北京副市長(zhǎng)陳剛：政府將回購(gòu)商品房做保障房

Word北京副市長(zhǎng)陳剛：政府將回購(gòu)商品房做保障房對(duì)于部分中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品住房，本市將通過(guò)政府收購(gòu)等方式轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價(jià)房。副市長(zhǎng)陳剛昨天在北京市第十三屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議上作報(bào)告，介紹了城市低收入家庭住房情況。

陳剛表示，下一步政府將采取建設(shè)與收購(gòu)并舉的措施，收購(gòu)部分符合條件的中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價(jià)房。

1月到10月，本市商品房銷(xiāo)售量同比下降四成，購(gòu)房者的持續(xù)觀望使一些中小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂、無(wú)法回籠資金等問(wèn)題。相反，保障性住房卻因?yàn)橥恋貎?chǔ)備難度加大，難以滿(mǎn)足需求。此前，本市推出的幾塊限價(jià)房建設(shè)用地遭冷遇，大興康莊地塊(三、四期)因無(wú)開(kāi)發(fā)商接手被撤牌。市建委主任隋振江表示，近期市場(chǎng)變化比較快，政府希望考察一些中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品房，如果出現(xiàn)資金問(wèn)題或運(yùn)作問(wèn)題，可以把這些項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)或委托的形式盤(pán)活。

隋振江介紹，目前具體的收購(gòu)或委托方式還在進(jìn)行調(diào)研。但這些可以轉(zhuǎn)化的“問(wèn)題商品房”的前提是價(jià)格成本必須適合用于限價(jià)房，不能太貴?！氨热鐑r(jià)格在6000到7000元，位置又比較適合，政府可以考慮幫助他們運(yùn)作，投放到限價(jià)房中。”

隋振江強(qiáng)調(diào)，這些商品房最好用市場(chǎng)的辦法由開(kāi)發(fā)商自己解決問(wèn)題，實(shí)在有困難，政府才考慮收購(gòu)適合的部分。這也是市建委探索把保障性住房和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)的新方式。

■開(kāi)發(fā)商反應(yīng)

政策利好執(zhí)行有難度

北京萬(wàn)年基業(yè)投資建設(shè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶表示，作為限價(jià)房收購(gòu)的是中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房。如果資金或者市場(chǎng)運(yùn)作出現(xiàn)了問(wèn)題，政府采取收購(gòu)或委托的形式將其盤(pán)活，這無(wú)疑是利好政策。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張是不爭(zhēng)的事實(shí)，而不少爛尾項(xiàng)目多是因?yàn)橘Y金問(wèn)題造成的。政府出面來(lái)整合這部分資源無(wú)疑是一件好事。一些陷入困境的項(xiàng)目如果單純由開(kāi)發(fā)商接手，難度會(huì)較大，因?yàn)樵斐身?xiàng)目爛尾的原因很多，不僅是資金問(wèn)題，可能還牽涉拆遷補(bǔ)償無(wú)法達(dá)成一致等諸多問(wèn)題。如果由政府出面，阻力就會(huì)小一些。這種做法一方面解決了開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，另一方面也滿(mǎn)足了市場(chǎng)需要，可以說(shuō)是多贏的舉措。

只是在項(xiàng)目選擇上還要費(fèi)一些力氣。

一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，該政策是利好政策，但實(shí)施起來(lái)頗具難度。因?yàn)闋€尾項(xiàng)目多是一些地段比較好的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)單位前期已經(jīng)投入很多，而將其收購(gòu)變?yōu)楸Ｕ戏?，收?gòu)價(jià)格一定不會(huì)太高，因此，雙方就收購(gòu)價(jià)格就比較難達(dá)成一致。

■解讀

回購(gòu)可能致商品房?jī)r(jià)再降

“政府回購(gòu)部分商品房不等于救市，反而可能會(huì)導(dǎo)致商品房市場(chǎng)價(jià)格下滑?！北本┲性禺a(chǎn)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前不景氣的房市已經(jīng)讓很多中小開(kāi)發(fā)商難以堅(jiān)持，政府出手回購(gòu)這些房屋的價(jià)格會(huì)相對(duì)較低，加上明年有更多保障房上市，將大大緩解市民對(duì)房屋的需求，反而導(dǎo)致更多商品房失去市場(chǎng)，就不得不考慮降價(jià)銷(xiāo)售。

集中回購(gòu)一旦導(dǎo)致所在區(qū)域房?jī)r(jià)下跌,其他開(kāi)發(fā)商往往不愿在這些區(qū)域購(gòu)地開(kāi)發(fā)。

城八區(qū)內(nèi)難覓可回購(gòu)房屋

“在城八區(qū)內(nèi)很難找到符合條件的房屋回購(gòu)?！崩钗慕苷f(shuō)，2021年和2021年政府曾提出過(guò)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)并舉的提議，但當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，城八區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有符合條件的可回購(gòu)房屋。因此，在今年甚至是明年，城八區(qū)內(nèi)一定更難有符合條件的回購(gòu)房屋。這就大大降低了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意向。

政府回購(gòu)要先考慮需求

“保障房的需求量到底多大？這是很重要的問(wèn)題?！币晃粯I(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，雖然價(jià)格是市民最看重的購(gòu)房因素，但房屋位置一樣重要。雖然房產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越冷，但一些大開(kāi)發(fā)商早已收回投資，并不著急出售房屋，而一些中等開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)抵押實(shí)業(yè)，向銀行獲取貸款，或?qū)F(xiàn)房租賃，獲得現(xiàn)金流，他們度過(guò)“嚴(yán)冬”不是沒(méi)有可能。因此，政府回購(gòu)房屋的選擇余