合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2007年度合肥地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)研報(bào)告2007年2月說(shuō)明以下內(nèi)容為2006年區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告編制提綱的初步意見(jiàn)，具體在編制時(shí)會(huì)根據(jù)各區(qū)域的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)來(lái)源情況進(jìn)行必要的增減，部分內(nèi)容只列出了初步的研究方向，正式編制報(bào)告時(shí)需根據(jù)區(qū)域的不同進(jìn)行題目和內(nèi)容重組2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制的基本思路是在依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具有指導(dǎo)性的研究，形成初步的指導(dǎo)性結(jié)論本研究報(bào)告重點(diǎn)在區(qū)域宏觀、房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)的研究，具體項(xiàng)目的研究不作為本研究報(bào)告的重點(diǎn)，只作為本報(bào)告的參考性資料為了報(bào)告的可讀性，報(bào)告中盡量少用數(shù)據(jù)的堆砌，盡量使用直觀的圖表形式，具體指標(biāo)和相關(guān)的參考性資料作為本報(bào)告的附件，以便于使用因2006年大量的數(shù)據(jù)尚未公布，報(bào)告引用的數(shù)據(jù)以前幾年及2006年非全面數(shù)據(jù)，所以本報(bào)告為初步內(nèi)容，待具體數(shù)據(jù)公布后需要對(duì)其內(nèi)容和結(jié)論進(jìn)行一定的修正第一部分合肥城市概況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹一、合肥城市概況二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹一、合肥城市概況地理位置合肥位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過(guò)。合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。歷史地位

合肥是一座具有兩千多年歷史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齒”之稱。在國(guó)內(nèi)穩(wěn)定時(shí)期，合肥是千檣鱗次，商賈輻湊的商業(yè)都會(huì)。而一旦戰(zhàn)爭(zhēng)興起，國(guó)內(nèi)動(dòng)亂，合肥又常為兵家必爭(zhēng)之地。行政區(qū)劃

全市行政轄區(qū)總面積7029.48平方公里，轄長(zhǎng)豐縣、肥東縣、肥西縣和瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)，全市常住人口為462.73萬(wàn)人。城市風(fēng)格初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產(chǎn)業(yè)：汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材——科技之城：全國(guó)四大科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，中國(guó)科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu)200余所?！p工之城：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開(kāi)元輪胎、合肥海爾等在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。

合肥是全國(guó)第一個(gè)全國(guó)科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市,在建中國(guó)第一個(gè)科學(xué)城(國(guó)家科技創(chuàng)新型示范區(qū))；世界科技城市聯(lián)盟中國(guó)只有兩個(gè)城市,合肥是其中之一。1、合肥市區(qū)建成區(qū)面積與人口歷年走勢(shì)（2002～2005）合肥市區(qū)建成區(qū)面積每年平均增長(zhǎng)約18.3平方公里，平均增長(zhǎng)率約為11.12％。合肥市區(qū)總?cè)丝诿磕昶骄鲩L(zhǎng)約4.7萬(wàn)人，平均增長(zhǎng)率約為3.31％。尤其近兩年增速緩慢。二、合肥經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹（一）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況具體評(píng)價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月市區(qū)建成區(qū)面積平方公里148166180203/市區(qū)總?cè)丝谌f(wàn)人142.57155.87156.2156.8/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額

億元168.67255.11361.84495.27587.03市區(qū)GDP總額億元477.78589.7721.94853.57756市區(qū)人均GDP元927410562133781875116618合肥全社會(huì)固定投資額歷年走勢(shì)（2002～2005）合肥市的固定資產(chǎn)投資發(fā)展迅猛。近三年年均增長(zhǎng)率約為43.33％。03年，合肥市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率為51.3％，達(dá)到歷史發(fā)展的最高點(diǎn)。04、05年小幅回落，但仍然保持在較高的水平上，2005年的投資額已高出01年3倍有余。合肥市01-03年的發(fā)展平穩(wěn)，04年，合肥市的發(fā)展突飛猛進(jìn)，超過(guò)03年近一倍的水平。合肥市區(qū)人均GDP歷年走勢(shì)（2001～2004）（二）合肥居民生活水平介紹

具體評(píng)價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月恩格爾系數(shù)％40.542.643.245.7/市區(qū)人均居住建筑面積平方米16.116.8417.0124.3

市區(qū)人均可支配收入元71457785861096848217合肥市居民的人均可支配收入年年拔高，近幾年增長(zhǎng)率呈上升趨勢(shì)。但是，合肥市人均可支配收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均GDP的增長(zhǎng)幅度。居民的收入水平有待進(jìn)一步提高。合肥市區(qū)人均可支配收入歷年走勢(shì)（2001～2005）根據(jù)合肥市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局提供資資料：2006年前前三季度，合合肥市多項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造造了自1998年同期以以來(lái)新的“合合肥速度”GDP757.92億元，同比增長(zhǎng)17.5%固定資產(chǎn)投資資587.03億元，同比增增長(zhǎng)82％城鎮(zhèn)單位在崗崗職工前三季季度人均工資資為14606元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.4%城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入達(dá)到8217元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.3%農(nóng)民人均現(xiàn)金金收入2896元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄蓄存款592.25億元，比年初初增長(zhǎng)14.7%累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出出口31.33億美元，同比比增長(zhǎng)15.5％社會(huì)消費(fèi)品零零售總額268.10億元，同比增增長(zhǎng)17.5%。城鎮(zhèn)居民人均均消費(fèi)性支出出6217元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)12.3%，在居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛娛樂(lè)文教服務(wù)務(wù)支出和居住住支出比重分分別由去年的的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品品、衣著等六六類比重均略略有下降。結(jié)論:從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的“三駕駕馬車”投資資、消費(fèi)和進(jìn)進(jìn)出口的情況況看，合肥市市經(jīng)濟(jì)步入平平穩(wěn)快速的發(fā)發(fā)展軌道；隨隨著城鎮(zhèn)居居民人均可支支配收入的大大幅增加,將進(jìn)一步拉動(dòng)動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的消消費(fèi)。（三）合肥市市宏觀經(jīng)濟(jì)走走勢(shì)：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，投資消費(fèi)費(fèi)兩旺全市投資增幅幅躍居全國(guó)省省會(huì)城市首位位根據(jù)合肥市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布布的合肥2006上半年主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省省會(huì)、省內(nèi)城城市的比較。。上半年合肥肥市投資需求求強(qiáng)勁，連續(xù)續(xù)幾月成倍增增長(zhǎng)。1—6月份，城鎮(zhèn)以以上固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累計(jì)完完成354.97億元，在省會(huì)會(huì)城市中，超超越上年同期期投資總量排排在合肥市前前面的鄭州、、福州、長(zhǎng)春春三市，依次次反超21.17、85.76和116.07億元。合肥GDP增速比上年同同期前進(jìn)4位，位次由上上年同期的第第7位前進(jìn)到第3位;投資總量由上上年同期的第第14位升至第11位，增幅躍居居省會(huì)城市首首位，合肥市市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展活力和后后勁明顯增強(qiáng)強(qiáng)、速度持續(xù)續(xù)加快，部分分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增增勢(shì)創(chuàng)近年之之最，在省內(nèi)內(nèi)，中心城市市地位更加突突出。全市GDP增速躍居全國(guó)國(guó)省會(huì)城市第第三位全市GDP增速比上年同同期前進(jìn)4位，其中三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增速位次次都有不同程程度的前移。。2006年上半年省會(huì)會(huì)城市整體發(fā)發(fā)展速度有所所加快，除末末位的蘭州市市增長(zhǎng)10.5%，比全國(guó)增速速低0.4個(gè)百分點(diǎn)外，，其他城市均均高于全國(guó)平平均增速。合合肥市GDP總量460.19億元，居第18位，保持上年年水平；增長(zhǎng)長(zhǎng)速度達(dá)到16.0%，比上年同期期提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)，位位次由上年同同期的第7位前進(jìn)到第3位。居民收入增幅幅上升到全國(guó)國(guó)省會(huì)城市第第9位城鄉(xiāng)居民收入入增長(zhǎng)較快，，位次前移。。上半年，合合肥市城鎮(zhèn)居居民人均可支支配收入同比比增長(zhǎng)12.3%，與省會(huì)城市市中最高增幅幅相差5.8個(gè)百分點(diǎn)，差差距比上年同同期縮小了10.7個(gè)百分點(diǎn)，增增幅在省會(huì)城城市的位次由由上年同期的的第14位上升到第9位。上半年農(nóng)農(nóng)民人均現(xiàn)金金收入及增幅幅在省會(huì)城市市位次都有所所前移。1-6月農(nóng)民人均現(xiàn)現(xiàn)金收入1839元，比上年同同期增加276元，位次由第第23位前進(jìn)到第22位；同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.6%，由第13位前進(jìn)到第6位。合肥市“十一一五”規(guī)劃及及2020年年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略表明：到2020年年合肥ＧＤＰＰ要超過(guò)2000億元，合肥中心城區(qū)面積約879.61平方公里，，人口360萬(wàn)人。未來(lái)來(lái)15年，合合肥將推行城城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)業(yè)化和生態(tài)發(fā)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支支柱，構(gòu)建生生態(tài)和諧的節(jié)節(jié)約型社會(huì)，，向特大城市市邁進(jìn)。預(yù)計(jì)“十一五”期期間，合肥將在城城市基礎(chǔ)設(shè)施上花花費(fèi)450億元。從500天1750萬(wàn)平方米““大拆違”到“大大建設(shè)”，一個(gè)嶄嶄新的“大合肥””即將橫空出世。。隨著合肥城市化進(jìn)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，，大合肥呈星形放放射狀發(fā)展脈絡(luò)日日益清晰。2006年，合肥投投資36億元新建和改建40條條道路，為構(gòu)筑大大合肥新的交通藍(lán)藍(lán)圖拉開(kāi)了帷幕。。這將極其有力地地拉動(dòng)合肥城市的的擴(kuò)展，而在拉動(dòng)合肥肥房地產(chǎn)投資和舊舊城改造方面作用用更為顯著。結(jié)論:政府在城市建設(shè)和和交通改造上的大大動(dòng)作，是合肥房房地產(chǎn)發(fā)展的政府府背景，也是政府府大力扶持房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的有力見(jiàn)證證；城市建設(shè)和交交通設(shè)施的日新月月異將全面提升各各樓市版塊的區(qū)域域價(jià)值。大交通、大拆違、、大建設(shè)將成為合合肥房地產(chǎn)發(fā)展的的加速器，宏觀方方面的市場(chǎng)需求將將得到進(jìn)一步的放放大從限額以上批發(fā)零零售業(yè)零售統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)看，拉動(dòng)銷售售增長(zhǎng)的熱點(diǎn)大類類商品基本上保持持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)。今年合肥市社會(huì)消消費(fèi)品零售總額增增幅已經(jīng)超過(guò)年初初制定的15％增長(zhǎng)目標(biāo)，全年年增速將超過(guò)17％。家居類商品零售保保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，建建筑及裝潢材料類類增長(zhǎng)24.1%、家用電器和音像像器材類增長(zhǎng)21.8%、五金電類增長(zhǎng)24.9%；汽車類零售的增增長(zhǎng)和石油及制品品類零售的快速增增長(zhǎng)。汽車類零售售額同比增長(zhǎng)25.7%。石油及制品類零零售增長(zhǎng)47.1%，這既有價(jià)格上漲漲因素，同時(shí)消費(fèi)費(fèi)規(guī)模也在不斷擴(kuò)擴(kuò)大；糧油食品類由于價(jià)格上漲因因素導(dǎo)致零售較快快增長(zhǎng)，1-9月份累計(jì)食品、飲飲料、煙酒類零售售同比增長(zhǎng)18.5%，其中糧油類增長(zhǎng)26.3%。個(gè)人享受及服務(wù)性性消費(fèi)所帶動(dòng)的商商品零售快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，如化妝品類增長(zhǎng)25.9%、金銀珠寶類增長(zhǎng)長(zhǎng)22.7%、休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)增增長(zhǎng)25.8%、電子出版物及音像像制品類增長(zhǎng)30.4%、文化辦公用品類類增長(zhǎng)26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類類增長(zhǎng)22.5%。餐飲市場(chǎng)保持高速速增長(zhǎng)，1-9月份餐飲業(yè)零售額額同比增長(zhǎng)19.0%，創(chuàng)歷年新高。餐飲業(yè)零售額占社社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重重為11.3%，拉動(dòng)零售總額增增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)零售售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)7.0％。（四）合肥市整體體商業(yè)環(huán)境消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，服服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展展創(chuàng)歷年新高合肥市建成區(qū)的中中心部分由周長(zhǎng)7.8公里的環(huán)城城公園包圍,從中中心分別向東、北北、西南發(fā)展,形形成“三葉風(fēng)扇””的形狀，目前建成區(qū)面積約約203平方公里里，人口244萬(wàn)萬(wàn)。至2020年，合合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)計(jì)容納360萬(wàn)人人。以老城區(qū)為中心，，伸展形成8大發(fā)發(fā)展板塊:老城區(qū)（環(huán)城路以內(nèi)）東區(qū)（現(xiàn)瑤海區(qū)）北區(qū)（老城區(qū)以外現(xiàn)廬廬陽(yáng)區(qū)）西區(qū)（現(xiàn)蜀山區(qū)大部，，含政務(wù)文化新區(qū)區(qū)）南區(qū)（現(xiàn)包河區(qū)大部））經(jīng)開(kāi)區(qū)（312國(guó)道以南，滬蓉高高速以西）高新區(qū)（包括現(xiàn)高新區(qū)、、科技創(chuàng)新示范基基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)）濱湖新區(qū)（312國(guó)道以南，滬蓉高高速以東，南淝河河以西，派河以北北）。合肥的發(fā)展方向是是：接軌滬寧，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)長(zhǎng)江的先發(fā)城市；；立足皖中，引領(lǐng)全全省的中心城市；；強(qiáng)化科研，輻射全全國(guó)的創(chuàng)新城市；；優(yōu)勢(shì)獨(dú)具，合作發(fā)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；；依山傍水，濱湖通通江的生態(tài)城市。。（一）合肥市城市市總體規(guī)劃：三、合肥城市規(guī)劃劃介紹合肥市總體城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略：東拓、、南進(jìn)、西緩、北北抑南進(jìn)--新城區(qū)在在312國(guó)道南側(cè)側(cè)依托老城區(qū)相對(duì)對(duì)獨(dú)立發(fā)展，建設(shè)設(shè)完善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和桃花工業(yè)業(yè)區(qū)。城市主要發(fā)發(fā)展方向向巢湖拓拓展。將中心城區(qū)區(qū)調(diào)整為合肥市巢巢湖區(qū)。東拓--沿長(zhǎng)江路路向東經(jīng)肥東縣城城拓展到高速公路路立交橋附近，建建設(shè)完善新火車站站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍龍崗工業(yè)區(qū)。西緩--312國(guó)國(guó)道北側(cè)為未來(lái)城城市第三翼伸展區(qū)區(qū)，完善高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和西西郊游憩風(fēng)景區(qū)。。北抑--西北為城城市水源地，北為為寧西鐵路、對(duì)外外交通站場(chǎng)、新飛飛機(jī)場(chǎng)選址區(qū)，用用地潛力不大，限限制發(fā)展，延伸建建設(shè)完善雙鳳工業(yè)業(yè)區(qū)。（二）合肥市城市市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專專項(xiàng)規(guī)劃一個(gè)市級(jí)中心、8個(gè)區(qū)級(jí)中心、25個(gè)社區(qū)級(jí)中心心一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心心：建筑面積80萬(wàn)平平方米以上。以長(zhǎng)長(zhǎng)江路為軸，東、、西以明光路和環(huán)環(huán)城西路，南北分分別以紅星路、壽壽春路為界的2平平方公里范圍。業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心、、百貨店、專業(yè)店店、專賣(mài)店等為主主；商品品種齊全全，能夠滿足消費(fèi)費(fèi)者一次性購(gòu)足購(gòu)購(gòu)好的需求；還能能為消費(fèi)者提供文文化娛樂(lè)、金融、、郵政、信息、旅旅游等方面的服務(wù)務(wù)，滿足消費(fèi)者多多層次、多方位消消費(fèi)需要。8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心心：區(qū)級(jí)商業(yè)中心建筑筑面積宜在10萬(wàn)萬(wàn)平方米以上。用用地面積控制在0.5平方公里左左右。其主要功能能是就近為區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民提供商業(yè)服服務(wù)，分流市級(jí)商商業(yè)中心部分職能能，緩解老城區(qū)交交通、環(huán)境壓力。。商業(yè)門(mén)類、品種較較為齊全，以中高高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型型超市、專賣(mài)店、、專業(yè)店為主；商商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)進(jìn)、購(gòu)物環(huán)境較好好；區(qū)級(jí)商業(yè)中心共規(guī)規(guī)劃8處。其分布布為：東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心心（瑤海區(qū)花沖公園園附近）、北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心心（廬陽(yáng)區(qū)公交四保保場(chǎng)附近）、西南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中中心（南七附近）、東南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中中心（包河區(qū)葛大店附附近）、西區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心心（蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附附近）、新站區(qū)級(jí)商業(yè)中心心、政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心、大學(xué)城區(qū)級(jí)商業(yè)中中心。25個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心：用地面積每千人600—940平平方米；建筑面積積每千人700——910平方米；；商業(yè)面積不低于于2萬(wàn)平方米。居居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心心主要服務(wù)對(duì)象是是居住區(qū)的常住人人口，以經(jīng)營(yíng)中低低檔的日常消費(fèi)品品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超超市、便利店、菜菜場(chǎng)、餐飲店為主主體，同時(shí)配有一一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)規(guī)劃共有25處，，其分布如下：廬陽(yáng)區(qū)4處：亳州路社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心、雙崗社區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、杏杏林小區(qū)社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、森林城城社區(qū)商業(yè)中心?，幒^(qū)6處：七里塘社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心、三里街社社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、、銅陵路社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、站塘社社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、、鋼北社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心、化工廠地地區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)中中心。包河區(qū)7處：周谷堆社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心、九華山路路社區(qū)級(jí)商業(yè)中心心、衛(wèi)崗社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、曙光社社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、、姚公廟社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、黃山公公園地區(qū)社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、馬鞍山山南路社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心。蜀山區(qū)8處：三里庵社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心、高新區(qū)社社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、、西七里塘社區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心、昌河河社區(qū)級(jí)商業(yè)中心心、西城社區(qū)級(jí)商商業(yè)中心、青陽(yáng)北北路社區(qū)級(jí)商業(yè)中中心、蓮花新村社社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、、鄉(xiāng)村花園社區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心。規(guī)劃在十一五期間間內(nèi)，建設(shè)各類住住房34.15萬(wàn)萬(wàn)套，總建筑面積積3000萬(wàn)平方方米。其中，建設(shè)設(shè)商品住房2746萬(wàn)平方米（含含套型建筑面積小小于90平方米26.65萬(wàn)套，，建筑面積2100萬(wàn)平方米），，建設(shè)政策性住房房254萬(wàn)平方米米（其中：危舊房房改造及經(jīng)濟(jì)適用用住房250萬(wàn)平平方米，建設(shè)公共共租賃住房4萬(wàn)平平方米）。（三）合肥市房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十一一五總體目標(biāo)第二部分合肥肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展情況介紹一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概概括二、土地交易市場(chǎng)場(chǎng)概述三、房地產(chǎn)投資介介紹四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求情況介紹一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概概括1、2006年合合肥市新建商品住住宅均價(jià)3269元/平方米2、多層均價(jià)2884元/平方米米，與去年基本持持平，占比持續(xù)下下降，占總體供應(yīng)應(yīng)的三成。3、小高層均價(jià)3235元/平方方米，同比漲幅1.5%。占比開(kāi)開(kāi)始下降，低于多多層和高層比例4、高層均價(jià)3566元，漲幅1.15%。占比比不斷增加，有望望取代多層的主體體地位5、別墅均價(jià)4331元，漲幅0.79%。比例例不斷減少，僅占占到總體2%二、土地交易市場(chǎng)場(chǎng)概述直接指標(biāo)單位20022003200420052006年土地出讓面積萬(wàn)平方米土地成交金額億元三、房地產(chǎn)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)情況介紹表：合肥市2003、2004、、2005房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)具體評(píng)價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

億元40.0267.83138166.52197.37其中住宅開(kāi)發(fā)投資額

億元30.1763.85

132.12172.08商品房新開(kāi)工面積

萬(wàn)平方米290.17467.761213.3861.13948.24其中住宅新開(kāi)工面積

萬(wàn)平方米

366.06

723.04811.39商品房施工面積

萬(wàn)平方米606.54932.861414.971747.012161.9其中住宅施工面積

萬(wàn)平方米

1393.111766.05商品房竣工面積

萬(wàn)平方米222.24324.69566561.46363.78其中住宅竣工面積

萬(wàn)平方米167.22259.84641484.9297.78結(jié)論:2002-2006合肥全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資和房房地產(chǎn)投資的絕對(duì)對(duì)值變化來(lái)看，合合肥的城市建設(shè)和和房地產(chǎn)發(fā)展均處處于快速增長(zhǎng)階段段，至2006年年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看已經(jīng)高于于2005年全年年水平；另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資額占全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)投資的的比重也維持在較較高水平，高于國(guó)國(guó)外正常的20%-25%，說(shuō)明明目前合肥的房地地產(chǎn)投資被普遍看看好；合肥宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)勢(shì)合肥市2006年年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資熱情高漲：全社會(huì)固定資產(chǎn)投投資包括基本建設(shè)設(shè)、更新改造和房房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額額占全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資的比重是是直接反映投資結(jié)結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性性指標(biāo)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般般規(guī)律一般為20－25%。按照“141”組組團(tuán)布局思路，合合肥正掀起新一輪輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高高潮。2006年，合肥肥已投資36億元元新建和改建42條道路。預(yù)計(jì)“十一五”期期間（2006－－2010年），，合肥將在城市基基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi)450億元。從1750萬(wàn)平方方米的500天天“大拆違”到““大建設(shè)”，一個(gè)個(gè)嶄新的“大合肥肥”即將橫空出世世。2002-2006全市商品房新新開(kāi)工面積與施工工面積（數(shù)據(jù)來(lái)源源：合肥市房產(chǎn)局局）房地產(chǎn)市場(chǎng)放量持持續(xù)走高：結(jié)論:雖然經(jīng)歷了近2年年國(guó)家宏觀政策調(diào)調(diào)控的影響，2002-2006合肥全市的商品品房新開(kāi)工面積和和施工面積仍然一一路走高，一方面面，說(shuō)明房地產(chǎn)行行業(yè)的贏利能力仍仍然被普遍看好，，市場(chǎng)空間仍然存存在；但另一方面面市場(chǎng)的迅速放量量也將在未來(lái)的幾幾年引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。新開(kāi)工面積反映1-2年后的大致致預(yù)售供應(yīng)量；施施工面積反映2~3年后的大致現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)量；從圖圖表可知，商品房房新開(kāi)工面積占施施工面積的比值，，始終保持在40％～50％之間間，這表示房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期的信心處于于溫和狀態(tài)。2002-2006全市住宅銷售售均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源源：合肥市房產(chǎn)局局）現(xiàn)階段住宅成交均均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩蕩：結(jié)論:2002-2006合肥全市的商商品房成交均價(jià)基基本上是一個(gè)持續(xù)續(xù)走高的過(guò)程，其其中在2003-2004年有一一個(gè)快速增長(zhǎng)的爆爆發(fā)過(guò)程，至2005、2006增幅趨緩，特別別是受國(guó)家宏觀政政策調(diào)控影響一段段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格甚甚至出現(xiàn)下跌，到到目前為止，價(jià)格格基本上維持在3100-3200之間徘徊，短短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)攀升升乏力。另安徽省及合肥市市一些單位合作建建房和集體購(gòu)房至至少2萬(wàn)套（總面面積約在200萬(wàn)萬(wàn)平方米左右），，由于收入相對(duì)較較高的人群大也多多集中在這些單位位，對(duì)樓市銷量造造成了較大的沖擊擊。充足的供應(yīng)量量與并不強(qiáng)勁的需需求也造成了房?jī)r(jià)價(jià)無(wú)法持續(xù)高攀的的局面。結(jié)論:2002-2006年合肥是商品品房竣工面積和銷銷售面積均增長(zhǎng)較較快，一般當(dāng)年竣竣工面積均高于銷銷售面積15個(gè)百百分點(diǎn)以上，但從從2006年1-9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，首次出出現(xiàn)銷售面積超過(guò)過(guò)竣工面積，一方方面說(shuō)明2006年樓市銷售勢(shì)頭頭看好，但另一方方面，空置商品房房面積的增加使得得施工建設(shè)速度趨趨緩也是一個(gè)重要要原因；僅從近兩年數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，2005年年11月商品房空空置面積為58.67萬(wàn)平方米，，到2006年三三季度商品房空置置面積已經(jīng)達(dá)到91.99萬(wàn)平方方米，同比增長(zhǎng)89.3%，市場(chǎng)場(chǎng)形式還是比較嚴(yán)嚴(yán)峻。2002-2006全市商品房竣竣工面積和銷售面面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：：合肥市房產(chǎn)局））合肥市空置商品房房面積顯著上升：：結(jié)論:施工面積與竣工面面積的比值是房地地產(chǎn)一個(gè)重要的前前瞻性指標(biāo)。它反反映1-2年后現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)量，其值值小于3倍，會(huì)出出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大大于4倍，1～2年內(nèi)供應(yīng)量將會(huì)會(huì)供大于求。另外，合肥房地產(chǎn)產(chǎn)施工面積與竣工工面積的比值在2006年突然放放大，說(shuō)明目前房房地產(chǎn)業(yè)處于低谷谷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周周期延長(zhǎng)，不少企企業(yè)甚至出現(xiàn)資金金困境。而即使是是相繼竣工面市的的項(xiàng)目，也將面臨臨越來(lái)越嚴(yán)重的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2002-2006全市商品房施施工面積和竣工面面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：：合肥市房產(chǎn)局））未來(lái)1-2年合肥肥市商品房現(xiàn)房供供應(yīng)量將會(huì)大幅增增加：2006年商品房房銷售面積超過(guò)竣竣工面積。表明購(gòu)房需求增長(zhǎng)長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始走熱。2006年合肥住住宅銷售面積及金金額均有了較大幅幅度的增長(zhǎng)，銷售售均價(jià)基本持平，，略有下降。但有有關(guān)方面數(shù)據(jù)顯示示，合肥市空置房房面積顯著上升：：據(jù)統(tǒng)計(jì)2005年年11月，商品房房空置面積為58.67萬(wàn)平方米米。到2006年年三季度，商品房房空置面積達(dá)到91.99萬(wàn)平方方米，同比增長(zhǎng)89.3%，比2006年一季度度和上半年分別上上升63.5和37個(gè)百分點(diǎn)。（4）2006年年合肥空置率結(jié)論:截至2005年底，合肥市市建成區(qū)常住人口口224萬(wàn)，家庭庭戶人均住房建筑筑面積為25.8平方米，雖然增增長(zhǎng)較快，但是仍仍然低于同期全國(guó)國(guó)人均水平（26平方米）。合肥市“十一五””末規(guī)劃“常住住人口300萬(wàn)、、人均住房面積30平方米”的目目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康氐禺a(chǎn)行業(yè)所定下的的政府目標(biāo)，隨著著居民收入和生活活質(zhì)量的提高，對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受受力也在增強(qiáng)，為為房地產(chǎn)行業(yè)的需需求擴(kuò)張也預(yù)留了了較大市場(chǎng)空間。。2002-2005全市人均均住房建筑筑面積（數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：：合肥市房房產(chǎn)局）合肥市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均建筑面積積持續(xù)增加加：2006年年經(jīng)市物價(jià)價(jià)局審核批批準(zhǔn)辦理商商品住宅明明碼標(biāo)價(jià)書(shū)書(shū)備案手續(xù)續(xù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目200多個(gè)，投投入市場(chǎng)銷銷售的商品品住宅建筑筑面積近700萬(wàn)平平方米，與與2005年基本持持平，但市市場(chǎng)銷售滯滯緩，商品品房空置面面積增加。。合肥市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布布的數(shù)據(jù)顯顯示，2006年前前三季度，，合肥市商商品房銷售售面積為370.86萬(wàn)平方方米，同比比下降21%，商品品房空置面面積則達(dá)到到91.99萬(wàn)平方方米，同比比增長(zhǎng)89.3%；；1～11月份，合合肥市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成投資249.58億元，，占全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額的的33.6%；全市市商品房銷銷售面積同同比下降18.5%；商品房房空置面積積增長(zhǎng)66%。四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供銷銷情況介紹紹具體評(píng)價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積

萬(wàn)平方米80.34126.85

421.71其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積

萬(wàn)平方米

354.88商品房銷售面積

萬(wàn)平方米194.59285.84371.36414.36370.86其中住宅銷售面積

萬(wàn)平方米179.58244.09315.84365.71

商品房銷售均價(jià)元/平方米184421202791

3423住宅銷售均價(jià)元/平方米20132341295731893100.13商品房空置面積

萬(wàn)平方米57.3761.24

91.992006年年合肥八區(qū)區(qū)住宅類銷銷售面積與與套數(shù)排名名2006年年合肥八區(qū)區(qū)住宅類銷銷售均價(jià)排名571846322006年年合肥八區(qū)區(qū)商業(yè)類銷銷售面積與與套數(shù)排名名2006年年合肥八區(qū)區(qū)商業(yè)類銷銷售均價(jià)排名571846322006年年住宅均價(jià)價(jià)出現(xiàn)回落落2002年2003年2004年2005年2006年1-11月商品住宅均價(jià)（元/平米）20132341295731893163.4漲幅（％）16.3%26.3%7.8%-0.8％合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1～～12月份份各區(qū)多層層成交均價(jià)價(jià)變動(dòng)情況況均價(jià)高新區(qū)1政務(wù)區(qū)2包河區(qū)3廬陽(yáng)區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月多層378435003320316031502907264223822月多層376835003321316831482932263923833月多層376835003321315331482954263423834月多層376635003358314631492878292523905月多層378835003358314630682884268523936月多層379635373369316530252928268424097月多層378235393382312430252953271224028月多層377035533374311530012948271123979月多層3769354533823119300629662720241210月多層3767353834063121299129742715243411月多層3769254334153124299429692727244212月多層37573533340431292998297327062444合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1～～12月份份各區(qū)小高高層成交均均價(jià)變動(dòng)情情況均價(jià)高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽(yáng)區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月小高層352435753485313834503308300127492月小高層352135753485313834523308299627483月小高層352135753485313834523308299127484月小高層351935743508313234503359298927485月小高層351935513508314634503303298928106月小高層351235303543315534313314301127617月小高層351635553565316734623323304027848月小高層352335403580319034223312305727669月小高層3528353635753187341833203060277010月小高層3546352935833192337133292985277611月小高層3551353235893189337333322987277512月小高層35403524358731813381332829962837合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1～～12月份份各區(qū)高層層成交均價(jià)價(jià)變動(dòng)情況況均價(jià)高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽(yáng)區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月高層307537793791324735413601350029732月高層307637763797324535423606350329743月高層307638213893366835623544351929744月高層307538203895367835673595346729745月高層330938204039456535073537349729746月高層336038143914407734763540348330217月高層336539423914400435603602350730218月高層338339013924396135563581352530239月高層3387389039363958355335823523302810月高層3388388539143961355735793526303411月高層3390387939183963356035813528303312月高層33953884392239633555358535253041月份套數(shù)面積金額均價(jià)一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.812月總計(jì)36863+4249838.61344394.583163.42006年年合肥市1-12月月住宅市場(chǎng)場(chǎng)銷售情況況（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：合肥肥家園網(wǎng)））結(jié)論:2006年年1-11月，合肥肥市住宅商商品房市場(chǎng)場(chǎng)累計(jì)銷售售套數(shù)為36863套（425萬(wàn)平米米），成交交均價(jià)維持持在3150元/平平米左右，，對(duì)于一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)尚不不發(fā)達(dá)的內(nèi)內(nèi)地三線城城市來(lái)說(shuō)，，156.8萬(wàn)的城城市總?cè)丝诳谀苡心昃?萬(wàn)套的的銷售速度度，其本身身也說(shuō)明了了一個(gè)城市市的樓市活活躍程度，，但是在合合肥樓市快快速增長(zhǎng)的的大形勢(shì)下下，全年成成交均價(jià)的的不溫不火火，也說(shuō)明明了合肥樓樓市目前所所處的價(jià)格格乏力的尷尷尬局面；；從蜀山、高高新、包河河三區(qū)的整整體成交均均價(jià)來(lái)看，，包河區(qū)成成交均價(jià)最最高，其次次是高新，，再次是蜀蜀山，其主主要原因是是包河區(qū)郊郊區(qū)項(xiàng)目較較少，大部部分項(xiàng)目集集中在馬鞍鞍山路和望望江路沿線線的城區(qū)版版塊，而蜀蜀山區(qū)項(xiàng)目目分布范圍圍較廣，一一些郊遠(yuǎn)區(qū)區(qū)項(xiàng)目使得得整個(gè)蜀山山區(qū)的成交交價(jià)格有所所下浮，實(shí)實(shí)際各版塊塊中心區(qū)的的成交均價(jià)價(jià)為蜀山區(qū)區(qū)和高新區(qū)區(qū)最高，包包河其次；；從蜀山、高高新、包河河三區(qū)的不不同物業(yè)類類型的成交交均價(jià)變化化情況來(lái)看看，除高新新區(qū)外，蜀蜀山、包河河等其他版版塊的多層層成交均價(jià)價(jià)均低于同同版塊內(nèi)的的高層或小小高層均價(jià)價(jià)，但是這這并不能說(shuō)說(shuō)明合肥同同區(qū)域內(nèi)的的多層價(jià)格格就低于高高層或小高高層，究其其原因主要要是因?yàn)楦鞲靼鎵K中心心高價(jià)區(qū)域域已經(jīng)基本本沒(méi)有多層層，多層的的分布往各各版塊中心心區(qū)外圍發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)來(lái)越明顯，，這也是合合肥目前樓樓市進(jìn)化的的一個(gè)重要要特征之一一。第三部分合合肥樓樓市簡(jiǎn)要分分析一、住宅市市場(chǎng)簡(jiǎn)要分分析二、別墅市市場(chǎng)簡(jiǎn)要分分析三、商業(yè)辦辦公市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析四、二手房房市場(chǎng)簡(jiǎn)要要分析五、2006年典型型樓盤(pán)介紹紹六、2007年熱點(diǎn)點(diǎn)樓盤(pán)介紹紹一、住宅市市場(chǎng)簡(jiǎn)要分分析（一）樓市市板塊介紹紹（二）價(jià)格格等高線（三）2006年度全全市商品住住房銷售前前十名板塊板塊介紹蜀山區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。高新區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū)華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地包河區(qū)位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。政務(wù)區(qū)規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購(gòu)物中心，學(xué)校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫(xiě)字樓）升值潛力較大。廬陽(yáng)區(qū)合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)剛剛啟動(dòng)，未來(lái)還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來(lái)區(qū)域可塑性很強(qiáng)，板塊內(nèi)多超級(jí)大盤(pán)新站區(qū)依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場(chǎng)和綜合性批發(fā)市場(chǎng)，交通非常方便?，幒^(qū)板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經(jīng)開(kāi)區(qū)合肥未來(lái)高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好合肥以老城城區(qū)為中心心，向東、、南、西南南、西、北北5個(gè)方向向伸展，形形成8大發(fā)發(fā)展板塊。。（一）合肥肥樓市板塊塊介紹450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000合肥樓市2006年年11月價(jià)價(jià)格等高線線分布示意意圖（廬陽(yáng)、瑤瑤海、新站站、包河、、蜀山、高高新、政務(wù)務(wù)、經(jīng)開(kāi)八八大版塊））結(jié)論:從合肥樓市市2006年11的的價(jià)格等高高線分布狀狀況來(lái)看，，以老城區(qū)區(qū)環(huán)城河以以內(nèi)的中心心版塊為中中心，基本本形成一個(gè)個(gè)多高點(diǎn)、、多中心的的價(jià)格分布布特征，這這些價(jià)格高高點(diǎn)的形成成要么依托托老城區(qū)原原有的發(fā)展展基礎(chǔ)，要要么以人文文或景觀資資源取勝，，如大蜀山畔的的高新版塊塊、環(huán)天鵝鵝湖的政務(wù)務(wù)區(qū)版塊、、長(zhǎng)江西路路和黃山路路沿線的蜀蜀山區(qū)、馬馬鞍山路沿沿線的包河河區(qū)版塊及及勝利路沿沿線的新站站版塊都處于各版版塊價(jià)格等等高線分布布的最高點(diǎn)點(diǎn)。2006年年合肥樓盤(pán)盤(pán)銷售套數(shù)數(shù)十強(qiáng)（住住宅）排名行政區(qū)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間月度吸納率項(xiàng)目特點(diǎn)1包河區(qū)金地國(guó)際城15274683200509191271.產(chǎn)品創(chuàng)新（5.2米挑高小戶、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等）2.面積控制合理總價(jià)優(yōu)勢(shì)3.強(qiáng)強(qiáng)合作（世聯(lián)地產(chǎn)；深圳毅華）2包河區(qū)元一柏莊15003198200512131251.開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)2.活動(dòng)營(yíng)銷聚人氣3新站區(qū)元一·名城12883058200606081841.開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)2.活動(dòng)營(yíng)銷聚人氣4經(jīng)濟(jì)區(qū)九溪江南園803261020060111701.園林優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)層戶型2.萬(wàn)科物業(yè)3.電力集團(tuán)團(tuán)購(gòu)5瑤海區(qū)城市綠苑593329420050919491、成熟區(qū)位、城熟配套2、東區(qū)高性價(jià)比品質(zhì)社區(qū)6經(jīng)濟(jì)區(qū)名邦·錦繡年華584286620050828481、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（板式挑高小戶型）2、總價(jià)低優(yōu)勢(shì)7包河區(qū)柏林春天572347720051213471、包河區(qū)高性價(jià)比異域特色社區(qū)2、政府今年重點(diǎn)打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢(shì)8蜀山區(qū)信旺·華府駿苑55129492006031853報(bào)價(jià)高（3600）成交價(jià)低（2800）9蜀山區(qū)維也納森林小區(qū)546352820054510蜀山區(qū)城市天地家園52645062006070188面積控制合理總價(jià)優(yōu)勢(shì)

二、商業(yè)辦辦公市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析（一）““十五”合合肥商貿(mào)業(yè)業(yè)發(fā)展回顧顧（二）商業(yè)業(yè)辦公市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀介紹紹商業(yè)地產(chǎn)異軍軍突起自2003年年起，合肥房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的最大變化莫莫過(guò)于商業(yè)地地產(chǎn)的異軍突突起，由于商商業(yè)地產(chǎn)投資資回報(bào)率、社社會(huì)反響度均均高于住宅，，再加上合肥肥城市化進(jìn)程程的全面提速速，整個(gè)合肥肥無(wú)論是商業(yè)業(yè)格局、還是是商業(yè)業(yè)態(tài)都都發(fā)生了革命命性的變化，，雖然目前合合肥整體的大大商業(yè)發(fā)展尚尚處于起步階階段，但是傳傳統(tǒng)的一個(gè)中中心的商業(yè)格格局已經(jīng)基本本打破，城市市副中心迅速速崛起，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展展在合肥存在在著巨大的商商機(jī)；新興業(yè)態(tài)不斷斷涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在合合肥經(jīng)過(guò)近幾幾年的快速發(fā)發(fā)展，隨商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的不斷斷細(xì)分，新興興業(yè)態(tài)也不斷斷涌現(xiàn)，專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌、連鎖鎖的飲食、超超市、服裝、、娛樂(lè)等的出出現(xiàn)極大地豐豐富了商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)化化程度，同時(shí)時(shí)也促成了更更多的傳統(tǒng)商商業(yè)類型轉(zhuǎn)型型；如火車站站附近服裝大大市場(chǎng)集群和和元一時(shí)代SHOPPINGMALL餐飲業(yè)和休閑閑娛樂(lè)業(yè)成為為合肥城市商商業(yè)格局中零零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)領(lǐng)軍者近幾年，特別別是今年餐飲飲業(yè)19%和和休閑娛樂(lè)業(yè)業(yè)25.8%的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭有目共共睹，也是合合肥城市發(fā)展展和繁榮的一一個(gè)有力見(jiàn)證證；如金滿樓樓、香格里拉拉、蜀王等大大型餐飲連鎖鎖的快速擴(kuò)張張。城市化進(jìn)程不不斷創(chuàng)造商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)隨著合肥城市市化進(jìn)程的提提速和城市規(guī)規(guī)模的迅速擴(kuò)擴(kuò)容，以此帶帶來(lái)的商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)也不斷出出現(xiàn)，甚至陌陌生商業(yè)環(huán)境境的商業(yè)奇跡跡都在不斷涌涌現(xiàn)。如北二二環(huán)外的綠水水雅客及高新新區(qū)的銀灘綠綠洲會(huì)所。合肥市商業(yè)格格局變化合肥市“十一一五”規(guī)劃中中明確指出，，未來(lái)5年內(nèi)內(nèi)，合肥市城城市人口將從從原來(lái)的150萬(wàn)增加到到300萬(wàn)人人；到2010年，合肥肥市生產(chǎn)總值值確保1900億元，年年均增長(zhǎng)15.5%；力力爭(zhēng)達(dá)到2100億元，，年均增長(zhǎng)18%；人均均地區(qū)生產(chǎn)總總值比2000年翻兩番番以上，達(dá)到到5000美美元；所有數(shù)數(shù)據(jù)都在為合合肥新一輪的的商業(yè)地產(chǎn)大大發(fā)展創(chuàng)造一一個(gè)前所未有有的發(fā)展良機(jī)機(jī)；按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人均商業(yè)1.2平米來(lái)來(lái)計(jì)算，合肥肥未來(lái)5年將將發(fā)展200萬(wàn)平米以上上的商業(yè)規(guī)模模，如果加上上舊商業(yè)的改改造，經(jīng)濟(jì)和和人口的成倍倍增長(zhǎng)將給合合肥的商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)來(lái)巨大的發(fā)展展空間。目前的合肥商商業(yè)格局將面面臨巨大轉(zhuǎn)型型，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)已不能滿足足城市發(fā)展，，從國(guó)內(nèi)外大大城市現(xiàn)狀以以及城市發(fā)展展的規(guī)律來(lái)看看，合肥單一一商業(yè)中心的的格局必然打打破，這一點(diǎn)點(diǎn)，從合肥市市近期出臺(tái)的的商業(yè)中心專專項(xiàng)規(guī)劃也能能看出，舊城城區(qū)的商業(yè)承承載功能正在在逐步減弱，，新區(qū)域商業(yè)業(yè)中心得益于于良好的規(guī)劃劃和硬件優(yōu)勢(shì)勢(shì)將發(fā)展符合合未來(lái)的先進(jìn)進(jìn)業(yè)態(tài)，并將將持續(xù)保持持持續(xù)增長(zhǎng)。單一商業(yè)中心心格局正在打打破，新中心心快速崛起06年合肥市市商業(yè)類商品品房銷售套數(shù)數(shù)前十名排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)銷售套數(shù)（套）均價(jià)1楓林大廈擴(kuò)建工程廬陽(yáng)區(qū)425169272安徽白馬服裝城新站區(qū)41450853安徽白馬服裝城二期瑤海區(qū)40892444安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)蜀山區(qū)37293685金星商業(yè)城經(jīng)濟(jì)區(qū)30738386金地國(guó)際城包河區(qū)289150697光大國(guó)際廣場(chǎng)新站區(qū)22886438翠庭園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)政務(wù)區(qū)18068259安徽大市場(chǎng)服裝、鞋類品牌廣場(chǎng)新站區(qū)103726010香港廣場(chǎng)廬陽(yáng)區(qū)10111499排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)均價(jià)（元/平方米）1徽商·國(guó)際大廈廬陽(yáng)區(qū)319502富通時(shí)代廬陽(yáng)區(qū)273923金色地帶新站區(qū)223574星海世紀(jì)廣場(chǎng)廬陽(yáng)區(qū)209525東鑫源商住樓瑤海區(qū)177296楓林大廈擴(kuò)建工程廬陽(yáng)區(qū)169277創(chuàng)景花園包河區(qū)156008金地國(guó)際城包河區(qū)150699新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)包河區(qū)1399210旺城大廈蜀山區(qū)1350206年合肥市市商業(yè)類商品品房銷售均價(jià)價(jià)前十名結(jié)論:因合肥市商業(yè)業(yè)類商品房的的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中中也包含了辦辦公用房的數(shù)數(shù)據(jù)，除去老老城區(qū)的少量量高檔商業(yè)，，實(shí)際主要的的商業(yè)用房成成交區(qū)域仍然然集中在新站站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，新站站區(qū)作為合肥肥商貿(mào)物流最最發(fā)達(dá)的區(qū)域域，也是合肥肥大市場(chǎng)建設(shè)設(shè)最繁榮的區(qū)區(qū)域，其商業(yè)業(yè)獲利能力已已經(jīng)越來(lái)越被被投資者和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者所看好好。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的金星商商貿(mào)城在區(qū)域域商業(yè)尚未成成氣候的大環(huán)環(huán)境下能生地地飄紅，主要要以低價(jià)及市市場(chǎng)前景取勝勝；另一方面，目目前成交的很很大一部分商商業(yè)類商品房房以社區(qū)商業(yè)業(yè)用房為主，，說(shuō)明規(guī)劃先先進(jìn)并具備贏贏利能力的社社區(qū)商業(yè)正逐逐步被看好。。四、二手房市市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析析五、2006年典型項(xiàng)目目介紹金地國(guó)際城/city/news.asp開(kāi)發(fā)商：安徽徽金大地規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳澳大利亞柏濤濤景觀設(shè)計(jì)：美美國(guó)北半球商業(yè)運(yùn)營(yíng)：香香港環(huán)球商機(jī)機(jī)＆安徽新世世界物業(yè)管理：深深圳恒基物業(yè)業(yè)營(yíng)銷顧問(wèn)：世世聯(lián)地產(chǎn)整合推廣：深深圳毅華廣告告總占地面積9萬(wàn)平米，建建筑面積近30萬(wàn)平米。。分兩期開(kāi)發(fā)，，業(yè)態(tài)包括小小高層、公寓寓、商業(yè)街、、寫(xiě)字樓等多多種業(yè)態(tài)配備3000平米雙層豪豪華會(huì)所、時(shí)時(shí)尚商業(yè)步行行街、1800平米幼兒兒園、戶外超超大泳池、下下沉活動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)、棋弈廣場(chǎng)場(chǎng)、果園、兒兒童游戲區(qū)……金地的銷售始始終保持一種種平穩(wěn)的旺銷銷狀態(tài)，銷售售組合的運(yùn)用用起到了決定定性的作用。。小戶型————金地88街街——-小戶戶型的組合推推廣思路，有有效地避開(kāi)了了市場(chǎng)同期的的競(jìng)爭(zhēng)，采取取了一種差異異化的產(chǎn)品銷銷售路線，有有的放矢的放放量，幾輪組組合拳的運(yùn)用用將金地帶入入最佳的狀態(tài)態(tài)，是今年行行銷上做的最最成功的項(xiàng)目目。時(shí)間單價(jià)（元/平方米）銷售套數(shù)（套/月）2005.9~2005.113650502005.12~2006.337001002006.3~2006.64300200項(xiàng)目用地沿街街約40米寬寬一、二層全全部設(shè)商業(yè)街街，形成三條條南北向主要要商業(yè)步行街街，商業(yè)街沿沿南北方向劃劃分為四個(gè)街街區(qū)，街區(qū)間間以不同形態(tài)態(tài)景觀廣場(chǎng)相相聯(lián)。商業(yè)街上設(shè)有有三棟高層公公寓樓及一棟棟辦公樓。中部及南部以以布置11+1層小高層層住宅為主，，小區(qū)中心設(shè)設(shè)一棟弧形的的18層小高高層住宅，西西北部及北部部設(shè)置33層層及24層點(diǎn)點(diǎn)式高層，以以不遮擋北側(cè)側(cè)住宅。項(xiàng)目特色介紹紹：一、產(chǎn)品定位位準(zhǔn)確以近期推出的的小戶型來(lái)說(shuō)說(shuō)，主力戶型型為34-40平米的平平層公寓和48-60平平米的挑高公公寓。前者首付僅3萬(wàn)元起，另另附送全屋裝裝修；后者樓樓層挑高5.4米，買(mǎi)一一層用兩層。。二、HOPSCA國(guó)際街街區(qū)開(kāi)發(fā)理念念。HOPSCA（HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT）是目前前國(guó)際先進(jìn)的的綜合性復(fù)合合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式，集集酒店、辦公公樓、停車場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物、公公共空間、商商務(wù)公寓于一一體。為物業(yè)升值提提供了有力的的保障。三、金地?國(guó)國(guó)際公寓社區(qū)區(qū)內(nèi)有的泳池池會(huì)所、景觀觀園林等配套套設(shè)施。與家家樂(lè)福、合家家福、新都會(huì)會(huì)環(huán)球購(gòu)物廣廣場(chǎng)、蘇寧電電器等多家商商場(chǎng)超市比鄰鄰；紅三環(huán)體體育館、老明明光體育場(chǎng)近近在咫尺；小小區(qū)內(nèi)更設(shè)有有1.7萬(wàn)余余平米繁華商商業(yè)街為生活活提供便捷保保障。另外，，金地?國(guó)際際公寓與合肥肥工業(yè)大學(xué)附附中（?。┖灪灦ǖ亩c(diǎn)教教育協(xié)議。金地·國(guó)際城城位于合肥市市馬鞍山南路路東，所在區(qū)區(qū)域?qū)儆谛掳l(fā)發(fā)展的合肥中中高檔居住區(qū)區(qū)，大盤(pán)集中中，樓市均價(jià)集中在3300～3800元/平方米，物2005年，金地·國(guó)際城即將面市時(shí)，北側(cè)有新都會(huì)·聯(lián)邦花園、新都會(huì)·國(guó)貿(mào)公寓在售，西側(cè)和南側(cè)有陽(yáng)光世紀(jì)花園和萬(wàn)振逍遙苑在售。項(xiàng)目東側(cè)緊挨全市最大的污水處理廠。金地·國(guó)際城雖然擁有16萬(wàn)平方米住宅、10萬(wàn)平方米商務(wù)公寓以及1.7萬(wàn)平方米的情景商業(yè)街，但是高達(dá)3.3的容積率使金地·國(guó)際城的底氣不足。

“以我為主””形象導(dǎo)入金地·國(guó)際城采取““以我為主主”的營(yíng)銷策策略，即推廣廣手段持續(xù)創(chuàng)創(chuàng)新，迅速與與市場(chǎng)平均水水平拉開(kāi)差距距。2005年“五一房展展會(huì)”，金地地·國(guó)際城以“我我們?cè)谠煲蛔鶉?guó)際城”的的姿態(tài)出場(chǎng)，，工地現(xiàn)場(chǎng)沿沿路架設(shè)300米長(zhǎng)巨幅廣告告牌，堪稱““合肥第一””，鮮紅奪目目的色調(diào)，鋒鋒芒畢露。借中國(guó)臺(tái)灣國(guó)國(guó)民黨主席連連戰(zhàn)首訪大陸陸事件的余溫溫，金地·國(guó)際城贊助一一場(chǎng)由臺(tái)灣、、安徽藝術(shù)家家聯(lián)袂演出的的兒童音樂(lè)會(huì)會(huì)，同步發(fā)起起“合肥兒童童為海峽和平平送出美好祝祝愿”活動(dòng)，，事件轟動(dòng)全全市，各大媒媒體爭(zhēng)相報(bào)道道。2005年9月25日，首期多層層住宅開(kāi)盤(pán)即即告售罄，2005年底實(shí)現(xiàn)2億元銷售額，，住宅單價(jià)達(dá)達(dá)到3900元/平方米，成為為片區(qū)價(jià)格指標(biāo)。差異化銷售閃閃電戰(zhàn)2006年，金地·國(guó)際城當(dāng)年度度的銷售計(jì)劃劃是推出小高高層和高層住住宅、小戶型型公寓、商業(yè)業(yè)街等多種產(chǎn)產(chǎn)品，總面積積超過(guò)15萬(wàn)平金地·國(guó)際城開(kāi)始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向通過(guò)推售售策略來(lái)解決決問(wèn)題，即選選擇市場(chǎng)最佳佳時(shí)機(jī)，打差差異化之戰(zhàn)。。2006年2月18日正月初十，，正值春節(jié)假假期后的傳統(tǒng)統(tǒng)銷售淡季，，金地·國(guó)際城公寓首首款廣告正式式出街，拉開(kāi)開(kāi)了閃電戰(zhàn)序序幕。當(dāng)天進(jìn)進(jìn)線電話近500條，截止到開(kāi)開(kāi)盤(pán)前，共發(fā)發(fā)放VIP會(huì)員卡1200張。2006年3月18、19日，兩棟小戶戶型公寓相繼繼開(kāi)盤(pán)選房，，僅兩天就成成交520套。公寓閃電戰(zhàn)之之后，2006年5月中下旬，國(guó)國(guó)六條、國(guó)十十五條相繼頒頒布，樓市震震動(dòng)。金地·國(guó)際城正在進(jìn)進(jìn)行三棟新推推住宅樓的認(rèn)認(rèn)籌，情況未未如理想，原原定的銷售計(jì)計(jì)劃迅速被調(diào)調(diào)整。金地·國(guó)際城決定將將住宅轉(zhuǎn)入自自然銷售，即即刻啟動(dòng)商業(yè)業(yè)部分銷售。。金地·國(guó)際城的重頭頭之一“金地地·88街”總建筑面面積占地17000平方米，共規(guī)規(guī)劃三條情景景步行街。三三條步行街鋪鋪鋪臨街、獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)和營(yíng)運(yùn)理理念在合肥商商業(yè)市場(chǎng)中出出類拔萃。經(jīng)經(jīng)過(guò)緊張的籌籌備，2006年8月上旬，金地地·88街采取活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷策略，6周內(nèi)舉行一系列活活動(dòng)，開(kāi)始展開(kāi)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣。2006年8月7日，借助“合肥商商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)論壇壇”開(kāi)始接受認(rèn)籌籌；8月17日，舉行“中港兩兩地招商簽約新聞聞發(fā)布會(huì)”，到場(chǎng)場(chǎng)400多位客戶；8月26日，舉行“魯豫有有約——合肥城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展論壇”，1600位客戶及各大媒體體，連同合肥政府府4套班子領(lǐng)導(dǎo)代表出出席盛會(huì)。幾次活活動(dòng)營(yíng)銷極大地引引起了社會(huì)的關(guān)注注，并形成口碑傳傳播效應(yīng)。2006年9月16日，金地·88街舉行開(kāi)盤(pán)選鋪活活動(dòng)，當(dāng)天銷售2億元。2006年，金地·國(guó)際城僅前三個(gè)季季度便順利完成了了80%的年度銷售目標(biāo)。。六、2007年典典型項(xiàng)目推薦結(jié)論合肥房地地產(chǎn)市場(chǎng)2006年度綜合印象及及2007年度度發(fā)展前景預(yù)測(cè)(一)住宅風(fēng)格及及檔次分析合肥地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)開(kāi)始關(guān)注建筑風(fēng)格格及園林風(fēng)格。雖雖然目前地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于剛剛起步階階段，但人們對(duì)住住宅的要求從簡(jiǎn)單單的滿足居住需要要開(kāi)始向追求環(huán)境境、景觀等方面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，人們開(kāi)始向向往陽(yáng)光、空氣、、水等生態(tài)資源，，開(kāi)始排斥噪音；；而且，隨著國(guó)內(nèi)內(nèi)外許多高水平的的規(guī)劃、建筑以及及景觀設(shè)計(jì)公司的的進(jìn)入，更為合肥肥地產(chǎn)市場(chǎng)注入了了新的生活理念和和居住理念。無(wú)疑疑地，這是沉睡了了近十年的合肥地地產(chǎn)開(kāi)始蘇醒的重重要標(biāo)志。建筑園林風(fēng)格雖然然受到關(guān)注，但個(gè)個(gè)性不強(qiáng)，沒(méi)有得得到充分地和諧統(tǒng)統(tǒng)一和展示。大多多數(shù)樓盤(pán)雖然在設(shè)設(shè)計(jì)的過(guò)程中有一一定的設(shè)計(jì)主題，，但沒(méi)有很好地提提煉，在營(yíng)銷上也也更只是拘泥于從樓盤(pán)檔次來(lái)看，檔次拉開(kāi)距離較遠(yuǎn)，客戶選擇性較大?？傮w上以中檔為主，關(guān)注各種生活配套，尤其是教育及娛樂(lè)配套，講究方便實(shí)用。但似乎存在一個(gè)怪現(xiàn)象：越是高檔樓盤(pán)，越是把所有的亮點(diǎn)都集中于園林景觀當(dāng)中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不理想?？梢?jiàn)，“以人為本”是所有樓盤(pán)應(yīng)該遵循的一個(gè)準(zhǔn)則，否則必?cái)o(wú)疑。一、2006年度度綜合印象（二）戶型分析1、平均戶型面積積分析：合肥市場(chǎng)平均戶型型面積偏大，整體體平均戶型面積約約130平方米米左右。幾乎所有有樓盤(pán)平均戶型面面積都在100平平方米以上，我們們所考察的12個(gè)個(gè)樓盤(pán)，最小的繁繁華世家也在110平方米，而金金星花園、綠城、、新加坡花園城等等以豪宅定位的樓樓盤(pán)，平均戶型面面積都在180平平方米。2、主力戶型面積積分析：合肥目前以三房為為絕對(duì)主力戶型，，其次為二房和四四房，后者所占市市場(chǎng)份額相當(dāng)少。。從其主力戶型三三房來(lái)看，其面積積區(qū)域在90-185平方米之間間；四房面積更大大，一般在150平方米以上，甚甚至超過(guò)200平平方米；兩房的市市場(chǎng)份額較小，很很多樓盤(pán)都沒(méi)有兩兩房，且面積較大大，80以下的兩兩房是市場(chǎng)空白。。3、戶型配比：三房二廳在市場(chǎng)上上占絕對(duì)的大份額額，其比重甚至超超過(guò)一半；其次是是四房，占16.9%，二房占占13.6%，而而躍式戶型只在鳳鳳凰城出現(xiàn)，且其其所占的比例也較較大。4、戶型與銷售關(guān)關(guān)系分析從我們了解的銷售售情況看，市場(chǎng)上上最好銷售的當(dāng)數(shù)數(shù)面積較小的三房房，幾乎都是一上上市即搶購(gòu)一空；；其次是面積較小小的四房和二房；；難度最大的是五五房或者大面積四四房戶型。麗景碧碧雅、新加坡花園園、柏景灣等所留留的都是160平方米以上的三三房以及200平平方米以上的四房房；而鳳凰城102平方米的三房房一推出即搶購(gòu)一一空，繁華世家也也由于戶型面積較較小，幾乎出現(xiàn)了了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)勢(shì)。無(wú)數(shù)銷售事實(shí)實(shí)證明：合肥消費(fèi)費(fèi)者需要面積相對(duì)對(duì)較小、戶型內(nèi)部部布局緊湊、實(shí)用用率高的戶型。（三）價(jià)格線性關(guān)關(guān)系分析1、平均單價(jià)目前合肥市場(chǎng)多層層的平均單價(jià)在2800元/平平方米左右，而而小高層則比多層層略高，在3200元/平方米左左右，花園洋房房的售價(jià)最貴，為為3800元/平平方米左右。2、平均總價(jià)合肥市場(chǎng)單價(jià)并不不高，高的是總價(jià)價(jià)，這也是戶型面面積大的必然結(jié)果果。從上述考察的樓盤(pán)盤(pán)看，總價(jià)在27-72萬(wàn)元之之間。大多數(shù)樓盤(pán)盤(pán)總價(jià)為50萬(wàn)左左右。從銷售的角角度看，總價(jià)越低低，銷售難度越小?。豢們r(jià)越高，銷銷售難度也越大，，銷售周期也越長(zhǎng)長(zhǎng)?？們r(jià)控制最小的是是繁華世家，平均均總價(jià)為27.5萬(wàn)元，基本在在合肥消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)能力范圍之內(nèi)，，因此其銷售率一一直扶搖直上，甚甚至供不應(yīng)求；而而東?；▓@總價(jià)高高，且戶型設(shè)計(jì)也也不合理，其銷售售一直存在相當(dāng)大大的難度，幾乎成成了合肥地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的失敗案例。3、層差價(jià)基本在50-100元/平方米的的區(qū)域范圍之內(nèi)內(nèi)。多層的層差較較大，70-100元/平方米，，而小高層一般般在50-80元元/平方米，且且樓層越高，層差差越大；但高層與與小高層的差價(jià)也也只是在層差之中中，價(jià)格也相差無(wú)無(wú)幾，因此市場(chǎng)比比小高層更加難銷銷售。4、景觀差價(jià)景觀差價(jià)是開(kāi)始關(guān)關(guān)注的一個(gè)價(jià)位差差，但只局限于園園林景觀做得到位位的樓盤(pán)，對(duì)于一一般性樓盤(pán)，仍然然比較淡化。我們們所考察的十二個(gè)個(gè)樓盤(pán)，只有新加加坡花園、金色池池塘、綠城等幾個(gè)個(gè)定位為豪宅的樓樓盤(pán)存在景觀差價(jià)價(jià)。可見(jiàn)，景觀在合肥肥地產(chǎn)市場(chǎng)只是一一個(gè)開(kāi)始關(guān)注、但但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做到位位的概念，還有大大塊的空間、大篇篇的文章可做。（四）配套分析1、商業(yè)一般臨街樓盤(pán)都設(shè)設(shè)有臨街商鋪。其其業(yè)態(tài)基本為生活活配套設(shè)施。商鋪有兩種經(jīng)營(yíng)模模式，一是出租，，二是出售。其租租金和售價(jià)根據(jù)地地段位置的不同有有很大的變化。2、教育有三種配套形式：：一是完全依托周周邊的教育配套，，小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有設(shè)設(shè)置任何教育設(shè)施施；二是設(shè)有幼兒兒園和小學(xué)，這是是較為普遍的配套套形式；三是實(shí)行行一站式教育，并并與名校聯(lián)手，打打教育主題概念。。3、會(huì)所從總體上看，有80%以上的的樓盤(pán)設(shè)置了會(huì)所所。其位置一般安安排在入口處或者者中心花園地帶，，面積為2000至12000平方米不不等。且內(nèi)容配置置上基本都是文化化娛樂(lè)休閑設(shè)施，，主要有咖啡廳、、健身室、兒童天天地、閱覽室、網(wǎng)網(wǎng)吧、桑拿、西餐餐等，樓盤(pán)檔次較較高的還設(shè)有商務(wù)務(wù)中心和MTV多功能廳等；；檔次上基本與樓樓盤(pán)檔次相匹配。。4、車位從戶數(shù)與車位的的配比來(lái)看，一一般為1-4：1，檔次較較高樓盤(pán)配比較較高。從停車形式來(lái)看看，以半地下車車庫(kù)結(jié)合地面停停車為主。（五）區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者研究此次我們所考察察的樓盤(pán)多為合合肥地產(chǎn)市場(chǎng)上上的精品樓盤(pán)，，因此，其消費(fèi)費(fèi)群體也大多為為中高端人群，，這也與項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位相呼呼應(yīng)。1、買(mǎi)家區(qū)域域細(xì)分合肥本地居民以以及來(lái)自周邊區(qū)區(qū)域，如上海、、溫州等地投資資或辦廠的私人人企業(yè)主，此為為消費(fèi)主體。本地居民，約占占總消費(fèi)群體的的75-80%。其中分兩部分分：一是居住，，二是投資。從從考察中我們們發(fā)現(xiàn)，合肥消消費(fèi)群具有一定定的投資意識(shí)，，對(duì)于擁有一定定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消消費(fèi)者，除了滿滿足居住外，一一旦發(fā)現(xiàn)具有升升值潛力的樓盤(pán)盤(pán)，就會(huì)進(jìn)行投投資，這也是小小戶型商務(wù)公寓寓熱銷的原因。。部分上海溫州的的私人企業(yè)主。。2、買(mǎi)家職業(yè)特征征公司企業(yè)高管管管理人員?中小企業(yè)老板?地方政府員金融業(yè)高收人士士?教師及專家類技技術(shù)人員在合肥有親戚或或業(yè)務(wù)關(guān)系的周周邊區(qū)域經(jīng)商人人士3、買(mǎi)家消費(fèi)特征征經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，，并有固定收入入。注重交通便利，，生活配套齊全全，對(duì)環(huán)境及文文化品質(zhì)有較高高要求。戶型上講究適當(dāng)當(dāng)豪華適用。（六）營(yíng)銷特色色1、概念的運(yùn)用用大打“聯(lián)盟”牌牌。合肥近年地地產(chǎn)的良好發(fā)展展態(tài)勢(shì)吸引了深深圳及上海很多多知名地產(chǎn)相關(guān)關(guān)企業(yè)的加盟，，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造造輝煌,因此品牌“聯(lián)盟盟”成為合肥地地產(chǎn)的一道亮牌牌?！八案拍睢背沙蓸鞘写筚u(mài)點(diǎn)。。金色池塘、新新加坡花園以及及柏景灣等具有有一定檔次的樓樓盤(pán)，無(wú)一不是是借“水”升風(fēng)風(fēng)，千方百計(jì)創(chuàng)創(chuàng)造水景條件，，借此提升樓盤(pán)盤(pán)檔次。教育概念念成了一一大旗號(hào)號(hào)。新華華學(xué)府花花園、夢(mèng)夢(mèng)園小區(qū)區(qū)等借幼幼兒園大大做文2、賣(mài)場(chǎng)特點(diǎn)售樓處大多設(shè)在樓盤(pán)附近及位置醒目處。比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書(shū)兩種。對(duì)于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會(huì)抬高一個(gè)地面層高，上一級(jí)臺(tái)階，劃分出另一空間，布置桌椅等。存在的問(wèn)題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)示也不甚明確。3、公關(guān)促銷活動(dòng)公關(guān)和促銷活動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)公關(guān)活動(dòng)比較關(guān)注，而促銷活動(dòng)則相當(dāng)弱化。所了解的公關(guān)促銷活動(dòng)主要有如下一些：在開(kāi)盤(pán)日舉行舞獅表演。舉行有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)，采取現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)的方式，猜中有獎(jiǎng)。舉行晚會(huì)，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎(jiǎng)問(wèn)答、互動(dòng)游戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎(jiǎng)吸引人流。4、采用雙層大巴車隊(duì)在各大街小巷進(jìn)行宣傳。促銷活動(dòng)目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動(dòng)有：折扣。使用率極低，只有個(gè)別樓盤(pán)有微量折扣。優(yōu)先選房?jī)?yōu)惠卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。（七）部部分樓盤(pán)盤(pán)廣告語(yǔ)語(yǔ)介紹天門(mén)湖錦錦城：新新市鎮(zhèn)主主義生活活樣板，，開(kāi)啟公公園式樣樣板生活活。香榭水都都：政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)頭等等艙生活活，以城城市美學(xué)學(xué)的小高高層，打打造城市市住宅尊尊享版，，給您最最美院落落——都市新現(xiàn)現(xiàn)代親水水院落。。恒潤(rùn)河畔畔雅居：：我的空空間我的的家。瑞城岸上上玫瑰：：岸上玫玫瑰湖，，回家的的方向。。天慶大廈廈寓言家家：合肥肥唯一的的南北通通透挑高高小戶型型，寓言言一環(huán)內(nèi)內(nèi)1+1>2。中環(huán)匯景景：新品品宜商宜宜居標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)典范，，七大優(yōu)優(yōu)勢(shì)匯景景您的視視線。金歷東海?；?qǐng)@：：金歷建建筑，