房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1總則實際情況，制定本細(xì)則。2項目開發(fā)管理2.1項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。2.2可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。2.4體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。2.5計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。2.6前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有：2.6.1向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。2.6.2向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。2.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。2.7證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8現(xiàn)場施工準(zhǔn)備2.8.1工程部負(fù)責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.212.9委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。2.10編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。2.11同。2.12開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。2.14施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.14.1組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計；2.14.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難；2.14.3督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實事求是地對工程進(jìn)度做出簽證；2.14.4清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證；2.14.5督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量；2.14.6及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.14.7協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.14.8督促施工單位進(jìn)行工程維修。《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.15項目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。22.16工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財務(wù)部撥款。2.17竣工驗收：2.17.1開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。2.17.2成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。2.17.3開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。2.18財務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進(jìn)行竣工清點。2.19技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。主要是：2.19.1收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。2.19.2收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。3房產(chǎn)銷售管理3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。3.3開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上托代理銷售等等。3.5銷售開始后，應(yīng)隨著項目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。33.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時間；3.7.2房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金；3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。3.8任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3.9開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10以認(rèn)真分析。3.11作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4物業(yè)管理4.1開發(fā)項目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。4.2安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣工后