銀灣小區(qū)銷售策劃報(bào)告

銀灣小區(qū)銷售策劃報(bào)告送呈：由：日期：第一部分、營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行一、開(kāi)盤時(shí)機(jī)建議、開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇2005謝謝閱讀年1月日正式開(kāi)盤。、入市姿態(tài)：本項(xiàng)目的高層電梯樓12棟單位推出市場(chǎng)，以“綠色家園”精品文檔放心下載為宣傳理念；謝謝閱讀雄厚的實(shí)力，通過(guò)打造本項(xiàng)目，提升發(fā)展商形象；以樓盤的優(yōu)質(zhì)規(guī)劃(如智能化規(guī)范齊全、景觀園林設(shè)計(jì)、港式戶感謝閱讀型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等)進(jìn)行入市宣傳。、入市方式：感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀目的銷售策略及目標(biāo)客戶定位。感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀際地宣傳，展示樓盤優(yōu)勢(shì)。二、銷售時(shí)期及營(yíng)銷策略謝謝閱讀期、項(xiàng)目引導(dǎo)期、內(nèi)部催谷期、公開(kāi)發(fā)售期、強(qiáng)銷期、尾盤消化期，謝謝閱讀感謝閱讀分析，并為其制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。（一）項(xiàng)目籌備期時(shí)間范圍：2005年8月底—2005年10月上旬感謝閱讀銷售準(zhǔn)備期的前期工作，內(nèi)容主要包括規(guī)劃資料和戶型資料整謝謝閱讀感謝閱讀聘及初步培訓(xùn)，圍墻與戶外廣告牌的設(shè)計(jì)及制作等。銷售相關(guān)具體準(zhǔn)備工作．售樓部．1售樓部功能需求根據(jù)售樓需求，我們將售樓部分成以下幾個(gè)功能區(qū)：1）接待區(qū)配以大型樓盤標(biāo)記背板，能夠容納5-6位銷售人員并排而坐；精品文檔放心下載2）模型、展板區(qū)模型擺設(shè)區(qū)域，要有足夠?qū)挸ǖ目臻g供客戶參觀及銷售人員講謝謝閱讀解，不可靠墻擺設(shè)。展板6-7謝謝閱讀可以考慮做落地式展板。3）洽談區(qū)：配置張圓桌或方桌，每桌配4張座椅。感謝閱讀410精品文檔放心下載談區(qū)。52謝謝閱讀2批客戶同時(shí)簽約。6）發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)辦公室：供發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)使用，設(shè)置1-2感謝閱讀個(gè)座位。7）洗手間：分設(shè)一男、女衛(wèi)生間。由于工程進(jìn)度不能配合銷售的需要，必須在月上旬完成樣板謝謝閱讀房及售樓部建設(shè)，故樣板房也必須單獨(dú)設(shè)立。精品文檔放心下載洽談區(qū)—④樣板房）1.2售樓部設(shè)計(jì)風(fēng)格建議1）建設(shè)位置a.設(shè)置在銀灣小區(qū)正門（方案一）由于銀灣小區(qū)正門外比較陳舊，而且其本身就設(shè)有一個(gè)售樓部，感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀以利用此空間設(shè)計(jì)制作售樓部、樣板房。b.設(shè)置在順天花園停車場(chǎng)位置（方案二）精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀用來(lái)制作售樓部，樣板房可以在此處設(shè)立。c.建設(shè)在五溪廣場(chǎng)上（方案三）精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載2）內(nèi)部陳設(shè)謝謝閱讀謝謝閱讀的內(nèi)墻顏色和舒適的采光，讓客戶感受到每一杯茶帶給他們的溫暖，精品文檔放心下載感受到家的親切。1.3售樓處必備設(shè)施清單：①冷熱飲水機(jī)1臺(tái)；②柜式冷氣機(jī)2③音響播放系統(tǒng)1套；④配套帶打印機(jī)（內(nèi)裝自動(dòng)計(jì)價(jià)程式）電腦1-2感謝閱讀⑤復(fù)印機(jī)一臺(tái)；⑥擺放瓶裝茶葉、茶具、糕點(diǎn)的多層木幾架4個(gè)；⑦畫架式展架2⑧展板（11.5m）4塊；⑨暖色皮質(zhì)沙發(fā)及茶幾一組；⑩淺色桌椅420位椅子、4個(gè)茶幾。、樣板房建設(shè)建議2.1樣板房房型選擇我們建議建造以160㎡戶型為樣板的樣板房。建議理由為：1）160㎡戶型為供應(yīng)量最多的戶型，有必要制作一套示范單位精品文檔放心下載協(xié)助銷售；2160㎡戶型與160㎡以上的戶型相比大致戶型結(jié)構(gòu)相似，有謝謝閱讀必要通過(guò)樣板房展示該戶型的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)；3）160㎡戶型做代表，需要通過(guò)樣板房展示出特色而有個(gè)性的精品文檔放心下載裝修標(biāo)準(zhǔn)；4）160㎡戶型為首批推售單位，供應(yīng)量也相對(duì)較大，制作出優(yōu)精品文檔放心下載秀的樣板房有利于提高市場(chǎng)熱度，促進(jìn)銷售成交。2.2樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議1）現(xiàn)代居家設(shè)計(jì)精品文檔放心下載精品文檔放心下載上“床、家具就是一個(gè)家”的樣板房概念，突出“家”的布置氣氛；感謝閱讀250感謝閱讀元/2）古典與現(xiàn)代相結(jié)合——其他較大面積戶型設(shè)計(jì)建議謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀、展板制作精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀宅單位平面圖及室布置圖、發(fā)展商背景及價(jià)目表、付款方法等。感謝閱讀、模型我們建議總體樓盤沙盤模型尺寸比例按照樓盤地塊大小制謝謝閱讀15%，即謝謝閱讀按190制作，各種戶型的小模型每戶比例約為125。謝謝閱讀、售樓部銷售人員配套a、專職財(cái)務(wù)人員2人（由東興指派）b1-2,1感謝閱讀兼職）、汽車站站牌確立：目前本項(xiàng)目所臨順天北路和迎豐東路的交界處站牌上所標(biāo)注的感謝閱讀精品文檔放心下載、住戶卡價(jià)值附加：精品文檔放心下載謝謝閱讀惠折扣、與超市（東興購(gòu)物廣場(chǎng)）洽談購(gòu)物消費(fèi)優(yōu)惠折扣。精品文檔放心下載2005年1月精品文檔放心下載謝謝閱讀應(yīng)該在1月15日前盡快完成。（二）項(xiàng)目引導(dǎo)期時(shí)間范圍：該期項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售許可證前兩個(gè)月時(shí)間（2005年月精品文檔放心下載中旬—月初，約8周）營(yíng)銷策略及促銷活動(dòng)建議精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載期大規(guī)模的銷售工作的開(kāi)展。本階段主要的工作內(nèi)容為平面設(shè)計(jì)及制作小禮品、禮品袋制作，感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀單張）及物業(yè)管理公司的提前介入。精品文檔放心下載與社會(huì)公益活動(dòng)，以增加發(fā)展商曝光率，提升發(fā)展商形象。謝謝閱讀、針對(duì)性宣傳（洗樓）銷售人員需要針對(duì)鄰近區(qū)域與本項(xiàng)目市場(chǎng)定位較相似的樓盤進(jìn)謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載用。、價(jià)格表制作一方面制作科學(xué)完善的價(jià)格表，為內(nèi)部催谷期正式推盤作好準(zhǔn)感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載部分。、銷售氣氛營(yíng)造1臺(tái)12感謝閱讀感謝閱讀于55分鐘以外車程的客戶送至附謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載銷售氣氛。、售樓書(shū)的印制感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀針對(duì)性的版本，以迎合各階層買家的口味。建議按以下形式制作樓書(shū)：感謝閱讀盡作逐一介紹。、小禮品、禮品袋等公關(guān)宣傳品謝謝閱讀盤宣傳形象的小禮品，將會(huì)加深客戶對(duì)樓盤的印象，從而促進(jìn)銷售。感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀膠筆筒。對(duì)于本項(xiàng)目，更可以作為贈(zèng)品配合銷售人員上門訪問(wèn)客戶。感謝閱讀6精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀房，也有人選擇簡(jiǎn)單裝修房屋進(jìn)行投資或者居住。謝謝閱讀售前就制定一系列精裝修套餐方案，以滿足需要精裝修客戶的需求；精品文檔放心下載另外提供一套基本裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，供各種不同要求客戶自行選擇。謝謝閱讀發(fā)展商可以選定2-3精品文檔放心下載分別負(fù)責(zé)樣品房裝修，以樣品房為例，列出裝修報(bào)價(jià)清單。感謝閱讀精品文檔放心下載價(jià)，供買家挑選。買家可以挑選出其中一種最接近自己心意的方案，謝謝閱讀發(fā)展商配合買家可以要求裝修公司進(jìn)行局部方案調(diào)整或部分材料替感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載量保證金待到客戶對(duì)裝修驗(yàn)收合格后退還裝飾公司。謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀戶范圍。、銷售人員培訓(xùn)感謝閱讀盤的銷售進(jìn)度，其主要內(nèi)容包括：①專業(yè)形象及操守；②房地產(chǎn)基本知識(shí)（含、市場(chǎng)概況；b、基本名詞；、面積計(jì)謝謝閱讀defg謝謝閱讀材及裝修基本知識(shí)；h、物業(yè)管理基本知識(shí)；i精品文檔放心下載a、謝謝閱讀引領(lǐng)客戶下決心訂購(gòu)之技巧；、語(yǔ)言用詞技巧；e、客戶跟進(jìn)技巧；感謝閱讀f促銷活動(dòng)：、銀灣小區(qū)“形象大使”選舉宣傳時(shí)間：2006年9月中旬開(kāi)始至10月1日。謝謝閱讀選舉時(shí)間：10月1日—7日活動(dòng)地點(diǎn)：待定感謝閱讀感謝閱讀各項(xiàng)形象活動(dòng)的開(kāi)展。感謝閱讀出席銀灣所有形象推介活動(dòng)。形象小姐要求：年滿18歲，形象氣質(zhì)佳，在懷化上班工作，大精品文檔放心下載專以上學(xué)歷，德才兼?zhèn)?。隨后在10月7感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀發(fā)宣傳紀(jì)念品，銷售員做客戶接待及來(lái)訪登記。9、宣傳資料定點(diǎn)派發(fā)長(zhǎng)期租用小塊在上述活動(dòng)場(chǎng)地，制作固定展覽設(shè)備，配備小型精品文檔放心下載模型，我們指派銷售人員長(zhǎng)期派發(fā)宣傳資料。（三）內(nèi)部催谷期2005年月精品文檔放心下載第周—月底，約3周）營(yíng)銷策略及促銷活動(dòng)建議、價(jià)格控制精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載一步關(guān)注。在催谷期結(jié)束前三天電話正式通知已登記客戶首批推售單位精品文檔放心下載價(jià)格及通知客戶在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天到售樓部進(jìn)行選房認(rèn)購(gòu)（帶定金感謝閱讀1000010位認(rèn)購(gòu)客戶可獲2000元現(xiàn)金優(yōu)謝謝閱讀11-30位認(rèn)購(gòu)客戶可獲1500名以外認(rèn)購(gòu)客戶感謝閱讀可獲得1000元現(xiàn)金優(yōu)惠。、銷售氣氛培養(yǎng)看樓專車接送客戶。、銷售模式選擇謝謝閱讀謝謝閱讀邊品茶，一邊向其介紹樓盤情況，促使銷售工作成功進(jìn)行。謝謝閱讀、銷售狀況回顧每周進(jìn)行一次客戶流量的登記，將實(shí)際登記情況與預(yù)計(jì)數(shù)量對(duì)感謝閱讀謝謝閱讀對(duì)后市操作方法作適當(dāng)調(diào)整。感謝閱讀需定期進(jìn)行，以確保銷售策略與市場(chǎng)實(shí)際情況相適應(yīng)。、促銷活動(dòng)謝謝閱讀電話通知和媒體傳播為宣傳途徑。活動(dòng)時(shí)間：月12日—1月15日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)名稱：認(rèn)購(gòu)權(quán)登記活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)行不選房號(hào)認(rèn)購(gòu)權(quán)登記，向客戶收取500塊/感謝閱讀退誠(chéng)意金按照認(rèn)購(gòu)時(shí)間先后分別派籌，給予不同優(yōu)予正常銷售價(jià)%常%優(yōu)惠折扣，第三周登記客戶享受%價(jià)格折5位登記客戶可以享受多于其他客戶%的價(jià)格折扣。（四）公開(kāi)發(fā)售期時(shí)間范圍：取得預(yù)售證后兩周（2005年5月初—5月中旬，約2謝謝閱讀營(yíng)銷策略及促銷活動(dòng)建議1、推售計(jì)劃及價(jià)格5月1日推出第一批單位，具體推售情況如下：第一批推售一棟三棟四棟單位一單元二單元三單元四單元五單元四單元五單元合計(jì)套數(shù)81220202010595面積（㎡）721.441001.86885.4442.76414.9謝謝閱讀均價(jià)1524.91593.91345.51345.51359.31400.71400.71418.31感謝閱讀總價(jià)15968651508574.61508574.61240180620089.99098319精品文檔放心下載由上表看，第一批推售單位共計(jì)套，總面積6414.9㎡，占總精品文檔放心下載套數(shù)比重31.25%，占總面積比重24.81%，銷售額占住宅總銷售額的謝謝閱讀24.76%608880.028謝謝閱讀5.8794.49精品文檔放心下載以一套1276元3%（1375.76元謝謝閱讀/㎡）執(zhí)行銷售，總銷售額為8825369元。推售策略：因?yàn)楸卷?xiàng)目位于懷化中心區(qū)邊緣地帶，規(guī)模小、受噪謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載大部分客戶都可以選到自己喜歡的物業(yè)。此階段為銀灣正式入市交易開(kāi)始，價(jià)格低開(kāi)，理論指導(dǎo)均價(jià)感謝閱讀1375元㎡，開(kāi)盤當(dāng)日拿出5套超低特價(jià)單位（單價(jià)壓低至1200元/謝謝閱讀、銷售模式選定謝謝閱讀日銷售模式。、促銷活動(dòng)建議3.1開(kāi)盤儀式慶典大會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2006年1月日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及樣板房現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：營(yíng)造開(kāi)盤喜慶及火暴氣氛活動(dòng)形式：1、邀請(qǐng)懷化領(lǐng)導(dǎo)和東興領(lǐng)導(dǎo)到售樓部現(xiàn)場(chǎng)致辭講話謝謝閱讀2、開(kāi)發(fā)商向客戶作出質(zhì)量保證3、為“形象大使”頒獎(jiǎng)4、舞獅表演時(shí)間范圍：年13周—2月下旬，精品文檔放心下載共5周）營(yíng)銷策略及促銷活動(dòng)建議、推售計(jì)劃及價(jià)格控制首批單位推出兩周后進(jìn)入強(qiáng)銷期，馬上加推第二批單位，此時(shí)首精品文檔放心下載批單位全部封盤，宣稱全部售罄。具體推售單位如下表：一棟二棟四棟五棟合計(jì)

第二批推售單位三單元四單元五單元六單元七單元二單元三單元三單元四單元感謝閱讀套數(shù)1212510101010101089謝謝閱讀面積1001.861001.86586.751046.91046.9885.4885.41074.41074.48603.87精品文檔放心下載均價(jià)1593.91593.91276.51317.91317.91386.91386.91442.11442.11424.6謝謝閱讀總價(jià)1596865159686574898613797101379710122796112279611549392154939212256842精品文檔放心下載第二批推售單位共計(jì)套，總面積8603.87，占總套數(shù)比重29.感謝閱讀27%33.28%33.35%精品文檔放心下載50%謝謝閱讀格按照實(shí)際均價(jià)保持不變，即1424.6，比第一批單位價(jià)格上漲48.84感謝閱讀元，銷售總價(jià)為12256842第三批推售單位于第二批單位推出兩個(gè)星期后推出，此時(shí)次批精品文檔放心下載單位全部封盤，宣稱全部售罄，具體推售單位如下表：謝謝閱讀121212510101042010510120感謝閱讀1001.861001.91001.86625.851046.91046.91046.9446.24885.4537.21074.410836.57謝謝閱讀1593.91593.91593.91331.71304.11331.71331.71276.51331.71386.91442.11442.11420.41精品文檔放心下載總價(jià)1596865159686515968658334441365262139415713941575696251493102122796177469615493921539239感謝閱讀由上表看，第三批推售單位共計(jì)10836.57精品文檔放心下載總套數(shù)比重39.47%，占總面積比重41.91%，銷售額占住宅總銷售額感謝閱讀的41.89%，推出單位以居家兩房、三房為主，輔以少量小戶型，小謝謝閱讀戶型16.67%4638.33%54謝謝閱讀45%3%1463.02/感謝閱讀價(jià)格上漲38.42元㎡，銷售總價(jià)為12256842謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀房、三房各半，滿足等待已久的居家型客戶購(gòu)買要求。謝謝閱讀購(gòu)買機(jī)會(huì)和沒(méi)有買到之前較好兩房、三房的客戶最后一次選擇機(jī)會(huì)，謝謝閱讀一次性推清剩余單位（共感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀定幅度以控制折扣空間。、銷售方式選擇感謝閱讀整控制。、促銷方法：3.1、銀灣小區(qū)幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)活動(dòng)時(shí)間：2006年2月日（待定）抽獎(jiǎng)人員：2006年1月日至2月15日落定客戶精品文檔放心下載活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)12感謝閱讀成）特別優(yōu)惠，抽取位獲兩年物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠。且第一周登記客精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載獎(jiǎng)號(hào)碼。3.2、方案（一）活動(dòng)時(shí)間：2月15日告知比賽報(bào)名開(kāi)始——3月日評(píng)選結(jié)束感謝閱讀活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)目的：為強(qiáng)銷期增加宣傳力度，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度。精品文檔放心下載舉辦單位：電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、銀灣小區(qū)等參賽資格：具有一定的表演經(jīng)驗(yàn)，年齡在16——?dú)q之間，性謝謝閱讀別、學(xué)歷均不限。謝謝閱讀選內(nèi)容，通過(guò)對(duì)選手的歌唱表情、唱腔唱法進(jìn)行打分。參選人數(shù)：50名1精品文檔放心下載精品文檔放心下載8人，總共9名參加評(píng)選工作。入選資格：入選流程共分三輪。謝謝閱讀精品文檔放心下載最后確定50名（入圍獎(jiǎng)2008人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)選，謝謝閱讀入選選手20名（入圍獎(jiǎng)500精品文檔放心下載1精品文檔放心下載電視臺(tái)、電臺(tái)、東興相關(guān)人員總共9名參加評(píng)選工作。130001獎(jiǎng)感謝閱讀金221000精品文檔放心下載方案（二）銀灣小區(qū)樓盤連續(xù)廣告系列廣告創(chuàng)意：第一集感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀臺(tái)詞：銀灣小區(qū)溫馨幸福的家園這一集體現(xiàn)銀灣小區(qū)綠色家園以人為本的精神第二集感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載臺(tái)詞：銀灣小區(qū)讓生活變的豐富多彩這一集體現(xiàn)銀灣小區(qū)完善的物業(yè)和優(yōu)良的會(huì)員服務(wù)第三集精品文檔放心下載精品文檔放心下載強(qiáng)與他人的方面。臺(tái)詞：銀灣小區(qū)締造輝煌這一集全方位綜合的去刻畫銀灣小區(qū)的方方面面方案（三）精品文檔放心下載廣告創(chuàng)意。獲獎(jiǎng)?wù)擢?jiǎng)勵(lì)豐厚。目的：開(kāi)展這樣的活動(dòng)，要想出好的創(chuàng)意就要去了解銀灣小區(qū)，精品文檔放心下載這樣變宣傳為主動(dòng)，達(dá)到比其他廣告更好的效果。方案（四）結(jié)合方案三，按照獲獎(jiǎng)的廣告創(chuàng)意，向全社會(huì)招聘“優(yōu)秀家庭”謝謝閱讀精品文檔放心下載化（比如通過(guò)懷化電視臺(tái)的《新聞精品文檔放心下載論造勢(shì)。讓社會(huì)去期待這個(gè)由老百姓自己創(chuàng)作自己演的廣告。精品文檔放心下載方案（五）目的：放眼未來(lái)東興集團(tuán)的潛在消費(fèi)著，利用懷化高校做宣傳。謝謝閱讀感謝閱讀10人左右主攻10精品文檔放心下載為東興集團(tuán)打造月的宣傳攻勢(shì)，同時(shí)也讓東興集團(tuán)在懷化未來(lái)的感謝閱讀消費(fèi)者中間做了宣傳。（以上方案為簡(jiǎn)單構(gòu)思，定奪后做詳細(xì)策劃）3.3、老客戶介紹新客戶：活動(dòng)時(shí)間：2006年1月日至2006年5月下旬謝謝閱讀活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)人員：所有購(gòu)房新老客戶促銷內(nèi)容：1、凡老客戶成功介紹新客戶購(gòu)房者，老客戶可獲半年物業(yè)管理感謝閱讀費(fèi)，如果成功介紹兩套，則物業(yè)管理費(fèi)可以在原來(lái)基礎(chǔ)上累加。精品文檔放心下載2、如果老客戶愿意，可以將物業(yè)管理費(fèi)轉(zhuǎn)讓給新客戶。3、該物業(yè)管理費(fèi)用不可兌換現(xiàn)金。（具體額度待定）（六）尾盤消化期2006年6月初—2006年9月下旬）精品文檔放心下載營(yíng)銷策略及促銷活動(dòng)建議、價(jià)格制定此時(shí)樓盤已經(jīng)消化絕大多數(shù)部分，屆時(shí)根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整價(jià)格精品文檔放心下載、銷售模式選擇采取閑日銷售模式、促銷方法：謝謝閱讀極少部分尾盤消化。三、定價(jià)及價(jià)格趨勢(shì)及銷售進(jìn)度計(jì)劃以上銷售策略以價(jià)格元2采用低價(jià)促銷手段，通過(guò)“金精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載項(xiàng)目在價(jià)格正式公開(kāi)后，公布的價(jià)格在一定程度上低于其心里承受感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀縮短本樓盤的銷售期限。謝謝閱讀定價(jià)格策略。16002，精品文檔放心下載精品文檔放心下載購(gòu)房者的市場(chǎng)估計(jì)價(jià)格幾乎相當(dāng)，購(gòu)房者對(duì)樓盤的素質(zhì)進(jìn)一步衡量，謝謝閱讀精品文檔放心下載度進(jìn)行樓盤銷售。1900精品文檔放心下載元2，本項(xiàng)目則以市場(chǎng)高價(jià)位推售樓盤，通過(guò)加大力度投放廣告宣精品文檔放心下載傳，對(duì)本項(xiàng)目的某些賣點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)包裝，使其具有“金子”的特征，精品文檔放心下載精品文檔放心下載項(xiàng)目本身素質(zhì)不是很差，則也可以采用此種方式。精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀略，以以往推盤經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)將本項(xiàng)目很快進(jìn)行銷售消化。綜合以上，精品文檔放心下載根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，以首批旺銷狀況造成震撼大賣場(chǎng)，形成口碑，精品文檔放心下載等二批乃至在后期的客戶群中，價(jià)格可以上揚(yáng)得更快，更有把握。精品文檔放心下載因此，我們建議采用樓盤整體均價(jià)1420元/2的銷售策略，以精品文檔放心下載“金子賣銀子價(jià)”的價(jià)格策略力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)盡快消化本項(xiàng)目。精品文檔放心下載、銷售進(jìn)度表：階段價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)）銷售比例銷售套數(shù)銷售時(shí)間段精品文檔放心下載內(nèi)部催谷期1375元/m22005年4月第二周至4月00套底，約3周公開(kāi)發(fā)售期1418元/m22005年5月初至5月中旬，30%90約2周強(qiáng)銷期1420元/m22005年5月第三周至6月后期升至1463元/m250%156

尾盤消化期1380元/m2精品文檔放心下載下旬，約5周2005年7月初至2005年820%60月下旬總計(jì)總體均價(jià)1420元/m2100%306套/四、要求工程進(jìn)度計(jì)劃棟號(hào)完成±00時(shí)間主體完成4層層高時(shí)間封頂外墻竣工時(shí)間竣工時(shí)間入伙時(shí)間一棟二棟三棟四棟五棟小區(qū)部分園林小區(qū)整體園林五、各階段工作計(jì)劃表（2005年9月——2006年4月末）謝謝閱讀時(shí)間階段9月初月月月初月月底1月初1月1月2月3月初4月項(xiàng)目籌備期售樓部設(shè)計(jì)、制作樣板房、模型、展板設(shè)計(jì)制作樓盤規(guī)劃資料、戶型資料整合價(jià)格表初步制定圍墻廣告、戶外廣告牌設(shè)計(jì)制作宣傳資料、售樓書(shū)前期設(shè)計(jì)銷售人員初步培訓(xùn)交通汽車站交通路線確定惠）廣告公司提供廣告投放方案與各媒體前期接觸項(xiàng)目引導(dǎo)期小禮品制作、發(fā)放智能化內(nèi)容確定及展示宣傳單頁(yè)派發(fā)、洗樓、調(diào)查問(wèn)卷看樓車車體噴繪及運(yùn)用售樓部、樣板房開(kāi)放活動(dòng)售樓書(shū)印刷及銷售手冊(cè)的制作裝修套餐的制定在懷化派單及定點(diǎn)宣傳媒體投放時(shí)間階段9月初月月月初月月底1月初1月1月2月3月初4月物業(yè)公司前期介入公益活動(dòng)的贊助價(jià)格表印刷內(nèi)部催谷期媒體投放智能化展示價(jià)格優(yōu)惠裝修套餐的推出懷化市場(chǎng)和文化中心定點(diǎn)宣傳公開(kāi)發(fā)售期媒體投放開(kāi)盤當(dāng)日剪彩活動(dòng)價(jià)格表正式公布強(qiáng)銷期抽獎(jiǎng)活動(dòng)懷化最佳歌手大獎(jiǎng)賽媒體投放泛會(huì)所推出智能化物業(yè)監(jiān)控室展示(小區(qū)入口處)展場(chǎng)定點(diǎn)宣傳尾盤消化期特惠房推出小區(qū)外立面已經(jīng)基本全部展現(xiàn)直郵派發(fā)小區(qū)園林基本完成第二部分廣告策劃一、廣告形象包裝、賣點(diǎn)總結(jié)營(yíng)銷主題概念：懷化溫馨現(xiàn)代綠色家園舒心·舒服·我的家；城東新區(qū)成熟地段建物業(yè)；締造光榮成就夢(mèng)想。賣點(diǎn)：1感謝閱讀潮流；2）借鑒香港設(shè)計(jì)，最有效利用空間的戶型；3）港式原味裝修，締造素質(zhì)生活；4）高素質(zhì)家園，每一分錢都花到實(shí)處；5）輕松入住，入伙設(shè)施費(fèi)全免，月供6）城東新區(qū)物業(yè)，生活便利快捷；7）懷化首個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑主題園林；8）五重智能化安防系統(tǒng)，居家高枕無(wú)憂；9）人性化物業(yè)管理，提供特色兒童接送、洗衣服務(wù)；（以上內(nèi)容只做宣傳使用）、廣告訴求對(duì)象由于高層電梯樓的價(jià)位相對(duì)多層樓要高，因而具有購(gòu)買力的人精品文檔放心下載感謝閱讀以上人士為本項(xiàng)目主要廣告訴求對(duì)象。、廣告包裝風(fēng)格謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀迅速推動(dòng)樓盤銷售進(jìn)程。二、廣告宣傳策略與媒體組合選擇項(xiàng)目籌備期（2003年5月底——2005年9謝謝閱讀感謝閱讀告，同時(shí)籌建售樓部和樣板房及內(nèi)部設(shè)施。本階段無(wú)促銷活動(dòng)。a.工地包裝：在工地周邊建設(shè)圍墻。b.謝謝閱讀牌。c.圍墻廣告：在本項(xiàng)目周邊建筑2米多高的圍墻，并在圍墻上噴感謝閱讀繪顏色鮮明的廣告圖案，樹(shù)立廣告牌朝向路面。項(xiàng)目引導(dǎo)期（2005年9月中旬——月初，共8謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀本階段的促銷活動(dòng)配合媒體在后面促銷活動(dòng)匯總表格中有說(shuō)明。謝謝閱讀a.新聞繕稿在9月初，共6篇。主要內(nèi)容如下：謝謝閱讀①感謝閱讀懷化居家小區(qū)戶型樓盤；為懷化大眾消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)；②樓盤最低價(jià)銷售原則的開(kāi)發(fā)理念；③展示本項(xiàng)目獨(dú)特的樓盤優(yōu)點(diǎn)及良好的布局規(guī)劃通過(guò)發(fā)展挖掘謝謝閱讀精品文檔放心下載深入人心。b.9月上旬，間隔播放精品文檔放心下載周五每天播放8次5秒廣告，在910天和月上旬連續(xù)播放感謝閱讀10c.直郵單張：制作直郵單頁(yè)及水電費(fèi)清單封面廣告分別為10000感謝閱讀份和6000份左右，由郵局派發(fā)至懷化各個(gè)住宅區(qū)，具體地點(diǎn)由郵局感謝閱讀提供。d.感謝閱讀精品文檔放心下載生活的快樂(lè)，以感性引導(dǎo)為宣傳主線。時(shí)間從9月末至月初播放感謝閱讀10天左右，每天播放5秒廣告5——8次。e.宣傳單頁(yè)：印制宣傳單頁(yè)5000份，供銷售人員在懷化熱鬧處精品文檔放心下載（待定）派發(fā)單張。內(nèi)部催谷期（2005年月第二周——12月初，約4感謝閱讀謝謝閱讀信息及展場(chǎng)安排。本階段的促銷活動(dòng)配合媒體在后面促銷活動(dòng)匯總表格中有說(shuō)明。感謝閱讀a.直郵：制作直郵單頁(yè)及水電費(fèi)清單封面廣告分別為10000份和精品文檔放心下載6000精品文檔放心下載d.電視臺(tái)：在懷化電視臺(tái)投放黃金時(shí)間電視劇播放15秒的精品文檔放心下載短篇廣告，持續(xù)兩周時(shí)間，周一至周五播放，首周每天58次，第感謝閱讀二期每天46次。c.電臺(tái)：采用熱點(diǎn)時(shí)段播放持續(xù)天左右,一天播放8次，感謝閱讀10秒、秒廣告。公開(kāi)發(fā)售期（2006年1月初——2月中旬，約4謝謝閱讀精品文檔放心下載樓部?jī)?nèi)部設(shè)施，利用展場(chǎng)布置，對(duì)樓盤定點(diǎn)宣傳。感謝閱讀度。本階段的促銷活動(dòng)配合媒體在后面促銷活動(dòng)匯總表格中有說(shuō)明。感謝閱讀a.電視臺(tái)：在1月初播放廣告5天左右，傳達(dá)公開(kāi)發(fā)售信息，精品文檔放心下載每天5——8次5秒廣告。b.報(bào)紙：做1個(gè)半版廣告，每周一次。c.直郵：5000份投放至懷化各個(gè)住宅區(qū)及工廠區(qū)。謝謝閱讀d.謝謝閱讀進(jìn)行宣傳。強(qiáng)銷期（2005年5月第三周——6月下旬，約5感謝閱讀感謝閱讀傳。本階段主要宣傳內(nèi)容為公開(kāi)發(fā)售期及強(qiáng)銷前期市場(chǎng)銷售強(qiáng)烈反謝謝閱讀感謝閱讀挖掘新賣點(diǎn)，展現(xiàn)本項(xiàng)目日新月異、火爆銷售的場(chǎng)面。本階段的促銷活動(dòng)配合媒體在后面促銷活動(dòng)匯總表格中有說(shuō)明。謝謝閱讀a.新聞繕稿：5篇左右，平均每周出一次，系列報(bào)導(dǎo)。謝謝閱讀b.報(bào)紙：做2個(gè)半版、2個(gè)1/4版廣告，前四周每周出一次。精品文檔放心下載c.電視臺(tái)：1月初與2月初分別出一周5秒、15秒、秒短篇感謝閱讀20天左右，5月初一周時(shí)間內(nèi)每天出4——6精品文檔放心下載告，6月初一周時(shí)間內(nèi)每天出3d.10000份及水電費(fèi)廣告6000份至懷化各精品文檔放心下載個(gè)廠區(qū)及居民住宅區(qū)等地，具體地點(diǎn)由郵局提供。e.展場(chǎng)：在懷化文化中心廣場(chǎng)及懷化市場(chǎng)擺放模型、咨詢臺(tái)等進(jìn)精品文檔放心下載行定點(diǎn)宣傳。尾盤消化期（2006年月初——2006年感謝閱讀此時(shí)銷售已完成90%精品文檔放心下載精品文檔放心下載場(chǎng)到對(duì)所戶型推出特惠單位，繼續(xù)宣傳樓盤工程進(jìn)度。本階段無(wú)明顯的促銷活動(dòng)。a.直郵單張：由郵局直接派發(fā)至懷化各個(gè)工廠、企業(yè)單位等，數(shù)感謝閱讀量在5000份左右。b.宣傳單張：在懷化人口集中區(qū)，如在（待定）流動(dòng)派發(fā)。感謝閱讀感謝閱讀按正常總銷金額的3%感謝閱讀筑面積為2，按均價(jià)元/2計(jì)算，因此廣告投放費(fèi)用約為萬(wàn)謝謝閱讀元人民幣。三、廣告推廣費(fèi)用預(yù)測(cè)階段廣告比例廣告總金額促銷活動(dòng)內(nèi)容及費(fèi)用各廣告媒體分額項(xiàng)目籌備期2%