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的事情下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與管理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開辟的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開辟投資增幅超過50%，35個大中都市中有10個都市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開辟數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的緣故是多方面的，但筆者以為，房地產(chǎn)開辟商營銷策劃別力，尤其是前營銷策劃的極別到位是其要緊的緣故。其存在的誤區(qū)與咨詢題要緊表如今：

雖然很多開辟商都懂營銷在房地產(chǎn)開辟項目中的重要性，但卻別懂啥是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、挑選圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是并且舉行;二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直截了當做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析并且舉行;四是開辟前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料別詳，要么資料的獵取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了對付差事而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊?，他們都別大重視“前營銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期進展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起腳夠重視，即使有也是環(huán)繞某一開辟項目或為銷售某一產(chǎn)品別得別舉行的一種活動。