江蘇昆山某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

目錄一、**概況[一]、**區(qū)區(qū)位及歷史介介紹[二]、經(jīng)濟(jì)建建設(shè)狀況[三]、政府規(guī)規(guī)劃方案二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展概[一]、總體規(guī)規(guī)劃定位[二]、土地供供應(yīng)情況[三]、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情情況[四]、項(xiàng)目介介紹[五]、市場(chǎng)結(jié)結(jié)論三、項(xiàng)目建議序此次，針對(duì)昆山山**鎮(zhèn)的**公司地塊項(xiàng)項(xiàng)目，我們對(duì)對(duì)**當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)進(jìn)行了初步的的調(diào)研。報(bào)告告將結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目研展需要要、對(duì)**當(dāng)?shù)氐臍v史史淵源、發(fā)展展現(xiàn)狀、該鎮(zhèn)鎮(zhèn)的定位和政政府規(guī)劃方向向做全面的介介紹，同時(shí)對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋氐亻_發(fā)情況和和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平做較為為全面的市場(chǎng)場(chǎng)介紹與評(píng)估估，為項(xiàng)目提提供最新的市市場(chǎng)參考依據(jù)據(jù)。一、**概況[一]、**區(qū)區(qū)位及歷史介介紹**（曾名***），位于江江蘇省昆山市市的南部，東東臨上海市的的青浦區(qū)，距距上海市區(qū)55公里、西依蘇蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)，距蘇州市市區(qū)35公里，處于江江蘇“南大門”的顯要位置置。穿昆山市南北的的交通主干道道--南北公路，穿穿越**與318國(guó)道相交接接，往東至青青浦、虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)及上海市市區(qū)，往西至至吳江、浙江江等地，前往上海虹虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)只需40分鐘。**素有“三五五”之稱（5萬(wàn)畝耕地、5萬(wàn)畝水域、5萬(wàn)人口），東東靠**、西臨陽(yáng)澄澄湖、南依五五保湖、北有有萬(wàn)千湖和白白蓮湖，境內(nèi)內(nèi)河港縱橫，是是典型的江南南魚米之鄉(xiāng)。**古鎮(zhèn)區(qū)保留留著“一河兩橋”，小橋、流流水、人家的的明清風(fēng)貌，自自然資源和人人文景觀交相相輝映，亦是是著名的千年年歷史文化古古鎮(zhèn)。[二]、經(jīng)濟(jì)建建設(shè)狀況外向型經(jīng)濟(jì)鼎新科技工業(yè)園規(guī)劃圖鼎新科技工業(yè)園規(guī)劃圖2000年，***鎮(zhèn)合同利用用外資首次超超過(guò)1000萬(wàn)美元，標(biāo)標(biāo)志著**鎮(zhèn)外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)取得重大大突破。2001年全鎮(zhèn)新批批外資項(xiàng)目6只，合同利利用外資3823萬(wàn)美元，實(shí)實(shí)際到帳外資資525萬(wàn)美元，特特別是臺(tái)商投投資的正崴精精密（昆山）科科技園區(qū)落戶戶**，總規(guī)劃面面積1500畝，首期啟啟動(dòng)建設(shè)160畝、投資2998萬(wàn)美元，標(biāo)標(biāo)志著**在外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)龍頭大項(xiàng)項(xiàng)目引進(jìn)上有有了實(shí)質(zhì)性的的進(jìn)展，**外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良良好。目前，昆昆山開發(fā)區(qū)**工業(yè)配套區(qū)區(qū)框架全面形形成，成為**外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的主要要載體。2003年**全年新批外外資項(xiàng)目15個(gè)，合同利利用外資6820萬(wàn)美元，成成功啟動(dòng)昆山山開發(fā)區(qū)**工業(yè)園和鼎鼎新科技工業(yè)業(yè)園，并全面面規(guī)劃“**鎮(zhèn)外來(lái)人員員居住中心”，**投資環(huán)境趨趨向優(yōu)化。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在昆山加快發(fā)展展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)實(shí)施"富民工程"的28條政策措施施激勵(lì)下，**鎮(zhèn)全面營(yíng)造造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展氛圍，配配套制訂了16條優(yōu)惠措施施，規(guī)劃了干干家甸、邵塔塔港兩個(gè)民營(yíng)營(yíng)小區(qū)，首期期開發(fā)啟動(dòng)260畝。鎮(zhèn)內(nèi)外外個(gè)私業(yè)主踴踴躍投資創(chuàng)業(yè)業(yè)，2001年完成批租租土地171余畝，新注注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)業(yè)46家，注冊(cè)資資金2596萬(wàn)元，項(xiàng)目目投入量3800萬(wàn)元，新注注冊(cè)登記的個(gè)個(gè)體工商戶487戶，新增就就業(yè)人員1000多人。同時(shí)時(shí)，**村級(jí)民營(yíng)小小區(qū)狹港木業(yè)業(yè)小區(qū)初具規(guī)規(guī)模，朱浜工工業(yè)小區(qū)、馬馬援莊小區(qū)、陸陸涇富民小區(qū)區(qū)同步開發(fā)，2000畝溫州工業(yè)業(yè)園全面啟動(dòng)動(dòng)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)早在1991年年，**紅利來(lái)襯衫衫廠與日本國(guó)國(guó)USUICO.LTTD和ナニヮ株株式會(huì)社合資資生產(chǎn)出口服服裝，在隨后后的10余年創(chuàng)業(yè)歷歷程中，**鎮(zhèn)服裝工業(yè)業(yè)得到了蓬勃勃發(fā)展。現(xiàn)有有8家規(guī)模較大大的服裝合資資企業(yè)、近20家民營(yíng)服裝裝企業(yè)，服裝裝員工近8000名，年產(chǎn)各各類服裝1000萬(wàn)件（套），服服裝自營(yíng)出口口額超1億美元，服服裝產(chǎn)業(yè)成為為全鎮(zhèn)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2001年11月，蘇州錦錦弘時(shí)裝有限限公司與日本本國(guó)ナニヮ株株式會(huì)社共同同投資興辦蘇蘇州弘翔服裝裝有限公司，標(biāo)標(biāo)志著**服裝生產(chǎn)從從目前的來(lái)料料加工貿(mào)易為為主向一般貿(mào)貿(mào)易業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化化的新起點(diǎn)，市市場(chǎng)面向歐美美。**服裝企業(yè)在在日本和東南南亞一帶享有有良好的知名名度，成為遠(yuǎn)遠(yuǎn)近聞名的"服裝之鄉(xiāng)"。[三]、政府規(guī)規(guī)劃方案總體概念規(guī)劃從此次市調(diào)情況況了解，作為為昆山的重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，**將成為**“西南部旅游游開發(fā)區(qū)”總體規(guī)劃的的重點(diǎn)發(fā)展地地區(qū)，整個(gè)旅旅游開發(fā)區(qū)的的政府一期規(guī)規(guī)劃是5年完成，未未來(lái)的規(guī)劃主主要在現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件基礎(chǔ)礎(chǔ)上，依靠**自身的旅游游文化優(yōu)勢(shì)，以以旅游事業(yè)帶帶動(dòng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展成為該鎮(zhèn)鎮(zhèn)的主導(dǎo)規(guī)劃劃方向。具體旅游開發(fā)實(shí)實(shí)施為挖掘和保護(hù)古古鎮(zhèn)旅游資源源，**鎮(zhèn)人民政府府委托上海同同濟(jì)大學(xué)對(duì)文文昌閣風(fēng)景區(qū)區(qū)進(jìn)行總體規(guī)規(guī)劃。依據(jù)規(guī)規(guī)劃，**鎮(zhèn)投資數(shù)千千萬(wàn)元，實(shí)施施古鎮(zhèn)區(qū)"一河兩街"仿古修繕，修修舊如舊，逐逐步展現(xiàn)江南南古鎮(zhèn)粉墻黛黛瓦之明清風(fēng)風(fēng)貌，凸現(xiàn)"古文化"，展現(xiàn)"水文化"和"橋文化"。新建蓮池池休閑廣場(chǎng)和和停車場(chǎng)，很很好地展示**五保湖畔煙煙波浩渺的恢恢宏氣勢(shì)。通通過(guò)一系列保保護(hù)性建設(shè)改改造，把**古鎮(zhèn)一河兩兩街的明清古古鎮(zhèn)風(fēng)貌，清清新、淳樸的的江南水鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)情，逐漸展展現(xiàn)在人們面面前。**憑借特有的的古鎮(zhèn)風(fēng)物古古跡，走"錯(cuò)位發(fā)展"之路，定位"文化旅游"，融藝術(shù)文文化于旅游之之中，在共性性中張揚(yáng)個(gè)性性，揚(yáng)人文大大旗，以"文化"取勝。隨著著各類館藏景景點(diǎn)的不斷增增添，**以"中國(guó)民間博博物館之鄉(xiāng)"為特色旅游游品牌。目前前，古鎮(zhèn)景區(qū)區(qū)內(nèi)，以國(guó)內(nèi)內(nèi)首創(chuàng)的"中國(guó)古磚瓦瓦博物館"為代表，先先后建成開放放“金石人家”篆刻藝術(shù)館館、華東第一一古董館、柿柿園書畫藝術(shù)術(shù)館、中華歷歷代錢幣珍藏藏館、中國(guó)宜宜興紫砂博物物館。在整個(gè)**旅游游經(jīng)濟(jì)概念的的發(fā)展規(guī)劃中中，和旅游開開發(fā)相關(guān)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目建建設(shè)開發(fā)是整整個(gè)計(jì)劃的重重要組成部分分，而與此相相關(guān)的發(fā)展介介紹我們將在在后文羅列。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展概況[一]、總體規(guī)規(guī)劃定位**是昆山“***西南旅游開開發(fā)區(qū)規(guī)劃”的重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，從對(duì)對(duì)該規(guī)劃的了了解，昆山將將依托**地區(qū)多年的的旅游文化積積淀和**的天然湖泊泊資源優(yōu)勢(shì)，通通過(guò)發(fā)展該處處旅游事業(yè)帶帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊，并并以次打造地地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域按按**的沿**部分展開，**老鎮(zhèn)為該規(guī)規(guī)劃文化旅游游的源頭部分分，重點(diǎn)發(fā)展展文化旅游事事業(yè)。而沿湖湖部分則將作作為度假旅游游區(qū)域，通過(guò)過(guò)開發(fā)水資源源旅游來(lái)發(fā)展展相應(yīng)的度假假類房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)。從從已招標(biāo)土地地的容積率指指數(shù)和該區(qū)域域的旅游度假假定位，度假假類別墅項(xiàng)目目將可能成為為該區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目目類型。[二]、土地供供應(yīng)情況發(fā)展商（項(xiàng)目名名稱）地塊面積m2鐘鼎63750豐澤房地產(chǎn)174692..2**莊園230991..1華立58510新世界94023.224金橋81866.77**166667新時(shí)代房地產(chǎn)887858..4總計(jì)17583588.64**鎮(zhèn)已出讓土土地匯總表整個(gè)**的旅游游開發(fā)區(qū)目前前政府計(jì)劃出出讓土地總共共16幅，總出讓讓土地面積約約360萬(wàn)m2，其中，現(xiàn)現(xiàn)已出讓的土土地有8幅，已出讓讓面積約為175萬(wàn)m2，占總出讓讓土地比例為為48.6%。[三]、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情情況目前，整個(gè)***的房地產(chǎn)市市場(chǎng)尚處于起起步階段，和和昆山的火爆爆樓市相比，該該處的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情況就就顯得溫和許許多。做為具有多年歷歷史的文化古古鎮(zhèn)，該地區(qū)區(qū)的住宅以明明清風(fēng)格的老老宅為主，新新建住宅也大大多保留了類類似的風(fēng)格，在在鎮(zhèn)中心附近近尚未見到類類似昆山市區(qū)區(qū)的大型新建建小區(qū)。而作為整個(gè)***旅游開發(fā)區(qū)區(qū)的土地規(guī)劃劃和已批容積積率看（容積積率基本在1以下），別別墅類產(chǎn)品將將成為這些項(xiàng)項(xiàng)目的主要開開發(fā)類型。目目前，在劃歸歸的旅游開發(fā)發(fā)區(qū)域內(nèi)，已已經(jīng)在銷售的的別墅項(xiàng)目目目前僅一家——**別墅，為獨(dú)獨(dú)立式的別墅墅項(xiàng)目，總價(jià)價(jià)在200-3300萬(wàn)/幢之間。而而開發(fā)區(qū)中其其他的已出讓讓土地，目前前尚未有啟動(dòng)動(dòng)跡象，究其其原因，別墅墅類產(chǎn)品受政政策影響，自自去年開始整整體市場(chǎng)不再再如前兩年風(fēng)風(fēng)光，成交有有下滑趨勢(shì)，這這其中以獨(dú)立立式的中高檔檔別墅為首沖沖，由此也造造成了目前發(fā)發(fā)展商對(duì)進(jìn)入入該市場(chǎng)的審審慎態(tài)勢(shì)。畢畢竟，作為一一個(gè)剛剛啟動(dòng)動(dòng)的旅游規(guī)劃劃區(qū)方案，對(duì)對(duì)進(jìn)入該地區(qū)區(qū)開發(fā)的成功功系數(shù)還是未未知，各家發(fā)發(fā)展商基本都都采取先占有有土地開發(fā)權(quán)權(quán)再靜觀市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)向和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手舉動(dòng)的的態(tài)度。[四]、項(xiàng)目介介紹目前在**旅游游開發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)在售的物物業(yè)為**別墅，該物物業(yè)于2002年對(duì)外發(fā)售售，是目前開開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一在售的獨(dú)立立式別墅小區(qū)區(qū)。**別墅**別墅總平效果圖**別墅總平效果圖物業(yè)位置：位于于**北側(cè)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)周莊東側(cè)交通狀況：上海海到**別墅距離45KM，滬青平高高速公路35分鐘車程即即可到達(dá)，自自滬寧高速公公路昆山出口口處周莊方向向約40分鐘車程。別墅形態(tài)：獨(dú)立立式別墅開發(fā)商：昆山豐豐澤恒業(yè)房地地產(chǎn)有限公司司開盤時(shí)間：20002-100-30入住時(shí)間：20004-122-30占地面積：1336667平方米容積率：00.16綠化率：85%%單體面積：3000-3800平方米總價(jià)：1330-2600萬(wàn)元/套均價(jià)：：6400元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：22元/平方米/月開發(fā)狀況：總規(guī)規(guī)劃建造獨(dú)立立別墅107幢，目前已已完工別墅776幢。裝修情況：毛坯坯銷售情況：已開開發(fā)的76幢別墅，目目前已經(jīng)現(xiàn)房房交付，銷售售狀況良好，根根據(jù)售樓人員員的介紹還有有大致5套未售出。[五]、市場(chǎng)結(jié)結(jié)論從對(duì)目前**房房地產(chǎn)開發(fā)市市場(chǎng)的了解和和項(xiàng)目了解，該該地區(qū)市場(chǎng)尚尚處于樓市開開發(fā)的起步階階段，從對(duì)我我們關(guān)注的開開發(fā)區(qū)獨(dú)立別別墅銷售情況況可以看出，目目前該區(qū)域的的別墅價(jià)格區(qū)區(qū)間在200萬(wàn)左右/套，而市場(chǎng)場(chǎng)接受度尚可可。從總價(jià)上上分析，這一一價(jià)格區(qū)間相相對(duì)同比總價(jià)價(jià)的上海地區(qū)區(qū)別墅橫向比比較，基本等等同于上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅的的總價(jià)范圍，為為此該處別墅墅也吸引了一一定數(shù)量的上上?？蛻羟叭トブ脴I(yè)。同昆昆山市區(qū)附近近的別墅價(jià)格格比較則處于于高價(jià)格區(qū)間間（昆山目前前在售的別墅墅價(jià)格區(qū)間在在4000--7000元/平方米之間間），由此，從從開發(fā)商的定定價(jià)上不難看看出，該地區(qū)區(qū)以旅游度假假為題材走當(dāng)當(dāng)?shù)馗邫n路線線產(chǎn)品的初步步市場(chǎng)試探是是可行的。當(dāng)然，從市場(chǎng)面面考慮，由于于近來(lái)房產(chǎn)市市場(chǎng)一系列眾眾所周知的政政策調(diào)控，對(duì)對(duì)高檔產(chǎn)品市市場(chǎng)的沖擊余余波還在延續(xù)續(xù)，整個(gè)別墅墅市場(chǎng)的走勢(shì)勢(shì)進(jìn)入年內(nèi)也也比較微妙。而**的旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃包括整個(gè)樓市目前尚不成熟，因此對(duì)后續(xù)進(jìn)入**地區(qū)產(chǎn)品開發(fā)的最終定位和開發(fā)時(shí)機(jī)的把握應(yīng)持較為審慎的態(tài)勢(shì)。三、項(xiàng)目建議通過(guò)對(duì)**地區(qū)區(qū)整體綜合鎮(zhèn)鎮(zhèn)情的調(diào)研和和對(duì)該處“**旅游開發(fā)區(qū)”的規(guī)劃了解解，從目前的的市場(chǎng)情況出出發(fā)，結(jié)合對(duì)對(duì)開發(fā)區(qū)未來(lái)來(lái)前景的考量量，我們對(duì)**公司位于開開發(fā)區(qū)的地塊塊提出如下的的初步項(xiàng)目建建議：建議一、持有土土地，等待時(shí)時(shí)機(jī)這一建議是從昆昆山政府對(duì)**旅游開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)的政策策支持度和市市場(chǎng)面的走勢(shì)勢(shì)綜合考量出出發(fā)，以現(xiàn)有有**地區(qū)的土地地價(jià)格看，處處于一個(gè)相對(duì)對(duì)優(yōu)惠的層面面，而整個(gè)**地區(qū)的旅游游開發(fā)市場(chǎng)前前景較為樂觀觀，市場(chǎng)的因因素造成了目目前對(duì)進(jìn)入別別墅市場(chǎng)的謹(jǐn)謹(jǐn)慎態(tài)度，因因此，低價(jià)進(jìn)進(jìn)入土地市場(chǎng)場(chǎng)，先占有市市場(chǎng)分額，再再等待時(shí)機(jī)開開發(fā)是對(duì)長(zhǎng)期期投資該地區(qū)區(qū)的方案建議議。建議二、度假類類高檔獨(dú)立別別墅定位，經(jīng)經(jīng)濟(jì)戶型控制制從已經(jīng)開發(fā)成功功的高檔別墅墅項(xiàng)目看出，該該地區(qū)有適合合建造高檔度度假別墅的先先天條件。而而從銷售角度度考慮，如果果走純高檔路路線，大戶型型的別墅設(shè)計(jì)計(jì)，由于總價(jià)價(jià)的壓力，市市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承承受相對(duì)較高高，目前的別別墅市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)也使得這類類產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)加大。而而如果走高檔檔度假別墅定定位，在產(chǎn)品品上對(duì)別墅進(jìn)進(jìn)行高檔化包包裝，包括會(huì)會(huì)所和配套、管管理的一系列列定位，在戶戶型的控制上上則緊湊設(shè)計(jì)計(jì)，控制單體體面積，從而而達(dá)到對(duì)總價(jià)價(jià)的控制，給給客戶以用購(gòu)購(gòu)買中檔物業(yè)業(yè)的價(jià)格享受受高檔服務(wù)配配套的感受，而而且投資和自自用的選擇余余地對(duì)客戶相相對(duì)高檔豪宅宅要靈活很多多，對(duì)發(fā)展商商而言該方案案定位的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受和和銷售壓力則則同樣可以靈靈活面對(duì)。建議三、度假類類高檔獨(dú)立別別墅和酒店式式公寓混合社社區(qū)定位該建議的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)以旅游度假假為項(xiàng)目的主主打品牌，考考慮市場(chǎng)面的的客戶選擇群群更為寬泛。產(chǎn)產(chǎn)品上以獨(dú)立立別墅為主，輔輔以少量的度度假酒店公寓寓產(chǎn)品，酒店店式公寓的設(shè)計(jì)戶型走走緊湊線路，全全裝修，以該該產(chǎn)品的總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引項(xiàng)項(xiàng)目人氣，客客戶的