專家解讀知名房企城市綜合體的規(guī)劃設計詳解大量附圖

城市綜合體的規(guī)劃設計

目錄第一模塊城市綜合體大趨勢第二模塊城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第三模塊城市綜合體的建筑規(guī)劃第四模塊城市綜合體的開發(fā)管理（案例與專題分析）第一模塊城市綜合體大趨勢第一章、城市綜合體的最新發(fā)展第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征第三章、商業(yè)地產的發(fā)展趨勢第四章、城市綜合體案例第一章城市綜合體的最新發(fā)展房地產巨頭集體轉型搏殺商業(yè)地產

繼華潤置地上月底在香港2009年的業(yè)績發(fā)布會上率先披露公司商業(yè)地產在未來資產比例和利潤貢獻將上升至40%以后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂地產隨后也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產的項目。近日，宣布涉足商業(yè)地產后，萬科三個大體量的商業(yè)地產項目在10余天內先后曝光；昨天，央企地產大佬保利地產再度向記者透露，該公司計劃到2010年商業(yè)地產方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬平方米。“商業(yè)地產是房地產業(yè)發(fā)展的必然階段?！?/p>

在中國房地產巨頭集體轉型的背后，逐漸成熟的中國房地產業(yè)正掀開商業(yè)地產時代。

商業(yè)地產每年增量將達1300萬平方米在5月8日舉行的2010中國（深圳）商業(yè)房地產合作大會上，諸多業(yè)內人士認為商業(yè)地產可能將進入新一輪快速擴張。當前中國不少城市提出城市升級的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務為主旋律；第二階段，就是從現在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個商業(yè)綜合體。目前中國趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時期”，每年將有1300萬人進城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬平方米的增量工作。目前中國社會商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會商品零售總額高達10萬億美元，與國外相比我們還很落后。第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征1城市綜合體的多元素概述2城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點城市綜合體MIXED-USEDEVELOPMENT）的主要商業(yè)業(yè)態(tài)包括哪些？城市綜合體的多個元素城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點1、交通網絡2、消費模式3、業(yè)態(tài)混合4、城中之城5、復合空間6、整體風格7、人流動線8、開發(fā)周期-八大特點詳述第三章、商業(yè)地產的發(fā)展趨勢1.歷史上的商業(yè)地產發(fā)展趨勢2.比較國際與國內的商業(yè)地產發(fā)展趨勢GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強（億美元）中國零售商業(yè)50強(人民幣億元)英法德日美國中國零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。2.比較國際與國內的商業(yè)地產發(fā)展趨勢中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模比較

中外百貨商店比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達國家百貨商商店的階段比較，，可成為商業(yè)地產產決策時的重要參參考2.比較國際與國國內的商業(yè)地產發(fā)發(fā)展趨勢第四章、城市綜合合體案例1天津項目2韓國樂天項目第二模塊：城市綜綜合體的商業(yè)規(guī)劃劃第一章、商業(yè)地產產的三大盈利點第二章、中國商業(yè)地產的演演變第三章、商圈第四章、品牌定位位與商業(yè)地產第五章、商業(yè)地產產在一、二、三線線城市的機遇與風風險第六章、案例分析析二萬平米中小型購購物中心的選址條條件商業(yè)地產三大盈利利點是什么？第二個階段：競爭爭的加劇與產業(yè)鏈鏈的成熟，不具備備多少能力的發(fā)展展商幾乎被淘汰了了，能生存下來的發(fā)展展商必須都是具有有較強的實力與操操作能力的發(fā)展商商，成功變成了一種種實力與能力的考考驗。第一階段：利用了了城市化所帶來的的巨大市場需求，，只要拿到一塊地地，通過一定的資資本運營就可以將將項目建成，實現現成功銷售，項目目即告完成，這一一成功帶有很大的的機會主義色彩。住宅地產的發(fā)展經經過了兩個階段，，但商業(yè)地產只有后后一個階段。在過程上來說，如果說住宅地產的的發(fā)展經過了兩個個階段，那么現代代商業(yè)地產的發(fā)展展卻只有一個階段段。住宅地產發(fā)展的兩兩個階段是：現代商業(yè)地產一邊邊是天堂，一邊是是地獄。商業(yè)地產的開發(fā)和和運營沒有和棋，，運營得好，寸土土寸金，運營得不不好，則一文不值值。住宅地產開發(fā)與商商業(yè)地產開發(fā)本質質的不同之處就在在于：住宅地產的開發(fā)重重結果，而商業(yè)地地產的開發(fā)卻重過過程。住宅地產在銷售完完成之后即可見到到結果，而商業(yè)地地產卻需要經過一一個漫長的過程之之后才可見到結果果。在中國房地產產開發(fā)企業(yè)的制度度、人才和文化建建設普遍欠缺的情情況下，絕大多數數的房地產開發(fā)企企業(yè)是不具備開發(fā)發(fā)運營商業(yè)地產的的能力的，這句話話雖然很武斷，卻卻是一個不爭的事事實。案例：

香港大型型房地產集團商商業(yè)地產的四大盈盈利方向傳統(tǒng)的國營百貨大大樓一般占有較好好的地理位置，但但由于規(guī)模小和和和老式建筑規(guī)劃的的局限，已不可能能重現往日的繁華華景象。臨臨街門面被改造造成服飾品牌店面面或其他商業(yè)形式式。——傳統(tǒng)的商業(yè)開始了了現代意義的演變變現狀分析：北美、歐洲和日本本等發(fā)達國家，在在上世紀七八十年年代上演了商業(yè)地地產蓬勃發(fā)展的一一幕。今天，這一一幕轉移到中國上上演，內容無異，，而情節(jié)和過程已已不盡相同。由于于中國特殊的社會會環(huán)境，在中國上上演的商業(yè)地產開開發(fā)顯著地呈現出出高速度、欠理性性的特點。然而房房地產開發(fā)商并不不理會這一點，而而是繼續(xù)潮水般地地涌入這一領域。。

在現現代，商業(yè)場所是是產品成為消費品品的媒介和平臺。。現代商業(yè)流通體體系的構建，就如如同建立一種現代代商業(yè)的秩序。中中國新興的現代商商業(yè)地產造城運動動，就是這一建造造商業(yè)新秩序的物物質體現?！癝HOPPINGMALL”的幅射經濟變量無論是哪一級城市市，當其具有區(qū)域域影響力的購物中中心進入營運之后后，就必須充分考考慮到幅射經濟圈圈的問題。目前，，絕大多數的購物物中心建立在城市市中心地帶。這一一地段本身在人流流和消費力上并不不存在任何問題，，存在問題的恰巧巧是適度超前的規(guī)規(guī)模與傳統(tǒng)商業(yè)相相對封閉的消費結結構之間的矛盾。。

因此此,任何一類購物中心心在建成營運之后后，必須尋找開放放型的消費支持。。這是因為購物中中心在規(guī)劃設計時時考慮到未來經濟濟增長發(fā)展，必須須在規(guī)模容量上適適度超前，以滿足足面向未來的需要要，適度超前的規(guī)規(guī)模留下的空白，，在相當一段時間間內就由輻射經濟濟來進行彌補。商圈這個理性的經濟范范圍是多大呢？商商業(yè)專家的的解釋是——1小時經濟圈，就是距離購物中心心一個小時車程內內的消費人群，包包括本市和外市。。

這個個一小時經濟圈為為我們衡量一個購購物中心的規(guī)劃提提供了一個重要的的標準，當然，2000年的天河城廣場對對二小時、三小時時經濟圈的消費力力都是有強大吸附附力的，但到2010年時，這個經濟圈圈的范圍會發(fā)生變變化。同樣，當一一個商業(yè)地產運營營商在一個中心城城市建設一個全新新的購物中心時，，在數年之內對周周邊數小時車程范范圍內的縣市都有有很強的輻射力，，但這僅僅是數年年之內的事，當經經濟發(fā)展到一定階階段時，則這個經經濟圈會縮小到一一個符合人類消費費心理的范圍內。。01.線狀擴散2.圓心擴散3.雪花擴散商圈綜觀中國的商業(yè)版版圖，以廣州、上上海、北京為核心心的珠江三角洲、、長江三角洲和京京津塘地區(qū)已經開開始從行政區(qū)劃上上的城市群落逐步步形成從“中心城城市—大城市—中型城市—小城市”的逐層輻射的城市市商圈，各商圈內內呈現出高度一體體化的融合局面?！，F在，廣州、上上海、北京之間的的商業(yè)較量已經上上升到城市商圈的的高度。城市規(guī)模與商業(yè)地地產在特大型城市，一一般50萬人口左右就可以以形成一個頗具規(guī)規(guī)模的商業(yè)中心，，一個特大型城市市，一般都有數個個商業(yè)區(qū)。根據商商業(yè)區(qū)的規(guī)模，同同時可以設立一個個或數個規(guī)模不等等的現代購物中心心。如北京,東部有CBD,東直門商圈,北部有亞運/奧運商圈,西部有西直門,金融街商圈,南部有崇文門商圈圈在大城市和中等城城市也可以有一至至兩個商業(yè)中心，，以貴州省都勻市市為例，位于貧窮窮的西南地區(qū)，總總人口40多萬，城區(qū)人口口20多萬，2002年GDP為21億元，社會消費費品零售總額為為7億多元。社會消消費品零售總額額中的3億元具有現代商商業(yè)價值，則該該市當前可以承承受3萬至5萬平方米的實用用商業(yè)面積。而而這樣的承受能能力，開發(fā)實用用面積為2萬平方米左右的的小型的購物中中心是可行的。。城市規(guī)模與商業(yè)業(yè)地產考慮到全國地域域的復雜性，在在東南沿海地區(qū)區(qū)甚至常住人口口僅數萬的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)由于經濟的發(fā)發(fā)達和較多的外外來人口也可以以支持一個面積積數萬平方米的的購物中心，因因此理論上推算算，全國在20萬人口的，社會會消費品零售總總額在5億元以上的城市市，都可以開發(fā)發(fā)建設面積在1萬平方米以上的的購物中心。在在未未來10年內，全國至少少可以開發(fā)出600個以上具有商業(yè)業(yè)存在可能性的的購物中心，商商業(yè)面積從一萬萬至幾十萬不等等。而在未來50年內，中國更可可開發(fā)出數千個個、上萬個的購購物中心，其中中蘊藏的商業(yè)機機會是極為巨大大的。)城市規(guī)模與商業(yè)業(yè)地產——人口增長與商業(yè)業(yè)地產發(fā)展城城市市化的推進是商商業(yè)地產發(fā)展的的動力之源，而而中國人口的增增長又為商業(yè)地地產的發(fā)展描繪繪了一幅令人振振奮的發(fā)展藍圖圖。中中國經濟將在在未來數十年內內保持穩(wěn)定的增增長，人們生活活水平要在本世世紀中葉達到中中等發(fā)達國家水水平。與此同時時，人口也將增增長，其中相當當部分將成為城城市人口。社會會消費的基礎進進一步擴大，““ShoppingMALL”的商業(yè)存在基礎礎不斷鞏固加強強。據據官方統(tǒng)計，，我國人口的峰峰值可能在本世世紀50年代中期到來，，峰值大約在16億左右。也就是是說，我國人口口仍然要繼續(xù)增增長40年，估計凈增加加將近3億人口。這個數數據意味著，只只要社會的消費費力維持現在的的水平，人口的的增長就會帶來來社會消費基礎礎的加大，商業(yè)業(yè)地產的發(fā)展在在中國至少有四四十年的黃金時時期。城市規(guī)模與商業(yè)業(yè)地產喜達屋國際酒店店集團（StarwoodHotels&ResortsWorldwide））旗下主要細分品品牌：圣·瑞吉斯（St.Regis）至尊精選（TheLuxuryCollection）喜來登(Sheraton),寰鼎（Westin）福朋(FourPoints)W飯店（WHotels））品牌定位與商業(yè)業(yè)地產專題解析-商商業(yè)業(yè)態(tài)的分類類商業(yè)地產跨界組組合“crossover”這個個原本在時尚圈圈流行的詞匯如如今悄然在商業(yè)業(yè)地產界風靡。。萬達與沃爾瑪瑪、首創(chuàng)與奧特特萊斯、寶龍與與橫店影視………商業(yè)地產已開開始與越來越多多的業(yè)態(tài)玩起““混搭”。在人人們還沒來得及及發(fā)表感嘆之前前，這些“最佳佳拍檔”已經在在宣告著一個新新時代的來臨。。在一級城市的購購物中心開發(fā)過過程中，地段固固然重要，但并并不是唯一的、、決定性的重要要因素，更重要要的是取決于規(guī)規(guī)劃設計和商業(yè)業(yè)運營的因素。。在一級城市有有的商業(yè)地產項項目即使所處的的地段稍遜一些些，也可以通過過后天的商業(yè)運運作來進行彌補補。相反，如果果項目開發(fā)的規(guī)規(guī)模不大，在開開發(fā)思路上只是是沿襲著傳統(tǒng)商商業(yè)的套路，并并未在總體商業(yè)業(yè)特色上進行本本質性的改變，，實際結果只能能是事與愿違。。這正體現了低低手做事，中手手做市，高手做做勢的道理商業(yè)地產在一、、二、三線城市市的機遇與風險險在內地的二、三三級城市，購物物中心同樣也具具有廣闊的發(fā)展展空間。在二級級城市、三級城城市，一座購物物中心所面臨的的同質化競爭風風險比一級城市市要小得多。一一座規(guī)模適宜的的購物中心在建建成后，將成為為一座城市現代代商業(yè)的代名詞詞，這類商業(yè)物物業(yè)一旦運營成成功后在相當長長的一段歷史時時期內，都將成成為無人挑戰(zhàn)的的地王物業(yè)。以以上上的事實說明了了，無論在一級級城市，還是在在二級城市、三三級城市，商業(yè)業(yè)地產都有廣闊闊的發(fā)展空間，，都有機遇和挑挑戰(zhàn)。一個項目目的成功與否，，并不取決于它它位于哪一級的的城市，而取決決于項目對城市市經濟的研究和和項目本身所擁擁有的資源，項項目是否為競爭爭和發(fā)展做了充充分的資金、人人力資源的準備備。商業(yè)地產產在一、、二、三三線城市市的機遇遇與風險險案例分析析二萬平米米購物中中心的選選址條件件討論:影響商業(yè)業(yè)房地產產開發(fā)的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃的重重要因素素有哪些些,請至少列列舉三個個并說明理理由.第三模塊塊：城市市綜合體的建筑規(guī)規(guī)劃第一章、、規(guī)劃決決定成敗敗-城市綜合合體的五五種規(guī)劃劃發(fā)展模模式第二章、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃與建建筑規(guī)劃劃第三章、、量體裁裁衣與削削足適履履第四章、、規(guī)劃的的方法論論第五章、、規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效益益第六章、、如何在在規(guī)劃階階段規(guī)避避項目風風險第七章、、案例——成也規(guī)劃劃，敗也也規(guī)劃在做商業(yè)業(yè)地產項項目的時時候，很很多人會會發(fā)出這這樣的感感慨：成成也規(guī)劃劃，敗也也規(guī)劃。。人們普普遍認為為現代商商業(yè)規(guī)劃劃指的就就是建筑筑的規(guī)劃劃，事實實上，規(guī)規(guī)劃又分分為兩個個方面，，分別是是硬件設設施的規(guī)規(guī)劃和軟軟件設施施的規(guī)劃劃，概而而言之，，就是建建筑格局局規(guī)劃與與商業(yè)經經營規(guī)劃劃。很很多商商業(yè)地產產商在做做項目的的時候，，很容易易進入一一個誤區(qū)區(qū)：認為為只要做做好了硬硬件設施施規(guī)劃，，就可以以在日后后隨意對對商業(yè)布布局進行行調整，，具體表表現在一一種“走一步看看一步，，摸著石石頭過河河”的思想上上，這種種思想并并且在相相當長的的一段時時間里占占主導地地位。但但近年以以來，中中國商業(yè)業(yè)地產界界一種新新的風潮潮正在涌涌起：那那就是商商業(yè)經營營規(guī)劃應應先于建建筑格局局規(guī)劃。。第一章、、規(guī)劃決決定成敗敗案例分析析-城市綜合合體的五五種規(guī)劃劃發(fā)展模模式第一章、、規(guī)劃決決定成敗敗——商業(yè)經營營規(guī)劃比比建筑格格局規(guī)劃劃重要這種思想想反映了了一種科科學的商商業(yè)地產產開發(fā)思思路，是是對商業(yè)業(yè)地產運運營觀念念的一次次重要變變革。在在以前的的觀念中中，大家家普遍認認為商業(yè)業(yè)地產項項目是由由玻璃、、水泥、、鋼筋和和裝飾材材料組成成的一個個購物中中心，這這是一種種短淺、、片面的的目光，，而不是是一種長長遠、全全局的目目光。在在行為上上，可以以稱之為為割裂的的、短期期的行為為。現現代商商業(yè)地產產思想將將商業(yè)經經營規(guī)劃劃視作與與建筑格格局規(guī)劃劃同等重重要的一一環(huán)，成成為現代代商業(yè)規(guī)規(guī)劃當中中不可分分割的兩兩個部分分，甚至至在一定定程度上上，商業(yè)業(yè)經營規(guī)規(guī)劃比建建筑格局局規(guī)劃更更加重要要?？茖W學的商業(yè)業(yè)地產開開發(fā)強調調的是整整體戰(zhàn)略略，在現現代商業(yè)業(yè)地產觀觀念中，，硬件規(guī)規(guī)劃與軟軟件規(guī)劃劃是一個個不可分分割的整整體。而而這，正正是現代代商業(yè)地地產規(guī)劃劃科學的的基本原原則。第二章、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃與布布局規(guī)劃劃這樣的結結果，都都是由于于發(fā)展商商對商業(yè)業(yè)地產缺缺乏了解解造成的的，也是是只考慮慮商場建建筑規(guī)劃劃，忽視視商業(yè)經經營規(guī)劃劃的經營營思想所所結下的的一個苦苦果。開開發(fā)商走走上彎路路，最終終要采取取“削足足適履””的辦法法來進行行最終的的解決，，造成了了投入成成本的浪浪費，使使項目本本身不能能發(fā)揮最最大的成成本效應應。第二章、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃與布布局規(guī)劃劃塑造成功功商業(yè)空空間規(guī)劃劃的主要要因素定位主題題（Theme）成功的商商場需要要明確的的主題定定位，具具備主題題特色且且定位明明確的商商業(yè)空間間并加強強消費者者的印象象及來訪訪的動機機，并提提升消費費購物的的附加價價值。國內成功功的案例例如上海海的新天天地、成成都的西西蜀廊橋橋等。上海新天天地成都西西蜀廊橋橋塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素主力店設設置（AnchorStore）主力店為為商場招招商成功功與否的的關鍵因因素。高高知名度度的主力力店有助助于商場場形象的的提升，，并增加加商場的的辨識度度。主力店對對于賣場場面積、、貨架陳陳列、停停車需求求均有一一系列的的要求，，為了吸吸引主力力店額進進駐，開開發(fā)者必必須在商商場的規(guī)規(guī)劃之初初充分了了解預期期引入的的主力店店的各項項需求。。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素動線（Circulation）區(qū)分人流流車流與與貨流，，妥善配配置商場場動線，，避免動動線沖突突。規(guī)劃流暢暢的逛街街動線，，強調水水平與垂垂直動線線的連續(xù)續(xù)性，應應規(guī)劃簡簡易辨識識的動線線系統(tǒng)，，盡量讓讓水平動動線形成成回路，，并加強強垂直動動線的可可見度，，避免產產生死角角空間。。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素布局（Layout）商場的平平面配置置應合乎乎商場的的定位與與設計主主題，同同時應以以便于消消費者參參觀選購購商品、、便于展展示與出出售商品品為前提提，且讓讓店鋪有有更好的的展示空空間。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素視覺設計計（Visual）商場空間間的整體體視覺設設計對商商場形象象的塑造造有關鍵鍵性的影影響。具有強烈烈辨識性性的商場場視覺設設計有助助于消費費者建立立對商場場的認同同與了解解。建筑筑立面、、空間塑塑造、賣賣場的指指針系統(tǒng)統(tǒng)、櫥窗窗設計、、室內裝裝修色彩彩計劃、、燈光及及景觀等等都是商商場視覺覺形象塑塑造的重重要元素素，應能能呼應商商場的主主題定位位和整體體規(guī)劃設設計，提提升賣場場整體形形象。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素塑造氣氛氛（Atmosphere）商場的人人氣需要要一些活活力的引引擎空間間來帶動動，可短短期聚集集人潮的的活動與與娛樂休休閑設施施絕對是是商場活活力與能能量的來來源。購購物消費費是歡樂樂愉悅的的生活體體驗，除除了購物物，還包包括放松松和休閑閑，所以以購物氣氣氛的營營造是必必要的。。商場在空空間設計計上應盡盡量去提提供一個個活潑放放松的環(huán)環(huán)境，比比如電影影院、娛娛樂場、、餐飲空空間以及及不定期期舉辦的的活動均均是提供供商場活活力的來來源。——規(guī)劃的布布局順序序一個大型型的購物物中心會會包括超超市、百百貨、餐餐飲、娛娛樂、家家電與信信息產品品等多功功能的業(yè)業(yè)態(tài)，但但是，圍繞著這這些功能能配置該該如何來來進行布布局，使使各個功功能主題題明確，，互相促促進，互互不干擾擾，同時時達到最最有利于于商場旺旺場和實實現租金金收入最最大化的的目的。。商業(yè)經營規(guī)劃劃先于建筑格格局規(guī)劃,有利于形成最最合理的商業(yè)業(yè)布局，這也也是成熟的商商業(yè)地產運營營商的基本原原則之一。在在中國，如萬萬達集團開發(fā)發(fā)的商業(yè)項目目，就都是遵遵循這一原則則，先進行商業(yè)經經營規(guī)劃，再再進行建筑方方面的規(guī)劃。。萬達在全國各各地開設了眾眾多的購物中中心，成為中中國在購物中中心圈地運動動中的領頭羊羊。如萬達在在長沙黃興南南路步行街開開設的萬達購購物廣場二、、三層開設18000平方米的大型型超市。這樣樣從項目開始始建設之初，，活爾瑪超市市就深度介入入其中，就其其專業(yè)的細節(jié)節(jié)與發(fā)展商達達成一致意見見，這樣一來來，就確保了了商業(yè)項目建建成之后就一一個一步到位位的產品。第二章、商業(yè)業(yè)規(guī)劃與布局局規(guī)劃——商業(yè)地產規(guī)劃劃的尺度就是是人的尺度任何購物中心心都希望擁有有一流的規(guī)劃劃，但規(guī)劃也也意味著代價價，先進的規(guī)規(guī)劃更意味著著巨大的代價價。很很多商業(yè)業(yè)地產開發(fā)商商在面對這個個問題時，常常常反復權衡衡，從經濟效效益和長遠規(guī)規(guī)劃等方面進進行對比和論論證。事實上上，規(guī)劃也正正是對魄力、、胸懷與智慧慧的考驗。一一個例子，如如商業(yè)地產項項目臨街面東東面為一條主主街道，為使使項目東面形形成一個有利利于商業(yè)旺場場的人行通道道，需要項目目東線整體后后退10米，以使其成成為一條街道道。這這樣做本本身無可厚非非，但仔細研研究一下就可可以發(fā)現，這這種退讓就意意味著項目損損失了大塊的的土地，這樣樣的退讓意味味著巨大的經經濟損失。第三章、量體體裁衣與削足足適履面對這樣的情情況，有一些些購物中心的的開發(fā)商就想想：其實那條條街道退不退退讓也沒有多多大的關系，，這樣吧，我我們也不退10米了，我們退退5米吧。理想的的規(guī)劃方案在在利益的現實實面前，往往往顯得無比脆脆弱，而“吃不到的葡萄萄是酸的”這種思想，在在購物中心的的規(guī)劃論證中中并不少見。。事實上，無視視長遠利益和和現代商業(yè)科科學，而以短短期利益和回回報最大化的的思想來衡量量購物中心的的規(guī)劃方案，，是永遠也不不可能獲得最最優(yōu)的購物中中心規(guī)劃方案案的。在一個個購物中心的的規(guī)劃建設中中，我們深刻刻地體會到：：一個商人的的心胸有多大大、思想有多多遠，那么購購物中心的規(guī)規(guī)模就能有多多大，可持續(xù)續(xù)經營就能走走多遠。無視視商業(yè)的客觀觀規(guī)律，這種種規(guī)劃方案將將為購物中心心日后的經營營埋下失敗的的種子。導致致購物中心運運營失敗的誘誘因，一定會會在日后經營營過程中的某某一個階段站站出來，他會會出奇不意地地宣布：這個個購物中心在在規(guī)劃上存在在重大缺陷，，但我們無計計可施.規(guī)劃對購物中中心的重要性性，在此我們們無須重復。。當我們談到到這里的時候候，或許會有有人問我們：：在購物中心心的規(guī)劃當中中，什么才是是真正科學的的標準呀？我我們認為：購購物中心的規(guī)規(guī)劃沒有固定定的標準，唯唯有人的尺度度才是最根本本的規(guī)劃尺度度。以以街道寬寬度標準為例例，在美國，，購物中心街街道的寬度以以9至15米為宜，在英英國，購物中中心街道的寬寬度以7.5米至10.5米為宜,而在中國，購購物中心的街街道寬度卻以以6至10米為宜。只是是一條街道的的標準，在不不同的國家、、不同的地區(qū)區(qū)，就有不同同的標準，可可見購物中心心的規(guī)劃并沒沒有一成不變變的標準，而而是在任何地地方都要因應應區(qū)域經濟的的狀況和消費費者的需要，，而進行相應應的規(guī)劃方案案的設計。所所以，購物中中心并沒有一一成不變的標標準，而只有有人的尺度才才是最根本的的規(guī)劃尺度。。第三章、量體體裁衣與削足足適履購物中心的規(guī)規(guī)劃尺度必須須充分尊重人人的感受，滿滿足人的需要要，在中國的的購物中心規(guī)規(guī)劃設計中，，我們就必須須要根據人的的習慣來進行行設計，如人人們在商業(yè)街街內行走時，，對一層以上上的范圍幾乎乎是“視而不見”的，而橫向關關注范圍就在在10米至20米之間，至于于超過20米寬的商業(yè)街街，行人很可可能只關注街街道一側的店店鋪。因此，，在規(guī)劃方案案的設計當中中，我們不應應當只考慮某某一個方面，，而要從各方方面進行綜合合的考慮。由由此可可知，優(yōu)秀的的規(guī)劃設計師師不僅要考慮慮如何設計二二樓商業(yè)的視視覺效果，更更要考慮商業(yè)業(yè)街的寬度，，同時還要考考慮廣告位的的設置，這些些綜合的因素素都是繁瑣而而細致的工作作，但這是對對購物中心規(guī)規(guī)劃一個基本本的要求。第三章、量體體裁衣與削足足適履——購物中心面積積的妄想癥與與恐慌癥在一個購物中中心的規(guī)劃方方案當中，商商業(yè)面積的規(guī)規(guī)劃，是最根根本的、也是是最重要的規(guī)規(guī)劃。科學地地說，購物中中心商業(yè)面積積的規(guī)劃并不不只是一個技技術層面的工工作，而是一一個戰(zhàn)略層面面的工作。在在一塊土地上上根據地形地地勢進行建筑筑設計，是任任何一位建筑筑設計師可以以做的工作，，但是，如何何確保購物中中心的商業(yè)規(guī)規(guī)模能引爆市市場，并使購購物中心在未未來獲得可持持續(xù)的發(fā)展，，就需要對社社會環(huán)境、經經濟發(fā)展、人人均購買力和和城市發(fā)展進進行全方位的的分析和判斷斷。目目前在中中國開發(fā)的購購物中心，相相當多數的購購物中心一味味追求規(guī)模效效應，將購物物中心的規(guī)模模做得足夠大大，這種出發(fā)發(fā)點，本身就就是不成熟的的。第三章、量體體裁衣與削足足適履購物中心并不不是越大越好好，大并不能解解決任何運營營上的難題，，而只會帶來來運營上的難難題。規(guī)模大大，固然使購購物中心經營營的商品更多多，消費者選選擇空間更大大，但與此同同時，大同時時意味著累，，一個購物中中心的規(guī)模越越大，消費者者購物、消費費就會感覺越越累。目目前在在北美、日本本生存的購物物中心，超大大規(guī)模的購物物中心只占極極少數，數量量最多的，還還是便利型的的、社區(qū)化的的中小型購物物中心。除了了極少數在娛娛樂經濟上投投入巨大的超超大規(guī)模的購購物中心之外外，相當多的的規(guī)模較大，，但主題性和和經營特色不不強的購物中中心，都難逃逃被淘汰的命命運。第三章、量體體裁衣與削足足適履商業(yè)黃金分割割定律ThePrincipleOfGoldenSectionOfCommercialProperty■傾斜的數字與與平衡的天平平///

■體驗經濟時代代的宏觀經濟濟模型///——傾斜的數字與與平衡的天平平在商業(yè)經營規(guī)規(guī)劃中，各種種商業(yè)業(yè)態(tài)該該如何來進行行組合，各個個功能業(yè)態(tài)之之間該保持著著怎樣的比例例，是商業(yè)地地產發(fā)展商在在做規(guī)劃之前前應該考慮的的問題。商商業(yè)專家們在在經過對國外外、國內一些些成功的“shoppingMall”進行研究之后后，得出一個個被眾多商業(yè)業(yè)專家所廣泛泛認同的一個個標準——52：30：18，即商業(yè)：娛娛樂：餐飲=52：30：18，我們稱之為為商業(yè)黃金分分割定律。假假定定一個“ShoppingMALL”的商業(yè)總面積積為10000平方米，則一一個科學的商商業(yè)業(yè)態(tài)組合合中商業(yè)經營營的面積應當當占其中的5200增方米左右，，而娛樂則占占3000平方米左右，，餐飲占余下下的1800平方米。這個個數據是經過過對大量的“ShoppingMall”綜合分析統(tǒng)計計后而得出來來的結論，并并得到了眾多多商業(yè)專家的的肯定。然然而在運用起起來的時候，，商業(yè)地產開開發(fā)商們就會會發(fā)現這個標標準執(zhí)行起來來非常困難。。為什么？首先，商業(yè)地地產發(fā)展商們們會感嘆商業(yè)業(yè)經營面積過過小。商業(yè)經經營面積是項項目利潤的來來源，無論是是租金收入，，還是銷售收收入，商鋪的的回報都是最最高的。在很很多情況下，，商業(yè)地產發(fā)發(fā)展商都希望望將商業(yè)經營營面積定得越越大越好，這這樣才能從中中得到最多的的利潤。其次，商業(yè)地地產發(fā)展商們們會感嘆娛樂樂面積過大。。在中國，由由于與購物中中心相配套環(huán)環(huán)節(jié)中的娛樂樂產業(yè)鏈遠未未成熟，娛樂樂投入成為一一種負利潤，，即娛樂完全全是發(fā)展商為為了滿足經營營功能而做出出的一種配套套投資。由于于娛樂的投入入較大，經營營管理難度高高，回收周期期長，而且經經濟效益遠不不如商鋪收租租，所以商業(yè)業(yè)地產發(fā)展商商們從內心里里希望娛樂的的面積越小越越好。但是“體驗經經濟“理論卻卻認為：當未未來的社會商商品消費結構構更加豐富時時，商場憑什什么讓消費者者產生更多的的消費欲望，，營造劇場式式的體驗經濟濟效果就成為為一種必要。?！玫囊?guī)劃是成成功的一半做好一個規(guī)劃劃，顯然不是是一件容易的的事情。在目目前國內開發(fā)發(fā)的商業(yè)地產產中，有一些些發(fā)展商對規(guī)規(guī)劃的認識仍仍不夠清晰。。規(guī)劃往往是是對開發(fā)商能能力的最大考考驗之一，因因為一個成功功的商業(yè)地產產項目不僅需需要開發(fā)商很很強的戰(zhàn)略思思維，而且需需要非常理性性的發(fā)展思考考。說得更確切一一些，規(guī)劃其其實是一種對對項目發(fā)展預預期宏觀層面面的決策和判判斷。第四章、規(guī)劃劃的方法論——世界上沒有一一套規(guī)劃方案案是是能醫(yī)百病病的靈丹妙藥藥世界上沒有哪哪一套規(guī)劃方方案是能醫(yī)百百病的靈丹妙妙藥，任何先先進的規(guī)劃都都是根據項目目所在的城市市狀況、地理理位置和商業(yè)業(yè)狀況而做出出的一種因地地制宜、適應應當地實際情情況的規(guī)劃方方案。廣廣州天天河城廣場能能一舉成功，，與其規(guī)劃上上的先進性密密切相關。而而國外的眾多多成功的購物物中心，也充充分說明了這這一點。第四章、規(guī)劃劃的方法論專題解析：中中庭作用與效效果FunctionAndEffectOfTheAtrium■中庭本質就是是一個大櫥窗窗///

■中庭的存在與與整體價值///

■微妙地運用中中庭的感受///——中庭的本質就就是一個大櫥櫥窗當我們將傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈與與現代購物中中心進行對比比時，我們就就很容易發(fā)現現中庭其實成成為現代購物物中心區(qū)別于于傳統(tǒng)商業(yè)大大廈構造當中中，無論面積積有多在，幾幾乎都沒有顯顯赫的中庭，，即使有的，，也只是將樓樓層挑高或鏤鏤空數米，形形成一個視覺覺的舒展空間間，這樣的中中庭對商業(yè)的的促進作用，，即使有，也也是十分有限限的。但但現代代購物中心卻卻對中庭的結結構與作用提提出了較高的的要求，但凡凡現代購物中中心都有中庭庭，其中庭的的數量從一個個至幾十不等等，其占地面面積有大有小小，建筑風格格各有不同，，各個中庭分分別承擔著不不同的商業(yè)作作用，形成一一個現代購物物中心起承轉轉合，高低錯錯落的商業(yè)焦焦點體系。為什么現代的的商業(yè)中心一一定要設置中中庭，而設置置中庭又對商商業(yè)中心的運運營產生哪些些良性作用呢呢？從最通俗的意意義來看，中中庭的作用就就是一個現代代購物中心商商業(yè)結構大櫥櫥窗，將各個個商業(yè)功能在在一個空間內內展示出來，，一方面引導導著消費者在在商場內消費費和購物，另另一方面又通通過展示作用用提高購物中中心各個功能能層的商業(yè)價價值。中庭——中庭的存在與與整體價值傳統(tǒng)商業(yè)體系系的價值在一一樓，這也是是大多數傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈的的實際情況。。究其原因，，其建筑結構構的局限就是是一個很大的的弊端。傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈沒沒有中庭，因因此消費者在在進入商場一一樓后很難感感受到一樓以以上的商業(yè)狀狀況?，F現代購物中中心通過中庭庭為消費者展展示一個繽紛紛的、精彩的的消費世界，，通過舒展的的視覺空間，，營造劇場式式的賣場效果果，吸引著消消費者在此流流連，在此購購物和消費。。中庭中庭的作用還還在于對商業(yè)業(yè)價值的傳承承，構建一個個整體的商業(yè)業(yè)體系。在傳傳統(tǒng)意義上的的購物中心，，一樓的商業(yè)業(yè)價值無疑是是最高的，但但二樓的商業(yè)業(yè)價值同樣很很高，三樓的的商業(yè)價值也也比較高，而而一直到商業(yè)業(yè)中心的頂樓樓，也維持著著一個理想的的商業(yè)價值，，構筑一個從從一樓到頂樓樓的有序的商商業(yè)價值體系系，中庭在此此間就承擔著著這個重要的的鏈條作用。。從從傳統(tǒng)的的商業(yè)價值來來看，不同商商業(yè)樓層之間間的價值有一一個“逐層減半”的規(guī)律，目前前眾多傳統(tǒng)規(guī)規(guī)劃的購物中中心，也遵從從著這個基本本的規(guī)律。即即二層的平均均租金，只有有首層平均租租金的一半左左右，三層的的平均租金，，只有二層平平均租金的一一半。中庭而目前在眾多多傳統(tǒng)的商場場中，更體現現著一個“唯首層具有商商業(yè)價值”的特征，即首首層的商業(yè)價價值是較高的的，如首層平平均租金為100元/平方米·月，二層的平平均租金更急急劇下降到10元/平方米·月的水平，其其租金遞減的的幅度，大大大超過了減半半的幅度，在在很大程度上上，就是因為為這個商場沒沒有一個對商商業(yè)價值產生生延續(xù)和傳承承作用的中庭庭。一一個擁有有優(yōu)秀中庭設設計的購物中中心，就可以以打破這種規(guī)規(guī)律，更大程程度地延續(xù)各各個樓層之間間的商業(yè)價值值。并通過與與電梯的聯(lián)動動，打破傳統(tǒng)統(tǒng)購物中心的的樓層價值規(guī)規(guī)律，而建立立全新的、具具有更高價值值的商業(yè)體系系。中庭——微妙地運用中中庭的感受中庭創(chuàng)造感受受，提升購物物的樂趣。從香港荷里活活購物中心具具有七彩夢幻幻效果的中庭庭天幕，到香香港朗豪坊的的天空之城的的中庭理念，，到日本大阪阪NambaParks的自然空間為為中庭的設計計，中庭——成為一個購物物中心的第一一印象。在中中國的購物中中心設計中，，中庭也越來來越受到重視視，并成為創(chuàng)創(chuàng)造購物感受受和進行功能能區(qū)隔的天然然載體。在廣廣州剛剛投入入使用的正佳佳廣場中，就就擁有四個中中庭，各個中中庭之間根據據不同的主題題分區(qū)，又各有不同的的運用。中庭中庭創(chuàng)造空間間感，多中庭庭的設計更能能創(chuàng)造持續(xù)的的空間感。尤尤其是在一個個單層面積較較大的購物中中心，街道的的平均高度只只有4米左右，長時時間行走在這這樣的空間內內感覺是比較較壓抑的。中中庭的作用在在于讓消費者者經過一段商商鋪空間后，，能適時地擁擁有一個開闊闊的視覺舒展展，通過中庭庭的作用減低低疲累，創(chuàng)造造驚喜，讓消消費者在消費費過程中得到到愉悅的身心心享受。中中庭庭效果有形成成是以大量的的商鋪面積犧犧牲為代價的的。一個中庭庭的存在，往往往是貫穿地地面直通采光光頂棚，占用用空間面積較較大。以一個個占地500平方米的中中庭來算，，如果商業(yè)業(yè)結構是七七層，剛意意味著發(fā)展展商為這個個中庭的建建設需要付付出3500平方米商業(yè)業(yè)面積的代代價，而這這些商業(yè)面面積的價值值無論從哪哪方面來說說，都是很很高的。中庭但對于一個個購物中心心來說，優(yōu)優(yōu)秀的中庭庭又是不得得不付出的的一種代價價，而有的的購物中心心，更是有有中庭的設設計方面挖挖空心思，，以形成一一個購物中中心最佳的的效果和形形象區(qū)隔。。在這方面面，我們不不得不談的的是香港朗朗豪坊的中中庭設計。。香港朗豪豪坊的中庭庭采用“天空之城”的設計理念念，其中庭庭通過設計計一個人造造的天空與與燈光的配配合，形成成一個24小時的天空空效果。這這樣的設計計理念是非非常新穎的的，而天空空之城的中中庭印象，，更成為朗朗豪坊與香香港其他購購物中心之之間的印象象區(qū)隔。中庭，在這里成成為一個購物中中心的形象名片片。在當今國際流行行的購物中心中中庭設計中，有有很多不同的取取向。但概而言言之，一個優(yōu)秀秀的中庭設計方方案，除了起到到一個商來櫥窗窗的作用之外，，還有一個很重重要的方面就是是——中庭應該滿足多多功能應用的需需要。中庭香港青衣城的中中庭，除了起到到商業(yè)櫥窗的功功能之外，還能能作為一個餐飲飲的場所。在在北美美，由于郊區(qū)型型購物中心多集集中在四層以下下，故在購物中中心內并無刻意意的中庭設計的的痕跡，在很多多情況下，街道道還能承擔一個個中庭的功能。。北美郊區(qū)型購購物中心的街道道寬大開闊，首首層以上的商業(yè)業(yè)氣氛無須在中中庭，甚至在首首層的街道上就就能展示出來，，在這個意義上上來說，北美的的郊區(qū)型購物中中心街道也能產產生類似中庭的的展示效果。國國外外購物中心經過過多年的發(fā)展，，積累了很多的的成功經驗，這這些成功的應用用經驗都值得我我們的設計師學學習參考。——規(guī)劃的整體利益益一個商業(yè)中心整整體競爭力的高高低，取決于它它的規(guī)劃、建筑筑、招商、運營營等綜合因素。。如如果說一一個項目的建筑筑是一個定值，，那么規(guī)劃對提提高商場的整體體競爭力就顯得得至關重要。商商業(yè)經營規(guī)規(guī)劃先于建筑格格局規(guī)劃有利于于實現低成本的的運營，同時還還具有以下顯著著的優(yōu)點：第五章、規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效益1)縮短了整個項目目的開發(fā)周期。。項目一開始，就就對整個項目進進行全盤考慮。。建設、招商、、開業(yè)、運營等等環(huán)節(jié)一環(huán)扣一一環(huán)，環(huán)環(huán)相扣扣，環(huán)環(huán)推進，，采用倒計時的的方法來推進項項目。在現實工工作中，大多數數商業(yè)地產開發(fā)發(fā)商對建筑環(huán)節(jié)節(jié)熟悉，但對其其他環(huán)節(jié)如招商商、運營等環(huán)節(jié)節(jié)并不熟悉，這這樣的情形會因因為整體項目中中一個重要環(huán)節(jié)節(jié)仍為不確定因因素的時候，而而導致整體的進進程受到拖累，，甚至流產。從從成本的角度來來說，一個項目目開發(fā)的周期是是一個重要的成成本要素，商業(yè)業(yè)經營規(guī)劃先于于建筑格局規(guī)劃劃有利于實現低低成本運營，這這種低成本運營營又會影響到該該商業(yè)項目的方方方面面。第五章、規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效益2)構成整體效益對對散件效益的優(yōu)優(yōu)勢。商業(yè)經營規(guī)劃先先于建筑格局規(guī)規(guī)劃的另一個重重要優(yōu)勢就在于于形成了一個整整體效益。用一一個比喻來說就就是，我們把一一個購物中心當當作是一輛汽車車，具有整體規(guī)規(guī)劃特點的購物物中心就像是一一部整體研發(fā)出出來的汽車。而而整體規(guī)劃滯后后的購物中心就就像是一部組裝裝出來的汽車。。一個是在設計計之初就進行了了整體的規(guī)劃，，一個是邊做邊邊看的組裝產品品，兩者之間的的優(yōu)勢對比，是是不言而喻的。。整體效益與散散件效益的優(yōu)勢勢對比就在這里里。因此，無論是從從成本運作的角角度來看，還是是從商業(yè)整體效效益的角度來看看，他們或者是是通過降低成本本，或者通過提提高預期收益，，都將從整體上上提高商場的整整體競爭力。第五章、規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效益——規(guī)劃的風險瓶頸頸商業(yè)地產項目隱隱藏著巨大的風風險，正如前面面所說，運作得得好，寸土寸金金，發(fā)展商可以以從中獲得超額額利潤。而運作作得不好，則一一文不值。絕絕大多多數情況下，一一個商業(yè)地產項項目的風險就在在于招商階段，，招商不成功或或者時間的滯后后，都會對項目目帶來失敗的陰陰影。招商就好好像是商業(yè)發(fā)展展的瓶頸，嚴重重制約著商業(yè)地地產的成熟與發(fā)發(fā)展。招商的問題并不不在于能不能實實現招商，而是是招一些什么質質素的商家，如如何使較大規(guī)模模的現代商業(yè)中中心具有合理的的商業(yè)組合，并并使這些商家能能持續(xù)經營下去去。第六章、如何在在規(guī)劃階段規(guī)避避項目風險不合理的商業(yè)組組合、低素質的的進場商家只會會加速一個購物物中心的死亡，，而一個購物中中心一旦冷場之之后，會在市場場上帶來巨大的的陰影，并使其其振興之路比創(chuàng)創(chuàng)業(yè)之路更加艱艱難。很多發(fā)展展商顯然意識到到這個問題的嚴嚴重性，所以對對購物中心的招招商和開業(yè)都持持非常謹慎的態(tài)態(tài)度——即招商不理想或或不具備開業(yè)條條件寧可不開業(yè)業(yè)。一個購物中中心寧可使其空空置，寧可使市市場對它沒有錢錢象，也不能使使它在市場上失失敗，給市場留留下一個不好或或者敗落的印象象。商商業(yè)經營規(guī)劃劃先于建筑格局局規(guī)劃，就能在在很大程度上解解決這個難題，，并從最大程度度上減少項目開開發(fā)運營的風險險。先有商業(yè)經經營規(guī)劃，在項項目正式開發(fā)建建設之前就簽訂訂了主體的商業(yè)業(yè)合同，或者達達成了合作的意意向，在商業(yè)經經營規(guī)劃上達到到相對理想的狀狀態(tài)。在建設完完成之后，主力力商家的商業(yè)組組合對號入座，，從而使商業(yè)組組合更加合理并并發(fā)揮最大的效效益。第六章、如何在在規(guī)劃階段規(guī)避避項目風險國外的購物中心心運作中，很多多是主力店招商商完成80%以后才去進行建建設，這種操作方法不不僅解決了項目目建成后能不能能成功招商的問問題，而且充分分考慮到日后商商業(yè)營的問題，，使“招商瓶頸”得到了比較理想想的解決方案。。因此，商業(yè)經經營規(guī)劃先于建建筑格局規(guī)劃對對規(guī)避項目開發(fā)發(fā)經營的風險能能起到較大的保保障作用。塑造成功商業(yè)空空間規(guī)劃的主要要因素定位主題（Theme）成功的商場需要要明確的主題定定位，具備主題題特色且定位明明確的商業(yè)空間間并加強消費者者的印象及來訪訪的動機，并提提升消費購物的的附加價值。國內成功的案例例如上海的新天天地、成都的西西蜀廊橋等。上海新天地成都西蜀廊橋橋塑造成功商業(yè)空空間的主要因素素主力店設置（AnchorStore）主力店為商場招招商成功與否的的關鍵因素。高高知名度的主力力店有助于商場場形象的提升，，并增加商場的的辨識度。主力店對于賣場場面積、貨架陳陳列、停車需求求均有一系列的的要求，為了吸吸引主力店額進進駐，開發(fā)