常州城市綜合體項目前期可行性報告商鋪篇

“XX廠地塊”項目前期可行性研究報告(商鋪篇）2009.12目錄PART1：本案商業(yè)基本情況概述PART2：區(qū)域重點個案商配簡析PART3：項目商業(yè)總體建議1.1、項目地塊特點及商業(yè)限制【地塊主要經濟指標】

總用地面積：18510㎡

總建筑面積：37020㎡

其中商業(yè)建筑面積：6206㎡

住宅建筑面積：30814㎡

建筑密度：30%

容積率：≤2.0綠化率＞30%【地塊現狀及限制】※本案地處茶山街道核心位置，力享清涼、朝陽、浦南等醇熟社區(qū)環(huán)繞，龍游路、浦前東路以及規(guī)劃中的南側道路縱橫交織，交通便捷?！l高壓線從本案地塊而過，月星家俱加工車間位于本地塊南面，現行商業(yè)環(huán)境較差；新城逸境商鋪項目已落成，但尚未形成商業(yè)氛圍，景泰家園沿街商鋪正在建設中?！貕K西側與龍游路間規(guī)劃設置10米寬的綠化帶，且龍游路作為南北向交通干道，對本案沿街商鋪吸引人氣形成弊端。龍游路規(guī)劃中道路龍游路規(guī)劃中道路PART1：本案商業(yè)基本情況概述PART2：區(qū)域重點個案商配簡析PART3：項目商業(yè)總體建議諾誠高第高成天鵝湖中吳雅苑和平國際薔薇佳園新城逸境商鋪景泰家園2期本案光華世家3期府河名居銀河灣明苑華潤國際街區(qū)在售項目待售項目懷德路商圈蘭陵商圈火車站商圈文化宮商圈新麗華商圈電腦城商圈2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（一）156二期7234光華菜場商業(yè)中心【物業(yè)地址】：浦前東路北側，清涼新村南側【產品類別】：綜合菜場+高層住宅+沿街商業(yè)【總建面積】：100452㎡【商業(yè)部分】：約21000㎡【銷售起價】：待定【容積率】：2.2【交通狀況】：1、2、6、20【發(fā)展商】：常州雍康房產【業(yè)態(tài)規(guī)劃】：※浦前東路主干道擬規(guī)劃經營特色餐飲、熟食店、服飾家紡、小型超市、茶樓等便民服務業(yè)態(tài)為主；※商業(yè)中心擬規(guī)劃銀行、大型超市、浴場、網吧、手機通訊等業(yè)態(tài)；※光華農貿市場第三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃網吧、棋牌室、游戲廳等休閑娛樂生活設施等業(yè)態(tài)?！毕蛞?guī)劃中道路沿街商鋪擬規(guī)劃汽車美容、五金等其他生活設施業(yè)態(tài)。浦前東路2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（二）【商業(yè)定位】：主要定位為光華路標志性的鄰里中心（社區(qū)商業(yè)中心）【商鋪形態(tài)】：浦前東路、龍游路及北向規(guī)劃中道路沿街商鋪均為2層。紅梅南路與浦前東路交叉口商業(yè)中心共三層，其中一、二層為社區(qū)管理用房。【商鋪銷售順序】：A——B——CA:菜場商業(yè)（光華菜場）-----政府統(tǒng)一安置B:中型超市（主題商業(yè)）---沿街層高為5.4米純一層的獨立商鋪C：便民商業(yè)-----視工程進度及交付時間，擇機入市。ABC【綜合評述】：

景泰家園商鋪銷售主要以光華農貿市場為引擎，重點吸引周邊新老社區(qū)消費潛力?？偨ㄖ娣e約5000㎡的商業(yè)中心擬以零租金或低租金引進的超市有：信特、蘇果、明都、農工商、新怡華等，以租代售，年返投資回報率，3年商鋪所有權歸甲方。A2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（三）【商鋪建筑效果圖】龍游路、浦前東路交叉路口沿街商鋪效果圖浦前東路、紅梅南路交叉路口商業(yè)中心效果圖2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（一）【物業(yè)地址】：天寧區(qū)清涼路155號【產品類別】：多層+小高層+高層住宅+沿街商業(yè)【總建面積】：158500㎡【商業(yè)部分】：約10000㎡【銷售起價】：18000-20000元/㎡（獨立一層）

8500元/㎡起（帶門廳）【容積率】：2.15【交通狀況】：1、2、6、20、33【發(fā)展商】：新城房產【業(yè)態(tài)規(guī)劃】：※浦前東路主干道擬規(guī)劃餐飲、品牌服飾、小型超市、等便民服務業(yè)態(tài)為主；※龍游路擬規(guī)劃五金、建材、裝修等便民業(yè)態(tài)；※紅梅南路沿街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃與光華農貿市場相互補，提供一些基礎的便民生活設施。2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（二）【商鋪結構及特點】區(qū)域面積區(qū)間（㎡）開間/進深/層高樓層紅梅南路段50-3004-12/12-16/3.3-3.61-2層浦前東路段50-10004-12/12-16/3.3-3.61-2層，1層為門廳，2層為整層的大型商業(yè)龍游路段50-12004-12/12-16/3.1-3.21-2層/3層+1層門廳價格單層價格18000元/㎡左右；二層-三層價格8000-15000元/㎡【賣點集萃及限制】：※新城逸境沿街商鋪主要分布在浦前東路、龍游路及紅梅南路路段，隨著紅梅南路及周邊道路改善，銷售狀況良好，現僅余2套左右?！S著光華農貿市場的建成并正式營業(yè)，對吸引沿線社區(qū)居民起到一定的集聚作用，也推動了逸境商鋪的銷售。但整體形成氣候尚需要時間積累。2.3、個案分析三：：府河名居鉑金金街區(qū)（一）【物業(yè)地址】：：勞動東路與同同濟橋交匯處【產品類別】：：高層公寓+多多層洋房+沿街街商業(yè)【占地面積】：：32720㎡㎡【總建面積】：：110459㎡【商業(yè)部分】：：約10000㎡【銷售起價】：：15000元元/㎡起，買鋪鋪即可獲經營扶扶持金?！旧啼伩偺讛怠俊浚?8套【交通狀況】：：8、16、25、55【發(fā)展商】：常常州御景房產【業(yè)態(tài)規(guī)劃】：：※勞動中路主干道道擬規(guī)劃經營金金融、通信、名名品煙酒類業(yè)態(tài)態(tài)；※紅梅南路流金大大道擬規(guī)劃經營營藝術、文化、、收藏品類業(yè)態(tài)態(tài)；※濱河時尚區(qū)規(guī)劃劃經營精品服飾飾、流行鞋帽等等業(yè)態(tài)。567二期三期綠化帶沿街商業(yè)勞動中路2.3、個案分析三：：府河名居鉑金金街區(qū)（二）【商鋪結構及特點點】：勞動中路段面寬：4-7米米進深：27米層高：一層3.2米，二層2.8米。兩層層商鋪。紅梅南路段面寬：4-7米米進深：27米層高：一層3.2米，二、三三層2.8米。。三層商鋪?！举u點集萃及限制制】：※地處勞動西路與與紅梅南路交匯匯處，人流量大大，隨著未來紅紅梅南路完全拓拓寬建成通車，，將極大的借力力文化宮商圈的的包容力，提升升沿街商鋪價值值?！鶚I(yè)態(tài)規(guī)劃比較清清晰，在現行勞勞動東路周邊較較為破敗的商業(yè)業(yè)環(huán)境下，設定定高端消費品業(yè)業(yè)態(tài)，利于與周周邊商鋪定位區(qū)區(qū)分開來?！墙?7米的的進深極大的影影響了消費業(yè)態(tài)態(tài)具體規(guī)劃，對對商業(yè)的租售產產生極大的影響響，截止當前，，據了解，僅銷銷售了一套商鋪鋪。2.4、個案分析四：：區(qū)域重點路段段沿街商鋪綜述述（一）【區(qū)域重點路段商商業(yè)現狀】：※區(qū)域重點路段主主要為：和平南路、光華華路、中吳大道道，以及緊鄰本本案的龍游路、、紅梅南路、浦浦前東路?！鶇^(qū)域內臨街商鋪鋪星羅棋布，和和平南路作為主主軸線，整條和和平南路以光華華路為分界，分分為光華路以北北和光華路以南南?！馊A路以北因為為有著大型的居居住區(qū)且進入市市區(qū)主要是北向向行駛。所以往往北的人流量較較大，帶動了周周邊商業(yè)經營情情況較好，而光光華路以南，是是往武進方向的的所以人流量較較小，經營情況況較差。光華路和平南路中吳大道勞動東路本案2.4、個案分析四：：區(qū)域重點路段段沿街商鋪綜述述（二）——和平南路路段———路段面積區(qū)間租金區(qū)間目前出租情況光華以北最小面積：12m2最大面積：200m2最低：1.0元/m2/天最高：2.1元/m2/天平均租金：1.5-1.8元/m2/天滿租【商業(yè)價格分析】】路段面積區(qū)間租金區(qū)間目前出租情況光華以南最小面積：10m2最大面積：180m2最低：0.8元/m2/天最高：1.8元/m2/天均租金1.0-1.3元/m2/天滿租※和平南路兩側存存在有常州市城城南5大集中居居民聚集區(qū)，所所以給這一路段段帶來的是較好好的商業(yè)消費空空間。※但就目前來看，，和平南路由于于作為主要交通通干道，因此造造成部分老社區(qū)區(qū)人流在和平南南路、光華路路路段分流，也使使得和平南路的的商業(yè)經營狀況況較好，而光華華路以南區(qū)域人人流相對開始減減弱，帶來這一一區(qū)域商業(yè)消費費的減退?！鴺I(yè)態(tài)分布比例圖圖解析：從左表可可看出，，光華路路以南的的租金價價格整體體低于光光華路以以北，這這主要因因為光華華路以南南的人流流量多數數是往南南邊去的的，那里里的人流流量比較較分散，，人均消消費能力力比較低低，所以以光華路路以南的的店鋪營營業(yè)收入入較低。。——中吳大道道路段———2.4、個案分分析四：：區(qū)域重重點路段段沿街商商鋪綜述述（三）▲業(yè)態(tài)分布布比例圖圖【商業(yè)價格格分析】】路段面積段價格區(qū)間目前出租情況中吳大道最小面積：14m2最大面積：2000m20.53-6.6元/m2/天均租金1.1元m2/天滿租解析：※中吳大道道作為未未來常州州的景觀觀中軸線線，發(fā)展展?jié)摿蘧薮?，現現行沿街街商業(yè)租租金最低低0.53元/㎡/天天到最高高6.6元/㎡㎡/天，，價格懸懸殊主要要體現在在面積分分割上。?！鶑漠斍斑@這一區(qū)間間的租金金價格來來看，是是目前常常州市租租金價格格較中間間的一個個價格段段，但受受及現中中吳大道道施工影影響，人人流量不不大，商商業(yè)環(huán)境境較差，，等待全全部復蘇蘇及未來來騰飛尚尚需很長長一段時時間。2.4、個案分分析四：：區(qū)域重重點路段段沿街商商鋪綜述述（四）——光華路路路段———路段面積段價格區(qū)間目前出租情況光華路10--180m21.0--2.2元/m2/天均租金1.2元/m2/天滿租【商業(yè)價格格及面積積分析】】解析：※光華路這這個路段段是以中中小型餐餐飲為主主，其次次是摩修修店，再再就是便便利店。。※本路段的的周邊均均為大型型社區(qū)，，人流量量較大、、購買力力較強。?！馊A路商商鋪主要要以私房房為主，，面積大大小不一一?！智皷|路路路段———【商業(yè)價格格及面積積分析】】解析：※浦前東路路主要以以便利店店為主，，其次是是餐飲。。※浦前東路路的商鋪鋪主要集集中在沿沿街的人人民家園園，其面面積在27㎡-70㎡㎡左右，，租金在在0.8元/㎡㎡/天-1.2元/㎡㎡/天，，均租金金在1元元/㎡/天，經經營情況況不佳。。路段面積段價格區(qū)間目前出租情況浦前東路27-70m20.80-1.2元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租2.4、個案分分析四：：區(qū)域重重點路段段沿街商商鋪綜述述（五）——清涼東路路路段———路段面積段價格區(qū)間目前出租情況清涼東路8--30m20.8--1.5元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租【商業(yè)價格格及面積積分析】】解析：※清涼東路路因為沿沿線周邊邊多為人人口密集集的老社社區(qū)居民民，因此此沿線主主要以便便利店為為主，而而這里面面又以時時效性餐餐飲占業(yè)業(yè)態(tài)的主主要份額額?！鍥鰱|路路的商鋪鋪外觀都都比較破破舊整體體、參次次不齊，，主要都都是以私私房為主主，面積積大小不不一，小小至8-10㎡㎡、大至至30㎡㎡左右。。2.5、市場小小結常州市主主城區(qū)現現主要商商圈有：：延陵西西路、懷懷德路、、蘭陵路路、關河河東路等等四大商商圈。※根據《常常州市商商業(yè)網點點規(guī)劃》》，常州州市總體體商業(yè)布布局為““一主兩兩副七次次七點””，而本本區(qū)域內內的新運運河地區(qū)區(qū)為七次次之一，，為城市市商業(yè)次次中心。?！鳛闉槟媳毕蛳虺鞘猩焐煺馆S重重要組成成部分的的清涼路路及兩側側，現行行商業(yè)環(huán)環(huán)境較差差，老社社區(qū)居多多，業(yè)態(tài)態(tài)分布混混亂，且且檔次較較低，缺缺乏具有有影響力力的龍頭頭商家。?！鍥雎返氐貐^(qū)一直直處于常常州和武武進交界界處的真真空地帶帶，城市市規(guī)劃和和管理受受到各種種因素的的影響而而滯后。。同時，，312國道東東西向穿穿過，繁繁忙的過過境交通通帶來的的是道路路兩側建建筑空間間的失控控和無序序擴張，，同時也也帶來交交通環(huán)境境、治安安等一系系列問題題。隨著著行政邊邊界的消消失，南南北一體體化進程程的加速速，以及及龍游路路的全線線貫通，，未來，，隨著中中吳大道道的建成成，常州州主中心心和武進進副中心心的城市市建設重重點也會會逐漸向向清涼路路地區(qū)匯匯聚。2.6、本案購購買人群群構成及及SWOT分析析（一））優(yōu)勢（strengths））：※地段優(yōu)優(yōu)勢，成成熟居住住板塊，，周邊新新老小區(qū)區(qū)眾多。。人口密密集，生生活配套套成熟。。※龍游路路、浦前前東路已已全新貫貫通，使使得交通通系統(tǒng)得得到良好好改善。?！肮馊A菜場”的建成、開業(yè)業(yè)對本案商鋪鋪的商業(yè)價值值起到積極的的提升作用。。劣勢（weakness）：※規(guī)模方面，，本案規(guī)模較較小，商鋪停停車位規(guī)劃嚴嚴重不足，影影響商業(yè)經營營?！虡I(yè)環(huán)境方方面，本案周周邊現行環(huán)境境較差，周邊邊沿街底商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較較混亂，缺乏乏管理?！鐓^(qū)西側龍龍游路所規(guī)劃劃的10米綠綠化帶，對社社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)聚攏人氣形形成弊端。機會（opportunities）：※國家宏觀政政策方面，11月27日日所召開的經經濟會議，確確定2010年財政貨幣幣政策保持不不變，這預示著個人人購房抵押貸貸款仍然放行行，對明年樓樓市穩(wěn)定起到到一定作用。?！景钢苓叺木熬疤┘覉@沿街街商鋪項目及及新城逸境沿沿街商鋪的陸陸續(xù)建成，對對營造商業(yè)氛氛圍有一定的的基礎作用。。促進本案未未來商家入駐駐。威脅（threats））：※競爭對手方方面，由于市市場經濟的逐逐步回暖，普普通住宅市場場火熱的同時時，商業(yè)市場場也火熱十足足；隨著項目目周邊的景泰泰家園沿街商商鋪的推出，，一定程度上上分流了部分分商鋪投資置置業(yè)人群。※南側規(guī)劃中中道路的竣工工時間一定程程度上對本案案南側商鋪的的銷售造成不不利影響。2.6、本案購買人人群構成描述述（二）【購買客戶描描述】：購買本案商鋪鋪的置業(yè)者主主要目的分為為：自營型和和投資型兩種種！自營型該部分客戶非非?？粗乇景赴钢苓叺纳虡I(yè)業(yè)氛圍及經營營情況，正所所謂“商多成市”。因此光華農農貿市場的形形成，營業(yè)的的商家越來越越多，對自營營型的客戶吸吸引力就越大大。但此類客客戶的資金持持有量不是很很多，但其不不太可能購買買大面積、高高總價的商鋪鋪，只會選擇擇小面積、低低總價的商鋪鋪購買。投資型該類型客戶可可細分為長期期投資型和短短期投資型兩兩種，從目前前的市場環(huán)境境來看，以長長期投資型客客戶為多，其其注重未來的的發(fā)展趨勢，，當然也在乎乎短期的租金金回報。短期期投資型客戶戶是希望購買買該商鋪后迅迅速升值而套套現獲利，從從目前房地產產的形勢來看看，此舉有點點行不通。PART1：：本案商業(yè)基基本情況概述述PART2：：區(qū)域重點個個案商配簡析析PART3：項目商業(yè)總總體建議4.1、本案產品定定位（一)■業(yè)態(tài)定位：社區(qū)商業(yè)休閑閑中心■功能定位：餐飲、休閑、、娛樂、購物物、社區(qū)配套套服務4.1、本案產品定定位（二)A龍游路規(guī)劃中道路【沿街商鋪面積積分配】南側C段商業(yè)業(yè)：一層：91X11=1001㎡西側B段商業(yè)業(yè)：二層：63X13X2=1638㎡㎡西北角A段商商業(yè)：二層：21X36X2=1512㎡㎡若三層：21X36X3=2268㎡綠化帶BCA【A商業(yè)形態(tài)建議議】※考慮周邊商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃較較零散，且受受制于商鋪面面積所以檔次次普遍較低，，并缺乏龍頭頭商業(yè)的帶動動和對周邊消消費人群的輻輻射力。因此此，我們建議議依據本項目目A段商業(yè)的的空間特征和和一個所處的的地理核心位位置特性，引引進大型超市市、賣場，抑抑或者城市連連鎖酒店、社社區(qū)服務配套套及其他具備備影響力的商商配，以帶動動本項目知名名度和增加本本案賣點?！紤]到本項目目A段商業(yè)的的利潤最大化化和促進沿街街B段、C段段商業(yè)快速去去化，因此我我們建議A段段商業(yè)整體招招商或者整體體出售。4.1、本案產品定定位（三)【B/C商業(yè)形態(tài)建議議】※結合本案周周邊商業(yè)現狀狀，考慮便民民性及功能性性相統(tǒng)一的前前提，因此我我們建議B/C商業(yè)段可可規(guī)劃為24小時便利店店、民族風味味小吃、花卉卉禮品、精品品服飾、美容容美發(fā)等業(yè)態(tài)態(tài)。4.1、本案產品定定位（四)【參考商鋪規(guī)劃案例】（本市某項目