房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項目策劃書

房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項目策劃書房地產(chǎn)之徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項目策劃書第一篇：市場研判一、整體宏觀市場概述上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設的高速發(fā)展；2001年城市的國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)連續(xù)第十年呈兩位數(shù)的增長，人均GDP達到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，2001年上海房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長地貢獻率達到%。正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心預計，十五期間，上海房地產(chǎn)新建住宅商品房的需求每年幾乎都在1750萬平方米及其以上，2001年的銷售數(shù)據(jù)充分驗證了這一點。2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預售面積萬平方米，存量房銷售面積萬平方米。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。當然，我們也應當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到來年的市場供應，可以預見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。 但是有一點可以肯定，就目前上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢而言，前景比較看好，伴隨著市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾，預計此輪房產(chǎn)熱潮將至少持續(xù)三年時間，在經(jīng)歷了2001年的高速發(fā)展之后，會稍有回落，但總體呈穩(wěn)健發(fā)展之勢。

二、區(qū)域規(guī)劃（徐匯外環(huán)區(qū)域——龍吳路沿線規(guī)劃情況）（信息來源：徐匯區(qū)規(guī)劃局）整體情況及規(guī)劃目標目前龍吳路沿線住宅盤量供應較少，從徐匯區(qū)十五規(guī)劃看，內(nèi)環(huán)線以外、至淀浦河以北的平方公里地區(qū)，定位為新興住宅和產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，而龍吳路從中山南路經(jīng)過龍華、漕河涇、長橋，直達南面徐浦大橋、華涇鎮(zhèn)，是該地區(qū)連接環(huán)線內(nèi)外最主要的南北交通線之一。該地區(qū)住宅定位東高西低，龍吳路東側黃浦江沿江地區(qū)，從徐匯、盧灣兩區(qū)交界的日暉港到徐浦大橋，全長約公里，面積約平方公里，將建設成集大型高檔住宅小區(qū)、旅游休閑為一體的黃金走廊；龍吳路西側，至老滬閔路、淀浦河、羅成路的范圍，規(guī)劃定位是普通住宅小區(qū)；徐浦大橋南面的華涇鎮(zhèn)則按照園林城鎮(zhèn)建設標準，建設生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的新型城鎮(zhèn)。具體規(guī)劃情況目前，龍吳路西側土地不多，東側涉及沿江開發(fā)內(nèi)容，而黃浦江兩案綜合開發(fā)南至盧灣區(qū)盧浦大橋附近，因此，徐匯區(qū)沿江地帶，即龍吳路東側地區(qū)將成為未來對整個區(qū)域規(guī)劃的重點。從行政區(qū)劃分布上看，該區(qū)域涉及龍華地區(qū)、長橋地區(qū)和華涇地區(qū)三個地區(qū)：龍華地區(qū)段龍吳路的拓寬，兩側土地的升值勢在必然，2002年2月建工集團推出的龍兆苑均價已達5200元/平方米，勢必引起開發(fā)商對該地區(qū)的眼熱，但該地區(qū)的規(guī)劃又存在太多不確定因素。一個是對龍華飛機場的規(guī)劃存在矛盾。從徐匯區(qū)規(guī)劃角度希望機場全部搬掉，但華東民航局欲保留，而從市規(guī)劃角度亦希望能保留小型飛機、直升機等起降功能用于搶險救災。因此，龍華機場的重新規(guī)劃定位的不確定性直接影響了周邊土地的開發(fā)利用。另一個是對南浦站鐵路段的規(guī)劃存在矛盾。該鐵路段目前作為貨運通道仍在使用，從土地開發(fā)角度來看，最好能夠拆掉，而從上海市角度來看，目前會保留，鐵路的存在，直接影響了鐵路南北兩側居民的流動，無形中增加了土地的隔閡，降低土地價值。長橋地區(qū)段龍吳路西側作為徐匯區(qū)早期的動遷安置基地，已經(jīng)形成匯成新村、長橋新村、羅秀新村等發(fā)展成熟的社區(qū)，可開發(fā)土地已所剩無幾；而東側距離黃浦江岸線僅500米，土地資源良好，目前，原上海耐火材料廠位置將有中海企業(yè)開發(fā)的多層、小高層結合的社區(qū)，已經(jīng)開始作規(guī)劃；靠淀浦河北岸的人造板廠地塊也有開發(fā)商進入，但因實行新的土地招標方式，故土地取得最終并未確定。華涇地區(qū)段華涇地區(qū)以外環(huán)大道劃分為兩塊：外環(huán)以北、淀浦河以南，中段目前將啟動，整個地塊東起龍吳路、西至長華路、南到外環(huán)大道、北臨淀浦河。地塊由中間的華發(fā)路分割，整個地塊呈“日”字型。華發(fā)路以南部分的廠房動遷，原有黃道婆墓將開發(fā)成一個小型公園，目前確定的規(guī)劃內(nèi)容還包括引進一民辦學?！A懋藝術學院。華發(fā)路以北部分即本案地塊所在地，原有華發(fā)小區(qū)保留，故整塊地分東西兩部分，北面直接面對淀浦河。淀浦河一直以來定位為運輸功能，整條河流貫穿青浦、松江、閔行、徐匯四區(qū)縣，作為河運泥石料的重要通道，而作為住宅周邊河道，對其又有較高要求，假設徐匯區(qū)段取消碼頭裝卸，但由于整條河涉及區(qū)縣較多，它的未來功能轉換仍存在太多的不確定性，并將直接影響到整個淀浦河流域徐匯段的物業(yè)開發(fā)檔次。外環(huán)以南的華涇地區(qū)，屬于市級城市建設敏感區(qū)，作為北面中心城區(qū)和南面衛(wèi)星城鎮(zhèn)的聯(lián)結帶，從功能上將限制城市的無限擴張，因此，對于該區(qū)域內(nèi)的用地建設有一定的控制，據(jù)了解，該地區(qū)的整體規(guī)劃已由徐匯區(qū)規(guī)劃局整體規(guī)劃，但涉及到前述控制因素，市規(guī)劃局一直沒有作最后認可。而即將開盤的“漓江山水苑”因早在1992年就拿下這塊地，一直藏到2001年才開始啟動，而其他地塊基本沒有動靜。從另一個角度看，“漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和銷售好壞，對本案是個直接的參照，甚至是依托。規(guī)劃總結總體上，伴隨著區(qū)域整體開發(fā)和沿江地帶規(guī)劃，該區(qū)域前景看好。但目前由于沒有得到政策的特別傾斜，并且存在這些特殊的不確定性因素，從徐匯區(qū)政府角度來說，在沿江地區(qū)規(guī)劃未完全統(tǒng)一之前，不希望該地區(qū)急于開發(fā)，這種不協(xié)調(diào)性導致該區(qū)域在形成樓市板塊方面存在嚴重的滯后性。三、地塊及周邊情況（一）地理位置及交通狀況1、項目地理位置本項目地塊位于龍吳路西側，北臨淀浦河、南為華發(fā)路、西靠長華路。地塊位于徐匯區(qū)東南部，位于華涇鎮(zhèn)內(nèi)，與長橋地區(qū)隔河相望。長橋新村長橋新村長橋橋正在修建長橋橋正在修建龍浦橋羅秀新村龍浦橋羅秀新村外環(huán)A2（環(huán)南二大道）華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋為項目地塊華涇新村

2、地塊周圍的交通條件外環(huán)A2（環(huán)南二大道）華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋為項目地塊華涇新村1）環(huán)臨的公共交通條件地塊坐落在龍吳路與外環(huán)大道交接處，位于龍吳路立交橋下，兩條快速干道伴隨左右使得本地塊交通便捷，多輛公交車可達萬體館、徐家匯、錦江樂園等地，20-25分鐘車程可達徐家匯，公交線路基本可以使地塊與徐匯中心，以及與輕軌和地鐵等大交通相連，公共交通狀況一般。對于自備車而言，出行方便，龍吳路快速干道可直通市中心。主要公交車及其路線：車次起終點站主要途經(jīng)714雙峰路——曹行龍華、徐浦大橋、老滬閔路、銀都路731虹橋鎮(zhèn)——紫陽花苑虹梅路、顧戴路、錦江樂園、梅隴路、長橋新村、羅秀路770徐家匯廣場——紫陽花苑上海游泳館、龍華鎮(zhèn)、上海植物園、徐浦大橋755凌兆新村——浦北路三林塘、徐浦大橋、長橋新村、梅隴、錦江樂園、桂林路804華涇小區(qū)——桂林小區(qū)上海中學、梅隴地鐵站、康健商業(yè)城、宜山路其他梅南線、魯莘線、龍吳線等2）地塊與公共交通的連接——亞交通條件龍吳路的拓寬，使得目前地塊與地鐵萬體館站和輕軌明珠線龍漕路站聯(lián)接方便，基本上15-20分鐘的公交車程可達上述站點，彌補了周邊交通過于集中徐匯區(qū)的不足，方便部分居民遠行交通。3）交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通相對便利，而且與地鐵、輕軌等大交通有一定聯(lián)系，龍吳路的拓寬使用，使市民出行方便，龍吳路為快速干道，基本無塞車現(xiàn)象，盡管如此，進入市區(qū)還需20-30分鐘時間。（二）周邊居民構成及物業(yè)情況本案地塊位于華涇鎮(zhèn)門戶地區(qū)，與長橋地區(qū)隔河相望，周邊主要新村如下：龍 吳 路龍 吳 路長橋地區(qū)長橋新村長橋地區(qū)長橋新村華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)

各新村新老物業(yè)情況及居民情況：華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)華涇新村位于長華路和華涇路交界處，現(xiàn)有居民3000戶，人口大約1萬人，主要是徐匯區(qū)中心地區(qū)如龍華、萬體館附近的動遷居民。該新村形成時間晚，大約在98年前后，居民換房和再置業(yè)可能性不大。目前在華涇地區(qū)，該新村周圍的配套較齊全，華涇中心小學、位育幼兒園、位育高級中學、中大高級中學、華涇地段醫(yī)院等伴其左右，超市、郵局、銀行配套齊全。在華涇新村對面，上海中房置業(yè)股份有限公司正在投資開發(fā)一高檔物業(yè)——漓江山水花園，占地40萬平方米，總建面20萬平方米，社區(qū)以聯(lián)體別墅為主，同時還有獨立別墅和疊加式別墅，該案去年下半年開始對外宣傳，目前一期正在平整土地，計劃2002年下半年正式開盤。價格初定：疊加式別墅4000-5000元/平方米、聯(lián)體別墅7000-8000元/平方米、獨立別墅10000元/平方米左右。東灣小區(qū)位于龍吳路立交橋下東南側，現(xiàn)有居民2800戶左右，小區(qū)形成于1995年左右，為6層動遷房，由于位于立交橋邊上，各種噪音干擾很大，周邊配套不全，部分依賴紫陽新村附近的配套。紫陽地區(qū)主要形成于1999年前后，目前兩個社區(qū)——紫陽花苑、名人花苑紫陽花苑建筑面積達15萬平方米，頗具規(guī)模的多層社區(qū)，一期1600戶主要來自徐匯區(qū)中心動遷；二期400戶于2002年2月開盤，售價2800-3200，均價3000元/平方米左右，一個月出售100套左右，二房需求旺盛，客戶主要來自龍華、長橋地區(qū)的換房居民。名人花苑于1999年1月開盤，售價為2600-3200元/平方米，均價2800元/平方米，房型面積控制較小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房單價統(tǒng)一2500元/平方米，為周邊居民搶購。羅秀、長橋新村羅秀1-3村，共有居民7000戶左右，主要為多層的動遷房，形成于1995年前后；長橋1-8村，共有居民15000戶，主要為多層的動遷房，形成于1992-1995年間，周邊配套已經(jīng)比較成熟，目前該地區(qū)二手房售價2500元/平方米左右，2002年初推出新物業(yè)——天秀苑、未來視界、羅秀家園、歡天喜地，售價3200-3800元/平方米，主要為周邊、梅隴地區(qū)的換房客戶總結： 華涇地區(qū)新物業(yè)價格在2800-3000元/平方米左右，面積85-90平方米的兩房有一定需求長橋地區(qū)發(fā)展時間早，居民換房要求比較高，2002年初集中上市了幾個新盤，但盤量都不大，5萬平方米以下，價格集中在3200-3800元/平方米之間（三）地塊自身情況淀 浦 河地塊目前狀況示意圖：淀 浦 河長 華 路華 發(fā) 小 區(qū)大約1500戶左右，多層，一梯四戶，主要為95年前后斜土路周邊動遷居民。其中有70戶商品房于2002年初交房，當時單價為2400元左右龍 吳 路范家塘農(nóng)民住房長 華 路華 發(fā) 小 區(qū)大約1500戶左右，多層，一梯四戶，主要為95年前后斜土路周邊動遷居民。其中有70戶商品房于2002年初交房，當時單價為2400元左右龍 吳 路范家塘農(nóng)民住房淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)木材儲運公司工程機械修理廠混泥土攪拌站木材儲運公司工程機械修理廠混泥土攪拌站建材倉庫建材倉庫華 發(fā) 路華 發(fā) 路

項目總占地面積233000平方米（約300畝）。東西狹長（990米）、南北略窄（295米），東面龍吳路為交通主干道，地塊所處位置是華涇鎮(zhèn)門戶地區(qū)，隔著淀浦河與長橋地區(qū)相望。地塊靠西側為廠房區(qū)和淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)；靠東面為原有農(nóng)民居住房和華發(fā)小區(qū)，而中間的華發(fā)小區(qū)大約1500戶，為1995年前后徐匯區(qū)斜土路附近動遷居民，非本項目用地，因此，本項目地塊并非完整的方型，中間被華發(fā)小區(qū)隔著，實際上由兩塊構成：1）東塊面積6萬平方米，為原來農(nóng)民自用房，二層，無動遷跡象，由于緊靠龍吳路快速干道，交通便捷，但噪音干擾大2）西塊面積萬平方米，主要是淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)以及一些工廠、混泥土攪拌站等，噪音、灰塵污染非常嚴重，各種裝運沙石的工程車、混泥土車頻繁來往，目前狀況根本無居住概念。相信這些廠房和污染的解決，將成為拆遷中的重點?？傮w上，本地塊目前狀況與理想的居住用地還有非常大的距離，而且整體形象的改變不能僅依靠開發(fā)商的努力，可能更多的有賴于政府對該地塊及其周邊的重新規(guī)劃。

地塊周圍景觀1）自然景觀前方景觀（南方）南面為華發(fā)路，寬度15米左右，為斷頭路，東起龍吳路西至長華路，由于兩側主要為泥石料裝卸區(qū)和混泥土攪拌站等，因此華發(fā)路上各種工程車，泥沙裝運車頻繁來往，整條路上噪音和泥沙灰塵污染非常嚴重，目前無公交。華發(fā)路華發(fā)路南面為面積和形狀與本地塊相似的地塊，主要也是一些農(nóng)民住房和廢棄的一些廠房、以及神海電子有限公司、上海建工構件廠、混泥土制品廠等產(chǎn)生各種污染的廠房。如果本項目啟動之前，它們沒有動遷的話，無疑成為本項目最大的障礙。華發(fā)路再遠處就是外環(huán)大道，通過龍吳路立交橋，直通徐浦大橋至浦東三林地區(qū)。后方景觀（北方）北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，為黃浦江主要通航支流，本區(qū)域河道為整條河的尾端，向東500米流向黃浦江。本區(qū)域段河面大約50米左右，水質一般，河面上來來往往著裝運泥石料的小船只，河對面靠西側是相對成熟的羅秀新村、長橋新村，臨河有10米左右的綠化帶，視覺景觀尚可，而河對面靠東側是木料加工廠，堆積著大量木料，形象較差。淀浦河及其對岸淀浦河及其對岸左方景觀（東方）左面為龍吳路，公交站點集中在此，龍吳路為城市一級主干路，路寬33－50米；其中北段（徐匯區(qū)段）全長約公里，設六快二慢八車道；南段（閔行段）全長公里，設四快二慢六車道。全線設計時速高達60公里。龍吳路是連接吳涇與徐匯的主要快速通道，而且本段還是與外環(huán)高架以及通往浦東的交接處，因此車輛頻繁，而且速度較快，產(chǎn)生噪音和空氣污染較為嚴重。遠處可看到徐浦大橋。右方景觀（西方）長華路是連接著華涇與長橋兩個地區(qū)的一條小路，本區(qū)域段路面較窄，僅10米左右寬，無公交車，連接長橋的長橋橋于去年被船只撞壞后開始重新修建，預計要1年后才可通車。位于華發(fā)路交界處有一加油站。長發(fā)路以西是一些化輕公司的倉庫長華路長華路2）人文歷史景觀黃道婆墓位于長華路和外環(huán)路交界處，約500平方米大小，目前僅少量綠化，計劃中建成一休閑公園3）景觀綜述總體而言，地塊周圍被泥石料裝卸區(qū)和裝運車包圍，緊臨的快速干道產(chǎn)生難以克服的噪音和空氣污染，周圍環(huán)臨景觀較差，屬本項目地塊的劣勢3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況地塊本身以及周圍各種廠房污染嚴重，尤其是泥沙裝卸和混泥土攪拌產(chǎn)生大量的廢氣和灰塵污染噪音污染就目前而言，地塊所在地噪音污染也比較嚴重，主要來自龍吳路、外環(huán)兩快速干道上各種公交車輛和工程車、貨運車。社會治安狀況地塊周圍缺乏居住概念，治安情況較差。人員素質參差不齊，民工等時有出沒。4、配套設施生活配套的缺乏也是該地塊一個主要劣勢，目前居民的配套依賴于龍吳路對面、龍吳路立交橋東南面的東灣小區(qū)附近，或者距離本地塊2公里的華涇路附近。四、地塊研判總結W（劣勢）區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴重周邊整體環(huán)境形象差（一）項目地塊W（劣勢）區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴重周邊整體環(huán)境形象差S（優(yōu)勢）S（優(yōu)勢）1、交通相對順暢，出行相對便利2、處于華涇門戶位置、地理概念較好3、地塊具有一定規(guī)模性T（威脅）市場不確定因素所帶來的潛在競爭壓力T（威脅）市場不確定因素所帶來的潛在競爭壓力O（機會）1、十五期間對該地區(qū)規(guī)劃要求較高

（二）結論整個區(qū)域作為徐匯區(qū)最后一塊待開發(fā)的處女地，前景看好本地塊所處位置相對封閉，擴散性差地理資源優(yōu)劣參半，淀浦河有景觀性但參與性欠缺交通狀況、空氣指標、生活配套的欠缺導致本地塊居住概念差板塊尚未成長，市場面、政策面的利好因素尚不明確因此，個案考量的因素顯得尤為突出，所以我方認為對于本地塊的開發(fā)時機上存在兩種方案：方案一：待機開發(fā)，待區(qū)域板塊明確后，再來體現(xiàn)本案土地價值方案二：現(xiàn)在開發(fā)，近期進行規(guī)劃，以漓江山水苑為市場參照，緊接而動

第二篇：產(chǎn)品定位（一）喚醒地段未來價值構造個案超值空間根據(jù)市場的分析和土地價值的研判，我方認為必須進行土地價值的重新構造，即用創(chuàng)新產(chǎn)品，構造本案價值根據(jù)市場分析和判斷，本地塊物業(yè)應以控制單價同時控制總價為原則：本地區(qū)單價的提升不宜通過高檔次產(chǎn)品一次性過度拔高而達成，建議總體均價不宜超過5000元/平方米根據(jù)現(xiàn)地段價值的公眾認可度，結合本產(chǎn)品價值構造，我方認為創(chuàng)新性產(chǎn)品單套總價宜控制在80萬以內(nèi)，最佳控制為60萬左右進行室內(nèi)空間的革命，以產(chǎn)品的稀缺性、創(chuàng)新性號召市場以社區(qū)的居住適宜性要求提升小環(huán)境設計，隔離現(xiàn)狀中外環(huán)境不良對本地塊的影響（二）嚴格考量物業(yè)型態(tài)創(chuàng)意屏蔽外環(huán)境干擾一般來講，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅中高檔住宅說明本相目符合情況對公共效能的依賴度很強強較高弱不宜鬧市區(qū)、人口混雜區(qū)基本符合對噪音、環(huán)境干擾的適應度強較強弱很弱不宜面臨交通主干道、高架道路、工廠、鬧市等不符合對傳統(tǒng)集市配套要求高很高高高不宜在小區(qū)商場部分設置可達到小區(qū)物業(yè)管理的要求低一般高很高應有較高水準物業(yè)管理公司可達到建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計、精心施工可達到容積率、覆蓋率要求無一般低極低中低容積率、覆蓋率基本符合對休閑空間綠化要求無一般高很高具有品位的專屬會所及園藝造景可達到景觀要求無一般高很高通過造景處理來滿足需求可達到西 塊從基本地產(chǎn)因子分析來看，本項目在屏蔽掉外界因素前提下，仍適合定位為中高檔住宅、高容積率、低密度社區(qū)選擇多層疊加復式作為主力產(chǎn)品，在沿河帶呈帶狀分布兩層架