房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中物業(yè)管理的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中物業(yè)管理的意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中物業(yè)管理的意義作者：佚名

時(shí)間：2008-10-3

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在我國(guó),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)八十年代的深圳特區(qū);九十年代初開(kāi)始在全國(guó)普遍展開(kāi);真正的快速發(fā)展時(shí)期是在九十年代后期。直到目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍蓬勃發(fā)展,其發(fā)展速度及規(guī)模已使房地產(chǎn)行業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端,物業(yè)管理行業(yè)也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期,物業(yè)管理作為一個(gè)行業(yè)不是獨(dú)立存在的,而是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)后勤部門(mén),其職能主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù),大部分物管企業(yè)是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的二級(jí)機(jī)構(gòu),這決定了物業(yè)管理在這個(gè)階段是從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期,經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明,物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié),是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè),在這個(gè)階段,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的、朝陽(yáng)的行業(yè),快速發(fā)展起來(lái),與房地產(chǎn)行業(yè)相比,更有發(fā)展的潛力?？梢灶A(yù)見(jiàn)物業(yè)管理無(wú)論在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),還是在施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面,都將扮演越來(lái)越重要的角色,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響力也會(huì)越來(lái)越大,社會(huì)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將越來(lái)越重視物業(yè)管理的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程一般分為八個(gè)步驟、四個(gè)階段:

八個(gè)步驟:投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性方案研究、獲取土地使用證、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批,簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。

四個(gè)階段:投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段。

根據(jù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程,物業(yè)管理的介入可分為三個(gè)階段:

一、項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)始,一般在投資機(jī)會(huì)尋找與篩選的過(guò)程中,就必須考慮后期的使用問(wèn)題。對(duì)某個(gè)具體的地塊,其周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、生活商業(yè)配套等,都可以很直觀、直接的了解到,如果不具備基本條件,這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。如果有了一定的基本條件,就要進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。在這個(gè)時(shí)候圍繞著項(xiàng)目,要對(duì)許多情況條件具體化、量化,特別是可能會(huì)影響以后的生活使用的一些方面,一定要提前考慮到。在項(xiàng)目整體定位后,也要進(jìn)行物業(yè)管理總定位,要確定與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的、同標(biāo)準(zhǔn)的物管方案;并在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,本著人性化、合理、節(jié)約原則,在基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、生活配套等方面提供具體的意見(jiàn)和看法。有許多都是細(xì)節(jié)的問(wèn)題,雖不至于影響到整個(gè)項(xiàng)目,但都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)水平高低的具體表現(xiàn)。

公共區(qū)域方面

這方面主要考慮交通系統(tǒng)、停車(chē)系統(tǒng)、公共活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置合理性。

、公共區(qū)域停車(chē)及交通問(wèn)題:區(qū)域內(nèi)的交通系統(tǒng)必須與停車(chē)系統(tǒng)相配合,盡量爭(zhēng)取人車(chē)分離,這在高層建筑有地下車(chē)庫(kù)的小區(qū)比較好解決;在多層住宅地面停車(chē)為主的小區(qū)會(huì)有一些難度。另外,宅間有停車(chē)位設(shè)計(jì)時(shí)一定要留夠位置,不要讓車(chē)輛停放時(shí)很麻煩,進(jìn)出不方便。再者,無(wú)論是商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)在停車(chē)位設(shè)計(jì)時(shí),一定要考慮配置的數(shù)量,原先一般住宅小區(qū)戶數(shù)與車(chē)位比例大約在1:就可以了;但隨著人們收入的增加,購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng),私人擁有小汽車(chē)的數(shù)量越來(lái)越多。新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一定要留足夠的停車(chē)位,一般住宅應(yīng)該在1:—,高檔住宅應(yīng)該在1:或者1:1?？紤]到綠化面積的要求,可以將部分綠地與停車(chē)位相結(jié)合。

2、廣場(chǎng)問(wèn)題

在大型社區(qū),一定要設(shè)計(jì)有相對(duì)比較大一些的空間,像10萬(wàn)㎡的住宅小區(qū),應(yīng)有一個(gè)最少1000㎡的廣場(chǎng),這樣在業(yè)主入住以后,有一個(gè)集中的休閑活動(dòng)

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3、公廁問(wèn)題、垃圾中轉(zhuǎn)站問(wèn)題

在大型住宅小區(qū),在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮在公共區(qū)域設(shè)置公廁,方便人們的生活。不要等小區(qū)建好了入住了,才發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題。而且即使后期發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題,要解決也是不容易的。一是必須經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意;二是要有合適的位置可以建設(shè)。即使大多數(shù)業(yè)主同意了,但沒(méi)有合適的位置,不是離東邊樓近了,就是在西邊樓附近,那也是沒(méi)法建起來(lái)的。所以必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到,提前設(shè)計(jì)好在合適的位置配置。這樣,即使離某個(gè)樓近一些,只要在銷售時(shí)注明講明,就不會(huì)引起糾紛、沖突,給以后的物業(yè)管理創(chuàng)造好的條件。

同樣的道理,垃圾中轉(zhuǎn)站也是大、中型社區(qū)必不可少的生活配套設(shè)施,一般項(xiàng)目在1000戶以上的,都應(yīng)考慮這兩方面的配套。

公共設(shè)施、設(shè)備配套問(wèn)題

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段有許多方面要加以注意,特別是設(shè)施設(shè)備的選擇與配套。并非高檔的、大容量的就是好的,應(yīng)該是合適的才是最佳選擇。比如空調(diào)、電梯等設(shè)備,都應(yīng)該是根據(jù)項(xiàng)目的檔次需要,配置相應(yīng)的級(jí)別。

、電力的配置

以住宅小區(qū)為例,隨著人們生活水平的提高,原先住宅電力系統(tǒng)配置標(biāo)準(zhǔn)較低的問(wèn)題比較突出。根據(jù)實(shí)際情況,現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)調(diào)整為小康標(biāo)準(zhǔn),高檔標(biāo)準(zhǔn)為8千瓦/戶—10千瓦/戶。而廂式變或變壓器的配置應(yīng)以最高負(fù)荷的85%為最佳,設(shè)計(jì)過(guò)小或過(guò)大都不合適,小馬拉大車(chē)?yán)粍?dòng),大馬拉小車(chē)?yán)速M(fèi)。另外,一般情況下,廂變前的各種配置由電力系統(tǒng)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),而由廂變到各單元、各住戶則由開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。比如各種空開(kāi)、漏電保護(hù)等,一定要進(jìn)行總審核,使兩者相匹配,如果各做各的,會(huì)鬧出不應(yīng)有的笑話。

2、會(huì)所的配置

有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都設(shè)置有會(huì)所,開(kāi)發(fā)商對(duì)此投入較大也比較重視,但無(wú)論是在南方發(fā)達(dá)地區(qū),還是鄭州這樣的內(nèi)陸城市,會(huì)所的經(jīng)營(yíng)都比較差。我們發(fā)現(xiàn),雖然有對(duì)業(yè)主服務(wù),收費(fèi)較低的原因,但更重要的是會(huì)所的定位有問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商一般都把臨街的、有商業(yè)價(jià)值的地段開(kāi)發(fā)成門(mén)面房或商業(yè)配套,其特點(diǎn)是出售以賺取利潤(rùn)為目的。在這樣的思路下,會(huì)所被簡(jiǎn)單的定義為只為業(yè)主服務(wù),功能設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單,這使投資較大、裝修高檔的會(huì)所不但沒(méi)有收益,反而成為后期經(jīng)營(yíng)的包袱。所以筆者認(rèn)為關(guān)于會(huì)所的配置,在前期設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮到后期的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,要使其具備對(duì)內(nèi)對(duì)外都能經(jīng)營(yíng)的條件,使其不僅能為業(yè)主服務(wù),也能為社會(huì)服務(wù),并且有較好的投資回報(bào)。這樣,無(wú)論開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司都能各取其利,達(dá)到三贏的目的。

涉及將來(lái)有運(yùn)行

費(fèi)用和維護(hù)成本的方面

這方面涉及的面比較廣,但主要有綠化景觀、水、電、氣、暖等方面。

、綠化景觀的營(yíng)造、水系與綠化用水的結(jié)合。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,綠化景觀往往是一些項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn),我們經(jīng)常在媒體宣傳上可以看到所謂的“綠色居住”、“健康生活”、“親水住宅”等等?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在稍微像樣一點(diǎn)的項(xiàng)目都會(huì)在這方面下一些功夫,可功夫雖然下了,并不能取得很好的效果。主要有兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是綠化景觀的配置太好,養(yǎng)護(hù)成本太高。前期靠開(kāi)發(fā)商貼補(bǔ),后期業(yè)主不愿買(mǎi)單,物業(yè)公司也承擔(dān)不起,結(jié)果無(wú)人承擔(dān)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,導(dǎo)致美好的綠化景觀不能長(zhǎng)期保持,最終損害開(kāi)發(fā)商的形象。二來(lái)綠化景觀的配置不合理,草坪太多、樹(shù)木太少,區(qū)域景觀,沒(méi)有主題、針對(duì)性不強(qiáng),比如許多項(xiàng)目起名“健康社區(qū)”、“文化社區(qū)”、“教育社區(qū)”、“白領(lǐng)階層”、“親水住宅”等,但在景觀設(shè)計(jì)時(shí)候未能通過(guò)一些實(shí)景來(lái)配合突出其特點(diǎn),僅僅只是一種概念炒作。

另外,在有水系的項(xiàng)目中,往往把水系的水循環(huán)使用與綠化用水系統(tǒng)分開(kāi)來(lái)設(shè)計(jì),造成極大的水資源浪費(fèi)。但是可以考慮用簡(jiǎn)單實(shí)用的辦法來(lái)加以改進(jìn),綜合利用水資源,達(dá)到節(jié)約的目的;在水系統(tǒng)與綠化用水系統(tǒng)兩個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)之間,加一個(gè)連接裝置,此裝置帶有過(guò)濾功能,在水系統(tǒng)排水時(shí),通過(guò)連接裝置進(jìn)行處理后,進(jìn)入綠化用水系統(tǒng),既可以作綠化灌溉使用,也可以作為保潔用水使用。

2、照明用電的控制方面

在用電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中,公共區(qū)域照明系統(tǒng)的控制要引起大家的注意。原則上講大家都明白應(yīng)該怎樣做,實(shí)際操作中都往往簡(jiǎn)單處理,而不多考慮。怎樣更有效的控制呢?正確的做法是根據(jù)不同季節(jié)、不同氣候,根據(jù)日照情況,只開(kāi)部分或開(kāi)全部,或者先開(kāi)部分后開(kāi)全部,這樣來(lái)控制照明系統(tǒng),既保證了照明的需要,也有效地節(jié)約能源,更體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的人性化考慮。

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瀏覽量：二、前期物業(yè)管理階段

第一個(gè)階段是物業(yè)管理介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作,此階段主要是在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提供一些好的想法和建設(shè),起的還是一個(gè)顧問(wèn)的作用。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)后,就要進(jìn)行第二個(gè)階段具體的物業(yè)管理工作,這個(gè)階段就是前期物業(yè)管理階段。這個(gè)階段的主要工作是配合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的一些事項(xiàng),比如現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)控;內(nèi)部驗(yàn)房;交房及維修整改。

工程建設(shè)期間的介入

雖然我們說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè),是建房與管房。但物業(yè)管理畢竟于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),要想做好后期的物管,就應(yīng)該在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段提早介入。一方面對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,為開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé);另外,也可提前了解項(xiàng)目情況,做好基礎(chǔ)工作。

內(nèi)部交驗(yàn)房

一般在交房前三個(gè)月左右的時(shí)候,物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)單體樓進(jìn)行檢驗(yàn)。此時(shí)物業(yè)公司應(yīng)該代表業(yè)主,檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)或者地方政府制定的相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房屋的門(mén)窗、上下水、電路、有線電視、衛(wèi)生間防水等方面進(jìn)行初步檢驗(yàn),有的項(xiàng)目因工期原因只能提前二個(gè)月開(kāi)始此工作,最晚不能短于一個(gè)月的時(shí)間。因初步檢驗(yàn)需要時(shí)間讓建設(shè)單位整改,并進(jìn)行二次三次復(fù)驗(yàn),有過(guò)兩三次內(nèi)部檢驗(yàn)及整改,再向業(yè)主交房時(shí)就不會(huì)有大的問(wèn)題了。

交房階段

按規(guī)定此階段是由開(kāi)發(fā)商給業(yè)主交接房屋,物業(yè)公司正式開(kāi)始物業(yè)管理的具體工作。目前流行的方式是開(kāi)發(fā)商除辦理手續(xù)外,其他工作大部分都要委托物業(yè)公司代行其責(zé)。這個(gè)階段的重點(diǎn)工作是交房后的維修整改及裝修管理。

物業(yè)公司在交房期間,對(duì)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主督促開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位及時(shí)整改維修。此類問(wèn)題的責(zé)任方雖然是開(kāi)發(fā)商及建設(shè)單位,但業(yè)主主要是與物業(yè)管理人員接觸,物管人員應(yīng)該努力幫助業(yè)主解決好此類問(wèn)題。如不能積極解決,業(yè)主會(huì)把牢騷怨氣都發(fā)泄在物業(yè)公司方面,容易產(chǎn)生與物業(yè)管理的對(duì)立情緒。反之,積極處理、努力溝通,既解決了問(wèn)題,又在這個(gè)過(guò)程中建立了業(yè)主與物業(yè)公司的相互信任、相互理解的友好關(guān)系,為以后開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作打下了良好的基礎(chǔ)。

裝修是大部分業(yè)主交房后要進(jìn)行的一項(xiàng)工作,時(shí)間主要集中在交房后的半年內(nèi)。如何在相對(duì)集中的時(shí)間內(nèi)把裝修工作管理好,避免少數(shù)業(yè)主的私搭亂建、野蠻裝修是對(duì)一個(gè)物業(yè)公司管理水平高低的檢驗(yàn),同時(shí)也是對(duì)全體業(yè)主利益的維護(hù)及開(kāi)發(fā)商品牌延伸的重要體現(xiàn)。

三、成熟期物業(yè)管理階段

業(yè)主交房裝修入住一年后,已經(jīng)進(jìn)入成熟期物業(yè)管理階段

,開(kāi)發(fā)商的身影已漸行漸遠(yuǎn),剩下的主要是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系了。物業(yè)管理在此階段的核心工作是如何為業(yè)主服務(wù),按物業(yè)管理的根本定義來(lái)說(shuō)主要有兩方面的內(nèi)容:一是管理好物業(yè),使其保值、升值;二是為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境、氛圍。好的物業(yè)管理工作將給業(yè)主帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在業(yè)主享受生活的同時(shí),其擁有的物業(yè)也不斷升值,增加了大家對(duì)開(kāi)發(fā)商的贊譽(yù)和對(duì)品牌的忠誠(chéng)度,那么開(kāi)發(fā)商的品牌也得到了提升。所以,此階段雖然主要是物業(yè)管理方面的內(nèi)容,但其實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)、品牌都有很大的影響,甚至直接影響到開(kāi)發(fā)商以后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)行為,應(yīng)該予以重視。

綜上所述,我們可以得出結(jié)論:雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理是兩個(gè)獨(dú)立的行業(yè),但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中兩者的結(jié)合貫穿始終,并相互幫助與支撐,一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目、