2021年房地產(chǎn)市場降溫明顯 五方面建立2021房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展機制

Word年房地產(chǎn)市場降溫明顯五方面建立2021房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展機制在一二線多個城市執(zhí)行“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)政策的影響下，近期房地長市場迅速退燒，房價、成交量、開發(fā)投資等銳減。

回顧2021年：樓市政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場明顯降溫

據(jù)國家統(tǒng)計局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個百分點。這是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)四個月上漲后首現(xiàn)下滑。除此之外，前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)三大指標(biāo)同步放緩。

多方數(shù)據(jù)顯示，10至11月房地產(chǎn)市場漲幅開始收窄，從11月單月看，市場沖高回落趨勢明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達(dá)26.4%和40.1%。

同時，房企資金收緊明顯。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1至10月回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；定金及預(yù)收款37246億元，增長30.5%，低于前10個月增速32.2%，個人按揭貸款21970億元，增長49.3%，也低于此前的51.5%。

受此影響，多項典型指標(biāo)均現(xiàn)回落。具體來看，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1至10月回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。

庫存方面，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加32萬平方米。

值得一提的是，盡管市場開始降溫，但今年商品房銷售額和銷售面積均已刷新歷史紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，1至11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1至10月回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是房地產(chǎn)年銷售額歷史首次突破10萬億元大關(guān)，銷售面積也刷新了2021年全年13億平方米的紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管樓市政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場明顯降溫，但不會出現(xiàn)斷崖式下滑。張大偉認(rèn)為，樓市拐點已至，但市場整體將保持平穩(wěn)態(tài)勢?！拔磥黹L效機制建立，意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不再只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策，而是靠住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度的確立，引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期?！彼f。

展望2021年：五方面建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展機制

12月9日的中共中央政治局會議精神，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。確實，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制關(guān)鍵是適合國情，還要符合市場規(guī)律。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以下五點可以有效建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展機制。

第一，供求雙向調(diào)節(jié)，實現(xiàn)供求平衡。房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多，包括宏觀的、微觀的、經(jīng)濟的、社會的、政策的、國內(nèi)的、國外的各種影響因素等等。但不管是什么因素，最終都會通過供求關(guān)系來對房價造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。

供不應(yīng)求房價上漲，供過于求房價下降，這是市場經(jīng)濟下的基本經(jīng)濟規(guī)律。因此，房價的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。一二線城市房價不斷上漲的現(xiàn)象背后，是由于人口在不斷增加，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求；三四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導(dǎo)致住房供過于求，去庫存的壓力很大。因此，各地要根據(jù)具體情況因城施策，三四線城市要想辦法去庫存，一二線城市則想辦法穩(wěn)定房價。不管財稅政策，還是金融政策、土地政策都要與各地的具體情況相吻合，實施反向調(diào)控。對于住房供不應(yīng)求的一二線仍然要采取限購、限貸、限價，以及增加土地供給的政策手段來進行調(diào)控；對于住房供過于求的三四線城市政策手段則相反。

第二，限制投機，讓住房回歸居住功能。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房價不斷上漲的背景下，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，對于房價不斷上漲的一線城市和部分二線城市房價調(diào)控的難度較大。為此，在調(diào)控時，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

要根據(jù)住房需求的層次采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。根據(jù)住房需求的性質(zhì)不同，住房需求可以分為首套房的剛性需求、二套房的改善性需求、長期持有的投資性需求、短期持有的投機性需求。對于滿足基本住房需求的剛性需求和改善性需求，我們需要給予財稅、金融手段的支持；對于住房基本功能之外的投機投資性需求，尤其是投機性需求，則應(yīng)運用財稅、金融手段予以限制。

第三，發(fā)展租賃市場，建立購租并舉的住房制度。我國住房制度改革的目標(biāo)是住房商品化。購租并舉的住房制度是住房商品化的應(yīng)有之義。得到一套住房的使用權(quán)，可以購買產(chǎn)權(quán)，也可以通過租賃實現(xiàn)。在住房制度改革之前，我國的公房都是租賃的形式。住房制度改革之后，為了盡快回籠資金、建設(shè)更多的房子以滿足人們饑渴的住房需求，我國采取了鼓勵購買住房產(chǎn)權(quán)的方式。

伴隨著過去房價不斷上升，住房的投資功能也得以體現(xiàn)，人們已經(jīng)習(xí)慣了買房的思維。其實，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過租賃以滿足其住房需求。因此，為新市民、新職工提供長期穩(wěn)定的租賃住房非常有必要。

租賃市場的發(fā)展也會減少購買住房的需要，對于抑制房價的上漲會有一定作用。而在高房價下，目前出租房屋是不劃算的，因此，我們要給予機構(gòu)和個人出租者更多的稅收優(yōu)惠、融資支持；也要給予承租人相應(yīng)的照顧，包括讓有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)。

第四，從新型城鎮(zhèn)化發(fā)展角度，鼓勵發(fā)展多元化地產(chǎn)。自改革開放開始，便不斷有浩浩蕩蕩的農(nóng)民工進城務(wù)工，城市人口不斷增加，我國城鎮(zhèn)化速度也不斷加快。但是，雖然我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由1978年的17.92%提高到了2021年的56.1%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率才為39.9%，二者相差16個百分點。很多進城農(nóng)民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫(yī)療等各種公共服務(wù)。為此，城鎮(zhèn)化過程中，讓進城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務(wù)，讓農(nóng)民進城有房住，孩子有學(xué)上是未來一段時間內(nèi)政府的一個重要任務(wù)。房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要載體，因此房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該發(fā)揮其應(yīng)有的作用，不僅要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)提供相應(yīng)的住房，尤其是中小戶型商品房及租賃住房，也要為其提供教育、醫(yī)療等配套公共設(shè)施的建設(shè)與服務(wù)。

未來房地產(chǎn)業(yè)要從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度去規(guī)劃設(shè)計住宅地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)，幫助原有城鎮(zhèn)居民與新市民解決住房問題，提供產(chǎn)業(yè)支撐，提高城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、社會設(shè)施服務(wù)水平。為此，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商作為城市運營商開發(fā)多元化地產(chǎn)。

第五，加強規(guī)劃引導(dǎo)，注重政府調(diào)控。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，市場經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是，只有完全競爭的市場結(jié)構(gòu)才能達(dá)到資源最優(yōu)配置的條件。在現(xiàn)實生活中，很難有符合完全競爭市場條件的市場。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導(dǎo)致市場失靈。由于房地產(chǎn)涉及國計民生，對人們安居樂業(yè)、對城市面貌的改善、對國民經(jīng)濟的發(fā)展有重要影響，因此，在強調(diào)發(fā)揮市場決定性作用的同時，一定要輔之于積極的政府調(diào)控，除了財稅手段、金融手段的利用，對于供不應(yīng)求的一、二線城市，也不排除限購等行政手段的運用。

未來尤其要重視城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃的引導(dǎo)作用。因為有什么樣的城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，就會有什么樣的城市面貌、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的供給與需求。各地房地產(chǎn)供求不平衡的問題實際上是供給側(cè)的問題，是源頭上的城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃沒有做好。目前允許商改住實際上是因為商業(yè)用房蓋多了，規(guī)劃沒有做好，供求匹配沒有到位。未來一方面要從職住均衡角度、從供求平衡角度出發(fā)，對于供過于求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)應(yīng)該允許調(diào)整為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，土地性質(zhì)也應(yīng)允許隨