項(xiàng)目管理項(xiàng)目報(bào)告中海城項(xiàng)目后評估報(bào)告

項(xiàng)目管理項(xiàng)目報(bào)告中海城項(xiàng)目后評估報(bào)告中海----城項(xiàng)目后評估報(bào)告中海集團(tuán)有限公司后評估工作小組二○○七年十二月成都【中海----城】項(xiàng)目后評估報(bào)告前言：成都中海----城項(xiàng)目用地通過公開招標(biāo)方式，于2003年4月10日感謝閱讀競得，并于2003年5月正式動(dòng)工，至2006年11月全面入伙，于2007謝謝閱讀年6月達(dá)到后評估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年6月30日）。精品文檔放心下載基于對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估精品文檔放心下載報(bào)告能為今后開發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。中海----城項(xiàng)目后評估過程中，成都公司同事認(rèn)真對待，努力工作，感謝閱讀總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營銷策劃中心及發(fā)精品文檔放心下載展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要1【項(xiàng)目概況及評估綜述】5【項(xiàng)目投資管理評估】6【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】10【項(xiàng)目營銷工作評估】19【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】32【項(xiàng)目成本管理評估】41核心內(nèi)容提要【投資管理評估】***********是**地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日謝謝閱讀在成都市國土資源局競得的與文里地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開市場競得并基本銷售完畢的精品文檔放心下載精品文檔放心下載3謝謝閱讀感謝閱讀如何在可研、規(guī)劃謝謝閱讀和銷售階段客觀合理的評價(jià)當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價(jià)格承受精品文檔放心下載精品文檔放心下載和收益的最大化?！矩?cái)務(wù)管理評估】該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入謝謝閱讀感謝閱讀個(gè)項(xiàng)目。但加強(qiáng)成本控制,特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是精品文檔放心下載我們項(xiàng)目發(fā)展過程中的重要工作,建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),完善成本預(yù)警體系,提精品文檔放心下載高成本控制水平,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】*******精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果?！緺I銷工作評估】********項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀等大方向來看，精品文檔放心下載****項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀短期目標(biāo)與感謝閱讀長期目標(biāo)的關(guān)系?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式謝謝閱讀開工長達(dá)13個(gè)月，超出計(jì)劃3個(gè)月，嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期，也謝謝閱讀是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長的一個(gè)主要原因。*********感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載修工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！境杀竟芾碓u估】項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營銷費(fèi)用以及管理精品文檔放心下載總體水平因政府不可感謝閱讀感謝閱讀安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平。【項(xiàng)目概況及評估綜述】1、項(xiàng)目概況*********是***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市謝謝閱讀國土資源局以311萬元/畝精品文檔放心下載環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊精品文檔放心下載的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居，感謝閱讀著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正精品文檔放心下載處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時(shí)地塊本身又地處川大居謝謝閱讀住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。精品文檔放心下載2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積為76.231畝（合50,821.2㎡），容積率3.56?？偨ㄖ娣e感謝閱讀208,109.64㎡1143,411.28㎡，謝謝閱讀共1,21124,819.87㎡4,256.05㎡（含謝謝閱讀25,068.31㎡，不可售面積10,554.13㎡（包謝謝閱讀感謝閱讀3、項(xiàng)目開發(fā)周期*********于2003年4月24日謝謝閱讀5101武<2003>出讓和同第13號****B區(qū)全面入伙，項(xiàng)精品文檔放心下載目發(fā)展總周期為3.57年，共計(jì)43個(gè)月。其中A1區(qū)、A2區(qū)及16#樓、B區(qū)建筑施感謝閱讀工周期分別為1年零24061年零11762年零4個(gè)感謝閱讀月（計(jì)8134、項(xiàng)目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自2003******的成功開發(fā)和銷售感謝閱讀提供了良好的市場契機(jī)。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過公開拍賣競得精品文檔放心下載的地塊項(xiàng)目，是繼******之后的一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為謝謝閱讀一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項(xiàng)目，其操作難度遠(yuǎn)高于**名城，具有巨大的挑戰(zhàn)感謝閱讀性。成都公司通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的市場定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場定位和感謝閱讀產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)謝謝閱讀品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到感謝閱讀了良好的控制。在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)**地產(chǎn)“過感謝閱讀程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，再到謝謝閱讀營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，謝謝閱讀****項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時(shí)機(jī)，克服了“非典、宏觀感謝閱讀調(diào)控等重重困難，最終使本項(xiàng)目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者謝謝閱讀的普遍認(rèn)可【項(xiàng)目投資管理評估】1.項(xiàng)目背景及合同執(zhí)行情況【********】項(xiàng)目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼感謝閱讀橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。感謝閱讀該項(xiàng)目凈用地面積為5.08萬平方米，容積率3.56?？偨ㄖ娣e20.81萬平方米，謝謝閱讀可售面積19.7514.342.48精品文檔放心下載市場0.43萬平方米，車庫2.51萬平方米；不可售面積1.06萬平方米。精品文檔放心下載該項(xiàng)目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國精品文檔放心下載土資源局成功競得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。謝謝閱讀2.項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回顧【********】項(xiàng)目于2003年4月24日簽訂土地出讓合同，2003年10月23日首謝謝閱讀批A12007年6月3017.83感謝閱讀全部可售面積的90％。在2003～2006年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：謝謝閱讀GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由2003年的1,871億元和9,641元/精品文檔放心下載人增長至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復(fù)合增長13.70％和9.9感謝閱讀％；作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城感謝閱讀市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達(dá)到3.18％；2003感謝閱讀年的245.4億元增至2006年的619.1736.14％。精品文檔放心下載該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí)感謝閱讀期，主要體現(xiàn)在：2003～2006年投資額及銷售謝謝閱讀額年均復(fù)合增長率分別達(dá)到36.14％和39.55精品文檔放心下載別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)精品文檔放心下載年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費(fèi)者均對市場精品文檔放心下載持有良好的預(yù)期；銷售量和銷售價(jià)格同步增長，2006年全市商品房銷售面積和均價(jià)分別為感謝閱讀1,533萬平方米和3,592元/平方米，與2003年相比年均復(fù)合增長16.6％和精品文檔放心下載19.7％；供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項(xiàng)法規(guī)及政策，開展了對房地產(chǎn)市場精品文檔放心下載的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào)控力度，對成都市場及本項(xiàng)目均帶來了一定感謝閱讀影響。2005年國家出臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價(jià)格，房價(jià)漲幅感謝閱讀趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望期，本項(xiàng)目銷售速度也受到一感謝閱讀定影響。3.規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評估可研指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)指標(biāo)變化變動(dòng)率（平方米）（平方米）（平方米）（％）凈用地面積50,82150,82100.00%精品文檔放心下載容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率面積177,874181,0403,1661.78%精品文檔放心下載總建筑面積196,474208,11011,6365.92%感謝閱讀?？墒勖娣e195,294197,5562,2621.16%謝謝閱讀住宅155,178143,411-11,767-7.58%精品文檔放心下載商業(yè)18,51624,8206,30434.05%感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,0004,2561,25641.87%精品文檔放心下載車庫18,60025,0686,46834.78%感謝閱讀＃不可售面積1,18010,5549,374794.42%感謝閱讀本項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動(dòng)體現(xiàn)在感謝閱讀以下幾點(diǎn)：11,6365.92精品文檔放心下載售面積增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面積（包括會(huì)所、游泳池、球感謝閱讀室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）大幅增加了9,374平方米，增感謝閱讀幅高達(dá)794謝謝閱讀占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總感謝閱讀建安成本及最終盈利?？墒勖娣e總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總精品文檔放心下載11,7677.6精品文檔放心下載幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了精品文檔放心下載6,300～6,400平方米，增幅34％?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價(jià)格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對收益的影響。謝謝閱讀精品文檔放心下載售情況）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售面積（平方米）可研實(shí)際可研實(shí)際實(shí)際增幅銷售率階段建設(shè)階段建設(shè)銷售?？墒勖娣e4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%精品文檔放心下載住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%感謝閱讀商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%感謝閱讀車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%精品文檔放心下載（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢，實(shí)際完成銷售面積98謝謝閱讀23.511.9精品文檔放心下載為該部分規(guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可采用謝謝閱讀分解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文檔放心下載P：收益增加值A(chǔ)1：可研銷售價(jià)格B1：可研銷售面積A2：實(shí)際銷售價(jià)格B2：實(shí)際銷售面積其中：【（A2－A1）×B1】可理解為售價(jià)（市場）變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值精品文檔放心下載【（B2－B1）×A2】可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值精品文檔放心下載83謝謝閱讀際銷售面積超過可研預(yù)計(jì)銷售面積10.6％；其售價(jià)與可研相比增長2.8％，謝謝閱讀銷售總額增長了13.7感謝閱讀對總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)貢獻(xiàn)值較大。目前商業(yè)部謝謝閱讀分物業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格和實(shí)際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物精品文檔放心下載業(yè)具有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若精品文檔放心下載該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價(jià)銷售完畢，則該部分謝謝閱讀物業(yè)類型的指標(biāo)變動(dòng)將最終確定對項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場實(shí)際建設(shè)面積為4,25641.9精品文檔放心下載2541,999平方感謝閱讀米）不甚理想，銷售率僅為46.5％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷售面積謝謝閱讀（3,000感謝閱讀格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然感謝閱讀該部分物業(yè)實(shí)際銷售收入增加了135.9％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占感謝閱讀用了容積率面積且實(shí)際銷售面積并不理想，因此實(shí)際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動(dòng)精品文檔放心下載對項(xiàng)目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫部分實(shí)際建設(shè)面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了34.8％，感謝閱讀但銷售面積的實(shí)際銷售率僅為60.7％且實(shí)際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)感謝閱讀準(zhǔn)（18,60011.1％，因此最終銷售成精品文檔放心下載85％。因此在可研階段對車感謝閱讀位銷售價(jià)格及銷售比率的預(yù)測，應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)感謝閱讀慎的估計(jì)。小結(jié)：1.項(xiàng)目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面積精品文檔放心下載-11,767精品文檔放心下載場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304平方米）對精品文檔放心下載項(xiàng)目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動(dòng)則可能對項(xiàng)目盈利最謝謝閱讀大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。感謝閱讀今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價(jià)謝謝閱讀當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比感謝閱讀例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。謝謝閱讀4.項(xiàng)目綜合評價(jià)銷售收入項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持精品文檔放心下載快速發(fā)展、量價(jià)齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類型的實(shí)際銷售感謝閱讀價(jià)格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其精品文檔放心下載次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)精品文檔放心下載市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對各類謝謝閱讀型物業(yè)市場容量、價(jià)格及面積配比的研究，同時(shí)需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的感謝閱讀價(jià)格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。投資回收期投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文檔放心下載【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】1.項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架墻體維護(hù)材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板感謝閱讀勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，謝謝閱讀外窗及玻璃摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間頂棚：石膏吊頂，筒燈小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位裝修標(biāo)準(zhǔn)地面（強(qiáng)化）木地板客廳墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面（強(qiáng)化）木地板臥室墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面防滑地磚墻面瓷片衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸謝謝閱讀地面防滑地磚墻面瓷片廚房天花鋁扣板吊頂，吸頂燈設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī)謝謝閱讀地面防滑地磚陽臺天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****感謝閱讀5,272.56㎡278.96元精品文檔放心下載/㎡。商務(wù)會(huì)館功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球精品文檔放心下載館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)?。謝謝閱讀2.值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場、政策的互動(dòng)，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和謝謝閱讀人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出感謝閱讀“多元文化，人文都市的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)；精品文檔放心下載謝謝閱讀水社區(qū)精品文檔放心下載合體。項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型精品文檔放心下載*******感謝閱讀案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特質(zhì)。感謝閱讀規(guī)劃設(shè)計(jì)針對項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃謝謝閱讀限制多的情況，在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組合、綜合平衡的原則之下，在各棟精品文檔放心下載塔樓的布局設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)控制景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾個(gè)要素；在景感謝閱讀觀利用最大化的同時(shí)，兼顧景觀的均好性，同時(shí)協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。精品文檔放心下載規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)區(qū),謝謝閱讀分期開發(fā)的特性和要求。7精品文檔放心下載圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，在太平感謝閱讀南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)謝謝閱讀營管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)的模式布置；公建配套以不謝謝閱讀占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。戶型設(shè)計(jì)在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計(jì)原精品文檔放心下載則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以謝謝閱讀自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)，可平面橫向變化，如兩戶打通謝謝閱讀后可變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的謝謝閱讀謝謝閱讀臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。精品文檔放心下載完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽臺，儲(chǔ)藏空間，衣帽間等多功能空間。感謝閱讀生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自精品文檔放心下載然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。謝謝閱讀如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改感謝閱讀造成開敞式廚房等。感謝閱讀盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡精品文檔放心下載最優(yōu)組合。6～7㎡，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型精品文檔放心下載2700mm精品文檔放心下載布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積6㎡左右，謝謝閱讀短邊大于1900mm精品文檔放心下載缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話保持精品文檔放心下載垂直，距地0.8米。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽臺外窗謝謝閱讀謝謝閱讀窗磁管路。立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時(shí)覺得有一些感謝閱讀風(fēng)險(xiǎn)，但是由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì)和施工的仔細(xì)，最感謝閱讀終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突精品文檔放心下載出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern精品文檔放心下載一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其謝謝閱讀中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原感謝閱讀本只是建筑必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等——對其精品文檔放心下載作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化——凸出、凹進(jìn)、穿透——依賴光線的變化形成豐感謝閱讀富的層次。建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴謝謝閱讀黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。感謝閱讀立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)精品文檔放心下載代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時(shí)代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整感謝閱讀體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。重點(diǎn)考謝謝閱讀慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設(shè)計(jì)中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和精品文檔放心下載公共設(shè)備等元素。環(huán)境設(shè)計(jì)******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居感謝閱讀文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清謝謝閱讀“GREENWICH”感謝閱讀象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可謝謝閱讀賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河——簡約謝謝閱讀——GREENWICH——**感謝閱讀業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。感謝閱讀環(huán)境空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個(gè)層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住謝謝閱讀感謝閱讀次的景觀設(shè)計(jì)綜合運(yùn)用了多種設(shè)計(jì)手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平精品文檔放心下載面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、精品文檔放心下載步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置感謝閱讀和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計(jì)管理**設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，由于項(xiàng)目的前期策劃時(shí)間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間都謝謝閱讀比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個(gè)節(jié)點(diǎn)控制都比較感謝閱讀感謝閱讀再加上項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項(xiàng)目的積感謝閱讀累，也為之后項(xiàng)目的二裝設(shè)計(jì)工作的計(jì)劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)感謝閱讀一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市精品文檔放心下載場產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶謝謝閱讀型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，謝謝閱讀結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個(gè)房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一感謝閱讀步，結(jié)合市場實(shí)例為各種戶型中增加賣點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽光室（當(dāng)時(shí)精品文檔放心下載感謝閱讀空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間精品文檔放心下載設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設(shè)計(jì)上的突出感謝閱讀亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是**小戶型的最大賣點(diǎn)，通過****小戶型的實(shí)踐，在有限感謝閱讀面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是精品文檔放心下載廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。3.各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管謝謝閱讀網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實(shí)測場精品文檔放心下載地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場地標(biāo)高，對總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對沒有感謝閱讀精品文檔放心下載造成場地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。與營銷策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展精品文檔放心下載產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營銷和設(shè)計(jì)一起開展工作，可以較謝謝閱讀好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段與營銷部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的感謝閱讀設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量和大型謝謝閱讀精品文檔放心下載與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過程圖審圖節(jié)點(diǎn)的精品文檔放心下載管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級評審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)精品文檔放心下載計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。施工階段與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對施工圖交謝謝閱讀底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng)謝謝閱讀懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。謝謝閱讀與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板感謝閱讀制作工作，并對樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修感謝閱讀設(shè)計(jì)的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時(shí)間謝謝閱讀（大約2～3謝謝閱讀影響。項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段感謝閱讀便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)精品文檔放心下載部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)謝謝閱讀工作的參考。4.有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實(shí)例1——空調(diào)外機(jī)位在******的5～7號樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，感謝閱讀達(dá)到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。謝謝閱讀但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間精品文檔放心下載謝謝閱讀業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到精品文檔放心下載臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用精品文檔放心下載節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因精品文檔放心下載而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進(jìn)的實(shí)例2——中心廣場的洗米石*******精品文檔放心下載但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次謝謝閱讀不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很精品文檔放心下載差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計(jì)師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè)感謝閱讀計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬精品文檔放心下載鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。有待改進(jìn)的實(shí)例3——電梯廳的瓶頸********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了1號樓和2感謝閱讀謝謝閱讀落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)精品文檔放心下載都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是謝謝閱讀在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，感謝閱讀在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部謝謝閱讀通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了感謝閱讀設(shè)計(jì)師對空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對重要的公共空間——如電梯精品文檔放心下載廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間——進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，感謝閱讀進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵。感謝閱讀可供借鑒的實(shí)例——商業(yè)外立面設(shè)計(jì)********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝精品文檔放心下載修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。商家未裝修經(jīng)營感謝閱讀前，外立面效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營需要需進(jìn)行二裝感謝閱讀和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)。感謝閱讀由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，感謝閱讀比如適當(dāng)?shù)暮喕蛘邏嚎s時(shí)間。為了不影響對設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的感謝閱讀經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進(jìn)行，并且通過建感謝閱讀立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)感謝閱讀緊張的開發(fā)節(jié)奏。感謝閱讀主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影謝謝閱讀響推廣效果。另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后謝謝閱讀的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工圖完成后1個(gè)月內(nèi)，完成景觀方精品文檔放心下載感謝閱讀由于**的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊精品文檔放心下載張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì)謝謝閱讀與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好**公司的工作謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀議準(zhǔn)備——比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等——保證感謝閱讀會(huì)議進(jìn)程快，質(zhì)量高，并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計(jì)謝謝閱讀謝謝閱讀一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈活利感謝閱讀**設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè)3～4精品文檔放心下載大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過努力，確保精品文檔放心下載設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。5.綜合評價(jià)*******感謝閱讀決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同精品文檔放心下載時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。感謝閱讀【項(xiàng)目營銷工作評估】1.項(xiàng)目定位與銷售階段市場變化情況2004年市場特征2004謝謝閱讀呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅感謝閱讀下降、房價(jià)漲幅明顯的特征。2005年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力感謝閱讀謝謝閱讀商品房價(jià)格漲幅回歸。下半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，謝謝閱讀持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006年市場特征2006年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速謝謝閱讀度得以提升。2.項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對比表定位面積范圍建成面積范戶型分類套數(shù)比（％）套數(shù)比（％）（㎡）圍（㎡）二房二廳大二房85～952589-9426單衛(wèi)三房二廳小三房110～1201011211感謝閱讀4046雙衛(wèi)大三房140～15030145-14934精品文檔放心下載四房三廳大四房160～17033153-16328雙衛(wèi)復(fù)式單位200～23022361從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加4%，四房的戶型比例實(shí)際建感謝閱讀成后減少5%。3.對住宅推售時(shí)機(jī)的思考住宅各批次推售時(shí)間：首批次推售時(shí)間2004年12月項(xiàng)目八月亮相以來，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，在9月感謝閱讀1012月謝謝閱讀第一次開盤，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。感謝閱讀二批次推售時(shí)間2005年3月三批次推售時(shí)間2005年6月2005精品文檔放心下載在二批次物業(yè)剩余將近200套的情況下，三批次客戶儲(chǔ)備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售感謝閱讀與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開盤情況將不太理想。因此精品文檔放心下載我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的90㎡7棟，調(diào)整為本次推售，滿足感謝閱讀精品文檔放心下載四批次推售時(shí)間2005年9月感謝閱讀1謝謝閱讀了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)謝謝閱讀項(xiàng)目價(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每謝謝閱讀批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價(jià)差，引謝謝閱讀導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房精品文檔放心下載與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策謝謝閱讀略有利的促進(jìn)了銷售。4.各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：謝謝閱讀小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，精品文檔放心下載所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是****最暢銷的房型。謝謝閱讀兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷售中處于拉動(dòng)成交量的房型。精品文檔放心下載精品文檔放心下載銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的感謝閱讀地位，銷售較為平穩(wěn)。由于大三房面積近150㎡，與160㎡的四房單位在面積上沒有拉開間謝謝閱讀隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。感謝閱讀感謝閱讀房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；謝謝閱讀生存型客精品文檔放心下載謝謝閱讀客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷售價(jià)格總結(jié)據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為2004年12月開盤，2006年底完成95％銷謝謝閱讀4,400元/㎡精品文檔放心下載銷售價(jià)格從首批次推售4,900元/㎡到最后一批次均價(jià)為6,500元/㎡精品文檔放心下載價(jià)5,309元/㎡，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出900元/㎡，主要原因?yàn)椋焊兄x閱讀定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是“三低產(chǎn)品”即低價(jià)謝謝閱讀位、低品質(zhì)、低市場接受度。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高精品文檔放心下載密度樓盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。謝謝閱讀公司品牌形象隨著**名城入住形成的良好口碑得到提升，對項(xiàng)目的市場價(jià)值產(chǎn)生感謝閱讀積極的推動(dòng)。價(jià)格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取低開高走的策略；精品文檔放心下載銷售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系，鞏固項(xiàng)目品牌謝謝閱讀力爭利潤最大化，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對最終實(shí)現(xiàn)較高的感謝閱讀銷售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費(fèi)2元/㎡·月，基本合理，客戶滿意度較高。精品文檔放心下載車位：地下車位75元/個(gè)·月，第二個(gè)車位100元/個(gè)·月，客戶反應(yīng)價(jià)格較貴，感謝閱讀特別是雙車位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。商業(yè)：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。謝謝閱讀****感謝閱讀極的影響。7.銷售價(jià)格對銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價(jià)格與速感謝閱讀度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì)劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證謝謝閱讀合理的利潤。商業(yè)：商業(yè)外街銷售時(shí)對客戶的心理價(jià)格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價(jià)謝謝閱讀格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時(shí)由于對租金與售價(jià)之間的關(guān)系未梳理清晰，過于偏謝謝閱讀重對利潤的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場：在項(xiàng)目定位階段，對供求關(guān)系評估不夠準(zhǔn)確，在銷售過程過于偏重對謝謝閱讀利潤的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。2005年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實(shí)感謝閱讀現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實(shí)現(xiàn)較高的銷售利潤。車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。8.客戶總結(jié)通過銷售，*******的購買客戶與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下：謝謝閱讀購買目的******高層住宅自住客戶占87%，投資型客戶占13%。05年受政府調(diào)控房地謝謝閱讀產(chǎn)市場的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長，但感謝閱讀看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購買****的主力軍，占成交量的66%，尤其以武侯區(qū)、感謝閱讀成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價(jià)格敏感度較高。感謝閱讀外省及其他二級縣市客戶占成交量的32%，外省客戶中上?？蛻粽嫉?0%左精品文檔放心下載右，這與公司通過短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。外省客戶對價(jià)格的敏感度感謝閱讀較低，購買主要看重品牌與地段，購買以投資為主，相比之下本地客戶還較精品文檔放心下載為保守與謹(jǐn)慎。職業(yè)62%，精品文檔放心下載白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營客戶謝謝閱讀從其購買的物業(yè)看，呈兩級分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額較低的兩房、感謝閱讀小三房，由此看私營業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營企業(yè)主與大部分小本工商謝謝閱讀業(yè)主。購買原因地段是客戶選擇******的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)精品文檔放心下載主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重謝謝閱讀地段優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。謝謝閱讀發(fā)展商品牌雖是客戶選擇****的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。感謝閱讀綜上所述，在********客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項(xiàng)目周邊、城南片區(qū)與謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀意識，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征謝謝閱讀密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，精品文檔放心下載謝謝閱讀是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差。感謝閱讀有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個(gè)商業(yè)帶，謝謝閱讀但這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落感謝閱讀謝謝閱讀空白點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中謝謝閱讀可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊：謝謝閱讀沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊--品牌餐飲+商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無成熟感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀飲+商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、會(huì)所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷精品文檔放心下載售價(jià)格，另一方面也會(huì)提升住宅的品質(zhì)。培根路特色文化商業(yè)板塊--謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載閑作為重點(diǎn)挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊--填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市和農(nóng)精品文檔放心下載貿(mào)市場(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。精品文檔放心下載商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題精品文檔放心下載消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)；主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。感謝閱讀謝謝閱讀批程序也將更加嚴(yán)格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀者雙方的回報(bào)率，制定有效的經(jīng)營管理模式。住宅銷售與商業(yè)推廣和經(jīng)營的矛盾：2005年為了不影響住宅銷售，05精品文檔放心下載年商業(yè)未正式進(jìn)行推廣，未安排合適的銷售節(jié)點(diǎn)，因此出現(xiàn)銷售斷檔。精品文檔放心下載對商鋪銷售時(shí)機(jī)的思考感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載以向投資者灌輸對物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭精品文檔放心下載“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。感謝閱讀****作為一個(gè)住宅-商業(yè)復(fù)合的地產(chǎn)項(xiàng)目，如何對各功能板塊的推售時(shí)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀商業(yè)的銷售。這樣，從2005年全年幾乎未對進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致謝謝閱讀一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。關(guān)于銷售價(jià)格的思考據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價(jià)格定位為14,000元/㎡，二層定位為7,000感謝閱讀元/㎡，臨河會(huì)所式商業(yè)定位為8,500元/㎡，實(shí)際成交價(jià)格均價(jià)為一層為精品文檔放心下載16,000元/㎡，二層為7,000元/㎡，臨河會(huì)所式商業(yè)為8,200元/㎡。對商業(yè)謝謝閱讀物業(yè)銷售節(jié)奏及價(jià)格來看，主要存在以下問題：謝謝閱讀標(biāo)測算，內(nèi)街售價(jià)定得過高，但使得后期內(nèi)街商業(yè)物業(yè)銷售面臨“尷精品文檔放心下載尬謝謝閱讀精品文檔放心下載場形象，無法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷政策，影響了銷售速度。感謝閱讀謝謝閱讀影響銷售利潤。05精品文檔放心下載調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價(jià)格預(yù)期目標(biāo)和住宅的居住氛圍。謝謝閱讀值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)銷售與招商密切配合，以招商成果帶動(dòng)銷售感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀多重主力店，認(rèn)為其招商的成功必會(huì)帶來后期經(jīng)營的成功。精品文檔放心下載租售比例的把握謝謝閱讀****設(shè)置了較多主力精品文檔放心下載感謝閱讀公司在引進(jìn)主力店時(shí)，多與對方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買租賃物業(yè)，謝謝閱讀精品文檔放心下載棄購買權(quán)，則我公司將其帶租約銷售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整在*******項(xiàng)目中公司對商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀****臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也精品文檔放心下載不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載后期管理精品文檔放心下載謝謝閱讀升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。為保障*******商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理，由物管公司將成立專門的精品文檔放心下載商業(yè)管理部門，對****商業(yè)物業(yè)按照三權(quán)分離的原則進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載升值的目的。商務(wù)公寓物業(yè)市場定位總結(jié)基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務(wù)辦公的硬件條件，臨近川大良好的商務(wù)辦公氛精品文檔放心下載圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務(wù)公寓有較好的發(fā)展空間。項(xiàng)目謝謝閱讀的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項(xiàng)目貢獻(xiàn)感謝閱讀更高的利潤。項(xiàng)目的商務(wù)公寓定位為：滿足成長型中小企業(yè)辦公需求的高檔商精品文檔放心下載務(wù)公寓。2003年的市場環(huán)境來看商務(wù)公寓的銷售價(jià)謝謝閱讀05年新謝謝閱讀政政策對商務(wù)公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷售面臨政策風(fēng)險(xiǎn)而處境尷感謝閱讀尬，銷售抗性增大。政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。成都市規(guī)劃局規(guī)定：“商務(wù)公寓”的建設(shè)在2004年7月有關(guān)規(guī)劃規(guī)定謝謝閱讀1號樓規(guī)劃定性為住宅的性質(zhì)是不可改變精品文檔放心下載感謝閱讀竣工驗(yàn)收也將按住宅進(jìn)行。律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公字眼，盡量用“居家創(chuàng)精品文檔放心下載業(yè)”類代替，模糊廣告用語。概念替換：可考慮使用當(dāng)下流行的SOHO精品文檔放心下載類概念進(jìn)行替換?？蛻舴治鲑徺I目的：商務(wù)公寓自住比例占59%，投資的客戶占41%。實(shí)際成交客精品文檔放心下載感謝閱讀**成都公司的入住,謝謝閱讀增強(qiáng)了客戶的購買信心與決心。精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載烈，但**品牌的號召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。精品文檔放心下載信息來源：信息來源較為分散，****業(yè)主占13%，朋友介紹23%，廣告精品文檔放心下載占15%，合作商23%，這說明前期多渠道的拓展客戶資源，在**廣場的感謝閱讀銷售中效果比較明顯。**廣場在推謝謝閱讀謝謝閱讀**廣場銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展謝謝閱讀客戶渠道，運(yùn)用品牌影響力，吸引客戶購買。銷售價(jià)格5,000元/㎡謝謝閱讀達(dá)5,440元/㎡，從結(jié)果來看，達(dá)到了預(yù)期定位價(jià)格。謝謝閱讀小戶型物業(yè)定位總結(jié)本項(xiàng)目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校謝謝閱讀園市場支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。同時(shí)小戶型銷售市場形勢較謝謝閱讀好，投資需求旺盛，租賃市場良好。而且小戶型地塊設(shè)置于地塊西南角，由東精品文檔放心下載北往西南角呈L型退臺式設(shè)計(jì)，對容積率貢獻(xiàn)大。因此在本項(xiàng)目設(shè)置了精品小精品文檔放心下載戶型住宅。銷售總結(jié)消費(fèi)者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項(xiàng)生活精品文檔放心下載謝謝閱讀交通和生活成本是消費(fèi)者關(guān)注的核心問題。銷售策略：按客戶重要等級劃分銷售開拓了公司關(guān)系營銷的先河，形成市精品文檔放心下載場追捧的熱銷的局面。（公司內(nèi)部員工——公司關(guān)系客戶——員工親友——普感謝閱讀通客戶）值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)感謝閱讀降低對高檔住宅社區(qū)的影響，同時(shí)又做到貢獻(xiàn)容積率。從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在10,000㎡感謝閱讀存在空間較為寬松和適度。農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場在定位及設(shè)計(jì)中有如下問題據(jù)拍賣規(guī)劃要點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場屬于政策強(qiáng)制要求配套3,000㎡，但在定位時(shí)精品文檔放心下載我們沒有充分考慮到區(qū)域市場容量，將其規(guī)模做到了3,700㎡，超出了感謝閱讀市場實(shí)際需求。對農(nóng)貿(mào)市場建筑成本投入過大，如外墻全部采用干掛花崗石。精品文檔放心下載農(nóng)貿(mào)市場腌鹵攤位沒有排水點(diǎn)，點(diǎn)殺區(qū)給水和籠位設(shè)置不合理等。謝謝閱讀對部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等。感謝閱讀3,700㎡精品文檔放心下載60%精品文檔放心下載造成目前狀況的原因?yàn)椋?***精品文檔放心下載支撐經(jīng)營。方園500感謝閱讀謝謝閱讀價(jià)轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營商家成為高租金，經(jīng)營成本高，經(jīng)營難以為繼。謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場的思考謝謝閱讀精品文檔放心下載劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。感謝閱讀銷售率不高，導(dǎo)致未銷商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來難度很大。精品文檔放心下載精品文檔放心下載另一方面吸引更多人氣。謝謝閱讀謝謝閱讀后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。和當(dāng)?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭取政策的支持。精品文檔放心下載可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營。感謝閱讀11,000元/㎡感謝閱讀謝謝閱讀05精品文檔放心下載銷售目標(biāo)出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場重新整合。會(huì)所會(huì)所定位與實(shí)際結(jié)果存在以下問題:會(huì)所的定位設(shè)計(jì)時(shí)將會(huì)所大堂入口設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會(huì)所后期感謝閱讀對外經(jīng)營，另一方面存在安全隱患。會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對其感謝閱讀類型的陳述而未考慮功能的實(shí)用性，如健身房等。會(huì)所內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置既要從經(jīng)營角度與后期維護(hù)角度考慮，又要從為業(yè)主服謝謝閱讀務(wù)角度考慮。車位車位定位與實(shí)際使用對比效果分析：**戶數(shù)車位比為10.7，作為高品質(zhì)項(xiàng)目，這種車位配置比例有利于后期車精品文檔放心下載位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項(xiàng)目品質(zhì)與謝謝閱讀口碑。由于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車位定位時(shí)對商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實(shí)際使用中對區(qū)謝謝閱讀域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。未來開發(fā)的項(xiàng)目中應(yīng)考慮各物感謝閱讀業(yè)特點(diǎn)及安防。由于前期設(shè)計(jì)對車位采取最低標(biāo)準(zhǔn)配置原則，未預(yù)留多余面積，造成修建完感謝閱讀謝謝閱讀存在車流動(dòng)線、車位面積劃分不合理的現(xiàn)象。10.品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預(yù)期*******是***進(jìn)入成都以來的第二個(gè)項(xiàng)目，并于03年開始雙項(xiàng)目運(yùn)作的模式。謝謝閱讀品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過**名城的后期銷售，以及****的銷售及呈現(xiàn)，增加市場份感謝閱讀額的同時(shí)，將**擅長的高層豪宅開發(fā)理念引入成都，豐富成都的產(chǎn)品線，穩(wěn)步提高謝謝閱讀市場地位。品牌建設(shè)工作〖*******·****謝謝閱讀更注重公司品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌。品牌推廣語：光榮夢想|精品精粹|超越卓越。推廣要點(diǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的背景支持全國多個(gè)城市25年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積淀“誠信卓越精品永恒”的開發(fā)理念推廣調(diào)性大氣、沉穩(wěn)，同時(shí)更注重親和力與溝通性宣傳手段硬廣立勢，軟文炒作，雜志保溫品牌建設(shè)的實(shí)際效果企業(yè)品牌美譽(yù)度持續(xù)提高：通過****的一年多的銷售，消除了成都人對高層精品文檔放心下載電梯住宅的心理抗性，同時(shí)改變了九眼橋片區(qū)的居住結(jié)構(gòu)，使之成為目前成感謝閱讀都又一高檔居住區(qū)。對項(xiàng)目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價(jià)的謝謝閱讀持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強(qiáng)大。客戶基礎(chǔ)的夯實(shí)：****的銷售體現(xiàn)的**物業(yè)增值的潛力，以及產(chǎn)品呈現(xiàn)力，精品文檔放心下載在成都市場以及業(yè)內(nèi)，培育了數(shù)量較大的**忠實(shí)客戶，為公司的持續(xù)開發(fā)積感謝閱讀蓄了豐富且高質(zhì)的資源。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處04、05年的品牌推廣僅僅依托于項(xiàng)謝謝閱讀感謝閱讀劃及主題。精品文檔放心下載感謝閱讀地產(chǎn)品有力的支撐。****亮相時(shí)間有一定重合，但對于精品文檔放心下載名城的借勢方面力度不夠，項(xiàng)目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，感謝閱讀削弱推廣力度。精品文檔放心下載點(diǎn)掛鉤，節(jié)點(diǎn)性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。對品牌推廣的建議整合推廣；項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)；渠道多樣；搭建**會(huì)平臺；整合客戶資源；加強(qiáng)與集團(tuán)的溝通。11.項(xiàng)目總體評價(jià)中海----城項(xiàng)目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，****項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成精品文檔放心下載功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司謝謝閱讀市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地謝謝閱讀位，推動(dòng)了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了精品文檔放心下載大量的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系。謝謝閱讀【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】1.項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行及管理項(xiàng)目開發(fā)周期本項(xiàng)目分三個(gè)批次開發(fā)。項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表：項(xiàng)目整體從批次A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)拿地到主要原計(jì)劃節(jié)超謝謝閱讀進(jìn)度控制點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間簽定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24感謝閱讀定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)2003.04.252003.04.252003.04.25精品文檔放心下載開工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713個(gè)月10個(gè)月3個(gè)月謝謝閱讀開盤2004.10.232004.12.2418個(gè)月17個(gè)月1個(gè)月精品文檔放心下載地下室結(jié)構(gòu)封頂日期/2004.11.102004.12.16謝謝閱讀主體結(jié)構(gòu)封頂日期2004.08.182005.02.042005.08.20感謝閱讀工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日期2005.06.102005.08.202006.08.28感謝閱讀入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843個(gè)月43個(gè)月0個(gè)月感謝閱讀主要施工進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對比表（B區(qū)）計(jì)劃完成實(shí)際完成1施工項(xiàng)目名稱計(jì)劃起止時(shí)間實(shí)際起止時(shí)間時(shí)間2開工112004.8.272004.8.27謝謝閱讀2004.8.28～2004.8.28～360872004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工60462004.12.162004.12.162004.12.17～5三層轉(zhuǎn)換層施工48482004.12.17～2005.2.2感謝閱讀2005.2.262004.12.17～十五層以下結(jié)構(gòu)施工1381382004.12.17～2005.5.3謝謝閱讀2005.5.32004.12.17～2004.12.17～732層）2472472005.8.202005.8.202004.12.17～8機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂2632632004.12.17～2005.9.5感謝閱讀2005.9.52004.12.17～9主體驗(yàn)收2652652004.12.17～2005.9.7感謝閱讀2005.9.72005.9.8～2005.9.8～10屋面工程24242005.10.12005.10.12005.9.8～11頂層外裝飾40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～12頂層下架40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五層以上外飾工程1501712006.2.042006.2.252006.2.05～14十五層以下外裝飾115942006.2.26～2006.5.30謝謝閱讀2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15內(nèi)飾工程2652652006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空層裝飾53532006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17電梯安裝調(diào)試1321322006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15感謝閱讀2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃?xì)夤こ?812812006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架2302302006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工驗(yàn)收7317312004.8.28～2006.8.28感謝閱讀2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外綠化、景觀1461462006.9.302006.9.302.土建工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)綜合管理項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理。項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展的“綱”，編制總體計(jì)劃一定要結(jié)合項(xiàng)目謝謝閱讀特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，過程中根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)調(diào)感謝閱讀整并知會(huì)相關(guān)部門，對要求時(shí)間較長的材料采購，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工作感謝閱讀要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。與公司各部門的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃及物資采購計(jì)劃必須按照項(xiàng)目制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃來制定。謝謝閱讀同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門的推動(dòng)作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成感謝閱讀果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。本工程發(fā)展過程中項(xiàng)目管理模式感謝閱讀經(jīng)歷了前期的地盤經(jīng)理制和后期的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制，雖然此時(shí)的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理感謝閱讀精品文檔放心下載聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建議今后項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實(shí)施，感謝閱讀使權(quán)責(zé)一致。各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很精品文檔放心下載不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)感謝閱讀感謝閱讀開展工作才會(huì)順利。由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，精品文檔放心下載主要是通過開協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)感謝閱讀會(huì)主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛感謝閱讀進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的精品文檔放心下載責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。謝謝閱讀對監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢感謝閱讀查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。謝謝閱讀精品文檔放心下載根據(jù)考評結(jié)果決定獎(jiǎng)金的支付比例，考評不合格的人員不得留在項(xiàng)目監(jiān)理，增感謝閱讀強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機(jī)感。同時(shí)要發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動(dòng)性，一方面激勵(lì)他謝謝閱讀們，充分相信他們，另一方面要加強(qiáng)對監(jiān)理的監(jiān)督，對監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜感謝閱讀及時(shí)予以糾正，采取問責(zé)制，對監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實(shí)進(jìn)行問責(zé)制。謝謝閱讀精品文檔放心下載甲方在糾正，事后不了了之，這樣助長了監(jiān)理的隨意性。售樓合同主要技術(shù)條款要清楚，避免施工過程中違背合同的修改引起糾紛。感謝閱讀質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。本工程在開工前即對管理體系和表格進(jìn)行了檢討和優(yōu)化，過程中注重體系精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載沉降、裂縫等質(zhì)量通病的業(yè)主投訴大大減少。變更的預(yù)見性。感謝閱讀可以減少返工量和經(jīng)濟(jì)損失，這就要求工程師和設(shè)計(jì)師提前認(rèn)真看圖紙及研究感謝閱讀節(jié)點(diǎn)作法等。重要的是項(xiàng)目部工程師一定要樹立精品意識和細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)由項(xiàng)目感謝閱讀負(fù)責(zé)的責(zé)任意識，主動(dòng)在細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)上想辦法，消除依賴設(shè)計(jì)部的思想。謝謝閱讀加大材料質(zhì)量控制力度。為能有效控制進(jìn)場材料質(zhì)量，甲供及甲指乙供材料均應(yīng)有經(jīng)物資部確定的感謝閱讀樣板或詳細(xì)的材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由設(shè)計(jì)、物資封板后送項(xiàng)目部方可進(jìn)行驗(yàn)收及感謝閱讀施工；而對于施工過程中由于設(shè)計(jì)變更新發(fā)生的需甲方認(rèn)價(jià)的乙供材料，項(xiàng)目感謝閱讀謝謝閱讀認(rèn)樣、封樣，避免施工單位認(rèn)價(jià)材料和實(shí)際采購材料之間的偷梁換柱。由于乙感謝閱讀供材料數(shù)量少，進(jìn)場時(shí)間分散，也是材料質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)，必須加強(qiáng)材料精品文檔放心下載的進(jìn)場驗(yàn)收工作。重視施工樣板的指導(dǎo)和預(yù)控作用。成熟的項(xiàng)目管理，應(yīng)該將更多的時(shí)間來關(guān)注項(xiàng)目的計(jì)劃及預(yù)控措施。而施精品文檔放心下載工樣板對于我們的重要性也就在于此。首先應(yīng)確定需認(rèn)樣的范圍。需要根據(jù)相關(guān)規(guī)范、強(qiáng)條及考慮滿足小業(yè)主的精品文檔放心下載使用功能，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)。對于清水房而言，通常有如下項(xiàng)目需定樣：謝謝閱讀入戶門：顏色、材質(zhì)、門扇開向、門跺尺寸、門扇下標(biāo)高確定；謝謝閱讀感謝閱讀門窗分隔方式、門扇下標(biāo)高確定；防水：施工部位、施工范圍；開關(guān)、插座、配電箱：設(shè)置位置應(yīng)滿足業(yè)主使用功能，重點(diǎn)又在廚房、感謝閱讀衛(wèi)生間內(nèi)開關(guān)、插座、給水點(diǎn)位置；空調(diào)機(jī)設(shè)置：外機(jī)的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；精品文檔放心下載外墻節(jié)點(diǎn)：滴水節(jié)點(diǎn)、窗盤節(jié)點(diǎn)、面磚，涂料收口位置。感謝閱讀施工樣板的確認(rèn)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、營銷、物管等部門和監(jiān)理、施工單位參加，謝謝閱讀且應(yīng)及時(shí)完成認(rèn)樣記錄。對精裝工程更應(yīng)該以樣板牽頭，對每個(gè)分項(xiàng)工程都應(yīng)謝謝閱讀認(rèn)樣。逐步將交樓標(biāo)準(zhǔn)集成化、模塊化。謝謝閱讀之所以希望交樓標(biāo)準(zhǔn)能夠集成化、模塊化，是因?yàn)槊恳粋€(gè)新項(xiàng)目都會(huì)拋開建施感謝閱讀中的建筑做法，重新編寫交樓標(biāo)準(zhǔn)，不但耗時(shí)，而且未能合理利用以往項(xiàng)目的感謝閱讀有益經(jīng)驗(yàn)。對此，有以下幾點(diǎn)想法：感謝閱讀謝謝閱讀的也應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)圖集與工程實(shí)際經(jīng)驗(yàn)為參考；精品文檔放心下載免過多的設(shè)計(jì)修改及費(fèi)用變更；確立新項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)僅需對有新要求或此前無類似工程經(jīng)驗(yàn)的做法進(jìn)精品文檔放心下載行討論，從而可以節(jié)約大量人力、時(shí)間；感謝閱讀從而形成一套可以代表**水平的經(jīng)濟(jì)、高質(zhì)的交樓做法。感謝閱讀3.水電安裝工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)圖紙審查的深度圖紙審查中除了審查系統(tǒng)的功能性外還應(yīng)結(jié)合實(shí)用性要求。如地下室安裝的下謝謝閱讀排風(fēng)管道、配電箱柜、消火栓及排水管道等位置布置對日后停車位及行車規(guī)劃的影感謝閱讀響；空調(diào)外機(jī)位的設(shè)置合理性問題等。盡量使環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理精品文檔放心下載景觀施工單位應(yīng)在總平雨污水管線施工開始時(shí)同步進(jìn)場，雨污水管敷設(shè)前對主感謝閱讀謝謝閱讀這樣雨污水管道敷設(shè)時(shí)可以及時(shí)的調(diào)整有沖突的井位和管線走向，盡量減少后期重感謝閱讀新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對較淺的總平強(qiáng)弱電精品文檔放心下載管線敷設(shè)前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，這樣一方面便于總平景觀照明燈具謝謝閱讀的布置定位，另一方面也減少樹坑開挖和土坡反復(fù)調(diào)整對管線的破壞。感謝閱讀化糞池提前施工對于高層建設(shè)項(xiàng)目，一般情況下非地下室區(qū)域面積都較小，可作為化糞池的用感謝閱讀地非常有限，化糞池距離地下室或建筑外墻都較近，給施工造成極大的困難，如果感謝閱讀再遇到下雨天氣，往往會(huì)發(fā)生塌方及支護(hù)困難等問題。故可以考慮在前期地下室土感謝閱讀方開挖時(shí)便將化糞池同步開挖施工，這樣在沒有太大干擾及有降水保障的情況下可謝謝閱讀顯著縮短工期，還可以給施工期間的污水臨時(shí)排放創(chuàng)造有利條件，并減少后期對景謝謝閱讀觀施工的不利影響。正式用電提前使用對于分期分批施工的項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃將正式配電房適當(dāng)提前投感謝閱讀入使用，以減少施工臨時(shí)用電供配電設(shè)備的一次性投入，減少投資。精品文檔放心下載施工中的細(xì)節(jié)控制在整個(gè)系統(tǒng)安全可靠的前提下，項(xiàng)目的品質(zhì)更多的體現(xiàn)在施工的細(xì)節(jié)控制上。謝謝閱讀如****謝謝閱讀露，不便于景觀變更調(diào)整，后經(jīng)過整改，采取水泥沙漿將外露螺栓覆蓋壓光，解決謝謝閱讀了防腐問題，但標(biāo)高的出入?yún)s仍然未能有效解決，建議采取預(yù)制基礎(chǔ)可有效解決以感謝閱讀謝謝閱讀這樣才能保證后期管道穿墻、梁處防水作業(yè)的施工質(zhì)量。4.裝飾、景觀工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)謝謝閱讀施工方的專業(yè)技術(shù)人員，做好專業(yè)銜接，消除圖紙中的盲點(diǎn)，明確各節(jié)點(diǎn)做法，精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀靈活高效的配合是確保質(zhì)量和工期的有效手段。欄桿材料質(zhì)量控制，項(xiàng)目部應(yīng)嚴(yán)格做好材料樣板的認(rèn)樣和封樣工作，重視過程檢精品文檔放心下載查。在施工方大批進(jìn)貨前，項(xiàng)目部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理到廠驗(yàn)收，重點(diǎn)檢查了鍍鋅、鐵件感謝閱讀壁厚、油漆品牌等情況。在欄桿在廠批量加工過程中，項(xiàng)目部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理不定期感謝閱讀到廠檢查，重點(diǎn)檢查鐵件尺寸、焊接質(zhì)量、底漆質(zhì)量等。通過以上措施，確保了感謝閱讀欄桿半成品進(jìn)場的合格率。感謝閱讀100％淋謝謝閱讀水試驗(yàn)，經(jīng)過整改和復(fù)驗(yàn)，在入伙時(shí)達(dá)到全數(shù)合格。對外門窗滲水，項(xiàng)目部做了感謝閱讀具體分析：窗臺滲水：主要原因是塞縫不實(shí)，外墻空鼓，密封膏粘結(jié)不牢，窗臺里低外感謝閱讀高等。窗框滲水：主要原因是注膠不到位或45°拼角處漏安轉(zhuǎn)角鋁塊等。精品文檔放心下載45°謝謝閱讀安裝過程中窗扇變形，密封條安裝不貫通等。感謝閱讀5.小戶型精裝房的施工管理******小戶型精裝房是成都公司第一個(gè)全精裝工程，具有分包多，時(shí)間緊，成品謝謝閱讀保護(hù)困難等特點(diǎn)。體會(huì)是：謝謝閱讀不能將其簡單視為建筑工程的一個(gè)分部，而進(jìn)行搭接施工。應(yīng)在建筑工程施工完精品文檔放心下載成后，整體或分層移交