房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理方法研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理方法研究地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制極為主要，設(shè)計(jì)階段作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段成本的關(guān)鍵，若對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本不看重，將會(huì)使項(xiàng)目成本構(gòu)成可能會(huì)出現(xiàn)不合理，也會(huì)降低資金利用效率，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降，以至虧損。根據(jù)作者親身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段成本管理的經(jīng)歷體驗(yàn)，總結(jié)出本文為后期新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供參考。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的重要工作是根據(jù)市場(chǎng)定位報(bào)告的指點(diǎn)設(shè)計(jì)出知足市場(chǎng)需求的、能夠適銷對(duì)路的產(chǎn)品，在這一階段，大家更多關(guān)注的是設(shè)計(jì)效果能否知足營(yíng)銷需求，設(shè)計(jì)結(jié)果質(zhì)量能否知足報(bào)批報(bào)建的要求，往往會(huì)忽視設(shè)計(jì)產(chǎn)品的成本高低。但是，若對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本不看重，將會(huì)使項(xiàng)目成本構(gòu)成可能會(huì)出現(xiàn)合理，也會(huì)降低資金利用效率。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)算能夠了解項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并能夠利用理論分析項(xiàng)目各個(gè)構(gòu)成部分功能與成本的匹配水平，調(diào)整使項(xiàng)目功能與成本更合理，并能夠?qū)ν顿Y比例較大的部分進(jìn)行投資重點(diǎn)控制，提升資金控制效率。其次，在設(shè)計(jì)階段通過(guò)編制成本計(jì)劃，自動(dòng)發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)方面的差別，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)；同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本能夠具體表現(xiàn)出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，在充足考慮經(jīng)濟(jì)因素的情況下，使設(shè)計(jì)方案較好的具體表現(xiàn)出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。就當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言，設(shè)計(jì)階段的重要存在下面問(wèn)題。〔1〕—味尋求設(shè)計(jì)效果，導(dǎo)致成本投入過(guò)大，降低項(xiàng)目預(yù)期收益?！?〕一味削減成本，導(dǎo)致實(shí)際效果與預(yù)期偏差較大，造成返工?！?〕設(shè)計(jì)方案不經(jīng)比選，倉(cāng)皇出圖，錯(cuò)失最佳方案或造成后期發(fā)現(xiàn)后被動(dòng)變化。某地產(chǎn)公司在重慶某樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)中，積極探尋求索和嘗試怎樣在設(shè)計(jì)階段做好成本管理工作，減少了以上問(wèn)題在公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上出現(xiàn)的情況。以下為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的方法。設(shè)計(jì)階段一般分三個(gè)重要進(jìn)程，分別為方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段，各階段成本控制的重要工作、成本控制要求、控制重點(diǎn)和結(jié)果文件都不一樣。要做好設(shè)計(jì)階段的成本管理，歸根結(jié)底是做到設(shè)計(jì)工作與成本管理工作嚴(yán)密結(jié)合，設(shè)計(jì)人員與造價(jià)人員親密配合。在不同的設(shè)計(jì)階段，成本管理工作有著與之相對(duì)應(yīng)的工作，造價(jià)人員要配合設(shè)計(jì)人員完成各項(xiàng)測(cè)算分析。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍采取三階段設(shè)計(jì)，基本控制流程可表示為：根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)精確定成本目的，根據(jù)成本目的確定經(jīng)營(yíng)目的。在建立控制基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上對(duì)成本堅(jiān)持心中有數(shù)，并做到事先預(yù)算，堅(jiān)持成本與產(chǎn)品不脫節(jié)。下面重點(diǎn)就各個(gè)階段怎樣開(kāi)展成本管理工作進(jìn)行介紹。1方案設(shè)計(jì)階段的成本管理工作方案設(shè)計(jì)階段的成本管理工作重要為設(shè)計(jì)單位選擇、方案優(yōu)化、結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)制訂成本目的、制訂出圖計(jì)劃。該階段的成本控制要求是符合項(xiàng)目定位?？刂浦攸c(diǎn)重要具體表現(xiàn)出在兩個(gè)方面，一是在方案評(píng)審、比選時(shí)對(duì)擬選方案進(jìn)行成本測(cè)算，為選定設(shè)計(jì)方案提供參考根據(jù)；二是在方案設(shè)計(jì)確定后，論證設(shè)計(jì)方案的目的成本，對(duì)目的總成本進(jìn)行分配，為后續(xù)設(shè)計(jì)提供指點(diǎn)。擬選方案成本測(cè)算的重要根據(jù)：總圖設(shè)計(jì)指標(biāo)、不同物業(yè)形態(tài)的單方成本等。擬選方案成本測(cè)算的步驟〔1〕根據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測(cè)算城市建設(shè)配套費(fèi)：〔2〕根據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測(cè)算設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)總圖估算勘察費(fèi)用、場(chǎng)平費(fèi)用等，結(jié)合歷史經(jīng)歷體驗(yàn)測(cè)算出工程前期成本：〔3〕根據(jù)總圖中規(guī)劃的不同物業(yè)形態(tài)的面積，參考公司積累的同一地區(qū)一樣物業(yè)形態(tài)的成本數(shù)據(jù)，測(cè)算建筑安裝成本。當(dāng)公司內(nèi)部成本數(shù)據(jù)庫(kù)缺乏時(shí)，可參考建設(shè)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門發(fā)布的一樣物業(yè)形態(tài)的成本指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算分析；〔4〕根據(jù)總圖設(shè)計(jì)中的建筑密度、占地面積、戶數(shù)、總建筑面積、用水用電負(fù)荷估算等數(shù)據(jù)，測(cè)算景觀綠化成本、水電氣接入成本、綜合管網(wǎng)成本等基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)成本；〔5〕根據(jù)總圖中規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)情況，結(jié)合公司過(guò)往經(jīng)歷體驗(yàn)和自有資金情況初步測(cè)算項(xiàng)目管理費(fèi)、資金成本；〔6〕匯總上述各項(xiàng)測(cè)算的成本，加上實(shí)際發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)成本后大致測(cè)算出對(duì)應(yīng)方案設(shè)計(jì)的估算成本。在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部門應(yīng)根據(jù)地塊定位報(bào)告盡可能的多提供可選擇的方案，成本部門應(yīng)對(duì)每個(gè)方案的總成本進(jìn)行測(cè)算，供者在綜合考慮營(yíng)銷部門測(cè)算的每個(gè)方案的預(yù)期收入等#況后確定設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案確定后，成本部門組織公司有關(guān)部門和人員，對(duì)設(shè)計(jì)方案的測(cè)算成本進(jìn)行分析論證，研究確定選定設(shè)計(jì)方案的總成本目的和單方成本目的?？偝杀灸康暮蛦畏匠杀灸康拇_定后，成本部門根據(jù)方案設(shè)計(jì)中不同物業(yè)〔如：多層住宅、高層住宅、地下車庫(kù)、公寓、寫字樓、商業(yè)門面等〕的情況，對(duì)各種物業(yè)的建安成本根據(jù)專業(yè)進(jìn)行分配，需要進(jìn)行成本分配的專業(yè)重要有：基礎(chǔ)、主體構(gòu)造、砌體抹灰、門窗、保溫、防水、水電安裝、欄桿、外立面裝潢、電梯等。除了上述對(duì)建安成本目的確實(shí)定和分配，還需要對(duì)景觀、水電氣、綜合管網(wǎng)等各個(gè)配套專業(yè)的成本目的進(jìn)行分配。成本部門初步分配各專業(yè)的成本目的后，組織設(shè)計(jì)部門、營(yíng)銷部門，結(jié)合項(xiàng)目定位和市場(chǎng)同類同檔次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)情況進(jìn)行論證，構(gòu)成各個(gè)專業(yè)的成本目的，指點(diǎn)下一步的設(shè)計(jì)工作。幾乎所有設(shè)計(jì)，都要從方案開(kāi)始優(yōu)化進(jìn)行成本控制。方案設(shè)計(jì)I價(jià)段的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)優(yōu)化，十分是設(shè)計(jì)要與成本穿插互動(dòng)，以便于控制結(jié)果、細(xì)分經(jīng)過(guò)。要通過(guò)在設(shè)計(jì)^程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或部分做法、材料選用進(jìn)行檢査比較、改良，以期獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)結(jié)果。在該階段，房地產(chǎn)公司的施行做法是：組織保證：成立公司〔項(xiàng)目〕設(shè)計(jì)工作小組，詳細(xì)負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)階段的整體協(xié)調(diào)組織工作。預(yù)備充足：提出方案設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并重視相關(guān)或同類項(xiàng)目的方案成本資料。事前控制：簽訂好方案設(shè)計(jì)合約，對(duì)成本指標(biāo)進(jìn)行約束。事中控制：及時(shí)跟進(jìn)方案設(shè)計(jì)進(jìn)程，對(duì)典型性的方案進(jìn)行成本測(cè)算，并在確保效果的前提下提出修改建議。事后反應(yīng)：根據(jù)事前預(yù)算指標(biāo)對(duì)階段性結(jié)果進(jìn)行檢查調(diào)整。并按合約進(jìn)獎(jiǎng)罰。方案設(shè)計(jì)階段具體表現(xiàn)出和構(gòu)成的工作文件重要有〔設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〕、〔限額設(shè)計(jì)指點(diǎn)〕、〔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目的〕和〔出圖計(jì)劃〕。2初步設(shè)計(jì)階段的成本管理工作初步設(shè)計(jì)階段的重要工作包含材料設(shè)備選型、編制部品控制計(jì)劃，控制的重點(diǎn)是電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、景觀、智能化、消防、防水保溫材料及其他新型材料。初步設(shè)計(jì)階段的成本管理工作重要做法和步驟是，一是將公司研究確定的成本目的傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)單位能夠知曉建設(shè)單位的投資意圖；二是驗(yàn)算，驗(yàn)算初步設(shè)計(jì)中各專業(yè)的單方工程量能否會(huì)導(dǎo)致成本突破目的成本，便于設(shè)計(jì)部門及時(shí)分析查找原因，及時(shí)修正設(shè)計(jì)或調(diào)整成本目的：三是成本目的的平衡，根據(jù)各專業(yè)成本的驗(yàn)算情況，在總成本目的框架下進(jìn)行各專業(yè)的目的成本平衡，經(jīng)平衡后的各專業(yè)目的成本作為指點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)的根據(jù)。初步設(shè)計(jì)階段的成本控制要求重要具體表現(xiàn)出在設(shè)備選型合理、檔次與項(xiàng)目定位符合、設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)成熟、使用風(fēng)險(xiǎn)可控、市場(chǎng)占領(lǐng)率較高，后期維護(hù)效勞成本低等。該階段也是限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵階段，具體表現(xiàn)出和構(gòu)成的工作文件重要有〔材料設(shè)備選意圖見(jiàn)〕〔部品控制計(jì)劃〕等。3施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理工作施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理工作愈加詳細(xì)。重要包含編制施工圖預(yù)算，比照調(diào)整成本目的、落實(shí)限額設(shè)計(jì)，并在招標(biāo)前進(jìn)行第一次圖紙會(huì)審。首先，設(shè)計(jì)部門還是需要將公司研究確定的各專業(yè)的目的成本傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司，而且對(duì)構(gòu)造單方含鋼量、單方砼指標(biāo)、單方砌體指標(biāo)、單方門窗含量等指標(biāo)意見(jiàn)傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司。施工圖設(shè)計(jì)初步結(jié)果完成后，成本部門要對(duì)各單體工程分專業(yè)，針對(duì)擬定的單方工程量指標(biāo)進(jìn)行驗(yàn)算，設(shè)計(jì)部門根據(jù)驗(yàn)算情況分析查找優(yōu)化途徑。在施工圖設(shè)計(jì)階段，成本管理工作最重要的工作是配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，為了配合好設(shè)計(jì)優(yōu)化，成本部門需要做的工作就是不斷的進(jìn)行計(jì)算、市場(chǎng)調(diào)査、成本分析及驗(yàn)算，詳細(xì)包含工程量指標(biāo)的計(jì)算、選用材料的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)杳、各種分項(xiàng)工程市場(chǎng)承發(fā)包價(jià)格的調(diào)查、各專業(yè)分部分項(xiàng)工程指標(biāo)的測(cè)算分析等?？傊?，這一階段成本管理工作的重點(diǎn)就是配合設(shè)計(jì)部門盡可能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，在能知足產(chǎn)品定位要求的基礎(chǔ)上盡可能的降低成本。施工圖設(shè)計(jì)階段的控制重點(diǎn)重要是限額設(shè)計(jì)，要考慮鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線等的用量指標(biāo)，還要考慮有些項(xiàng)目的訛奪缺項(xiàng)。要求對(duì)圖紙的質(zhì)量和時(shí)間必需知足要求，不能因時(shí)間原因造成圖紙質(zhì)量1低劣，還要考慮預(yù)算的精確性和分析深度。施工圖設(shè)計(jì)階段構(gòu)成的重要工作文件有〔限額設(shè)計(jì)合同條件〕〔圖紙會(huì)審紀(jì)要〕、〔施工圖預(yù)算〕和〔成本目的調(diào)整報(bào)告〕。4景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)的成本管理工作對(duì)于景觀工程、裝修工程這類由開(kāi)發(fā)商自立單獨(dú)設(shè)計(jì)的工程，要控制好投資，就必需在設(shè)計(jì)階段做好成本管理工作。這類單獨(dú)設(shè)計(jì)的工程，其設(shè)計(jì)階段的成本管理工作基本上與建安工程類似，重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)前必需明確擬投入的成本目的，設(shè)計(jì)部門將公司研究的成本目的傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司，指點(diǎn)設(shè)計(jì)公司做好設(shè)計(jì)工作。初步設(shè)計(jì)結(jié)果完成后，及時(shí)測(cè)算工程量，對(duì)設(shè)計(jì)使用的鋪裝材料、苗木、設(shè)備等進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，及時(shí)編制預(yù)算書(shū)，對(duì)設(shè)計(jì)預(yù)算成本進(jìn)行測(cè)