有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣協(xié)議法律法規(guī)詳解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋“28條”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）將從今年6月1日起開始實行。該解釋是根據(jù)人民法院在審理案例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進行的法律界定，這不僅對人民法院在審理案件中有實際指導(dǎo)意義，并且對開發(fā)商和購房者而言，也有了“參考”。

●尊重當事人的“意思自治”

該“解釋”尊重當事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當事人“意思自治”的原則。如第六條關(guān)于辦理協(xié)議備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積“縮水”“漲水”的規(guī)定，第十五條關(guān)于協(xié)議解除權(quán)期限的規(guī)定，第十八條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了“有約定從約定、沒約定從法定”的“意思自治原則?！?/p>

建議：購房者和開發(fā)商在簽訂《商品房買賣協(xié)議》時，應(yīng)將對協(xié)議條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項在協(xié)議中予以明確。

●想說“協(xié)議無效”不容易《中華人民共和國協(xié)議法》規(guī)定，協(xié)議被認定為無效后，因該協(xié)議取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當補償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

可見，協(xié)議被認定無效后的解決，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該“解釋”規(guī)定，人民法院在審理案件中，只要《商品房買賣協(xié)議》沒有違犯《協(xié)議法》第五十二條關(guān)于認定協(xié)議無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持“主張無效”的請求。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營公司進行商品房預(yù)售，應(yīng)取得《商品房預(yù)售許可證》，沒有取得預(yù)售許可證的，屬于不符合商品房銷售條件和規(guī)定，所簽訂的協(xié)議，應(yīng)認定無效。

而該“解釋”明確規(guī)定，“商品房買賣協(xié)議”只要“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認定有效?！边@樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認定協(xié)議無效導(dǎo)致的各方損失，在一定意義上保護了開發(fā)商的利益。

點評：其實，無論是尊重當事人“意思自治”，還是對協(xié)議不能容易確認無效的規(guī)定，這些解釋都是“以人為本”的原則進一步深化。

●特定的銷售廣告和宣傳資料可視為協(xié)議條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝“樓盤”，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，主線無法從工地上看到房屋的全面情況。因此，設(shè)計精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就“一廂情愿”地認為廣告中內(nèi)容與實際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時，才發(fā)現(xiàn)“誤差”如此之大。而這時開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔任何責任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣協(xié)議中約定。該規(guī)定對廣告內(nèi)容事項能否成為協(xié)議條款提供了法律依據(jù)。

“解釋”第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對商品房買賣協(xié)議的訂立以及房屋價格的擬定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣協(xié)議，均可視為協(xié)議內(nèi)容。當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?？梢?，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為協(xié)議內(nèi)容提供了明確依據(jù)，事實上是對開發(fā)商交易提出了誠信的規(guī)定和法律上的約束。

點評：銷售廣告和宣傳資料切不可“漫無邊際”，開發(fā)商要“誠信”，購房者要“當心”。

●慎簽《認購書》在商品房交易中，為了保證買賣雙方可以簽訂買賣協(xié)議，一般先由購房者交付一定的“定金”，并簽訂《認購書》，作為簽署正式協(xié)議前雙方權(quán)利義務(wù)承擔的書面憑證。對于購房者來說，在簽訂《認購書》并交付一定“定金”后，可以有一段時間進行考察并考慮決定是否購買該房屋，假如決定不簽訂正式協(xié)議，或者是放棄購買《認購書》中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔損失相對較小的違約責任。從一定限度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

《認購書》畢竟不是協(xié)議，它涉及的內(nèi)容比較簡樸。例如，有的《認購書》約定的僅僅是：1、購房者認購的房號、面積、單價、總價；2、交付定金的數(shù)額，同時還約定，乙方（購房者）須在簽署本《認購書》后×日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣協(xié)議》。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該協(xié)議，甲方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在《認購書》里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實踐中，往往由于雙方對房屋交付時間、房屋裝飾材料和裝修標準等協(xié)議條款內(nèi)容不能完全達成一致，這樣往往被開發(fā)商認為是購房者“不能和約定的時間里簽訂協(xié)議”而一方面違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金；而購房者認為開發(fā)商的協(xié)議條款和簽訂《認購書》時的口頭許諾不一致，簽不成協(xié)議是開發(fā)商“出爾反爾”導(dǎo)致的，開發(fā)商應(yīng)當雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

“解釋”第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣協(xié)議擔保的，假如因當事人一方因素未能訂立商品房買賣協(xié)議，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

根據(jù)對該“解釋”的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就協(xié)議內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，導(dǎo)致雙方不能簽訂協(xié)議，依據(jù)該規(guī)定，“應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決”，那么，購房者的定金就很也許被“扣繳”了。

所以，購房者在簽訂《認購書》時，要注意以下問題：1、簽訂《認購書》之同時，一定要開發(fā)商提供正式的協(xié)議文本，對協(xié)議中的內(nèi)容進行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在《認購書》中確認。2、為避免因“定金”的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂《認購書》時，盡也許將“訂金”代替“定金”。這樣，一旦因?qū)f(xié)議的理解出現(xiàn)分歧或是糾紛時，“訂金”可以所有返還。

當然，作為開發(fā)商來講，簽訂《認購書》，是保證房屋正常并順利銷售的重要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意運用“訂金”這種相對沒有法律處罰性的方式簽訂《認購書》，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點評：法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運用法律最大限度地維護自己的利益，減少自己的風(fēng)險。

●解決面積“縮水、漲水”問題法定化《商品房銷售管理辦法》作為部委規(guī)章，對此也有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協(xié)議約定面積不符，協(xié)議有約定的，按照約定解決；協(xié)議沒有約定或者約定不明確的，按照規(guī)定的原則解決。

該規(guī)定以“解釋”的形式出現(xiàn)，對制止開發(fā)商濫增減房屋面積，有了更明確的法律依據(jù)和標準。

●交易不誠信，開發(fā)商被嚴懲在房屋交易中，由于房屋的實際轉(zhuǎn)移和取得房產(chǎn)證的時間不相一致，購房者往往在實際占有使用房屋很長時間以后，房屋的產(chǎn)權(quán)一般還在開發(fā)商名下，有的開發(fā)商就因資金緊張，將以售出的房屋作抵押貸款，這無形中就給購房者增長了風(fēng)險。

為此，該“解釋”第八條規(guī)定，對于開發(fā)商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行為，購房者有權(quán)請求“解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、補償損失，還可以請求房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔不超過已付購房款一倍的補償責任?！?/p>

可見，該規(guī)定加大了對惡意抵